大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告.doc

大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 大兴兴华园社区商业项目 可行性研究报告 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 目 录 序言序言 3 1 1 宏观环境分析宏观环境分析 4 1 11 1 经济环境分析经济环境分析 4 1 1 11 1 1 总体经济环境总体经济环境 4 1 1 2 1 1 2 经济环境经济环境 4 1 1 21 1 2 大兴经济环境大兴经济环境 9 1 21 2 政策环境分析政策环境分析 14 1 2 11 2 1 金融政策金融政策 14 1 2 21 2 2 房地产政策房地产政策 15 1 2 31 2 3 商业政策商业政策 15 1 2 41 2 4 其他其他 16 1 31 3 宏观环境总结宏观环境总结 16 2 2 区域环境分析区域环境分析 18 2 12 1 区域界定区域界定 18 2 22 2 区域概况区域概况 19 2 32 3 交通状况分析交通状况分析 20 2 3 12 3 1 大兴交通概况大兴交通概况 20 2 3 22 3 2 某交通概况某交通概况 20 2 3 32 3 3 本项目周边交通状况本项目周边交通状况 21 2 42 4 区域房地产分析区域房地产分析 23 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 2 52 5 区域商业分析区域商业分析 25 2 62 6 区域人口分析区域人口分析 26 2 6 12 6 1 区域人口增量区域人口增量 26 2 6 22 6 2 区域人口就业情况区域人口就业情况 27 2 6 32 6 3 区域人口收入区域人口收入 27 2 72 7 区域配套现状分析区域配套现状分析 29 2 7 12 7 1 周边商场分布状况周边商场分布状况 29 2 7 22 7 2 公共配套状况公共配套状况 29 2 7 42 7 4 机关企事业单位分布状况机关企事业单位分布状况 30 2 82 8 某卫星城发展态势某卫星城发展态势 30 2 8 12 8 1 某特点分析某特点分析 30 2 8 22 8 2 某卫星城规划某卫星城规划 31 2 92 9 区域环境总结区域环境总结 32 3 3 项目区域现代商业物业之行业分析项目区域现代商业物业之行业分析 34 3 13 1 本项目区域现代商业物业发展概述本项目区域现代商业物业发展概述 34 3 23 2 行业总体发展分析行业总体发展分析 36 3 2 13 2 1 行业的界定行业的界定 36 3 2 23 2 2 行业现状特点行业现状特点 37 3 2 33 2 3 行业总体供应水平行业总体供应水平 38 3 2 43 2 4 行业价格水平行业价格水平 40 3 2 53 2 5 区域行业发展趋势区域行业发展趋势 43 3 33 3 主要行业分析主要行业分析 45 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 3 3 13 3 1 零售业零售业 47 3 3 23 3 2 餐饮业餐饮业 48 3 3 33 3 3 娱乐业娱乐业 49 3 3 43 3 4 专业市场专业市场 50 3 3 53 3 5 其它行业其它行业 51 4 4 本项目区域商业市场供应分析本项目区域商业市场供应分析 53 4 14 1 本项目区域商业市场研究区域的界定本项目区域商业市场研究区域的界定 53 4 24 2 本项目所在地商业市场供应分析本项目所在地商业市场供应分析 55 4 2 14 2 1 南部区域 帝园商厦 某路 核心商业区南部区域 帝园商厦 某路 核心商业区 59 4 2 2北部区域 枣园路为代表之专业市场 第二中心商业区域 北部区域 枣园路为代表之专业市场 第二中心商业区域 62 5 5 经营商户调研分析经营商户调研分析 63 5 15 1 商户调查分析商户调查分析 63 5 1 15 1 1 大型商场之目标商户调研大型商场之目标商户调研 64 5 1 25 1 2 超市之目标商户调研超市之目标商户调研 72 5 1 35 1 3 餐饮之目标商户调研餐饮之目标商户调研 74 5 1 45 1 4 娱乐行业之目标商户调研娱乐行业之目标商户调研 79 5 1 55 1 5 专业市场之目标商户调研专业市场之目标商户调研 83 5 25 2 商户要求附录 部分 商户要求附录 部分 85 6 6 消费者调研分析消费者调研分析 90 6 16 1 本次调研的步骤与方法本次调研的步骤与方法 90 6 1 16 1 1 调研目的 调研目的 90 6 1 26 1 2 调研时间 调研时间 90 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 6 1 36 1 3 调研方法调研方法 90 6 1 46 1 4 调研问卷设计 调研问卷设计 91 6 1 56 1 5 问卷质量控制 问卷质量控制 92 6 26 2 调研对象样本选择调研对象样本选择 92 6 36 3 消费者调研问卷分析消费者调研问卷分析 96 6 3 16 3 1 消费心理消费心理 96 6 3 26 3 2 消费能力消费能力 99 6 3 36 3 3 消费习惯消费习惯 101 6 3 46 3 4 消费形式消费形式 103 6 3 56 3 5 未来商业物业之期望未来商业物业之期望 105 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 序言序言 经过我司与贵司的多次洽谈与接触 很荣兴能获邀请参与贵司之 大兴兴华园 社区商业项目 暂定名 根据我司对全案策划工作的基本流程 我司现向贵 司提供第一部分的市场调研报告 相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之 经验 本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导 并为项目后期的 市场定位提供有利的市场依据 另外通过本次对本项目区域的全面调研 可以 找出在项目开发期中存在的不利因素 以此为贵司能有效的来规避市场风险 对本次项目区域的调研工作 我司共计利用 10 天的时间 从不同角度 不同时 间段落及不同的调研方法 来整合本项目市场环境的各项目资源 需要特别说 明的是 本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题 其主要的目的就是 利用详细 深入 科学的市场调研 了解本项目的周边环境 掌握与项目相关 的市场讯息 并通过最后的分析及论证 整合出项目的强势面 从而实现本项 目开发的经济效益与社会效益最大化 1 1 宏观环境分析宏观环境分析 本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素 包括经济指标 政策导向 房 地产以及商业市场等方面的分析 论证外部环境对于本商业物业的支持程度 1 11 1 经济环境分析经济环境分析 1 1 11 1 1 总体经济环境总体经济环境 纵观近 3 年我国的经济变化 虽然受到全球经济低迷 伊拉克战事爆发 SARS 病毒等不利因素的冲击 客观上受到一定程度的影响 但由于我国坚持 实施各项宏观调控政策 国民经济总体发展状况保持良好 2003 年我国国内生产总值 GDP 为 116694 亿元 比上年增长 9 1 是 1997 年 以来增长最快的年份 2003 年人均 GDP 达到 1090 美元 首次突破 1000 美元 我国经济已经进入新一轮的增长周期 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 1 1 2 1 1 2 经济环境经济环境 本项目位于 大兴的某镇 该镇作为 重点发展的卫星城 其经济受到 经 济环境的直接影响较大 因此本部分报告将对 及大兴的经济状况均给予较 高的关注 1 1 2 11 1 2 1 综合经济分析综合经济分析 在全国经济发展大好形势的带动下 作为全国经济发展龙头 市总体经 济状况在 2003 年度经济发展制定的各项目标均顺利实现 经济发展综合素 质在全国名列首位 2003 年 市实现生产总值 3611 9 亿元 比上年增长 10 5 高于全国 水平 1 4 个百分点 人均生产总值达到 31613 元 约 3819 美元 比上 年增长 9 2 图表图表 1 1 1992 20031992 2003 年年 市市 GDPGDP 数值统计表数值统计表 年度年度 参数参数 19911991199219921993199319941994199519951996199619971997199819981999199920002000200120012002200220032003 GDP GDP 亿元亿元 5997098641084139516161810201121742479281831303612 增长率增长率 9 511 612 113 512 49 29 69 810 2111110 210 5 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 国内生产总值 亿元 年增长率 市 GDP 增长速度连续 5 年超过 10 在克服非典疫情之后 市经济已经 全面恢复 呈现快速增长的态势 2003 年城镇居民人均可支配收入 13882 6 元 比上年增长 11 4 扣除 价格因素 实际增长 11 2 城镇居民恩格尔系数 31 7 比上年降低 2 1 个百分点 农民人均纯收入 6496 3 元 比上年增长 10 5 扣除价 格因素 实际增长 11 5 2003 年完成全社会固定资产投资 2157 1 亿元 比上年增长 18 9 投 资重点集中于住宅和基础设施两个方面 全年完成住宅投资 692 4 亿元 比上年增长 9 1 住宅投资占全社会固定资产投资的比重为 32 1 比 上年下降 2 9 个百分点 全年完成基础设施投资 417 8 亿元 比上年增 长 1 4 占全社会固定资产投资的比重为 19 4 全年道路建设总投资 129 2 亿元 占基础设施投资的比重达到 30 9 轨道交通工程建设全面展开 城市轻轨 13 号线 全线贯通 地铁八 通线通车试运营 地铁五号线 四号线 十号线年内陆续开工 高速公 路 城市快速路 主干路和城区路网加密工程加快实施 截至 2003 年 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 年底 全市道路总长度约 5500 公里 完成新改扩道路长度 110 公里 1 1 2 2 1 1 2 2 市房地产市场分析市房地产市场分析 房地产业作为国民经济新的增长点 为 经济持续 快速 健康的发展做 出了积极的贡献 并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了 在国民经济中的支柱产业地位 2003 年 市完成房地产开发投资 1202 5 亿元 比上年增长 21 5 房地产 投资占全社会投资的比重达到 55 7 比上年增加 1 2 个百分点 虽然今年 市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降 但房地产开发业仍然是 各种资金争相涌入的行业 表表 1 1 2003 2003 年年 1 1 1111 月房地产主要指标月房地产主要指标 类别类别面积 万平方米 面积 万平方米 增长率增长率 商品房施工面积商品房施工面积 8152 288152 28 30 330 3 其中 住宅施工面积 25 2 商业营业用房施工面积 34 2 办公楼施工面积 53 8 商品房新开工面积商品房新开工面积 2737 642737 64 30 330 3 其中 商品住宅面积 2019 29 21 7 竣工面积竣工面积 1276 471276 47 14 614 6 其中 商品住宅面积 1048 7 13 1 商品房销售面积商品房销售面积 1099 141099 1419 7 19 7 其中 商品住宅销售面积 1038 2819 随着城镇化进程加快 大量人口进城居住 就业 消费者的消费观念的变 化以及危旧住房改造力度的加大等因素 2004 年 房地产市场的需求仍然 处于快速增长的态势 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 1 1 2 3 1 1 2 3 市商业市场分析市商业市场分析 据 2002 年 市统计局数据显示 目前 市人均商业面积约 0 8 平方米 远 低于国外发达国家人均 1 2 平方米商业面积的水平 同时也小于上海人均 1 平方米商业面积的发展水平 根据 商委的发展规划 预计到 2010 年 人均商业面积将达到 1 平方米 虽然目前 商业物业市场处于发展的初期阶段 还不具备成熟市场的特征 和发展规模 但最近几年 在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中 商业 市场在其自身多次结构调整的推动下 发展水平已明显升级 个性鲜明的 特色商业街 大型现代化购物场所 连锁超市 便利店等商业物业星罗棋 布 商业市场呈现出现代化 市场化 多元化的发展趋势 商业市场开 始逐渐走向成熟和完善 同时 居民对消费品的需求逐年上升 消费结构 升级 均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础 图表图表 2 2 历史社会消费品零售总额统计表历史社会消费品零售总额统计表 社会消费品零售额分类社会消费品零售额分类 指标名称指标名称单位单位20032003 年年20032003 年为年为 20022002 年年 社会消费品零售额亿元 1916 7114 5 吃亿元 497 7106 7 穿亿元 210 6111 8 用亿元 1131 9118 9 5868 6886 7813 11578 12464 8472 9183 10350 10286 13 70 11 60 13 90 9 90 9 90 10 40 9 50 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 19951996199719981999200020012002 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 可支配收入 元 人 年 消费性支出 元 人 年 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 20032003 年年 市实现社会消费品零售额市实现社会消费品零售额 1916 71916 7 亿元 增长亿元 增长 14 5 14 5 扣除价格因 扣除价格因 素 实际增长素 实际增长 16 6 16 6 20032003 年批发零售贸易和餐饮业实现增加值年批发零售贸易和餐饮业实现增加值 271 3271 3 亿亿 元 比上年增长元 比上年增长 7 8 7 8 大中型商业企业经济效益进一步改善 实现销售收 大中型商业企业经济效益进一步改善 实现销售收 入入 3808 43808 4 亿元 增长亿元 增长 23 3 23 3 实现利润 实现利润 79 079 0 亿元 增长亿元 增长 24 4 24 4 实现利税 实现利税 总额总额 124 5124 5 亿元 增长亿元 增长 16 4 16 4 以连锁经营为标志的现代流通方式活力显现 以连锁经营为标志的现代流通方式活力显现 年末连锁企业达到年末连锁企业达到 146146 家 连锁商业全年实现零售额家 连锁商业全年实现零售额 463 0463 0 亿元 占全社亿元 占全社 会消费品零售额的比重超过会消费品零售额的比重超过 20 20 为 为 24 2 24 2 比上年增长 比上年增长 23 7 23 7 高于全市 高于全市 商业平均增速商业平均增速 9 29 2 个百分点 个百分点 城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出 11123 811123 8 元 增长元 增长 8 1 8 1 其中 服务性消费比重达 其中 服务性消费比重达 到到 30 3 30 3 以 以 住 行住 行 为代表的高值消费品持续大幅增长 全年销售汽车为代表的高值消费品持续大幅增长 全年销售汽车 40 840 8 万辆 实现零售额万辆 实现零售额 305 2305 2 亿元 增长亿元 增长 51 2 51 2 对全市消费品零售额增 对全市消费品零售额增 长的贡献率达到长的贡献率达到 42 5 42 5 商品住宅销售额 商品住宅销售额 789 2789 2 亿元 增长亿元 增长 10 1 10 1 与住宅 与住宅 消费相关的建材类商品销售增长消费相关的建材类商品销售增长 45 45 通讯器材销售增长 通讯器材销售增长 35 5 35 5 农村居民家庭人均消费支出农村居民家庭人均消费支出 4655 34655 3 元 增长元 增长 10 7 10 7 扣除价格因素 实际 扣除价格因素 实际 增长增长 11 7 11 7 农村居民消费支出增长较快的领域分别为 交通通讯 增长 农村居民消费支出增长较快的领域分别为 交通通讯 增长 32 2 32 2 居住 增长 居住 增长 29 0 29 0 文教娱乐用品及服务 增长 文教娱乐用品及服务 增长 16 3 16 3 全市最终 全市最终 消费率为消费率为 53 1 53 1 比上年提高 比上年提高 1 1 个百分点 个百分点 以上数据显示 以上数据显示 20032003 年年 城市消费热点突出 对于汽车 住宅以及通讯的城市消费热点突出 对于汽车 住宅以及通讯的 消费占较大比例 呈现出消费结构升级的良好趋势 农村居民收入水平 消费占较大比例 呈现出消费结构升级的良好趋势 农村居民收入水平 消费性支出水平已经得到大幅改善和提升 消费性支出水平已经得到大幅改善和提升 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 图表图表 3 3 历年城镇居民收入和消费性支出统计图历年城镇居民收入和消费性支出统计图 综上所述 根据综上所述 根据 市社会消费品零售总额 城乡居民可支配收入的发展现市社会消费品零售总额 城乡居民可支配收入的发展现 状可以看出 通过自身调整和市场经济调节的双方面作用 现阶段状可以看出 通过自身调整和市场经济调节的双方面作用 现阶段 市商市商 业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架 开始进入稳定 高速的攀业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架 开始进入稳定 高速的攀 升时期 商业市场整体发展趋于合理化 市场化和正规化 并逐步向发达升时期 商业市场整体发展趋于合理化 市场化和正规化 并逐步向发达 商业市场格局靠拢 可以预计 在宏观经济不断发展 居民整体消费能力商业市场格局靠拢 可以预计 在宏观经济不断发展 居民整体消费能力 稳步提高等各项利好因素的推动下 商业消费需求市场将进一步放大 未稳步提高等各项利好因素的推动下 商业消费需求市场将进一步放大 未 来一段时间内来一段时间内 市商业市场将面临最好的发展契机 商业物业开发将具备市商业市场将面临最好的发展契机 商业物业开发将具备 良好的市场前景和发展可行性 良好的市场前景和发展可行性 1 1 21 1 2 大兴经济环境大兴经济环境 1 1 2 11 1 2 1 综合经济分析综合经济分析 大兴位于 城南 作为 市的远郊区县 是 市的 南大门 及外埠进京 的重要通道 某作为区政府所在地 距市区南三环仅 13 公里 是 重点发 展的卫星城之一 也是大兴区经济和社会活动的中心 而位于大兴亦庄的 经济技术开发区 为 市直接管辖 经济数据均不在大兴的经济指标统 5868 6886 7813 8472 9183 10350 11578 12464 13883 11124 6971 7499 8494 8923 10286 6532 5730 5020 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 199519961997199819992000200120022003 可支配收入 元 人 年 消费性支出 元 人 年 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 计之列 因此大兴的综合经济指标可以充分反映出某经济情况 从经济总量上看 2003 年全年实现国内生产总值 102 4 亿元 比上年 同期增长 16 4 农村二三产业从业人员占 55 6 从产业构成上看 三产业分别实现增加值 14 07 亿元 39 69 亿元和 48 63 亿元 分别比上年同期增长 3 3 15 8 和 21 5 对大兴区经 济增长的贡献率分别为 3 1 37 4 和 59 5 同时产业结构日趋优化 第三产业对经济增长的带动作用日益增强 固定资产投资快速增长 有力地支撑了经济的增长 全年完成固定资产 投资 100 9 亿元 比上年增长 15 3 其中房地产业投资额达到 67 7 亿元 比上年增长 6 0 占固定资产投资总额的 67 1 成为拉动投资 需求的重要力量 2003 年 全区实现社会消费品零售额 41 亿元 比上年增长 15 6 从 消费结构看 吃 穿 用 住消费额分别为 19 亿元 4 亿元 12 亿元 和 6 亿元 比上年分别增长 11 0 9 2 10 0 和 55 1 2003 年城镇居民人均可支配收入达 10811 7 元 比上年增长 11 6 全 46 10 29 15 吃穿 用住 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 年人均消费性支出 7722 6 元 其中人均交通通讯支出 754 0 元 人均 医疗保健支出 867 1 元 娱乐文教及服务支出 1240 6 元 人均居住支 出 584 6 元 2003 年全区农民人均纯收入达到 6099 4 元 比上年增长 10 1 随着 收入的增长 农民生活消费水平进一步提高 2003 年农民人均生活消 费支出 3864 2 元 比上年增长 5 3 2003 年大兴区职工的平均工资比 市平均水平低 8973 元 在 10 个远 郊区县中排名倒数第三 通过上述数据分析可以看出 大兴区经济增长态势基本与 市保持一致 但由于整体经济基础薄弱 目前农民增收速度较低 农村劳动力转移步伐 较慢 居民收入处于较低水平 整体大兴消费力较弱 目前大兴区把增加二 三产业总量作为主要经济工作计划 使大兴区产业 结构在调整中全面优化 并通过重点发展建筑业 房地产业 高科技企业 和新兴产业给大兴经济发展带来新的增长点 1 1 2 21 1 2 2 大兴房地产发展分析大兴房地产发展分析 随着南四环 五环的建成 某卫星城建设进程的加快 区域配套设施的完 善 大兴区房地产即将进入新的高速发展期 2003 年大兴累计施工面积达 590 8 万平方米 同比增长 33 0 其中住宅 施工面积为 511 7 万平方米 竣工面积为 196 8 万平方米 同比增长 12 3 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 住宅投资仍是房地产投资的重点住宅投资仍是房地产投资的重点 从上图可以看出 房地产投资的主要方向还是住宅投资 达 52 亿元 占本年总投资的 76 8 办公楼和其他用途房屋的投资比例虽然不大 但较上年也有很大程度的增长 全年投资额分别为 6 亿元和 8 3 亿元 同比增长分别为 5 倍和 38 3 所占投资比例也比上年有所提高 而商 业用房投资额较上年有所减少 同比减少 15 2 商品房销售面积高速增长商品房销售面积高速增长 截止到 2003 年底 商品房销售面积达到 162 3 万平方米 较上年增加 32 8 万平方米 同比增长 25 3 高于 市 2003 年的 19 7 的平均增 长率 经济适用房发展迅速经济适用房发展迅速 大兴区经济适用房在 2003 年呈现出明显的广阔发展空间 瑞海新城 团河住宅小区的项目累计完成投资 7 1 亿元 施工面积达到 54 6 万平 76 8 8 9 2 1 12 2 住宅办公楼 商业其他 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 方米 瑞海新城住宅小区的预售面积达到施工面积的 74 6 经济适用 房的发展对大兴房地产业的规模扩大起到了促进作用 同时平抑了平均 房价 吸引了城区拆迁户及低收入人群 由此可见 由此可见 20032003 年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势 投资额在上年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势 投资额在上 年大幅度增长的情况下又有所提升 施工规模加大 商品房销售额 销售年大幅度增长的情况下又有所提升 施工规模加大 商品房销售额 销售 面积继续增长 为带动大兴区经济增长起到了重要作用 面积继续增长 为带动大兴区经济增长起到了重要作用 1 1 2 31 1 2 3 大兴商业发展分析大兴商业发展分析 2003 年大兴实现社会消费品零售额 41 6 亿元 同比增长 14 9 全区商业综合利润 3 45 亿元 同比增长 30 7 纳税 1 44 亿元 同比 增长 25 7 商业增加值 5 77 亿元 同比增长 16 3 全区开复工建设的大型零售设施 8 个 营业面积 6 5 万平方米 年底建 成开业 6 个 新增大型零售营业面积 2 8 万平方米 各类连锁店发展到 53 个 增长了 15 2 大型零售商业企业管理信息 系统普及率达到 50 物美 小白羊为代表的品牌零售便利店加速向某卫星城社区和镇村扩展 新建了永华 物美 团河路等 3 个社区菜市场和 40 多个社区便民菜店 新发展的 4 个早餐亭和 40 辆早餐车分布于某 亦庄各社区和交通站点 随着 郊区化进程加快 某卫星城的建设 中高档商品房项目及经济适用 房项目都存在较大发展空间 同时针对某北部的卫星城的商业等配套设施 也将进入一个高速发展阶段 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 1 21 2 政策环境分析政策环境分析 由于房地产市场受国家政策的导向 连续性等因素的影响深远 商业地产受商 业发展态势的影响巨大 故在此对本项目产生影响的相关政策作以分析 2003 年被业内人士誉为房产政策年 颁布的政策涉及房地产开发及业主权益的 方方面面 一方面保证了我国房地产朝着健康有序地方向发展 另一方面表明 了国家各相关部门提高了对房地产开发工作的重视程度 针对本项目 需要关 注的相关政策如下 1 2 11 2 1 金融政策金融政策 121121 号文件号文件 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 中对房地产开发过程中的土 地储备贷款 建筑施工企业流动资金贷款 个人住房信贷等七项内容作了严 格的规范管理 此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫 将引导今后的房地产项目朝着真正此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫 将引导今后的房地产项目朝着真正 解决居民实际居住困难的方向开发 另一方面 也促进了房地产投资和购买解决居民实际居住困难的方向开发 另一方面 也促进了房地产投资和购买 行为逐渐转向理性消费 行为逐渐转向理性消费 1818 号文件号文件 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国发 18 号文 首次明 确房地产已经成为国民经济的支柱产业 同时对搞活住房二级市场做了指导 性的规定 此文件明确指出 当前我国房地产市场发展还不平衡 房地产价 格和投资增长过快 房地产市场的监管和调控有待完善 明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力 度 明确指出要求加强房地产贷款监管 严禁违规发放房地产贷款 控制和度 明确指出要求加强房地产贷款监管 严禁违规发放房地产贷款 控制和 化解房地产信贷风险 维护金融稳定 化解房地产信贷风险 维护金融稳定 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 1 2 21 2 2 房地产政策房地产政策 4 4 号文件号文件 市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 简称 4 号 文件 自 2004 年 1 月 9 日之后 市土地必须以招标 拍卖和挂牌的公开 交易形式 4 4 号文件斩断了土地协议出让的路径 此文件的实施将大力推动土地市场化进号文件斩断了土地协议出让的路径 此文件的实施将大力推动土地市场化进 程 公开 公平 公正的市场环境逐渐体现 程 公开 公平 公正的市场环境逐渐体现 由上可见 目前国家对整个房地产市场呈现出冷静 理性的态势 采取边扶由上可见 目前国家对整个房地产市场呈现出冷静 理性的态势 采取边扶 持边打压的做法 使之保持继续成为经济增长点的同时 进一步对此规范化 持边打压的做法 使之保持继续成为经济增长点的同时 进一步对此规范化 使之趋于良性健康 稳步发展 使之趋于良性健康 稳步发展 1 2 31 2 3 商业政策商业政策 国家商委十五期间的 市商业规划 对本项目产生影响的相关规定有 市商业发展的重点将转移到三环路 四环路以及五环路以外的周边地区 四环以外以及远郊区域将以开发大型集散型物流中心为主 郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势 规划发展 1 2 个地区级商业中心 和若干个社区商业中心 形成以地区级商业中心为核心 以社区商业中心 为骨干 行业配套 布局合理 规模适当的商业体系 积极推进超市和生活服务连锁企业向社区和农村居住点延伸 发展方便居民 日常生活消费的 大企小店 和特许连锁网 由上可以看出 通过郊区经济发展和城市化趋势的需要 完善郊区卫星城和小 城镇商业体系 这将有力于城市连锁商业向郊区的延伸 将积极促进 郊区 商业布局的合理与商业发展水平的提升 为完善 国际化都市的城市功能 促进 市商业物业市场的繁荣以及整体经济稳步增长创造条件 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 1 2 41 2 4 其他其他 加入加入 WTOWTO 的承诺的承诺 今年是我国加入 WTO 第三年 根据议定 承诺将逐步取消外商从事商品流通 经营的各方面限制 包括地域和数量的限制 这将吸引更多的跨国零售企业 在京及其周边地区选址开店 同时由于竞争日趋激烈 国内大型零售企业也 加快了其扩张的步伐 对于本项目而言 商业物业业态可选择的空间放大 20082008 年奥运会的举行年奥运会的举行 奥运场馆及附属设施建设已于 2003 年正式启动 据专家预测 举办奥运会可 使 经济年平均增长率提高约 1 5 个百分点 这将带动 以及周边地区的经 济全面发展提升一个台阶 1 31 3 宏观环境总结宏观环境总结 在全国经济发展大好形势的带动下 作为全国经济发展龙头 市总体经济状 况在 2003 年度经济发展制定的各项目标均顺利实现 经济发展综合素质在全国 名列首位 随着城镇化进程加快 大量人口进城居住 就业 消费者的消费观念的变化以 及危旧住房改造力度的加大等因素 2004 年 房地产市场的需求仍然处于快速 增长的态势 根据 市社会消费品零售总额 城乡居民可支配收入的发展现状可以看出 2003 年城市消费热点突出 对于汽车 住宅以及通讯的消费占较大比例 呈现 出消费结构升级的良好趋势 农村居民收入水平 消费性支出水平已经得到大 幅改善和提升 消费升级趋势贯穿全年 带动经济增长步入良性循环 未来一 段时间内 市商业市场将面临最好的发展契机 商业物业开发将具备良好的市 场前景和发展可行性 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 随着 郊区化进程加快 某卫星城的建设 中高档商品房项目及经济适用房项 目都存在较大发展空间 同时针对某北部的卫星城的商业等配套设施也将进入 一个高速发展阶段 目前国家政策对整个房地产市场呈现出冷静 理性的态势 采取边扶持边打压 的做法 使之保持继续成为经济增长点的同时 进一步对此规范化 使之趋于 良性健康 稳步发展 市商业政策促进郊区经济发展和城市化趋势 完善郊区卫星城和小城镇商业 体系 将有利于城市连锁商业向郊区的延伸 将积极促进 郊区商业布局的合 理与商业发展水平的提升 某经济目前处于稳步发展阶段 但经济总量与现代经济还有一定的差距 消费 力有一定的增长但水平较低 及大兴高速健康增长的经济态势和旺盛的城市 发展势头为某卫星城房地产和商业市场的发展提供了良好的外部环境 通过本章节的论述 可以了解目前无论通过本章节的论述 可以了解目前无论 大兴均呈现出良好的外部政治 经 大兴均呈现出良好的外部政治 经 济环境 居民消费力不断增加 可以预见 在未来几年将会继续保持良好的发济环境 居民消费力不断增加 可以预见 在未来几年将会继续保持良好的发 展态势 因此项目商业发展有良好的宏观背景支持 展态势 因此项目商业发展有良好的宏观背景支持 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 2 2 区域环境分析区域环境分析 目的 通过对区域市场的界定 对区域范围内的交通状况 区域配套以及某卫 星城发展态势的逐步分析 明晰本区域的现状以及特性 为后期项目市场定位 分析提供支持 2 12 1 区域界定区域界定 本项目位于某兴华大街与丽园路交汇处 紧邻某北部新建社区 距主要商业街 某东大街约 1 5 公里 距离京开高速路约 1 公里 考虑本项目所处地理位置 交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素 将研究区域界定为某卫 星城 重点研究北部新区和中心区 区域界定原因 区域界定原因 本项目位于某腹地 新旧城区之间 兴华大街为某主要干道 交通便捷 公交线路多 人流量较大 对周边有较强辐射能力 本项目拟建的商业体量较大 考虑区域购买力较差 该项目商业有较大的 区域辐射范围 目前某北部大量住宅项目不断涌现 这部分来自市区的购房者具有较强购 买力 消费潜力较大 某目前已有的商业设施相对于 市较为落后 存在一定市场空白 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 2 22 2 区域概况区域概况 某卫星城为国务院 1984 年批复的首都 的卫星城 十几年来 随着城市建设的 迅猛发展 城市规模不断扩大 城市人口迅速增加 城市基础设施日臻完善 依据 1992 年 市总体规划 某卫星城为 重点建设的三个卫星城之一 根据资 料显示 卫星城发展建设至今 已具备与首都这个国际大都市接轨的现代化城 市形态和空间发展结构的雏型 规划总体控制用地为 94 60 平方公里 建设用 地 42 54 平方公里 截止到 2000 年 10 月底 卫星城建成区内常住人口约 18 5 万 卫星城的建成区面积为 22 24 平方公里 规划接收市区疏散人口达到 20 万 某为大兴区政府所在地 是大兴区的政治 经济和文化中心 交通运输 金融 贸易 文化教育 餐饮服务 房地产 信息服务等第三产业近年来发展迅速 通过接纳市区向外疏散的无污染的高科技的工业 某正在建设成为 市和全国 的高科技产业基地 在充分发挥其作为卫星城的各项功能的同时 为带动大兴 地区的经济和社会发展起到了重要的作用 某卫星城规划分为中心区 城北新区 城东 城南 城西区五个分区 某中区为大兴区政府的所在地 也是某主要的老商业中心 众多事业行政单位 多聚于此 某北区为新区 北靠五环路 东邻京开高速路 地理位置优越 近 年来有大量房地产项目在此开发 此区域还将规划体育公园 学校 文化馆 博物馆等多项配套设施 城东区是大兴工业开发区和软件园 创业园 是全区 科技产业的密集区 城西区拓展绿色旅游 休闲业 城南区依托京开高速与公 路二环及铁路重点发展仓储 交通运输 物流配送等行业 某北区 5 75 平方公 里城市副中心及高档居住区的开发建设将是近年来某卫星城城市建设的重点所 在 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 2 32 3 交通状况分析交通状况分析 2 3 12 3 1 大兴交通概况大兴交通概况 大兴区地处 南郊 有 三纵三横 的市级以上干道和经纬密布的区级道路 路网密集 交通便利 新建京开高速公路成为连接大兴和 市区的主要通道 北起 玉泉营环岛 南至河北固安大桥 全长 38 2 公里 纵贯大兴西红门 某 北藏村 庞各庄 揄垡等 一城五镇 公路二环大兴段 东起通州区 西至房山良乡 是大兴 连接 与外埠的交通大动脉 366 路 901 路 410 路 937 路 957 路 962 路和特 3 路等 10 多条专线公交车从 城区直通大兴 公交系统比较发达 大兴还在新修兴业北路 林校北路 黄亦路等骨干道路 而且今后卫星城的 主要交通线 某 房山的轻轨建设已经提上日程 目前来看 由于主要道路 多为新建以及扩建 路况良好 除了京开高速路主辅路因过境车流量大 在 高峰期会出现短暂拥堵现象 区域内道路则非常通畅 四通八达的交通将进 一步加强大兴与其他周边区域的经济往来 大幅提升本地区商业互动 2 3 22 3 2 某交通概况某交通概况 某位于大兴区北部 为往返大兴和 市区的必经之地 从某出发 10 多分钟 即可驶进 城区 90 分钟可到达天津新港 某东 6 公里处的中国联合航空公 司南苑机场 已有 28 条航线开通 京津 京山 京沪 京九铁路在某火车站 交汇入京 某已经基本形成了铁路 航空 公路立体现代化交通网络 发挥 着重要的交通枢纽作用 目前也新增由某长途站至南部地区霍州营 崔指挥营等地的客车营运 进一 步增强与其他镇乡的联系 为消费者能更便捷的到达某商业中心提供了良好 的条件 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 2 3 32 3 3 本项目周边交通状况本项目周边交通状况 由于本项目位于兴华大街与丽园路交接处 所以对于本项目能影响到的周边 的主要交通路线重点进行分析 包括纵向兴华大街 兴丰大街 横向枣园路 丽园路 以及清源北路 清源路 兴华大街位于本项目的西侧 为联结 和大兴的主要干道 调研主要考察北 至枣园路 南至清源路的路段 兴丰大街位于本项目东侧 为进入某大街主 要商业区的干道 主要考察北至枣园路 南至清源路的路段 清源北路位于 本项目南侧 为社区内道路 清源路位于本项目南侧 与清源北路平行 为 大兴主要干道 丽园路位于本项目北侧 为大兴次要交通干道 主要考察兴 业大街至兴丰大街路段 枣园路位于本项目北侧 与丽园路平行 为大兴次 要交通干道 主要考察兴业大街至兴丰大街路段 区域周边主要路段情况 区域周边主要路段情况 路段路段路向路向路幅路幅宽度宽度过往车辆过往车辆 兴华大街南北双向 6 车道70 米公车 轿车居多 少量卡车 兴丰大街南北双向 4 车道50 米公车 轿车 自行车较多 兴业大街南北双向 6 车道70 米轿车 卡车较多 清源路东西双向 4 车道50 米轿车较多 清源北路东西双向 2 车道20 米自行车居多 丽园路东西双向 2 车道20 米自行车 轿车居多 枣园路东西双向 2 车道20 米自行车 轿车居多 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 区域范围内公交路线 区域范围内公交路线 由以上分析可以看出 本区域公交路网四通八达 将大兴南部地区各村镇以 及 市区主要交通要道直接连接 项目周边道路来往总体车辆数量较少 公 交车 人力车 自行车数量较多 出租车数量少 道路通畅 无拥堵现象 本项目周边交通发达 各区域人群可以便捷的到达本项目 2 42 4 区域房地产分析区域房地产分析 十五规划 将通过大力发展卫星城和小城镇 把推进郊区城市化作为推进 城市化的核心 这将为某房地产的快速发展提供了外部政策支持与保障 随着南四环 五环的建成以及 市南城改造工程启动 大兴区成为房地产开发 热点地区 而 南城未来的发展方向将是以大兴某为代表的西南区域及以亦庄 为代表的东南区域 将充分利用城南土地资源的优势 大力开发住宅项目 尤 其在某北部区域 高绿化 低密度 低层与低价的郊区化住宅形式已成为大兴 房地产板块的主流 目前在大兴某卫星城购房者中 来自市区城里购房者与本地购房者比例已经由 2002 年的 3 7 转变为 1 1 可以肯定 这一比例将在今后几年内随着某房地 产的发展 分流 市区购房人群的作用增强而进一步提高 大兴某未来房地产 发展方向将朝着建设高标准的住宅小区发展 车次车次起始站起始站终点站终点站首末车时间首末车时间发车间隔发车间隔 968 天秀花园大兴长途站6 00 20 0020 分钟 901 快阜成路某火车站6 00 20 0015 分钟 957 快 站埝坛工业开发区6 00 20 0015 分钟 937 支 2 西便门 野生动物园6 00 20 0020 分钟 特 3七彩大世界刘村6 30 20 3015 分钟 962 白石桥某火车站5 30 21 3010 分钟 937 支 2 西便门某火车站6 45 19 2520 分钟 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 住宅分布状况住宅分布状况 京开路两侧 从西红门到大兴某 14 公里的范围内 就集合了兴涛社区 郁花园 东西区 九龙家园等 20 多个项目 在本项目周边也有很多 90 年代中后期修建 的社区 多为当地居民购买 比如滨河小区 枣园小区等 现列举部分如下 楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置住宅均价住宅均价总体量总体量总户数总户数入住时间入住时间市区人口比例市区人口比例 九龙家园 玉泉营环岛以南 7 公 里 5230 5 万 1999 月桂庄园西红门宏福路 5700 10 万 6002003 60 郁花园东区西红门镇 2500 郁花园二里西红门镇 15002001 60 骏城大兴康庄路 3000 11 5 万 7502004 康盛园某北部 2550 17 万 20002004 60 独墅逸致庞各庄镇 5800 12 万 2402004 90 星光公寓西红门镇以南 3980 7 万 2004 原生墅康庄路 5300 53 万 3002004 90 水晶城康庄路 3550 24 万 9232004 翡翠城某北区 3350 66 万 2003 50 兴涛花园某北区 5500 10 万 观音寺新区清源路 3000 8 万 10002002 50 兴丰家园清源路 3250 7 万 5022003 清城兴华大街 3200 33 万 30002005 50 星瑞家园兴业大街 2700 15 万 20002000 70 丽园兴业大街 3300 31 万 2004 70 枣园小区兴华大街 2800 10002002 公寓也 house康庄路北 3800 34 万 10002004 50 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 由上可见 目前区域内高档别墅与经济适用房共存 吸引了各阶层购买 丽园 国际文化社区 华远翡翠城 郁花园 原生墅 兴涛社区等较高档次的商品房 纷纷扎堆在此 而去年年底天津顺驰以 9 05 亿的高价拍卖下本区域的地块 进 一步提升了区域知名度和关注度 也证明了该区域房地产的开发潜力 目前某北区的 5 75 平方公里由于与现状居住区相对独立 区域内交通状况良好 到市区交通便捷 地块现状平整度高 环境优越 周边干扰度低 适合各种档 次的房地产项目开发 近几年新建项目客户以市区人群为主 而且中高价位项 目尤为明显 该区域大量的房地产项目增加了项目商业的可行性和潜力 2 52 5 区域商业分析区域商业分析 虽然目前某商业物业市场处于发展的初期阶段 还不具备成熟市场的特征和发 展规模 与 市场相比具有较大的差距 但最近几年 某商业市场在其自身多 次结构调整的推动下 发展水平有了一定的提升 全镇目前共有商业网点 4152 个 其中商业 1684 个 餐饮 633 个 服务业 1624 个 修理业 211 个 2003 年新增商业网点 306 家 新增商业面积 1 5 万平米 据相关数据显示 消费者到超市 连锁店购物消费的比重增加 30 以上 名牌 商品销售增幅 95 3 帝园商城 星城商厦 大中电器等 19 家重点商城销售同 比增长 35 副食品同比增长 27 3 中高档商品销售量上升幅度大 物美 小 白羊加速向某卫星城社区和镇村扩展 某卫星城北区商业中心 物美 1 2 万平 方米地下大卖场 西红门服装城 某镇工业区五金城等一批大项目正在洽谈或 实施中 取消了不规范的红楼市场和化纤市场 新建了永华 物美 团河路等 3 个社区菜市场和 40 多个社区便民菜店 新发展的早餐亭和早餐车分布于某各 大兴兴华园社区商业项目可行性研究报告 社区和交通站点 受到消费者普遍欢迎 目前某逐步规划商业格局 骨干市场增幅变大 消费档次也在逐步提高 当地 居民也逐步从集市转入超市 连锁店进行日常用品的购买 经营结构调整力度 增强 为解决当地居民的日常生活需求 但是增