浙江舟山超市可行性分析报告.doc

海晨房产目 录第一章 项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称41.1.2项目承办单位41.1.3承办单位投资部门41.1.4项目拟建地区、地点41.1.5分析研究报告依据4第二章 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1政府及行业发展规划52.1.2当地政府对项目的态度52.2项目发展概况2.2.1已进行的调查研究项目及其成果52.2.2项目进度情况7 2.2.3超市初勘及测量情况72.3 超市投资的必要性 7第三章 项目地理环境及发展现状3.1舟山市地理位置及发展现状3.1.1 地理位置8 3.1.2 发展现状8 3.1.3 旅游业状况8 3.2 普陀及东港开发区地理位置及发展现状3.2.1 地理位置8 3.2.2 发展现状93.2.3 旅游业发展状况93.2.4 人口状况9第四章 市场分析4.1市场调查4.1.1普陀城区10 4.1.2超市经营现状调查11 4.1.3超市经营理念及服务11 4.1.4几大超市前景预测11第5章 消费客流群分析5.1城镇居民5.1.1 经济的稳步发展13 5.1.2 经营净收入大幅增长13 5.1.3财产性收入快速增长13 5.1.4转移性收入较快增长13 5.2 农村居民 5.2.1 工资性收入增长 13 5.2.2家庭经营现金收入增长14 5.2.3非经营性收入增长14 5.3 渔村居民5.3.1工资性收入增长14 5.3.2 第三产业人均现金收入增长14 5.3.3财产性收入增加14 5.4 旅游客流方面5.4.1 旅游客流量连年上升15 5.4.2旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高155.4.3 2003年全市旅游总收入增长15第六章 营业额估算及敏感性分析6.1普陀区营业额估算16 6.2定海区营业额估算16 6.3旅游及流动人口估算16 6.4 敏感性分析6.4.1项目对国家政治及社会稳定的影响17 6.4.2项目与当地文化发展水平的相互适应性17 6.4.3项目与当地宗教民族习惯的相互适应性17第七章 可行性研究结论及建议7.1 可行性研究的结论18 7.2 建议19第八章 附件20第一章 项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称碧海莲缘楼盘附属大型超市1.1.2项目承办单位舟山市海晨房地产开发有限公司1.1.3承办单位投资部门 横店集团、浙江丰泽投资管理有限公司1.1.4项目拟建地区、地点舟山市普陀区东港开发区经二路与329国道交界处1.1.5分析研究报告依据（1）政府部门有关规划及决策：（2）根据项目实地考察及调查取得资料。（3）拟建地区的有关政策、法令和法规。（4）建筑设计单位的设计基础资料。第二章 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1政府及行业发展规划政府部门对外来投资表现出极大的兴趣，定于2003年为招商投资年。而且又于2003年下半年出台了关于大力发展临港产业的产业政策。其次在行业发展中，由于舟山没有一家大规模的超市，因此引进投资商经营大超市符合这些宏观经济要求。2.1.2当地政府对项目的态度有关部门对项目投资明确表示：如果在东港建立大型超市，那么在定海和普陀城区不会建立另外的大超市。普陀区政府对东港建立大型超市态度非常热情，各职能机构明确表示在超市筹建过程中将提供优质、快捷、便利的服务。2.2项目发展概况2.2.1已进行的调查研究项目及其成果（一）人力资源调查；舟山有浙江海洋学院、浙江航海学院、浙江电子工业学院舟山分校、浙江商校舟山分校等多所大中专学院，保证超市对各类人才的需要。（二）超市市场调查；定海（捷强超市：5000m2、台客隆超市：3000m2 、天天惠超市：3000m2 、新贸超市：4500m2 ）普陀（新一百超5000 m2、天天惠超市：3000m2、家得利超市4000m2、）（三）社会设施调查；（1）运输条件：交通方便，329国道就在旁边。连接大陆的连岛工程已经过半，预计2007年正式通车。超市主干道90米，次干道也有38米宽，对超市的运输非常便捷。（2）公用动力供应：水、电有保证。舟山自己就有火力发电厂并且已与大陆联网，商场保证有生活和营业两路用电。生活用水现自给自足，2003年已和大陆联网保证供水正常，这将为超市成立提供先决条件。 （3）通讯及媒体：电信、移动、联通网络四通八达，整个东港开发区全境覆盖。普陀区广播电视事业局在东港兴建的广电大厦已经结顶，不久将搬迁至东港，这将为宣传超市提供非常好的便利条件。 （4）交通条件：公交1路、2路、8路、12路直达超市，公交沈展线、沈罗线、沈朱线过境超市。（四）生活设施调查：（1）学习生活：超市附近有整个普陀区最好的幼儿园（普陀区中心幼儿园）、普陀区最好的小学（普陀区中心小学）、普陀区最好的中学（普陀中学）。 （2）居家生活：超市附近有汽车修理厂、加油站、银行、医药公司、医院、邮政局等设施。 （3）娱乐生活：超市附近有东港山庄宾馆、娱乐城、疗养院、美容美发中心等设施。（五）超市环境调查：（1） 污染源及排放状况：因东港开发区属新兴城市，基本没有工业及污染源，因此污染源及排放状况非常好。（2） 大气、水体、土壤等状况：大气、水体、土壤等状况在整个舟山属一流地段，在整个浙江省也属于甲类地区。 （六）社会环境调查：舟山社会稳定，经济繁荣。独特的地理条件使舟山的犯罪率连续多年处在全省的低端水平，这为超市的运营提供了坚实的基础。2.2.2项目进度情况超市已正式开工，工程已进入打桩阶段，预计2005年8月主体完工，年底前后可以交付使用。2.2.3超市初勘及测量情况(1) 超市初勘情况：超市位于东港开发区经二路与329国道交汇处。(2) 超市测量情况：超市主体94.5M*84M基本属于四方形，三层结构，第三层为一半加高层，可以作为办公区域使用，结构比较合理。(3) 遗留问题：项目及所取得的地块没有任何历史遗留问题。2.3 超市投资的必然性 （一）企业可以获得更大的利润以取得最大的剩余价值。（二）企业可以提高品牌声誉，加强市场竞争力。（三）可以改变舟山超市现状，扩大市场份额。（四）对本地经济、社会发展有积极影响，包括增加税收、提高就业率，减轻社会负担，提高超市经营理念，提升舟山超市整体地位。 第三章 项目地理环境及发展现状3.1舟山市地理位置及发展现状3.1.1 地理位置舟山市位于中国大陆海岸线的中部，长江口南侧，杭州湾外缘的东海洋面上。舟山群岛共有1300多个岛屿组成。其中住人岛屿103个，其中舟山本岛为最大岛屿。区域面积达2.22平方公里，岛屿总体上呈长条状，岱山岛、普陀山、朱家尖、桃花岛、虾峙岛等旅游胜地呈半弧状环绕在其四周。舟山市辖定海、普陀、岱山、嵊泗两区两县，总人口达110多万，经济较为发达。3.1.2 发展现状2003年全市国民生产总值达158亿，人均可支配收入从2002年的10985元上升到11890元，年增长率在10%左右，总体消费水平比较高，在华东三省一市中位居第六。港口货物吞运量为4727万吨，在全国沿海港口吞吐量排位中稳居第9位，年增幅达51.8%，位居全国第一。已经新建的杭州湾跨海大桥和洋山跨海大桥正日新月益地出现在人们面前，大陆连岛工程已过半，预计2007年正式通车，这将把舟山群岛与沿海发达城市及大陆内地紧密地联系起来。舟山市建大岛弃小岛的城市规划发展战略对舟山市经济发展影响深远，20万小岛居民的搬迁，对舟山市各行业均有较大的带动作用。3.1.3 旅游业状况舟山市2003年共接待游客630多万人次，为自身人口的6倍，社会消费口零售总额高达74亿人民币。随着舟山的知名度日益提高，届时年接待游客人数有望突破1000万。3.2 普陀及东港开发区地理位置及发展现状3.2.1 地理位置 普陀区及东港开发区位于舟山群岛东南部，临近上海、杭州、宁波等对外开放的大中城市，因境内佛教胜地普陀山而得名。1986年起对外开放，1988年被列为沿海经济开发区。丰富的海岛自然旅游资源，历史悠久的佛教圣地，动人的海洋人文景观和特有的地理位置，使普陀游人如织，名声鹊起。东港作为我区唯一的省级经济开发区，地处舟山旅游金三角要冲，区位优势十分显著。3.2.2 发展现状东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新城。现有常住居民约3万人口。并配备建设了中心幼儿园、沈家门小学、普陀中学、东港医院、普陀体育馆等一系列设施。规划中的区政府和区有关机构将逐渐搬迁至东港，东港和普陀山海底观光隧道和大型高档宾馆及娱乐设施也已经提上议事日程，沿海的滨海公园、占地18亩的长途客运中心、占地36亩的汽车货运中心、占地50亩的客运船码头、占地38亩的货运船码头等配套基础设施也已规划。东港正成为我区政治、文化、商贸和居住中心。3.2.3 旅游业发展状况普陀区2003年旅游人次达430万，比2002年增长11。而超市所在地是陆路进入旅游胜地朱家尖和普陀山的必经之地，并配有大型停车场。而舟山的海洋渔业产品为极佳的旅游纪念品，舟山最大的超市将因其价格和品牌优势必将成为游客购买纪念品的首选之地。到2010年将建成的游船码头和海底观光隧道，将使进入普陀山旅游的游客入口全部集中在东港大型超市旁，已经连续举办五届“国际沙雕节”的朱家尖岛，它的唯一陆路进口“朱家尖大桥”也在超市旁，从而大大提高了超市的商机。3.2.4人口状况（1） 普陀区城区现有人口约15万，东港现有人口约3万，3年内将大到5万。郊区人口约10万。根据人口普查数据，3公里内人口总数28万左右。（2） 普陀区所辖区域人口包括普陀山约2万、朱家尖约3万、桃花岛约2.2万、虾峙岛约1.5万。根据人口普查数据，5公里内其它岛屿人口总数约10万左右。简评：目前超市所辐射范围内，人口总数约38万左右（不包括数量庞大的流动人口，据2003年统计数据显示我区流动人口约5-8万左右）。超市的消费群体完全有能力实现自给自足，满足超市经营需要。第四章 市场分析4.1市场调查4.1.1普陀城区（1） 超市名称：新一百超市（5000平方米）；家得利超市（3000平方米）；天天惠超市（3000平方米）。（2） 超市特点：A、新一百超市优势：地理位置优越，处于沈家门闹市中心，经营面积是沈家门三大超市中最大的一个，有两层楼面，装有自动扶梯，商品品种齐全。劣势：和天天惠超市同处相邻地段，生意竞争激烈。没有停车场，而且主入口是水果市场，环境比较差，经常发生人群拥挤现象。B、天天惠超市优势：在舟山老百姓当中有一定的品牌和口碑，是舟山第一家超市，老主顾比较多，处于闹市中心，地理位置比较优越。劣势：和新一百超市处于同一地段，生意竞争激烈，没有停车场，而且经营场所在二楼，一楼为小商品市场，三楼以上为迪吧、歌厅等娱乐场所，环境比较差，所有楼层出入都在同一楼梯，购物环境相当差。C、家得利超市优势：属于东海豪庭楼盘引进项目，超市属于外来强龙入境，有一定实力。劣势：没有停车场，经营面积偏小，地段差，经营品种少。4.1.2超市经营现状调查(一) 新一百超市：平均年经营额1.2亿以上，几大节日日经营额都超过100万元以上。经实测平均每单为62.45元，日客流量为3000人左右，特别逢元旦、春节等重大节日，它所发行的购物券可达千万以上。(二) 天天惠超市：平均年经营额1.0亿以上，几大节日日经营额都接近100万元。经实测平均每单为90.36元，日客流量为2000人，几大节日日经营额达100万左右。逢元旦、春节等重大节日，它所发行的购物券也是相当可观的。(三) 家得利超市：由于超市新开，具体年经营额无法确定，但经过实测，它平均每单为40.50元，日客流量达1000人。4.1.3超市经营理念及服务（一） 新一百超市：新一百超市提倡“新一百新生活”，贴近百姓生活。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员没有经过专业培训，素质一般。（二） 天天惠超市：天天惠超市提倡“买得更多，优惠更多”，符合老百姓实际需求，变相增加销售额。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员虽然没有经过专业培训，但由于其上岗时间长，普遍比新一百员工素质高。（三） 家得利超市：家得利超市提倡“买一送一”，能引起老百姓的购买欲，增加销售业绩。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员也没有经过专业培训，总体水平在三大超市中处于下游水平。4.1.4几大超市前景预测(一) 新一百超市：该超市由华侨商店全资控股，总体水平正常，经营稳定，是目前普陀城区经营最佳的超市。(二) 天天惠超市：该超市是天天惠超市连锁分店，经营理念超前，但由于其环境比较差，因此经营额日渐下降。(三) 家得利超市：该超市是上海家得利超市舟山分店，总体管理水平比较高，由于属新办企业，加上企业环境及服务质量落后，现阶段属于亏损期间。(四) 台客隆超市：该超市属舟山民生商厦分支机构，面向普通百姓，由于超市所处地理环境不理想及经营理念落后，现经营处于中游阶段。第五章 消费客流群分析5.1城镇居民5.1.1 经济的稳步发展2003随着我区经济的稳步发展，城镇居民可支配收入在去年同期较快增长的基础上仍保持较稳定的增长。居民生活继续得到改善，生活质量不断提高，城镇居民收入保持稳定增长。城镇居民人均工薪收入约7500元，比去年同期增长0.2，比重占可支配收入的77.2，工薪收入仍是城镇居民家庭收入的主要来源。5.1.2 经营净收入大幅增长随着我区国民经济较快发展和居民择业观的改变，城镇居民家庭中从事个私经营的人数不断增加，使得城镇居民从事家庭经营收入大幅增长。城镇居民人均经营净收入约为520元，同比增长77.5。5.1.3财产性收入快速增长近年来，随着银行利率多次下调，城镇居民投资领域不断拓宽，使居民来自财产方面的收入增加较多。镇居民人均财产性收入约300元，同比增长39.5，其中股息与红利比去年同期增长69.8。5.1.4转移性收入较快增长由于离退休人员的逐年增加，使得离退休人员收入占主要份额的转移性收入持续提高。前三季度城镇居民人均转移性收入约达1800元，同比增长29.5。其中离退休金比去年同期增长21.5。5.2 农村居民5.2.1 工资性收入增长 2003年农村居民工资性收入增长10.9%。工资性收入为农村住户家庭成员在企事业单位从业和从事各种劳务活动得到的收入。今年农村居民工资性收入人均约1600元，比上年同期增长10.9%，工资性收入对现金收入增长的贡献率为44.8%，仍是农村居民收入增长的重要因素。工资性收入的增长主要是由务工收入推动的，我区个私经济的发展，进一步扩大了农村劳动力就业，从而为农村居民收入的增长提供了稳定的来源。5.2.2家庭经营现金收入增长家庭经营现金收入增长8.7%。全区农村居民来自家庭经营现金收入人均约2200元，比上年同期增长8.7%，家庭经营收入对现金收入增长的贡献率为49.4%。从三次产业对家庭经营收入增长的贡献率来看：第一产业为20.6%；第二产业为41.2%；第三产业为38.2%。5.2.3非经营性收入增长非经营性收入增长10.5%。农村居民获得的财产性收入和转移性收入人均211元，比上年同期增长10.5%。主要来自利息收入和亲友赠送。5.3 渔村居民5.3.1工资性收入增长工资性收入增长34.0%。随着渔业结构调整力度的不断加大和我区经济的快速发展，渔村劳动力转产转业进程加快，渔民就业观念更新，到企业工作和外出打工人员增多，使得渔村居民工资性收入快速增长，成为渔村居民收入增长的最主要因素。渔村居民工资性收入达764元，比上年同期增长34.0%。5.3.2 第三产业人均现金收入增长从事第三产业人均现金收入347元，比上年同期增长22.2%，主要是渔村居民从事交通运输业人员收入增加。5.3.3财产性收入增加渔村居民获得的财产性收入人均57元，比上年同期增长9.6%。主要来自利息收入增加；5.4 旅游客流方面5.4.1. 旅游客流量连年上升普陀旅游金三角位于浙江省舟山群岛的东南部,整个旅游金三角区域主要由海天佛国普陀山,国家海岛生态公园朱家尖,渔都沈家门,碧海金沙桃花岛组成.外延可以延伸到登步岛,六横岛和祖国东海海疆最前哨-东极诸岛。旅游客流量连年上升，2003年我区客流量约达300万/人次，比去年提高11并保持高速的增长势头。5.4.2旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高2003年我区相继开展了“南海观音文化节”、“朱家尖国际沙雕节”、“沈家门海鲜美食文化节”、“桃花岛影视旅游节”等，大幅度提高了舟山及普陀的知名度。一些临近省份和沿海发达地区甚至国外都有旅游团队到这里来旅游、购物。5.4.3 2003年全市旅游总收入增长2003年全市旅游总收入约为24.5亿元，比去年增长14.4。仅我区旅游收入就达16.64亿元，占全市旅游总收入的68%。其中，普陀山共接待海内外游客180万人次，实现旅游总收入7.45亿元，门票收入1.13亿元；朱家尖接待人数约达102.94万人次，两者接待量相加占全市的44.3%。这充分说明了普陀“金三角”在舟山旅游中的主导地位和经济效能。简评：2003我区城镇居民全年人均可支配收入约为11900元，比2002年增长10左右。我区渔农村居民收入增长已经开始进入良性发展阶段。全年渔农村居民人均纯收入为5100元左右，比2002年增长4.0%。其中：农村居民人均纯收入为4570元左右，比2002年增长7.0%；渔村居民人均纯收入为5520元左右，比2002年增长1.5%。旅游客人消费能力人均约550元，比2002年增长9。这几股主流消费群稳定且持续增长的可支配收入，为大型超市保证了稳定及繁荣的消费群体。第六章 营业额估算及敏感性分析6.1普陀区营业额估算（1）普陀区市区人口约18万，按每户3人每月购物3.5次，每次60元计算:60元/次*3.5次/月*12个月*18万*50%(比例)=2.268亿元（2）郊区居民人口约10万，按每户3人每月购物2.5次每次30元计算:30元/次*2.5次/月*12个月*10万*50%(比例)=0.45亿元（3） 所属大岛共计人口约10万，其中朱家尖岛为3万，普陀山为2万，桃花岛为2.2万。按按每户3人每月购物2次每次30元计算:30元/次*2次/月*12个月*10万*50%(比例)=0.36亿元小计:（1）+（2）+（3）=3.07亿元6.2定海区营业额估算（1）定海市区人口约为12万，按每户3人每月购物3.5次，每次60元计算:60元/次*3.5次/月*12个月*12万*50%(比例)=1.512亿元（2）定海所属岛屿及郊区人口约为24万，按每户3人每月购物1.5次，每次30元计算:30元/次*1.5次/月*12个月*24万*50%(比例)=0.648亿元小计：（1）+（2）=2.16亿元按客流量的10%计算，2.16亿*10%=0.216亿6.3旅游及流动人口估算（1） 旅游人口按2003年普陀区300万人次计算，年旅游收入16.64亿元，而跟超市有直接影响的普陀山旅游收入占7.45亿元，朱家尖旅游收入达5300万元，两者相加旅游收入达7.98亿元，占普陀区旅游总收入的50%左右。按旅游总收入的10%计算，7.98亿*10%=0.798亿元（2）普陀区流动人口约35万（暂时按3 万计算），而且每月约有3000多艘渔船到港补给，他们的消费能力虽然不高，但是通过实测每年约有0.2亿元的消费额。小计：（1）+（2）=0.998亿元总计:3.07+0.216+0.998=4.284亿元75（各种不利因素）3.213亿简评：从以上预测分析，东港大型超市年营业额将是非