御园项目投资建设可行性研究报告.doc

御园项目投资建设可行性研究报告御园项目投资建设可行性研究报告目 录第一章 总论1一、项目背景1二、项目概况2第二章 项目投资环境分析4一、宏观房地产投资环境分析4二、某房地产投资环境分析5三、某城市社会文化分析7四、项目所在区位分析8第三章 项目市场分析13一、全国房地产市场分析13二、某房地产市场分析14三、某购房客群分析15四、项目SWOT分析16五、项目总体定位18第四章 建设选址与建设条件19一、项目选址19二、周围环境19三、建设条件20第五章 项目开发技术方案23一、规划设计23二、建筑设计2479 三、结构设计24四、暖通设计26五、给排水设计28六、燃气设计30七、强电设计31八、弱电设计33九、绿化景观设计36第六章 节能方案分析38一、编制依据38二、节能降耗39三、项目所在地能源供应现状分析41四、节能措施42第七章 环境和生态影响评价46一、项目所在地环境现状46二、项目建设对环境的影响和对策47三、项目建设对生态环境影响的结论51四、地质灾害影响分析52第八章 组织机构与人力资源配置53一、建设期间组织机构53二、日常管理53第九章 进度计划54一、工程进度安排54第十章 项目招投标方案55一、招标范围55二、招标组织方式55三、招标投标区域55四、招标方式55五、项目建设招标程序56六、预期目标58第十一章 安全与消防61一、危险因素分析61二、安全措施61三、消防措施63四、项目运营的物业管理65第十二章 投资估算及资金筹措67一、投资估算67二、资金筹措68第十三章 财务评价69一、财务评价依据69二、营业收入支出预测69三、财务评价指标71四、财务评价结论73第十四章 社会评价74一、项目对社会的影响分析74二、项目与所在地区互适性分析74三、社会影响分析表75四、社会风险分析76五、社会评价结论77 附表：1、投资估算表 2、其他费用概算表3、投资使用计划与资金筹措表4、销售收入和经营税金及附加估算表5、酒店及会所运营收入及成本费用估算表6、损益表7、项目投资现金流量表第一章 总论一、项目背景1、项目名称御园项目2、承建单位概况单位名称：某房地产开发有限公司 单位简介:某房地产开发有限公司成立于2007年1月9日，注册资金陆仟万，主要从事经营房地产开发业务。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场，狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，以专业化、规模化的开发模式，高品质、人性化的开发理念，为改善某城市建设、提高百姓居住质量而竭诚奉献。3、可行性研究报告编制依据（1）某市城市总体规划（2）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(全文)（3）投资项目可行性研究指南。（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（5）建筑、结构、给排水、电气、通风空调、消防、环保、节能等相关设计规范（6）项目承办单位提供的相关资料二、项目概况1、拟建地址本项目选址位于地块位于某市路南区南湖生态城区域内，建设南路与唐胥路交叉口西北侧的核心位置。西侧滨临某市大南湖湖面，北侧紧邻某市植物园。2、建设规模本项目占地面积为267887平方米，其中建筑占地267887平方米，规划建筑面积281281.35平方米， 容积率1.05，建筑密度30%，绿化率为50%。3、项目总投资本项目总投资309357.96万元，其中工程费用197949.16万元，占总投资的63.99%；工程建设其他费85865.48万元，占总投资的27.75%；基本预备费25543.32万元，占总投资的8.26%。5、资金筹措本项目资金来源为：全部企业自筹。6、项目建设周期项目建设周期为5年。7、主要经济技术指标序 号项 目单位指标值 备 注1用地面积平方米2678872建筑用地面积平方米2678873规划建筑面积平方米281281.354容积率1.055绿化率%506建筑密度%307总投资万元309357.96 8销售收入万元601266.709总成本万元338580.6110利润万元161426.5311所得税万元40356.6412净利润万元121069.8913投资利润率%52.1814投资利税率%63.0715财务内部收益率（税前）%58.2216财务内部收益率（税后）%54.5817财务净现值（税前）万元130131.6618财务净现值（税后）万元110898.7419投资回收期年2.95第二章 项目投资环境分析一、宏观房地产投资环境分析2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。2010年全国房地产开发投资为4.83万亿元，比上年增长33.2%。全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，增长18.3%。行业数据显示，2010年房地产行业并未因为系列严厉调控政策而逆转其向上的发展趋势，房价上涨的压力依然十分巨大，2011年行业仍将有望在密集调控中顽强向上。二、某房地产投资环境分析自2010年4月份“国十条”颁布以来，史上最严的调控期已持续一年有余。市场在调控下，成交量已渐于平淡，正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。作为二三线城市的某，近年来正处于城市化发展的高速阶段，商品房市场也处于稳步上升阶段。1、宏观经济GDP2005-2010年某国民经济发展势头良好，经济综合实力稳居全国前20、河北第一，经济水平甚至超过了郑州、济南、哈尔滨等省会城市，2010年某GDP首次迈上了4000亿元的台阶。近年来经济发展加速，人均GDP同步快速增长，2005-2010近6年来保持了12%左右的高速增长。2、财富层级某财富发展经历了三个时期，现以矿主、私营业主、房产商、物流商为主要财富群体，该群体为某社会消费的重要支撑力量。2005-2010年，某社会消费品零售总额平稳快速增长。2010年，某社会消费品零售总额突破了千亿元大关，高达1119亿元，同比增幅为18.6%。3、固定资产投资2006-2010年某全社会固定资产投资稳步增加，房地产投资增速快于固定资产投资增速，房地产投资空间巨大。4、产业结构2007-2010年，某仍以工业为主导产业，第三产业服务业不断发展壮大，但发展速度有限。4、城市化进程某处于城市化高速发展阶段，以农村进入城市为主，按国际平均水平计算，城市化进程为房地产行业提供的真实消费需求可持续到2030年。6、规划利好京津冀地区的国家级规划以及沿海经济带的全线向好预期，给某的整体规划和发展赋予了最佳的背景利好。2016年世界园艺博览会的承办，为某市的旧城区改造和新城区建设提供了一个清晰的规划思路。三、某城市社会文化分析某市地处环渤海湾中心地带（南部为著名的某湾），南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。某市是河北省经济中心，同时也是中国未来发展前景最好的城市之一，中国最有经济发展的城市之一。也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、环渤海新型工业化基地、京津冀都市圈的核心城市。某市2010年人口近760万（其中市区人口390万），某中心城市2010年建成区面积为200平方公里，根据国函201129号国务院关于某市城市总体规划的批复，到2020年，中心城区城市人口控制在220万人以内，城市建设用地控制在210平方公里以内。某现在和将来重点发展“四城一河一岛”和以曹妃甸新区为核心的沿海“四点一带”。某是全国发达富裕充满活力的大都市，同时也是我国科学发展的前沿。某市多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。某港是全国7大海港之一。 某是历史悠久的古地、文化灿烂的名城、资源丰富的沃土、中国近代工业的摇篮、凤凰涅槃的奇迹、可持续发展的前沿，经济发达的沿海特大城市，一座创造奇迹与梦想的城市。1、人口从某市统计局获悉，2010年，某全市人口保持低速平稳增长。到2010年年末某全市户籍总人口757.73万人，比上年末增加23.8万人，其中市区390.00万人。2、经济概况2010年某完成地区生产总值8469.08亿元，同比增长13.1%；全部财政收入5439亿元，其中一般预算收入5196亿元，分别增长6.2%和15.5%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到19515元和8310元，同比分别增长18.1%和22%。全社会固定资产投资2616亿元，同比增长20%左右；其中，城镇固定资产投资完成4210亿元，同比增长23%。 3、十大支柱产业精品钢铁、装备制造、综合化工、现代物流、高新技术、旅游休闲、服务产业、电力行业、新型建材、高效农业。四、项目所在区位分析（一）南湖概况某南湖生态城位于某市南部、紧邻市中心，东至陡河、西至新京山铁路、南至唐津高速公路、北至南新道，与曹妃甸生态城、凤凰新城和空港城构成了某“城市四大主体功能区”。南湖生态城总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区。其中该地块处于的核心风景区定位为某城市结构的公共核心，是以塌陷区生态修复、园林绿化、工业文明、抗震精神、现代艺术与展览为主要特色，以休闲、娱乐、运动、观光为主要功能的城市型综合景区。被国家旅游局评为4A级旅游景区，吸引众多游客前来参观。南湖生态城着力打造的是世界一流的休闲旅游度假胜地、文化创意产业园区和国家城市湿地公园，进而拓展城市发展空间，带动第三产业以及周边区域的快速发展。一方面，南湖距离城市商业中心仅有1公里，生态城建设可直接影响、带动城区发展新兴产业；一方面湖区周边拥有大量可开发废弃土地，为城市发展提供了足够空间。南新道、复兴路、唐柏路、205国道及西电路综合改造，构筑环湖景观大道；全面展开东南片区、西南片区整体改造；全力抓好南湖景观绿化、扩湖二期、垃圾山绿化、地震科普馆、机车博物馆、青龙河拓宽改造；开工建设市民中心、工人文化宫、开滦国家矿山公园二期，以及一批休闲娱乐、公众旅游、文化创意等项目，塑造“好玩南湖、生态南湖、神奇南湖”这一独具特色的城市品牌。（二）南湖生态城规划定位与目标1、城市职能定位新行政中心城市生态绿色商贸物流集散地文化创意产业中心、商务休闲中心、生态休闲基地生态居住组团、生态产业园、生态农业示范地2、总体目标生态城市。打造循环经济型生态城市。南湖生态城将成为“生态、绿色新城”，在资源、能源利用、生态、环境保护、绿色产业和绿色交通，以及生态化的生活方式都表现出示范效应。宜居城市。在可持续发展理念下，利用其自然优势以建设适宜居住城市为目标，以人为本，让城市的环境优美和谐，让城市的服务完善提升，让城市的交通高效便捷，使居住者感觉到“城市让生活更美好”。安全城市。南湖地区的特殊地理环境和历史背景决定了生态城要特别注意城市安全，既包括人居系统的安全，又涵盖自然生态系统的安全，同时提出预防地震灾害、地面沉降预警系统的安全体系。某市南湖区位图项目位置某市南湖生态城规划情况项目位置某市南湖生态城重点项目分布图（三）对外联系九条纵向主干道向北连接建成区和东南组团，向南与唐曹、唐滨、唐港等高速公路相接；加强了南湖生态城与建成区、滨海新城、曹妃甸等地的联系。四条横向主干道加强了南湖生态城与丰南西组团间的联系。（四）道路交通规划生态城规划道路分为高速路、城市主干道、城市次干道、城市支路四级，环湖形成景观游览道路。在现状基础上适当增加道路密度，形成层次分明、疏密有度、等级结构清晰的路网系统，最大化保证道路系统整体效益最优。 第三章 项目市场分析一、全国房地产市场分析政策是房地产行业走势的决定性因素。我国房地产具有极强的外部政策性。2010年房地产行业对政策因为宏观经济的复苏的不确定性而更为敏感。由于国内宏观政策和针对房地产行业扶持政策在国内经济未明确牢固复苏前不会有大的转向，这将对房地产形成有效支持。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制。房价将进入盘整和徘徊阶段，预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。二、某房地产市场分析2010年是“楼市调控年”，一波接一波的“调控新政”相继出台，某市这座介乎二三线城市之间的城市因其独特的资源型城市特性，受到政府调控政策的影响并不是很大。某不但未受新政影响，反而在黄金周期间销量大增，并连续呈现上涨趋势。房产税、限购、加息等政策的出台，虽然在一定程度上影响了购房者的购房置业态度，但是房价的现状还是在购房者可接受的范围之内。目前某响应省“三年大变样”号召，开展城市建设，城乡规划进一步加强。尤其是近段时间以来，既有项目拆迁改造显成效，拆迁安置工作得到妥善了安排；再加之地产大鳄抢滩某市楼市，助推了房价产生一定幅度的增长。2010年路南区房地产成交价格1-10月份一路小跑，“涨”字当头，11月份呈现一个小幅下滑趋势。路南区房价最高峰已经突破万元，究其主要原因，还是由于2010年以来，某市政府大力发展南湖生态城建设，加强危旧房改造等工作，高端豪宅项目登陆某市，弥补某场高端项目缺失的现状。三、某购房客群分析1、某社会财富结构从某社会财富结构来看，整体结构呈“哑铃”形状。由于某产业结构形式，富裕人群较多、较集中，某富裕阶层多为老板和企业高管，年龄主要集中在35-45岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层、白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。2、需求特征从某需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前某本地项目的品质不高，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。由于某是重工业城市，空气质量较差，所以现在标榜上风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。四、项目SWOT分析（一）优势1、品牌优势绿城的综合品牌价值及影响，绿城在低密度产品开发经验、产品品质把控、规划设计及服务理念等综合优势将远远领先于当地房产市场。2、区位优势项目紧临南湖中央生态公园及植物园，随着近年来南湖公园的开放，目前已经是某乃至省内外游客热衷的旅游休闲之地，周末游客量平均5万人次以上，在某的影响力相当于杭州的西湖，同时2016年世博园艺博览会将在南湖中央生态公园、某市植物园举办，因此在未来几年内将会极大的提升本项目的地块区域价值。3、环境优势地块西侧滨临大南湖生态公园和西北侧某市植物园及四大主题公园，植被茂盛且为城市唯一湖景资源，因此项目拥有极佳的宜居指数，为项目高品质居住诉求提供了有力的支撑。4、交通优势项目地处某南部交通三叉口要塞，东侧紧临某市南北交通大动脉建设路，南临东西主干道唐胥路，距离某现市政府、百货大楼、商业金融中心等仅有两街之隔，为城市不可多得的核心区域中的静谧之处。5、配套优势项目地处某市中心南侧，为城市配套最成熟区域，一公里半径内政府机关、大型商业百货、银行、医院、学校等配套均为城市目前顶级物业，随着万达广场、洲际酒店、香港新世界百货等知名商业的进驻，未来区域将成为某整个城市名副其实的商业中心。（二）劣势部分市民对区域地址条件仍有一定抗性。项目地块所处的南湖开发区部分区域为原煤矿塌陷区经生态修复形成，部分市民对该区域的地质条件仍有一定疑虑，担心地下结构会对地上的建筑有影响。（三）机遇1、城市机遇某市目前正处于由资源型城市向生态型城市转型期间，新城市规划的设计及落实将大大加快城市基础建设的进程，迫切需要像绿城这样以品质地产著称的品牌公司进驻。2、市场机遇从某目前低密度产品市场来看，无论是本土开发公司还是近年进驻国内一线企业，旗下产品均为普通型住宅产品，尚无高品质顶尖产品。本项目处于南湖生态城区域，良好的区位条件有利于打造一个城市高端产品以满足城市高端需求。（四）威胁某主城区目前在售及未售低密度住宅类产品由于品质不高，相对价格较低，由此可能会对未来本项目的销售价格形成一定的价格竞争威胁。五、项目总体定位（一）产品定位城市中央 绝版低密度住宅类产品（二）价格定位根据成本加成和市场比较估算，产品价格为20000-25000元/平方米。（三）客户定位 城市高端金字塔尖人群，主要集中在政府、国企、私营业主、金融保险、商业流通等行业及部分外地高端客群。（四）户型定位根据市场低密度住宅类产品主力户型需求分析及产品差异化考虑，本项目产品户型建议在300-600平方米/套。（五）物业服务定位除常规物业服务外，导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。第四章 建设选址与建设条件一、项目选址本项目选址位于地块位于某市路南区南湖生态城区域内，建设南路与唐胥路交叉口西北侧的核心位置。西侧滨临某市大南湖湖面，北侧紧邻某市植物园。二、周围环境该地块处于某市南湖生态公园城区域内。某南湖城市中央生态公园是全国最大的城市中央生态公园，水域面积11.5平方公里(相当于杭州西湖两个水面大)，森林和绿地面积16平方公里，有植物种类300余种，野生鸟类60余种， 形成了良好的生态系统，大面积的蒲草、芦苇等，为野禽保留栖息空间。树木成荫、草坪翠绿、湖水清撤。项目西北侧为正在建设的某市植物园，（2016年世界园艺博览会在此举行）按计划将于今年月实现部分开园。是以观赏为主、科普为辅，集生态、经济、文化、科研等功能为一体的新型互动式植物园。三、建设条件（一）气候条件某市地位于华北冲积平原东北隅，北枕燕山，南邻渤海，受海洋性气候与季风性气候控制，属半大陆性气候。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥多风，极端最高温度32.7，极端最低温度-12，年平均气温11.1，最热月平均温度25.5，最冷月平均温度-5.6，年总降雨量648mm，日（小时）最大降雨量156mm 。冰期由每年12月冻结，融解于次年3月，冻结期约45个月。最大积雪深度23mm，最大冻土深度0.80m。常年以东风为主，冬季多为偏北风，最大风速为25m/s，夏季平均风速2.6m/s ，冬季平均风速2.3m/s。 （二）地质条件本工程拟建场区地形整体较为平缓。场地地形属于现代河曲区剥蚀地形，地貌为第四纪全新世上升较缓的山前准平原，现代河谷低地，为现代河流自由河曲区，隶属陡河二级阶地。场地特征多由II类场地土组成，分布为粉质粘土。粉细砂、粉砂，底层固结较好。第四纪覆盖层厚度约为100米，下伏基岩为震旦纪雾迷山组灰岩。场地较为平坦，高差不大。（三）抗震设防等级拟建场区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。建筑场地类别为类。（四）交通条件项目处于交通枢纽地段，四通八达。紧邻贯穿某市南北的主干路，距离某市中心仅十分钟车程，10公里范围内有唐津、唐曹、唐港、京沈、承唐等高速入口。（五）规划条件项目地块规划指标要求如下：1、建筑高度15m以下；2、项目的建筑用地根据地块要求绿化率应在4045以上；3、项目的容积率1.05；4、项目建筑密度30%（六）市政基础设施条件某是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套，环境清新优美，现代化水平较高。项目电力、给水、污水、雨水、热力、燃气、电信等市政基础设施均能满足需要。（七）生活配套事 项状 况 描 述区域交通紧邻建设路 唐胥路和市政规划道路周边配套南湖美食城教育幼儿园、小学、初中、高中医院5公里范围内有工人医院，中医院，妇幼医院商业南湖美食城、百货大楼、三利购物中心，华润万家超市公园毗邻某市最大的中央生态公园银行工行、建行、农行、中行、交行行政市政府迁入，南湖生态城将成为某市政务中心（八）施工条件项目所在地能实现“七通一平”的施工条件，工程建材也供应充足。第五章 项目开发技术方案一、规划设计1、规划设计依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）某市城市总体规划2、规划设计原理以城市总体规划为依据，对某市城市格局进行分析，通过研究居住、商务、办公及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为某市区内一道亮丽的城市风景线。坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性、舒适性和休闲性。二、建筑设计1、设计依据商店建筑设计规范JGJ 48-88办公建筑设计规范JGJ 672006；民用建筑设计通则(GB50352-2005)；公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98人民防空地下室设计规范 GB 50038-20052、建筑设计项目设计采用框架结构，建筑的体量、造型、材料、色彩与周围环境相协调，体现现代城市风貌；建筑立面分段构成，重点突出，和谐统一。建筑造型不追求新奇，但注重细节处理，立面设计线条简洁挺拔。总体建筑造型要素均与使用功能相结合，使造型与功能完美结合考虑与整体环境相协调，同时也体现自身个性的一面，提高了建筑的形象档次。建筑风格与周围建筑相协调。设计在平面功能、垂直交通、防火疏散、建筑设备等方面综合考虑相互关系，进行合理安排。三、结构设计1、结构设计遵循规范与法规建筑结构可靠度设计统一标准建筑工程抗震设防分类标准 建筑结构荷载规范 2006年版建筑抗震设计规范 2008年版 建筑地基基础设计规范 混凝土结构设计规范建筑桩基技术规范地下工程防水技术规范2、结构设计标准结构设计基准期为50年结构安全等级为二级抗震设防烈度为8度，设防类别为丙类地基基础设计等级为甲级设计地震基本加速度值0.20g设计地震分组为第一组场地土类别为类3、结构概况名称结构形式基础形式结构安全等级多层建筑框架筏板基础二级多层公建框架筏板基础二级多层底商框架筏板基础二级四、暖通设计1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范 (GB 50019-2003)工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分 (2002)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB 50067-97)汽车库建筑设计规范 (JGJ 100-98)公共建筑节能设计标准 (GB 50189-2005)全国民用建筑设计技术措施-采暖通风通风与空调工程施工质量验收规范 (GB 500243-2002)建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 (GB 500242-2002)2、供热系统本项目所需热源为城市热力管网，总热负荷为6019.99kw室外管路直埋敷设，热力站设气候补偿器，二次管网采用集中质-量调节。3、室内系统室内二次热媒均为低温热水。大商业设置中央空调系统，大商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。空调水系统采用二次泵变流量。住宅，公寓设散热器采暖系统。住户和公寓供暖系统采用共用立管的分户独立系统形式，分户计量。供暖和空调系统设高低区，系统补水定压均在换热站集中解决。住宅内设分体空调，由用户自行解决。采暖热负荷计算表序号采暖单位采暖面积（m2）采 暖热指标（W/m2）采 暖热负荷（KW）备注1低密度住宅（方案一）98540.53201970.82 2低密度住宅（方案二）47116.4520942.333低密度住宅（方案三）96189.37201923.79 4会所500030150 5公共配套250307.5 6商业2168530650.55 7酒店1250030375合计281281.46019.994、制冷系统本项目所需冷源为人工冷源，采用离心制冷机。主机选择考虑容量和台数的合理搭配，使系统在部分负荷运转时也处于相对高效率状态。制冷剂采用环保冷媒。5、通风设计排风兼排烟系统中的风口为普通单层百叶风口，穿越防火分区的排烟管道均在穿越处设置280C时自动关闭的防火阀。排风兼排烟系统平时按通风换气工况运转，当火灾在被确认后，排风兼排烟风机应转换到排烟工况运转，且关闭与排烟无关的通风空调系统。排烟防火阀应与排烟风机连锁，即排烟防火阀关闭排烟风机应停止运转。排风兼排烟竖井为共用，平时排风机、排风系统运转、火灾时排烟风机、排烟系统运转。每层的公共卫生间均设排气扇并接风管排至排风竖井内。每层公共卫生间的排风管上均安装防火阀和止回阀 ，防止各层之间相互串气 。五、给排水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范 (GB 50015-2003)工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分 (2002)全国民用建筑设计技术措施-给水排水自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001，2005年版)建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；自动喷水灭火系统施工及验收规范 （GB 50084-2001）2、给水系统：本项目所需给水水源从市政管网引入。室外给水管道双路引入并环状（与室外消火栓合用管道）。给水和中水系统采用变频加压分区供水，并充分利用市政管网水压。3、室内给水本项目住宅和公寓水表设于户门外公共空间管井中，水表采用卡式水表。商业给水水表设置室外水表井或地下室水表间。给水室外水表井中设置倒流防止器。生活给水进楼主干管采用钢衬塑管材，配套管件连接，分支管采用PP-R管及配套管件，热熔连接。地下不采暖部分的给水管道均用橡塑保温，以防夏季结露. 太阳能热水管道主干管均采用钢塑复合管，分支管采用专用PP-R热水管。用水量计算表序号名称用水量用水单位用水小时最高日m3/d变化系数最大时用水量m3/h标准单位1住宅（方案一）300L/人d800人242402.3232住宅（方案二）300L/人d1000人243002.328.753住宅（方案三）300L/人d1200人243602.334.54商业用水6L/d2168512130.11.314.095酒店用水50L/人次1300人10651.38.456浇洒道路场地用水2.5L/d6万154.167绿化用水2L/d10万203.168未预见及漏损11.39合计1141.410室内消防用水40L/S11室外消防用水30L/S注：未预见及漏损为17项水量合计的10%；4、室内排水污水立管采用螺旋消音U-PVC管，污水横支管采用普通PVC-U管排水管，配套管件，粘接。排水系统采用雨污分流，废污合流制。污水量按生活用水量的90%考虑，计1027.26m3/d。5、雨水某地区暴雨强度公式q=（升/公顷秒）P：设计重现期，取P=0.5年t：降雨历时，t=t1+mt2t1：汇流时间，t1取13分钟，m折减系数，暗管m2，t2管内雨水流行时间，根据不同情况取值。雨水量公式：Q=q.F（升/秒）：综合径流系数，取0.6F：汇水面积雨水管材采用钢筋混凝土承插管。雨水系统按有组织排水进行设计，排入规划路市政雨水管网。6、消防系统（1）室外消火栓系统室外消防用水量为30l/s ，火灾延续时间为3小时。室外消火栓由市政给水管网直接供水，室外消火栓给水与市政生活给水管道合用一个系统 。（2）室内消火栓系统用水量：室内消火栓用水量为40l/s，火灾延续时间为3小时。 (3)自动喷水灭火系统地上部分按中危险级设计I级，地下部分为中危险级设计II级.系统设有六个湿式报警阀组。所有喷淋管道均采用内外壁热镀锌钢管， 管径DN100时，采用螺纹连接，其它管径采用沟槽式连接。六、燃气设计 1、气源气源由城市天然气管网供给，天然气热值为8400千卡/标准立方米。 2、系统考虑室外景观影响，本项目设置调压箱。中压管道经调压箱后低压入户。商场和办公楼根据用气位置在室内设调压装置。 3、用气量住宅每户1.2立方米/户.日。 4、室外管网管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，坡度0.3%，加强防腐。天然气由市政管网供应。七、强电设计1、设计规范供配电系统设计规范 GB50052-95；10KV及以下变电所设计规范 GB50053-94；低压配电设计规范 GB50054-95；建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000年版）；建筑照明设计标准 GB50034-2004；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；办公建筑设计规范GJG67-2006；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-972、负荷等级（1）计算机/电信系统电源、消防用电设备（消防控制室、消防水泵、排烟风机等）、安全防范系统、走道公共照明、应急照明、疏散指示、值班照明、警卫照明、障碍照明、客梯用电、排污泵、生活水泵用电等为一级负荷；（2）客梯电力、自动扶梯、空调机房用电为二级负荷；（3）其余负荷等级为三级负荷。3、负荷计算及变压器选择供电负荷计算表序号用电单元工作负荷KW需要系数Kx功率因数COS计算系数tg计算负荷有功kw无功kvar视在KVA1低密度住宅（方案一）98540.50.850.624927238554742低密度住宅（方案二）47110.50.850.622356114026183低密度住宅（方案三）96180.50.850.624809232853444会所6000.750.850.624502185005公共配套200.80.850.62168186商业21680.80.850.62173584019287酒店15000.80.850.62120058113338合计28473159437499172159同时系数0.941456470491618210电容器补偿-600011补偿后低压侧负荷14564104914601本工程采用两路10kV电源供电。从市电引两路10KV电力电缆，作为正常工作电源，同时工作，互为备用。4、照明系统（1）光源及灯具：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；办公室、会议室、楼梯间走廊等照明以荧光灯或节能灯为主，泵房、空调机房等设备间采用工厂灯。室外道路照明采用金属卤化物灯。一般办公室、会议室等局分散控制，大空间场所集中控制。一般场所灯具吸顶或吊装，有吊顶时嵌入式安装。荧光灯采用T8系列高效荧光灯， 配置电子或节能电感镇流器补偿电容以提高功率因数。（2）照明配电系统：一般照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用NHYJV-1kV电缆明敷，并在末端互投。5、防雷保护及接地系统本工程按第二类防雷措施设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连；外墙上的金属门、窗、栏杆等较大的金属物与防雷装置相连。竖直敷设的金属管道及金属物每三层和圈梁内钢筋连接一次。八、弱电设计1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；有线电视系统工程技术规范GB50200-94；建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点积极疏导则其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准2、安全防范子系统（1）对讲防盗门系统在各单元入口安装防盗门和对讲系统，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户遥控开启防盗门，有效的防止非访人员进入住宅楼内。（2）保安巡更管理系统在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点兵进行记录。3、物业管理信息系统利用小区内的高速局域网，建立小区物业管理网站，利用计算机网络向住户发布信息，方便与住户的沟通，提高物业管理服务水平。4、信息网络子系统（1）计算机网络系统小区内建立高速局域网并接入Internet.局域网采用星形布线，住宅楼内采用超五类铜导线布线，室外采用光纤。（2）电话系统电话网络系统主要从住宅小区智能化对电话网络功能的要求和用户的实际情况出发，对电话接入网进行设计。电话网作为业务网与用户端之间灵活、安全、综合的接入系统得到了广泛的重视和应用。作为小区通信网络的建设同样是接入网作为基础。住宅小区通信网络应能支持语音、数据、图像等业务信息的传送。除了满足住户对于电话、计算机、远程信息服务等业务的需求外，还需要解决小区内的通信网络与公用通信网络的接口问题，即建设一个开放性的网络，将小区建成一个安全、便利、舒适、节能、娱乐的生活和工作环境，造福于用户。（3）有线电视接入系统随着有线电视（CATV）技术的迅速发展，也促进了卫星电视广播的发展。作为有线电视重要节目源的卫星电视，与现已发展起来的城市和地区的大范围联网的有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐的广播网，比无线电视有更大的优势：容量大、频道多、传送图像质量高、覆盖面广、以及能实现多功能双向服务等。这对居住区智能管理系统的有线电视接入网提供了十分便利的条件。 居住区有线电视系统设计为750MHz双向传输、光纤同轴混合网，750MHz的带宽可以传输55个模拟频道节目，并提供了200MHz的数字信号传输带宽，上行频段5-65MHz提供足够的带宽用于上行信号的传输，完全满足有线电视系统双向传输的要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽的要求（光纤的带宽在10GHz），对系统性能有很大的提高，同时也满足了未来系统对干线传输的性能要求，保护了投资，又比较经济（用户分配系统采用同轴电缆）。 （4）闭路电视监控及报警设计为加强建筑安全管理，在建筑汽车库、超市、扶梯出入口、购物通道、主要进出口、电梯轿厢、总服务台、电影院出入口及酒店、写字楼重要部位等处安装摄像机，保安人员可通过监控显示对大楼内重要部位进行观察及录像。保安监控中心与消防控制中心合用。（5）楼宇自控（BAS）设计商业金融区段建筑考虑楼宇自控系统，控制对象包括：空调系统的制冷机组、新风机、空调机、空调系统水泵、 室外照明、楼顶景观照明，在各建筑一层设BA系统控制主机。（6）广播与扩声设计在商业金融区段商业部分做广播设计，广播设计包括商场背景及公众广播。电影院及大餐厅设独立扩声系统。（7）综合布线系统在大商业区段做综合布线系统设计，电话交接间及计算机网络机房内设程控交换机总配线架及网络设备。干线语音线路采用大对数三类双绞线,数据传输干线采用多模光纤。水平子系统均采用超五类UTP双绞线。对绞电缆的长度不应超过90m。九、绿化景观设计1、树立形象空间、景观秩序化尽量扩大绿地面积的同时，也对绿地的部分空间和景观进行了精心的安排和设计。首先将主干道与绿化带相结合，小区的娱乐活动空间与绿化带相结合，使商住、道路、绿地、娱乐场所、公建