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庄园旅游项目可行性研究报告 庄园旅游项目 可行性研究报告可行性研究报告 庄园旅游项目可行性研究报告 1 目 录 第一章第一章项目概况项目概况 1 1 1项目选址项目选址 1 1 2项目分期项目分期 1 1 3指导思想指导思想 1 1 4发展目标发展目标 1 1 5项目定位项目定位 2 1 6总体思路总体思路 2 1 7近期重点近期重点 2 第二章第二章项目开发条件分析项目开发条件分析 3 2 1现状和问题现状和问题 3 2 2主要优势主要优势 3 2 3主要机遇主要机遇 4 2 4主要劣势 威胁主要劣势 威胁 4 第三章第三章市场分析及产品构建市场分析及产品构建 5 3 1长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 5 3 2产品需求角度的市场分析产品需求角度的市场分析 8 3 3旅游市场开发策略旅游市场开发策略 10 3 4游憩模式构建游憩模式构建 10 3 5旅游产品定位旅游产品定位 12 3 6游玩线路组织游玩线路组织 12 第四章第四章功能分区与项目设置功能分区与项目设置 14 4 1总总 述述 14 4 2综合服务区综合服务区 14 4 3农事体验区农事体验区 16 4 4景观游憩区景观游憩区 17 4 5野营拓展区野营拓展区 18 4 6森林保育区森林保育区 20 第五章第五章形象标识与市场营销形象标识与市场营销 20 5 1旅游形象简述旅游形象简述 20 5 2旅游形象定位分析旅游形象定位分析 21 5 3市场营销市场营销 21 5 4旅游节会旅游节会 23 第六章第六章基础设施配套基础设施配套 24 6 1交通配套交通配套 24 6 2给排水配套给排水配套 25 6 3电力电讯配套电力电讯配套 25 6 4环卫设施配套环卫设施配套 26 6 5解说系统配套解说系统配套 26 庄园旅游项目可行性研究报告 2 第七章第七章环保及旅游安全环保及旅游安全 27 7 1环境质量保护环境质量保护 27 7 2旅游安全旅游安全 28 7 3景区防灾景区防灾 28 第八章第八章投资估算与效益分析投资估算与效益分析 29 8 1投资估算及项目分期投资估算及项目分期 29 8 2资金筹措资金筹措 31 8 3效益分析效益分析 31 庄园旅游项目可行性研究报告 1 第一章 项目概况 1 1项目项目选址选址 项目位于某松华村大冲里 为一处狭长山谷 南北两端分 别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界 东西两侧各以山脊为界 大致范围为 南至 28 10 20 N 北至 28 11 10 N 东至 112 08 38 E 西至 112 08 19 E 该区域东西平均宽约 200m 南北 长约 1 5km 总面积约 30ha 合 450 亩 1 2项目分期项目分期 旅游开发是一项长期 渐进的工程 依据规划项目的资源 条件 资金实力 市场趋势等各种情况 将松华生态休闲农庄 旅游发展期限划分为近 中 远三个时段 分别对应于 2009 年 2011 年 2012 年 2015 年 2016 年 2020 年 近 中期着重 于项目建设 游憩方式的摸索和市场的拓展 远期则注重产品 更新转型 1 3指导思想指导思想 脚踏实地 因地制宜 紧抓特色 滚动发展 要认清优势与不足 本着经济可行的原则 充分利用本地 资源物产 吸引互补型的优良资金 坚持 特色就是生命 打 造极具乡土气息的特色产品 先易后难 分期分片 滚动发展 1 4发展目标发展目标 近期 项目启动初期 主要以推介休闲型旅游产品为主 在 庄园旅游项目可行性研究报告 2 2009 年实现 50 人 日的接待规模 在 2011 年达到 100 人 日 的接待规模 2009 年进入乡村旅游服务接待单位名录 2011 年被评为四星级农家乐 中期 随着互补型优良资金的加入 旅游产品将逐步由休闲 型向度假休闲并重转变 形成 200 人 日的接待规模 并不 断进行景观建设 2013 年被评为五星级农家乐 后期 结合市场需求进一步进行产品更新和转型 成为某县 域内独一无二的山村旅游目的地 2019 年被评为 AAA 级旅 游景区 1 5项目定位项目定位 总体定位 长沙大河西乡村旅游的一颗新星 产品定位 以山村酒店 生态餐饮为重点 以农事体验 山地观光 山野拓展为辅助 市场定位 积极溶入大沩山旅游线 近期以某县及长沙市 区为主要市场 中期开始拓展株洲 湘潭及周边其他城区市场 1 6总体思路总体思路 依托环境 气候 景观 物产 4 大优良资源 开发山村酒 店 生态餐饮 农事体验 山野拓展 山地观光 5 种旅游产品 设置综合服务区 农事体验区 景观游憩区 野营拓展区 森 林保育区 5 个旅游功能区 尽快解决路 电 水 3 大基础问题 重点抓好产品设计和市场营销 2 项关键工作 将农庄打造成为 庄园旅游项目可行性研究报告 3 长沙市大河西乡村旅游的 1 颗新星 1 7近期重点近期重点 建好水电路 搞成综合区 摸索好的玩法 打开市场局面 第二章 项目开发条件分析 2 1现状和问题现状和问题 规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕 猴桃基地 该基地由湖南省农科院提供技术支持 通过 8 年持 续投入和建设 已基本建成并实现了经济收益 对于旅游开发 该基地老板也已有所谋划和行动 做了一些基础工作 打下了 好的基础 目前 该项目主要存在以下问题 整个生态休闲农庄还没有确定一个明确的区域界线 当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权 而要开发和 保持谷中良好的生态环境和景观条件 就必须维护两侧山林 的完好 基础设施方面 入口道路还没有硬化 山谷中的供水和景观 用水是个难题 供电情况也不理想 目前的开发商实力不强 资金上存在缺口 没有旅游经营经 验 需要一个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴 休闲农庄的具体项目 产品的形式和特色等方面 尚没有一 个明晰的概念 2 2主要优势主要优势 庄园旅游项目可行性研究报告 4 环境优势环境优势 林茂土净 水清气洁 环境清幽 景观优势景观优势 植被茂盛 林相优美 流水潺潺 春有杜鹃 秋 有红叶 具备很好的景观资源条件 是开发乡村旅游的好地 方 区位优势区位优势 区位优良 交通便捷 可进入性强 规划区毗邻 长株潭城市群 与周边主要城市均能快速便捷地到达 距某 50 公里 距长沙 80 公里 距湘潭 85 公里 距株洲 100 公里 后起优势后起优势 规划区此前未有过旅游经营 还是一张白纸 而 且本身规模较小 可塑性 灵活性极强 同时又具备生态农 业等良好基础条件 只要合理规划科学发展 后起优势明显 2 3主要机遇主要机遇 氛围机遇氛围机遇 规划区处于大沩山旅游区范围内 临近密印寺 沩山漂流 峡溪漂流 千佛洞 三福门及清羊湖等景区 只 要找准定位 就一定能利用好这种旅游行业发展的氛围 市场机遇市场机遇 城市居民离退休者 家庭 自驾车者 机关团体 等市场主体的旅游消费需求持续增长 长假改短 短假增 多 短途旅游 郊野旅游越来越盛行 对乡村旅游的需求 量越来越大 政策机遇政策机遇 新农村建设对发展旅游业积极支持 目前经济危 机形势下拉动内需 加强基础设施建设的政策 以及国家对 庄园旅游项目可行性研究报告 5 于乡村旅游的一贯支持等一系列的利好政策机遇 2 4主要劣势 威胁主要劣势 威胁 名气劣势名气劣势 旅游经营完全要从零开始 没有半点知名度 资源劣势资源劣势 虽然规划区内景观相对良好 但不能成其为吸引 力因素 游客不会因为这里的风景而来到这里 此外 水资 源不足 供水 水景营造及相关活动的组织成为难题 生态威胁生态威胁 规划区面积较小 生态系统单一而脆弱 面临火 灾 洪灾 雷电灾害 虫害等多种威胁 竞争威胁竞争威胁 周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在 一定的同质竞争威胁 各成名景区对本项目存在一定的屏蔽 威胁 外围农民可能形成一定的分流威胁 尤其是在目前经 济危机形势下 对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说 所可 能面对的挑战更是未知的 第三章 市场分析及产品构建 3 1长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 笔者对曾参与规划编制的长株潭地区某景区所进行的调查 数据进行了引用 市场面宽 潜力巨大市场面宽 潜力巨大 市场面的宽度可以通过游客的人口学 特征来反映 当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口 学特征 市场发育面就越均衡 通过最近的调查经验发现 长株潭现实旅游客源市场的性别 年龄 文化程度 职业与 庄园旅游项目可行性研究报告 6 家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布 与长株潭建成 区现有人口学特征接近 表明长株潭周边休闲度假市场发育 面宽广 均衡度较好 说明了休闲度假产品能广泛适应长株 潭市场 潜力巨大 旅游活动注重亲情旅游活动注重亲情 出游方式是旅游消费行为的重要征之一 游客选择不同的出游方式 反映了内心深处的心理需要指向 最近的相关调查数据显示 多数游客是与家人一起 32 25 或亲友结伴 28 81 前往休闲度假 由单位组 织的占 21 家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的 重心 也是区别于标准观光旅游重要特征 参照群体作用显著参照群体作用显著 调查显示 33 95 的游客是通过亲友介 绍 获得休闲度假信息的 其次是旅游宣传册 21 77 等 这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响 现象 从另一个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经 历对潜在市场的作用 同时 网络 7 93 已成为人们获 取旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考 应加强 网络营销的力度 自驾游与单位组织渐成主流自驾游与单位组织渐成主流 调查表明 汽车是目前出游最 主要的交通工具 其中自驾车的比例高达 34 51 单位车占 24 33 这种结构在客观上受到交通条件的制约 在主观上 也反映了特定人群的偏好 这与异地观光旅游多选择飞机 火车与长途汽车有较大差异 指示休闲度假地建设中应充分 庄园旅游项目可行性研究报告 7 注重道路 停车场的建设 加强交通组织的管理 存在明显的理想时间距离存在明显的理想时间距离 统计数据表明 对于城市周边的 休闲度假 所有游客有一个心目中理想的时间距离 即 游 客休闲度假的理想距离围绕 1 2 小时车距双向递减 集中 度明显 随着交通条件的改善 2 小时左右车程可以覆盖 200km 范围的乡村 覆盖面比较明确 过远觉得行程太累 太近没有出游的感觉 出游动机凸显休闲度假出游动机凸显休闲度假 多数游客选择休闲度假的动机是休 闲度假 释放工作压力和观光旅游 约占 80 说明我国旅 游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游 符 合旅游业发展演进规律 乡村乡村 概念吸引人们前往缓解压力概念吸引人们前往缓解压力 旅游吸引力是人们做 出旅游决策时的重要影响因素 调查表明 乡村 概念 成为多数游客认定的吸引源 48 00 其次才是休闲度假 活动项目 综合服务和距离和交通条件等 同时 游客选择 休闲度假存在三大自身性原因 缓解工作压力 28 26 景点本身的吸引力 24 85 和时间上更好安排 20 45 三者差别不明显 说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的 首要决定因素 而价格和费用问题关注程度并不高 这与异 地观光旅游有较大的区别 出游频率高出游频率高 客观上 城市周边的休闲度假目的地 使出游 的时间限制 空间限制 费用限制较小 随着人们生活生平 庄园旅游项目可行性研究报告 8 的进一步提高 会越来越普及 成为城市居民的经常性消费 活动 调查表明 休闲度假出游频率高 约九成的游客有过 多次城市周边短程旅游的出行经历 存在季节差异 冬季明显偏冷存在季节差异 冬季明显偏冷 长株潭周边休闲度假存在一 定的季节性 春秋季节成为旺季 夏季为平季 冬季为淡季 访谈得知 春季是乡村美丽的季节 秋季是乡村收获的季节 最吸引人 部分人夏季嫌热 多数人冬季怕冷 人们难于选 择这样的季节前往 旅游花费高 消费潜力大旅游花费高 消费潜力大 长株潭城市周边休闲度假的现实 旅游花费较高 约六成游客花费为 200 599 元 也有约一 成的游客消费超过 1000 元 在未来休闲度假花费方面 有 一半游客集中在 200 599 元 而愿意花费 1000 元以上的约 占两成 与现实相比 1000 元以上花费等级上升近一成 因 此 长株潭休闲度假的市场潜力巨大 可以通过开发好的项 目来挖掘其消费潜力 乡村特色乡村特色 倍受青睐倍受青睐 乡村特色 普遍受到了游客的欢 迎 约八成的游客愿意乡村特色商品 超过一半游客最喜欢 乡村特色 和 乡村元素 产品 因此 开发具有 乡村 特色 的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重 要意义 3 2产品需求角度的市场分析产品需求角度的市场分析 除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场的总体特征外 我 庄园旅游项目可行性研究报告 9 们还应对不同专项需求的细分市场特征进行分析 以明了那块 市场是我们所需要或不需要的 这类专项旅游需求市场主要包 括生态休闲市场 怀旧市场 自驾车市场 银发市场 学生市 场 自由人市场 本土消费市场 商务政务市场及香客市场等 方面 通过分析我们可以得出结论 生态休闲市场 自驾车市 场 学生市场 本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄 的重点目标市场 而怀旧市场 自由人市场 商务政务市场不 是我们的重点 细分细分 市场市场 特征分析特征分析产品重点产品重点 生态 休闲 市场 年龄在 30 50 岁之间 多数学历较高 以企业中 高 层人员或私营业主为主 个人月收入在 3000 元以上 倾向于高价高质 与众不同 知名度高的旅游产品 偏爱休闲度假 修身养性的旅游方式 追求轻松自由 不同寻常的感觉 多数喜欢与家人或朋友同游 大多 自主安排出游计划 对交通工具 住宿条件 旅游设 施 服务水平的景点质量要求较高 山村酒店 生 态餐饮 山地 观光 怀旧 市场 年龄在 30 50 岁之间 倾向于中高档价格 差异于现 代文化特征的旅游产品 决策谨慎 安排周密 体现 在对于确定性 安全性 舒适性的要求较高 出游主 要集中在黄金周 工作日 公差 带薪假期等 这类 人群一般喜欢 过夜游 以满足其差异化的生活需求 农事体验 生 态餐饮 山地 观光 自驾 车市 场 倾向于中高档价格 文化和自然特征兼备的旅游产品 出游时间多集中在周末 黄金周以及带薪假期 多选 择短途路线为主 长途路线为辅 3 小时休闲市场 倾向于以家庭为单位或以车友会 俱乐部为单位的集 体出游 对旅游地停车 住宿 安全等条件要求相对 较高 山村酒店 农 事体验 生态 餐饮 山野拓 展 山地观光 银发 市场 年龄在 60 岁以上 经济基础强 有充分的休闲时间 对于确定性 安全性和服务的要求较高 不容易接受 新鲜事物 但一旦接受可长期发展 此类市场对要求 配套完善 对养老 养生和健康有极高的需求 山村酒店 农 事体验 生态 餐饮 山地观 光 学生 市场 倾向于中低档价格 高内涵的旅游产品 求知 交流 探奇 娱乐欲望强 注重旅游产品的参与性 体验性 和教育性 对精神层面的追求高于对物质层面的追求 山村酒店 农 事体验 生态 餐饮 山野拓 庄园旅游项目可行性研究报告 10 细分细分 市场市场 特征分析特征分析产品重点产品重点 该人群主要以寒暑假消费为主体 大多有朋友 家人 或恋人同行 对旅游产品要求较高 对文化 生态 历史 宗教类景点有较大热情 就规划区而言 亲近 自然 和 山地生态 是其主要出游引力 展 山地观光 自由 人市 场 年龄在 18 30 岁之间 已参加工作 收入中等水平的 青年人群 倾向于价格合理 富有特色 功能多元化 的旅游产品 追求独立 自由 个性 新奇 时尚的 旅游方式 属于风险偏好类型 知识层面相对较高 有强列求知欲和交际欲 出游率高 倾向于自主安排 出游计划 与朋友 同事 家人出行的比例较高 山村酒店 农 事体验 生态 餐饮 山野拓 展 山地观光 本土 市场 黄材 某等近程消费市场 主要消费目的为接待 聚 会和日常休闲 是规划区的长期消费目标群体 主要 消费集中于餐饮 接待 周末度假 旅游购物 农产 品 山村酒店 生 态餐饮 山地 观光 商务 政务 会务 市场 25 岁以上 各年龄层次都有 住宿标准一般在中等偏 上水平 参加旅行社的比例较低 多参加单位组织和 自助旅行 在旅游目的地游览的时间一般较短 该市 场潜力不可低估 随着政务活动的增加 其出游力将 会有很大的增长空间 生态餐饮 3 3旅游市场开发策略旅游市场开发策略 通过对长株潭城市居民休闲度假市场分析 可以看出包括 松华生态休闲农庄在内的大沩山旅游区所面临的巨大休闲度假 市场需求 针对长株潭城市居民休闲度假旅游市场特征 松华 生态休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面的问题 重视散客旅游市场 尤其是亲友结伴旅游市场 打造休闲度假线路 突出乡土特色 进行特色营销 注重道路与停车场建设 改善旅游通达状况 加强与各旅游 汽车 自行车等俱乐部的联系与沟通 营造亲情氛围 强化口碑宣传 强调特色服务 温情服务 庄园旅游项目可行性研究报告 11 提高满意度 增加重游率 提倡跟踪管理 折扣营销 做好春秋两季 平衡季节差异 打造避暑产品 挖掘冬季特 色 冲淡季节影响 3 4游憩模式构建游憩模式构建 在解决好 吃 住 行 之外 还要多在 游 购 娱 等方面多下工夫 通过 观 学 养 乐 跟 这种参与性强 养成式 的游憩方式 来实现产品的价值和达到预期的目的 观观 观花 观果 观叶 观农 观花 利用林地和田土 通过利用自然原有和人工栽培 做到四季有花可赏 春有杜鹃 梨花 桃花 樱花 可林间间 植 油菜花 外围 夏有石榴 栀子 茉莉 凤仙 文竹 仙人掌 荷花 牵牛等 秋有桂花 菊花 百合等 冬有木瓜 梅花 山茶 水仙 一品红 君子兰 马蹄莲 仙客来 樱草 等 另外 计划在峡谷深处开辟一处兰花基地 届时兰花培育 与旅游经营相得益彰 旅游经营为兰花基地带来人气 兰花基 地提升旅游品味 观果 逐渐改变目前只有猕猴桃果品的现状 今后将针对 观赏需求 多种类 少数量 地种植一些果木 可选种类包括 木瓜 梨 桃 李 樱桃 金桔 葡萄 杨梅 桑葚 柚子 柿子 枇杷 草莓等 主要注重于观赏价值 不一定采用良种 庄园旅游项目可行性研究报告 12 而以挂果期越长 观赏性越强越好 并可借鉴遮光印字水果手 段 观叶 观林相 观植物叶片 如竹 芭蕉 棕树 梧桐及 各种色叶植物等 观农 观赏农作过程 农作器具等 学学 学耕 学种 学栽 学做 学采摘 学设计 学农俗 学 土玩 总之 学一切易于学习而城市人从未体验或久未体验的 乡村活动和知识 可选活动包括耕地 播种 移栽 采摘 初 加工 农俗讲述 踢毽子 打陀螺 走高跷 跳房子 下土棋 推磨 舂碓 放羊 喂鸡 丢沙包等 养养 通过购买 认养 租养果树 花株 林木 小动物 来颐 养天年 培养爱心 使得幼 老 女 侣等类客人在农庄有事 可做 使其心旷神怡 既产生实实在在的经济效益 又让游客 享受真真切切地放松 乐乐 通过参与易于组织 又让人快乐的项目 如摸鱼捞虾 农 作运动会 野营活动 篝火晚会 土屋 KTV 土制乒乓球 多 庄园旅游项目可行性研究报告 13 人跷跷板 亲子手推车 伴侣喜服秀等 畅怀放松 跟跟 通过玩乐 强化纪念性的购买需求 产生跟进式的购买行 为 如购买水果 花卉 土特产等 通过跟踪服务 禅僧跟进 式的口碑 促进 客带客 形式的市场拓展 3 5旅游产品旅游产品定位定位 先易后难 逐步构建以山村酒店 生态餐饮为重点 以农 事体验 山地观光 山野拓展为辅助的旅游产品体系 满足目 标市场多样化的旅游需求 盈利重点 山村酒店 生态餐饮 引力辅助 农事体验 山地观光 山野拓展 3 6游玩线路组织游玩线路组织 农庄规划项目初步建成后 可自身单独或结合周边景区开 发为 1 2 日游线路 内部游线组织内部游线组织 农庄一日游农庄一日游 农庄接待中心 9 00 参观磊石小屋 花溪 兰花基地 山顶观景台 午餐 11 30 土玩场 四季花果园 烧烤 场 晚餐 回程 18 00 农庄二日游农庄二日游 A 方案方案 第一天 农庄接待中心 9 00 入住磊石小屋 山顶观景台 兰花基地 午餐 11 30 花溪 四季花果 庄园旅游项目可行性研究报告 14 园 晚餐 17 30 土屋 KTV 或棋牌 第二天 早餐 8 00 土玩场 烧烤场 或钓鱼 午餐 回程 15 00 B 方案方案 第一天 农庄接待中心 9 00 野营登记 山 顶观景台 兰花基地 花溪 午餐 11 30 野战对抗 土 屋 KTV 或棋牌 晚餐 17 00 篝火烧烤 第二天 早 餐 8 00 四季花果园 土玩场 午餐 回程 15 00 外部游线组织外部游线组织 一日游方案一日游方案 农庄接待中心 9 00 四季花果园 或其 他 午餐 11 30 其他景区 回程 二日游方案二日游方案 第一天 农庄接待中心 9 00 入住磊石 小屋 土屋 KTV 或野战对抗 午餐 11 30 其他景区 花溪 晚餐 17 00 篝火烧烤 第二天 早餐 8 00 四季花果园 兰花基地 土玩场 山顶观景台 午餐 回程 15 00 第四章 功能分区与项目设置 4 1总总 述述 划分景综合服务区 农事体验区 景观游憩带 野营拓展 区 森林保育区 5 个旅游功能区 各功能区块之间并没有严格 的界线 它们是部分重叠交叉的 进行分区是为了分析起来更 加明晰 庄园旅游项目可行性研究报告 15 功能区功能区比例比例主要功能主要功能核心项目核心项目 综合服务区综合服务区 10 10 游客集散游客集散 餐饮住宿餐饮住宿 游客接待中心 停车场 游客接待中心 停车场 餐餐厅厅 棋棋牌牌室室 吧吧房房 土土屋屋K KT TV V 磊磊石石客客房房 老老井井小小院院 农事体验区农事体验区 20 20 农事体验农事体验 田间游乐田间游乐 花果园 兰花基地 菜园 鱼塘 土鸡围栏 花果园 兰花基地 菜园 鱼塘 土鸡围栏 马头羊围栏 梯土整理马头羊围栏 梯土整理 景观游憩带景观游憩带 10 10 山地观光山地观光 农园游赏农园游赏 大门 奇石草坪区 小品 花溪 山顶观景大门 奇石草坪区 小品 花溪 山顶观景 台 林下游憩区 游道环线台 林下游憩区 游道环线 野营拓展区野营拓展区 10 10 生态餐饮生态餐饮 棋牌娱乐棋牌娱乐 入口游道 营地 林间拓展区 土玩场 烧入口游道 营地 林间拓展区 土玩场 烧 烤场 篝火区 野战对抗场烤场 篝火区 野战对抗场 森林保育区森林保育区 50 50 农家宾馆农家宾馆 山野酒店山野酒店 景观树种 防火树种景观树种 防火树种 在各个功能区的项目设计中 始终围绕 因地制宜 紧抓 特色 的指导思想 坚持 土极而近乎雅 的风格信仰 所有 房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成 房屋顶盖则覆以茅草 杉树皮 小青瓦 景观营造多采用茅屋 夯土 原木 砌石 陶器 竹器 马灯等乡土符号 4 2综合服务区综合服务区 综合服务区位置以原老房子为中心 向东 南 西三方拓 展 集中游客集散 餐饮 住宿 娱乐 购物等功能 是整个 农庄的心脏 这里的房屋全部采用石砌或土筑 形成农庄核心 特色 外墙不加修饰而内墙以石灰抹平 内部器具设施要求舒 适而动感 游客接待中心游客接待中心 设于现老房子东面 为游客提供入住登记 咨询 导游 寄存 休息 购物等服务 占地面积约 60m2 1 2 层 内设存放区 咨询台 休息区 洗手间 导游 区 小超市 停车场停车场 在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场 庄园旅游项目可行性研究报告 16 面积约 300m2 可停放小车 20 台 另在接待中心东南面公路旁 修建小停车场一处 面积约 60m2 可停放大巴 2 台 停车场采 用水泥铺建 各车位之间栽植有景观树 保留停车场一侧的梯 土墙 并在石墙上设置滴水竹枧多个 引老井水 下放置石臼 盛之 形成独具特色的石臼洗手盆 餐厅餐厅 在原老房子处分期新建及改造餐厅约 200m2 包括 一个大厅和 6 个包厢 餐厅菜肴全部采用绿色原材料烹制而成 拟将土鸡 山羊菜品打造成农庄的特色招牌菜品 棋牌室棋牌室 设棋牌室 3 5 间 另外各客房中也可提供棋牌及 点心 茶饮服务 土屋土屋 KTV 独具特色的夯土或土砖砌筑的 KTV 包房 冬 暖夏凉 音箱效果极好 同时富有野性色彩 吧房吧房 整合茶室 网吧 书吧功能 并提供一些小型活动 如投壶 掷飞镖等 磊石客房磊石客房 分期新建客房约 1000m2 包括 1 个小会议室 分别配置不同的内部物品 用作普通客房 单身客房 情侣房 家庭房 老年静养房等不同用途 并相应地赋以不同的名称 如观云 闻莺 听泉 习画等 客房内卧具 卫生间 空调 电视 网络接口齐全 并提供洗衣和叫醒服务 方便 舒适 老井小院老井小院 将留存的老井修葺后形成一处景观 并在各栋 石屋之间留出一块空地 形成一个具有复古主义色彩的老井小 院 是休憩休闲的理想场地 可兼作露天餐厅 庄园旅游项目可行性研究报告 17 4 3农事体验区农事体验区 农事体验区主要是分布在田土区域 其主体是猕猴桃园 猕猴桃园猕猴桃园 保留现有的大部分猕猴桃园 在游客服务中心 背面的猕猴桃架下围养土鸡 四季花果带四季花果带 分片种植多种花果两用的果木 并引进反季 节品种以弥补不足 使游客一年四季到农庄都有花可赏 有果 可尝 并可推出印字水果体验服务 如游客亲手培育的印有自 己或亲属名字的桃子等 马头羊围栏马头羊围栏 在现新房子北面建一个马头羊围栏 用以关 养购买来的马头羊 游客可体验放羊 喂鸡等 梯土整理梯土整理 谷中原本有很多梯土 现均已荒芜 可将一部 分比较集中的梯土整理出来 栽植一些观赏树种和花卉 以及 用作游客租种体验之用 鱼塘鱼塘 在规划小停车场对面及现有新房子北面各挖掘一口 山塘 面积分别约 1 2 亩 1 亩 蓄水 放养家鱼 供游客享 受垂钓之乐 游客可自带钓具 也可到游客服务中心租借和购 买 菜园菜园 辟菜园子 种植时令蔬菜 实现农庄餐厅部分有机 蔬菜自给 各类蔬菜分垄而植 在距离游道较近的一端树立木 庄园旅游项目可行性研究报告 18 牌标明种类以利于游客识别 并留取少量空地以供游客体验之 用 4 4景观游憩区景观游憩区 景观游憩区严格意义上应称作景观游憩带 它是沿游道而 分布的一个区域 功能主要定位于交通和游赏 大门大门 景区大门设计成一段已部分坍塌的磊石墙 上面歪 歪斜斜地挂着用小原木做成的几个大字 即 花溪小屋欢迎您 城墙外是一片草地 点缀着一些奇石 这就是奇石草坪区 奇石草坪区奇石草坪区 位于大门两边 面积约 50m2 栽植了一种乡 村常见的草皮 草坪中间点缀着几块奇石 花溪花溪 从奇石草坪区开始 到兰花基地止 通过对小溪沿 途进行杂草杂木清理 以及一些地段进行花草栽植 形成一条 可观石 可赏花 可亲水 可摸虾的趣味 花溪 景观小品景观小品 主要包括一些石景 树景 亭榭 以及一些农 家器物的大小摆件 如小桥 水车 石磨 碓 犁 耙 片石 墙 山石盆景等 山顶观景台山顶观景台 游客接待中心西北面山顶上有一棵大梓树 我们因此将该山顶名为梓树顶 规划在山顶上这棵梓树上修建 一个观景台 可实现树上观景 庄园旅游项目可行性研究报告 19 林下游憩区林下游憩区 在梓树顶下方开辟一块林下游憩区 用于森 林静养 呼吸负离子和植物精气 游道环线游道环线 规划修建农庄游道环线 主要包括登山游道和 亲水游道两个部分 二者在野营拓展区连通 登山游道 接待 中心 梓树顶 户外拓展区 亲水游道 入口 花溪 户外拓 展区 沿花溪修建 并可在沿途修建 1 2 个小亭子和几处景观 小品 游道沿线通过杂木清理 让一些石壁 石罅露出来 从 而成为景观点 4 5野营拓展区野营拓展区 野营拓展区主要位于猕猴桃基地北面尽头的一块区域 包 括一块平地和周边的坡地 主要用于野营和户外拓展活动 入口游道入口游道 由游客接待中心修建一条游道到达猕猴桃基地 西侧山坡的台地上 游道长约 0 5km 宽 2m 后期可改建为公 路 以缓解停车压力 营地营地 现猕猴桃基地北端西侧山坡有一处台地 面积约 15 庄园旅游项目可行性研究报告 20 亩 规划辟 5 亩建设野营地 包括树下营位区 吊床区 公共 厕所 商店及管理房等 共设营位 50 个 林间拓展区林间拓展区 在营地入口一侧的台地上及级缓坡地带的林 下设置拓展运动区 面积约 1 亩 巧妙运用树干及地势 设置 秋千 梅花桩 索桥 独木桥 单杠 过夹墙 信任背摔 挑 柴担 峡谷荡跃等户外游憩及拓展项目 趣味土玩场趣味土玩场 修建土玩小广场一个及土玩小屋一座 提供 成品土玩租 售及土玩 DIY 材料 工具出租 亲子同乐 同龄 同乐 包括踢毽子 打陀螺 走高跷 跳房子 下土棋 推磨 舂碓 丢沙包 土制乒乓球 多人跷跷板 亲子手推车等 烧烤场烧烤场 在营地东南面修建烧烤场一处 烧烤灶位 20 个 烧烤场周围的杂木及枯枝要经常清理 并配置有消防灭火器材 篝火区篝火区 在营地与烧烤场之间设篝火区 用于夜间篝火烧 烤晚会 野战对抗场野战对抗场 在烧烤场西北面山坡及山窝中设置野战对抗 场 满足背包客及真人 CS 迷的需求 冷浸浴沙滩冷浸浴沙滩 炎炎夏日 游客还可以在花溪的沙滩上洗个 凉水澡 庄园旅游项目可行性研究报告 21 4 6森林保育区森林保育区 森林保育区包括未直接被旅游开发利用的其他林地区域 其中为美化林相景观 会在其中间植景观树种 如水杉 鸡爪 槭 马褂木等 还会在其中培育几条防火林带 栽植木荷等树 种 第五章 形象标识与市场营销 5 1旅游形象简述旅游形象简述 准确 具有强烈感染力的旅游形象 是提升旅游区品味 传播旅游区理念的重要途径和必然举措 旅游形象的基本认知旅游形象的基本认知 旅游形象可以实现对内梳理关系 统一认识 对外明确地 位 清晰印象 它包括旅游形象理念体系 MI 旅游视觉形 象识别体系 VI 听觉形象识别体系 AI 行为 风情形象 识别体系 BI 等 旅游形象一旦建立便成为无形资产 需要 最大限度的保护其所包涵的品牌价值 并最大化的发挥其作用 旅游形象建立的途径旅游形象建立的途径 旅游形象体系的建立 主要依据以下三个方面的把握 一 庄园旅游项目可行性研究报告 22 是通过综合分析旅游区地脉 文脉及旅游区发展愿景 从中提 炼出最具代表性 操作性 前瞻性和亲和力的元素 进行设计 和打造 二是正确把握旅游区与相关的重点旅游区之间的关系 考虑如何实现消除形象屏蔽现象 最大限度地实现形象叠加 三是在旅游形象的打造实施过程中 要分清重点和步骤 尽可 能在最短时间内 突出相关重要节点 实现旅游区形象的高效 提升 5 2旅游形象定位分析旅游形象定位分析 基于将农庄命名为 十八湾 生态休闲农庄的前提 通过 分析后将农庄的旅游形象定位如下 优选形象 春夏秋冬 变换着十八湾的柔情 十八湾生态休闲农庄 定位阐释 春夏秋冬春夏秋冬 直指农庄的景观特点 四季如一季 四季花 开不谢 四季硕果累累 同时指出这里就如世外桃源一般 安宁幽静 安乐和谐 随时都欢迎人们的到来 变换着十八湾的柔情变换着十八湾的柔情 点出了农庄的名字 也点出农庄 的特色建筑 磊石小屋 夯土小屋 同时指出了农庄是享受 私密环境的好地方 可以尽情彻底放松自己 5 3市场营销市场营销 营销意识营销意识 庄园旅游项目可行性研究报告 23 特色意识 所谓 人无我有 人有我优 紧抓乡土特色 形成区域精品 基地意识 注重团体消费的力量 立足资源 契合需求 做 块产品 炒作意识 新兴旅游产品的适度炒作 是有必要的 有助于形成 人气 营销策略营销策略 产品策略 常规产品 时令产品 作为一个定位为短程游憩 休闲性质的农庄 应足够地重视回头客 在产品方面除了配置 常规性的项目如外 还应适时推出时令产品 价格策略 项目自选 各样折扣 游客到农庄消费产品种类 和数量都由其自身选择 农庄还可以根据游客对象 地点 时 间 消费次数的不同 实行各种折扣活动 如对单位团体游客 旅行社团队 学生等实行优惠价格 在黄金周 周末 旺季和 淡季实行不同的价格 以及与各单位制定特约价格等 渠道策略 所谓渠道 就是有效促成消费者消费的通道 渠道的建设是循序渐进而非一蹴而就的 结合农庄自身情况 应该是先易后难 由单纯的零阶通道向零阶通道与一阶通道并 重转变 前期 通与顾客面对面的交流沟通 吸引本地消费者 前来 后期 在注重自身宣传的同时 寻找合适的旅行社 俱 乐部及其他组织机构建立合作伙伴关系 公关策略 应关注以下几种公共关系的建立与维系 媒体 公关 经常性 灵活性的邀请有关媒体前来报导采风 行业 交流 积极参与行业活动 汇报沟通 与主管部门保持良 庄园旅游项目可行性研究报告 24 好沟通 争取其理解和支持 社区公关 支持和引导社区居 民的参与和保护 促销策略 广告 选择经济 有效的媒体进行广告宣传 组合 与互补性较强的景区企业联合促销 如 买家居奖农 家乐 买电器送旅游 先进工作者奖励旅游 等 生态休闲市场 怀旧市场 通过平面媒体宣传和媒体高曝光率拉动此类人群的旅游消费 促销宣传持续长期进行 可逐步发展 VIP 长期或常居型消费 群体 加强与旅行社合作 提供更多 更详实的旅游宣传材 料 自驾车市场 提供客房预订 停车位等服务 加强与车友会 车迷俱乐部 等组织的合作 逐步发展 VIP 消费群体 注重在时尚类 汽 车类别 旅游类别平面媒体的宣传促销 银发市场 保持项目的高曝光率 通过相关老年对口管理机构或保健单 位进行渗透式宣传 学生市场 产品宜中低价位 产品以内涵丰富 游览时间较长的修学和 体验为主 旅游接待设施不必豪华 只要卫生 舒适即可 与学校等单位联系 建立校园旅游代理 自由人市场 尽量安排可生态探险 可休闲度假 可康体健身 还可体味 乡土风情的游线 本土消费市场 通过户外广告 口碑传播 相关单位定向营销及旅游专店的 展示拉动消费需求 5 4旅游节会旅游节会 结合自身 关注时尚 结合农庄旅游项目建设进度 旅游 区可以选择适时地组织 举办一些节会活动来进行促销 提交 下面这些例子以抛砖引玉 庄园旅游项目可行性研究报告 25 端午相聚 樱花小屋 端午樱桃节 绿色信仰 健康人生 猕猴桃采摘节 走近花溪 亲近小屋 花溪亲水活动 红叶醉秋 魅丽身影 书画摄影采风 浪漫山谷 幸福一生 特色婚庆活动 等等 第六章 基础设施配套 6 1交通交通配套配套 入口公路入口公路 入口公路已有较好的路基 规划在 2009 年完成水库 接待 中心路段的水泥路面硬化 长 1 5km 宽 4 5m 纳入通村公路 笼子进行建设 中期打通接待中心 野营拓展区的道路 长约 0 5km 宽 3m 游道环线游道环线 规划修建农庄游道环线 主要包括登山游道和亲水游道两 个部分 二者在野营拓展区连通 登山游道 接待中心 梓树顶 野营拓展区 长约 1 8km 平均宽度 1 2m 不进行硬化 亲水游道 入口 花溪 户外拓展区 沿花溪修建的亲水 游道 长约 1 2km 平均宽度 0 8m 片石 卵石等形式的路面 庄园旅游项目可行性研究报告 26 停车场地停车场地 近期在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场 面 积约 300m2 可停放小车 20 台 另在接待中心东南面公路旁修 建小停车场一处 面积约 60m2 可停放大巴 2 台 中期在野营 拓展区修建一处生态停车场 面积约 200m2 供野营自驾车者 使用 6 2给排水给排水配套配套 给水给水 目前农庄内无其它居民点 猕猴桃基地生产及生活用水均 取山溪水 由于农庄离集镇较远 规划预计农庄旅游经营开始 后将仍然需要取用山溪水 但溪水水量季节变化太大 因此规 划在溪水上游修建拦水坝一座 沿花溪建滚水坝多处 修挖水 塘 3 处 以解决枯水季节的用水难题 在综合服务区和野营拓 展区分别修建 60m3和 20m3蓄水池一座以供生活用水 生产用 水取山塘水 排水排水 农庄内目前尚无排水及污水处理设施 旅游经营开始后将 产生大量生活污水 溪水无法自净 因此必须先进行处理后才 可排入池塘 规划在新房子北面现猕猴桃园中远离公路一侧建 一个污水处理站 严格实行雨污分流排放 公路 游道两侧应 建设排水沟 迅速有效的排除地表水 排污处理工艺流程如下 庄园旅游项目可行性研究报告 27 生活污水生活污水 厕所污水厕所污水化粪池化粪池 栅栏栅栏沉淀池沉淀池氧化池氧化池 排入池塘 农田或林地 排入池塘 农田或林地 6 3电力电讯电力电讯配套配套 农庄内目前用电直接采用 220V 低压接入 规划采用 10kV 高压接入 设计负荷 150kW 接入电信网络 满足游客上网需 求 电视采用卫星接收器接收后进行信号分转 综合服务区西 北侧上方闪窝中建变电房 机房 集中进行变压 网络信号分 转和卫星电视信号分转 机房引出的输电线路全部采用地下敷 设接入 6 4环卫设施环卫设施配套配套 农庄内目前没有还没有进行环卫设施建设 规划在农庄内 道路沿线 观景点等区域设置垃圾箱 综合服务区 野营拓展 区等区域按 50m2一个垃圾箱设置 环形游道沿途按 80m 一个 垃圾箱设置 垃圾箱外观要与周围环境相协调 在综合服务区 野营拓展区各设冲水式公厕一处 蹲位分别为 15 个和 10 个 在山顶观景台附近设旱厕一处 蹲位 5 个 厕所的建筑形式 体量大小 色彩均应与周边环境协调 6 5解说系统解说系统配套配套 旅游解说系统的设计要求醒目 清晰 易于理解 形式恰 当和系统完整 又包括交通导引 景物解说和劝导警示等方面 的内容 农庄外围的主要路口 要经过审批后设置交通标志牌 以便于游客顺利进入到农庄 农庄入口 农庄内部的公路和游 庄园旅游项目可行性研究报告 28 道 以及通向各栋客房的路口 均应设置交通导引牌示 各景 点应配简介 各树种 作物均可进行牌示 以便于游客识别 陡坡 崖壁 深潭 机房等存在安全隐患的地方一定要设置警 示标牌 以防造成危害 第七章 环保及旅游安全 7 1环境质量保护环境质量保护 农庄的空气 林木 水资源一旦遭到破坏将给旅游经营带 来毁灭性的打击 因此相关保护至关重要 大气保护大气保护 农庄内目前空气清新 大气环境质量优良 旅游经营开始 后 应尽量多使用电能 太阳能 天然气等清洁能源 要尽量 减少使用柴薪 煤 石油等燃料 停车场 公路两边栽植能吸 收有毒气体的树种 加强绿化 水环境保护水环境保护 农庄所在山谷山体蓄水能力较弱 只有惟一的一条溪流 且流量较小 生态环境脆弱 水资源尤为宝贵 应加强植被绿 化 提高水土保持能力 生活污水 厕所污水经处理达后方可 排出 合理设置垃圾收集设施 防止游客将垃圾 纸屑 果皮 塑料袋 食品等杂物丢入水中 污染水质 噪声控制噪声控制 合理布置将 动 静 两种形式的旅游活动场所 在空间 庄园旅游项目可行性研究报告 29 上进行一定的隔离 土屋 KTV 和客房均采用夯土或石砌等形式 以具备良好的隔音效果 旅游旺季一般不进行工程施工 在公 路两侧多种植树木 固体废弃物处理固体废弃物处理 农庄内的垃圾要及时清扫 集中收集 争取做到日产日清 动植物的保护动植物的保护 对整个农庄规划区进行封山育林 并对一些树种进行挂牌 保护和说明介绍 让游客更多的了解植物 了解大自然 提高 环保意识 丰富游趣 禁止非法狩猎活动 旅游景观旅游景观保护保护 重要景点景观要加以保护 尽量保持其原真性 加强景点 景观周围的植物绿化 美化 对道路沿线的景观采用 显佳景 隐劣景 的做法 合理组织道路布局 突出农庄的景观特点 7 2旅游安全旅游安全 良好的社会治安和健全的安全保障体系可以给游客提供一 个安全的旅游环境 农庄内应在水旁 崖边 林内 公路急转 弯等地段设置防护设施和警示牌 以提醒游人在攀登或游玩时 提高警惕 应备有救生设施和担架 医药箱等急救设施 7 3景区防灾景区防灾 防洪防洪 加强水土保持 疏通排水沟 夯实路基 修建护坡 防止 庄园旅游项目可行性研究报告 30 滑坡 塌方 泥石流等灾害的发生 随时关注天气情况 有险 情隐患及时通知游客 组织疏散逃离 防火防火 加强防火宣传 加强火种管理 不得在野外林中用火 配置足够的灭火器材 并及时进行更新 种植防火树种 形成防火林带 重点做好野营拓展区和综合服务区的防火工作 防止食物中毒防止食物中毒 采用清洁的饮用水和食品原材料 保证厨房良好的卫生状 况 出售卫生