3Q养老地产投资合作方案.doc

. . . . .3Q养老证模式地产投资前景合作意向3Q养老证地产开发经营模式为卓达集团 张官计个人独有的多年开发的一种大型连锁地产经营模式，享有国家专利，可以与全国大型开发商合作，经营入股，共同创造万亿黄金产业。联系人：养老地产专家： 张官下面以威海卓达香水海项目为例计算经济效益，仅供参考。 一、项目背景1、山东南海新区生态新城、避暑胜地、养老天堂、长寿之乡威海文登位于山东半岛东部，与韩国、日本隔海相望，位于“中国第三极”之称的环渤海经济区和东北亚经济圈的关键地带，是沿黄河流域最便捷的出海通道，是亚欧大陆桥的桥头堡之一，是渤海经济圈、黄河三角洲开发区的重要一翼。山东半岛经济与日韩俄远东地区经济具有很强的互补性，开展国际经济合作条件优越。今年4月，中共中央总书记胡锦涛在山东考察时指出，“要大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业，打造山东半岛蓝色经济区。”根据山东省政府的规划，到2020年这一经济区总投资约1.4万亿元，在经济区内将建设9大特色产业区域。山东南海新区的前导机械制造集群位列“山东半岛蓝色经济区”九大核心区之一，是继中国深圳、上海浦东、天津滨海新区之后中国唯一一块未开发的绿色无污染的蓝色处女地。文登位于黄海之滨，昆嵛山脚下，面海背山，风光秀美，气候宜人，文化底蕴深厚，自古就有“文登学”的美誉，是闻名全国的进士之乡、将军之乡、李龙王的故乡、道教全真派的发祥地，故着力打造“道教名山、香水海岸、温泉之都、李龙故里、进士之乡” 旅游品牌，倾力打造“四山五泉一线”旅游格局。“四山”指道教全真派发祥地圣经山，海上仙山之祖昆嵛山，“胶东井冈山”天福山，李龙故里回龙山；“五泉”指汤村温泉、呼雷温泉、大英温泉、七里温泉、洪水岚温泉；“一线”指林海相接的黄金海岸线。山东南海依山傍海，山清水秀，天蓝海碧，年平均气温11，是最适合人类生活和居住的养生长寿福地之一，已达到联合国长寿标准，使得这里成为中国北方的长寿之乡。据统计，威海地区百岁以上老人达170人，百岁老人又以文登最多，有50人。据中国老年学会在“区域长寿标准研讨会”上提出每百万人口中有70位百岁老人即可称为“长寿之乡”，因此威海地区沿海长寿之乡名副其实。威海是中国第一个“国家卫生城市”，也是“国家园林城市”，2003年被联合国评为“最适合人类居住的城市”。香水海尤其以高达80%以上的城市绿化率和全年空气质量优良率达到100%的自然魅力，并在148公里的纯净海岸线上拥有“亚洲最优质的天然海水浴场”南海金滩和万亩松林，登顶生态人居的巅峰，创造着自然与城市和谐共生，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称。卓达香水海荣获联合国人居署颁发的2009年度联合国人居奖。表1、空气负离子含量对比对比城市（城区）威海北京太原西安成都负离子含量平均值（立方厘米）40000以上380左右500左右600左右1100表2、空气质量良好率对比对比城市（城区）威海北京太原西安成都年良好率（比值）100%70%左右65%左右79%84%2、卓达集团城市运营、产业运营、港口运营、资本运营卓达集团是河北省最大民营企业，创建于1993年，现资产总额逾200亿元，项目遍布河北、北京、天津、呼伦贝尔、三亚、山东等多个地域，并正以强劲的发展势头进军全国。卓达山东集团以南海新区160平方公里的陆域、海域资源为依托，以港口为战略引擎，以产业集聚为核心，以文化造城为目标，将城市运营和资本运营相结合，大手笔整合自然资源和社会资源，全面汇集商流、人流、资金流，致力于发展成为高效整合资源的城市运营商和资本运营商。围绕文登南海新区功能定位，威海政府、卓达集团、青岛元创投资控股有限公司、威海华融资产管理有限公司拟联合境内外资本共同组建产业投资引导基金（1+2+7），“1”为政府引导基金，“2”为基础设施投资和产业投资两支产业投资基金，“7”为港口建设、城市建设、海洋产业、文化创意产业、旅游产业、养老产业、教育产业7支股权投资基金。3、山东总体项目概况张家埠新港张家埠新港面向国内、国际的两个市场、两种资源，重点发展深国际性能源、生产资料、农副产品等大宗商品，大力发展期货交易、电子交易、国际贸易、批发市场、金融中心、物流配送等业务，逐步把张家埠新港建成环渤海经济圈的国际性大宗商品集疏大港和世界级大宗商品交易基地。技术装备园立足胶东半岛、辐射环渤海，面向东北亚，采用“龙头企业拉动、配套企业跟进、产业集群发展”的产业链招商思路和“大项目产业链产业集群制造业基地”的发展思路，大力引进跨国公司和骨干企业，培育自己的产业链条和产业体系，构筑集装备产品生产、销售、研发、物流、贸易、人才交流为一体的中国先进技术装备园区。香水海五湖四海汇成香水海。占地3.2万亩，总规划面积2500万平方米，中国第一，亚洲一流。以华夏五千年深髓的东方文化为底蕴，借鉴世界五大洲现代的西洋文明，将中国传统文化产业、国际休闲旅游产业与现代创意文化产业相合，打造一个传承古今、连接中外的中西合璧文化之都和宜居、宜游、宜创业的世界理想国。图1、总体规划图二、卓达香水海规划卓达香水海总规划面积3000万平方米，总占地面积32000亩，拥有近8000亩的水域面积，由内海居住养生板块（2500万）和外海旅游度假板块（500万）。内含高尔夫球场、跑马场、香水湖公园、世界风情街，不仅是建筑，而是集旅游、度假、养生、居住、理疗、康复多功能住宅区，是附加值巨大的、功能多样，升值无限的住宅。投资开发前景巨大。图2、香水海控规总图图3、香水海效果图3.2万亩，3000万平米，内外海共同组成生活旅游大社区，融合世界各优秀名族的先进居住文化和生活理念，形成五湖四海各名族风情的中国规模第一大社区，集养生、养老、旅游、度假、理疗、康复、休闲、购物等为一体的超大社区和居住理想国。1、养老产业基地（内海湖）依托文登南海长寿之乡的资源优势和鱼米之乡的地方特色，运用连锁经营、分时度假等现代方式，以【3Q养老证】为服务流载体，本着“老有所养，老有所乐，老有所教，老有所学，老有所为，老有所用”的指导思想，以“孝”为主题文化，“时时可休闲、处处是养生”为主题定位，将社区医疗卫生、家庭健康管理、离退休老人赡养、休闲旅游服务融为一体，打造一个集休闲、教育、养生、养老、旅游、历史文化等多种元素于一体的网络连锁式养老养生产业基地。2、旅游产业基地（外海湖）以海河林滩为依托，以田园野趣为核心，浓缩齐鲁文化、农耕文化和海洋文明，将古朴的生态渔村、休闲农庄、养生驿站、田园书屋、村落酒店与现代的五星级会所、产权式酒店、高尔夫球场、海岛别墅、绿色庄园进行创新性融合和集约式开发，实现旅游观光、休闲度假、健康养生、文化体验、商务会展五位一体，打造现代人“修身养性”的蓝色家园和“天人合一”的绿色田园，建立中国原生态与新生态和谐统一、东方文化与西洋文明和谐发展的新型旅游产业基地。3、教育产业基地以培养国际化人才为宗旨，以服务蓝色经济区为重点，以素质教育和技能培训为核心，以订单式培养和企业化训练为特色，与国内外名校名企合作共建全寄宿双语化幼儿、小学、初中、高中，以及高职院校包括国际贸易、国际物流、国际金融、国际语言等国际类院校和海洋经济、文化创意、酒店旅游、医疗保健等产业类院校，以及学生实习见习基地、海归创新创业基地、校企产学研合作基地、企事业单位高素质人才培训中心等，打造全龄化国际教育产业基地和蓝色经济区人才培养基地。四、合作项目方案（一）养老产业园1、项目总占地2000亩，共2个地块，地块上都无拆迁。其中B2地块建设用地995亩，已获取土地证；另一块为预拿土地K1地段1000多亩，具体位置见附图。图4、参考效果图2、根据南海新区金滩旅游度假区控制性详细规划，香水海B2地块规划设计条件如下：用地情况规划用地面积748500道路绿化用地面积203392建设用地面积663665（995亩）用地使用性质使用性质住宅可兼容性质商业用地使用强度容积率1.4建筑密度19%建筑设计总建筑面积929131绿地率40%建筑间距大寒日有效日照时间不低于3小时停车泊位建筑层数地上：-地下：-3、B2地块养老地产项目投资成本估算如下表：序号成本要素金额（元/平方米）1总成本合计2334.51.1开发直接费用总计17现行土地出让费35万/亩土地成本4前期工程费501.1.3基础设施建设费2001.1.4建筑安装工程费10001.1.5公共配套设施建设费801.2开发间接费用总计5671.2.1开发间接费用601.2.2管理费用531.2.3财务费用1.2.4销售费用0.001.2.5开发期税费3201.2.6其他费用661.2.7不可预见费681.1+1.2合计2334.5注：项目预售价格为3500元/平米起价，周边项目售价分别为：英伦湾普通住宅3630元/平米、阳光水岸普通住宅3100元/平米、碧海云居高级住宅42006000元/平米（带装修）。4、养老地产的商业模式（国内独特创新模式）养老产业基地：超大规模：在香水海内划出10000亩土地，总规划面积1000万平方米14万户的中国最大的养老度假社区，集养老、度假、健康、理疗、休闲为一体，按照新型“3Q养老证”模式养老，集养老权+度假权+交换权三权合一，整个社区建成后，每年服务140万户，300万人口，十年内直接为3000万老年人提供真正能养得起、养得好、养的健康、养的快乐的服务。间接服务5000万人次，拉动老年消费、旅游业、交通业、餐饮业、护理业等十多个产业部门的庞大消费，激活内需，创造就业，促进社会和谐，成为京津冀、沪、东北等地老年人集中养老度假基地。商业创新：针对海景房面向全国消费群体购买作为10年后养老投资现实，开发商在规划设计时，户型、配套、服务、硬件、软件等全配套，以精装拎包入住的概念销售给近期投资、远期养老的客户，然后与国家老龄委、民政部合作成立的养老管理服务机构统一回租，将每户住宅打包成若干户的【3Q养老证】统一对外销售给大城市5575岁的老年人，满足他们的养老度假需求。这种模式对养老地产的投资商而言可以快速销售产权房产，收回本利；对老年一族可以根据自己能力可以购买产权养老度假、也可以通过“10年2万”3Q养老证的形式购买使用权来实现养老度假目的，同时还可以在全国联盟养老度假村交换来实现异地养老度假，这种模式花费低，能够覆盖大多数老年人，提供更多的服务。大量的3Q养老度假客户通过体验服务，将有大量客户又可以购买产权来养老，若不住还可以委托经营服务公司托管来赚取租金回报，从而形成良性循环，产权销售与使用权销售相互激活，相互推动，形成倍增效益，使大规模社区在短期内可以快速开发完毕，实现资金的快速流通和核倍增效益。 该种开发模式好处是：一是可以激活大量海景房的闲置浪费，为购房客户增加一部分租金收益回报；对开发商而言可以低成本加快房产销售速度，尤其对刚起步开发区效果尤为明显；对消费者而言，可以低成本地养老度假，避开旅行社急行军式的走马观花，而且可以实现夏天威海消暑；冬天海南过冬；秋天天津；春天昆明。一边养老、一边度假，享受快乐的晚年时光，将是中国老年人的生活潮流。对社会可以极大地减轻政府负担，具有巨大的社会效益和经济效益。如果您喜欢明媚的天气，那么请到三亚、昆明 如果您想欣赏自然风光，那么请到桂林、杭州 如果你想欣赏人文景观，那么请到珠海、威海、北京 如果你想回味流金岁月，那么请到成都 如果您想欣赏新中国的成就，那么请到上海 服务模式：卓达集团已运行16年的“全龄化养老”金牌物业服务+星级半酒店式服务模式，提供周到细致的日常生活服务，健康服务，医疗养生服务，定期组织到周边旅游服务，一边养老，一别度假旅游，享受快乐健康的晚年生活。运营效益：三大板块收益：产权房的销售收益+3Q养老度假证的增值服务收益+延伸服务收益。产权房产的收益：精装拎包入住房的快速销售回款，资金加快23倍。养老证的收益：约20%。以10万户计算，实际销售100万户养老证，平均1800元，年收入18亿，利润20%=3.6亿元。延伸收入效益：按开发中期3万户房产计算，年直接服务客户60万，间接服务100万人，年带来160万人次*600元/人=9.6亿元收益。包括老年入住后的吃、喝、医、玩、乐、购等消费收入。如果整个项目运营后，14万户入住并在全国各个养老风景度假区交换，将带来巨大的经济效益和社会效益，来动庞大的消费需求。而且这一产业可以持续稳定发展，制造高效的绿色GDP。养老市场：我们现在是1.62亿60岁以上的老人，2009年，七八个中国人养一个老人。到2020年的时候2.48亿，占总人口17%，60岁以上的老人，大约是四五个人要养一个老人。2050，4.37亿60岁以上的老人，我们不到三个中国人就要养一个老人。健康养老产业作为朝阳产业，可能是继互联网行业、生物医药行业和新能源行业等之后资本市场新的关注点。所以健康养老产业在未来有着长足的发展潜力。未来的50年内直接养老服务产值将达到15000亿元。拉动的旅游、度假、休闲、医疗、交通、老年消费、老年产品将庞大无比。（二）旅游地产1、项目位于香水海C25地段（具体位置见附图），01地块总占地面积262亩，已获得土地证。地块上无拆迁。图5、酒店立体效果图图6、酒店立体效果图图7、酒店位置及配套高校区高尔夫球场商业医院学校商业商业商业博物馆文化馆医院医院酒店学校社区中心社区中心社区中心社区中心社区中心社区中心工业区五星级酒店度假村2、根据南海新区金滩旅游度假区控制性详细规划，香水海01地块规划设计条件如下：（1）用地性质：旅游度假用地（2）用地面积：175000平方米（262亩）（3）容积率：不大于0.8（4）总建筑面积：不大于14万平方米（5）建筑密度：不大于12%（6）绿地率：不小于60%（7）公共服务设施配套要求：建设对外开放的宾馆、酒店、具有接待各类会议、培训、度假的功能，配建海水浴场更衣室、淋浴室、小超市、餐厅酒吧、垃圾箱、公厕、网球场、游泳池等。（8）停车位：每百平方米不小于1个车位3、01地块旅游地产项目投资成本估算如下表：序号成本要素金额（元/平方米）1总成本合计4722.371.1开发直接费用总计33801.1.1现行土地出让费50万/亩土地成本7501.1.2前期工程费501.1.3基础设施建设费2001.1.4建筑安装工程费23001.1.5公共配套设施建设费801.2开发间接费用总计1342.371.2.1开发间接费用601.2.2管理费用101.291.2.3财务费用1.2.4销售费用2101.2.5开发期税费7001.2.6其他费用133.541.2.7不可预见费137.541.1+1.2合计4722.37注：项目预售价格为8000元/平米起价。银滩价格为9000元以上。4、旅游地产商业模式（1）可以建成酒店永续运营，8年后收回投资，将后每年创造利润。（2）可以以度假公寓销售独立产权，收回投资，再接受客户委托经营，从其中拿出部分回报给业主。（3）以度假公寓销售给客户自住。（4）整合以上三种营销模式利弊，以新型的独创的【6Q酒店激活系统】营销模式将“产权、居住权、交换权、旅游权、增值权、金融权”整合为一体，客户可以极低的成本度假疗养，同时拥有产权、全国的度假权，同时产权、度假权证可以通过资本交易平台实现增值和随时交易的目的。对投资商可以快速收回投资及利润，对客户可以低成本度假几十年，对酒店管理公司只管承担日常经营管理即可，不用承担任何经营风险。五、合作模式 投资方进入方式 方式1：股权基金投资方进入我有限合伙企业，作为有限合伙人，项目方作为普通合伙人，成立合伙制股权投资基金与项目方成立项目公司，定向投资于项目公司的项目开发，由项目公司全权负责，项目收益按股权投资基金与项目方出资比例进行分配，项目开发过程中双方风险共担，利益共享。基金的利润分配基于有限合伙企业法之规定按照约定比例进行利益分配。 方式2：项目直投合作方出资成立项目公司，定向投资于项目整体全程开发，由项目公司全权负责，项目收益按双方出资比例进行分配，项目开发过程中双方风险共担，利益共享。方式3：股权+债权投资投资方按出资的20%股权投资、80%的债权投资。方式4：如在新拿的地块K1上建设项目，则投资方与我项目方共同成立独立股权结构干净的项目公司共同拿地，共同开发项目。投资方以股权投资+债权投资方式进入项目公司。投资方退出方式方式1：项目完成后，投资方可按成本价留存相关资产（普通住宅、产权式酒店、酒店式公寓）；方式2：项目结算后，可按出资比例进行分红；方式3：如项目未完成，可按年17%的固定收益进行股权溢价回购。六、综合效益分析养老地产效益分析1、养老产业园区项目经济评估A 、产权销售收益：以1000亩土地投入，总规划面积60万平方米，土地费3.5亿元，启动资金5亿元。毛坯房成本：2400元/平方米，总投入14.4（精装21）亿元，销售毛利900元/平方米，毛利合计5亿元。毛利率约5/21=23.8%，年毛投资回报率：5/5/3年=33%。B、养老服务收益：总计约10000户养老度假住宅，3Q养老证为10万户，总销售收入为100000个*1600元/个=1.6亿元，利润3000万元。C 、延伸服务收入：10万户*4人/户=40万人次/年，人均月消费1000元，合计消费4亿元，按20%利润合计收入：8000万元/年，10年8亿元。会员费收入10万*200元/年=2000万元，10年2亿元。D、如果增加服务内容，对高端客户提升理疗、健康、护理、高级娱乐等还回创造增值服务费。2、养老产业园区综合效益分析社会效益 推进和谐社会、促进社会稳定；有利于社会生态循环发展。提高社会公德水平。 增强民族聚合力。提升国家文明水平，增强国家软实力。经济效益 投资增值幅度大，投资长期效益大。 收益期短，回报高且稳定。 引入虚拟资本的概念，并参与国家资本运营，实现资本快速增值。投资安全系数评估 法律安全系数高：社会公益事业，有益于投资人获得政府认可。 道德安全系数高：投资养老服务事业，慈善之心，天地可嘉；为万民共仰，积旷世大德。 社会安全系数高：企业责任明鉴天下。 经济安全系数高：投资于服务系统建设，借助现有资源为支点，以国家政策为杠杆，投资有四两拨千斤的功效。 可以获取政府税收减免政策支持。旅游地产效益分析1、旅游产业产权式酒店经济效益分析五星酒店精装成本：6200元/平方米，售价9000元/平方米，毛利在2800元/平方米，14万