开设小型综合百货海岸城店可行性研究报告.doc

开设小型综合百货海岸城店可行性研究报告开设小型综合百货海岸城店可行性研究报告 52目 录目 录1第一章 项目概述21.1 项目简介21.2 项目法人概况21.3 项目承办单位31.4 项目地址31.5 承担项目可行性研究的部门31.6 研究工作依据31.7 研究工作概况31.8 结论3第二章 市场调查分析42.1 宏观环境42.1.1 某市社会经济概况42.1.2 南山区行政规划及文化概况42.1.3 南山区社会经济概况42.1.4 南山中心区社会经济概况62.2 零售经营环境62.2.1 某市零售业总体分析62.2.2 南山区零售业总体分析82.2.3 南山区零售业市场潜力102.2.4 南山中心区商业规划102.2.5南山中心区零售业调查112.2.6 南山中心区楼盘和人口调查13第三章 店铺筹备及经营计划163.1 资金筹备163.2 店铺规模及经营策略173.2.1 店铺规模173.2.2 经营策略173.3 效益预测17第四章 可行性研究结论194.1可行性分析194.2 研究结论19第五章 附件19第一章 项目概述2007年1月4日某市委市政府颂布一号文件关于加快我市高端服务业发展的若干意见，提出抢占新一轮国际高端服务业转移承接的制高点，提升现代服务业规模、层次、能级和竞争力。1月10日，某市贸易工业局下发了某市商贸流通业发展“十一五”规划，规划指出某市未来5年要逐步形成更加合理的商贸流通业服务体系，进一步完善商贸流通业的服务功能。体现了某市政府规范零售行业秩序和扶持零售业发展的决心。吉之岛海岸城店项目地处某市南山商业文化中心区，中心区道路规划完善，东西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路和文心五路，这几条道路纵横交错构成了南山商业文化中心区的商圈。正在进行重点建设项目主要有保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前某西部规模最大的综合型商务、商业项目。某市南山区适宜居住地产业迅速发展，居住人口的迅速集中，使商业配套难以支撑，许多社区出现日常生活用品购买相当不便的事例。新的购物中心的商业业态模式与南山区的区域性贸易中心、旅游城市的自身定位发展要求不谋而合。在此背景下，吉之岛积极推进南山区的连锁店计划，以满足南山区的商业配套市场要求迅速发展的需要。经过多方的调研和考察，吉之岛海岸城店项目的开展在可行性方面得到证实和肯定，可执行度高。1.1 项目简介吉之岛海岸城店坐落在南山区海德三道与文心五路交汇处的海岸城中心，营业面积为22098平方米，停车位1400个，其中地面停车位有300个，地下停车位有1100个，海岸城店主要经营小型综合百货。1.2 项目法人概况某商业有限公司是由某（香港）百货有限公司、某市现代某百货有限公司及中洲城市广场有限公司三方合资，于二零零二年四月经国家经委批准在某注册成立的中外合资企业。某某公司是日本某集团的一部分，某集团现在是亚洲第一大零售企业，集团共拥有Aeon Co.,Ltd 等公司在内的141家附属公司，业务遍布亚洲、北美洲及欧洲共10个国家，拥有13.22万正式员工及8528家店铺，在2003年世界500强企业排名169位。AEON Co. Ltd.，拥有30年经营零售业务之经验，在全球拥有逾300间的综合购物百货公司，以经营综合购物百货公司为核心业务。某某公司在某市已成功开设了4间店铺，总营业面积约72700平方米。1.3 项目承办单位某商业有限公司。1.4 项目地址吉之岛海岸城店位于某市南山区海德三道与文心五路交汇处海岸城购物中心的负一楼和一楼两层物业。1.5 承担项目可行性研究的部门本项目可行性研究由某商业有限公司营运本部市场部负责。1.6 研究工作依据1、 某市商业发展规划（1993-2010）2、 某商业网点规划（2006-2010）3、 某市2006年国民经济和社会发展统计公报4、 某市南山中心区实地调研数据5、 某商业有限公司竞争店情报数据库6、 某市零售商业行业协会资料7、 某市贸易工业局资料8、 南山区统计局统计资料9、 某各区2006年各月统计月报1.7 研究工作概况 项目区域调查范围以吉之岛海岸城店周边500米、1000米及3000米内为划分地域进行调研。调查内容有某市宏观经济运行情况、南山区商业文化中心区的地理环境、社会和人文环境、商业环境等因素进行了系统的调查研究，目的是为了深入分析和评价在南山区中心开店的可行性与风险性。调查方法主要有访谈法、问卷法、文献法及科学统计法等。1.8 结论通过对海岸城项目范围内及周边的社会经济、社会文化、人口环境、阶层消费能力等各方面的调研发现，吉之岛海岸城店所处的南山区商业文化中心各方面基础设施齐全，高端消费人群充足，消费市场潜力很大。调研结果显示，吉之岛海岸城店的进驻对南山中心商圈的零售市场起到积极的补充和引导作用。第二章 市场调查分析2.1 宏观环境2.1.1 某市社会经济概况某市2006年国民经济和社会发展统计公报显示，2006年某本地生产总值5684.39亿元，比2005年增长15%。其中批发和零售业增加值583.71元，增长19%。按常住人口计算的人均生产总值为67907元，增长11.9%，按现行汇率折算为8619美元。全社会劳动生产率92899元，增长7%。2006年某消费市场价格小幅上升，居民消费价格总水平比2005年上涨2.2%。2.1.2 南山区行政规划及文化概况某市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立，是某市的六个市辖区之一。南山区位于某特区的西部，东临某湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛，与香港元朗隔海相望。全区总面积151平方公里。南山下辖南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商、桃源共八个街道办事处。全区总人口为91.99万人（截止至2006年）。南山属于亚热带海洋性气候，年平均气温22.40摄氏度，四季如春，气候宜人。南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，全区有长达42公里海岸线，交通网络四通八达，通讯设备先进完善，水电供应充裕，旅游业发达。南山如今已成为功能、多层次、综合性和外向性工业体系，高新科技产业开始向规模化方向发展，初步形成了计算机及其软件、通讯、新材料、生物工程等为主体的高新技术产业群。南山生活方便，卫生、防疫、医疗设施完善，商业发展势头良好，市场繁荣，建区十年来，在开拓、创新中初步形成了幼儿教育、中小学基础教育、职业教育、成人教育和高等教育协调发展的现代化教育体系。南山市著名的侨乡，目前居住在港澳的同胞有4万人，还有近3万海外侨胞分别居住在美国、加拿大、英国、荷兰及东南亚各国。良好的投资环境，使南山已成为投资热点，南山经过十多年建设和发展，经济实力显著增强，已经具备新一轮快速发展的潜力和条件，按照某经济特区的总体规划，南山将建成某市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡，物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。2.1.3 南山区社会经济概况 表1显示，2006年南山区在“每日社会消费品零售额”指标上同比增长最快，达到23.4%。表1：2006年南山区主要社会及效率指标指标名称单位2006年2005年增长%1、常住人口万人91.9990.062.2#户籍人口万人34.7630.2814.82、辖区面积平方公里193.3193.3-# 建成区面积平方公里85.385.3-3、人均GDP （人民币）元1371331257864.8人均GDP（美元）*美元1720615358124、每平方公里土地产出GDP万元645765860410.25、每平方公里土地创造税收万元8562740315.76、每日GDP亿元3.43.19.77、每日工业增加值亿元2.22.14.88、每日社会消费品零售额亿元0.580.4723.49、每日集装箱吞吐量万标箱2.62.31310、千人拥有卫生工作人员人4.931.97-据2007年2月某市南山区统计月报显示，2007年2月南山区社会消费品零售总额达到210.33亿元，同比增长达到22.7%，见附件1。其中第三产业占GDP比重达32.3，增长2.4。如今，南山商业文化中心区管委会正着力引进一批全球知名企业，精品项目和高水平开发商，特别是全球500强跨国公司地区总部、采购中心及结算中心落户商业文化中心核心商务区，使之真正成为具有国际先进水准的现代化城区。南山区的商业规划中各类大型商场、星级酒店、金融大厦、歌剧院、科技展览馆、影院、博物馆和休闲广场将形成一个繁荣的核心区。南山区政府提出了2007年南山区主要经济指标预期，见表2。表2：2007年南山区主要经济指标预期指标名称单位2007年2006年增长%1、本地生产总值亿元13791248.2610.52、工业增加值亿元868803.58工业总产值亿元25792388.383、农业总产值亿元2.11.76319.14、社会消费品零售总额亿元246210.33175、固定资产投资总额亿元315289.1496、外商直接投资实际利用外资亿美元5.015.01持平7、出口总额亿美元108.06102.9258、预算内财政收入亿元25.8825.010 从表2可以看出，南山区经济发展后势强劲，各项指标平均增长率为10.83%。2.1.4 南山中心区社会经济概况据来自南山地产的资料统计，南山CBD商业仅32万平方米，住宅面积有124万平方米。南山中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心。目前南山区的核心区正在进行重点建设项目，主要有保利文化广场、海岸城（包括海岸城东座、西座以及海岸城购物中心）、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。核心区是南山商业文化中心区的心脏，是目前中心区重点开发建设地段，位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷。规划商业面积183900平方米，办公面积358800平方米，文化及展览面积76200平方米，酒店面积43000平方米，是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段。核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。2.2 零售经营环境2.2.1 某市零售业总体分析统计数据显示，2007年13月，全市实现社会消费品零售总额462.24亿元，同比增长14.9%。一季度，全市限额以上商业实现批发与零售业零售总额227.6亿元，同比增长33.4%，高于社会消费品零售总额18.5个百分点，占社会消费品零售总额的比重由上年底的42.72%提高到49.24%，市场份额提高6.52个百分点。据中国连锁经营协会的统计，华润万家、新一佳、沃尔玛、人人乐、天虹、某、海王星辰等9家总部设在某的企业进入2006年中国连锁百强。其中华润万家有限公司（含苏果超市有限公司）以378亿元的销售规模排名第四。根据某市零售商业行业协会对其130家会员单位的统计，其会员企业2006年实现销售额1292.6亿元。某市零售业发达，竞争激烈。根据中国连锁经营协会发布的2006年中国连锁百强名录，某市上榜的零售企业有11家。目前，某市主要零售企业店铺总数113个（未包括民润超市）。表3：2006年中国百强连锁某零售企业排名全国排名企业名称店铺数(个)国家/地区业态4华润万家有限公司10香港百货店、超市6家乐福（中国）管理咨询服务有限公司7法国超市14沃尔玛（中国）投资有限公司12美国超市、会员店15新一佳超市有限公司16中国超市16好又多商业发展集团公司3台湾超市23锦江麦德龙现购自运有限公司1德国超市31人人乐商业集团14中国百货店/超市43某天虹商场有限公司14中国百货店45百佳超级市场有限公司16香港超市60某市铜锣湾百货有限公司2中国百货店74某市民润农产品配送连锁商业有限公司-中国超市-某岁宝百货有限公司9中国百货、超市-某茂业商厦有限公司5中国百货、超市-某商业有限公司4日本百货、超市家乐福由2005年的第10位升至2006年的第6位；沃尔玛由2005年的第23位升至2006年的第14位；新一佳由2005年的第16位升至2006年的第15位；麦德龙由2005年的第30位升至2006年的第23位；欧尚(中国)投资公司首次进入前百强。人人乐有14家：金田分店、汇港分店、龙珠分店、南油分店、现代城分店、西丽分店、西乡分店、桃源居分店、前海分店、后海分店、米兰分店、新洲分店、滨福分店和华丰分店；家乐福有南头分店、梅林分店、新洲分店、鸿宝分店、宝安分店、西乡分店以及市民中心分店。沃尔玛有湖景分店、中山分店、福星分店、蛇口分店、华侨城分店、园岭分店、布吉大芬分店、西乡前进路分店、香蜜湖店、山姆会员商店、嘉里中心分店、南新分店。家乐福有：中心城店、西乡店、香缤店、红岭店、新洲店、南头店和梅林店。新一佳分店有：沙井店、宝安店、龙华世贸店、田贝店、笋岗世纪店、东门店、布吉信义店、蛇口店、龙岗龙州店、园岭店、南山店、西乡店、彩福店、碧海蓝天店、龙华富通店和布吉中心店。好又多分店有：红岭店、嘉宾店和翠竹店。天虹商场有：深南店、东门店、福民店、宝安创业店、龙华店、南山常兴店、福华三路购物广场、龙岗双龙店、沙井店、梅林店、龙岗新城店、布吉店、南山西丽店、松岗店。百佳超级市场包括有东门路总店、桃园店、紫竹园店、福华路店、高科利大厦店、宏丰店、华侨城店、龙岗店、龙华店、沙井店、沙头角店、台湾花园店、西乡荔园店、新安湖店、康泰娱乐城店以及松岗店。铜锣湾百货有：华侨城店和华发北店。岁宝百货有：花好园店、聚福店、明星店、龙岗店、万象店、红宝店、景田店、红岭店和明星店。其中岁宝百货、茂业商厦、海雅百货、某某仍未进入全国连锁百强排名。表4：某大型购物中心统计序号名称开业时间营业面积（m2）停车位行政区1某铜锣湾广场2000年65,00011福田2中信城市广场2002年67,500719福田3星河购物公园COCOPark2007年85,000600福田4怡景中心城2007年120,000800福田5晶岛国际购物中心2007年80,0001000福田6东海购物广场2007年40,000700福田7金光华广场2004年11月120,000500罗湖8华润万象城2004年，二期2008年188,0001000罗湖9百仕达五期2007年年底40,000-罗湖10花园城中心2000年，整体2006年70,500845南山11益田假日广场2007年10月100,000800南山12海岸城文化中心2007年120,0002000南山13欧洲城2008年初100,000-南山14保利文化广场2007年150,000900南山15华侨城铜锣湾广场2002年85,0002600宝安16大富豪购物广场2003年40,000280宝安17星港城（欢乐City Mall)2005年50,000-宝安18香缤广场2006年46,000-宝安19鸿隆广场2005年70,000-宝安20港隆城2006年70,000-宝安21万鑫*五洲风情2005年150,0001000龙岗22鹏达假日Mall-160,000-龙岗23宝钜城2005年50,000-龙岗24东方广场(原星河Mall)2006年底40,0001000龙岗25海岸城2007年37,0001000南山26花园中心城2006年70,000-南山27华强广场2007年10,0001360福田注：背景色部分的Shopping Mall 属未开业项目(资料来源: 吉之岛市场部调研数据)2.2.2 南山区零售业总体分析在某城市重心西进的过程中，某产生了罗湖中心区、福田中心区、南山中心区、宝安中心区等等，南山CBD是其中最具颠覆性的一个，它将改变整个某的商业格局。回顾某商业的发展轨迹，在狭长的地理条件影响下，某商业已经呈现出了多中心的发展态势。而在南山，上世纪90年代末期，随着城市重心的西移，南山的城市化进程急剧加快，密集的房地产开发带来了大量的居住人口，也带来了大量的消费需求，南山作为一个相对独立的大众商业导向的新兴商圈逐渐成型。海印长城、蔚蓝海岸、西海岸花园、招商海月、海岸明珠等一大批高尚住宅的崛起，为南山商圈的崛起奠定了人气基础。这里积蓄的庞大商业需求量，已经足以让南山和东门、华强北分庭抗礼。到了1995年，某市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。2002年，南山商圈作为某西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、某城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、某城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。表5：2006年南山区主要零售店铺明细表公司名称店铺名称营业面积（m2）开业日期沃尔玛蛇口店20,0002000年4月20日华侨城店11,2722000年11月11日社区店南新店6,0002002年12月19日家乐福南头店6,0001997年1月10日百佳桃园店-华侨城店-万佳西丽店12,0002002年10月18日人人乐南油店19,0001996年7月1日西丽店10,0002001年9月26日学府店3,5002002年12月8日前海店8,0002003年12月20日后海店6,3002005年1月19日创业店-米兰店1,4002005年10月1日滨福店2,5002005年11月南水店6,3002007年2月8日缤纷店7,0002007年2月13日新一佳南油店 （B店）12,0002003年12月20日蛇口店6,0002006年2月20日2.2.3 南山区零售业市场潜力南山区是某特区内面积最大的区，年接待约1000万人次的海内外游客；高科技产业产值占全市高新技术产业产值的31%；新建现代化住宅多，消费能力强。规划并建设一个与特区内其他区不同的现代化的市级商业中心，无论是满足南山本地消费需求还是提升某整体商业的影响力，都是十分必要的。南山区强劲的市场潜力吸引了大量国内外知名商业企业进驻或扩大经营，已拥有了仓储式商店、折扣店、便利店等多种现代零售业态和流通业组织形式，充分满足了广大消费者多样化的消费需求。这些现代化的商业形态，正以其经营规范、品种齐全、品质可靠、购物环境舒适等优势，吸引消费倾向逐渐由农贸市场、个体商户向大型商场（超市）以及连锁店转移。南山区商业网点发展整体呈现“多中心”商业格局。各大型商业网点在不同区域的迅速聚集，催生出了南山商业文化中心、蛇口和华侨城三大商业区，以及功能各异的各类商业区，与南头老商业区一起，呈现出南山商业“多中心”格局。大型商业网点的市场覆盖率较高。南山区已有37家营业面积5000平方米以上的大型零售网点，营业总面积占全区零售网点总面积的54.6%，营业额占全区社会消费品零售总额的四成以上。大型商业网点的类型涵盖了主要的业态、业种，特别是与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店。大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了南山区零售业集约化经营。2.2.4 南山中心区商业规划南山商业文化中心区总体规划确定了“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。在用地上突出商业、商务办公为主的功能，将主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线两侧的地段。中心区的规划重视文化功能，强调文化设施与商业设施的有机融合；另外中心区的规划特别重视生态环境的建设，通过绿化带的连接，形成了完整的绿化体系。建筑布局规划中超高层建筑相对集中，突出设置了标志性建筑，形成重点突出，错落有致的空间形态，塑造了完美的中心区城市形象。在交通规划中设计了现代化、立体的交通体系，强调地铁与公交设施的建设，创建了中心区便捷的交通环境。在某市带状城市结构中，南山商业文化中心区处于城市副中心位置，是南山区区级服务中心。在南山区政府“三点一线一中心”发展战略中，中心区承担了重要的角色。作为某西部未来的商业、商务和文化中心，南山中心区的目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，成为南山区建设的精品。中心区的长远规划让人们对其未来发展潜力充满信心。西部通道建成后，这里将成为继罗湖口岸、皇岗口岸后又一与香港对接的焦点区域。地铁二号线即将上马，中心区地铁站开通以后，会进一步扩大南山中心区在全市的辐射力，缩短中心区到市区的距离。随着配套设施的逐步完善，中心区将更具吸引力，成为富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势及高效有序运行的商业文化活动区。（图1：南山区商业文化中心区位置图）功能定位：南山区商业文化中心将建成次市级商业区。市场定位：以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：某高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。规划导向：商业项目的建设要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场；控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市；鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。2.2.5南山中心区零售业调查南山商业文化中心区商圈内已有海雅百货、南山书城、某城、人人乐、新一佳、金晖家居、顺电、苏宁电器等，随着后海保利大厦、海岸商业广场等一批高端商业项目的陆续建设，该商圈有望成为辐射某西部及周边地区的新兴滨海商圈；蛇口商圈有沃尔玛、海上世界、花园城购物中心，辐射力正在加强；南头商圈包括天虹商场、岁宝百货、学府人人乐、南头家乐福等，已重新激活了南新路、常兴路、学府路等传统老街的商业气氛；华侨城商圈则以沃尔玛、铜锣湾、顺电、威尼斯酒店与世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村组成，旅游休闲特色最突出；西丽商圈以人人乐、天虹商场、华润万家等为核心，正在成为社区消费的集聚地。南山区居住人口越来越密集，且居民购买能力强，市场需求旺盛消费实力雄厚，最终带动商贸零售业的发展。调查组对南山中心区吉之岛海岸城店为原址，分别以500米、1000米、3000米为半径，对中心区的商业网点进行了详细调查。调查结果如表6和图2。表6：吉之岛海岸城店3公里内主要竞争店一览表距离范围零售商&店铺名称核心业态店铺面积（平米）停车场（位）开业时间1公里人人乐后海店SM 6,000NA2005年1月29日崇尚百货(创业店)GMS 30,000NA2005年1月22日新一佳南油店(B店) GMS 12,000202003年12月20日沃尔玛蛇口店SUPERCENTER 20,0003002000年4月20日小计-68,000320-2公里家乐福南头店 HYPERMARKET 6,0001001997年1月10日人人乐学府店 GMS 10,0001002002年12月8日人人乐南油店 GMS 20,000NA1996年7月1日人人乐福滨世纪广场店SM 2,500102005年11月岁宝百货万象店 DPT 38,000NA 2003年3月20日新一佳蛇口店 SM 6,0003252006年2月20日沃尔玛南新店社区店 6,0001202002年12月19日小计-88,500655-3公里人人乐前海店SM 8,000302003年12月20日人人乐米兰店SM1,400NA2005年10月1日人人乐缤纷年华购物广场SM7,000NA2007年2月13日岁宝百货鼎太风华社区便利店 SM30002003年5月1日天虹商场常兴店 DPT 35,0004002004年1月1日小计-51,700430-合计-208,2001,405-,w图2：南山中心区及周边主要零售网点图例说明：J-吉之岛；C-家乐福；RB-天虹；W-沃尔玛；V-万佳；A-新一佳；S-岁宝； RL-人人乐；P-百佳2.2.6 南山中心区楼盘和人口调查表7：吉之岛海岸城店周边3公里内各楼盘及住户情况调查表距离户数入住人口数停车位500米8,95831,3535,210500-100米22,53978,88710,3161000-1500米25,62789,6957,9601500-2000米37,410130,93513,4412000-2500米29,105101,8689,4262500-3000米44,152154,53219,850合计167,791587,26966,203ABCDEFGHIJKLMNOJPQRS图3：各楼盘统计区域基本划分图表8：各统计区域楼盘及住户情况调查表Reg户数入住人口数停车位A402814098565B4662163171742C16884590949079D11346397112342E1051236792933F3110108852694G1254943921.52526H3364117741600I4000140001206J5944208041990K4570159952932L3832134122930M9542333972521N7172251023628O4668163383630P1546954141.510896Q14648512684315R16656582964835S11446400615232TOTAL16440257540765596表9：吉之岛海岸城店周边楼盘和人口调查情况表序号名称户数人口数停车位历史平均价格 (元/平方米)1滨海之窗1,4164,95685017,0002漾日湾畔1,1842,44860015,0003海珠城2881,00820011,0004双海台9293,25265017,0005海岸明珠4001,40020015,0006浪琴屿6162,15630018,0007海印长城二期8402,94035018,0008海印长城一期1,4044,91480018,0009电力花园2528828016,00010电力花园高层6722,35250010,00011海逸苑702451017,00012美墅蓝山家园3821,3372609,00013城市花园5051,76824211,000 500米内 3,81631,3535,21014,00014创世纪海滨家园9363,27665012,00015宏观苑963368013,00016中信海文花园3801,33017016,00017海洋之心21675620014,00018西海湾花园5822,03739016,00019碧海天大厦3781,32320010,00020华彩天城5952,08335016,00021云海天城7352,57315012,60022锦隆花园4501,57525013,10023澎柏花园5001,7502008,00024学林雅苑4501,57525013,00025金钟大厦25087520015,00026青春花园3001,05030013,00027天悦园21675610015,00028蔚蓝雅苑2247847514,00029桂庙村私房3601,260-4,00030桂庙新村84294-4,00031桂庙综合楼108378-4,00032海典居3001,05020012,50033保利城花园4701,64566815,00034诚品雅筑(佳嘉豪苑)4301,50530014,60035蔚蓝海岸1、2期2,3038,0612,48620,00036后海花园社区3001,0501008,90037山海人家小小家4201,4703006,00038名苑居252882-11,00039华侨新村60210107,00040荟芳园1,0003,5004008,00041南苑东、西区1,5005,25010010,00042缤纷假日6002,10023014,00043文德福26492420013,00044育德佳园7222,52740711,00045金海岸1,0403,64016012,00046南油b区旧楼154539-5,00047万家新园1,3004,5501108,00048万象新园1,2004,20030012,50049南光村4501,575-3,00050招商名仕花园5742,00925015,00051矩健大厦8002,80018010,00052知行世家7002,45025010,00053深蓝季节6962,4369011,00054联通大院144504107,000500米-1000米22,53978,88710,316-1公里内人口共计36,355110,24015,526-1公里-1.5公里内共计25,62789,6957,960-1.5公里-2公里内共计37,410130,93513,441-2公里-2.5公里内共计29,105101,8689,426-2.5公里-3公里内共计44,152154,53219,850吉之岛海岸城店周边3公里内调研合计，共有户数167,791户、入住人口数587,269人及66,203个停车位。第三章 店铺筹备及经营计划3.1 资金筹备某某计划投资3,248万元人民币，用于吉之岛海岸城店的固定资产和流动资金的筹备。表9：海岸城店固定资产投资项目表 单位：元项目总价总承包项目（土建）11,000,000地砖、灯具、保险柜等7,822,000家具2,908,000冷库及陈列柜2,500,000厨房及加工间设备1,200,000收银机及电脑设备2,000,000其他（广告牌、厨房设备、购物车、购物篮等）5,054,000总价32,484,0003.2 店铺规模及经营策略3.2.1 店铺规模规划经营面积约22,098平方米，业态为综合百货，其中超市占36%，家庭用品占21%，个人护理用品占5%，服装服饰占12%，美食广场占6%，租户占20%。商品种类总数约10000种，租户则以餐厅、营养保健品、花店、药店、数码等为主。预估第一年的销售为159,000,000元人民币，具体参看“效益预测”，其中食品类约占42%，家庭用品类约占30%，百货类约占20%，租金收入约占6%。3.2.2 经营策略服务方面，继续实行我们一贯的服务宗旨“顾客第一”，重视零售业的“和平”、“人”、“社会”的三大要素，坚持某集团的“安心、安全、信赖”的经营理念。我们会有免费的礼品包装、送货服务、停车服务和商品退换货服务、分期付款服务、以及轮椅服务等等，细分至200多项的服务项目，作为执行指引，多方面服务顾客。商品方面，按照国家有关商品卫生标准执行，品质与卫生要符合国家相关法律的要求，以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品。购物环境方面，提供良好的购物环境，卖场宽达5.4米的通道；货架高度控制在从1.8米至1.35米；明亮的舒适照明；明确的购物指引牌；顾客休息座椅等等。消费群定位在对商品品牌、品质要求较高、也能相应支付较高代价的城市“白领”，这些人群往往没有非常“闲暇”的时间进行频繁的无目的性休闲购物，而是注重购物的“效率”，中午或是晚上都是较好的购物时间；他们注重购物体验，而不仅仅是价格本身，对商品的性价有着较高的审视关注程度，理性而非盲目。对商家配套的服务设施、人员导购、收银便捷性、地点的交通便利都有一定要求。因此，将开张的吉之岛海岸城店能够在短暂的时间内，通过便捷有效的服务，最大程度为之提供“有针对性”的高性价比商品。3.3 效益预测按照我们的投资计划，预测第一年接近盈亏平衡，从开业第二年开始逐步实现盈利，第五年完成投资的回收。2008年营业测算如下：表9：营业收入表 单位：元项目金额店内营业额159,000,000店内毛利润37,683,000特许经营收入9,540,000总额47,223,000表10 ：营业费用表 单位：元项目金额人工费用10,920,000促销费用1,113,000包装费用795,000销售费用1,908,000原料、设备及维护16,500,000开业费用2,000,000一般费用2,862,000营业费用合计36,098,000租金7,500,000折旧8,000,000其他管理费用3,657,000管理费用合计19,157,000费用总数55,255,000表11：营业利润表 单位：元项目金额营业额利润（8,032,000）财务费用2,125,000税前利润（10,157,000）税收费用 0税后利润（10,157,000）第四章 可行性研究结论4.1可行性分析项目的择址具备可行性：吉之岛海岸城项目地处南山区CBD内，发展潜力无限。项目的开展具备可行性：吉之岛有资金和规模优势，以及经营好连锁店的丰富经验，对商品、服务、价格、现场等的管理都有独到之处。统计数据显示，2006年某市社会消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额1671.29亿元，增长速度近十年来首次超过GDP增长。项目的区域社会经济条件具备可行性项目的区域消费能力具备可行性：本次调研结果显示，居住于南山中心区的人士拥有较好的消费能力。南山的居住人口文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在2540岁，人口素质居某各片区之首，这是某其他商业区所无法比拟的资源优势。4.2 研究结论经过上述从商业环境，地理环境，人文因素等几个客观因素的具体的统计和分析，从经济可行性、合理性方面的分析，在福田中心区开设吉之岛综合购物百货是合理而且符合当地的商业网点发展规划，并且切实可行的。2007年7月1日连接深港的西部通道正式启用，粤港澳合作提上广东省政府日程。据有关专家预测，西部通道每年将为南山中心区带来1800万人次的巨大人流量。因此，西部通道将为南山中心区商圈带来上百亿的财富。口岸经济是某市典型的特征。来往深港超过50%的车流要经过该口岸进出，这就带来了货运、仓储、物流、零售等产业群的发展。大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而带动南山的消费力。第五章 附件附件1 某市2006年南山区主要经济指标表本区生产总值亿元1248.2612.4工业增加值亿元803.4710.3全社会固定资产投资额亿元289.148.9社会消费品零售总额亿元210.3322.7一般预算财政收入亿元25.00-4.7实际利用外商直接投资亿元5.019.3出口总额亿元102.0214.2附件2 某市商业发展规划（年年）某市商业发展规划（年年） 【内容分类】 商业 【文号】 【颁布部门】 某市人民政府 【颁布日期】 1994年08月19日 【生效日期】 1994年08月19日 【正文】 全文 某建立经济特区以后，商业日益繁荣，成为第三产业中的一个主要行业。全市社会商业网点大量增加，零售商业网点数由年的个发展到年的个，增长多倍，平均每个居民拥有个零售网点。商业从业人员从年的人增加到万人，增长了倍。多年来，商品市场有了迅速发展，市场容量不断扩大，社会商品零售总额急剧上升，年达亿元，比年的亿元增长了倍，其中消费品零售额亿元。初步形成了比较完整的、具有某特色的市场体系。 但是，某商业发展过程中也存在不少问题。与我市以第三产业为支柱的战略目标和赶“四小龙”的要求相比较，仍然存在较大的差距