国际温泉养生度假小镇项目可行性研究报告.doc

国际温泉养生度假小镇项目可行性分析报告报告摘要国际温泉养生度假小镇项目，位于某县国营某农场与本号镇结合部，项目地理位置优越，交通四通八达，地形变化丰富，地表植被葱郁，富有温泉地下水资源，初步规划项目面积4006亩。海南国际旅游岛上升为国家发展战略的今天，乘着海南省农垦系统体制改革的东风，为充分解决改善和提升农场职工及相邻集体农民的民生水平，推进某农场及周边村镇高尔夫及旅游地产的建设和发展，经过充分的调研与科学分析，项目概念性地规划为36洞国际高尔夫球场、健康养生园、农业观光园，以及相应的商业、酒店及地产配套几大功能板块。报告在对高尔夫运动、健康养生产业、高效农业与观光等相关产业背景及发展趋势进行充分阐述分析的基础上，对上述几大功能板块进行了科学的逻辑主次定位和规划安排，牢牢抓住高尔夫品牌拉动与黎族民族地方文化发掘的两个牛鼻子，牵一发而活全局，并对目标市场人群的整合做了合理的建议与提示。在本报告编制之前及过程中，撰写人对项目所涉及土地权属与地类进行了详尽的调查，并对项目开发用地的利用进行了策划，初步确定了预征、变性、租用三种土地取得的组合思路，并计算了项目开发的土地获得成本。在此基础上，对项目开发的建安成本也进行了测算，从而得出项目总投资额度。项目开发预计要用六年时间，推进项目逐步落地生根开花结果。报告对项目建设中及运营后的环境保护问题进行阐述与论证。报告对项目开业后的经营运营前景进行了分析，并以经营数据说话，深入而简要地阐明了项目的开发建设的经济可行性。经综合测算与分析，某国际温泉养生度假小镇项目的开发建设是必要的，是可行的，是可以实现经济效益与社会效益均衡发展的优质项目。国际温泉养生度假小镇项目目录报告摘要iii1项目总论61.1项目概况61.1.1项目名称61.1.2地理区位61.1.3合作单位71.1.4项目简介71.2项目背景81.2.1高尔夫球运动的行业背景81.2.2健康养生产业的行业背景91.2.3热带观光农业的行业背景91.3编制依据112项目建设的意义及必要性122.1优化陵水县域产业布局，打造新的旅游目的地122.2推进某农场体制改革，改善和保障职工民生132.3改善陵水地区投资环境，推动地区经济社会发展152.4促进项目所在区域土地资源综合开发利用163市场前景与竞争分析173.1国内外高尔夫市场现状及发展趋势分析173.1.1国内外高尔夫运动与市场现状173.1.2国内外高尔夫球市场发展趋势193.2养生健康产业市场现状及发展趋势分析213.3农业观光产业现状及发展趋势分析233.4项目目标市场及竞争分析263.4.1高尔夫球场竞争分析263.4.2健康养生产业市场竞争分析343.4.3热带观光农业市场竞争分析353.5板块功能内在结构分析363.5.1以高尔夫品牌影响为核心模式探讨373.5.2以旅游主题开发为核心的模式探讨403.5.3以房地产开发为核心推进模式探讨423.5.4功能板块结构安排及目标人群定位444项目建设内容464.1概念性总体规划构思原则464.2项目建设内容与规模安排475项目环境保护495.1环境质量标准495.2主要污染源及污染物495.3综合治理措施506项目合作商务模型516.1项目立项审批路线516.2土地开发审批路线526.3合作分工及分成办法527项目建设进度安排537.1项目开发组织管理537.2项目实施的进度建议548投资估算与资金筹措578.1土地成本598.1.1农场土地预征补偿598.1.2新增建设用地费用608.1.3集体土地租用费用618.1.4土地成本汇总618.2建安成本618.2.1高尔夫球场建设工程费618.2.2其他园区及配套工程费618.3项目投资估算628.4项目资金来源639经济效益分析与财务评价649.1分析评价的主要依据649.2项目开发运营收益分析649.2.1短期可变现物业创利659.2.2试阐述长线经营状况659.3经济效益综合评价6910分析报告的结论和建议70 项目建设内容1 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称国际温泉养生度假小镇（以下简称度假小镇项目、本项目、项目）。1.1.2 地理区位某县位于海南岛东南部，东邻万宁，西毗保亭，北依琼中，南连三亚。千峰竟秀的吊罗山脉横贯西北，万顷碧波的大海静卧东南。全县南北长40公里，东西宽32公里，总面积1128平方公里。优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。这里有南湾猴岛、香水湾、椰子岛、枫果山瀑布、白水岭自然保护区、某温泉、苏维埃政府旧址、石贡遗址、大港村遗址、土福湾伊斯兰古墓群、海陵珍珠养殖场等。陵水旅游资源十分丰富，拥有新村、黎安、赤岭、桐栖、土福、清水、香水等港湾；拥有某温泉、田仔高峰温泉；拥有枫果山瀑布，大里瀑布，小妹湖、吊罗山国家级森林公园。某国际温泉养生度假小镇项目位于某农场、本号村委会、大坡村委会、什巴村委会行政区划土地交汇处。某农场位于陵保公路21公里处，距离环岛东线高速公路陵水县出口20公里，距离三亚70公里。1.1.3 合作单位 某投资发展有限公司（以下简称XX公司）隶属于某投资控股有限公司，于2011年5月注册成立，注册资本2000万元人民币。公司主要业务是负责在陵水某农场项目的投资、策划与管理，经营范围主要是旅游地产开发、热带高效农业及房地产开发等。1.1.4 项目简介 某国际温泉养生度假小镇项目，是某投资发展有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场发展态势、温泉养生及健康产业现状及发展态势、热带观光农业产业现状及发展态势、海南陵水及某农场经济社会发展趋势的调研和分析基础上，在陵水县政府及某农场的大力支持下，为改善和保障某农场职工民生、响应和推进农垦管理体制改革、发挥和提升项目土地资源价值，在某温泉3公里半径范围内，在搬迁安置原某农场场部职工并充分考虑职工就业的前提下，规划建设36洞国际标准高尔夫球场及配套设施、温泉养生园、热带观光农业园等功能区，是一个集高尔夫运动、养生健康、农业观光、商务休闲、度假旅游于一体的综合性高尚休闲项目。1.2 项目背景该项目的主要功能板块为36洞高尔夫球场、温泉养生、热带高效观光农业。以下是对三个板块所涉及的三大产业背景进行简单介绍。1.2.1 高尔夫球运动的行业背景高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球、网球和足球并称为世界三大球。高尔夫球在西方国家至今已有五百年的历史，目前全世界高尔夫球场已有30000多家，高尔夫运动爱好者超6000万，分布在119个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国，在过去的几年中，平均每年新增高尔夫球场500多个。高尔夫运动已经由传统的贵族休闲运动发展转变为一项全民的平民健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。2009年10月通过决议，高尔夫将于2016年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息，在中国包括青少年在内的社会各阶层也表现出了对高尔夫运动的空前踊跃。伴随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活”的特征逐步得到更多人的青睐和钟爱。高尔夫球运动作为一项交流情感、增进了解、促进友谊的休闲的纽带和桥梁，在经贸洽谈、社会交往、公共关系等方面起到了越来越重要的作用。1.2.2 健康养生产业的行业背景目前，世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮，未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代共同推动。或者说，人类的生活与消费形态一直都沿着“衣、食、住、行、休”在递次演变，健康养生产业因其客观的休闲体验和明确的健康效果而逐步成为人类生活的崭新阶段。健康养生产业是无烟产业，健康养生产业是绿色环保产业，其中养颜保健等相关产业是现代服务业，中医产业是有自主知识产权的传统服务业，中医药产业是有自主知识产权的综合产业，而具有时代特点和高科技特色的磁疗保健、远红外保健无疑更是现代服务业的典型代表。健康养生产业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。而且市场规模扩大的空间依然很大。各地养生保健业的发展繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用。传统诸行业逐渐进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰。而随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，注重养生。随着时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享受的消费形式。1.2.3 热带观光农业的行业背景热带观光农业属于以创新的理念发展现代农业。在改革开放30年取得伟大成就的今天，推进“三农”工作，促进农业和谐健康发展，首要任务是发展现代农业。推进现代农业建设，顺应我国经济发展的客观规律，是促进农业结构调整的必然要求，是增加农民收入的基本途径，是提高农业综合生产能力的重要举措，是建设社会主义新农村的产业基础。建设现代农业，必须用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，提高土地的产出率、资源利用率和农业劳动生产率，提高农业的素质、效益和竞争力，加快发展农村生产力，切实转变农业增长方式，促进农业又好又快发展。热带观光农业属于产业生态旅游的范畴。在发展循环经济、建设生态文明的大背景下，一直备受关注的生态旅游被赋予了更多的使命和责任。生态旅游不应该仅仅限于自然生态旅游，还应该包括产业生态旅游和文化生态旅游等更为广泛的内涵，而产业生态旅游对于发展循环经济、建设生态文明将具有特别重要的直接推动作用。产业生态旅游就是将生态产业与生态旅游进行有机整合，发掘与利用生态工业、生态农业、生态交通业等产业生态工程、生态技术与生态产品中的旅游价值，通过旅游生态工程进行生态旅游产品开发和展示，吸引广大旅游消费者运用生态旅游方式（即吃、住、行、游、购、娱等旅游系统六大要素生态化）进行旅游消费的一种旅游产业。产业生态旅游是对传统生态旅游理念的重大突破，它将基于原生生态环境与生物多样性为核心内容的纯自然生态旅游拓展为以生态产业与生态文明为核心内容的产业生态旅游，因而极大地拓展了生态旅游资源，丰富了生态旅游产品。更为重要的是，产业生态旅游将生态旅游与发展生态产业、推进绿色消费和大力发展循环经济密切联系起来，为我国实现生态旅游产业化与大众化找到了一条切实可行的有效途径。发展产业生态旅游，推进生态文明建设，必将成为今后一个时期生态旅游界关注的热点。1.3 编制依据本可行性分析报告主要依据以下文献及法规：建设项目经济评价方法与参数（第二版）；投资项目可行性研究指南（试用版）；海南国际旅游岛建设发展规划纲要；海南省某县总体规划（20012020）；陵水县国民经济及社会发展的相关统计数据和资料；海南省国营某农场经济和社会发展“十二五”规划；海南省建筑工程概预算定额；国家、部委及地方有关标准、规范、法规等。2 项目建设的意义及必要性2.1 优化陵水县域产业布局，打造新的旅游目的地（一）优化县域产业布局陵水县县域城镇体系的发展目标是：形成中心城市辐射能力较强，二级城镇作用得到充分发挥，各级城镇间既有分工，又相互联系密切，职能分工合理，城镇特色突出的城镇体系结构。根据陵水县自然地理和未来社会经济发展态势，在城镇空间体系上将实施以陵水县城为发展龙头，以新村镇、英州镇、本号镇为重点城镇，形成东西和南北两条主要城镇发展轴的城镇布局结构。县域内分为中心地区（椰林镇、文罗镇、三才镇）、北部山地区（本号镇、群英乡、提蒙乡、龙广镇、吊罗山林场）、东南沿海区（新村镇、黎安镇、光坡镇）、西部滨海区（英州镇）四大经济区域。以中心地区为全县经济发展的核心地区，东北沿海区和西部滨海区作为全县经济发展的重点地区，北部山区作为全县经济发展的外层地区。英州镇为陵水县西南部中心城镇，以发展商贸、旅游服务、农副产品加工以及热作农业为主。新村镇为陵水县南部中心城镇，以发展旅游服务和水产品养殖业为主。本号镇为陵水县南部中心城镇，以发展热作农业、旅游服务、农产品商贸和农副产品加工业为主。其它建制镇为各自镇域范围经济、文化、商贸中心，以地方资源开发为主。度假小镇项目的开发实施，充分贯彻落实了陵水县县域经济产业布局的理念，提升旅游服务功能，大力发展特色农业，同时因为高尔夫球场、健康养生园区的建立，极大地提升了本号镇区域的区域旅游中心的功能，为全县产业的布局与深化起到了举足轻重的作用。（二）打造新的旅游目的地陵水县旅游发展目标是：构造一个重点突出又顾及各个层次的旅游发展构思，总体上可概括为以海为载体，以山、岛为两翼，以人文、民族文化为铺垫，以城镇为游客集散地的海山一体的生态旅游模式。陵水县目前旅游资源分为六大景区：赤岭滨海旅游度假区；南湾猴岛旅游度假区（包括黎安国际旅游城）；香水湾滨海旅游度假区；吊罗山国家森林公园；县城区人文景区；椰子岛旅游度假区；其它景点高峰温泉、红鞋温泉、某温泉等。按照海南国际旅游岛发展规划纲要，陵水县属于海南国际旅游岛发展规划中的南部组团。规划纲要指出：南部组团以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里,占海南岛面积20.41%。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。根据市场需求，适度布局建设特色旅游项目，培育一批文化节庆、会展活动和体育赛事。某国际温泉度假小镇项目，因为对某温泉的充分开发、对热带农业观光的充分发掘，属于特色旅游项目，随着高尔夫球会的建立和发展，将吸引一些重要的赛事在这里举行，创新而积极地贯彻了海南国际旅游岛发展规划精神，必将成为海南旅游南部组团及关键旅游线路上的新的景点，最具魅力的旅游目的地。2.2 推进某农场体制改革，改善和保障职工民生海南省国营某农场经济和社会发展“十二五”规划（以下称“十二五”规划）明确指出，十二五期间某农场要以国际旅游岛为契机，以市场经济为导向，以产业化经营为理念，以创新经营体制机制为动力，整合农场资源，优化产业结构，进一步理清发展思路，充分利用农场的温泉资源、自然景观和人文景观，紧紧抓住建设国际旅游岛千载难逢的大好机遇，大力发展有农场特色的旅游项目，把农场的旅游资源优势转化为产业优势，扩大职工就业，提高职工收入水平，同时加强水、路、桥、房等基础设施建设，改善职工生活、生产条件，保障社会和谐稳定，实现经济社会健康持续发展。要进一步盘活农场国有土地资源，使土地资源产生更大的经济效益，利用温泉资源周边289亩土地作为旅游休闲开发用地和利用陵水至保亭省道进入农场路口处的槟榔地、龙眼基地1447亩作为旅游地产和农业旅游观光用地，积极参与海南国际旅游岛建设。通过土地开发，搞活农场经济，同时解决农场富余人员、待业人员的就业通道。“十二五”规划同时指出，在党中央国务院为海南建设国际旅游岛提供优越政策支持下，农场将抓住历史机遇，继续深化改革，以改革促发展，以发展保稳定。充分整合利用农场优越的区位和资源条件，采用合作开发、大企业进入、大项目带动的发展方式推动农场产业经济的发展。扩大职工就业渠道，提高职工收入水平。与地方城镇建设形成互动发展，进一步加强农场场部小城镇和中心居民点的建设，着力打造基础配套设施齐全、具有特色的某温泉风情小镇。继续完善农场职工住房、水、电、路等基础设施建设，切实改善农场职工的生产条件和生活居住环境，为农场社会经济的发展提供良好的内外部环境，实现农场社会经济“十二五”发展目标。某国际温泉养生度假小镇项目，以上述某农场位于陵保公路路口的1447亩槟榔地龙眼基地为基础，整合了本号、大坡、什巴村委会共计4000亩土地资源规划开发建设的。规划内容除36洞高尔夫球场、健康养生、热带观光农业等主要功能板块外，专门辟出100亩建设用地用于安置原某农场场部职工的搬迁及项目区域内的重新落地。规划中的高尔夫球场、健康养生园区、热带观光农业园区建设，将带来极大的就业需要和就业机会。度假小镇项目的开发，在给某农场带来可观的经济效益的同时，将为某农场职工生活居住条件升级以及富余人员待业人员就业带来扎扎实实的实惠和利好。总之，度假小镇项目的开发，将进一步促进农场管理机制体制改革、创新与提升，将进一步保障和改善农场职工民生工程，将进一步带动农场及周边农村人口就业，将为该地区该区域的产业提升和社会经济发展发挥不可估量的作用和贡献。2.3 改善陵水地区投资环境，推动地区经济社会发展高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史，但是众多的高尔夫球会的建设和发展已经充分说明他们在所在地区对外招商引资、改善投资环境方面都起到了及其客观的积极拉动作用。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区，而今的许多跨国企业集团的投资者都已将高尔夫球场作为投资环境的重要环节和部分，不仅作为商务洽谈和商务会议的首选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心于在中国工作。经过近30年的快速发展，我国经济总量已经跃居全球经济第二位，人民的生活水平已经发生了天翻地覆的变化，人们开始逐步关注健康问题、养生问题，人们也开始有能力、有条件投入精力进入休闲体验及进行健康养生和保健活动。随着我国计划生育国策的贯彻落实，我国已经逐步进入老龄化社会。随着改革开放的逐步深入，当今社会中越来越多的人由于工作压力的增大和工作生活节奏的加快，不同程度地出现健康与亚健康问题。健康养生产业的发展，健康养生园区的开发建设，将吸引全国乃至世界各地的高净值人士到项目区域进行养生和保健，来度假小镇享受温暖的阳光、清洁的水源、富氧的空气。他们的到来，将极大地促进项目所在地区的经济社会发展，彻底改善区域生活、生产方式，造福农场职工和当地居民，为区域经济社会的又好又快可持续发展带来源源不断的动力。度假小镇项目所在区域的农业发展基础较好，但均属于原始的、粗放的、较低效的农业水平，热带高效观光农业园区的规划与建设，通过引进现代科技专家进行科学育种、栽培等实验，大力发展热带高效农业，提升当地农业发展水平。另外，如今的城市居民越来越多的人逐步开始逃离钢筋混凝土的都市喧嚣，奔赴乡间享受无污染、无公害的田园风光与田园生活，亲手种植养殖农家瓜果蔬菜和家禽家畜，返璞归真，回归自然。观光农业园区的开发建设，将无疑满足上述群体的内在精神需求和体验需要。度假小镇的开发建设，将吸引来自四面八方的城市都市居民和旅游者来此放松、休闲、度假和体验，将为区域的旅游市场带来充沛的客流，为地区社会经济发展带来无穷不竭的活力与支撑。2.4 促进项目所在区域土地资源综合开发利用度假小镇所处区域的建设开发，将极大程度地提升区域的综合价值，将通过精心设计与规划、建设，统筹考虑利用该片土地，完善各项配套设施。项目的建设过程将贯彻注重环保与生态的宗旨与原则，高度重视区域生态平衡与自然环境保护，在保护中开发利用，在开发利用中实现有效保护。实现了项目所在土地资源的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展。同时，项目开发建设可以带动项目周边土地的开发跟进和滚动升值，促进了该地区土地资源的综合利用与开发。高尔夫球场建设重点利用农场及农村闲置的未利用土地，健康养生产业的发展将充分利用具有原生态特点的现有植被，农业观光园区基本不改变现有农用地的农用性质和功能用途，项目配套的建设用地非常有限，从而在确保生态、总量、均衡的原则基础上，促进了土地资源的综合合理的利用。3 市场前景与竞争分析3.1 国内外高尔夫市场现状及发展趋势分析3.1.1 国内外高尔夫运动与市场现状A、国际高尔夫运动现状高尔夫运动起源于十八世纪的苏格兰，十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪初传到亚洲。作为世界三大球类运动之一，高尔夫球在西方发达国家已有500多年的历史，已经成为衡量一个国家经济发展及社会文明进步的重要标志之一。有数据表明，占据全世界高尔夫球场一多半的美国，男子和女子在空暇世界最喜爱的15项活动中，体育活动排前十位。而在体育活动中，排列第一位的是高尔夫球，高尔夫球运动已然是全美第五大群众体育运动。高尔夫运动市场系以美、欧、日为主，占整体市场的90%以上。跟进美国高尔夫基金会及日本高尔夫白皮书的统计，目前全球高尔夫打球人口达6000万人，其中美国约3000万人最多，第二为日本1500万人，其它为欧洲等国。目前，中国大陆高尔夫球市场仍处在初期成长阶段，高尔夫核心消费人数仅为30万人，但值得注意的是，大陆地区高尔夫球设施及打球人群以每年超过20%的速度在增长，未来发展潜能巨大。与高尔夫球运动蓬勃发展相适应的是高尔夫市场的迅猛增长。如今，世界高尔夫产业的市场价值以及与之相关的周边产品与服务市场更是达到千亿美元之巨。高尔夫运动的市场价值在美国表现尤为突出，仅美国高尔夫协会主办的美国公开赛电视转播权收益，很多年前就已经达到1700万美元，企业的广告收入达到600万美元，而厂商与企业机构一掷千金的最大动力主要来自于高尔夫运动庞大而高端的消费群体。B、国内高尔夫运动与市场现状二十世纪初，高尔夫运动传入中国。1931年，上海成立了高尔夫球游戏中心。同年，中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京金陵体育场旁开辟高尔夫球场。但高尔夫运动真正得到快速发展，还是中国二十世纪八十年代以来改革开放以后的事情。1984年，新中国成立后大陆第一家高尔夫球会广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业，随后的十多年中，大小不一、形式各样的高尔夫球会、高尔夫俱乐部在中国各地如雨后春笋般的诞生，中国的高尔夫球会、高尔夫俱乐部得到了蓬勃发展。根据中国高尔夫球协会场地管理委员会统计资料，2009年我国营业中的高尔夫设施共有348家，共7772个球洞，折合约432个18洞标准球场，分布在国内29个省、自治区、直辖市（西藏、青海尚未有开业的高尔夫设施）。我国的高尔夫设施总数占全球3158家高尔夫设施总数的1.1%，占亚洲3785个高尔夫设施的9.2%。众多高尔夫球场在规划中，各种高尔夫球比赛也应运而生。特别是在中国对外开放最早的广东省珠江三角洲地区，高尔夫球运动已得到迅速普及、发展和成熟起来。在中国经济最活跃的长江三角洲经济圈，大小不一、风格各异的高尔夫球会和球场也层出不穷，迅速成为中国高尔夫球界的一支生力军。1985年，中国高尔夫球协会在北京成立，使高尔夫运动走上有领导、有组织、有计划发展的道路。3.1.2 国内外高尔夫球市场发展趋势A、国际高尔夫球场趋势作为一种时尚运动或某种身份的隐约暗示，高尔夫球已逐渐渗透到人们的都市生活之中，并吸引着越来越多的人群加入。在崇尚休闲，追求自然、绿色和健康的社会大背景下，高尔夫运动成为体育休闲运动中的宠儿。在美国，高尔夫运动是第五大群众体育运动；在世界上，高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动，高尔夫市场的容量和潜力巨大。目前，在美国，高尔夫球场大体区分主要有两种形式：会员制球场和公共球场。前一种完全是私人化的球场，球会一般收费较高，是完全贵族化的消费。这种球会的收入非常固定，同时投入也非常大。另一种就是公共球场，是美国高尔夫球场的主旋律：美国大部分高尔夫球场是公共球场，政府出于绿色和环保的考虑，将一些垃圾填埋地等需要整治的地块无偿或以低租价供给投资商建设高尔夫球场，从而为经营者降低了这项运动的成本。球场的单次消费价格一般低于10美元。多年来高尔夫行业在发达国家形成了成熟的市场层次：服务于富人阶层的球场实行会员制，用高价格圈定消费者；更多的球场面向散客大众，价格低廉，薄利多销。这种格局的美国高尔夫产业每年创造了价值相当可观的市场规模。美国高尔夫运动发展了一百多年，现高尔夫产业仍在高速的向前发展，并带动着整个世界盖尔夫市场的发展。B、国内高尔夫球趋势同国外相比，中国高尔夫运动尚处在一个初级的、多层面、立体化发展的时期，各方面雏形刚刚形成。改革开放30年来，中国GDP年平均增长速度达到了9%以上，中国高尔夫球场的年平均增长速度为26.4 %，09年度增长率为11.5%。而高尔夫核心人口的增长，在2009年达到了22.7%。和中国经济发展一样，虽金融危机对全球高尔夫业产生较大影响，但国内本土球友的增长率表现出良好的态势，随着中国经济的稳步回暖与发展，中国高尔夫运动的发展存在巨大的持续的发展空间。特别是过去十几年来，中国由于经济的快速发展和人民生活水平的迅速提高，对高尔夫运动的关注日益增加，高尔夫消费者逐渐增多。尽管现在中国高尔夫球运动仍处于起步阶段，在中国内地参加高尔夫俱乐部的人员也由外商和港、澳、台同胞占据相当比例，但是也有越来越多的成功人士和高收入人群开始加入高尔夫运动人群的行列。预计在未来3-5年中国的高尔夫人口将达到近100万，在21世纪末，中国高尔夫球场建设数目可达7580个。在中国还有一批以练习场和室内电脑模拟高尔夫为主的亚高尔夫人口，经过612个月的过渡期后，其中消费能力较高者将成为正式球场的会员或非会员。综上分析：从国际上看，高尔夫球产业在一些发达国家已成为排名第一的体育活动，高尔夫运动的内涵从传统的贵族式运动演变为全民参与的体育健身、体育休闲运动，已实现了巨大的产业价值，并仍处于向前发展的态势。从国内看，中国高尔夫产业仍处于起步阶段，但随着改革开放的进一步深入和社会经济的持续发展，特别是人民生活水平的不断提高，对体育休闲的内在需求也在不断增加。中国进一步融入全球经济一体化的进程，国际贸易、国际交流、国际经济合作日益频繁，这些都将促进高尔夫运动和产业的发展。中国的高尔夫产业最终必然发展成为美国式的分层结构会员制球场和公共球场清晰地分开。现有的投资较大的球场保留会员制经营，并有条件地接纳散客。而市场更多的空间留给公众球场，实行低投入、低收费的做法，吸引更多的人参加这个运动，并且促进这项运动产业化的形成。3.2 养生健康产业市场现状及发展趋势分析健康养生在中国有着悠久的历史和深厚的文化积淀，特别是改革开放以来，随着我国经济持续稳定快速发展，人民生活水平大幅度提高，带动了健康养生业的快速发展，成为服务业的重要组成部分，为提高人民生活质量发挥了重要作用。改革开发30多年来，我国衍生健康行业发展非常迅速。上世纪80年代，健康养生行业主要以足疗保健的形式，到90年代人们开始关注食用保健方法，但规模普遍较小，服务比较单一，2000年之后，国外天然健康养生项目开始登陆我国，如韩国汗蒸、印度油疗、日本岩盘等现代休闲养生和保健服务理念开始融入现代健康养生业。目前，我国健康养生行业发展现状表现有以下特征：（一）行业规模稳步上升。健康养生服务业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。据初步统计，目前我国健康养生企业至少在10万家以上，吸纳的就业人员1000多万，而且市场规模扩大的空间依然很大。各地健康养生业的发展对繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用。健康养生行业在2002年到2006年发展十分迅猛，每年新增企业数十分可观。从经营情况看，根据国家相关机构对102家健康养生企业和调查结果显示，从2003年到2006年健康养生行业整体经营状况良好，在营业额、利润和纳税上都有交大增长。特别是调查企业中前30名健康养生企业在行业中的作用突出，约占调查企业中营业额、利润额的绝大部分和纳税额的一半，带动行业增长的作用十分明显。在美国2002年的健康养生产业收益已达到2千亿元，相当于汽车行业的50%，而到2010年将增长到1万亿美元，几年时间增幅将达到500%。2002年中国健康养生产业的市场规模以达到了1000亿元人民币，到了2010年已增长到近3000多亿人民币，八年间出现了近3倍的增长。（二）连锁经营步伐明显加快。目前，集医疗咨询、休闲、娱乐、餐饮、保健、健身和美容等多功能为一体的健康养生企业在我国急剧增加，经营规模不断扩大，现代服务经营理念得到了丰富与发展，健康养生连锁企业也开始出现。据统计，在健康养生企业30强中，有10家采取了连锁经营的方式，品牌连锁经营企业门店共有437家。其中足浴连锁店最多的是重庆富侨保健服务有限公司，总数281家；北京市千子莲企业管理咨询服务有限公司和陆琴脚艺中心分别以98家和20家分列2、3位。综合浴场连锁店以权金城国际酒店管理（北京）有限公司位居第一，共有31家。这些企业从规模、效益等各方面已在全国健康养生行业成为领头羊，传统品牌已经形成，市场份额逐步扩大，并且已被全行业认知。（三）多元化发展格局初步形成。近年来，我国健康养生服务业的经营业态、服务功能、营业网都发生了很大变化，出现了三大转变：一是经营业态由过去单一的大众浴室向医疗咨询、浴场桑拿、保健中心、休闲会馆等多种业态转变。目前，健康养生企业主要有综合养生、咨询、汗蒸、足浴、温泉、SPA会所等。咨询、足浴、汗蒸是健康养生企业最主要的经营形态。二是服务功能由过去单一模式向医疗咨询、休闲、咨询、保健、娱乐、餐饮多功能转变。许多健康养生企业通过延伸产业链，将医疗咨询、休闲娱乐，餐饮住宿、美容保健集于一体，成为多功能服务场所，并带动了化妆品、纺织品、啤酒及饮料等相关产业的发展。三是所有制形式由过去单一私有制向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式转变。健康养生企业大多为自主经营。形成了营业网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的特征。特别近几年，一些国外健康养生服务项目如韩国汗蒸、日式岩盘浴、泰式按摩、印度SPA等也已进入我国，使我国健康养生市场形成了多元化、多层次的消费格局。3.3 农业观光产业现状及发展趋势分析在“绿色”和“生态”概念日渐普及、农业和旅游业产业地位不断提升的今天，走观光农业发展的道路已经成为“绿色经济”大背景下的一种自然选择。观光农业是传统农业与现代旅游业相结合的产物，是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化旅游。进入21世纪，观光农业将是重要的娱乐产业，农业观光园作为观光农业的主体必将得到更进一步的发展。观光农业生态园就是采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农事活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色生态农业产业的发展。农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，其后开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。20世纪90年代开始，我国农业观光旅游在大中城市迅速兴起。据不完全统计，1996-1997年已动工和计划投资在一亿元以上的观光农业项目在7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业旅游项目主要分布在北京、上海和广州等大城市的近郊，其中以珠江三角洲地区最为发达。在广东，果园观光旅游最早出现在80年代末90年代初，目前广东已有80多个观光果园，每年接待旅游者400多万人，旅游收入10多亿。在北京、上海、江苏和广东等地的一些大城市的近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。农业观光产业前景广阔，发展迅猛。究其原因主要在于：（一）我国旅游业的飞速发展为观光农业旅游提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，其发展与旅游业的整体发展密切相关。从1994年以来的有关数据表明， 城镇居民旅游人次和旅游支出都是逐年递增，尤其近年随着假日经济的兴起又有大幅增长。由于观光农业的客源主要为国内城市居民，因此可以预测，对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。（二）农业观光旅游是我国旅游业发展方向之一。不久前年我国分别启动了国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。国家生态旅游示范区建设主要是利用富集的景观资源和自然生态资源，通过政府引导，资金支持，市场推荐的方式，建设一批符合市场需求的旅游精品项目和示范项目。国家生态旅游示范区重在开发适应现代旅游需求的高水平生态旅游产品，培育我国旅游业发展的后续产品。（三）在我国发展观光农业，有着众多有利条件。一是观光农业投入少、收益高。观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，并且减少了运输和销售费用。二是我国地域辽阔，气候类型、地貌类型复杂多样，拥有丰富的农业资源，并形成了景观各异的农业生态空间，具备发展观光农业的天然优势。三是观光农业的一大特征是它体现了各地迥异的文化特色。我国农业生产历史悠久，民族众多，各个地区的农业生产方式和习俗有着明显的差异，文化资源极为丰富，为观光农业增强了吸引力。综上所述，观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。3.4 项目目标市场及竞争分析3.4.1 高尔夫球场竞争分析（一）国内高尔夫球场竞争现状虽然中国的高尔夫运动基本上是以1984年广东中山温泉高尔夫球会的成立作为正式开始的标志，但是最初一些高尔夫球场的建设主要目的是为了配合对外开放、招商引资工作的需要，给外商提供一个休闲运动的场所。正是因为这样的前提，从第一家高尔夫球场建成营业开始，高尔夫运动的消费价格就呈现出了贵族式的高消费特征；广东中山温泉高尔夫球会在1984年开业时，单次消费的价格约400港元，按当时汇率计算，相当于当时一个大学毕业生4个月的工资。这一消费特征开始了高尔夫运动在中国的贵族化之路，高尔夫运动被定位为高消费行为，消费人群受到较大的限制。目前中国的高尔夫球会主要采用会员制组织形式，基本上靠销售球会会员证（会籍）作为主要收入来源，一个会籍普遍的价格是20到30万元人民币之间，尽管整体的价格在迅速下降，但从整个社会消费而言，仍然属于顶级的奢侈消费，似乎只有很少的高收入人群才能接触到这项运动，由此而形成的现象就是整个行业性的萧条。一般情况下，高尔夫球场的经营管理非常低调，在当今传媒手段如此发达的条件下，国内高尔夫球场几乎杜绝了一切现代化手段的利用，其名称、品牌的传播还停留在圈内的口碑相传，或者是业内的少数专业杂志进行极少的宣传。成本的高昂和经营观念的保守使得相当一部分高尔夫球场呈现亏损状态。同时国内高尔夫球场在现阶段的目标消费者群体锁定太死，市场较为狭窄，大部分只有管理没有经营，还没有进入真正的管理经营和市场竞争阶段。（二）海南高尔夫球场发展情况A、基本情况概述据海南高尔夫球场协会相关数据统计显示，2006年旺季来海南打球的人口达到了48万人次，客流达到巅峰期，而大多数球会也呈现超负荷营运的状态。2007年，来海南打球人口出现回落迹象，约为38万人次。2008年受金融危机、市场周期性回落的影响，来海南打球的人口直线下降，仅有近30万人次，到了2010年，国内经济形势回暖，又呈上升趋势。海南岛人口800多万，而本土打球人口据不完全统计2000人左右，市场容量非常有限。作为以外来游客打球为主要特征的海南高尔夫，其客源以岛外球客为主，包括中国北方、东南亚(香港、台湾、新加坡、马来西亚)以及韩国、日本、澳大利亚等地的高尔夫爱好者，而将海南打球客人口推上高峰的则是有组织、大规模的韩国团队，几乎占据海南高球旅游市场的70%。2009年，受金融危机的影响，韩团数量锐减，海南各家球会都出现了不同幅度的客流下降。虽然春节期间球场根据地理位置不同，客流不同程度回升，南端球场甚至呈现火爆的场面，但是“旺季不旺”的事实依然需要球场推出市场应对措施。海南自建省之后，旅游业就被确定为优先发展的主导产业，高尔夫由于在吸引投资、解决就业、提供税收、促进旅游业发展等方面起到了十分积极的作用，得到了海南省政府的大力支持，外来资本纷纷投向高尔夫球场建设，高尔夫球场数量增长很快，正式营业的球场从1992年的1家增长到2008年底的23家，平均每年新开业1.4家。海南已经营业的高尔夫球场的数量居广东、北京、山东之后，排在全国第四位；海南还有多家球场已经在建或已立项。高尔夫球场的数量和高尔夫运动的普及在相当大的程度上反映了该地区经济发展的水平和外商企业投资的踊跃度。国内一家机构研究后得出结论，各省的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55%，与实际利用外资的相关程度则高达89%，而海南是国内唯一高尔夫发展规模超过经济规模的省份，平均3亿元的GDP就有一个球洞，而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。相对于海南岛3.51万平方公里的土地面积、800多万人口、稍显落后的经济发展水平和本地高尔夫人口数量，从每万人/每百平方公里拥有高尔夫球场的数量、每年新开业球场的数量、营业球场数量在全国的排名等方面来衡量，海南高尔夫球场建设已经超前；但如果从海南优先发展旅游业的产业发展方向、海南得天独厚的自然环境所提供的资源优势等方面来考虑，海南高尔夫仍然有非常大的发展空间。B、海南高尔夫逐步形成特色海南高尔夫从球场风格、经营类型、营销产品等方面形成了较为鲜明的特色。（1）球场度假氛围浓郁。海南的高尔夫球场至少在目前和未来一段时间内，是为中国、为亚洲的高尔夫旅游者设计、服务的。因此，已投入营业的26家高尔夫球场都体现出浓郁的休闲氛围，兼具挑战性和娱乐性，能满足不同水平球手的需要。如博鳌高尔夫乡村俱乐部继承了苏格兰林克斯风格的经典设计，全岛型林克斯风格在国内尚无其它球场企及；兴隆南燕湾海滨高尔夫球会是国内不多的全海景球场之一；海口西海岸高尔夫球会确保每一洞均有较好的视觉景观，让球员在磨砺球技的同时，享受到海滨球场特有的趣味；三亚红峡谷高尔夫俱乐部将山地、海景、沙漠及峡谷等特色融合为一体，有上万平方米的沙漠景观，有国内球场唯一的一个6杆洞。（2）经营理念独辟蹊径。由于海南高尔夫本地市场比较狭小，各球场的打球客人主要来自岛外，球场要想在经营方面取得突破，必须将高尔夫与旅游结合起来，通过整合酒店、旅行社等市场资源，吸引本地以外乃至国外的旅游者和度假休闲客人，依靠旅游度假者的到访弥补本地打球人口的不足。经过长期不懈的努力，海南球场成功地走出了一条“旅游度假型球会”的经营之路，尤其在冬季，海南球场接待了大批国内北方和来自韩国、日本的客人。后来，海口地区的球场又成功开拓了澳大利亚市场。同时，海南球场还培育出一部分专业的高尔夫旅行机构，其在整合航机、酒店、地面交通、球场等旅游要素方面的能力在全国范围内都较为专业。海南球场的目标是利用海南与世界其它地区气候方面的季节差异，利用海南开放第四、五航权的优惠政策，开拓北欧和美洲市场，逐步扩大在国际高尔夫市场的客源份额。海南球场的经营实践，对促进全国高尔夫人口的流动、高尔夫旅游的崛起和全国性高尔夫市场的形成起到了不可替代的作用，突出表现在每年的冬季，使高尔夫运动在全国范围内一年四季延续不断地开展起来，并且使亚洲北部的国家受益。（3）职业赛事纷至沓来。近年来，国内外重大职业赛事纷纷登陆海南，使海南成为国际高坛瞩目的焦点，为中国的职业高尔夫运动做出了贡献。2000、2001年BAT中国职业高尔夫联盟杯总决赛，2003、2004年亚洲职业高尔夫巡回赛三亚公开赛，2005、2006欧洲职业高尔夫巡回赛TCL精英赛，2006年皇冠假日三亚公开赛，到2009年中国职业高尔夫巡回赛等相继在海南举行，还有大众汽车大师赛，为国内球员提供了在本土与国际球员切磋球技、增加国际大赛经验的机会，也为提升中国高尔夫的国际形象起到了积极作用。海南球场积累的承办国际大赛的经验和海南特有的气候优势，已有条件创办全国性的高尔夫南北巡回赛或海南公开赛，并促进这一设想成为现实。（4）管理水平日益提高。海南的一些球场已多次入选“中国十大最佳球会”、“全国十佳高尔夫球场”(提名奖)、“亚洲最佳高尔夫球场”、“世界百佳球场”，在全国高尔夫行业占有重要地位。（5）产业规模初露端倪。海南高尔夫除了经营打球、承办赛事外，在高等教育、传媒、房地产多种经营等方面都出现了喜人势头，在形成高尔夫产业框架方面显露出明显迹象。C、业已形成良性发展基础在高尔夫教育培训方面，海南大学三亚学院、海航集团三亚航空旅游职业学院相继开设了高尔夫专业，为海南高尔夫行业培养初、中级管理人才；在高尔夫传媒方面，生根海南、面向全国的旅游卫视开办了高尔夫栏目，经常对高尔夫赛事进行现场直播或实况转播，已经形成全国影响；海南日报开办了“高尔夫专版”，海南电视台开播魅力高尔夫栏目，两大中心城市的主流媒体海口晚报、三亚晨报、海口电视台、三亚电视台也加大了对高尔夫的报道，还有新创办的专业媒体新高尔夫杂志等，为海南高尔夫营造了较好的社会环境和舆论氛围；在高尔夫房地产方面，海口美视、西海岸、东山等球场开发高尔夫房地产取得了较好的业绩，亚龙湾高尔夫球会占地150亩的别墅项目已经开工，海航集团在兴隆投资的温泉高尔夫度假酒店第五期工程日前动工，配套54洞锦标级高尔夫球场，将打造中国最大的温泉高尔夫度假酒店。D、海南高尔夫前景看好如果运作有序，一个18洞球场一天极限接待容量为280人次，因为台风和其它不可预见的因素造成不能打球的时间以35天计，理论上海南球场全年可接待打球的时间为330天，全年接待量为9.24万人次。按极限接待容量的70%计，每年接待量为6.47万人次，以每人每场平均消费600元计，则一个球场每年创造产值3882万元。以每个球场占地1100亩计，则每亩土地年创造产值3.53万元，远远高于土地用于种植粮食与橡胶的产值。高尔夫球场如果利用价值更低的荒坡地、荒滩地、山地、台地