地产集团云岭西路项目物业配套建议书.doc

地产集团云岭西路项目物业配套建议书地产集团云岭西路项目物业配套建议书一. 前言2二. 上海的高端物业项目分析21.高端公寓的保障因素22部分高端公寓板块分析3三高端公寓室内精装修51. 精装修公寓楼盘分布52.高端公寓精装修标准分析73.案例12四公建配套17案例1. 世茂滨江花园17案例2. 上海中海瀛台19五小区景观绿化231. 东南亚景观风格的特点242. 东南亚景观应用263 案例景观分析32六. 物业建议341室内装修配置设备设施注意事项342. 基本公建配套建议363. 小区景观配套建议37景观社区374. 其它配套建议37生态环保375. 物业管理费建议39七结语40 首先非常感谢上海地产集团-上海地产馨越置业有限公司的厚爱，使我们有幸参与“云岭西路347号项目”物业配套建议的调研工作。古北物业将依托自身的管理实力，结合项目的现状，围绕项目的物业服务方式、内容、措施等方面，从物业管理的角度出发提供物业相关配套做出初步建议。一. 前言在高端公寓市场发展到一定阶段，高端公寓消费的个性化时代就会到来。千人一面的标准已不再适应高端消费者求新求特、惟我独有的心态。但能位列“高端”之尊的，却仍然有些基本准则必须遵循。我们凭借多年高档社区管理服务经验，抽丝剥茧、去粗存精，展示出高端公寓消费的普通道理。二. 上海的高端物业项目分析完整的高端公寓是一个由不同关键点产生共同张力的多维系统。1.高端公寓的保障因素（1）城市的黄金区高端公寓一般是位于城市的最佳地段，其他住宅按照级别的高低以高端公寓为中心依次由内向外推展开来。当然，随着现代城市的发展，城市黄金地段的价值也在不断发生着变化。地段的唯一性，决定了一座建筑现在的身价与未来的价值。 （2）人文历史沉淀高端公寓所处的黄金地段最好具备丰富的人文历史沉淀。高端公寓的珍贵也可体现在不可复制的历史人文价值上，如同一件古董艺术品，赝品仿制的无论多么巧妙精细，其价值都无法代替真品。历史人文的沉淀，使得区域增加了不可复制的价值。（3）体量小、户型大高端公寓，一般追求难以再得的稀缺性，体量越小越好；另外高端公寓，也是对空间的奢侈使用，则超大的户型空间。高端公寓的功能上更要注重舒适性和享受性，需要有足够的空间。（4）完整社区服务体系对高端公寓而言，一个完整社区服务系统保障居住者的安全性和私密感，满足居住者高品味生活需求。社区景观环境优美，园林设计别致，配套设施完善，高水准的物业管理这都是高端公寓的必备条件。（5）纯粹性高端公寓强调同质性。这种高品质一定是和周边环境相适应，不可能是鹤立鸡群的“高高在上”。一个高端公寓的产品，应具备土地的特性、社会配套服务、产品的特性、户型的合理性、空间的舒适度、功能的完善性、物业管理的服务以及客层的社会阶层，这是一个综合的评价体系，只有当各个方面指标都达到顶级，才能称之为高端公寓。 （6）顶级硬件舒适感是高端公寓的灵魂，高端公寓必定具备极致的建筑材料和装修标准，或将某一个方向做到极致。高端公寓溢彩流金的外表可以向外界传递的是地位、荣耀、大气但就居住者而言，其内在的舒适才是高端公寓的灵魂，所以装修和装饰是高端公寓的重要组成部分。（7）专属尊享服务高端公寓除了因为其本身的“先天”优势之外，更加强调“尊享”服务的专属性，以彰显出与众不同的成就和社会地位。2部分高端公寓板块分析高端公寓多数位于内环内，周边居住氛围浓厚，距离CBD不远拥有地段、交通优势。（1）例如古北板块古北板块位于长宁区与闵行交界区域，近天山、虹桥商圈，该板块为上海最早的台湾人聚居区，也是最早开发的国际社区板块，板块内高档公寓楼盘密集，社区氛围闹中取静，居住十分舒适。随着近年来全市多个国际社区的兴起，古北国际社区覆盖区域也不断扩展，目前以古北路为界以东区域的古北二期社区内，汇集了如古北瑞仕花园、华丽家族、古北国际花园、御翠豪庭等全新的高档公寓社区。（2）例如陆家嘴板块陆家嘴板块位于黄浦江市中心段大拐弯处，是上海金融贸易中心所在地，板块内集中了一大批高档写字楼，包括全市顶级的金茂大厦、环球金融中心等。陆家嘴板块内驻扎了众多世界500强企业，大量知名跨国公司也将区域总部设立于此，以银行及贸易机构为主，由此吸引了大量国内外高端人群。陆家嘴板块内高端公寓公寓大多集中于黄浦江滨江区域，在区位、景观方面均十分出众，包括汤臣一品、世茂滨江花园、仁恒滨江花园、财富海景、盛大金磐等。随着国际金融中心建设的日渐成熟，作为代表板块的陆家嘴板块，其住宅市场潜力还将进一步得到激发。 三高端公寓室内精装修1. 精装修公寓楼盘分布精装修4000元/平方米以上的楼盘一般紧贴CBD，3000-4000元/平方米的楼盘多数位于内环内，距离CBD不远，2000-3000元/平方米的楼盘主要位于内环附近，紧贴城市主干道或轨道交通，2000元/平方米以下的楼盘主要位于中外环附近的居民区，全市精装修住宅楼盘基本集中在内环内区域，其中以长宁虹桥、静安、虹口、浦东滨江等区域最为集中。（1） 全市精装修楼盘分布图（2）全市部分精装修项目标准2.高端公寓精装修标准分析（1）公共部位装修标准共性特征：体现石材质感公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。 浦东星河湾 汤臣一品吊顶、灯饰的运用入户大堂、公共走道及电梯厅均以石膏板吊顶。电梯厅、公共走道的灯饰藏于石膏板上方或者镶嵌在其内部，较考究的项目会在电梯厅的石膏板下方悬挂精美吊灯。入户大堂多数在石膏板吊顶下方悬挂精美吊灯。星河湾电梯厅星河湾入户大堂信报间的设置高端公寓的信报间为半开放式的内置信报间，易于管理及维护。星河湾入户大堂位于门廊内的半开放式信报间，信箱使用传统的钥匙开锁。每个信箱上具有LOGO，便于维护及管理，但并不具备特别的私密性。电梯的品牌及内饰高端公寓项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；高端公寓项目多数采用中端的日立品牌电梯。电梯轿厢地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。项目品牌配置速度（米/秒）汤臣一品日立地面为石材。智能化：电梯门禁进入系统靠掌纹识别。浦东星河湾日立地面为天然石材，墙面以进口绒布及镜面 装饰。6.5世茂滨江花园三菱地面为天然石材，墙面木质装饰，带扶手、多媒体电视，顶部悬挂水晶吊灯。王子晶品芬兰“KONE”观光电梯顶部有SWAROVSKI水晶坠饰，地面为天 然石材，墙面真皮装饰，边缘为意大利 B&B小羊皮轿厢扶手。3.5翠湖天地嘉苑0TIS地面石材、墙面不锈钢加木板装饰，带多媒体电视。3.2-3.3嘉利浦江公馆日立地面石材、墙面不锈钢，带扶手、多媒体 电视。上海滩花园广州日立不锈钢及木饰面，带扶手。1.5仁恒河滨城日立地面天然大理石，墙面以镜面装饰。（2） 室内空间装修标准共性特征装修标准突出表现在厨卫的用材及品牌上，厨卫洁具大多选用欧洲（德国）品牌。装修标准25003000-40004000-50008000-1200017000厨房装饰材料及设备全配，重电器轻橱柜。电器多选用美国品牌或者合资产品，如：GE全配。选用国产欧洲电器品牌如：SIEMENS、SMEG，橱柜品牌如：Leicht、Nobilia配臵欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器运用较多欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器全套欧洲奢侈品牌，如：Poggenpohl橱柜、GAGGENAU厨房电器卫浴洁具全配，德国品牌国产化，如：国产科勒等全配，配国产欧洲品牌，如：科勒、高仪全配，配德国主流品牌，如：科勒、高仪精装配饰，欧洲奢侈品牌，如Villeroy& Boch、Hansgrohe精装配饰，国际一线品牌，如：DORN BRACHT、DURAVIT家配实木复合地面，运用少量石材，配大金分体式空调实木复合地面或玻化石，配大金中央空调、地暖实木复合地板，运用少量石材，配大金中央空调、地暖大量石材，配大金中央空调、地暖、壁炉等大量石材，软装全配，选用国际一级装修品牌智能化与高科技系统常规安保配置常规安保配置常规安保配置运用较多的高科技系统及产品，如：新风除尘系统及LOW-E玻璃幕墙。增加智能化系统，如：保安系统。运用较多的高科技系统及产品，如：全套的RFID应用系统3. 案例王子晶品王子晶品公寓位于上海市长宁区镇宁路111号, 地处内环线内，延安路高架和镇宁路交接处，毗邻轨道交通2号线。王子晶品所属的万宝国际广场规划总建筑面积约10.5万平方米，包括王子晶品公寓、五星级晶品酒店、甲级写字楼、时尚晶品商业中心及28000平方米的地下空间，形成综合体的典型风格。 公寓部分在分享万宝国际广场高端办公、商业、休闲等配置的同时，又由于靠近华山路，享受到闹中取静的居住环境及深厚的人文底蕴。公寓全部为精装修交付，装修标准高达每平米8000元，并为业主提供五星级酒店式物业服务。王子晶品共有96套288平方米的顶级公寓和4套530平方米的顶层复式住宅。 房厅卫舒适配置户内所有房间均为套房，设计来源于全球诸多五星级酒店总统套房的格局。 王子晶品纯大户型、大尺度的单一房型，配合小规模社区共同确保了业主身份的相似性，也使得整个物业具有更好的私密性和安全性 。（1）房型特点：a) 面积宽松，房型开间尺度较大；b) 房型设计结合外立面，观景效果好；c) 每个卧室均配置独立卫生间，功能设计齐全； d) 设置保姆房，工作流线合理，并有独立入户通道。四房二厅四卫 280290 （2）8000元/豪华装修标准设备系统 双独立大金中央空调（主人、管家区域分离）、中央软水及直饮水系统、加拿大Lifebreath独立式新风、美国Beam中央吸尘系统、德国Tehau和Vaillan地暖、日本SEKISUI同层排水、芬兰进口通力观光电梯、LOWE幕墙玻璃 厨房系统 德国Hacker橱柜厨柜系统（抽屉、拉栏等简单配置），德国进口Siemens全套厨房电器配置（四件套）、德国Liebherr嵌入式冷酒柜 卫浴系统 德国Dornbracht配以限量版Swarovski水晶龙头、主卫Sfera双台盆、三件套，次卫三件套，当代龙头，配高档石材 智能系统 数控门锁，可视对讲系统，ToTo智能座便器 收纳系统 丰富收纳设置，高档细致的五金配件，柜门优质处理 厅房系统 天然石材或比利时QuickASteep地暖专用地板 王子晶品公寓主要产品配置表 王子晶品每平方米高达8000元的精装修参照了美国纽约曼哈顿的都会高端公寓，由著名设计师连自成设计，属欧洲简约设计风格，这在高端公寓中较为少见。 室内装修墙面 墙面高级涂料或面砖相结合，部分采用混水护墙板，创新独特、设计感强 室内装修地面 卧室地面使用比利时QuickASteep欧洲顶级环保标准地暖专用地板，结合德国Rehau和Vaillant地暖系统进行铺设，从实际效果看虽配置高档，但在视觉上却未能体现出其档次。客厅、餐厅及卫生间、厨房地面则均为天然石材。室内装修厨房 厨房半敞开式设计，与餐厅用玻璃移门相隔，在增加户型整体空间通透感的同时，又为餐厅提供了良好的采光。 厨房中央部分设计“中岛柜”， 含德国Liberheer酒柜，细化了厨房功能，创造空间氛围。Siemens的全套厨房电器产品，使餐厅不会由于这种半敞开式的设计受到油烟的影响，提升居住品质。 此外，厨房装修配置了德国Hacker整体橱柜。 室内装修卫生间 王子晶品公寓在户型设计上均为套内洗手间，其功能分割明确。 四公建配套案例1. 世茂滨江花园（1）小区规划设计整体规划：项目主体建筑沿江弧形排列，前后错落布臵，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”。（2）布局特征：项目采用弧形排布，错落有致。（3）景观：六大景观区将住宅包围其中，使每户住宅前后均能观景。1、英式大草坪2、德式绿茵天鹅湖3、美式夏威夷树浪沙滩4、中式园林5、兴运花园6、法式迷宫式花园（4）外间干扰的阻隔：以围墙和绿化隔断外界干扰。入口设臵：小区入口较多，极大的方便了业主的出行，且分布在西侧和北侧，不影响南侧观景，并设有三个车库直接出入口。（5）车辆停放：以私家停车位为主，地下车位414个，车位配比1:1 ，车位配比较低。（6）社区配套细节会所配备了：室内恒温会所、钢琴吧、咖啡吧、红酒吧、桌球室、健身房会所恒温泳池咖啡吧案例2. 上海中海瀛台中海瀛台位于上海市徐汇区龙吴路、百色路一带，东侧临黄浦江，属港口地区。 项目地处黄浦江南段的自然弯角，地理位置优越，一线沿江面长约米，距黄浦江最近仅米。观看江景是其一大特色，也是销售中的亮点。 中海瀛台最大化利用其观景先天位置优势，在产品塑造上紧紧围绕一线黄浦江景展开小区的规划设计和建筑布局，使之具有了鲜明的湾岸建筑风格，成为区域市场别具一格的作品。规划中遵循“江景最大化”原则中海瀛台小区建筑在竖向上，由东向西形成递进关系，临江建筑组团巧妙留出视觉通道，规划上保证观景效果。在建筑形态上，由黄浦江畔往西，分布有多层、小高层和高层三种建筑形态，逐级抬高，且每栋建筑之间的排列和间距，也相互错开，留出视觉通道，从而保证小区内建筑均可共享黄浦江景。中海瀛台通过宅间绿地和南区直接可达的道路留出视觉通道，通过建筑与浦江的交角争取更多的观江面。通过拔高后排建筑争取更多的观江户，在提高沿江住宅的景观系数的同时，更把江景脉络向社区纵深引入，在江景、水景的视线中布置建筑。强调景观均好性的设计理念面积达15000的中央大花园，使不能直接观江的建筑也可拥有良好的景观体验 在景观规划上，中海瀛台以水景绿带为主干，利用植物、奇石、水域等天然元素造景，从龙吴路到滨江大道，形成八大特色景区。 其中，中央花园占地逾万平方米，相当于两个标准足球场的面积，利用东高西低的自然地势造景，设计了台地景观，将绿地和步行道路整体抬高，在中央花园形成起伏的绿地，从而使小区景观错落有致。建筑、户型设计最大限度考虑观景因素引入空中花园设计、半室外观景面积 、270度拐角窗口设计中海瀛台开创性地使每一户都设有类地面的景观阳台，起居室最大开间达到5.4m，最大层高达到3.2m，最大景观阳台面积达到17.2，37%的住户拥有一梯一户的竖向交通，平层大空间、独立玄关、大进深、邻里平台等概念的运用。典型户型分析一 空中花园设计使江景引入室内，亦提供了套型的可变性。 客厅设置侧进阳台，视野无遮挡。客厅设计最大考虑景观功能。中海瀛台的成功之处在于其将先天优势最大化，在合适的地方，做出了定位准确，设计合理同时又兼具鲜明个性的产品，项目地块的优势得以充分发挥、利用。五小区景观绿化由于种种原因，在城市景观不尽人如意背景下，小区景观成为人们追求生活环境品质中非常重要的一环。 特别是近几年来，景观在住宅价格决定中的比重越来越高，高品质住宅没有样板段的成功塑造几乎就没有竞争力。景观风格作为小区景观的“符号”，是景观塑造中的重点，也是购房者最能体验和关注的地方，所以一般也是产品定位时要重点关注的地方。 “物以稀为贵”，当购房者发现到周边生活环境中所见不多的景观环境时，往往愿意为居住其中支付更高的价格，这也是为什么近几年来 “东南亚风格”等较为流行的原因。它们在上海的出现较容易获得购房者的认可。 东南亚景观风格及其应用 “东南亚风格”有着其严格定义和风格特征。 1. 东南亚景观风格的特点 （1）风格特质 丰富多彩的植物资源造就了东南亚高绿化率的景观风格。东南亚景观继承了自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对手工艺制作的崇尚。纳凉亭夜景 自然风情（2）建筑材料的运用 东南亚园林对建筑材料的使用也很有代表性，如黄木，青石板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。 青石板铺成的小道 乱石加麻石的铺装（3） 色彩的运用 东南亚风格主要以宗教色彩浓郁的神色系为主，如深棕色，黑色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气，同时还有鲜艳的陶红和庙黄色等。 浓郁宗教神色系另外体现东南亚景观中色彩是植物，各种颜色的花卉，观叶植物。2. 东南亚景观应用（1）规划布局水景应用较多，室外泳池形态丰富，集中绿化面积大，景观层次多变化，景观均衡性好。 （2）园林景观小品 、标识及雕塑种类丰富，比较原汁原味。 （3）景观种植 热带植物在上海大多可以成活。 （4）架空层功能运用（架空层（OPEN FLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层）楼宇之间连廊空间图东南亚架空层是一种特殊的景观空间形式，它能使建筑与环境完美结合，创造出“天人合一”的艺术境界。这种空间形式多分布于房屋底层，一般是将建筑物(单体或多幢)底层(或可能通高数层)的部分或全部空间，去掉其正常的围合限定(如墙、窗等)，使之成为通透、延续的空间，与露地融为一体，常表现为支柱层的空间形式。设计上，利用软、硬质景观的和谐搭配，通过石材、木材、水系、矮墙等以及植物材料多种元素，最终使室内外的景观相互交织、渗透。为居民直接提供方便的休息、沟通、交流的场所，增进了邻里往来，丰富了活动空间。 目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到69m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用，普通的也可达到3m。 架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。 运动场地、老年及儿童活动场地图底层架空空间图将室外绿化引入建筑内部，形成一个微型景观，能使绿化得到延伸及扩展，创造良好的视觉效果。空中花园将二或三层通高的空间做成公用空间，用外长廊将各住户连接，同时在公共平台上布置大量的植物绿化，既解决了高层住宅居民“老死不相往来”的弊端，又为大家提供了一个相互交流的舒适场所。适用于裙房是会所而主楼是住宅楼的建筑，在裙房的屋面架空层布置。 利用架空层做下沉式广场及浅水景观水池图置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。3 案例景观分析 万科金域蓝湾景观主体及综述 鲜明的东南亚景观风格，用优雅的红树林和蔚蓝的游泳池打造出热带色彩。 规划布局：主入口（实景图）硬景景观 水景景观室外泳池和别致的流水雕塑 该小区景观设计为典型的现代东南亚风格的景观，设计巧妙，在细节关系处理上下了功夫。充分体现了水的姿态，水与雕塑的协调考虑，大门仿凉亭设计，人车分流，大气，架空层景观于室外景观相连统一，分割出泛会所空间，休息、娱乐场所。植物选择上都采用热带树木花卉，自然协调。六. 物业建议我们建议注意以下几点：1室内装修配置设备设施注意事项家用中央空调须注意室外机的安装位置与朝向，保证室外机有良好的操作与维修保养空间，尽量降低对室内热辐射。地暖应采用经过净化处理的水质作为管道循环水、以防结垢。注意选材与施工安装质量，确保地面保护层的厚度，保护层应有加固处理，保证保护层和热绝缘层的承载能力，避免因暗敷管道受力变形而产生渗漏。新风系统建议选用带全热交换的新风系统，能回收70%左右的热能，节约能量，并对进来的空气进行有效的过滤和杀菌处理，空气质量相对较好，但初期投资成本偏高。中央除尘系统能吸除小颗粒的灰尘，且避免使用传统吸尘器所产生的噪音，但已配置该系统的楼盘中很少有业户使用。智能家居控制系统由于目前市场上使用品牌较多，功能、价格相差很大，较难比较提出建议。电梯高端公寓项目的电梯选用品牌范围较广，既有中端的日立品牌，也有较好三菱、OTIS、通力；目前，多数采用中端的日立品牌电梯。电梯地面铺设石材，轿厢内壁一般以木质及镜面装饰，部分项目会增设木扶手及多媒体视频。直饮水建议配置供水及水处理系统采用分质供水的方式，对不同用途的水采取不同的处理方法，具体有：1、室外花园用水：自来水；2、家庭一般用水净水处理；3、人体接触用水：软水处理；4、饮用水：逆渗透饮水，建议在小区引进建一个管道直饮水站，在每户配置净水或软水处理装置。室内装修智能化系统配套建议 进口数码锁 自动卷帘机智能座便器 可视对讲机中央空调系统 卧室智能控制每个单元内独立中央空调系统，并能区分主人起居区间和保姆家务料理区间，确保家务操作空间和生活空间两套独立空气循环系统互不干扰，实现主佣区分。 此外，公寓智能化程度较高，配有中央新风系统、中央吸尘系统、中央软水和直饮水进户系统、同层排水系统等先进智能化系统。室内装修其他家电配置建议 房源交付后，洗衣机、干衣机、烤箱、微波炉、冷酒器、洗碗机等家电一应俱全，业主可即时入住，充分享受提袋式入住生活。2. 基本公建配套建议地下一层车库1) 注意做环氧地坪所使用的品牌材质与施工质量，避免地面起壳、耐磨性差、摩擦系数不够的现象产生。2) 车库机房间应安装排风机，保证有良好的通风条件，避免机房的配电柜和其他设备因受潮腐蚀而无法正常运行。3) 车库须安装诱导风机，保证主车道区域良好的通风条件，以免黄梅潮湿季节和室内外温差大是地面结露造成进出车辆打滑，行车不安全。4) 首层至地下层机动车坡道应设上、下二道拦水沟，地下层须设环状地沟并保证有良好的排水能力以应对暴雨潮汛季节地面水泻入地库，最好在地面坡道口配置防汛闸板。小区会所1) 小区会所建议不对外开放，以确保小区安全防范的有效性。2) 会所的设备机房建议独立配置，以区分明确会所经营方与物业的管理职责，会所所用的水、电、煤应能独立计量。小区智能化系统1) 摄像监控须保证对机动车主干道和停车区域的全覆盖监控。摄像机须选用彩色低温度型号或对摄像区域增加补充光源，确保满足技防对监控和录像回放画面的要求。2) 小区外围建议安装电子围栏，不要采用周界红外报警，该系统误报率较高。小区照明系统1、 外围照明根据灯具光源种类分路控制，便于分时段使用，节约能源。2、 车库照明分区域并跳花布线，以便于物业根据实情掌控启闭，节约能源。3、 外围配电柜和灯具应有良好的防雨密闭功能。3. 小区景观配套建议景观社区要想完整地拥有一个公园式河景社区，从地块的状况看，可能性极高，具有独特性和领先性。住宅绿化的重心应是探索建设人体保健植物群落结构，既能发挥各种有益于人体的气体，调整人体健康功能，又可创造美观的绿化景观。住宅小区绿化建设要上台阶，应以“生态+保健+美观”为向导，以新观念，新方法形成“科学内涵，文化底蕴，园林外观，艺术结构”的新景观。4. 其它配套建议生态环保随着生活水平的提高，人们对生活质量的要求越来越讲究，不仅要住得舒服，还要住得惬意，健康。生态型环保建材能很好地从客户的心理需求切入，做市场的新宠。但至目前为止，真正把生态环保型建材应用得好的开发商很少，客户对此的了解也不全面，这就为本案用好生态环保型建材提供了一个机会点。能源系统进入住宅小区的能源在一般情况下有电、无燃气、城市煤气。对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。水环境系统对于住宅小区的水系统，要考虑水质和水量两个问题。用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区的供水设施宜采用节水节能型，要强制淘汰耗水型室内用水器具，推行节水型器具。并同步规划设计管道直饮水系统，以便提供优质直饮水。气环境系统住宅小区的气环境系统包括室外和室内两方面，室外空气质量要求达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。废弃物管理与处置系统 住宅小区生活垃圾包括收集与处置两部分。即生活垃圾的收集要全部袋装，