温泉度假酒店可行性研究报告.doc

xx 产权式温泉度假酒店可行性研究报告xxxx 产权式温泉度假酒店可行性研究报告2007 年月日项目可行性研究报告编号: (2007)018 号xx 产权式温泉度假酒店可行性研究报告xxxx 产权式温泉度假酒店可行性研究报告项目名称: XX 产权式温泉度假酒店 建设地点:保山市 xx 县 xx 乡 建设单位: XXXX 温泉投资有限公司地 址:云南 xx 县以镇 xx 大道邮政编码: 联系人:电 i吉:传 真:编制单位:可行性研究报告编制日期: 2007 年月日38目录一、项目背景l.项目概况2.承办单位概况3.可行性研究报告编制依据4.项目提出的理由与过程 二、市场预测 l.市场现状调查2.供需预测3.竞争力分析4.市场风险分析 三、资源条件评价 l.资源可利用量2.资源品质情况3.资源赋存条件4.资源开发价值 四、建设规模与设计方案 l.建设规模与设计方案构成2.建设规模与设计方案的比选3.推荐的建设规模与设计方案 五、项目投资回报分析1.温泉 SPA 投资回报分析2. 18 洞高尔夫球场项目投资回报分析3. 温泉度假酒店项目投资回报分析4、健康度假别墅投资回报分析5. 生态旅游谷项目投资回报分析6. 文化休闲街项目投资回报分析7、xx 温泉项目总投资回报分析8、项目营业收入与成本分析六、项目实施进度1.建设工期2.实施进度安排七、融资方案1.融资组织形式2.资本金筹措3.债务资金筹措4.融资方案分析八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取2.营业收入与成本费用估算3.财务评价报表4.盈利能力分析5.偿债能力分析6.不确定性分析7.财务评价结论九、场址选择1.场址现状2.场址方案比选3.推荐的场址万案十、技术方案和工程方案1.技术万案选择2.工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1.总图布置方案2. 交通组织方案十二、生态环境影响分析1.环境条件调查2. 影响环境因素分析3. 环境保护措施十三、节能节水措施1.节能措施2. 能耗指标分析3. 节水措施4. 水耗指标分析研究 十四、安全卫生与消防 L危险因素和危害程度分析2.安全防范措施3.卫生保健措施4.消防设施 十五、组织机构与人力资源配置 l.组织机构设置及其适应性分析2.人力资源配置3.员工培训 十六、国民经济评价 l.影子价格及评价参数选取2.效益费用范围与数值调整3.国民经济评价报表4.国民经济评价指标5.国民经济评价结论 十七、社会影响分析 l.项目的社会影响2.项目与所在地互适性分析3.社会风险分析4.社会评价结论 十八、风险分析 l.项目主要风险识别2. 风险程度分析3. 防范风险对策十九、研究结论与建议l.推荐方案总体描述2. 结论与建议一、项目背景1.项目概况:项目名称: XXXX 产权式温泉度假酒店 项目建设地点: XX 县 xx 乡 项目建设性质:新建项目区概况区位及交通概况:项目选址位于 xx 县 xx 乡 xx 村委会澡塘 村民小组区域，项目用地 700 亩(详见附图1)。距 xx 县城 12 公里， 通过三级柏油路 (5 公里)和三级弹石路 (7 公里)与项目相连。距 xxxx 机场约 25 公里。项目规划占地及范围:占地 600 亩，为 xx 县 xx 乡未利用土地和部分坡地。 项目建设规模项目开发建设规模:开发占地面积 600 亩，总建筑面积 81000平方米。其中酒店项目占地 200 亩，总建筑面积 60000 平方米，客房500 套。同时配套温泉 SPA 项目 21000 平方米。户外运动休闲公园占地 400 亩。项目的背景、由来和意义 (1)项目背景:云南口地处中国旅游国与东南亚旅游国、南亚旅游国结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。 xx 是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的史迪威公路腾 密段和新筑的 xx 至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通己建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。目前正在建设的南亚大通道腾密段、xx 旅游支线机场， 以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善口的境内外立体交通。xx 地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。 地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三 大地热区之一。口的河流形成了龙川江、大盈江、槟梆江三大水系，有青海、xx 、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中 xx 为国家级 湿地保护区，青海为世界仅有的 3 个酸性湖之一，大龙潭为典型完整 的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为 xx 火山奇观之一。 xx 县内主要旅游资源点 349 处，其中地理文化景观类 33 处，占总数的 例，水域风光类 113 处，占 32%，天象景观类 10 处，占 3% ，生物景观 类 55 处，占 16% ，古迹与建筑景观类 95 处，占 25% ，休闲求知健 身类 13 处，占 3% ，民俗风情类 15 处，占 4% ，购物类 25 处，占 7% 。 全县风景名胜众多，总面积达 730 平方公里，有景点 92 个，其中一 级景点 24 个，二级景点 24 个，三级景点 20 个。形成了以火山热海 为依托的火山地热景观，以高黎贡山、xx 山为依托的森林景观， 以和顺、绢罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为 xx 发展旅游提供了良好的基础。xx 旅游特色分 明，共有温泉 88 处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氧、晒等微 量元素，适合开展温泉康健疗养;分布在境内的 99 座火山和火山遗 址柱状节理、火山堪塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地;具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是云南省入选联合国 教科文组织人与生物国计划的自然保护区，是云南旅游的名片 之一。xx 历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。文化 深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、 太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。xx 境内共有少数民族25 个，约 4. 23 万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和保傣族占多数。xx 是云南著名的侨乡。有归侨、 侨眷 4 万多人，在外华侨和港、澳、台同胞 12 万多人，分布在缅甸、 泰国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等 23 个国家和地区。其 中主要集中分布缅甸， 约有 3 万多人，占华侨总数的 96%。xx 极边第一城的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元 文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且 也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关l监文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的 xx 文化。 为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快 xx 旅游业的发展，提升 xx 旅游产业的档次，提高口的知名度，云南 xx 华隆 城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、 风光摘脆、山水相依的 xx 县 xx 乡 xx 村，开发建设集温泉疗养、健康 SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的xxxx 温泉休闲度假项目。首期建设 xxxx 温泉度假酒店。(2) 建设项目的由来:该项目从开始策划研究就得到了云南省 委省政府、保山市委市政府的高度重视。2005 年 11 月 13 日，云南 省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题昕取了 xx 县政府和华隆集团关于 xx 国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了 xx 国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对xx 湿地生态 旅游公园等重点项目所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价(见云南省政府会议纪要2005 号)，并要求加快 xx 国际生态旅游区启动项目建设进度。2006 年 9 月 25 日，云南省委、省政府主要领导参加了 xx 国际生态 旅游区项目启动仪式，明确表示 xx 国际生态旅游区的开发建设，对 促进云南省旅游产业升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。 根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作:完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。(3)项目建设的意义: XXXX 温泉休闲度假开发项目选址于 xxxx 乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部 分农村劳动力的就业问题，而且对于提升 xx 旅游档次，扩大云南旅 游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是 xx 走向 南亚、服务全国、发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面建设绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道的一项具体行动， 关系保山市对外开放的大局。2.承办单位概况:承办单位名称: XXXX 温泉投资有限公司 本项目申报单位是依据中华人民共和国公司法)，经政府批准。成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为:79989279-公司成立时间: 2007 年 6 月 28 日企业性质:有限责任公司 经营地点:云南 xx 县 xx 镇 xx 大道 法人代表:徐建国经营范围:房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、 酒店业投资、文化产业和教育产业投资注册资本:伍忏万元组织机构:现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同 预算部、财务部、销售部、综合业务部。技术力量:公司现有员工 56 人。其中:博士 2 人，硕士 4 人， 大专以上学历 28 人。公司员工中，高级技术职称 3 人，中级技术职 称 8 人。3.可行性研究报告编制依据(1)主要规划依据:A 云南省十一五社会经济发展规划纲要 (2005-2010)B 云南省旅游发展规划 (2005-2010): 云南省关于进一步加快 旅游产业发展的若干意见): 云南旅游发展倍增计划) (2004-2010):C 云南省贸易发展规划 (2005-2010): D1呆山市十一五社会经济发展规划纲要 (2005-2010): EXX 县十一五社会经济发展规划纲要 (2005-2010): FXX 县旅游发展规划 (2005-2020)。(2)政策依据A 土地法规: 中华人民共和国土地管理法): 中华人民共和 国土地管理法实施条例): 云南土地管理条例)，云南土资耕211034 王;B 景区法规: 中华人民共和国风景名胜区管理条例): 中华 人民共和国资源管理条例。(3) 前期基础资料A 项目资源调查报告:地形勘测成果;环境评价报告:地热资 源调查报告:地灾评价报告。B 项目前期研究成果:项目市场调查报告:项目建议书;项目 商业策划书;项目初步可行性报告:项目区域总体规划;项目初步设 L十。3. 项目提出的理由与过程遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，xx 将作为未来 云南旅游业升级转型的重要区域，其中 xx 国际生态旅游区将成为 xx 发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快 xx 国际生态旅游区湿地 民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下， 再度把我省尤其是与南亚山水相连的 xx 旅游产业与南亚跨境旅游连 接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将 xx 建设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是云南省和 xx 县加快未来经济发展的科学选择。 改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤 其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲 旅游产业。xx 不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有极边第一城和若翠商都之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。xx 还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅 游的理想选地。十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局、促 进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为 xx 未来的发展指明了 方向。国际国内经济、社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略的实施，为云南和 xx 的发展提供了前所未有的战略机遇。 目前，云南旅游业的进一步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化 水平。而 xx 独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高云南 旅游业国际化水平的重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅 游业发展的新的增长极。xx 作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国内 外具有一定的知名度，而且其知名度正在进一步提升。为充分利用 xx 特别是 xx 国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，xxxx 温泉 度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际水准的、 自然景观优美和旅游服务内容丰富的著名休闲度假目的地，以此寻求xx 更大的发展空间，面向东南亚、服务南亚，带动全省，加快口的 发展。 项目开发建设的初步设想是:依据省、市、县旅游及经济发展规划， 由xxxx 温泉投资有限公司，依托 xx 温泉丰富的地热资源和独特的 自然生态环境和四季如春的宜人气候条件，争取各级政府必要的政策 支持和税收优惠，开发建设高档次、高标准、高水平的 xxxx 温泉度假酒店(以下简称本项目)，为国内外的游客提供温泉健康养生、健康 SPA、休闲度假、观光旅游、运动娱乐的大型国际性度假酒店，积 聚人气，吸引游客。按照整体规划、分期建设的原则，通过本期建设 及后续开发，建成集国际会议、主题论坛、旅游度假、康体休闲、购 物娱乐为一体的服务功能齐全的 xxxx 温泉旅游区。保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有 xx 地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明风范及安全性的 符合国际潮流的健康休闲目的地。本项目为 xx 国际生态旅游区的重 要项目，位于 xxxx 温泉旅游区的中央，每通过建设具有南亚风情、 地方文化特色和国际一流水准的温泉度假酒店，为 xxxx 温泉旅游 区集聚人气、提升旅游档次的核心项目。项目可行性研究报告编制工作开展情况:云南省设计院接到项目 咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关 部门衔接，落实项目要求的相关规划，于 2006 年 10 月赴项目建设区 调研、现场踏勘。依据国家产业政策和建设规范、标准，重点调查项 目建设用地性质、征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及 项目建设对当地森林、水资源、生态环境(包括地质灾害)、农民收 入、地区财政收入、经济发展的影响，落实项目场内外建设条件(水 电路、通信等)、建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制 本可行性研究报告。-一-、 市场预测1.市场现状调查本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场的 影响，约占经营收益的 60%左右，其次为休闲、康体、第二居住、会 议、商务等。2005 年，我国国内旅游人数超过 12 亿人次，我国入境旅游人数12029.23 万人次，比上年增长 10.32%。其中:外国人 2025.51 万人次， 增长 19.62%; 香港同胞 7019.38 万人次，增长 5.49%; 澳门同胞 2573.41 万人次，增长 17.61%; 台湾同胞 410.92 万人次，增长 11.50%。2005 年，我国入境过夜旅游者人数 4680.90 万人次，比上年增长12.09%。其中:外国人 1641.91 万人次，增长 20.20%; 香港同胞 2259.43 万人次，增长 5.94%; 澳门同胞 421.37 万人次，增长 18.28%; 台湾 同胞 358.19 万人次，增长 11.50%。1992年 2004年云南省旅游经济发展情况统计数据表大接待海外游客(万人次)旅游外汇收入(亿美元)接待国内游客(万人次)国内旅游收入(亿元)旅游总收入(亿元)199231.340.681112.002.25199340.521.041147.0012. 72199452.211.241458.0030. 78199559.691.651622.0047.5061.21199674.252.212027.5054.9773.39199781.462.682372.5596.97119.30199876 日日2.612793.00115.00136.901999104.003.503673. 75175.08204.262000100. 113.393481.04183.20211.402001110.003.704570.00226.00257.002002130.3E4.195110.10255.00289.902003100.013.405168.80278.31306.642004110.104.226011.00334. 10369.27目前到xx 旅游的游客以省内游客为主，占 55% ，而海外游客仅 占 5% 。国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。按照国家旅游局的统计，2005 年入境过夜旅游者在中国境内人均花费 924. 96 美元，其中:外国过夜旅游者人均花费 1087. 65 美元; 香港同胞人均花费 421.56 美元;澳门同胞人均花费 480. 19 美元;台 湾同胞人均花费 1191.06 美元。外国人平均停留 6. 5 天，香港同胞平均停留 3. 6 天，澳门同胞平 均停留 4. 8 天，台湾同胞平均停留 7.8 天。xx 目前旅游业占 GDP29. 8% ，游客总量己经达到 230 万/年，人 均旅游消费量为 300 元，消费层次较低。吃、住、行、游、购、娱尚 未形成产业化、规模化的集群体系，影响旅游总收入的提高，总体上 旅游业对当地经济带动度不高。从旅游业自身发展看，目前 xx 旅游产品仍显得比较单一，资源 开发层次不高，在挖掘丰富的历史文化、民族文化内涵，与旅游有机 结合，发挥其综合效益方面相对滞后。更为主要的是，目前 xx 引入 一批民营中、小型企业投资经营温泉以及其他景点开发、宾馆建设经营等。但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投 资企业，不具备旅游宾馆、酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉 国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。因此，导致 旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场 竞争力。上一世纪 90 年代以来，xx 全面实施农业稳县、工业立县、旅 游名县、口岸活县、文化强县的发展战略，经济持续快速健康发展。 作为五大支柱产业之一，xx 旅游业不断发展壮大。通过开发火山地热、湿地温泉、民族风情、边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，2006 年旅游总人次达到 230. 06 万人次，同比增长14.27%。旅游总收入达到 9.44 亿元，同比增长 14.81%。 同时，通过引入大企业、集团投资宾馆、酒店、景区景点、餐饮、娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进一步改善，景区 景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店 204 家，其 中五星级、四星级宾馆各一座，总床位近 9000 余个，加之县城周边 乡镇的招待所等，全县日接待能力达1.5 万人左右。xx 县城作为一 个集旅游、文化、口岸、商贸为一体的生态花园城市己经初具雏形。xx 现有五星级度假酒店一家，四星级旅游度假酒店两家。与本 项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有 288 间客房以及配 套中西餐厅、会议室等，总投资为 2.2 亿元，2006 年营业收入约为1800 万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。 随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模 式正在中国开始流行，成为一种高品质生活的时尚。而 xx 因其独特 的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之一。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店 有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很 快便为市场所接纳。自驾游、自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的 主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的一种重 要形式。目前以自驾游、自助游形式来 xx 旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的 20%左右，正以约 15%的速度逐步增多。2.市场供需预测目前节假日游客对 xx 高档酒店客房的需求大大超过实际提供 的规模，尤其是五一、十一、春节几大旅游黄金周，各种档次各 种类型的客房都被提前预订一空。在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格一倍以上，但依然供不应求。随着 xx机场于 2008 年左右Jm航，来 xx 的游客将大大增加， 预计全年将超过 400 万人次，2009 年将超过 500 万人次，2011 年预 计将达到 700 万人次，其中，中高端游客将大大增加，2009 年预计将超过现在两倍以上，达到 100 万人次。而 xx 目前计划兴建的高端 度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。 同时，南亚大通道中最为关键的路段一-xx至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加 100 万人次左右，其中将有 30%以上的国际游客，并将以 每年 15%以上的速度增加。2010 年左右，f呆腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通， 这将大大提高自驾游的Jm达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自 驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以20%以上的速度增长。 中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地， 用来休假、疗养、享受生活。而 xx 四季如春，环境优美，生活费用 低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发 达地区的吸引力非常大。预计 2009 年，本项目正式建成之日，xx 的游客总量将达到 500 万人次，床位日均需求总量达到 15000 个，高端酒店客房日均需求量 将达到约 3000 个。到 2009 年，xx 建成的五星级酒店数量两个，客 房总量 1000 间左右，四星级酒店五个，客房总量 1500 个左右。供需 基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同 时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的 优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。3.竞争力分析本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009 年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对 于。但与以上对于的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争， 通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客 来休闲度假。与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要 表现在以下几个方面:(1)温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。(强于目前的热海和官房酒店)(2) 地热资源丰富，品质良好。(强于和顺古镇温泉)(3) 国际化设计和专业机构经营管理。(强于热海、官房、和I顷本地化运作)4.市场风险分析 本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点: (1)成本上涨:本项目的土地、拆迁受政策影响面临恨大难度，投入有可能大幅上升;(2) 宏观环境及政策的变化:本项目对 xx 整体经济发展和旅 游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响 本项目的经营收益;(3) 竞争者的威胁:新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争 能力，都将对本项目的经营管理形成冲击;(4) 温泉资源发生变化和周边环境恶化:由于 xx 地质情况较 为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的 现象，有可能引起周边环境的恶化。(5) 与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化:由于政治的 原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶 化。1.资源可利用量一一 、 资源条件评价A 温泉资源: XX 温泉有十多个出水点，目前己取水利用的有七个出水点。2002 年 2 月 xx 乡政府在坝子中心打成一眼深井，井深 100 米，每昼夜出水 1100立方米，水温 55 度。加上其它自然出水点 xx 温泉出水量可达每昼夜 2000 立方米。根据勘测结果，xx 热田热储 量为 150亿 MW，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，每昼夜出 水量可达 3940 立方米，水温为 72-75 度，热水资源利用前景十分可 观。B 土地资源:本项目所在区域为一面积约 13 平方公里的坝子，能保 证足够的可建设土地。C 水资源:本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好， 可作为生产、生活、景观用水。2.资源品质情况A 温泉资源: XX 温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经 专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准 (GB5749-目 标准)，含硫低，具有活血Jm络的功能，对风湿、心脑血管疾病有独 特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。B 土地资源: XX 温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项 目建设。C 水资源: XX 温泉区域的大沙河，日均流量在 10 万立方左右，水质良好，清撤见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。D景观环境: XX 境内旅游资源丰富，有 xx 湿地、樱花谷、青海湖 等众多景点，各景点相距较近，形成了一个旅游环线。本项目四面环 山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。3.资源赋存条件本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本恨低， 开采设施投入不多，开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日 均开采量控制在 4000 立方的情况下，可持续利用 100 年。土地利用 成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地 储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水 资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的 支撑。4.资源开发价值本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中， 温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出 100 元/立方计算，日均 开发价值高达 400000 元，年开发价值达1.3亿元左右。以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10 万/亩计算，可利用土地约 600 亩，则土地开发价值总量约为 6000万元。再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均l.9 亿元左右。四、建设规模与设计方案1.建设规模与建设方案构成(1)旅游接待规模:一期开发接待能力 30 万人次/年1 远期 70万人次/年。(2) 项目建设规模及投资收益预测:开发占地面积 600 亩，总 建筑面积 81000 平方米。2.规划设计原则与设计方案的比选规划设计原则:保护性开发;自然生态;地方文脉;人性化游 乐;可持续发展;建筑风格与特色;打造有吸引力的外部空间。规划设计理念与构想 (1)项目区性质:构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合 可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产 业发展的同时，切实做好对 xx 地热温泉资源的保护。(2) 环境理念:寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界的云南旅游的健康休闲基地。人与自然和谐发展，建立一个充分体 现人与人、人与自然和谐发展的、有地区特色的、高标准的温泉度假 酒店。(3) 景观目标构想及功能:充分体现火山地热风景名胜区的独特魅力，依托项目周边优美雄伟的高黎贡山和流沙河的立体景观，打 造一个具有地方建筑特色的温泉度假旅游项目，小桥流水、鸟语花香、 四季如春、周边景观动植物多姿多彩，实现人与自然的真正和谐共处。本项目规划设计依据上述原则和思路本着公平、公开、公正的 原则邀请国内外高水平专业机构进行设计方案比选，最终选择最佳设 计方案。3.推荐的建设规模与设计方案经比选后最终选择的设计方案的建设规模为 81000 平方米，占 地面积为 600 亩。(详见初步设计方案)五、项目投资回报分析1、温泉康体 SPA: 占地 100 亩，建设大众型温泉浴场 12000 平米， 国际温泉康体 SPA6000 平米，高级温泉水会 3000 平米。最高接待能 力 5600 人/日，总投资 6880 万、日均接待量 1000 人次、年接待量 36 万人次，年营业收入 5600 万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M266600总建筑面积M221000接待规模人次/日5600温泉出水量 5000 立方/日4建筑密度%165容积率。. 356绿化系数%687建设总工期年8总投资万元58809年经营收入万元5600日均营业收入 16 万( 1000 人次，为容量的 20% )10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元377513税后利润万元297514投资利润率%3815财务内部收益率%36所得税后16财务净现值(Ic 7%)万元218002、 户外运动休闲公园:占地面积 400 亩，为休闲主题运动休闲公园及全所。最高接待能力 1600 人/日、总投资 6080 万元、日均接 待人次 600 人、年营业收入 1800 万。序号分项名称单位数量备注l总占地面积M266000400 百总建筑面积M30003接待规模人次/日16004建筑密度%o. 55日均接待人 次6006绿化系数%857建设总工期年28总投资万元41209年经营收入万元1800日均营业收入 5 万( 600 人次)10营业成本万元480部分优惠11税费总额万元200部分减免12利润总额万元132013税后利润万元112014投资利润率%2015财务内部收 益率%18所得税后16财务净现值(Ic 7%)万元98003、温泉度假酒店:占地面积约 100 亩，规划五星级客房 500套左右，具备举办大型商务会议功能。平均开房率 65%、总投资 28000万、年营业收入 6800万。序号分项名称单位数量备注l总占地面积M66660100 百总建筑面积M600003客房规模套500100 栋产权式别墅4建筑密度%255容积率o. 456绿化系数%657建设总工期年二期8总投资万元280009年经营收入万元8943平均开房率为 65% ( 500 元/问)10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元711813税后利润万元631814投资利润率%2315财务内部收益率%28资产融资 50%财务净现值日 日(Ic 7%) 488004. XX 产权式温泉度假酒店总投资收益分析:XX 产权式温泉度假酒店项目总投资为 3.8 亿元，采用分两期 液动式开发和组合融资相结合的资本运作方式，自有启动资金投 入仅需1.5亿元，短期建设融资 2.3 亿元。序号分项名称单位数量备注l总占地面积M400000600百总建筑面积M810003总接待规模人次/日5000各项目景点人次之和4建筑密度%105容积率O. 26水景绿化系数%857建设总工期年8总投资万元380009年经营收入万元13980温泉 SPA+户外运动休闲公园+温泉酒店10年营业成本万元630011税费总额万元2680部分减免12经营项目年收益万元568013投资利润率%1814财务内部收益率%25资产融资 50%16财务净现值(Ic8%)万元482001.建设工期六、项目实施进度整个项目总工期为 2 年 3 个月。2.实施进度安排本项目预计于 2007 年 10 月动工，2009 年 12 月完工并全部投入运营。 具体进度安排如下:2007 年 8 月，项目可行性报告及立项报告编制及申报;2007 年 9 月，完成项目立项批准、方案设计并开始征地;2007 年 9 月，完成开工前申报工作，完成施工图设计，并准备工程 招标;2007 年 10 月，前期工程开始动工，并进行一期主体工程开工准备，2008 年 1 月，前期工程完工，并开始一期主体工程施工;2009 年 2 月，开始设备安装工程施工;2009 年 12 月，全部工程完工并全部投入运营。1.融资组织形式七、融资方案本项目融资主体为既有项目法人 xxxx 温泉投资有限公司，同 时，可新设项目法人进行融资。本项目的主要资金渠道有:(1)项目法人自有资金。)国内外银行等金融机构的信贷资金。2.资本金筹措本项目资本金来源主要为国内外企业入股的资金和个人入股的 资金。3.债务资金筹措本项目的债务资金主要为信贷融资，主要为政策性银行和商业 银行提供的贷款。本项目将争取通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设。 同时，本项目一些大型设备可选择采用融资租赁的融资方式。4.融资方案分析(1)资金来源的可靠性分析本项目建设所需总投资约为 3.8 亿元，分两期投入。由于本项 目的融资主体具有很强的实力，并有企业和财团的支持，加上政 策支持，资金来源能确保项目建设顺利进行。(2) 融资结构分析本项目的自筹资金为l.5 亿元，占总投资的 40%，债务资金 为 2.3 亿元，占总投资的 60%，根据本项目投资的特点，资本金和债务资金的比例是安全合理的。股本中由 xxxx 温泉投资有限 公司占最大股份，将成为股本资金及时到位的强有力保障，并能 保证项目的后续资金。(3 )融资成本分析 本项目资本金筹集费很低，同时，由于股东和政府支持，债务资金融资成本也较低，所以本项目的融资成本低于同类项目。(4) 融资风险分析 本项目融资方案的实施可能受到以下风险因素的影响: 资金供应可能出现资金不落实，导致建设工期拖长，工程造价升高，原定投资效益目标难以实现的风险。本项目出现上述风 险的可能性较小。利率水平随着金融市场和政策变动。本项目建设期出现利率 变动的可能性较大，应充分考虑对本项目投资回报的影响。八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取( 1) 财务价格采用变动价格:以现行价格每年 3%上涨。( 2 ) 税费:综合税率按营业收入的 20%计算( 3) 利率:以现行利率平均值 6%计算( 4) 项目计算期: 20 年( 5 ) 经营容量:年营业收入容量为 3 亿元2. 财务评价报表项目财务现金流量表(单位:万元)序号项目合计20102011201220132014201520162017201820192345678910现金流入140888l. 1营业收入11488868888000900010000110001200013000140001500016000l. 2回收固定 资产 余值2500025002500250025口 3250025002500250025002500l. 3回收流动 资金1000500500l. 4其他 现金 流入27001001001001502002503004005006002现金流出730002. 1建设投资2500025002500250025口 32500250025002500250025002