开发区棚户改造工程建设项目可行性研究报告.doc

开发区棚户改造工程建设项目可行性研究报告开发区棚户改造工程建设项目可 行 性 研 究 报 告目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2建设单位简介21.3编制依据及内容31.4主要技术经济指标51.4研究结论及建议7第二章 项目背景及建设必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性10第三章 项目选址及建设条件133.1项目选址133.2主要建设条件13第四章 建设内容与规模194.1建设内容194.2建设规模19第五章 工程技术方案225.1建筑设计指导思想225.2总平面布置225.3建筑设计245.4结构设计及材料255.5公用辅助工程285.6 消防34第六章 拆迁安置方案416.1拆迁安置政策依据416.2安置补偿原则和标准41第七章 环境影响评价447.1项目周边和生态环境现状447.2生态环境影响分析447.3生态环境保护对策46第八章 节能分析498.1设计依据498.2能耗分析498.3节能措施518.4节能效果分析55第九章 劳动安全与卫生579.1劳动安全579.2卫生保健措施60第十章 组织机构与项目管理6110.1组织机构6110.2项目管理62第十一章 项目实施进度及工程招标6611.1项目实施进度6611.2工程招标67第十二章 投资估算与资金筹措7012.1投资估算7012.2资金筹措77第十三章 财务分析7813.1编制依据7813.2基础数据7813.3财务收入及税金估算7813.4总成本费用8113.5利润8113.6盈利能力分析8113.7贷款还款能力分析8213.8不确定性分析8213.9财务评价结论83第十四章 风险分析及对策8414.1投资估算的风险8414.2筹资风险84第十五章 社会分析8515.1保持社会稳定8515.2提高土地利用价值86第十六章 结论与建议8716.1结论8716.2建议88附表：附表1：建设投资估算表（概算法）附表2：工程建设费用估算表附表3：工程建设其他费用估算表附表4：建设期利息估算表附表5：工程建设投资分年用款计划表附表6：项目总投资使用计划与资金筹措表附表7：营业收入、营业税金及附加估算表附表8：总成本费用估算表附表9：项目投资现金流量表附表10：项目资本金现金流量表附表11：利润与利润分配表附表12：财务计划现金流量表附表13：借款还本付息计划表附表14：主要财务数据及评价指标表附表15：资产负债表附表16：敏感性分析表 第一章 总 论1.1项目概述项目名称：某棚户改造工程建设项目建设单位：某经济开发区开发建设投资有限公司建设地点：位于某经济技术开发区，东抵长康路（原107国道）、北靠畈嘴路。建设内容及规模：本项目棚户区改造范围包括：通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，棚户区占地面积共210亩，需拆迁房屋面积共20585 m2，涉及待安置拆迁户480户。规划在某片区新建保障性住房5栋共480套，项目规划用地总面积22097.71，总建筑面积为58212，地上总建筑面积50286，其中：住宅面积46798，商业建筑3130，配套用房面积254；地下建筑面积7926；以及给排水、供配电、弱电、消防、绿化、道路等公用辅助工程。本项目共安置棚户区居民480户、1680人。总投资及资金来源：项目投入总资金17978.44万元，建设资金来源为：自筹8978.44万元；申请银行贷款9000万元。建设年限：建设期2年，2013年1月至2014年12月。1.2建设单位简介某经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照公司法，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人（其中：在岗12人，借调区建设局1人，借调市委办1人）。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2012年底，公司全年主营业务收入32381万元，主营业务利润9023万元，净利润4951万元，公司资产总额386235万元，负债总额132214万元，所有者权益254021万元，资产负债率为34.23。公司现有储备土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。 1.3编制依据及内容1.3.1编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)；某市人民政府办公室关于印发某市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）；某市人民政府办公室关于印发某市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）；某市人民政府办公室关于印发某市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）；某市人民政府关于印发某市经济适用住房管理规定的通知（岳政发200710号）；某省物价局、某省建设厅关于印发某省经济适用住房价格管理办法的通知（湘价消200312号）。某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；某城市总体规划（20082030年）；投资项目可行性研究指南； 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；有关专业设计规范及建设单位提供的各项基础资料。1.3.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成某经济技术开发区某棚户改造工程建设项目可行性研究报告。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2)项目选址及建设条件；(3)建设规模和方案设计；(4)环境影响和节能分析；(5)投资估算和融资方案；(6)财务评价；(7)综合评价；(8)问题和建议。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1：某棚户改造工程经济技术总指标表。表1-1：某棚户改造工程经济技术总指标表序号项 目单位指标备注1拆迁安置总户数户480实物安置2保障性住房建设2.1总规划用地面积平方米22097.712.2净用地面积平方米15259.982.3总建筑面积平方米582122.4地上总建筑面积平方米50286其中住宅面积平方米46798共安置480户商业建筑面积平方米3130配套用房面积平方米2542.5地下总建筑面积平方米79262.6停车位个2363总投资万元17978.444资金筹措万元17978.444.1其中：自筹万元8978.44占50%4.2 申请银行贷款万元9000占50%5销售收入万元9248.66经营期平均6利润总额万元2319.06经营期平均7净利润万元1739.3经营期平均8财务评价8.1投资利润率%12.98.2财务内部收益率%17.428.3财务净现值万元18778.4投资回收期年4.098.5资本金收益率%20.898.6利息备付率%8.648.7偿债备付率%2.251.4研究结论及建议1.4.1研究结论（1）本项目符合国家政策及某市、某经济技术开发区相关规划，符合棚户区改造建设相关规定，项目的建设对改善棚户区居民生活环境、加速城市化进程具有重要意义。（2）项目提高当地居民的生活质量，维护社会的安定，也有利于带动相关产业发展，是一项为民办实事的项目，具有良好的社会效益。（3）项目选址符合某市城市建设总体规划及某市经济开发区规划，项目地处某市经济开发区，交通、水、电等基础设施条件较为完善，选址点地形地质条件较好，规划设计符合棚户区改造安置用房的要求，工程技术方案成熟，没有建设风险。（4）本项目总投资为17978.44万元，其中：工程费用10238万元，工程建设其他费用5544万元，预备费1578.2万元，建设期利息618.24万元。建设内容与投资规模基本恰当。（5）本项目共计销售收入（经营期平均）为9248.66万元，利润总额（经营期平均）2319.06万元，净利润(经营期年均) 1739.3万元，财务内部收益率17.42%，投资回收期4.09年，财务上可行。通过敏感性分析，项目风险较小。承担单位应切实加强项目管理，强化监督资金使用，严格控制建设成本。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。1.4.2建议（1）由于工程建设涉及土建、电气、给排水、弱电、消除、防雷及装饰等众多专业，项目参与方有建设单位、设计单位、多家施工单位（不同专业）、建设监理单位等多家单位，给施工管理带来较大的难度，需要建设单位成立一个强有力的项目部对建设项目进行科学的管理，才能在确保施工质量、施工安全的前提下按期完成项目建设任务。（2）建议有关单位进一步落实有关规划、土地、环保、消防、人防、交通各部门对本项目的批复意见，以便该项目能够尽快的进行项目前期工作。项目建设单位要积极加强与某市供电、供水、环保等有关部门的协调与沟通，争取相关部门的支持，同时要加大筹资力度，确保项目建设顺利实施。（3）建议项目施工前，应进一步做好详细的工程地质勘察工作，工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保工程质量和安全。项目建设要充分考虑安置房的特点及利用效益，同时在实施过程中应本着经济、实用、便利、规范，适度超前的原则。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景为贯彻落实某省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘政办发201053号）、关于做好2013年保障性安居工程工作的通知（湘住保201213号）等文件精神，某市颁发了关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知（岳房发201314号），某棚户改造工程建设项目已经列入了城市棚户改造项目计划表。根据某经济技术开发区安置房事务管理局规划，某棚户改造工程主要安置通海路管理处范围内棚户区拆迁迁户；据某经济技术开发区安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及待安置拆迁户480户，拆迁房屋面积20585 m2。为保障我市五创提质，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，某棚户改造工程建设项目亟待建设。2.2项目建设的必要性（1）有效缓解安置房紧缺困局根据某经济技术开发区安置房管理局统计，至2013年3月止，全区已拆迁未安置户2900户，预计到2015年全区需安置房10000套，安置缺口1000套，安置任务非常繁重。通过本项目的实施，可妥善安置棚户区拆迁户480户，有效缓解某经济技术开发区安置房紧缺困局。（2）是完善城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来，在某市委市政府的正确领导下，随着某城市“东扩”战略的实施以及建设步伐的加快，某经济技术开发区发展迅速，城市基本格局已初步形成。但目前某经济技术开发区棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后。加快区城内棚户区的改造，可以加快某市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变的某经济技术开发区形象，提升某城市品位和承载功能，提高城市的管理水平，促进某市经济社会又好又快发展。(3)是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。(4)是调整某市产业结构、促进地区经济增长的需要。结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址某市位于某省东北部，素有“湘北门户”之称，某是长江中游仅次于武汉的双一个“金十字架”，具有“承东联西”、“南北贯通”的地理区位优势。某位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是某省以“长株潭”为中心的3+5城市群的次中心和首位门户城市，地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围内，将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。拟建项目位于某市经济技术开发区，某片区所在地东临长康路（原107国道），北临畈嘴路，地势平坦，交通方便，配套设施完善。符合选址的要求。3.2主要建设条件3.2.1地形、地貌、工程地质条件某地处富饶洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地、丘陵、岗地、平原、水面的比例大致为1624182616。整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形成围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30%，西部平原地带，约占全市总面积的40%，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。根据周边场地情况，拟建场地工程重要性等级为二级、场地复杂程度等级为二级和地基复杂程度等级为二级， 本项目建设用地地势平缓、地质优良，适宜项目建设。根据项目地的工程地质情况及建筑抗震设计规范（GB50011-2010），项目地地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防，设计基本地震加速度为0.1g，设计特征周期值为0.35S。3.2.2气候、水文特征条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。 气候特征年平均日照1764.1小时年平均温度 16.417极端最高温度39.3极端最低温度 -11.8年平均气压1009.6百帕年主导风向 NNE（18%）（北北东）夏季主导风向S（7月为16%）年平均风速 2.9m/s(28年平均值)年最大降雨量 2336.5mm(1954年164天降雨日)年最小降雨量 787.4mm（1968年137天降雨日）日最大降雨量 256.4mm（1954年6月16日）历年最大积雪深度 23cm(1972年2月7日)水文特征流量最大流量 57900m3/s（1931年7月30日）最小流量 377m3/s（1975年10月5日）年平均流量 9940m3/s（1951年-1980年）水位（吴淞水位）最高水位35.94m（1998年8月20日）最低水位 17.27m（1960年2月16日）水温最高水温33.2最低水温 3冬季平均水温 6.9 环保特征大气 正常水质 正常拟建地周边产业满足要求3.2.3交通条件某市的交通特点是地处一湖（洞庭湖）、两原（江汉平原、洞庭湖平原）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘江、资江、沅水、澧水）、五线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、107国道、长江）等多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“金十字架”，长沙和武汉之间重要的 区域性中心城市，特别是洞庭湖大桥、荆岳长江大桥的通车，构成了“承东联西”、“南北贯通”的便捷交通网。项目地位于某经济技术开发区，属中心城区，交通非常便利。3.2.4公共设施条件供电市区内现有华能某电厂、装机总容量为80万千瓦。华能某电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供应。项目选址附近有10kv供电接入点，外供电源充足，项目建设期用电和建成后服务设施用电有保证。供水某市自来水公司建有二大水厂，日供水能力为126万吨，目前供水能力大有富余。按规划项目地将有市自来水公司主供水管道通过，项目建设期用水和建成后用水有保证。燃气城市天燃气管道从项目地块边通过，项目接用天燃气方便。3.2.5施工条件物料供应：项目建设所需的钢材、砌块、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。3.2.6征地拆迁条件据某经济技术开发区安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及拆迁户726户，其中已安置246户，还有480户待安置，待安置建筑面积20585m2，由某棚户改造工程项目进行就地安置。 以上这些棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，给拆迁工作的顺利实施奠定了基础。3.2.7社会环境和政策支持条件项目的建设符合国家、省、市关于城市棚户区改造的有关政策要求，项目选址符合某城市总体规划的要求，是贯彻落实某城市“东扩”战略、加快推进某经济技术开发区建设、保障城市低收入群体住房需求的重点工程，某市各有关部门和某经济技术开发区管委会将对本项目建设给予大力支持。因此，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。第四章 建设内容与规模4.1建设内容某棚户区改造项目主要建设内容包括：对通海路管理处范围内城市棚户区进行拆迁、安置、补偿；集约、整合剩余的土地进行出让；新建某片区5栋住宅（共480户），主要包括房屋主体工程及给排水、供电、消防、弱电、电梯、空调、绿化、道路等公用辅助工程。本项目通过做好棚户区的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，改善棚户区居民的居住水平，同时，通过搞好城市基础设施及安置区配套设施建设，提升区域的城市品质和城市形象，并将集约、整合出来剩余的土地进行出让，以此收益作为投资回报。4.2建设规模通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，拆迁房屋面积20585 m2，涉及待安置拆迁户480户，全部建设保障性住房安置。拆迁土地面积共约210亩。棚改用地共22097.71m2，剩余的土地173亩通过整理进行出让。规划用地总面积22097.71，总建筑面积为49509.25。其中住宅面积37184.79，商业建筑3247.4，配套用房面积263.97，地下建筑面积8813.09，由3栋高层（16+2F）、1栋高层（18F）、1栋多层（6+1F）共五栋组成，车位236个（地面66个、地下170个），本项目共安置棚户区居民480户、1680人。户型如下表：表4-1 某棚户改选项目户型配比一览表户型面积栋号套数1#栋2#栋3#栋4#栋5#栋90以下323290-10030410066366636100-1101447272共计4801326610866108表4-2：某棚户改造工程总图经济技术指标表项 目单位指 标总规划用地面积22097.71净用地面积15259.98总建筑面积58212地上总建筑面积50286其中住宅面积46798商业建筑面积3130配套用房面积254地下总建筑面积7926计算容积率面积50182建筑基底面积3691容积率-3.29建筑密度%24.2绿地率%35.7总停车位个236其中地面停车位个66地下停车位个170居住户数户480第五章 工程技术方案5.1建筑设计指导思想功能完备，设计合理。整体把握小区功能布局、空间构成、人流及车流等设计。资源节约，环境友好。积极探索既节约土地资源、又具有良好生态居住环境的规划模式。以人为本，切合实际。充分考虑安置区的实际情况，分析体现拆迁居民的要求。5.2总平面布置空间布局本项目住宅以高层为主，地上由5栋16层高层住宅组成，地下设二层防空地库（平时用于停车），为更好的为小区服务并提升地块的商业价值，沿长康路布置商业用房。住宅以南北朝向为设计原则，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以内，空间形态与功能布局结合，形成错落有序的空间形态。出入口本项目实行人车分流的原则设计小区的出入口，某片区人行出入口安排在长康路上，地库的出入口及次入口设计在小区的东面由畈嘴路引入，满足小区日常车辆通行需要及消防需要。道路交通组织道路宽度分为4.0m。小区的步行系统以小区绿地为中心，以主入口绿化廊道为主轴，建立步行景观道，形成人车分流的交通体系。规划采用地面、地下停车方式。共布置地上、地下停车位约236个。绿化系统与环境景观设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社区的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出若干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住宅区构成小区的天际轮廓线。景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融。竖向规划道路竖向设计以控规路网竖向标高为参考，结合现状标高确定小区设计标高。项目地内部地势平坦，考虑规划区土方平衡、道路雨水便捷排除的原则下确定内环路道路标高，然后结合现状地形地貌确定小区内部道路标高。项目地面排水坡度小于0.2%的要求。5.3建筑设计5.3.1平面设计根据棚户区拆迁户经济条件普遍较差的特点，户型设计以小户型为主，户型为二居室和三居室，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。在住宅平面设计中，功能组织以人的行为模式为依据,按合理的流线设计，不增加面积，却提高了有效使用率和舒适度，体现了动静分离，食寝分离，洁污分区，餐居分离的原则。住宅平面设计，每套住宅的客厅相对独立，厅内门少，便于家具布置。并且客厅都处于南北采光，直接通往阳台，使得家庭活动时间最多的场所能有较好的日照。卧室是住宅内部以寝卧活动为主要内容的空间，所以本方案每套住宅的主卧室都布置在南向，次卧室放在南向或者北向。主卧室长宽比例协调，尺度合理，空间紧凑亲近。每套住宅均设置了相对独立的餐厅，餐厅面积适中，能直接对外采光通风，且有完整的角落布置餐桌、餐椅，并与厨房相邻且靠近客厅。5.3.2造型设计立面造型应体现简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建筑物的底层、入口、顶部以及窗户应做重点处理。项目主要功能为住宅，建设风格在体现现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互呼应。建筑色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择体现环境节能理念的建筑材料。外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在蓝天绿荫冷色调的环境中，更加体现自身的特征和个性。5.3.3剖面设计地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；一层为：3.000m；地下室顶析板覆土厚度：1.000m.5.4结构设计及材料5.4.1编制依据和规范建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；砌体结构设计规范（GB50003-2001）（2002年版）；混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）；建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）；建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）；建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008）；中华人民共和国工程建设强制性条文（房屋建筑部分）（2002年版）；建筑地基处理技术规范 （JGJ79-2002）；多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）（2002年版）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）。5.4.2自然条件风荷载根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）全国基本风压分布图规定：某市基本风压(采用50年一遇的风压值) 0.40KN/m2。雪荷载基本雪压值采用50年一遇的雪压值0.55KN/m2。建筑抗震设防烈度：7。根据建筑物重要性，建筑抗震设防类别为丙类建筑。5.4.3主要设计荷载恒荷载设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。主要楼面活荷载住宅的卧室、起居室、盥洗室、卫生间、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2住宅阳台 2.5kN/m2设水冲按摩式浴缸的卫生间 4.0kN/m2消防疏散楼梯、商场3.5kN/m2地下室顶板(室外部分） 10.0kN/m2地面车道(双向板） 20.0kN/m2停车库(双向板） 2.5kN/m2地下室顶板(室内部分为住宅）、上人屋面2.0kN/m2不上人屋面 0.5kN/m25.4.4安全等级建筑物安全等级：二级。5.4.5结构选型本项目主体工程采用框剪式结构体系。5.4.6砌体各部位用料根据周围单位地质勘察情况，建筑物基础暂采用伐板柱基础，条形基础选用类土作持力层。框架填充墙：结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。水泥：采用普通硅酸盐水泥。钢材：6-12采用圆钢，14及14以上采用级螺纹钢。建筑中的梁、板、柱结构保护层的厚度均满足一类建筑的防火要求。5.5公用辅助工程5.5.1给排水工程设计依据建筑给水排水设计规范(GB50015-2003）2009年版；室外给水设计规范(GB50013-2006）；室外排水设计规范(GB50014-2006）；建筑设计防火规范(GB50016-2006）；汽车库、修车库、停车库设计防火规范(GB50067-97）。设计范围设计范围包括室内外给水、排水、雨水、消火栓、空调室外机凝结水等系统。室内外给水设计水源及给水系统本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。某片区从北侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。生活用水量生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为121910m。生活污水排水设计排水量本工程生活污水为住宅污水及公共卫生间污水，设其排水量为生活用水量的90%，约为300m3/d。排水系统本工程室内生活污废水排水体制为合流排放。各卫生间生活污水经各排水立管排至室外检查井，流经化粪池处理后，再排至市政排水管网。雨水及空调室外机凝结水排水设计屋面雨水由建筑专业设计各雨水管排至四周盖板明沟，收集雨水排至市政雨水管网。场地雨水由设在道路上的雨水口收集，经排水管网直接排入市政排水管。空调室外机凝结水应设计专用管道经排水管网直接排入市政排水管.5.5.2电气工程编制依据民用建筑照明设计标准 (GB50034-2004)；民用建筑电气设计规范 (JGJ16-2008)；供配电系统设计规范 （GB50052-2009）；低压配电设计规范 （GB50054-95）；建筑物防雷设计规范 （GB50057-2010）；建筑设计防火规范 （GB50016-2006）。供配电设计本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采用公变（室外箱式变电站）供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，内设若干台高压开关柜、若干干式变压器和若干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电。市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。配电线路敷设10KV高压线路经市政管沟和小区电力排管引入小区箱式变压器高压端，低压配电线路由箱式变压器低压端经小区电力排管或电缆沟引至建筑物。负荷分配合理安排负荷确保三相平衡。照明设计照明设计以建筑照明设计标准GB50034-2004为依据，商铺部分以高效荧光灯为主，为提高功率因数，荧光灯均配以电子镇流器，景观照明应采用LED景观灯，公共区域照明采用节能灯，地下车库应设计应急照明。5.5.3建筑物接地与防雷本工程设有变配电房的单体低压保护接地型式采用TN-S系统，其它单体低压保护接地型式采用TN-C-S系统，综合接地电阻值小于1欧姆。本工程各单体建筑均按三类防雷设计，设置防直击雷，雷电波侵入措施。安防系统、通信系统电源线和信号采取防雷击电磁脉冲措施。5.5.4弱电工程小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、宽带网络系统。1 电话及宽带网络系统本工程采用光缆到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在结构化布线系统的基础上，建立小区局域网，实现小区内数据通信及通过小区服务器与公用数据网连接。有线电视系统由市政有线电视网络引入信号至各有线电视前端间，采用分配分支方式至各电视终端，住宅每户按两个终端设计，每个住宅组团内设一个电视前端间。安全防范系统周界防范报警系统现代化的小区一般都不设封闭式围墙，而是开放的防护栅栏，人们很容易跨越。周界防越报警系统就是为小区周边构筑起一道无形的电子防护网，一旦有外界人员非法穿越时，系统即时报警、监控、启动现场声光警示设备并通过计算机监控集成，能以电子地图、数据库记录等手段对警情作出及时反应，同时联动其他安全防范系统，达到万无一失的目的。闭路电视监控系统本系统是指在加强对犯罪嫌疑行为及犯罪行为进行图像取证的能力，同时预防不安全因素的产生，主要表现为对小区各个重要场所的情况进行实时摄像，同时将图像传送到管理中心进行实时显示及录像，一旦发现异常情况，马上做出处理，有效的控制了小区内部及重要场所的安全情况。实践证明采用闭路电视监控系统的楼宇，不仅降低了物业管理成本，而且提高了治安、保安管理质量。楼宇可视对讲系统楼宇对讲系统，由于其可以对小区出入口进行更有效的控制，能防止闲杂人员进入住宅小区。采用该系统有效地降低了小区内不安全因素的发生，给居民带来安全保障，成为近年来我国应用最广，智能住宅小区必备的安全防范子系统。电子巡更管理系统巡更是指巡逻人员按照规定的巡逻路线，在规定的时间段内必须到达巡逻路线中的每一个地址点，并在一段时间内完成规定区域的巡查。巡更系统是运用一些辅助设备,帮助管理层制定巡检计划及了解巡逻人员的工作情况，从而提高监督管理工作质量的系统。巡更系统分为在线式巡更和离线式巡更系统。本系统采用离线式巡更：无需布线，巡更人员手持数据采集器到每个巡更点采集信息，回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。停车场管理系统停车管理，是针对建设安全文明小区管理的需要，以停车场智能化管理为目标，重点以购买月租、月卡的固定停车用户为服务对象，以达到停车用户进出方便、快捷、安全，物业公司管理科学高效、服务优质文明的目的，对提高物业管理公司的管理层次和综合服务水平方面将起重要的作用。5.6 消防5.6.1设计原则预防火灾发生，确保疏散路线安全，防止火灾蔓延，维持建筑物防火功能的长久性。5.6.2设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006；建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95）(2001年版)；国家现行单项工程的防火设计规范。5.6.3安全等级建筑物耐火等级为二级。5.6.4电气消防（1）消防用电负荷为二级负荷，市政提供两路不同回路的10kV电源作为双电源。（2）消防用电采用专用两路电源供电，并在最末端配电箱处互投。（3）应急照明地下车库、设备用房，公共走道、楼梯间、电梯前室等场所设置应急照明，采用交流220V电源供电应急时能迅速点亮光源，火灾时由消防控制室自动控制强制点壳全部应急照明灯。（4）疏散指示在公共走道、安全出口、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（灯具采用带蓄电池灯具，其连续供电时间不小于30分钟）。（5）火灾自动报警与消防联动控制系统防护等级：本工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统的防护等级按二级设置，采用集中报警系统。消防控制室设在首层，内设集中报警器，消防联动控制台、消防对讲电话主机等。火灾自动报警系统本工程为集中火灾报警系统，对地下车库、设备用房等的火灾信号和消防设备进行监视及控制。在地下车库设置感温探测器，其余部位设置成烟探测器。在主要出入口设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。在消火栓箱内设置消大栓按钮。火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消防栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、防火间的动作信号。（6）消防联动动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制，手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。大灾发生时可自动/手动切断非消防电源。（7）火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。（8）消防专用电话系统在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置专用电话塞孔外，在消防水泵房、变配电室、主要通风和空调机房、消防电梯机房、管理值班室等场所还设有专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。（9）消防控制室供电电源及接地消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，开在最末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备USP作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统采用综合接地系统，要求接地电阻不大于1欧姆。5.6.5消防车道本工程设有大于4米宽的环形消防车道，车道纵坡小于3%，道路载荷大于35T，各栋住宅均有足够的消防扑救面和15米宽的操作空间。5.6.6防火间距建筑之间间距大于6m。5.6.7防火分区每层分为一个防火分区，每个防火分区面积少于1500m2。住宅用耐火极限为1.5小时的钢筋混凝土楼板和耐火极限为3小时的防火墙隔开。每个防火分区都有两个以上的安全出口。结合以后实际管理和操作的需要，在小区的主要入口设有消防控制室，值班人员管理，并有直通室外的安全出口。5.6.8消防给水系统消防用水量建筑物室内外消防用水量按二类高层商住楼和类地下停车库设计，室外消火栓用水量为25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统按火灾中危险级设计，用水量为30 L/s，火灾延续时间1h。消防水源消防水源自市政供水管网接入，每个片区设两个引入管，并沿建筑物四周布置成环状。室外市政给水管可以满足室外消防用水量和水压要求。为满足室内消防用水量和水压的要求，在地下室设消防水池和消防水泵房，消防水池有效容积为396m，可满足火灾延续时间内消防用水量的要求。同时，为满足火灾初期消防用，人量和水压的要求，在屋顶设18m消防水箱，水箱设置高度可以满足最不利点室内消火栓所需静水压力不小于0.07MP日的要求。室外消火栓系统室外消火栓给水系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外消火栓，室外消火栓沿建筑物均衡布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2 m。室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在地下室设消防水池和消火栓给水泵，水泵从消防水池内自灌取水，各层均设置室内消火栓，其布置保证室内任何部位均有两股水柱同时到达，其中地下室至地上五层为减压稳压消火栓，在消火栓箱内配消防水泵启动按钮。消防水泵启停即可以在水泵房内控制也可在消防控制室内控制。室内消火栓给水管网与屋顶18m消防水箱出水管连接，并在室外各设两各消防水泵接合器。自动喷水灭火系统地下室、商住楼商业部分及以上公共部分设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用水泵增压供水。在地下室设消防水池和喷淋给水泵，水泵从消防水池内自灌取水。喷淋泵接收报警阀压力开关及消防控制室其它信号自动开启。系统设置湿式报警阀组，各防火分区安装信号蝶阀和水流指示器，并在系统设置末端试水装置。地下车库采用直立式喷头，动作温度均为68。自动喷水灭火系统管网与屋顶18m消防水箱出水管在报警阀前连接，并在室外设两套消防水泵接合器。同时满足喷淋泵启动前供水压力要求，在屋顶设气压增压设备。管材室内消火栓给水管、自动喷水灭火系统给水管均采用热镀锌钢管，丝扣或卡扣连接。灭火器配置建筑物各层均配备一定数量的移动式灭火器。第六章 拆迁安置方案6.1拆迁安置政策依据国家、地方有关拆迁、安置的法律、法规如下：（1）国有土地上房屋征收与补偿条列（国务院令第590号）；（2）城市房屋改造管理条例（国务院305号令）制订改造方案；（3）某省实施城市房屋改造管理条例办法（省政府157号令）；（4）某市人民政府办公室关于印发某市城市和国有工矿棚户区改造实施办法的通知岳政办发201016号；（5）某市城市房屋改造管理实施细则（某市人民政府第7号令）。6.2安置补偿原则和标准6.2.1安置补偿原则本项目拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法：（1）棚户区改造坚持政府主导、市场运作的原则。区政府统一领导，组织搬迁安置，开发企业投资建设，全面推进棚户区改造。（2）坚持科学规划，配套建设的原则。遵循城市总体规划，统一组织规划设计，科学合理，实行连片改造，各项基础设施配套建设功能完善。（3）坚持改造与改善相结合，注重改善的原则。旧城区整治既要立足长远，又要面对现实，突出重点、先易后难、综合治理、稳步推进，进一步改变城市面貌和居住环境，提高居住水平。（4）坚持依法搬迁、保持社会稳定的原则。在棚户区搬迁补偿、土地征用、规划建设和回迁安置过程中，严格执行城市房屋搬迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。严格按国家、省、市有关文件对拆迁的480户职工及家属进行补偿和安置。6.2.2安置补偿标准城市棚