2012新郑市房地产市场调研及项目定位沟通方案.doc

谨呈：河南一建集团嘉仕通置业有限公司深圳众阳地产顾问有限公司二零壹二年三月新郑市房地产市场调研及项目定位沟通方案part1新郑市城市发展part2新郑市房地产市场发展part3新郑市分区域房地产市场part5人民路价值分析及定位规划part6文化路价值分析及定位规划part4新郑市商业发展分析part1新郑市城市发展新郑市城市介绍城市概况黄帝故里、郑南重市8000年裴李岗文化、5000年黄帝文化和2700年郑韩文化，新郑被誉为黄帝故里、中华第一古都。新郑市位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑州市区38公里；南至长葛市区203.4公里、许昌市区40公里；总面积873平方公里，总人口70.6万人。新郑市城市介绍行政区划隶属郑州、物流中心新郑市隶属郑州，是河南省对外开放重点市和加快城市化进程试点县市，新郑市辖3个街道、9个镇、3个乡。空港区成立于2002年3月26日，是围绕国际机场开发建设的重要经济发展区域，是郑州市规划建设中的三大物流中心之一，空港区内富士康产业园区已经开始运作，空港区现已纳入郑州新区，但其对于新郑市城市经济的发展尤其是物流产业及其他相关产业的巨大带动力是显而易见的。 新郑市城市介绍城市交通立体交通、高速发展新郑市交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”上，新郑国际机场距郑州市区直线距离15公里,距新郑市区直线距离20公里，是我国重要的干线机场及空中交通枢纽，目前已开辟航线70多条，通达全国54个城市，并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家的不定期包机和香港、澳门的定期包机航线，形成了集公路、铁路、轻轨（规划）、航空为一体的现代化立体交通网络，是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。 新郑市城市介绍历史人文拜祖大典、华人寻根新郑市是河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一，境内名胜古迹众多。春秋战国时期，郑、韩两国先后在新郑建都539年之久，郑韩故城属国家级文物保护单位。裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。每年农历三月初三举办黄帝故里拜祖大典，2008年6月7日，国务院印发国发200819号文件，确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目 （类别为民俗类，序号 480，编号 -32），黄帝故里拜祖大典，突出了中华民族寻根拜祖的主题，象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。 新郑市城市介绍经济发展工业强市、文化强市新郑市工业实力雄厚，文化产业发达，先后荣获了全国县域经济综合实力百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强县（市）、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县（市）等称号。河南中烟工业公司新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任公司赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份有限公司、好想你枣业股份有限公司等一大批实力雄厚企业共同构成了新郑市工业龙头。文化产业发展同样显著，成功承办黄帝故里拜祖大典，黄帝文化品牌强势崛起，吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。新郑市宏观经济gdp和人均gdp稳步增长近年来，新郑市国民生产总值稳步增长，2011年，国民生产总值达到439亿元，人均gdp达到64000元，其中gdp年均增长幅度维持在13-17%之间，增长稳定。新郑市人均gdp约为64000元，根据按国际商业发展规律，新郑市商业发展开始向较为成熟阶段发展，shoppingmall、商务地产等商服类物业开始具备市场发展机会。人均gdp($)商业状态1100与农业经济相匹配的原始状态1100-2000百货商场、商业街、批发市场等为工业化下的城市生活提供基本保障2000-4400大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生4400shoppingmall、商务地产商业开始涌现新郑市宏观经济人均收入及消费支出人均可支配收入增长稳定、购买力稳步提升新郑市近年来人均可支配收入稳步增长，2011年人均可支配收入接近18000元，增长幅度为15%，人均收入稳步增长，与之相对应的，人均消费性支出增长同样稳定。近年来，新郑市人均可支配收入稳步增长，人均购买力稳步提高，与之相匹配的，人均消费性支出稳步提升。新郑市近年来人均可支配收入增长幅度约为10%左右；人均消费性支出增长比例约为10%左右；人均可支配收入的稳步增长、人均购买能力的稳步提高以及人均消费能力的平稳提升，都为房地产市场的发展提供了基础。新郑市宏观经济三产结构结构稳定、第二产业为主受城市发展策略影响，新郑市三产结构比例较为稳定，仍旧以第二产业为主，约为70%左右，第三产业发展比重近年来较为平稳。随着城市建设、文化产业发展及私营经济的大力发展，必将促进第三产业的发展，新郑市未来第三产业上涨空间巨大，利好房地产的发展。新郑市宏观经济旅游经济旅游经济、增长迅速新郑市近年来旅游经济发展迅速，旅游人次2010年达388万人次，旅游收入达到8.5亿元，旅游经济的快速发展必将推动相关产业的提升，为新郑市的第三产业的发展提供了推动力，从而利好于房地产市场的发展。近年来，新郑市依托文化产业、尤其是拜祖大典的举行，旅游产业发展迅速。新郑市2010年旅游人次达到388万人，增长10%，旅游收入达到8.5亿元，大幅度增长25%；旅游产业的发展有助于进一步优化新郑市经济结构，推动第三产业的发展，从而为房地产市场的发展提供推动力。新郑市城市规划郑州都市区十大组团中原经济区、郑州向南看郑州市向北、向西发展受到地理条件的制约，城市规划中短期内主要向东发展，长期向南发展；中原经济区已经上升为国家战略，城市框架将迅速拉大，郑州提出大力建设都市区十大组团，郑州新区的规划及空港区的建设、二七新区的率先启动、宜居教育城的发展，都拉开了郑州都市区向南发展的序幕；新郑作为郑州都市区南向的重要区域，在郑州向南发展的过程中，必将迎来新的腾飞契机；新郑市城市规划新郑规划郑新融合、新郑向北河南省新郑市城乡总体规划（2009-2030）明确了新郑市“东强西控、南优北跨”的发展占领，北部成为新郑市发展的主战场，北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道，规划总面积16.31平方公里，主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能，是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主的综合型城市新区。新郑市城市规格新区建设行政、交通先行，城市发展快通道新郑北部新区的建设以新郑市政府为带动，新市政府即将于5月1日动工，交通方便的发展同样喜人，在现有郑新路的基础上，后期将打通中华路、解放路至郑州，更有城际轻轨连接郑州与新郑，行政单位的迁入、交通道路的建设，都将推动新郑快速向北发展，新区建设步入快车道。新郑市城市发展总结众阳思考 : 郑南重市，远期发展主向：新郑市位于郑州都市区的南部，处于郑州市远期发展主向上，未来发展潜力巨大。新郑市向北发展，将逐步融入郑州大都市区：新郑市北部新区的规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展的主力区域和房地产市场发展的热点区域。交通改善、行政带动，新郑发展加快：三条主干道连接郑州，规划中的城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大都市区的步伐开始加快，新郑市新市政府即将开工建设，并可能将于明年投入使用，新郑市新城区的快速发展蓄势待发；新郑向北，新城向快part2新郑市房地产市场发展市场数据分析新郑市房地产市场宏观发展数据房屋施工面积2007年以来，新郑市商品房施工面积整体较为稳定，变化不大，增长较为平稳，住宅作为其中最重要的物业类型，其施工面积变化同样不大，新郑市房地产市场整体发展较为平稳。新郑市房地产市场发展较为平稳，2011年商品房施工面积为194万平方米，其中住宅施工面积约为182万平方米；2011年新郑市房屋施工面积增长幅度为18%，商品住宅施工面积增长14%；新郑市房地产市场整体发展平稳，健康。新郑市房地产市场宏观发展数据各物业施工面积在各类物业开发中，140平以上物业近年来开发量较小，90平以内的物业开发近年来有所降低，商业用房供应量增长较为迅速，从2010年的11000平方米上升到2011年的近80000平，受个案影响，短期内商业用房供应量较大。新郑市房地产市场宏观发展数据市场销售数据新郑市商品房销售面积增长迅速，年均增长率从30%-90%不等，但是受到整体规模有限的因素的影响，整体市场净增投放量增长有限，2011年销售较2010年增长约30万方，其中住宅增长25万方左右。新郑市房地产市场消化量增长迅速，2011年商品房销售面积为130万平方米，其中住宅销售面积约为122万平方米；2011年新郑市房屋销售面积增长幅度为32%，商品住宅施工面积增长25%；受龙湖镇板块影响，新郑市房地产市场销售情况发展迅速。新郑市房地产市场宏观发展数据市场销售数据2011年，新郑市商品房销售面积为130万方，其中住宅销售面积为122万方，商业用房占到6万方左右，90平以下及140平以上住宅占到12万方左右，约占总房屋销售面积的10%，90-140之间的物业占到90%。新郑市房地产市场宏观发展数据市场销售数据2007年以来，新郑市商品房销售总额增长迅速，2009、2010年年均增长率均超过100%，2011年受到大环境影响，有所放缓，但增速仍然高达60%，商品房销售总额超过40亿，其中住宅为超过37亿。新郑市房地产市场销售总额增长迅速，2011年商品房销售总额为41亿，其中住宅销售面积约为37.6亿；2011年新郑市房屋销售面积增长幅度为60%，商品住宅施工面积增长60%，相对于09、10年的100%的增速有所放缓，但整体增长情况仍然喜人；2008年以来，新郑市房地产市场销售总额迅速增长，市场总量迅速扩大。市场销售数据2011年，新郑市商品住宅实现销售套数超过10000套，增长幅度为20%，其中90平以下占到10%以上，超过1200套，140平以上户型占比较小。新郑市房地产市场在售产品仍然是以舒适性产品为主；2011年新郑市90平以下商品房占总销售套数的10%，140平以上产品占1.5%左右；新郑市市场主流户型仍是90-140平之间的产品深度访谈分析新郑市房地产市场调研深度访谈概况此次深度访谈共访谈客户36人。调查对象是政府办公室、统计局、金融保险行业及房地产资深人士，。新郑市房地产市场调研置业需求根据此次市场调研结果，不难发现，新郑市房地产市场发展平稳，起步晚、在售项目少，市场需求尚未完全释放，购房意愿明确及有可能购房的客户占到被访者的70%以上，置业目的主要是自主，改善型需求所占比重较大，投资前景也是其置业过程中所考虑了的一个重要因素。新郑市房地产市场调研置业需求根据此次市场调研结果，客户在置业的过程中主要考虑的前三个因素依次为：地理位置、工程质量和房屋总价，而在对客户置业区域的调查中不难发现，新城区虽然规划刚刚起步，但作为公职人员对新城区规划和发展比较了解，在新城区置业是其首选。新郑市房地产市场调研产品需求三房两厅在潜在客户的需求中占据绝对的主导地位，客户置业所需求的面积集中于100-140平，客户在置业的过程中重点考虑的是舒适性。新郑市房地产市场调研购买心理客户对于物业单价的愿意接受的主力价格区间为3000-3500元，总价区间在30-45万之间。新郑市房地产市场调研住宅及商业产品类型需求在多层置业的过程中，客户置业偏向于1-3层，在高层置业的过程中，客户偏向的楼层为11-18层。而在商铺的购买中，客户更加倾向于传统的沿街商铺，一二层连体其次。付款方式按揭是客户置业首选的付款方式，占到70%，公积金贷款、一次性付款和分期付款同样应得到重视，在销售的过程中，应当考虑开辟多种付款方式，提高置业的灵活性，满足不同的客户置业需求。新郑市房地产市场发展总结众阳思考 : 新郑市向北发展，将逐步融入郑州大都市区：新郑市位于郑州都市区的南部，处于郑州市远期发展主向上，未来发展潜力巨大。新郑市北部新区的规划和建设，必将拉动新郑市跨过老城墙，向北发展，北部新区将成为未来几年新郑市城市发展的主力区域和房地产市场发展的热点区域。交通改善、行政带动，新郑发展加快：三条主干道连接郑州，规划中的城市轻轨快速通达，新郑市融入郑州大都市区的步伐加快，新郑市新市政府即将开工建设，并可能将于明年投入使用，新郑市新城区的快速发展蓄势待发；市场需求量大，有待挖掘：新郑市房地产市场起步晚、供应量小，客户需求尚未完全释放，巨大的潜在市场有待发掘。市场增长稳定、迅速：从新郑市房地产各项数据不难发现，新郑市房地产市场增长稳定，市场开发量与销售量及增幅均保持了较快增长。新城带动，市场即将爆发part3新郑市分区域房地产市场新郑市房地产市场区域研究区域划分新郑市区、龙湖镇、空港区新郑市空港区龙湖镇对于新郑房地产市场的分区域研究主要分析以下三个区域：龙湖镇：新郑市与郑州市的交接地带，距离郑州距离较近，低密度、高品质项目云集于此；空港区：产业带动下的快速发展区域，区域内的项目发展对本案具有一定的参考价值；新郑市：项目所在区域，区域内的项目与本案形成了直接的市场竞争关系；龙湖镇房地产市场龙湖镇市场研究龙湖镇关键词教育、宜居新郑市龙湖镇，郑州市南大学城，龙湖镇已经被列为郑州都市区十大组团之宜居教育城；中原工学院，郑州大学升达经济贸易学院等高校云集于此；龙泊圣地、林溪湾、国瑞城、正商红河谷等高档社区云集，郑州市最为重要的别墅区；龙湖镇房地产市场以大盘低密度项目为主，别墅供应量较大，代表了郑州市低密度生活的发展方向；项目名称正商红河谷开发商河南正商置业地址中州大道（老107）与绕城高速交汇处南500米建筑规模占地650亩，建筑面积50万、2万商业街建筑设计上海北斗星景观设计、上海中房建筑设计容积率1.49绿化率40%建筑风格西班牙风格地中海景观产品类型联排别墅、双拼别墅、退台洋房、电梯洋房车位别墅独立车库，洋房地上、地下都设有车位，开发情况共3期、1期退台洋房、联排别墅，当期户数8416户物业公司第一太平戴维斯物业开盘日期2011年5月15日销售状况在售销售价格洋房5100-13000元/、联排11000-17500/总价区间洋房72.5-162万、联排别墅300万-490万面积区间洋房130-180联排280交房时间2012年底项目配套新郑市第三人民医院，24小时温泉、小学、幼儿园、医院、篮球场、高尔夫球场、百亩公园客户群体定位高端，投资型客户、改善性需求较多，私营业主，企业老总，单位领导等正商红河谷规模大，定位高端，但其地理位置较偏，周边环境与同区域内其他品质社区相比，略显不足，高端的定位支撑不够。龙湖镇典型项目项目规划整体规划布局合理，共三个组团，1期2011年5月入市，2012年底交房，2012年6月份景观建设完毕，景观先行，同时配合1期联排别墅和退台洋房打造出高端楼盘品质，二期规划有双拼和联排别墅，社区形象进一步提升。双拼百亩湿地公园双拼高尔夫公园联排别墅退台洋房高层住宅项目分3期开发，1期推出退台洋房、联排别墅、工程已封顶，2012年底交房，景观2012年6月完工，设有实景样板间，户型区间为135-280，项目规划有百亩湿地公园和2万商业。项目采用西班牙建筑风格，地中海景观风格，色彩对比强烈，红色屋顶为主，水系景观贯穿小区，楼盘内部2万平方米商业，完善社区生活配套，独揽百亩湿地公园，丰富了社区景观。产品分析1期规划低密度物业，采用热情奔放的西班牙建筑风格，地中海景观设计，另有百亩湿地公园，打造出高品质生态住宅；龙湖镇典型项目项目户型楼盘户型设计均以客户定位为核心，提高附加值为主导，采用135左右改善型和280左右享受型户型，赠送面积大，联排别墅户型狭长，能有效增加体量，提高楼盘利益，但户型设计单一。100地下室90单层联排别墅户型，享受型五房，280送100地下室，高附加值，户型大气，尊贵，利用坡地设计下沉式院落，半凸出式地下停车位，设计合理，户型设计狭长。整体布局合理。龙湖镇典型项目二平层三平层1353房退台洋房一层户型，135赠送90地下室，整体布局合理，高附加值，吸引部分改善型需求前来置业。户型设计退台洋房平均每层相差5左右，高附加值，顶层复试设计将导致较慢的消化率。优势分析： 1、规模大，社区总规模达50万平方米； 2、产品类型丰富，社区内部景观及配套资源优越； 3、正商品牌具有一定的影响力； 劣势分析： 1、周边环境一般，与同类型项目相比，其高端定位缺少足够的支撑；龙湖镇典型项目项目名称林溪湾开发商郑州新兴置业有点公司地址龙湖镇轩辕路与学府路交汇 建筑规模建筑面积: 29.9万平方米 占地面积:650亩建筑设计建筑设计加拿大ads、景观设计公司香港贝尔高林 容积率0.69绿化率35%建筑风格西班牙建筑风格产品类型独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 、洋房车位数/比1:1开发情况3期物业公司第一太平戴维斯 开盘日期1期2011年10月2期2012年7月销售状况1期售罄，2期未售销售价格洋房7000元/1.3万/联排1.3万/1.6万/双拼400万/套800万/套总价区间56万800万面积区间80-450交房时间1期2012年底项目配套新郑市第三人民医院、龙湖镇邮政所、中原工学院、升达大学、经济干部管理学院 ，龙湖一中、河南省外国语实验等中学以及龙湖镇小学客户群体企业老总、各领域拔尖人士，私营业主，企业精英林溪湾项目地理位置优越，交通便利，定位高端，规模大，景观资源丰富，注重西班牙建筑的细节营造，教育配套完善，产品丰富，适合不同需求客户，同区域楼盘中，品质突出，价位较高。龙湖镇典型项目溪上组团联排别墅半岛组团双拼别墅半山组团联排别墅漫山组团多层洋房在售售罄项目规划一期通过道路和水系的分割形成四个组团，其中半山和漫山组团接近售罄，在售剩余二个组团，以联排别墅和双拼别墅为主，水系主要集中在半岛组团，规划产品为双拼别墅，临区外道路位置规划为漫山组团，户型以舒适型为主。龙湖镇典型项目溪上组团半岛组团半山组团漫山组团林溪湾一期项目分三期开发，一期产品洋房、联排别墅，双拼别墅，2012年底交房，设有实景样板间，景观已经建造完毕，户型80-450。高端住宅。项目由加拿大ads公司设计，采用西班牙建筑风格，热亲奔放，注重细节的营造，材质优良，并含有水景的布局，8m13.5m米面宽，市场稀缺。项目产品项目采用西班牙建筑风格，选用优良材质，注重细节的考究，景观已建设完毕，定位高端，客户以享受型为主，后期商业完善生活配套，提升楼盘竞争力。龙湖镇典型项目户型分析项目户型类型丰富，整个楼盘以享受型投资型客户为主，联排别墅和双拼别墅空间大，8m13.5m面宽，彰显尊贵气质。退台洋房顶层为80两房，有效解决顶层尾盘的销售现象。双拼户型建筑面积约434，六室四庭，面宽8m13.5m，采光面大，半地下室空间，下沉式客厅，入户圆形门厅，270观景，整个设计豪华阔气，空间分布合理，市场稀缺，吸引多数享受型、投资型需求。龙湖镇典型项目双拼别墅一层双拼地下室双拼二平层优势分析： 1、规模较大； 2、环境优越，社区内部景观资源丰富； 3、产品设计品质感十足，注重细节的考究； 龙湖镇典型项目项目名称国瑞城开发商北京国瑞兴业地产股份有限公司地址郑州南龙湖宜居教育城龙湖大道中段建筑规模占地约800亩，建筑面积约120万。实验学校建筑面积：36000 幼儿园建筑面积：4000 建筑设计美国wy容积率2.0绿化率45%建筑风格西班牙产品类型高层、多层、联排、双拼车位数/比未定开发情况9期物业公司戴德梁行开盘日期2012年6月销售状况排号销售价格联排1.15万/高层4500元/总价区间面积区间80380交房时间未定项目配套郑州一中、外国语中学、省实验中学客户群体项目定位高端，企业老总，企业职工，教师、律师等智富阶层国瑞城项目规模大，交通便捷、产品类型丰富，价位低，开发商资金雄厚，景观资源丰富，项目品质感较强，采用西班牙建风格，注重展示区的打造，在市场上树立了较高品质的产品形象。龙湖镇典型项目项目规划项目规划布局依靠地势和水系，东低西高，9个组团中均有各自水系，提高了楼盘品质，不同的组团，不同的产品，代表了不同的生活方式，品质感突出，涵盖多种客户群体。1、项目规划9个组团，依靠河景优势，项目按照东低西高的顺序排布建筑，其中双拼、联排（3层），多层（5层），高层（16层24层），2、联排380，双拼420，高层80-90 、120 -130 、150。3、目前在售6号组团中3栋16层高层。4、每个组团中均有水系，提升了楼盘品质龙湖镇典型项目6号组团高层洋房高层联排双拼学校项目产品项目产品丰富，双拼别墅尊贵感强，直接拉高了项目的品质，高层产品价格极具竞争力，采用新古典建筑风格，给项目增强了深厚的文化底蕴。新古典主义建筑一方面保留了材质、色彩的大致风格，另一方面可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条 。项目覆盖双拼、联排及洋房、小高层、高层和商业等多种产品形态。共9个组团。龙湖镇典型项目户型分析户型设计基本满足了生活需求，基本做到了方正格局和良好的采光通风效果，但户型设计存在干湿未分离等遗憾，且整体缺少设计亮点。120三房80二房方正格局，全明设计，作为80平方米紧凑两房，设计基本满足了生活需求，但缺少亮点。方正格局，两卧室朝南，主卧带卫生间，舒适性强，客厅南北通透，采光通风效果良好，但卫生间没能实现干湿分离是一个遗憾。龙湖镇典型项目优势分析： 1、规模较大，景观资源丰富，交通便利； 2、产品类型丰富，涵盖多种人群； 3、别墅产品档次较高，高层产品性价比较高； 劣势分析： 1、普通住宅的产品设计缺少亮点；龙湖镇典型项目项目名称富田兴龙湾开发商河南振兴房地产（集团）有限公司地址龙湖宜居教育城郑新路与春兰路交叉口向西500米建筑规模占地521亩，建筑面积 50万平方米、3.5万商业街建筑设计未知容积率1.40 绿化率35.50%建筑风格意大利建筑风格产品类型双拼洋房、联排洋房、退台洋房、公寓、小高层、高层车位停车位2372个开发情况1期物业公司郑州美华物业管理有限公司开盘日期2012年4月销售状况未销售销售价格未定总价区间未定面积区间40-350交房时间2012-12-01项目配套新郑市第三人民医院、风情商业街、小学、幼儿园、休闲会所、超市、水上高尔夫、篮球网球配套中心客户群体定位中高端，私营业主、公司老总，单位领导，各行业精英人群富田兴龙湾项目定位中高端，开发商长期坚持现房销售，为企业形成良好口碑，社区景观优美，规划合理，产品类型丰富，户型面积区间差异大，客户定位广泛。龙湖镇典型项目龙泊圣地项目入市时间早，定位高端，在售产品采用了徽派建筑风格，设计新颖，景观资源丰富，户型范围广，以投资型、享受型为主。项目名称龙泊圣地开发商居易国际地址老107国道与龙湖镇商业路交汇处向东500米建筑规模总占地面积:1600亩 当期建筑面积:100000平方米 建筑设计河南茨山建筑安装有限公司容积率0.57 绿化率45% 建筑风格欧式、中式产品类型别墅、花园洋房、高层车位数/比1:1开发情况4期物业公司河南省光辉伟业开盘日期2008年5月销售状况1、2、3、期售罄、在售4期销售价格联排1万/1.1万/总价区间面积区间高层46130左右，联排169190交房时间4期2012年底项目配套新郑市第三人民医院，龙湖镇邮政所，内部配套龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛客户群体定位高端，企业老总、各界精英、私营业主龙湖镇典型项目龙湖镇代表项目概况项目名称物业类型主力户型占地（亩） 总建面 （万）容积率本期推出销售进度均价正商红河谷联排、双拼、洋房280650亩50万1.49416未知1万-1.7万/林溪湾独栋、联排、双拼、洋房32065029.90.69未定一期售罄，二期在售洋房7000元/1.3万/联排1.3万/1.6万/双拼600万/1500万/国瑞城高层、多层、联排、双拼80、120、150、8001202.0240套排号高层4500/富田兴龙湾双拼、联排、洋房、公寓、小高层、高层160190550501.4未定未销售未定龙泊圣地别墅、洋房、高层160190521当期：10万0.574期80%联排1万/1.1万/项目总结大盘高端项目云集是对龙湖镇市场的最恰当的描述，低密度类住宅大行其道，是郑州现阶段最重要的别墅、洋房集中区。龙湖镇典型项目分区域市场研究分析总结：龙湖镇众阳思考 :优越的区位和良好的环境是龙湖镇发展的基础：龙湖镇距离郑州市区较近，良好的区域环境对于生活在城市中的人而言极富吸引力，这成为龙湖镇成为郑州市高品质居住区云集的核心因素。人文气息浓厚、居住氛围优越：多所大学云集于龙湖镇，人文气息浓厚，一大批高品质、低密度的大型社区相继开发，让龙湖镇成为郑州市首屈一指的宜居生活城，这个地位将在一定时期内持续。高端产品供应量大、别墅项目云集：从早期的龙泊圣地，到后来的林溪湾、正商红河谷以及国瑞城，每一个项目都规划有高端别墅物业，成为郑州市最重要的别墅生活区，低密度类居住物业（别墅、洋房）供应量大。区位优越、环境优越人文气息、别墅云集空港区房地产市场空港区市场研究空港区关键词产业、交通空港区拥有5.5平方公里的中国第十三个保税区，也是中部地区唯一一个综合保税区；“航空-铁路-轨道-城际轻轨-高速”综合型交通枢纽，四港联动大道已经建成通车，直达航海路；139平方公里规划面积，富士康35-40万工作岗位，2011年人口规划25万，2015年人口规划40万，2030年人口规划150万；空港区现阶段房地产市场主要以商业配套、商务配套和住宅配套等配套型物业为主；表：深圳富士康效应空港区典型项目沃金商业广场商业综合体、富士康产业园区第一商业配套，富士康员工消费第一站，富士康蓝领公寓，服务富士康员工居住和购物需求；项目名称沃金商业广场开发商河南坤和建投有限公司地址郑州空港区郑港四街（富士康正对面）建筑规模33万，16.9万富士康蓝领公寓（2.6万员工居住），10万地上商业，5万地下商业策略顾问上海贝兹容积率3.2绿化率建筑风格新古典产品类型商业综合体+公寓车位数/比开发情况1期优惠情况4.7日开始排号，每平最高优惠2000元开盘日期5月初，二期开盘销售状况1期在售销售价格20000元/平总价区间最低150万元面积区间90-500工程进度主体在施工项目配套富士康蓝领公寓，2.6万工作人员客户群体投资客空港区典型项目沃金商业广场功能共规划核心商业街、主题商业功能区、时尚淘宝功能区、数码it功能区、商务功能区、特色餐饮功能区和社区商业功能区；沃金商业广场主要分两期推售，一期开发南侧，位于保税北路一侧，二期为北侧区域，4.7日开始排号，预计5月初开盘销售；超市、百货、餐饮、娱乐、休闲等商业功能齐全，富士康正门第一消费终极场所；一期二期空港区典型项目沃金商业广场业态规划提出三首层商业规划理念，地下一层，地上双首层；地下一层业态规划地上一层业态规划地上二层业态规划优势分析： 1、15万平方米商业体量，规模较大； 2、社区内部2.6万富士康员工，富士康未来规划35-40万就业人员，庞大的人口为项目提供了基础； 3、三首层的规划设计将商业价值发掘到了最大化； 劣势分析： 1、现阶段仍然没有成功引入大型主力店；竞争项目分析空港区典型项目裕鸿世界港规模大、产品设计舒适性强，融酒店、集中型商业、富士康白领公寓、电梯洋房和花园洋房于一体，产品类型丰富，社区品质较高；项目名称裕鸿世界港开发商河南裕鸿置业有限公司地址郑州国际机场北，四港联动大道与郑港六路交汇处建筑规模150万，11万酒店及配套，16万大型商业广场，53万品质居住，后期有70万商务办公物业项目定位150万平方新型国际社区容积率1.5绿化率建筑风格新古典产品类型城市综合体车位数/比开发情况酒店、集中商业、富士康白领公寓在建优惠情况10层电梯洋房报价4700元，可优惠，优惠幅度不定开盘日期销售状况10层电梯洋房在售销售价格4700元/平，可优惠总价区间最低50万元面积区间120-200电梯洋房，200-400花园洋房，800独栋别墅工程进度主体在施工，酒店及商业中心预计明年上半年试营业项目配套富豪酒店、奥特莱斯、商业街、郑州市中心医院分院、郑州市一中分校、中澳国际学校客户群体投资客空港区典型项目裕鸿世界港规划现阶段开发四港联动大道东侧地块，约800亩，包括集中商业（奥特莱斯）、酒店（香港富豪）、电梯洋房、花园洋房、富士康白领公寓和学校、医院等配套。四港联动大道西侧地块约700亩，主要规划为商务办公物业。集中商业（奥特莱斯）酒店（香港富豪）电梯洋房（10层）富士康白领公寓学校花园洋房（5层）电梯洋房（10层）空港区典型项目裕鸿世界港户型设计户型设计面积较大、舒适性强、空间布局合理，产品整体设计水平较高；122平：两房两厅一卫面积大、空间感强、舒适性突出；分区合理、动静相宜；140平：三房两厅两卫动静分区合理，主卧设计大气十足；南北通透、方正格局；优势分析： 1、规模宏大，总建面达150万平方米； 2、交通便捷，四港联动大道直通郑州市航海路； 3、功能完备、配套齐全，酒店、医院、学校、集中型商业，配套应有尽有；4、户型面积较大，舒适性强； 劣势分析： 1、现阶段区域发展刚刚起步，环境较差，配套较为欠缺；竞争项目分析空港区典型项目蓝天商务花园低密度办公物业，居住、办公于一体，毗邻机场高速口和四港联动大道；项目名称蓝天商务花园开发商河南省华亨置业有限公司地址郑州航空港区机场高速下道口向北200米建筑规模50185平方米容积率1.3绿化率40%建筑风格产品类型低密度商务办公车位数/比开发情况开发完毕优惠情况开盘日期销售状况联排在售，仅余8套销售价格约9500元/平总价区间260-280万左右面积区间联排288平工程进度现房项目配套机场高速、四港联动大道客户群体投资客、企业客户分区域市场研究分析总结：空港区众阳思考 :优越的交通条件和产业发展是区域发展的两大基石：新郑国际机场、四港联动大道、机场高速、京港澳高速，空港区交通优越，富士康产业园落户中部唯一综合保税区，35-40万就业岗位，带来巨大的商务人员、务工人员。项目少、规模大、配套性质明显：空港区现阶段在售项目较少，但规模较大，裕鸿国际港150万方恢弘规模成为其中的代表，各项目配套性质明显，裕鸿国际港规划富士康白领公寓、沃金商业广场公寓全部出租给富士康，可见其配套富士康的开发性质。“富士康效应”的显现，将推动区域配套不断完善，推动区域腾飞：富士康的落户，将带来数以十万计的区域人口，庞大的人口将直接推动区域内商务、消费、教育、医疗等配套的迅速完善，从而将推动空港区由单一的港区向以交通为基础、以产业为发展的综合城市功能区的转变。交通产业齐带动、产业发展人口聚集、区域腾飞新郑市城区房地产市场新郑市区市场研究新郑市区关键词生活、文化新郑市行政、商贸、生活核心区；郑州都市区半小时生活圈第一圈层；黄帝故里、文化古城，一年一度的三月三拜祖大典更是将其文化产业的影响力提升到最大；成熟、完善的生活配套，满足市区居民的生活所需；新郑市区房地产市场现阶段以普通住宅区为主，房地产市场发展相对缓慢，新城的规划、交通条件的改善将成为房地产市场飞跃的转折点；项目名称宏基王朝开发商郑州宏基房地产开发有限公司地址新郑市郑新大道与中兴路交汇处建筑规模占地16.5万、建筑面积33万，商业面积2万，一期13栋景观规划深圳豪景容积率2.0绿化率35%建筑风格简欧式产品类型多层、高层总户数30000开发情况共4期物业公司开盘日期未知销售状况一期在售销售价格3500元/3700元/总价区间28万45万面积区间80120交房时间2012年年底项目配套商业街，学校，医院客户群体新郑市收入较高人群，大学教师，教授，行政事业单位员工、宏基王朝项目规模大，规划合理，教育资源丰富，新郑市现有楼盘中具有一定代表性的项目，距离本案较近，是我项目核心竞争圈内竞争力较强的项目。规划分析项目以规模、品质和教育资源，2万的商业配套，吸引了多数周边客户，一期大体量面市，多层产品去化速度较快。项目占地16万，共分为四期，牡丹园、月季园、桂花苑、樱桃园四大社区。整体规划以多层和小高层为主，小高层环绕社区，使社区内部环境得到提升。本期推出牡丹园，体量在四个组团中最大，户型区间为80120，刚性需求关注较多。一期3栋18层10栋7层高层，小高层，多层，小高层、高层小高层户型分析整体户型设计为88120舒适两房，三房，目前刚需市场主流产品，其中120平左右的三房占得比例最大。南北通透，全明设计，两卧室朝南，入户花园设计，增加户型亮点，布局合理，空间利用率较高。方正格局，主卧朝南，市场稀缺的入户花园设计，卫生间设计不够科学。项目现状自建售房部，面积较大，展示效果良好，设计有简装样板间，起到了一定的展示效果，位于城墙以北，现阶段大型生活配套较为欠缺，周边配套以小型生活超市，医药，4s店为主。优势分析： 1、规模宏大，总建面达33万平方米； 2、交通便捷，郑新路直通郑州； 3、多层产品绝大多数均采用一梯两户的设计，舒适性比较强； 劣势分析： 1、现阶段区域发展刚刚起步，紧邻郑新路，目前环境较差，大型生活配套较为欠缺；竞争项目分析项目名称中央花园开发商河南居正置业有限公司地址中医院西侧建筑规模占地150亩定位语新郑北区 双生态首席中央生活社区容积率绿化率40%建筑风格简约欧式产品类型高层开盘日期未知销售状况1期80%团购销售价格3300元/总价区间28万49万面积区间80140交房时间2013年底项目配套新郑市中医院客户群体中医院团购客户中央花园项目入市时间较短，一期推出一栋楼，针对新郑市中医院客户进行团购，少量房源针对市场销售，售价较低，约为3300元/平。户型分析一期首次推出的一栋楼，主力户型以8090的两房和110-120的三房为主，其中80%产品针对新郑市中医院医院已经团购。93两房89两房卧室和客厅布局合理，明厨明卫，户型方正，主卧拐角窗，观景效果颇佳。卧室和客厅布局合理，户型方正，空间使用率较高。项目现状一期两栋楼正在做地基，周边配套以医疗、汽车装饰和维修为主，生活配套不够完善；优势分析： 1、规模较大，距离本项目较近，是新郑市房地产时候后期一个不可忽视的项目； 2、交通便捷，郑新路直通郑州； 劣势分析： 1、位于城墙以北，生活配套不尽完善；2、紧邻中医院，生活环境受到影响；竞争项目分析项目名称东方国际开发商新郑盛邦置业有限公司地址人民路解放路交汇处建筑规模建筑面积60万，一期6栋+4栋安置房建筑设计未知容积率2.2绿化率35%建筑风格简欧产品类型多层，小高层，高层车位数/比未定开发情况目前一期物业公司未定开盘日期10月1日销售状况已登记100户左右销售价格未定售房部开放日期3月15日面积区间80100两房120140三房交房时间未定项目配套轩辕湖湿地公园、幼儿园、小学、生活超市客户群体新郑市周边居民东方国际新郑市规模较大楼盘，位于城市东环，交通便利，一期接受咨询，大盘优势将成为项目的主要竞争力。项目现状-售房部位置优越，面积较大，展示效果良好，紧邻西亚斯，区域内人流充足，周边生活配套完善。优势分析： 1、60万方建筑规模，是新郑市现有面市项目中规模最大的一个； 2、位于新郑市核心区，地理位置优越，生活配套完善； 劣势分析： 1、售楼处刚刚开放、接受咨询，但所需推广物料却没能到位，销售现场组织较差，宣传效果受到影响；竞争项目分析项目名称维也纳春天开发商新郑市万隆实业有限公司 地址新郑市陶文路与中华路交汇处建筑规模占地40亩，建筑面积5万定位语精雕细琢 考究典范容积率1.50绿化率50%建筑风格简欧产品类型小高层车位比1:1工程进度已封顶开发情况二期开盘日期2012年3月3日销售状况一期售罄销售价格4500元/总价区间39万60万面积区间88133交房时间2013年2月项目配套小太阳幼儿园、小学，二中、医院客户群体企业员工，行政事业单位员工、大学教师维也纳春天项目定位中端，地理位置优越，引入知名幼儿园配套，提升了项目的品质。户型分析项目户型设计方正，南北通透，外飘窗的设计和卧室带阳台的设计增加了产品的舒适度，市场去化速度较快。124三房三室两厅一卫，面积124方正户型，南北通透，双阳台设计，两卧室朝南，主卧缺少卫生间设计，区域市场首次置业顾客关注较多。137三房三室两厅两卫，面积137，主卧270观景飘窗，次卧均带有外飘窗，南北通透，空间分布合理，改善型和刚性需求关注较多。项目现状项目工程接近封顶，紧邻中华路，项目周边教育资源配套较为完善，售楼部选址万佳超市旁，地段优越，人流量大；优势分析： 1、良好的景观规划、合理的户型设计和知名幼儿园配套的引入为项目加分不少，项目整体售价较高；2、售楼处选址位置优越，紧邻万佳超市，人流量大； 竞争项目分析项目名称秀水新华城开发商河南新华置业有限公司地址新郑市人民路中段天津制药厂东50米建筑规模项目总占地45亩，总建筑面积10万，5000商业 、8栋建筑物定位语新政首席10万别墅级滨水名宅容积率3.27绿化率42%建筑风格新古典产品类型小高层，高层车位数/比未