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北部片区土地收储项目可行性研究报告 北 部 片 区 土 地 收 储项 目 可行性研究报告 北部片区土地收储项目可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论 7 1 1 项目名称及实施单位 7 1 2 项目建设方案 7 1 3 编制依据及范围 10 1 4 主要技术经济指标 11 1 5 结论与建议 12 第二章第二章 项目背景和必要性项目背景和必要性 16 2 1 项目建设背景 16 2 2 项目发展概况 22 2 3 项目建设必要性 23 第三章第三章 项目前景分析项目前景分析 27 3 1 项目的合法性分析 27 3 2 土地市场发展情况 28 3 3 房地产市场发展情况 33 3 4 拟收储土地的市场前景 35 3 5 市场前景总体评价 37 第四章第四章 工程建设条件工程建设条件 39 4 1 建设条件 39 4 2 建筑材料及运输条件 42 第五章第五章 建设目标与建设规模建设目标与建设规模 44 5 1 建设目标 44 5 2 建设规模 44 第六章第六章 土地平整工程土地平整工程 47 6 1 设计原则与设计依据 47 6 2 土地平整概况 47 6 3 工程量估算 48 6 4 平整方案设计 49 第七章第七章 道路工程道路工程 54 7 1 设计依据 54 7 2 工程概况 54 7 3 工程方案 57 北部片区土地收储项目可行性研究报告 3 第八章第八章 安置区工程安置区工程 64 8 1 安置区工程概况 64 8 2 规划设计 65 8 3 建筑设计 67 8 4 结构设计 67 8 5 给水工程设计 69 8 6 排水工程方案 70 8 7 消防系统 71 8 8 电力工程 72 第九章第九章 环境影响评价与劳动安全环境影响评价与劳动安全 74 9 1 环境影响评价依据 74 9 2 环境评价的内容 75 9 3 劳动安全 78 第十章第十章 项目实施管理及进度安排项目实施管理及进度安排 82 10 1 项目实施管理 82 10 2 项目实施进度 83 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 85 11 1 项目投资估算 85 11 2 资金筹措 102 11 3 资金使用计划 103 第十二章第十二章 经济与社会效益评价经济与社会效益评价 104 12 1 经济效益评价 104 12 2 社会效益分析 109 第十三章第十三章 不确定性与风险分析不确定性与风险分析 110 13 1 不确定性分析 110 13 2 风险因素分析 111 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 114 14 1 综合评价结论 114 14 2 问题及建议 115 北部片区土地收储项目可行性研究报告 4 第一章第一章 项目总论项目总论 1 11 1 项目名称项目名称及实施单位及实施单位 1 1 11 1 1 项目名称 项目名称 某区北部片区土地收储项目 1 1 21 1 2 项目单位 项目单位 xx 市土地储备中心 法人代表 法人代表 1 1 31 1 3 项目单位简介项目单位简介 xx 市土地储备中心于 2002 年 3 月成立 开办资金 300 万元 核定人员编制 14 名 其中具有中级技术职称人员 6 名 专业技术人 员 8 名 1 21 2 项目建设方案项目建设方案 1 2 11 2 1 建设目标建设目标 本项目根据 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 和 某区 控制性详细规划 要求 因 xx 区城市规划及杭南长客运专线高铁 xx 站的建设加快带动 xx 区北区发展的需要 需在规划中的 xx 区北 区内收储地块一宗 面积 10576 7 亩 将收储地块加以整理开发达 到规划用地标准后对可出让的商住用地 4485 8 亩 实行挂牌出让 同时在收储土地范围内建设余信贵快速路 龙虎山路至鹰东连接线 段 龙虎山路 余信贵快速路至鹰东连接线段 鹰东连接线 余 信贵快速路至龙虎山路段 信江北路 北四路 北十路等 10 条道 路 完善该区域基础设施功能 并建设农民安置区对该区域内涉及 拆迁的村民进行集中返迁安置 项目建设目标一方面是为了实施 xx 北部片区土地收储项目可行性研究报告 5 市城市建设总体规划及某区控制性详细规划 促进城市建设发展 更好地满足城市扩张需求 加强某区社会经济发展的整体性 繁荣 区域经济 通过本项目的自身区位优势 提升某区的城市品位与城 市新区形象 使项目承担起该区域在城市规划中的职能要求 另一 方面通过招商引资盘活土地资源 提高 xx 市土地利用的集约化水平 充分挖掘地块潜在价值并带动周边土地升值 促进某区城市建设和 经济建设的发展 1 2 21 2 2 建设地点建设地点 本项目收储地块位于某区北片内 项目规划范围内的土地权属 为周塘村周家组 周塘村中原组 周塘村艾家组 周塘村周塘组 鸟山彭家组 信江村下边组 信江村太上组 信江村石鼓组 后元 岗场 后元坂组等土地 原土地性质为耕地 菜地 水塘及宅基地 规划用地为主要为商住用地 交通运输用地 公共管理与公共服务 用地 公共设施及绿化用地等 1 2 31 2 3 建设规模建设规模 本项目拟收储土地面积为 10576 7 亩 1 2 41 2 4 建设内容建设内容 根据 xx 市城市总体规划 某区控制性详细规划及城市建设需要 本项目拟在 xx 区北片规划范围内收储土地 10576 7 亩 并进行土地 平整前期工作和余信贵快速路 龙虎山路至鹰东连接线段 龙虎山 路 余信贵快速路至鹰东连接线段 鹰东连接线 余信贵快速路至 北部片区土地收储项目可行性研究报告 6 龙虎山路段 信江北路 北四路 北十路等 10 条道路及农民返迁 安置区建设 主要建设内容包括 10576 7 亩土地征用 其中 水田 3285 亩 商品菜地 1120 亩 一般菜地 730 亩 旱地 1540 亩 园地 527 亩 林地 1240 亩 精养鱼塘 259 亩 非精养水面 500 亩 宅基地 494 亩 未利用地 881 7 亩 10576 7 亩土地的场地平整 使其达到规划用地标准 建设余信贵快速路 龙虎山路至鹰东连接线段 龙虎山路 余信贵快速路至鹰东连接线段 鹰东连接线 余信贵快速路至龙 虎山路段 信江北路 北四路 北十路等 10 条道路 道路总长度 28595 2 米 沥青砼路面 建设农民返迁安置区 占地面积约 330 亩 总建筑面积 330000 平方米 1 2 51 2 5 项目建设工期项目建设工期 21 个月 即 2012 年 9 月 2014 年 5 月 1 2 61 2 6 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 本项目总投资为 230304 48 万元 其中 工程费用 203670 20 万元 含征地 安置补偿费及土地报批税 费 110964 83 万元 土地平整费 16922 72 万元 道路工程费用 32465 47 万元 返迁安置区费用 43317 19 万元 工程其他费用 12016 54 万元 北部片区土地收储项目可行性研究报告 7 预备费 4313 73 万元 建设期利息 10304 00 万元 资金筹措方案为 申请银行贷款 150000 万元 约占总投资的 65 13 项目单位自筹 80304 48 万元 约占总投资的 34 87 1 31 3 编制依据及范围编制依据及范围 1 3 11 3 1 编制依据编制依据 全国人民代表大会常务委员会 中华人民共和国土地管理法 2004 年 土地储备管理办法 国土资发 2007 277 号 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发 2001 15 号 全国人民代表大会常务委员会 中华人民共和国城市房地产 管理法 2007 年 国务院出台 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3 号 xx 省政府 xx 省国有土地储备机构土地收储财务管理办法 2004 年 xx 市土地储备实施办法 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 xx 市土地利用总体规划 2006 2020 年 某区控制性详细规划 北部片区土地收储项目可行性研究报告 8 xx 市城市住房建设规划 2008 2012 年 xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 国家发展改革委和建设部联合颁发的 建设项目经济评价与 参数 第三版 1 3 21 3 2 编制范围编制范围 本项目编制范围主要有 项目建设的必要性 土地市场分析 土地收储备规模 工程方案 投资估算 出让计划及效益分析 风险分析 1 41 4 主要技术经济指标主要技术经济指标 本项目主要经济技术指标详见下表 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号指标名称单位数量备注 1 拟收储土地面积亩 10576 7 1 1 其中 可出让土地面积亩 4485 8 2 项目投资总额万元 230304 48 2 1 其中 工程费用万元 203670 20 含征地及土地报批税费 2 2 工程其他费用万元 12016 54 2 3 预备费万元 4313 73 2 4 建设期利息万元 10304 00 北部片区土地收储项目可行性研究报告 9 3 资金来源 3 1 其中 银行贷款万元 15000065 13 3 2 自筹资金万元 80304 4834 87 4 收入税金利润 4 1 其中 出让收入万元 573350 00 运营期内总计 4 2 出让税金及附加万元 年 4545 85 运营期内平均 4 3 利润总额万元 年 41584 44 运营期内平均 4 4 所得税万元 年 10396 11 运营期内平均 4 5 税后利润万元 年 31188 33 运营期内平均 5 财务评价指标所得税后 5 1 其中 投资利润率 126 4 5 2 投资净利润率 94 8 5 3 内部收益率 30 40 5 4 净现值 Ic 8 万元 115767 72 5 5 利息备付率 31 31 还款期内平均 5 6 偿债备付率 1 74 还款期内平均 1 51 5 结论结论与建议与建议 1 5 11 5 1 结论结论 1 符合 xx 市城市总体规划 及 某区北区控制性详细规划 要求 按照 xx 市城市总体规划 和 某区北区控制性详细规划 中 城市建设今后发展方向 xx 区将是 xx 市新的行政 经济和商贸中 心 总规明确要求 为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实 施 实现城市可持续发展目标 城市开发建设应坚持 全面统一规 北部片区土地收储项目可行性研究报告 10 划 分期开发 分批建设 开发一片 配套一片 建成一片 收益 一片 的原则 该项目区域属于 xx 区范围内 收储地块均规划为城 市建设用地 符合 xx 市城市总体规划 及 某区北区控制性详细 规划 的要求 因此 有利于促进该地区城市发展和社会经济发展 的目标 2 符合 xx 市土地利用的基本方针 为坚定不移地贯彻执行 十分珍惜合理利用土地和切实保护耕 地 的基本国策 切实解决土地利用存在的主要问题 实现土地资 源的可持续利用 为 xx 市国民经济和社会发展服务 本项目建设以 为 xx 区北区建设完善的配套功能保障为基础 规划范围内土地利用 的基本方针是 节地挖潜 加大土地开发力度 转变土地利用方式 实现耕地总量动态平衡 优先保证重点建设项目用地 尤其是基础 设施等重点建设项目 进一步强化土地利用的区域化 专业化和规 模化 不断提高土地利用的有序性和综合效益 项目建设符合 xx 市 土地利用的基本方针 在规划范围内可实现土地合理利用 优化和 整合土地资源 节约土地使用 尽最大可能实现土地的利用效率和 资源价值 3 有利于促进城市发展 当前 经营城市的理念已逐步为人们所接受 并在实践中积极 推行 土地资源的特殊性 决定了它可以成为城市发展的经济来源 土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具 北部片区土地收储项目可行性研究报告 11 储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源 有 利于解决土地的供需矛盾 亦是新的经济增长点 本项目的建设提 高 xx 市政府对土地市场的宏观调控能力 实现 xx 区土地资源的优 化配置 为城市建设提供建设用地和建设资金保障 4 经济和社会效益较好 本项目顺利实施后 收储及整理土地总面积为 10576 7 亩 其 中可出让土地面积 4485 8 亩 项目在经营期内出让总收入 573350 00 万元 利润总额 291091 09 万元 出让税金及附加总额 31820 93 万元 经济效益非常可观 项目建设期间能提供大量就业岗位 有利于促进社会的和谐稳 定发展 社会效益较好 同时 本项目的实施将拉大 xx 市城市框架 大大提升城市的品 味 改善当地居民的生活环境 使当地居民直接受益 生态环境效 益良好 综上所述 本研究的结论为 项目建设符合规划要求 市场前 景好 建设条件具备 具有良好的经济效益 社会效益和生态效益 1 5 21 5 2 存在的问题及建议存在的问题及建议 1 项目存在问题 本项目存在的问题主要集中在市场风险问题上 市场风险是指 由市场供求关系 市场资源条件 市场购买力水平 市场消费偏好 北部片区土地收储项目可行性研究报告 12 竞争对手状况发生变化 以及金融市场 劳动力市场 原料市场 中介服务市场 同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险 本项目的市场风险主要体现在 开发周期过长 成本控制不严 市场环境瞬息万变 项目决策滞后 2 对策与建议 针对如何严格控制开发周期和开发成本 顺应市场环境变化 提出如下两点建议 首先要用科学方法来编制工程进度计划 经充分考虑到当地 正常的雨季和其它恶劣的天气情况 使工期尽量不受正常的天气环 境影响 其次 要在管理上下工夫 要严格按照工程进度计划进行 施工 在保证施工质量的前提下 严格控制成本 规范资金使用制 度 使项目利润最大化 上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用 因此 要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出的 决策 各部门密切留意和跟踪土地交易市场动态 做好各个阶段的 市场预测 及时调整策略 避免对项目决策的滞后 从而降低投资 风险 减少不必的损失 项目建设全过程中 须通过一切有效手段加强地块的包装 宣传和市场化运作 必须采取措施尽快培植和聚集人气 促进土地 快速升值 增加土地购买者的投资信心 提高预期土地出让价格 北部片区土地收储项目可行性研究报告 13 北部片区土地收储项目可行性研究报告 14 第二章第二章 项目背景和项目背景和必要性必要性 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 2 1 12 1 1 项目地概况及城市规划建设方向项目地概况及城市规划建设方向 1 经济发展概况 xx 市位于 xx 省的东北部 信江中下游 地处东经 116 41 至 117 30 北纬 27 35 至 28 40 之间 东部 北部分别与上 饶市的弋阳 铅山 万年 余干接壤 南面 西面分别与抚州市的 金溪 资溪和东乡毗邻 东南一隅与福建省光泽县相连 史称 东连 江浙 南控瓯闽 扼鄱水之咽喉 阻信州之门户 下辖贵溪市 余 江县 月湖区 龙虎山风景区 国土面积 3556 7 平方公里 人口 120 万 近几年来 xx 以全面融入鄱阳湖生态经济区建设为主线 全力 推进 四大一新 发展战略 国民经济和各项社会事业得到快速发 展 2011 年 全市生产总值达 426 7 亿元 增长 12 3 财政总收 入 71 1 亿元 增长 28 9 其中 地方财政收入 38 8 亿元 增长 31 6 贵溪市财政收入突破 30 亿元 余江县 xx 高新区财政收入 突破 10 亿元 县级财政收入占全市财政收入的 85 6 8 个乡镇财 政收入过亿元 全社会固定资产投资 336 亿元 增长 30 社会消 费品零售总额 103 3 亿元 增长 17 5 城镇居民人均可支配收入 17518 元 增长 12 2 农民人均纯收入 7623 元 增长 22 全市 规模以上工业实现增加值 239 5 亿元 增长 15 主营业务收入 北部片区土地收储项目可行性研究报告 15 1983 1 亿元 总量位居全省第三 增长 47 1 其中 铜产业主营 业务收入 1818 亿元 增长 48 7 全市工业园区实现主营业务收入 686 7 亿元 增长 40 2 xx 高新区被评为 全省先进工业园区 和 省级生态工业园区 以旅游物流为重点的第三产业快速发展 全市接待国内外游客 880 3 万人次 增长 31 1 实现旅游总收入 60 亿元 增长 33 5 其中 龙虎山景区接待游客突破 60 万人 增 长 45 8 旅游直接收入 1 1 亿元 增长 60 8 物流产业实现营业 收入 71 亿元 增长 29 上缴税收 3 1 亿元 增长 28 4 2 中心城区城市发展方向 随着 xx 经济的快速发展 城市规模也在不断扩展 目前 xx 市中心城区面积为 28 7 平方公里 占城市规划区面积的 18 7 根 据 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 xx 市中心城区总体发展 方向为 东联 西进 南控 北优 具体如下 东联 中心城区向东跨越童家河 重点完善生产性服务业功 能 与贵溪城区相衔接 西进 中心城区向西发展完善产业功能区建设 依托产业发 展强区 南控 控制中心城区建设范围向南蔓延 减轻中心城区因城 市建设对龙虎山风景名胜区造成的生态压力 北优 北部的 xx 区是未来大 xx 城市四区合一的城市中心 规划建设优先提升该区域的建设质量 打造 xx 城市新形象 构建 北部片区土地收储项目可行性研究报告 16 生态开放组团式 的城市结构 形成 一江两岸 的城市格局 中心城区公共设施用地总体布局呈 一心 六点 两圈层 之 势 一心 城市综合服务中心 位于 xx 区组团 六点 六个组团级特色服务中心分两个圈层布置在市级中心 周边 第一圈层 分别为生产者服务中心 鹰东组团 行政办公中 心 梅园组团 商贸中心 老城组团 和文娱休闲中心 老城组团 鹰西组团 四个组团级公共服务中心 第二圈层 分别为体育中心 产业园区组团 南站组团 和科 教中心 科教组团 中心城区居住用地规划布局主要以环境景观条件良好 处在上 风向 远离污染的地区为主 规划居住用地集中布置在信江两岸地 形条件较好的地区 如信江南岸的老城组团 东南岸的梅园组团和 鹰东组团以及北岸的信江组团 根据总规中城市功能布局 xx 区中 心组团定位为 利用信江沿岸优越的自然生态条件 营造特色城市 空间 打造精品城市形象 该组团主要布置大型商贸娱乐 体育文 化 会展商务 高档办公与居住等新城市中心功能 3 xx 区功能定位及结构布局 根据 某区控制性详细规划 2008 年 2020 年 xx 区规划范 围 东 南 西三面以信江为界 北至规划中的余 鹰 贵城际快速 北部片区土地收储项目可行性研究报告 17 通道 即雄鹰大道 规划总用地面积约 11 28 平方公里 规划建设 用地面积约 10 15 平方公里 xx 区规划定位为 人与自然和谐共生的 多层面应用生态理念 和技术的生态城 xx 新的城市中心所在 集商务办公 商业服务 文化娱乐 休闲度假 生态居住等功能于一 体的现代化滨江新城 xx 区的整体景观风貌 定位为 以滨江景观 为特色的现代化生态 园林城区 规划以 xx 老桥为起点向中央 生态公园延展形成中 央人文景观轴 以优 美的滨江绿色岸线为 依托形成滨江生态景 观轴 社区级公共服务设施用地主要布局于夏东和夏西两大居住功 能区内 xx 区城市级公共服务设施用地主要分布在 xx 区中央的公 共服务功能区及周边区域 居住人口规模 依据总体规划纲要 规划期末 xx 区人口规模约 为 15 万人 根据规划居住用地核算 该区居住人口容量控制在 14 北部片区土地收储项目可行性研究报告 18 17 3 万人 根据上述规划 xx 区将成为 xx 市域新的政治 经济 文化 商贸和信息中心 而 xx 区北片区位于龙虎山路以南 余信贵快速路 以北 龙虎山路以东 鹰东连接线以西 该片区内建有杭南长客运 专线高铁 xx 站 独特的区位优势及交通优势使得北片区成为 xx 区 发展的核心区域 2 1 22 1 2 土地利用政策导向土地利用政策导向 土地是人类生存的依据 更是城市建设与发展的基础 土地储 备是指人民政府按照有关规定 将需要盘活的土地收回 收购 征 收后予以储存 以供应和调控城市建设用地需要 达到土地资源最 优配置的一种活动 在规划区范围内建立土地收购储备制度 是进 一步建立和完善土地市场的需要 有利于防止国有土地资产流失 有利于优化当地存量土地资源的配置 全面强化政府对土地利用和 供应的有效调控 也是地方政府和国土部门顺应 经营城市 经营 土地 的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果 而加强 土地收储力度 盘活存量资产 集约节约利用土地 实现国有土地 资源价值最大化 已成为经营城市土地的重要一环 目前 我国土地面积人多地少的特殊国情决定了我国建设用地 的长期紧缺性 尤其是近年来随着城市人口的增长 城市框架的进 一步拉大 很多城市可供用于土地开发的新增城市建设和经营性用 地已变得捉襟见肘 严重影响了城市空间结构的优化和城市功能的 北部片区土地收储项目可行性研究报告 19 全面提升 不利于我国经济高速 健康的发展 因此 必须改革土 地利用方式 推行土地整理 充分挖掘土地资源潜在价值 从而保 证经济建设持续 快速发展 土地储备管理办法 国土资发 2007 277 号 各地应根据调 控土地市场的需要 合理确定储备土地规模 储备土地必须符合规 划 计划 优先储备闲置 空闲和低效利用的国有存量建设用地 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发 2001 15 号 中指出 严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提 只有在严格控制土地供应总量的前提下 才能有效发挥市场配置土 地资源的基础性作用 充分实现土地资产价值 提高土地资源利用 效率 坚持土地集中统一管理 确保城市政府对建设用地的集中统 一供应 2008 年 1 月 国务院出台 国务院关于促进节约集约用地的通 知 国发 2008 3 号 完善建设用地储备制度 储备建设用地 必须符合规划 计划 并将现有未利用的建设用地优先纳入储备 要在坚持尊重农民意愿 保障农民权益的原则下 依法盘活利用农 村集体建设用地 2010 年 xx 市出台了 xx 市城市规划区土地储备试行办法 以 加强对土地市场的宏观调控 盘活土地存量 优化土地资源配置和合 理利用土地 促进土地资产的保值增值 对因城市建设需要的土地加 以收储 保障城市建设的顺利进行 北部片区土地收储项目可行性研究报告 20 随着 xx 市经济和社会的快速发展 城市建设框架也在不断扩展 为进一步完善城市功能 整合城市和土地资源 加快推进城市化建 设 xx 市土地储备中心根据 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 和 某区北区控制性详细规划 确定的城市建设发展方向积极提出 本项目 并本地区社会 经济发展需要和土地利用现状分析结果 明确拟收储土地利用的方向 提高土地利用的有序性和综合效益 保障城市建设用地需求 推进 xx 市宜居宜业城市建设 因此 本项 目收储土地是为未来 xx 市的经济发展做好充分的准备 2 22 2 项目发展概况项目发展概况 2 2 12 2 1 已进行的调查研究项目已进行的调查研究项目 项目单位及相关部门进行了土地收储及整理调查工作 针对可 收储整理的资源数量 质量 利用方式 权属状况及其空间分布等 数据进行理科学的调查 调查的主要内容包括 土地利用现状调查 土地条件调查 地籍调查和土地动态监测等 2 2 22 2 2 项目区地质勘测工作情况项目区地质勘测工作情况 拟整理开发项目场地地层结构简单 第四系覆盖层相对较薄 基岩为泥质粉砂岩 基岩侵蚀面无起伏 基岩裂隙较发育 属极软 岩 破碎程度大 强度较低 未发现断裂构造 地球磁场比较稳定 不易诱发地质灾害 总体上属于工程地质简单类 根据场地工程地质条件及拟建建筑物特征 基础施工完成后应 汇同各个部门进行验收 确认合格后方可进行下一个工序 基础施 北部片区土地收储项目可行性研究报告 21 工过程中如发现异常 应及时汇同勘察 设计等部门进行处理 2 2 32 2 3 拟收储地块基本情况拟收储地块基本情况 根据 某区控制性详细规划 2008 年 2020 年 和 xx 市土 地利用总体规划 2006 年 2020 年 本项目拟收储 xx 区北区土地 总面积 10576 7 亩 原土地性质为耕地 菜地 水塘 宅基地等 土地具体明细如下 拟收储土地基本情况表拟收储土地基本情况表 序号序号原土地性质原土地性质收储面积 亩 收储面积 亩 1 水田 3285 2 商品菜地 1120 3 一般菜地 730 4 旱地 1540 5 园地 527 6 林地 1240 7 精养鱼塘 259 8 非精养水面 500 9 宅基地 494 10 未利用地 881 7 合计合计 10576 710576 7 根据 xx 市城市总体规划 某区控制性详细规划 对拟收储 地块的功能定位和 xx 市城市规划区土地储备试行办法 拟储备 用地在进行土地整理后 土地性质将成为商住用地 道路用地 公 共设施及绿化用地等 2 32 3 项目建设必要性项目建设必要性 1 是构筑城市发展框架 确保城市总体规划实施的需要 北部片区土地收储项目可行性研究报告 22 按照 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 和 某区控制性详 细规划 2008 年 2020 年 城市 一体两翼 一江两岸 四区合 一 的大框架城市格局已经形成 按照中心城区 东联 西进 南 控 北优 的总体发展方向 北部的 xx 区将成为未来大 xx 城市新 的政治 经济 文化 商贸和信息中心 xx 区主要布置大型商贸娱 乐 体育文化 会展商务 高档办公与居住等新城市中心功能 根 据 xx 区城市规划 该区域以建设商品住宅区为主 规划建成设施完 善 环境优雅 技术先进的生态型住宅区 在城市建设中 通过土 地资本化运营跨越城市建设的资金门槛 启动 xx 区组团的建设 利 用信江沿岸优越的自然生态条件 营造特色城市空间 打造精品城 市形象 本项目建设符合 xx 市提出的实现北优城市发展框架的战略目标 有利于促进地区经济的总体发展要求 对加快实现总体规划奠定良 好的基础 2 是完善 xx 区城市功能 提高城市品位 促进经济发展的需 要 xx 市是鄱阳湖生态经济区的重要城市之一 也是海西经济区的 有机组成部分 是 xx 省横向经济发展主轴线上的重要节点 当地政 府提出创建 宜居城市 和 国家园林城市 的战略目标 加快 xx 区建设步伐 通过合理规划 努力把 xx 打造成为布局合理 特色鲜 明 环境优美的鄱阳湖生态经济区魅力城市 本项目拟收储土地通 北部片区土地收储项目可行性研究报告 23 过土地平整及建设 10 条道路等 完善该区域基础设施功能 将 xx 区北区规划建设成为 xx 北入口的特色景观点和休闲居住小区 改善 人居和投资环境 提高城市品味优化城市工作和生活环境 加快建 设步伐 促使当地经济的可持续发展 给 xx 市带来良好的经济与社 会效益 因此 根据城市总体规划和 xx 市城市住房建设规划 将近期需 要用于城市建设的土地进行收购储备 是确保项目顺利实施 促进 当地经济发展的客观需要 3 项目的建设是改善当地人居环境 加快城市化进程的需要 本项目拟收储土地权属为周塘村周家组 周塘村中原组 周塘 村艾家组 周塘村周塘组 鸟山彭家组 信江村下边组 信江村太 上组 信江村石鼓组 后元岗场 后元坂组等 收储土地面积较广 涉及农村民房拆迁量较大 因此本项目拟通过实施异地安置 在 xx 区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房 既提升了农民生活幸福指数 又以完备的保障措施引导了近郊农村 居民向城市居民过渡 项目对促进城市化进程 打造新型农村 培 育新市民具有重要的意义 因此 本项目设置农民安置区不仅可以 达到 改旧换新 共同创新 的良好效果 而且对于提升城市品位 和片区的景观环境 改善人居条件 促进经济发展 都具有重大意 义 4 是充分发挥政府在土地市场中对资源配置宏观调控和优化土 北部片区土地收储项目可行性研究报告 24 地市场投资环境的需要 通过土地收购储备 政府可以更好地运用经济的 行政的 法 律的手段 对经营性土地的供应数量 结构 布局 价格 时间等 进行有效控制 使土地管理走上科学化和规范化的轨道 有利于土 地市场中对资源配置的宏观调控作用 国有土地使用权由毛地出让 改变为净地出让 政府在收储土地 完成了房屋拆迁和土地平整 工作后再将土地使用权出让给土地使用权人 有利于形成公正 公 平 公开的土地一级市场秩序 有利于消除和制止土地使用权出让 中的权利滥用和寻租腐败 土地储备的实施为改变土地供应方式提 供了制度条件 在推进供地方式从协议出让向招标 拍卖 挂牌公 开出让方式转变的进程中 起到了有力的推动和保障作用 通过土 地收购储备 不仅促进土地使用权制度改革深化 规范土地交易行 为和土地的统一管理 防止国有资产流失 而且体现我国土地一级 市场的公开 公正 公平的竞争原则 创造良好的投资环境 有利 于政府优化土地市场投资环境 5 统一土地供应渠道 增强政府土地一级市场调控能力 政府对于土地一级市场调控能力的减弱 在很大程度上与土地 的供应 管理方式有关 传统的毛地批租和多头供地已经成为阻碍 政府有效调控土地一级市场的主要因素 而实现 一个渠道进水 一个池子蓄水 一个龙头放水 建立统一的土地储备供应模式 一 直是土地储备制度追求的目标 统一的供应模式 不仅使政府牢牢 北部片区土地收储项目可行性研究报告 25 把握住土地出让的主动权 而且能够有效地保证出让土地及时开发 提高土地资源的利用率 这也是在当前土地调控政策频频出台 土 地利用形势日益严峻的背景下 保障城市重点基础设施项目 产业 项目和社会事业项目的用地需要 北部片区土地收储项目可行性研究报告 26 第三章第三章 项目前景分析项目前景分析 3 13 1 项目的合法性分析项目的合法性分析 3 1 13 1 1 城市规划对项目建设的要求城市规划对项目建设的要求 本项目拟收储土地位于某区规划范围内 为配合某区城市建设 的顺利进行 收储土地根据 某区控制性详细规划 2008 2020 年 要求将成为商住用地 道路用地 公共设施及绿化用地 本项目涉 及地块均通过土地性质变更手续 收储整理开发用地性质及用途符 合 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 xx 市土地利用总体规 划 2006 2020 年 和 xx 市住房建设规划 2008 2012 年 本项目土地收储整理开发完全符合 xx 市城市建设规划的指导思想和 具体要求 也是对各项规划的落实和具体实施的表现 3 1 23 1 2 其它法律 法规对项目建设的要求其它法律 法规对项目建设的要求 中华人民共和国土地管理法 和 土地储备管理办法 大力 提倡和积极推行土地收储整理开发工作 并明确了具体目标和要求 xx 市城市规划区土地储备试行办法 对土地收储类型 范围进行 了初步划定 xx 市土地利用总体规划 2006 2020 年 及 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 对项目区的土地利用和土地规 划类别作了具体要求 因此 本土地收储整理开发项目的申报完全 符合上述法律法规的有关规定和要求 3 1 33 1 3 地方政策对地方政策对 xxxx 区建设的要求区建设的要求 xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中对于 xx 北部片区土地收储项目可行性研究报告 27 区城市建设也提出要求 要大力推进 xx 区基础设施建设 促进城市 要素向 xx 区集聚 尽快形成 一江两岸 城市发展格局 努力把 xx 区建设成为 显山 亲水 见城 滨江 的生态宜居新城区 并 逐步成为市级行政 文化 商务中心 本项目收储土地均为 xx 区城 市建设规划用地 符合十二五规划提出的建设生态宜居新城区的要 求 3 23 2 土地市场发展情况土地市场发展情况 3 2 13 2 1 土地资源得到重视土地资源得到重视 土地是城市政府拥有的最大资产 用市场手段配置土地资源和 运作土地资产 发挥土地最大效益 是 xx 市城市经营 更好地服务 于城市建设的主要手段 xx 市城市规划区土地储备试行办法 规 定凡是 xx 市所有新增建设用地 一律由国土资源部门进行收购和征 用纳入政府土地筹备后 再按照政府制定的年度土地出让计划实行 统一供地 规范了土地的出让行为 使土地不断升值 3 2 23 2 2 土地储备制度已经明确土地储备制度已经明确 随着国家土地 招 拍 挂 政策的全面实施和全国各城市土 地储备中心的成立 全国各城市的土地储备制度基本形成 xx 市土 地储备制度正如全国一样 已日益得到各级政府和社会的认同和支 持 经过几年的运作 政府对土地储备的作用 功能以及运作能力 得到提高 2007 年 12 月 3 日 国土资源部 财政部 中国人民银 行联合发布了 土地储备管理办法 国土资发 2007 277 号 以国 北部片区土地收储项目可行性研究报告 28 家部委的名义对土地储备机构 计划管理和资金管理等进行了明确 和规范 正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度 3 2 33 2 3 土地市场日益完善土地市场日益完善 xx 省土地交易管理规定 赣国土资发 2002 15 号 的出台 从根本上规范了土地交易行为 对经营性用地使用权实行公开招标 拍卖出让和挂牌出让 变过去的暗箱操作为现在的阳光操作 极大 地提高了政府供地工作的透明度 最大限度地提升了国有土地的价 值 xx 市政府对所有用地采取招 拍 挂出让方式 经营管理操作 进一步规范 并取得了良好的经济效益和社会效益 3 2 53 2 5 土地市场分析土地市场分析 为坚定不移地贯彻执行 十分珍惜合理利用土地和切实保护耕 地 的基本国策 切实解决土地利用存在的主要问题 实现土地资 源的可持续利用 为 xx 市国民经济和社会发展服务 xx 市土地利 用的基本方针是 节地挖潜 加大土地开发力度 转变土地利用方式 实现建 设用地需求总量动态平衡 合理调整土地利用结构 优化土地资源配置 保证重点建设 项目用地 使产业结构与用地结构日趋合理 进一步强化土地利用的区域化 专业化和规模化 不断提高 土地利用的有序性和综合效益 城市建设土地需求分析 北部片区土地收储项目可行性研究报告 29 根据 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 城市用地分类与 规划建设用地标准 GBJ137 90 xx 市住房建设规划 2008 2012 及人口专题的预测 2010 年中心城区常住人口为 26 5 万人 其中城镇人口 23 万人 中心城区城市建设用地规模为 28 7 平方 公里 人均城市建设用地 125m 预计到 2020 年中心城区人口将达 到 45 万人 其中城镇人口 42 万人 以人均城市建设用地 115m 计 算 中心城区城市建设用地规模将达到 48 5 平方公里 城市建设用 地增量为 19 8 平方公里 因此 加强土地收储 集约用地 才能保 证城市建设的发展空间 根据 xx 市城市规划区土地储备试行办法 xx 市政府对 xx 市 城市规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回 收购 集体土地 及城市建设所需用地依法征用后予以储存 并通过前期开发和出让 等方式 盘活存量土地资产 有效配置土地资源 强化政府对土地 市场的宏观调控 实现 一个渠道进水 一个池子蓄水 一个龙头 放水 的供地方式 由于规划收储的土地 还需要大量投入 无法直接供地 而政 府储备的土地中 直接可供出让的土地相对较少 远远不能满足当 地经济发展和城市建设的需要 土地需求与有效供给的矛盾突出 居住用地需求分析 根据 xx 市城市总体规划 2007 2020 年 预测 2010 年中 心城区常住人口为 26 5 万人 其中城镇人口 23 万人 到 2020 年 北部片区土地收储项目可行性研究报告 30 中心城区人口将达到 45 万人 其中城镇人口 42 万人 规划居住用 地以人均 27 95 计算 预计需新增居住用地 531 05 万 根据 某区控制性详细规划 中确定的居住人口规模 依据总 体规划纲要 规划期末 xx 区人口规模约为 15 万人 根据规划居住 用地核算 该区居住人口容量控制在 14 17 3 万人 规划居住用地 以人均 27 95 计算 居住用地面积将达到 391 3 483 5 万 缺 口较大 住房建设及土地供应计划 住房建设计划 受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响 土地相关政策的 规范出台 土地资源供应总量的控制 未来两三年内 xx 市土地出 让将会进一步减缓 根据建办规函 2007 740 号 建规函 2007 380 号 赣建规 2008 1 号文件精神与 xx 市住房建设 规划 2008 2012 年 结合 xx 主城区住房实际情况确定 住房建设总量目标 规划期内建设各类住房 3 09 万套 总建设 面积 300 29 万平方米 套型建筑面积 90 平方米以下中小户型普通 商品住房建设面积 210 203 万平方米 达到住房建设总量的 70 以 上 政策性住房 经济适用住房 廉租住房 建设面积 56 29 万平 方米 其中完成廉租住房面积 3 53 万平方米 规划期内 住房建设年度目标为 2008 年和 2009 年共建设商品住房 7656 套 建设面积 74 5 万 北部片区土地收储项目可行性研究报告 31 平方米 其中 中低价位 中小户型普通商品住房 5794 套 建设面 积 52 15 万平方米 政策性住房 2434 套 建设面积 17 085 万平方 米 2010 年和 2011 年共建设商品住房 9044 套 建设面积 88 万平 方米 政策性住房面积 23 14 万平方米 根据 xx 市住房建设规划 2008 2012 年 制定规划期内住 房建设总量目标 结合上述数据分析 确定 2012 年 xx 市主城区需 建设商品住房 8376 套 建设面积 81 5 万平方米 政策性住房面积 13 80 万平方米 xxxx 市主城区住房建设年度计划 市主城区住房建设年度计划 2008 20122008 2012 单位 万平方米 政策性住房政策性住房 年度年度普通商品住房普通商品住房 经济适用住房经济适用住房廉租房廉租房 合计合计备注备注 2008 年 42 58 50 6851 68 2009 年 329 40 7542 15 2010 年 46 810 50 7158 01 2011 年 41 211 30 6953 19 已完成数据 2012 年 81 5130 7695 26 预定数据 合计合计 24424452 752 73 593 59300 29300 29 住房土地供应计划 根据 xx 市住房建设规划 2008 2012 年 在规划期限内 凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动 应符合规划及规划的 年度实施计划 在强调土地资源节约 集约 高效利用的前提下 重点保证中低价位 中小套型普通商品房和政策性住房用地供应 北部片区土地收储项目可行性研究报告 32 坚持新增供应与存量挖潜相结合 积极促进闲置土地盘活 住房建设空间布局 体现住房建设与产业发展 与空间拓展相 协调的原则 按照主城区 东连 西接 南扩 北拓 总体布局结 构 结合城市近期重点发展地区 重点整治地区进行住宅建设布局 1 新区建设 信江区信江区 高桥区 梅园新区 宝山区 2 旧城改造 旧城西区 沿江小区 规划期内 新供应 3973 亩商品住宅用地中 2768 亩用地用于 供应中低价位 中小套型普通商品住房 649 亩用于供应政策性住 房用地 包括经济适用住房和廉租住房 坚持区域住房发展合理布 局 进一步促进房地产市场发展重心向 xx 区转移 预计 2013 年以后 xx 市住房建设及供地计划在政府宏观调控 的作用下将继续保持一定的增长趋势 3 33 3 房地产市场发展情况房地产市场发展情况 根据 xx 市近三年来的国民经济和社会发展统计公报和 xx 市房 产信息网提供的数据显示 目前 xx 房地产市场总体呈增长态势 2008 年房地产开发投资较快增长 全年房地产开发投资 8 7 亿 元 比上年增长 11 4 商品房竣工面积 18 12 万平方米 下降 33 8 商品房销售建筑面积 19 83 万平方米 下降 10 9 商品房 销售额 4 49 亿元 下降 15 3 市区商品房住宅销售均价为 2400 元 非住宅销售均价为 6000 元 北部片区土地收储项目可行性研究报告 33 0 2000 4000 6000 8000 10000 2008年2009年2010年2011年 2 20 00 08 8 2 20 01 11 1年年鹰鹰潭潭市市房房地地产产产产业业销销售售价价格格情情况况表表 住宅销售价格 元 商业销售价格 元 2009 年 xx 市房地产市场趋于活跃 全市房地产开发投资 9 14 亿元 增长 10 商品房房屋销售面积 40 4 万平方米 增长 103 7 其中住宅销售面积 37 71 万平方米 下降 7 7 商品房房 屋销售额 11 76 亿元 增长 44 7 市区商品房住宅销售均价为 3800 元 非住宅销售均价为 7200 元 2010 年 xx 市房地产市场发展稳步增长 全市房地产开发房地 产开发投资 13 04 亿元 增长 18 6 商品房施工面积 148 23 万平 方米 增长 49 7 商品房屋销售面积 35 48 万平方米 下降 12 2 商品房销售额 11 76 亿元 增长 0 1 市区商品房住宅销 售均价为 5000 元 非住宅销售均价为 8500 元 2011 年 虽受国家房产政策因素影响 但 xx 市房产市场刚性 需求量仍然较大 房地产开发继续保持理性增长 房地产开发投资 21 51 亿元 增长 65 0 商品房施工面积 204 83 万平方米 增长 38 2 商品房屋销售面积 65 48 万平方米 增长 84 5 商品房销 售额 23 14 亿元 增长 96 7 市区商品房住宅销售均价为 5500 元 北部片区土地收储项目可行性研究报告 34 2 20 00 08 8 2 20 01 11 1年年鹰鹰潭潭市市房房地地产产市市场场销销售售情情况况表表 19 83 37 71 35 48 65 48 0 15 30 45 60 75 2008年2009年2010年2011年 销售面积 万 非住宅销售均价为 8800 元 3 43 4 拟收储土地的市场前景拟收储土地的市场前景 3 4 1xx3 4 1xx 市城区基准地价表市城区基准地价表 xxxx 市城区土地基准地价市城区土地基准地价 单位 元 土地级别 用地类型 IIIIIIIVV 商业用地 31491816865530294 住宅用地 1118788500313293 工业用地 402299218171 3 4 2xx3 4 2xx 市土地价格现状市土地价格现状 根据 xx 市国土局国有建设用地使用权交易结果公示数据显示 近几年 xx 市土地价格呈稳步增长的趋势 注 以下信息来源于 xx 市国土资源局网站 1 2010 年 xx 市梅园小区沿江大道以东 腰沙村以北地块