名家方略：购物中心的管理创新.doc

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螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄莅袄羁蒇蚁螀羁膆蒄蚆羀艿虿羅罿莁蒂袁肈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆虿肆蒈薈羇肅膇螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃螆膀蒈莆螂腿膈蚂蚈膈芀蒄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄芄芇蒁羃芄荿蚇衿芃薂葿袅节芁螅螁袈莄薈蚇袇蒆螃羅袇膆薆袁袆芈螁螇羅莀薄蚃羄蒂莇羂羃膂薃羈羂莄 名家方略：购物中心的管理创新现代购物中心的管理创新郝继霖最近几年，中国发展最快的零售商业形式就是超级市场、商业街和购物中心。伴随着商业地产的兴盛，全国各地不同规模的购物中心如雨后春笋般拔地而起。一、资产管理（一）现代的管理模式资产管理的理念，那就是说管理商场要有循环的系统思考。增加人流的重复率，才能提升销售额，销售的增长会带动商户素质的提升，才会有更多的租户想进入这个商场。太古汇广场收租模式是底租+回扣的方式，开始时候有人会说，这样做是不行的，因为这里没有人会告诉你真实的销售额，这套”太古收租”模式会水土不服的。我们也有想过，不过如果商场有充分大的竞争力吸引和留住各个商户，那商户们会不会为了留在商场而争相报大销售额？用商场的竞争力让商户把真话告诉我们。如果在一个商场里面，在人流都比较平均、市场推广都比较成功的情况下，有某个商户的销售额特别低的话，我们认为这是因为商户经营的问题，商场就会考虑寻找新的商户来调整商户的结构，这样就形成商场管理的良性循环，进而带动物业的增值。（二）现代的概念1、资产管理的价值观=顾客重复 (repeated customers)在资产管理概念里面，什么才是我们真正的资产价值呢？一个商场的价值观是什么呢？商场的价值观就是客户的重复，而我们要做的就是争取让来过的人再来。我们做过统计，在香港金钟的太古广场，商场接触面不是全香港几百万人，而只是邻近的二十五万白领，那里的白领就是每个星期来三次，每次消费二千元。商场只要令人一想起消费就会想来这里购物。重复的顾客是非常重要的，我们并不在意商场营业第一天有多少人来捧场，而是来过商场的人会不会再回来。消费者再回来有很多个原因。2、影响顾客重复光顾的重要原因第一，顾客是否认为在商场购物是一种良好的体验。除了购买，还要满足顾客逛的需求。以前男性消费者在购物时候可能就会有很强的目的性和忠诚度，然而现在就算是男性的购物行为也越来越复杂了，因此也逐渐出现专门为男性购物服务的商场。可以看到，现代人的购物已经不是单纯的购物，他们注重逛商场的经历和体验，就算没有购物也有很好的体验和感觉，从而吸引他们重复光顾。我的营养师对我说，吃完饭逛半小时商场就是保持健康锻炼身体的运动方式。逛商场过程中经历和感觉真的很重要。第二，要为顾客营造舒适的环境，要让顾客在商场里逛得舒适。在日本的百货商场里面，往往在角落的地方设有供顾客休憩聊天的的地方或设施。这就是为什么我们鼓励在商场里面更多地引入天然光的原因，因为在天然光的引导下，顾客逛商场时候会更加舒适。第三，要让顾客感到便利，在停车场处提供方便。驾车来商场购物的女顾客只光顾这个商场，因为这里很容易泊车。不来购物的顾客也许是因为停车场太挤，别人开车门很容易碰撞到他的车门。这说明为顾客提供便利对商场吸引人流来说是很重要。停车场有没有充足的车位，停车场是否舒适对顾客非常重要，然而在国内很多停车场又黑又湿，让人很不愿意逗留。购物后能否找到泊车的位置也是非常重要的，当拿着购物袋在停车场却找不到车时，顾客就会感到非常无助，进而对商场感到非常不满。第四，关键也要看有没有增值的服务，买了东西有什么额外的好处。商场中顾客购物后提供更多的增值服务，这种增值服务不是指减价打折，而是便民措施，比如代客泊车和代客送货的服务。 二、有机体管理（一）一个比喻：商场如农地l 肥沃的土地地点的选择l 强壮的种子租户组合和租户关系l 足够的阳光好的经济环境l 适当的施肥市场推广l 有效的灌溉人流布局有机体的管理，简单来说不要把购物中心当成死物来管理，不要以为招商结束后任务就完成了。中国的农业管理给购物中心的管理带来很多的启示，把购物中心当作生命体，就像农地一样。第一，我们需要一块肥沃的土地，就是说选择适合地点很重要，这，在大街的两端或不同的路口有很大区别。我曾经访问过在中环的haircorner，他们选择在最贵地段营业就是因为再过两个铺位就没办法生存了。对购物中心来说，每个地点的选择都是非常重要的。第二，需要强壮的种子，也就是说我们需要很强的租户组合和租户的关系。购物中心需要保持与租户良好的沟通，了解租户销售额下降是因为买手的问题还是货物的问题。第三，这个农业要成功需要足够的阳光，就是好的经济环境。显然这是人力无法控制的，在低迷的经济下商场和租户会受到很大的伤害。在2003年sars的期间，对很多商铺出现最大冲击，有个大集团依然保留了在我公司的所有商铺。尽管我们的管理不一定比所有人好，但在最差的时候仍然被认为是最好的业主，这是非常让人安慰的。第四，农业的成功也需要适当的施肥，就是说需要要有很大的市场推广。 第五，最重要的是有效的灌溉。古代中国农业水利的发达反映了中国古人的智慧，无论是平原、丘陵、山地都能开发成一套行之有效的灌溉系统。换句话说就是人流的布局，以香港九龙塘又一城购物中心为例，虽然商场有七层高，但人流可以从地面直接进入前五层，带来的结果就是六层的主要通道的商铺都是同一的租金水平，只有第七层的租金是稍微往下调整的。那就是说，如果没有每一层的交接，商场的租金是越往上越低的，所以如果在商场的设计上能够创造出更多的“地面层”，商场的价值就有更大的提高。商场人流的管理要细化到扶手梯的位置，这是非常重要的。扶手梯要放在哪个位置才能吸引最多的顾客，如果顾客在通道上看到通道末端既没有扶手梯也没有特别吸引的商铺，他们往往选择不往前走，末端的商铺就很难做生意，这对商场的资产价值就大打折扣了。其实，做商场的管理就是认识人的心。（二）四个阶段1、设计阶段怀孕期（0-3年）n 人流的分布n 视野的享受n 舒适的感觉2、建设初期阶段幼年期（3-6年）n 市场定位n 租户业态的组织n 商场环境的微调第一点是市场定位。在商场建成的3-6年间是培育的幼年期，在这段时期内要不断地查看商场的市场定位是否符合市场的需求变化。第二点是租户业态的组织。为了对商场内的租户业态进行不断的调整，商场与租户实行三年的短期租约作为市场磨合和业态组织的时间。第三点是商场环境的微调。因为图纸上的商场设计与实际建成的效果总存在一定的距离。举个例子，二十多年前香港太古广场落成，但是发现商场三楼某些位置很难进入，便添加了扶手梯来改善情况。3、凝固阶段成长期（6-15年）n 紧贴市场动向n 保持一个平衡的trade-mix（租户组合）成长期就是商场落成的6-15年之间盈利最大的时期，这个时期我们要留意紧贴市场动向，了解什么品牌在上升或下降，要保持平衡的trade-mix（租户组合）。举个例子，商场有3间都能盈利的眼镜店，于是第四件眼镜店希望能够加入商场的竞争中，结果可能导致四间都亏钱。原因就源于竞价抢客导致的恶性竞争，这样就会使得商场受到的租金减少，降低了商场的资产价值。租户组合是科学性的研究，一定要对租户有一定的了解。4、防衰老期持续阶段n 注入创新元素n 为资产带来生机在持续发展阶段，无论是商场的硬件还是软件都需要注入创新元素，为资产带来生机。在硬件的新元素上，商场的设计和布置要跟上国际商场设计的潮流，适应市场的变化。在软件的新元素方面，包括租户、新概念和创新的推广。太古广场在注入创新的概念和元素上，创造性地将扶手梯改造成直通底层超市的适用于购物车的扶手梯，由此带动更多的人流在商场上。 三、可持续管理（一）为顾客创造需求1、综合发展为顾客创造需求，一方面来说就是认识供应，另一方面要认识需求，不但要认识需求，商场的管理还要为顾客创造需求。比如，如果商场把广场、写字楼、 酒店和公寓的组合起来，创造出全面性的交通，那就创造出每天都不间断的人流。如果商场人流只是集中在周末时候，那商场只能收到两天的租金；如果商场人流是七天的商场，就能收七天的租金；如果商场人流只在下班时候才来，那商场就只能收到半日租；如果商场每天早晚都有人来，平时有人来，周末也有人来，那就能收到四倍租。2、零售模式在商场管理的过程中，要协同租户进行零售模式的调整，考虑把电影院、书店和咖啡店绑定组合起来；或者把书店和咖啡店放在一起，方便顾客休憩；又或者在专业时尚时装店和专业书店放在一起。通过这样的方式，商场就能为顾客创造出更多的需求。（二） 打造超级品牌打造超级品牌的关键是要有一个理念创造品牌。品牌不是在乎它的价钱，而是在于一种承诺，它答应你的东西能够做到。比如可口可乐，因为它是太古集团代理分销的产品品牌，每个喝可口可乐的人都会有一种“嗝”的感觉，这个感觉就是可口可乐的品牌承诺。有人问太古汇为何迟迟不开业，其实不过是想把品牌带来的承诺做到最好而已。当你达成了承诺以后，就成为品牌，品牌就成为一个文化，一个形象，但最重要的就是贯彻。品牌带来了什么？信任和价值。由于时间关系，就不展开详谈了。（三）与时俱进的维护第一，定期的大厦及设备维修。这一点上要多想外国人学习，不是等到设备设施出问题以后才去维修，而是在出问题之前就把问题解决掉，避免对商场造成的影响和损失。第二，领先的商场更新计划。最近香港的再造太古广场计划，将太古广场进行重新的更新和维护。 作者简介：郝继霖先生，太古汇（广州）发展有限公司总经理，香港太古地产有限公司广州代表处首席代表。 袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁节薃虿羆膈薂袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁蚈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿莂蚅羄袂芈蚄蚄膇膃芁螆羀聿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀莈螃羇肆莇袅螀蒅莆蚅羅莁莅螇袈芇莄衿肃膃莃蕿袆聿莂蚁肂莇蒂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿螈肈肁蒈袀羁莀蒇薀膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅肈薅袇羈莆薄薆螁