岗厦河园片区改造项目经济测算分析.doc

关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 1 关于对岗厦河园片区改造项目关于对岗厦河园片区改造项目 经济测算结果的评价经济测算结果的评价 岗厦项目岗厦项目 5 85 8 容积率下容积率下 评估机构 深圳世联地产顾问公司 评估时间 2007 年 1 月 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部 内容 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 2 目目 录录 1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 4 2测算假设及不确定性因素评价测算假设及不确定性因素评价 6 2 1测算假设评价 6 2 2不确定性因素评价 7 2 3可能影响项目收益的因素分析的评价 8 3项目开发计划说明的评价项目开发计划说明的评价 9 4项目成本测算评价项目成本测算评价 10 4 1项目建安成本的测算评价 10 4 2项目其他投资项目的测算评价 14 4 2 1前期费用评价 14 4 2 2管理费用评价 14 4 2 3营销费用评价 15 4 2 4房屋公用设施专用基金评价 16 4 3经营税金 指营业税及附加 评价 16 4 4土地增值税评价 16 4 5关于税收的补充说明的评价 16 5各类型物业销售价格确定各类型物业销售价格确定 18 5 1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价 18 5 1 1市场风险预估评价 18 5 1 2岗厦各物业价格预测评价 18 5 1 2 1写字楼价格预测评价 18 5 1 2 2公寓价格预测评价 19 5 1 2 3商业价格预测评价 19 5 2基于本报告测算时点的物业销售价格预测 19 5 2 1写字楼物业价格预测 20 5 2 1 1中心区写字楼市场动态 20 5 2 1 2三级市场情况 20 5 2 1 3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页 22 5 2 1 4项目销售期写字楼销售价格预测 24 5 2 2项目商业物业销售价格预测 24 5 2 2 1中心区商业物业概况 24 5 2 2 2相关商业物业介绍 25 5 2 2 3对本项目商业物业的销售价格预测如下 26 5 2 3商务公寓物业销售价格预测 27 5 2 3 1区域商务公寓物业概况 27 5 2 3 2区域相关案例概况 27 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 3 5 2 3 3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页 27 5 2 4各类型销售价格预测方案 29 5 2 5项目住宅全部返还村民 未进行价格分析 29 6对测算过程相关分项调整的说明对测算过程相关分项调整的说明 30 6 1有关不可预见费 30 6 2有关建设单位管理费 30 6 3有关管理费 30 6 4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费 30 7经济测算结果分析与综合评价经济测算结果分析与综合评价 32 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 4 关于对岗厦河园片区改造项目经济关于对岗厦河园片区改造项目经济 测算结果评价的相关说明测算结果评价的相关说明 1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 序序 号号 分分 项项 名名 称称原报告测算方式原报告测算方式 世联调整的相关参数世联调整的相关参数 浮动范围浮动范围 世联评价世联评价 1 1 土地出让 最高使用年 限 各种物业均为 70 年 无浮动范围 公寓用地土地出让最高年限采 用 70 年 写字楼用地最高土 地出让年限采用 50 年 商业 用地地出让最高年限采用 40 年 按国家相关政策 1 2 管理费 计算基础为建安 成本 无浮动范围 计算基础为土地成本 前期费 用和建安成本之和 1 3 不可预见 费 不可预见费包含 在建安成本中 无浮动范围 将不可预见费调整到总投资构 成表中统计 1 4 建设单位 管理费 包含在前期费用 中 无浮动范围 在管理费的统计中已包含了建 设单位管理费 在前期费用中 属多余项 不应纳入前期费用 的统计中 1 5 施工图技 术审查费 计算基础为设计 费 无浮动范围计算基础为勘察设计费 1 1 成成 本本 1 6 施工图预 算编制费及 竣工图编制 费 计算基础为设计 费 无浮动范围计算基础为勘察设计费 2 1 公寓销售 价格 16000 元 m2 16000 元 m2 17000 元 m2 原报告预测的公寓销售价格符 合市场发展的趋势 2 2 写字楼销 售价格 17000 元 m2 18000 元 m2 19500 元 m2 根据市场发展的趋势 原报告 预测的写字楼销售价格略偏低 于项目所在区域正常的市场写 字楼价格 2 2 销销 售售 价价 格格 2 3 地上商业 物业销售价 格 25700 元 m2 25700 元 m2 26000 元 m2 原报告预测的地上商业销售价 格与市场发展的趋势相符 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 5 2 4 地下商业 物业销售价 格 25000 元 m2 25000 元 m2 25500 元 m2 原报告预测的地下商业销售价 格符合市场发展的趋势 金地测算的资金缺口金地测算的资金缺口世联测算的资金缺口合理范围世联测算的资金缺口合理范围 3 3 项目资金缺口比较项目资金缺口比较 17 21 亿元 15 01 亿元 18 01 亿元 4 4 世联对原报告的简世联对原报告的简 要总体评价要总体评价 根据对相关成本分项的调整以及预测的浮动销售价格 我司对该项目重新进 行了经济测算 金地公司测算的项目资金缺口为 17 21 亿元 该资金缺口 处于本次测算的项目资金缺口合理范围之内 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 6 2测算假设及不确定性因素评价测算假设及不确定性因素评价 2 1 测算假设评价测算假设评价 A 金地报告分析过程 假设地价按旧改政策缴纳 按容积率 2 0 以下全免 2 0 4 5 交 20 容积率 4 5 以上全交计算 股份公司提出方案 划出 1 万平米土地股份公司自行建设 集体物业全部返还集中商业 金地大百汇公司投资回报率为 10 金地大百汇建筑面积 82 13 万 其中 还建村民 43 39 万 公建 0 6 万 可售部分中公寓 15 1 万 写字楼 9 0 万 商业 14 03 万 B 世联评价 金地报告对地价的测算是根据 深圳市城中村 旧村 改造暂行规定 以及 关于深圳市城中村 旧村 改造暂行规定的实施意见 的相关标 准测算 所选取的测算参数执行了政策的标准 对地价的测算结果合理 股份公司对本项目用地中 1 万平方米土地拥有的自行建设权利是根据 岗厦河园片区改造合作协议 的要求作为金地报告测算的依据 将集体物业全部返还集中商业也是根据 岗厦河园片区改造合作协议 的要求作为金地报告测算的依据 目前 行业对投资回报率的要求普遍集中在 15 左右 金地公司取投资 回报率为 10 属于行业对投资回报率要求的较低水平 在测算中 采 取 10 的投资回报率是金地公司对其处于行业领先水平的体现 该取值 可较大程度的降低项目的资金缺口 金地公司根据本项目改造规划以及 岗厦河园片区改造合作协议 的要 求 确定项目各物业类型的建筑面积 该假设是与项目的规划和发展要 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 7 求相适应的 2 2 不确定性因素评价不确定性因素评价 A 金地报告分析过程 本测算假定商业物业及写字楼等所有物业销售率为 100 该指标实现 与否将直接影响项目收益水平和利润缺口 地价测算基于整个项目按照整宗地建设测算 如果整个项目分拆为诸多 独立宗地计算地价 将影响地价测算水平 销售价格的制定基于项目所有物业年限全为 70 年 如果写字楼 商业 物业改变使用年限 将影响价格水平 根据我司开发计划 开发周期暂定为 5 年 赔还时间为 3 年 如果开发 周期延长 将重大影响我司动态投资回报水平 B 世联评价 所有物业类型都达到 100 的销售率在确定的开发经营期内具有较大的 实现难度 但我们认为对于本项目而言 实现的可能性较大 金地公司在测算中假定了商业物业及写字楼等所有物业销售率为 100 作为商业物业和写字楼物业 实现如此之高的销售率对于即便是在深 圳中心区的本项目来说 也将会存在巨大的风险 而对于本项目中公寓类型 的物业 达到 100 的销售率则具有较好的实现度 当该指标没有达到 100 的销售率时 将会降低影响本项目的收益水平 增加项目的利润缺口 按照整宗地建设进行测算对于旧城改造项目具有一定的不确定性 采用 该假设的测算结果会低于项目的正常开发成本 缩小项目的资金缺口 但对 于本项目而言 采取这种假设是与现阶段项目的进展情况对应的 是合理的 假设 由于本项目已与股份有限公司签订了一系列的合约 与其形成了良好的 合作伙伴关系 因此 在地价测算中 本项目采用基于整个项目按照整宗地 建设测算的思路具有良好的可行性 但同时 由于本项目属旧城改造项目 存在诸多的项目不确定性因素 如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 8 将会增加土地的中间费用 降低项目收益水平 所有物业类型均采用 70 年的物业持有期有悖于政策允许的最高土地出 让年限 我们建议公寓用地土地出让最高年限采用 70 年 写字楼用地最高 土地出让年限采用 50 年 商业用地出让最高年限采用 40 年 金地在测算中对于商业物业 写字楼物业 居住物业均采用了 70 年的 物业持有年限 对于该类物业类型 由于在土地出让政策中 商业用地的最 高土地出让年限通常为 40 年 写字楼用地的最高土地出让年限为 50 年 居 住用地的最高土地出让年限通常为 70 年 因此 商业和写字楼用地采用 70 年物业持有年限 具有很高的项目持有期的风险 影响项目的动态收益水平 我们认为开发周期和赔还时间的确定是合理的 由于本项目属于旧城改造项目 能否按期获得土地 进行开发建设将会 存在很多的不确定性因素 金地在经济测算中 采用了 5 年的开发周期 将 赔还时间确定为 3 年具有一定的可实现度 2 3 可能影响项目收益的因素分析的评价可能影响项目收益的因素分析的评价 A 金地报告分析过程 售价因素 售价是项目收益实现最重要的条件 一旦将来房地产市场价格发生波动 将很大程度影响项目收益水平 成本因素 成本因素的变动包括材料费用和人工费用等成本因素的上涨 该类因素 上涨将导致项目投资增加 资金缺口变大 项目持续周期 如果项目开发周期延长 不影响静态测算的效果 但是将严重影响开发 商资金的动态收益水平 B 世联评价 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 9 在测算中 在考虑到影响项目收益的因素时 金地从售价因素 成本因 素 项目持续周期等方面入手 确定项目各种物业类型的售价 成本 项目 持续周期 充分考虑了可能影响项目收益的因素 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 10 3项目开发计划说明的评价项目开发计划说明的评价 A 金地报告分析过程 本地块建筑物业类型复杂 规模及投资巨大 总建筑面积约为 108 63 万 m2 其中包括 27 1 万 m2的两层地下室 局部三层 二栋二百多米高的 超高层办公楼和公寓 根据我司开发计划 开发周期暂定为五年 赔还时间 为 3 年 因为具体规划方案未出 只能给出大致开发计划 1 第一年 开挖土方 基坑支护并完成 20 万 m2的地下室及 10 67 万 m2 的地面建筑 2 第二年 完成 7 万 m2的地下建筑及 19 19 万 m2的地面建筑 3 第三年 完成地面建筑 26 63 万 m2 4 第四 五年 由于超高层建筑物建设周期长 主要是完成建设超高层物 业 合计 25 63 万 m2 B 世联评价 鉴于金地公司在房地产开发领域的实力 可适当考虑缩短开发周期 但 由于本项目地块建筑物类型复杂 规模及投资巨大 总建筑面积约为 108 63 万 m2 其中包括 27 1 万 m2的两层地下室 局部三层 二栋二百多米高的 超高层办公楼和公寓 综合以上因素的考虑 确定开发周期暂定为 5 年 赔 还时间为 3 年以及金地公司每年计划的开发量是合理的 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 11 4项目成本测算评价项目成本测算评价 4 1 项目建安成本的测算评价项目建安成本的测算评价 A 金地报告分析过程 根据金地公司建安成本初步估算 项目建安成本为 48 74 亿元 该建安 成本估算是根据最新的概念规划等相关要求 参考我司以往开发经验 并结 合我司的成本控制水平的基础上进行的客观的成本估算 建安成本输出 建安成本测算的具体说明 基础设施成本 香蜜山项目单方造价为 234 72 元 m2 翠堤湾项目单方造价为 107 40 元 m2 注 翠堤湾利用了金地海景相应的 基础配套设施 故造价水平偏低 岗厦项目单方造价为 140 53 元 m2 与金地公司以往类似工程造价水平相当 环境成本 香蜜山项目单方造价为 184 38 元 m2 翠堤湾项目单方造价为 94 70 元 m2 岗厦项目单方造价为 58 29 元 m2 公建配套成本 香蜜山项目单方造价为 667 23 元 m2 翠堤湾项目单方造价为 998 27 元 m2 岗厦项目单方造价为 1051 75 元 m2 公建配套造价主要和地下室等的配 置情况有关 岗厦项目配置的地下室相对较多 所以单方成本略微偏高一点 地下室工程费 渔农村项目地下室单方造价为 4100 元 m2 岗厦项目地下室单方造价为 3966 元 m2 渔农村项目靠近深圳河地质条件 相对复杂 所以单方造价略高一些 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 12 高层普通住宅单体成本 返建物业 渔农村项目住宅单体的单方造价为 2850 元 m2 毛坯价 岗厦项目的住宅单体单方造价为 2800 元 m2 不含 450 元 m2 的精装修成 本 地上商业成本 渔农村项目地上商业单方造价为 4100 元 m2 岗厦项目地上商业单方造价为 4000 元 m2 地下商业成本 一般来说地下商业的单方造价水平会比地上商业增加 1000 元 m2 以上 所 以岗厦项目单方造价为 5000 元 m2 不可预见费 工程预备费一般情况下取工程总造价的 3 5 由于长期以来金地公司在 房地产开发领域积累的经验较丰富 所以岗厦项目取下限 3 相关案例造价水平比较 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 13 单方造价单方造价 公寓公寓商业商业 序号序号项目名称项目名称 返建高层住返建高层住 宅 简单装宅 简单装 修 修 销售超高层销售超高层 办公楼办公楼 返建高层返建高层 公寓 简公寓 简 单装修 单装修 销售高层公销售高层公 寓 中高档寓 中高档 装修 装修 销售超高层销售超高层 公寓 中高公寓 中高 档装修 档装修 返建商业返建商业 销售地上商销售地上商 业业 销售地下销售地下 商业商业 1 岗厦项目测算单方 造价 3620 35 6452 85 3877 85 4907 85 6555 85 4392 85 4392 85 5422 85 2 渔农村项目 毛坯 价 3198 元 m2 3648 00 3 招商银行大厦 7360 00 4 深圳市电视中心 6850 00 5 金中环 6400 00 6 益田假日广场 4890 00 7 万象城 4750 00 8 中信城市广场 4500 00 9 港岛中心 5250 00 10 星河 CBD 5400 00 建安成本的风险分析 近年来 建筑材料市场价格上涨较快 以铜的价格为例 2006 年元月的 铜价格为 43000 元 吨 到 5 月已经突破了 80000 元 吨 其他材料如钢材 铝以及能源等的价格上升也较明显 另一方面 随着国家惠农政策的出台 落实 以及中国主力劳动年龄人 口的大幅下降 25 35 岁男性人口将从 1 1 亿下降到 0 7 亿 建筑工人工资 在未来 10 年内都会处于一个快速增长期 近年来建筑市场上的人工工资也 大幅度上涨 人工费基本上是以每年 10 左右的速度上升 预计原材料市场和劳动力市场的这种涨势还将在接下来的几年中得以延 续 综合以上可预见及众多不可预见的因素 岗厦项目成本测算中的 3 的 不可预见费用属于严重低估 金地公司必须承担很大的成本风险 B 世联评价 我们对项目测算的建安成本为 47 32 亿元 金地公司测算的建安成本为 48 74 亿元 我们对建安成本作出的调整主要如下所述 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 14 建安成本输出的评价 建安成本输出的评价 在 项目成本输出表 容积率 5 8 中 建安成本中包含了不可预见费 这是建安成本中不应包含的分项 不可预见费应在项目总投资构成表中进行 统计 如果将不可预见费纳入到建安成本统计中 就会增加其他以建安成本作 为基础进行计算的分项 如前期费用 管理费等 的费用 导致总投资额偏 离正常水平 建安成本测算具体说明的评价 建安成本测算具体说明的评价 案例具有可比性 考虑到了本项目的特点 确定的最终建安成本是合理 的 在对各类建安成本组成单项的造价水平确定中 金地公司从先前参与过 的旧城改造项目 香蜜山项目 翠堤湾项目 渔农村项目 入手 考虑到参 考案例与本项目的异同 结合本项目的特点 确定本项目的各分项建安成本 相关案例造价水平比较评价 相关案例造价水平比较评价 在案例比较中 从不同的物业类型 不同的装修档次 根据本项目与可 参考案例的异同 确定本项目的造价水平 整个方法是正确可行的 建安成本的风险分析评价 建安成本的风险分析评价 建安成本主要由材料费 人工费 机械台班费三部分构成 建安成本的 风险也主要包括这三部分的风险 在对材料费存在的风险进行分析时 应考虑到建筑材料的多样性 复杂 性 避免用某一种或几种材料的过快上涨来确定建筑材料价格的整体上涨率 金地公司在确定项目人工费时 考虑了国家惠农政策的出台 落实 以 及中国主力劳动人口年龄结构发生的变化 确定人工费以每年 10 左右的速 度上涨具有一定的前瞻性 近年来 机械台班费用的变化较小 确定机械台班费用可参考最新的 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 15 有关深圳市建筑工程定额确定 综合以上可预见因素以及众多不可预见的因素 我们认为金地公司在岗 厦项目成本测算中采用 3 略偏低正常水平 的不可预见费用与其公司的 实力和市场因素是相符合的 4 2 项目其他投资项目的测算评价项目其他投资项目的测算评价 4 2 1 前期费用评价前期费用评价 A 金地报告分析过程 前期费用包括项目勘察设计 报批报建等过程中发生的成本费用 结合我司成本水平以及岗厦项目综合考虑设计 咨询等环节发生的费用 按照建安成本的 6 估算 政府相关文件计算出来的工程建设其他费用约为 8 即使是考虑到项目的规模效益和金地的管理能力挖潜 6 的水平也是 难以达到的 B 世联评价 金地公司在此部分将前期费用确定为建安成本的 6 该部分费用实际 上包含了勘察测量费 规划设计费 临时供水供电场地平整 临时道路等前 期费用以及工程监理费 报建费等其他费用 一般情况下 前期费用为建安成本的 2 4 其他费用为建安成本的 3 5 金地公司在经济测算中考虑到项目的规模效益和金地的管理能力挖潜 对此项费用采用为建安成本的 6 该取值属于行业的平均水平 4 2 2管理费用评价管理费用评价 A 金地报告分析过程 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费 用 本项目管理费用的计算按照建安成本的 2 5 计算 行业一般按照 建安 成本 管理费用 总额的 3 估算 项目物业类型复杂 投资及建设规模大 工期长 拆迁安置管理情况复 杂 管理费用具有非常大的不确定性 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 16 渔农村项目的管理费用也为建安成本的 2 5 B 世联评价 一般情况下 管理费可按项目总投资的 3 5 估算 在测算中 金地公 司取管理费为建安成本的 2 5 严重低于了行业的平均水平 建议对管理费 的测算基础按项目总投资的 2 5 计算 虽然金地公司拥有沉淀了多年的房地产开发经验以及公司高效的管理效 率 但由于本项目物业类型复杂 投资及建设规模大 工期长 拆迁安置管 理情况复杂 管理费用具有非常大的不确定性 以项目总投资的 2 5 统计项 目管理费仍具有一定的风险 因此 在项目开发过程中 应努力控制好管理 费用的发生 4 2 3营销费用评价营销费用评价 A 金地报告分析过程 销售费用是指为销售产品和提供劳务而发生的各项费用 按销售收入的 4 计算 行业内住宅物业销售费用一般按照销售收入的 3 4 估算 因为项目可售的部分基本全部为商业办公物业 将发生大量的招商代理 广告推广费用 因为商业办公类物业不同于住宅房地产 全部销售的假设很 难实现 往往会大量采用免 减 租 1 2 年等措施进行招商 所以将发生大 量的营销推广费用 B 世联评价 为确定营销费用 金地公司在测算中考虑了以下因素 项目可售的部分基本全部为商业办公物业 在营销中将发生大量的招商 代理 广告推广费用 实现项目的商业办公物业全部销售 往往会大量采用免 减 租 1 2 年 等措施进行招商 将会发生大量的营销推广费用 在房地产开发实务中 住宅物业销售费用一般按照销售收入的 3 4 估 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 17 算 按销售收入的 4 计算 在房地产开发实务中 商业办公类物业不同于住宅物业 行业内住宅物 业销售费用一般按照销售收入的 3 4 估算 金地公司在测算中 对此项费 用按照销售收入的 4 估算 是与本项目的物业类型要求相适应的 4 2 4房屋公用设施专用基金评价房屋公用设施专用基金评价 A 金地报告分析过程 按照深府 2006 40 号文件 建安工程费用的 2 计提 B 世联评价 在测算中 金地公司按照深府 2006 40 号文件 取房屋公用设施专 用基金为建安工程费用的 2 估算 具有合理性 4 3 经营税金 指营业税及附加 评价经营税金 指营业税及附加 评价 A 金地报告分析过程 销售物业营业税及附加为销售收入的 5 2 返建物业营业税按返建物 业固定资产投资成本的 5 2 交纳 B 世联评价 在测算中 金地公司取销售物业营业税及附加为销售收入的 5 2 返 建物业营业税按返建物业固定资产投资成本的 5 2 交纳 此项取值属于行 业正常水平 4 4 土地增值税评价土地增值税评价 在测算中 金地公司考虑到项目基本未增值 所以未考虑土地增值税 这种考虑是基于项目属于旧城改造项目取值的 该种考虑是合理的 4 5 关于税收的补充说明的评价关于税收的补充说明的评价 A 金地报告分析过程 在测算中按地价契税免征计算 如果按 3 缴纳地价契税 则需增加成本 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 18 3100 万元 政府补贴 17 亿 其中资金缺口 9 亿 补贴后金地公司税前利润 7 8668 亿 在测算中未计算所得税 如按 15 的税率计算 税后利润为 6 6868 亿 B 世联评价 金地公司的报告中是按按地价契税免征进行测算的 如果按 3 缴纳地 价契税 则需增加成本 3100 万元 该部分测算过程按正常的契税税率计算 结果正确 合理 按照方案一 具体详见 4 2 4 政府补贴 18 亿 其中资金缺口 9 99 亿 元 补贴后金地公司税前利润 8 01 亿元 在测算中未计算所得税 如按 15 的 税率计算 税后利润为 6 81 亿元 按照方案二 具体详见 4 2 4 政府补贴 15 04 亿 其中资金缺口 7 05 亿元 补贴后金地公司税前利润 7 99 亿元 在测算中未计算所得税 如按 15 的税率计算 税后利润为 6 79 亿元 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 19 5各类型物业销售价格确定各类型物业销售价格确定 5 1 基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价 金地公司 岗厦项目价格预测报告 的测算时点是在 2006 年 6 月 该 报告对各种类型物业的销售价格是基于该时点进行预测 我们在该部分将基 于金地报告测算时点下的物业销售价格进行评价 5 1 1市场风险预估评价市场风险预估评价 金地公司在 岗厦项目价格预测报告 中 首先从市场基本需求降低带 来的风险 宏观经济变化与房地产泡沫破裂风险 国家宏观经济调控存在的 风险等方面出发 对项目存在的市场风险进行了风险预估 认为随着中国房 地产市场的结构性变化 以及宏观经济形势的结构性变化 中国的房地产市 场在未来几年的市场风险将大大增加 在 5 年左右的时间内中国的房地产市 场很可能进入阶段性的低谷 该市场风险的存在对岗厦项目也是潜在的巨大 的风险因素 我们认为该报告的预测是基于中国房地产市场的发展阶段 从房地产市 场的发展规律 考虑了房地产市场的系统风险 市场风险以及受政策 尤其 是纵观近年来国家对房地产行业越来越频繁调控的影响 对本项目存在的潜 在风险做出的客观 合理 可能的风险预测 因此在对销售价格预测中 我 们也充分考虑了本项目在 5 年左右的开发周期中存在的潜在风险 5 1 2岗厦各物业价格预测评价岗厦各物业价格预测评价 5 1 2 1 写字楼价格预测评价 在对本项目的写字楼价格预测中 金地公司首先分析了深圳的写字楼市 场情况 然后分析深圳甲级写字楼市场的情况 其次对全国主要城市的写字 楼市场进行了对比分析 最后对本项目的写字楼价格进行了价格定位 我们认为金地报告从宏观的写字楼市场出发 然后对细化到项目本身 着眼于用宏观的趋势和区域发展的规律 从大处着眼 逐步细化 根据项目 本身特点 采用客观 合理 适时的数据 基于正确 适用的预测原理 使 用市场比较法和租金收益还原法 综合两种不同价格预测方法 对本项目写 字楼销售价格进行了价格预测 预测结果 17000 元 平方米 考虑了项目未 来存在的不确定性因素和潜在风险 基于金地报告的估算时点 该预测结 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 20 果是与整个报告的方法体系以及项目本身的情况相符合的 5 1 2 2 公寓价格预测评价 在对本项目的公寓价格预测中 金地公司首先分析了近期项目所在片区 的公寓市场情况 然后对中心区公寓市场未来的发展趋势作出了判断 最后 对本项目的公寓价格进行了价格定位 我们认为该报告根据公寓物业的特点从项目所在片区市场的分析出发 参考可借鉴案例交易价格 采用客观 适时 合理的数据 使用市场比较法 和租金收益还原法 综合两种不同价格预测方法 对本项目写字楼销售价格 进行了价格预测 预测结果 16000 元 平方米 考虑了项目未来存在的不确 定性因素和潜在风险 基于金地报告的估算时点 该预测结果是与整个报告 的方法体系以及项目本身的情况相符合的 5 1 2 3 商业价格预测评价 在对本项目的商业价格预测中 与其它物业类型相比 原报告根据商业 物业独有的特点 从项目所在商圈以及核心商圈人口统计 中心区商业年度 总营业额预计 零售市场容量对项目可承受规模的影响等方面分析了项目可 承受的商业规模 然后 原报告根据项目本身特点 采用客观 合理 适时 的数据 基于正确 适用的预测原理 使用市场比较法和租金收益还原法 综合两种不同价格预测方法的结果 对本项目商业销售价格进行了价格预测 根据项目计划 在考虑项目为集中式商业的基础上 预测结果 地上商业 25700 元 平方米 地下商业 25000 元 平方米 考虑了商业物业在未来存在 的不确定性因素和潜在风险 基于金地报告的估算时点 该预测结果是与整 个报告的方法体系以及项目本身的情况相符合的 5 2 基于本报告测算时点的物业销售价格预测基于本报告测算时点的物业销售价格预测 本项目属于深圳市福田中心区岗厦片区 该区域直接受中心区的辐射 规划基本延续中心区规划 是深圳未来房地产开发的重点区域 在市场中受 到高度关注 有很好的市场基础 近几年来 城市宏观经济快速发展 房地 产市场发展前景良好 项目所在地位于地铁一号线岗厦站 交通十分便捷 福田中心区的快速发展为本项目开发提供良好的发展环境和机会 福田中心区作为深圳市未来的新中心区 定位为深圳市唯一集金融 商 贸 信息 文化 会展及行政于一体的城市商务 行政 文化中心 该区 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 21 建成后 大厦林立 商贸云集 商务氛围将会更甚于罗湖 本次评价将从本报告现在的时点出发 对各种物业类型进行销售价格的 预测 与金地公司于 06 年六月份完成的价格预测报告在估价时点上有所区 别 因而预测出的价格也会有所差别 5 2 1写字楼物业价格预测写字楼物业价格预测 5 2 1 1 中心区写字楼市场动态 目前中心区写字楼在售项目 新世界商务中心 卓越时代广场 大中华 国际交易广场 现代商务大厦 现代国际 时代财富大厦等 中心区写字楼 部份 在售项目 9 12 月销售动态如下 数据来源 世联基础数据 深圳国土资源网 备 注 销售数据来源于国土资源网销售公示 相比现场销售统计数据 因受签约周期 影响 实际销售量存在一定的延迟性 目前中心区在售项目存量减少 同时受财富大厦 现代国际高价入市 三级市场价格攀升影响 中心区写字楼客户心理价位从 1 8 万 m 突破至 2 万 m 均价 2 万 m 以上的项目销售速度增快 财富大厦 11 月中旬入市 主要推售中区 整体均价突破目前中心区写 字楼最高价 树立了新的价格标竿 卓越时代广场 主要推售 40 层以上楼层 以整层销售为主 每月销售 量逐步递增 12 月销售量为 6740 m 大中华国际广场 销售态势从停滞状态复苏 每月平均销售 1314 m 5 2 1 2 三级市场情况 三级市场报盘价格 分为三个片区 北区 安联大厦 诺德中心 江苏 9 129 12 月中心区部份写字楼销售动态月中心区部份写字楼销售动态 4243 6273 8302 8544 2277 2118 1645 10408 0 3422 5462 6740 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 9 月10 月11 月12 月 单位 平米 荣超经贸中心新世界商务中心卓越时代广场 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 22 大厦 南区 会展商圈 国际商会中心 金中环商务大厦 南区 第一组 团 中央商务大厦 国际商会大厦 新华保险大厦等 三级市场买卖报盘均价 单位 元 m 日期日期北区北区 南区 会展商圈 南区 会展商圈 南区 第一组团 南区 第一组团 整体均价整体均价 06 年 8 月 16927171431535415991 06 年 9 月 16236170881601416105 06 年 10 月 18653175161531416767 06 年 11 月 19091185141613817280 数据来源 世联基础数据库 深圳中心区典型写字楼调查结果 序序 号号 物业名称物业名称位置位置 路段路段销售情况销售情况 租金租金 元元 平方米平方米 月月 三级市场价格三级市场价格入伙日期入伙日期 1 中心商务大厦中心区福华一路与民 田路交汇处 售完 95 12015 000 18 0002003 7 2 深圳国际商会大 厦 中心区高交会馆的正 南方向 售完 95 12514 000 17 0002003 3 3 卓越大厦中心区福华一路售完 90 12013 500 17 0002004 6 4 江苏大厦中心区益田路售完 65 10011 000 14 0002001 5 5 投资大厦中心区深南大道只租不售 85 120 6 信息枢纽大厦中心区益田路 48 号尚有少量 楼层招租 90 11013 000 15 000 7 新华保险大厦中心区民田路西侧售完100 130 地下停 车位租金 500 600 元 月 14 000 17 5002004 12 8 兴业银行大厦中心区深南大道投资 大厦旁 售完 95 12013 500 16 0002003 9 9 时代金融中心中心区深南大道与益 田路交汇处西南角 售完 95 12515 000 18 0002003 4 10 航天大厦中心区深南大道与新 洲路交汇处 售完 90 12014 000 17 5002005 4 11 深圳国际商会中 心 中心区益田路与福华 三路交汇处 售完 95 13015 000 19 0002005 3 12 安联大厦中心区市民广场东侧售完 90 12014 500 18 5002005 8 13 诺德中心中心区金田路与福中 三路交汇处 售完 95 13515 500 20 0002005 11 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 19 5 2 1 3 对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 24 表一 写字楼销售价格预测 参照项目参照项目安联大厦安联大厦诺德中心诺德中心金中环金中环大中华交易广场大中华交易广场财富大厦财富大厦本项目本项目 评分标准评分标准权重权重评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分 相对位置 10 90 990 970 790 980 880 8 片区成熟度 10 90 990 980 890 980 880 8 交通条件 10 80 880 870 790 990 980 8 周边配套 10 80 880 880 880 880 880 8 外观形态 5 70 3590 4570 3580 490 4580 4 规模 5 70 3580 470 3590 4580 490 45 户型 5 70 3580 480 490 4580 480 4 项目 规划 硬件 10 70 780 860 670 790 980 8 噪音 5 70 3580 470 3570 3590 4570 35 标志性 5 70 3580 470 3590 4590 4580 4 物业管理 10 70 780 870 780 880 890 9 开发商品牌 5 70 3580 470 3570 3580 490 45 装修交楼 5 70 3590 4570 3590 4580 480 4 入住企业品牌 5 80 490 4570 3590 4580 480 4 总评分 7 658 357 158 358 358 15 销售价格 1700019000160001900018500 相对价格 1811118544182371854418056 参照度 2020202020100 评分价格 3622370836473708361118299 取 18000 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 25 根据市场比较法 预计本项目如果在目前售价 可实现的销售均价为 18000 元 平方米 5 2 1 4 项目销售期写字楼销售价格预测 根据市场动态结合 06 年 9 月 1 日至今的交易情况 考虑到本项目的推 出市场的时间为 2010 年前后 根据调查分析 中心区主要的写字楼销售时 间在 2006 2008 年 2010 年中心区推出市场的写字楼总量不会大于 62 万 平方米 高于 2004 2005 年的年销售量 因此我们认为本项目写字楼的竞 争压力较大 通过调查我们发现已推出或即将推出的写字楼物业都定位为甲级写字楼 同质化竞争严重 但外观设计新颖且设施功能齐备的物业市场反应良好 未 来深圳 CBD 区内办公楼最上限容量为 375 万平方米 据不完全统计 2004 年深圳中心区的办公面积推出量达到 140 万平方米 占规划建筑总面积的 75 已远远超出了 CBD 中心区规划的 50 警戒线 城市商务中心区开发 从规划到完成一般需要 10 20 年的时间 甚至更长 因此 商务中心规模是 动态的 随着城市发展而发展 而现在深圳中心区办公楼刚在启动阶段就已 预支了今后的发展空间 后续办公楼市场有疲软势头 众多办公楼项目在区 域尚未发展成熟的条件下启动 也使区域开发办公楼的风险放大 销售价格已经从 2001 年的 10 000 元 平方米左右上升到了 2006 年的 18 000 元 平方米左右 租赁价格也从 60 80 元 平方米 月上升到了 90 120 元 平方米 月 根据中心区写字楼物业的发展趋势 考虑到本项目写字楼物业体量达 9 万平方米 到本类物业推出时 项目又面临较大的市场竞争压力 在对比二 级市场和三级市场的差异的基础上 根据以上分析 保守性预测到项目销售 期 可实现的销售均价范围为 18000 19500 元 平方米 5 2 2项目商业物业销售价格预测项目商业物业销售价格预测 5 2 2 1 中心区商业物业概况 目前中心区已有的商业多集中在首层 二层以上空置率较大 目前商业热点集中在民田路两侧 其他区域随着写字楼入伙和企业入驻 各项配套的完善 商业氛围会逐渐集聚 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 26 就目前情况而言 中心区的商业气氛尚不浓厚 租金水平偏低 售价相 对偏高 但大部分商业物业销售状况良好 这反映出市场上普遍看好中 心区的未来发展 对商业升值潜力充满信心 随着周边大量超高层写字楼的相继入伙 交通条件逐步改善 各项配套 设施的不断完善 商业物业的租金将有一定的上升空间 虽然中心区常住人口及商务人口不超过 30 万 但中心区商业定位是面 向国内 国际化市场的 中心区每年会展客流预计有 1 000 万人次 地 铁将带来 53 万人次的日流量 公交站客流预计为每日 12 万人次 这对 于中心区 50 多万平方米的中高档主力商业总量来说 具有强有力的支 撑背景 目前中心区商业物业一般集中在写字楼的裙楼部分 且经营业态大多以 服务于入驻周边写字楼企业的金融 餐饮 证券行业为主 5 2 2 2 相关商业物业介绍 怡景中心城怡景中心城 怡景中心城位于深圳福田区中心区 CBD 项目北临市民中心广场 南临 国际会展中心 西临香格里拉酒店 东临深圳国际交易广场 中心城项目是 深圳中心区 CBD 商业核心项目 未来将成为引领中心区商圈繁荣的龙头企 业 中心城建筑面积近 14 万平方米 并拥有东西方向两侧各 7500 平方米的 下沉水景广场和 2 8 万平方屋顶生态公园 是中心区最大的商业项目 其中 商业面积近 12 万平方米 家乐福整层租赁中心城项目 面积 2 万平方米 将在此建设其在华南最大的旗舰店 华纳影院在中心城设立了拥有六个放映 厅 1 100 多个座位 以一流影音设备建设的国际影院 中心百货是中心城 设立的女性主题百货 面积近 2 万平方米 拥有 160 个专柜 中心城名店将 汇集国际知名品牌 引进 160 个品牌 COCOCOCO ParkPark COCO park 总占地面积约 30 800 平方米 总建筑面积约 85 000 平方 米 层数 5 层 地上 3 层 地下 2 层 COCO Park 是代表星河集团从开 发 CBD 到运营 CBD 的战略提升项目 另外 强调 Park 的休闲功能 是深 圳首家引入景观环境设计的商业项目 有近 25 的面积被设计为休闲空 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 27 间 打破了传统的封闭式构造 其中有 6000 平方米的下沉式露天广场 8 大自然光中庭 100 米空中天桥 建筑本身体现的放松 休闲氛围 是 COCOPark 与其他商业地产项目最大的不同 COCOPARK 的开业 引领着中心区的商业由单一的餐饮 金融过度到 商场 休闲 娱乐等综合商业配套的转变 中心区的商业升级开始启动 5 2 2 3 对本项目商业物业的销售价格预测如下 参照项目参照项目怡景中心城怡景中心城万象城万象城本项目本项目 评分标准评分标准权重权重评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分评分评分加权分加权分 交通便利系数 20 91 891 891 8 规模系数 15 91 3591 3591 35 标志度 15 71 0591 3591 35 片区成熟度系数 15 71 05101 591 35 规划吸引力系数 15 81 291 3591 35 经营系数 10 70 790 990 9 单位面积竞争力系 数 10 90 990 990 9 总评分 8 05 9 15 9 规模权数 12 9 30 市场份额 13 20 30 渗透率 111 120 121 销售价格 20500 21796 相对价格 22919 21438 参照度 60 40 评分价格 13751 8575 22327 取 22300 根据市场比较法 本类项目如果在目前售价 可实现的销售均价为 22300 元 平方米 根据中心区商业物业的趋势 考虑到本项目商业物业体量达 14 万平方 米 到本类物业推出时又面临较大的市场竞争压力 保守性预测商业物业销 售价格增长率为 4 保守性预测到项目销售期 地上商业可实现的销售均 价为 25700 26000 元 平方米 地下商业可实现的均价为 25000 25500 元 平方米 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 28 5 2 3商务公寓物业销售价格预测商务公寓物业销售价格预测 5 2 3 1 区域商务公寓物业概况 福田区商务公寓基本集中在中心区和华强北区域 2005 年下半年销售均价在 12 000 元 平方米以上 且销售率基本在 90 以 上 销售状况良好 商务公寓户型面积基本集中在 100 平方米以下的小户型 且公寓基本 集中在商务氛围浓厚的区域 如华强北区域和福田中心区 客户购买物业一般为自用兼投资 该类型物业置业门槛不高 客户范围 广 市场认可度高 5 2 3 2 区域相关案例概况 楼盘名称楼盘名称规模规模 m2m2 均价均价 元 元 m2 m2 开盘日期开盘日期户型面积户型面积 m2m2 金中环国际商务 大厦 14 706 5718 0002005 10 3020 100 星河世纪 56 024 3112 0002005 10 0144 67 佳兆业中心 62 186 4813 0002005 12 1730 70 5 2 3 3 对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 29 表二 公寓销售价格预测 参照项目参照项目中海华庭中海华庭星河国际星河国际天健世纪花园天健世纪花园深业花园深业花园港丽豪园港丽豪园本项目本项目 评分标准权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分 相对位置 15 91 3591 3591 3581 291 3581 2 交通条件 15 91 3581 281 281 281 281 2 周边配套 15 81 281 281 291 3581 271 05 外观 5 80 490 4580 490 4580 480 4 规模 5 80 480 480 480 480 480 4 户型 5 80 490 4580 490 4580 480 4 项 目 规 划 硬件 5 80 480 480 480 480 480 4 景观资源 10 80 880 880 880 880 8