XX超市选址评估报告1.doc

上海XX超市选址评估报告标案名称：上海市XX商贸有限公司（XX超市）标案位置：上海市宝山区XXX路XX号标案面积：1300平方米（25.5550.9），地上一层；另办公区200平方地上二层。标案概况：商铺面积为1300平方米，顶高4.68M（梁高4M），柱心距基本为8.38.3M，柱规格550550MM，消防管道高3.8M,第一次消防验收已通过，房租为2.1元/M2/天，电费为1.1元/度，水费为3.8元/吨，物业为3元/M2通讯自理。地面已铺地板砖，墙面基础刮白，电源预留150KV，无卫生间设施。图1 XX超市（标案）标案商圈概述一、 XX生活广场基本情况1、 商业成长性前景规划图 图2 XX生活广场规划图各功能区商业形态划分核心功能区：该项目处于整个项目主体核心区域，该区域只提供给大型品牌商业2、 项目经济技术指标地块性质：商业用地占地面积：20000平方米使用面积：519号：地上为上下两层，298325966M2；可做办公/商铺，含走廊、厕所4722944M2，可做办公/仓库；517号：地上为上下两层，185223704M2；地下停车场面积：3800M2；地上停车场面积：3000M2；管道排污量：坡度排污，管道直径1米；供气：煤气0.9元/M3，天然气2.1元/M3；供水：商业标准，商业用水3.62元/吨供电：商业用电标准，浮动价格，基本在0.971.10元/度之间。3、 实地调查（1） 实地人口调查情况：XX人口密集，入住率高，主要因为A、 与顾村交界，小区密集，本地人为主B、 出行方便，距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离；C、 停车场：地上地下总面积6800M2均可停车，灵活方便；D、 地理位置：该案位于富联路与蕴川路（一号线）地带的中心衔接处。该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境；E、 周边商业配套：周边社区较多，基本的商业、局部区域生活配套较成熟；F、 交通便利：该案距1号线“共富新村”1.5公里交通便利，公交：宝山3路，宝山1路，宝山社区巴士，在该案100米内均有站点。 图3 标案门前站牌G、 人、车流量：因中断商业未启动，通过现场记录与概算，平均单项人流量为18人/分，车流量为38辆/分，按照成熟商圈人流量58人/分的标准计算，该案明显人流量过小，车流量较为充足。（2） 周边商业市场调查下图商业街在XX路西侧距该案750米处，经营业态以美食及路面店铺为主。对面为润通菜市场，是该区域的主要生鲜场所。 图4 标案西侧1公里十字路口西北方商业区（XX西路与富联路） 图5 标案西侧1公里十字路口东南方商业区（润通菜市场）右图（图6）为XX西路西侧，距该案1.5公里，世纪联华在商业街对面，面积约4千平方米，是本街区最大的零售场所，停车场在地下，地面无停车场。在XX西路小超市与便利店较多，约十多家，标准菜市场一处，商业街中餐饮业尤为旺盛，如肯德基西式快餐、天合火锅城、重庆鸡公煲、其它商业较为凌乱。图6 XX生活广场东侧菜市场（3） 周边居民部分A、 步行约1020分钟范围进行市场调查。如下图所示：图7 商圈覆盖图B、 该案向东方向步行十分钟范围。依次经过XX馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。如图所示：图8 标案向东10分钟区域图C、 该案向西方向，步行十分钟范围。依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑（二）、丽景花园、檀乡湾（一）、檀乡湾（二）。如下图所示：图9 标案向西10分钟区域图4、 道路/商业设施（1） 该案100米内有3个公交站点，地铁站与该案在1.5公里距离内，西侧富长路即将动工，政府计划2013年年底完工；商业外围路面基础设施装修已完善，管道铺设到位，消防落实到位。（如上图10）（2） 其余根据入住商业特征要求在进一步完善。5、 现存商业格局对本项目影响（1） 东西两侧繁华地段商业已基本成熟；（2） 我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处，商业未得到有效开发利用。（3） XX路有大型超市的班车；6、 人口流动示意图为了解项目周边市民的日常流动情况，已对区域内的动线进行了市场调查：图11 人口流动基本动向图以上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站，其次是宝安公路方向。每条专线在该案均有站点，是必经之处，因本项目处两端繁华中心衔接位置，而且沿街商铺未得到有效开发利用，因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。为此XX生活广场计划在商业入住后开通双向免费班车，届时局面会得到有效的改善。7、 XX生活广场优势：XX生活广场的总面积20000平方米，层高两层，地上地下有足够的停车位，楼宇跟前向北延伸的富长路即将开始动工，在距该案东西两侧100米内均有公交站，该案东面是绿地公园早晚人比较多，在该案锻炼的人也比较多，马路对面是篮球场，周末开车来打球的人比较多，其余时间也有，有利开发高消费群体。商业氛围的培养期：前期进驻业主或多或少无法形成良好的商业氛围，且本商业需要一定的培养期，随着商业的进驻增加，以及我们人性化配套服务推出，大众对本商业的认可度和需求度的提高，商业的局面会逐步转好。8、 人口增长性分析目前以该案为轴心各向东西两方步行10分钟区域，现有人口在3.5万4.5万之间，该案西南对面是“绿地”檀乡湾二期已开盘，为高端别墅区。另外对面的绿地石库门商业也已开盘，下三层为商铺，高层为办公。西北方向新楼盘正在施工中。9、 XX生活广场社区商业中心运作思路运作思路该项目为沿街式商业布局，按规模和辐射范围分：内向服务型（服务对象是一公里范围内9个入住满额的社区居民）；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群及流动群体）。该案的主要职能，是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足周边社区居民日常生活需求的同时，更注重消费水平进行组合，力争实现人性、和谐、品质、便捷、愉快的现代的人文商业。该案的运作核心，是从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都以整体“经营为先”，共同促进发展。放水养鱼，他们清晰的知道与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。持续经营才是各方共同的根本利益所在。频繁的更换承租人，只能是死路一条。招商思路他们将其分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色店。该商业地处东西两处繁华点的中心衔接地段，着于眼前及今后的发展，他们计划采取如下几点入手开展基本面：l 有效运作手段打开局面：以“为人民服务”为本，不断推出人性化行动塑造口碑。l 准确商业定位，提高一次性成功率l 前瞻性商业布局，考虑长远；l 不断挖掘潜在力，全方位拓展人流。二、 投资预估分析1、 前期资金投入房租：73万（交6押2）装修：30万（门头、墙面处理、包柱、架设灯带、卫生间、操作间、木制作等）设备：50万（立式风幕柜、冰柜、POS机、电子秤、货架、其它陈列道具等）货款：100万车辆：7万流动资金：40万合计：300万2、 全年费用预估超市房租：1300M2，2.1元/M2/天，2730元/M2/天；81900元/M2/月；98.28万/M2/年办公房租：200M2，1.7元/M2/天，340元/M2/天；10200元/M2/月；12.24万/M2/年宿舍房租：四套三居室，2000元/套/月；8000元/月；9.6万/年人员工资：12万/月；144万/年（明细如下表）职务工资人数小计职务工资人数小计店长800018000财务215000主管4000312000采购450029000资讯300026000防损3000412000收货300013000收银2500410000送货300013000文员300013000理货25001435000水电工400014000合计120000万元电费：20000元/月；24万/年水费：10元/天；300元/月；3600元/年公关费：10万/年生活杂费：1万/月；12万/年全年费用合计：310.48万/年；25.87万/月；8625元/天。销售保障：按毛利15%计算，营业额需做到5.75万/天；172.5万/月。3、 全年销售预估客流量：按统计数字每分钟18人计算，营业时间内840分钟为15120人流，按20%进店客流计算，客流量为3240人客单价：根据同行业平均标准预估25元/单销售额：25324081000元/天 243万/月； 2916万/年 （毛利437.4万/年）外租区：5万/月；60万/年营业外收入：1万/月；12万/年合计收入：437.4+60+12-310.48=198.92万4、 销售风险预估客流量：1500人客单价：22元/单营业额：33000元/天；99万/月；1188万/年（毛利178.2万/年）外租区：2万/月；24万/年营业外收入：3000元/月；3.6万/年合计收入：178.2+24+3.6-310.48= -104.68万三、