写字楼项目营销提案.pptx

天兆大厦项目营销提案 20140822版 前言本着对客户负责的态度 同策通过多方资源及实地勘察 加之严谨的数据模型分析 力求本报告能反映真实的情况 同策以中心城市为策略阵地 整合资源 以三四线城市为主要业务阵地 专注执行的专业代理公司 愿意与贵公司形成持久的战略合作关系 共同面对未来的征途和挑战 项目本体分析市场环境说明目标客群分析项目定位导出 产品价值提升营销精神拔高 销售策略推广策略 ChapterOne 发现价值 项目本体分析 本项目位于河北省邯郸市复兴区人民路以北 建设大街以东 是连接邯郸中心城区和复兴区 武安市的重要节点 本项目地处邯郸城市东西向主干道人民路和复兴区主干道建设大街交叉口 东接市区 西连复兴区 辐射武安项目处于多个住宅集团的包围之中 铁路大院生活区 百家村邯钢生活区 王朗村等形成了浓厚的居住氛围 为项目商业部分提供了客源基础本项目是连接复兴区和邯郸中心城区的重要节点 也是武安通往邯郸的最便捷的佳通要道目前此区域还处于邯郸的城市边缘地带 区域发展程度和认知度较低 项目区位 中心城区 本案 项目交通条件 项目两面临街 南邻城市主干道人民路 周边多生活区 居住氛围浓厚 但污染严重 环境较差 南北向交通动线较为欠缺 项目商业配套 复兴区周边商业相对匮乏 缺乏大型集中性商业 高端酒店等配套支撑 存在商业空白点 但区域规划利好 有较大的改善空间 项目教育配套 复兴区坚持教育优先战略打造 生态教育 特色品牌 创建优质特色学校 推进教育高位均衡发展 成为邯郸市教育高地的闪光点 项目医疗配套 复兴区提高医疗保险待遇复兴区复兴区不断提高参保人员医疗保险待遇 实现了基本医疗保险报销比例和医疗保险个人账户与市本级接轨 产品参数分析 本方案现代感强 色彩明亮 外立面恢弘大气 通透感强 利于采光 双层防紫外线节能玻璃 节能LED外墙照明系统等符合现代办公要求 体块与裙房相互穿插 而且颜色与裙房相协调 智能安防系统 可视对讲系统 闭路监控系统 周界报警系统 电子巡更等智能化系统 门禁和保安等解决客户后顾之忧 有线电视线接口 宽带网接口 方便宽带 网络高速接入 人性化办公 应有尽有 集中设置分户计量的磁卡预付费电表 并特设开关及插座面板 为业主充分考虑日常所需 国际标准的5部高速品牌电梯 容量大 速度快 噪音低 安全系数高 上 下零等待 进出无忧 单层面积控制在1000 左右 同层内公共设施服务的企业较少 同时为购买整层的客户提供更低的投资门槛 通过参加项目的产品沟通会 同策认为项目的产品无论从立面风格 布局 设计方面均比较合理 符合当地市场的需求 有利于后期的去化 项目优劣势总结 对项目自身的正确认识 有助于最大限度的发挥优势 合理规避不足 甚至变劣势为优势 将项目价值释放到最大 优势Strength 1 临人民路 本项目北临城市主干道人民路 是本项目区位上的重大优势 2 交通便利 项目临近城市主干道和次主干道 交通通达性好 与周边县市便利连接 未来地块周边道路的拓宽 也将进一步改善项目交通状况 3 配套良好 项目地块为住宅集中区域 周边学校 教育 医疗配套齐全 功能比较完善 生活便利 4 产品优势 本项目产品设计合理 市场接受度高 不足Weakness 1 环境较差 项目临近重工业区 环境污染较为严重 城乡结合部区域鱼龙混杂 环境较差 2 区位认知略偏 本项目位于邯郸市传统认知的城市核心区边缘 在部分客户心目中属于城区外围 略显偏远 3 商业氛围没有形成 区域内生活气氛浓厚 但尚未形成较具规模的商业 商务项目 对消费人群和办公企业的聚拢作用较差 市场环境说明 城市宏观经济背景 城市地位 邯郸市位于河北省最南端 居晋冀鲁豫四省交界区的唯一特大城市 是中原经济技术协作区的中心城市 与石家庄 太原 济南 郑州四个省会城市的距离均在200公里左右 与北京 天津等大都市的距离均在500公里以内 邯郸 邯郸 北京 天津 邯郸市综合实力总体情况较好 相比周边13个同级别城市 具有较大的经济优势 在河北省内 邯郸市的总体实力居于第三 尤其是近几年发展速度较快 区位优势 产业配套 投资成本的优势越来越被看好 成为民营资本开拓华北市场的落脚点 吸引了一定的投资建设 经济状况相对呈现利好的势头 2010年 全市生产总值实现2300亿元 2011年 全市生产总值达到2787亿元 增长11 5 2012年全市生产总值达到3023 7亿元 同比增长10 5 邯郸经济迅猛发展 每年一个新台阶 预计 十二五 末达到5000亿元 邯郸市经济状况分析 区域发展规划小结 邯郸经济发展快速 全市国民生产总值连年攀升 在河北省内排名靠前 居民消费力强 为其房地产消费市场的健康快速发展提供了良好支持 社会固定资产投资连年增长 居民投资热情较高 具备一定数量的中高端财富人群 为房地产市场提供了强有力的客户支撑 邯郸位于晋冀鲁豫四省交界 是河北省南部的中心城市 交通发达 综合实力较强 城市发展地位相对突出 对省内周边城市及周边县市具有较强的吸附力 区域发展规划 本案 邯郸城市规划发展方向研判 城市化发展进程 邯郸城市近期规划 东延 北扩 南扩 中心城区呈 一城六组团 的空间结构形式 项目所在区域属于西部旧区综合组团 随着邯郸市十二五规划中旧城改造计划的实施 政府将加大对此区域的政策扶持力度 加大基础设施建设 可以预见此区域势必将成为环境更加优美 交通网络更加发达 经济更加繁荣的西部新区 邯郸市区的六功能组团 西升 复兴区概况 复兴区位于河北省南部 邯郸市区西部 总面积37平方千米 其中城区面积25平方千米 乡村面积12平方千米 总人口25万人 2004年 是邯郸市的重 化工业区 全区辖1个乡 6个办事处 15个行政村 人口24万 面积37平方公里 区委书记李永科谈起复兴区 三年上水平 建设的新蓝图时说 三年上水平 复兴要前行 要变得快速 要变得智慧 要变得让人耳目一新 让全市人民看得震撼 到2013年底 复兴区完成辖区内城中村和8个棚户区的拆迁改造 完成新建商住面积1000万平方米以上 改善3个以上大型旧住宅小区 3年内新植树木80万株 新增绿地7万平方米 森林覆盖率由2010年的14 8 提升至21 区域道路交通规划 复兴区是邯郸的西大门 交通网络发达 与周边市县的来往也十分便利 延人民路西沿线可以直达武安 延107国道北通永年 沙河 邢台 南通磁县 安阳 距邯郸机场仅20分钟车程 交通的通达性是区域经济发展的助推器 公路 南北向107国道南环路 北环路人民路铁路 南北向京广快速公路东西向邯长铁路航空 机场开通上海 海南 杭州等14条线路 区域发展规划小结 邯郸市政府对复兴区改造的计划将在未来几年内大大推动此区域的发展 棚户区改造将带来大量的住房需求 对邯钢等老工业基地的改造和绿化将使得此区域的环境得到进一步改善 道路交通系统的进一步完善将使这里的对外联系更为便捷 进一步推动此区域的发展 目前此区域的环境较差 空气和噪声污染较为严重 地缘较偏僻 在邯郸市民心目中的形象较差 是此区域发展面临的主要问题 本区域处于邯郸西扩的核心区域 区域发展较早 为传统的重工业区 居住区集中分布 周边配套较为齐全 具备一定的开发基础 区域房地产市场分析 复兴区商品房交易市场现状 从邯郸市各区域累计楼盘项目 在售 待售 售罄项目 来看 作为老城区的邯山区 由于开发年限的原因 楼盘项目最多 但多为售罄项目 作为中心商业区的丛台区居其次 复兴区 高开区项目数量大体持平 邯郸市各区楼盘项目性质分布 从以上分析可得 对于一个地级市 在售及待售项目共130个 以每个项目10万平米的体量估算 近一两年内 邯郸市的商品房市场容量在1300万平米左右 以2010年市场最好时的去化速度来计算 270万平米 年 消化周期至少要五年以上 其中还不包括后续5年内的市场供量 从项目数量来讲 邯郸市供量较大 销售市场形势严峻 从在售及待售项目来看 邯山区与丛台区 商品房项目以售罄项目为主 作为老城区与中心商业区 区域面积较大 开发年限较长 目前在售及待售项目相对较多 区域发展相对成熟与饱和 复兴区商品房项目进度构成相对平均 房地产市场处于不温不火的现状 属于邯郸市市区内放量与存量最少的区域 受邯钢等工厂的环境以及旧城改造的难度影响 预计未来商品房市场也不会有大幅增加趋势 高新开发区随着市政府的规划迁入 政务 商业新区的集中打造 区域增值潜力被普遍看好 目前新建楼盘数量较多 多为大盘 并以待售项目为主 预计未来商品房市场放量较大 区域竞争将日益明显 西部商品房均价低于其他地区 属于价值洼地复兴区属于邯郸旧城区 且铁路以西作为居住生活一直不受百姓认可 是其价格始终上不去天然屏障 西部区域受邯钢等工业环境污染 生活品质无法提升 但近年来 随着城市规划对西部环境的重视 环境不断得到改善 区域档次逐步提升 商品房的价格也处于稳步增长态势 复兴区商品房市场价格走势分析 邯郸房价呈现出东高 西升 中挺 南北缓涨的局面 其中西部的复兴区属于邯郸市区内的价值洼地 随着旧城和城中村改造带来的刚性需求增长 楼价也会持续稳定增长 西部 不断改善的环境使原本4000元以下的楼市不断小幅攀升 逼近5000元大关 赵苑周边的部分房价已超5000元 中部 中心区旧房改造的新小区6000元左右 南部 北部 也基本迈过4500元水平线 东部 凭借得天独厚的发展优势 房价基本在每平方米6500元以上 不乏8000余元的高档小区 1 复兴区 丛台区 邯山区 邯郸县 香榭花都 1 2 卓昱大厦 2 3 宝利大厦 3 4 本案 5 聚钢国际 1 义乌小商品批发城 4 5 1 2 邯台大厦 2 3 鑫博国际 4 君兴大厦 3 4 5 泰达大厦 6 紫竹大厦 7 康桥国际 8 广悦大厦 5 6 7 8 1 江泉国际中心 2 铂钥中心 3 融通国际 4 中道国际 6 阳光新卓 6 金恒基鹿城国际 7 金地大厦 8 华浩天际 9 晋和国际 10 通达商务中心 11 锦林大厦 12 嘉华国际 13 春天商业广场 14 恒亿大厦 15 华祥大厦B座 16 华信国际广场 17 友谊时代广场 18 华祥大厦A座 19 飞宇大厦 20 凤桐大厦 21 丰通国际 22 远大国门 23 德源大厦 1 2 3 4 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 邯郸市区主要写字楼分布图 铁路桥 铁路桥以西 铁路桥以东 本项目处于城市次中心 属于低价值区域 区域发展程度较低 在售写字楼项目优先 没有形成大型商业中心 但存在很大的消费和企业办公需求 需要以高品质的标杆项目进行引导 中价值区域 高价值区域 低价值区域 4 邯郸市区商圈分布图 火车站商圈和康德商圈是以低档产品为主新世纪商圈 万达商圈为高档百货零售东部高开区现在正处于大规模开发当中 暂时还没有商圈核心地带 正处于初步发展阶段西部复兴区也没有真正意义上的商圈形成 本项目所处的区域目前处于商业的市场空白 没有真正意义上的商圈形成 缺乏集中性的大规模商业 但复兴区又是住宅的集中区域 存在大量的潜在市场需求 是一片可以填补的市场空白区域 房地产市场小结 目前此区域在售的写字楼项目从地段和销售节点上都较为集中 产品同质化严重 值的引起注意的是 价格倒挂现象仍比较明显 目前此区域缺乏大规模的综合型商业 现有商业项目分布比较零散 不成气候 没有形成真正意义上的商圈 商业氛围比较薄弱 复兴区的土地放量和市场存量都较小 但因区域容量有限 区域内在售楼盘集中入市 加之城市中心区的分流作用 可以预见未来几年市场竞争相对较为激烈 竞争对手分析 项目信息地理位置 人民路与建设大街交叉口东南角开发商 河北新卓房地产开发有限公司项目规模 占地面积 62亩 写字楼面积 15万 产品形式 写字楼 高层 住宅 高层 商业销售价格 写字楼5400元 工程进度 挖槽销售现状 部分住宅回迁 写字楼开售以来5个月销售约2000 阳光新卓广场 项目营销定位 城市门户 复兴中心区域一站式消费目的地 优势 位置优越 所在的十字街是市中心人群进入西部的西大门 优先招商优势 先一步招入阳光百货带动商业及写字楼的销售 不足 工程滞后 开发商实力有限 此前开发的住宅项目美罗城口碑较差 在邯郸市场处于敏感期的阶段销售受阻 临近邯钢 环境较差 更远离市中心 认知度低 项目启示 项目信息地理位置 人民路与铁西大街交叉口西南角开发商 邯郸市正大房地产开发有限公司项目规模 占地面积 7279 4 建筑面积 77981 产品形式 写字楼 高层 销售价格 价格待定工程进度 正在挖坑销售现状 2万排号 8月底开盘 项目营销定位 国际顶级商务 与世界同步 正大领峰 优势 项目认知度优势 其住宅部分已入住 在此区域有一定认知度 工程进度领先本案10部三菱电梯 楼宇内部竖向交通便捷 不足 集资事件对其有一定影响 售楼部昭示性差 到达性低 项目启示 项目信息地理位置 复兴路与建设大街交叉口开发商 邯郸市宝胜房地产开发有限公司项目规模 6万平米产品形式 写字楼 高层 商业 底商 销售价格 预计5000元 平米工程进度 封顶销售现状 预计9月开盘 西城国际 项目营销定位 首席70年产权写字楼 优势 9部高速电梯 地上8000平米停车广场 地下1 2高配比车位 工程进度领先本案 70年产权具有较大的竞争优势 不足 背靠邯钢 市场接受度低 偏离主干道 可达性低 周边商务办公氛围不够浓厚 项目启示 潜在竞争 卓冠金贸国际地理位置 赵王宾馆南行100路西开发商 邯郸市卓冠房地产开发有限公司项目规模 7万平米产品形式 写字楼 高层 商业销售价格 未定工程进度 未动工销售现状 预计2015年年初入市 百家新城地理位置 人民路与前进大街交叉口产品形式 写字楼 高层 商业 住宅销售价格 未定工程进度 住宅做外立面销售现状 写字楼部分未入市 区域内不乏有竞争力的项目 如阳光新卓广场 卓昱大厦 位置较佳 体量较大 分别引入阳光百货和美食林超市 对本案有一定的压制作用 本区域内项目价格区间为5300 6000 个别项目如卓昱因是尾盘价格出挑 可见区域价格天花板难以突破 且价格竞争激烈 本区域内在售项目较多 入市时间较为集中 加之区域市场容量有限 形成短期内的激烈竞争 同时 近期内可能入市的项目也不在少数 潜在竞争较大 竞品分析总结 目标客群分析 客户结构 受邯郸的产业结构影响 邯郸市购房群体构成呈典型的沙漏型 私营业主 主要为煤炭相关行业 如洗煤 煤运输 煤机械等行业的老板和大型企业私营业主 权力公务员阶层 邯郸市及县市的公务员 政府机关处级以上级别高管 企事业单位高管理层人士小私营业主 经营中小型公司生意人 矿主煤矿老板及大股东 效益好的企事业单位职员 工作稳定 收入较高家境殷实的年轻新锐 家境殷实 且有稳定收入来源的年轻人 高端客户 顶级财富人群 高端财富人群 中高端财富人群 中端客户 中低端客户 邯郸市购房群体依据财富阶层划分 个体老板 主要从事小生意 小买卖的生意人中高管 企事业单位中高管理层人士 刚工作的年轻人 工作年限较短 收入较低年轻人 身家亿级 身家千万级 财富等级 收入50 100万 收入20 50万 收入10 20万 收入10万以下 邯郸购房客户分析 本案目标收入人群 投资者 A 本区域的商铺 写字楼投资者 B 看好本区域休闲购物 商务办公发展前景的其它地区的投资者 经营者 A 经营知名品牌的加盟者或连锁店 B 流行精品 快销品 休闲用品 餐饮等经营者 C 青年创业人群 办公自用者 D 金融机构等 E 看好本区域休闲购物 办公发展前景的其它地区经营者 购房客户分类 可分为投资者和经营者 1 周边投资人群项目周边人群有一定的资金实力 进行商业地产投资大多选择就近原则 同时看重区位价值 对本区域的发展和市场前景较为看重2 私企CEO等对大型商业物业感兴趣 看重其理财保值功能3 大邯郸地区及外地 二线城市 投资客考虑租金 房价等多方面的因素 对投资回报率尤为看重4 周边企业高管人员 如邯钢 铁路机务段等 年龄28岁以上 收入稳定 对商业投资较为感兴趣 看重投资前景 投资者 投资 经营人群分析 经营知名品牌的加盟者或连锁店流行精品 快销品 休闲用品 餐饮等经营者青年创业人群 办公自用者金融机构等看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者 经营者 他们都无一例外的 都对所持物业的市场前景尤为看重 希望项目所带来的消费氛围能够对其经营产生良好的促进作用 同时 通过自身的品牌以及经营 对所持物业的价值起到提升的作用 投资 经营人群分析 消费客群引导主张 多元化的目的性消费推动全城消费观念升级 消费客群分析 区域消费核心区 以综合性商业 构筑人气 推动城市区域目的性消费 主题商业 综合商业 消费导向 目的消费 以主题商业 形成休闲 娱乐 餐饮特色 构筑人气 以综合商业 形成多元化消费 实现消费满足 项目消费市场定位 本项目区域内的客群集中为大型企业的高收入人群 区域外表现为高端收入并且具有一定投资眼光 看好本区域未来升值潜力的人群 本案因地缘位置的原因 其消费和投资 经营都将是区域内客群为主 中心城区和周边市县为辅 客群分析总结 市场的机会点和风险评估 发现市场的机会点是建立在对自身正确的认识和对市场的分析之上的 在善于把握机会的同时也要做好风险评估的工作 将开发风险降到最低 尽可能的趋利避害 机会opportunity 1 城市规划 政府的复兴区改造计划 带来大量住房需求的同时 也将进一步改善本区域的交通 环境 居住条件 给本来带来巨大的利好因素 2 低水平竞争 本区域内竞争对手虽然较为集中 但产品同质化严重 没有特色 不具规模 缺乏核心竞争力 有利于本案高举高打 迅速树立标杆形象 3 客群基础 本区域是传统的工业基地 邯钢和铁路机务段等大型企业中存在大量具备一定经济基础的客群 带来旺盛的消费和投资需求 威胁threat 1 竞品集中入市 周边竞品项目工程进度快于本案 且在近期集中入市 将会抢先分流本区域内部分客群2 中心区域截流 本案地缘位置较偏 对周边消费和投资客群的向心力有限 势必被中心城区节流掉大部分客群3 政策不确定性 本项目的发展一定程度上依赖复兴区的城市改造和道路规划 如未来城市规划出现变动 将对本案产生一定影响 项目定位导出 优势临近人民路 本项目北临城市主干道人民路 是本项目区位上的重大优势 交通优势 交通通达性好 临近高速出口 与周边县市便利连接配套良好 项目地块为住宅集中区域 周边学校 教育 医疗配套齐全 功能比较完善 生活便利 产品优势 本项目产品设计合理 市场接受度高 地块规整 便于规划设计 劣势环境较差 项目临近重工业区 环境污染较为严重 城乡结合部区域鱼龙混杂 环境较差 区位认知略偏 本项目位于邯郸市传统认知的城市核心区边缘 在部分客户心目中属于城区外围 略显偏远 商业氛围没有形成 区域内生活气氛浓厚 但尚未形成较具规模的商业项目 缺乏商业氛围 对消费人群的聚拢作用较差 机会城市规划 政府的复兴区改造计划 带来大量住房需求的同时 也将进一步改善本区域的交通 环境 居住条件 给本来带来巨大的利好因素 低水平竞争 本区域内竞争对手虽然较为集中 但产品同质化严重 没有特色 不具规模 缺乏核心竞争力 有利于本案高举高打 迅速树立标杆形象 客群基础 本区域是传统的工业基地 邯钢和铁路机务段等大型企业中存在大量具备一定经济基础的客群 带来旺盛的消费和投资需求 竞品集中入市 周边竞品项目工程进度快于本案 且在近期集中入市 将会抢先分流本区域内部分客群 中心区域截流 本案地缘位置较偏 对周边消费和投资客群的向心力有限 势必被中心城区节流掉大部分客群 政策不确定性 本项目的发展一定程度上依赖复兴区的城市改造和道路规划 如未来城市规划出现变动 将对本案产生一定影响 基本SWOT分析 威胁 SWOT 扩展优势充分利用区域规划 产品优势 打造复兴区核心商务区 弥补劣势利用产品优势 以未来的规划弥补当下区位较偏 商业匮乏的现状 捕捉机会借势区域增值 实现项目溢价打造复兴区消费新目的地 转化威胁以强势产品从时间上和空间上引导和吸引客户的同时加快入市节奏 SWOT SWOT深化分析 本案核心价值梳理 复兴区城市封面 区域复兴引擎消费新目的地 附加值价值 外在形象 高端 标杆 区域名片内在形象 复兴消费 办公首选 形象价值 复兴区现代化商业 商务先锋官 产品价值 复兴区核心邯郸西大门 地段价值 整体形象定位 形象定位深化 本项目处于城市向西发展的中轴线上 是联通复兴区和中心城区的主干道 也是连接邯郸和武安等周边市县的西大门本项目将与片区内各大项目共同承担起复兴区崛起的重任 是引领区域现代化商业 商务的先锋官 西部城市封面 区域崛起先锋官 ChapterTwo 提升价值 价值提升 停车系统 车位导视系统 VIP停车位 远距离射频感应系统 车位对于写字楼用户而言至关重要 无论是自己停车还是朋友 客户来访 停车是否便捷都是影响使用体验的重要因素 因此 我们建议通过高端的停车系统和充足的车位来提升项目附加值 立体车位 沿街走道设置精美路灯 且可结合座椅 绿植设计路灯 地面射灯 树灯 形成层次丰富的广场光线 增加美观度设置水系和项目铭牌 提升品质感 价值提升 门前广场 价值提升 大堂 极具艺术感的大堂吊顶 大堂对于写字楼而言是招牌 越发收到业主的重视 大唐的层高一般在10 18米 同时将就大进深 大开间无柱设计 彰显气度 同时装修采用高档石材 艺术天花吊顶 展示独特风格 挑高大堂 价值提升 大堂 大堂不再单纯作为交通空间 提供更多实用价值 如公共打印服务 订票 租车 休息 休闲等服务于所有业主的功能 同时注重公共空间的美观绿化 订票服务 租车服务 公公休息区 随处可见的绿色提升视觉舒适度 空调 新风建议 1 选择具有分户计量功能 并且更加节能的VRV系列的中央空调一方面能够降低客户办公成本 迎合客户办公需求 提升市场认同度 另一方面此类空调采购成本较其他欧美品牌具有明显的性价比优势 2 配置新风系统 改善写字楼内空气质量 提高客户满意度的同时 增加了产品的附加价值 价值提升 产品配置 价值提升 产品配置 附加值提升 节能设计 玻璃幕墙采用低能耗 低辐射的LOW E玻璃 阻止外界冷热辐射直接作用于室内 提高墙体保温隔热作用 减少建筑采暖和制冷负荷 外窗安装遮阳卷帘 灵活控制遮阳效果 降低能耗 附加值提升 无死角终身WIFI 写字楼用户对于网络的依赖是众所周知的 现代化的办公场所无不提供无线网络 本案可以 wifi免费使用40年 为噱头 打造项目亮点 提升附加值 ChapterThree 实现价值 营销精神 区域崛起引擎 复兴金街先锋抓准城市发展格局机会点 重塑板块高度 以绝佳区位打造复兴区形象标杆 直接比附市中心CBD 与区域内各大项目互相借势 共同承担起复兴区发展的重任 成为复兴区新时代的商务 商业金街创始人之一 着眼区域发展 再造板块高度实现客户升级 创造经济价值最大化 营销精神 营销目标制定以邯郸当地市场为基础思考条件 辅以贵公司的市场实现预期 包括我公司对市场的把握程度 综合制定而成 营销目标 开发目标 目标分解 夯实企业实力 提升企业品牌 快速去化产品 成功开发 实现完美产品 成功营销 实现产品价值 成功推广 实现业内外美誉度 策略目标 策略实施手段 充分利用一切可以利用的资源进行营销活动 包括大客户点对点营销与市场客户蓄水两个方面 实施不同的优惠政策 确保快速去化产品 销售战略 销售节奏分解建议 高区标杆 高区视野开阔 气势雄伟 给人以身居高位的感觉 建议进行半层或整层销售 购买不足半层 则提高20 的价格进行销售 主要针对大客户进行整层销售 售价高 提升项目整体形象 树立项目价值标杆区 中区灵活空间 半层销售或分割散售 售价居中 低区冲量 分隔为多个小面积出售给小业主投资客户 低价走量 促进资金快速回流 在写字楼销售过程中要重点注意对大客户的引导 尤其大客户对其他客户产生的 羊群效应 而大客户的偏好是高楼层大面积 所以建议首先考虑大客户需求预留 另外根据销售进度 如果中小客户较多 而大客户不足 则可从低向高逐渐放出楼层以正常价格 单套销售 以供中小客户购买 销售策略建议 增值回购客户购买写字楼或商铺 追求其物业本身升值是一个重要因素 鉴于邯郸市场形势严峻 为了坚定客户购买信心 体现写字楼产品的升值空间 可以与客户签署回购协议 即3 5年 如客户选择放弃继续持有物业 可由开发商以其购买价的150 回购 销售策略建议 带租销售对于投资客而言 租金收益是除物业升值收益之外的另一重要参考因素 如何打消客户的后顾之忧是我们应该考虑的又一重点 可与一些大型企业先行签订租赁协议 进行带租约销售 客户自交房之日起就可享受稳定租金收益 也可以成立招租部门 长期为业主服务 销售策略建议 写字楼变公寓可考虑将价值较低的部分产品当作公寓销售 分割成40 50平米左右的小户型 降低总房款 降低投资门槛 同时 鉴于项目的商业土地性质 该部分产品既具备住宅的功能 又可起照注册公司 无论投资客 购买力较低的住宅客户 小型企业均可能成为我们的客户 精装交房 提升价值的基础上博取更高溢价 销售策略建议 写字楼专业化商业专业化已经已不足为奇 写字楼也可以专业化 即同类 同行业或相关行业的公司集聚在同一栋或相邻的写字楼办公 从而形成产业集群效应 带来更多内部商机 可以考虑将项目部分楼层针对特定行业集中推售 从而给项目冠以 某某 行业聚集地的名声 可以带动更多客户 销售策略建议 免租5年在写字楼办公的企业无一不需经常与政府各部门打交道 可以考虑就部分产品免费出租给工商税务等办事机构 大型名企 方便商家办理手续和了解相关政策 从而提升项目的配套 起到头羊效应 吸引相关企业来此办公 促进销售 同时 既然给与该类企事业单位优惠 当然可以借助其关系 利用其资源展开定向营销 可将5年租金损失由销售部分背回来 平摊到每平米所增加的单价微乎其微 同时可以将租约期满的物业再次销售或出租 page72 推广策略 面到点过滤式传播 报纸 杂志 网络 电视 特殊渠道 房展会 广播 数据库 活动 户外 推广效应 由面到点第一步面向全市性客户 进行集中式立体网罗 形成全城知晓 奠定项目广度 第二步针对性引导客户 点对点集中推广 树立项目深度 第三步建立圈层语境 形成口碑传播 推广通路 过滤选择户外及活动作为主力通路 针对性引导客户 增加与客户面对面沟通的机会 强化体验互动 大众类媒体为辅 强化 复兴区城市封面 区域崛起先锋官 概念炒作 形成社会舆论 引发市场进一步关注 推广策略 捕抓来周边客户注意力的有效推广 锁定目标客户 将项目信息直接传递 达到广而告之的效果增加客户认知度 树立形象 提高知名度和关注度 增加客户关注度 促成成交 扩大市场认知面 提高知名度和关注度 扩大项目覆盖面 提高认知途径 挖掘潜在购买需求 促进成交 展示中心 户外 立柱广告 报纸广告 项目论坛 客户行销 网络广告 电视广告 乡镇传播 电台广告 短信媒体 增加项目知名度 扩大影响力 直击目标客户 媒体推广策略 大张旗鼓软硬结合 客户全接触系统 占领邯郸 爆破邯郸市场 打破邯郸市场房地产营销目前的无作为局面 形成强势推广风暴 让每一个邯郸人都知道 天兆大厦 短时间内 统一行动 迅速成为市场亮点 1 占领邯郸 高端场所 网络全面铺