建邦阳光舜城商务楼项目.doc

1总论1.1 项目名称中泰阳光舜城项目1.2 承办单位简介1.2.1 承办单位山东建邦集团中泰房地产公司1.2.2 承办单位概况山东建邦集团是一家综合性投资集团，是由部分专业技术人员创办的股份制企业，核心企业山东建邦投资管理有限公司注册资本24300万元。集团总部设在山东济南，业务范围涉及投资管理、房地产开发与物业管理、实业投资及贸易、管理咨询、文化创意等。 公司大多数骨干员工拥有硕士以上学位或具有国家注册专业资格，是一家知识型、专业型的公司， 在房地产开发、文化创意项目运作、不良资产处置、国企改制等方面积累了丰富的实践经验，能够就特定项目制定切实可行的综合性处置方案，并进行实际操作，在多个领域有大量成功案例。1.3项目概况1.3.1拟建地点本项目位于济南市最具发展潜力和投资价值的区域，济南市市中区阳光舜城最南端。东侧依山，西侧为“天泰太阳树”高档社区，地理位置得天独厚，周边环境与风光俱佳。1.3.2项目建设规模项目占地面积2713.9平米，用地性质为建邦集团中泰公司建设用地。根据现场测绘以及规划设想，拟建的“阳光舜城商务中心”与南北规划道路垂直，东西长50.20米，南北进深18米，地上16层，地下2层，西南侧增加附楼2层，地下1层，长25米，宽10米，建筑面积共计17014.8平米，建筑容积率为6.27。1.3.3项目投入总资金及主要技术经济指标项目总投资：7842.89万元销售成本合计9031.67万元销售收入11966.08万元利润总额2934.41万元净利润2200.81万元投资净利率28.06%投资利税率47.41%投资回收期1.83年（含建设期）2. 市场分析预测2.1济南内房地产市场现状当前，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。2006年济南市房地产业完成投资 146.5亿元；施工面积1015.5万平方米；竣工面积276.2万平方米；新开工面积351.7万平方米；销售面积259.7万平方米。 2007年，济南市房地产开发完成投资175亿元，施工面积1100万平方米，竣工面积310万平方米，新开工面积400万平方米，销售面积290万平方米。下图为2007与2006年济南房地产开发投资比较（单位万平方米）由以上对比看出济南的房地产市场相对稳定，房价上涨速度相对较慢，没有像一线大城市出现房地产投资增速过快，房价上涨过快，波动较大等问题。据2007年济南市房地产市场运行情况显示2007年济南市住宅商品房的销售面积为290万平方米，而2007年济南市住宅商品房的供应量仅为178万平方米，存在着112万平方米的缺口，需要由以往的年份的供应量来填充，可以看出2008年整个济南市的房地产市场存在着巨大的刚性需求。 此外，除了巨大的市场刚性需求外，城市的升级发展也是影响房产行业发展的主要因素。全运会的到来使济南城市化建设迎来了空前的发展机遇，奥体中心的区域定位引领了济南发展的大势，北园大街、历山路、二环东路BRT工程的建设以及城市内多条河流与道路的改造，均以全运会开幕时间为投入使用节点，38个棚户区改造项目多数要在全运会之前开展，整个城市的建设如火如荼，各项改造工程日新月异，城市风貌与功能全面升级。巨大的市场需求加上济南城市在2008年中将要完成的大刀阔斧的动作，给房产行业呈现了一个开阔的发展前景。 2007年济南房地产市场总体特点如下：一是新项目层出不穷，据统计新增项目推货量在100万平米以上，而老盘的新推货量也在180万平米以上。二是物业形态以小高层、高层为主，分布广泛2007济南新推物业形态以小高层、高层为主，占到了总供应量的70%以上，多层及低密度别墅较少，不到30%。三是销售价格大幅上涨，部分楼盘价格上涨幅度达到1000元/平米。2007年初监测显示大部分楼盘售价在40005000元/平米，单价在5000元/平米的项目占到总供应量的65%，但年末显示绝大多数楼盘售价已上调至5000元以上，如北部翡翠郡由年初的4100调至年底的5100元/平米，西外环泉城花园年初开盘仅3900，年底就已经涨到5200元/平米.四是总体市场交投活跃，需求旺盛，平稳发展2007济南地产火爆异常，教育地产重汽.翡翠郡自5月起连续数月成交突破亿元。更值得注意的是中小盘的热销。帝苑.东领鉴筑开盘当日仅推出两百套房源，售楼中心却有3000多人排队购房。中建文化城高达6300元/平米的均价，当天260套房源依然抢购一空。五是销售情况以两室最为畅销，大户型去化难度因项目而异六是客户群体以本地客为主，自住客为主，价格承受能力强据调查分析，各房源以济南市区居多，另外济南周边县城购房客也在逐年上升，山东省内客户也有一定成交量，外省市和外籍客户比例很低。从职业看，公务员、企业白领、生意人占据消费主流；从年龄看30-45岁置业者成为购房主力；从购房用途来看，以自用为主，仅小户型公寓项目有较多的与投资客户如汇展香格里拉、居易香桔士项目。2.2济南房地产布局分析2.2.1南部楼盘价高质优 济南南部，山青水秀，生态资源良好，历史人文景观丰富，被誉为“济南后花园”，而“环境好，空气好，适宜养生，更适合居住”，早已经成为济南人对南部地区的共识。 但是随着济南市“南控”政策的实施，南部越来越成为济南的珍稀地带，南部的房地产开发项目也因此变得日益稀少。2008年南部即将开盘的新项目仅有舜耕名筑、山南水北都、银丰花园、中齐他山、中南名邸等，即使加上有房源销售的老项目，南部楼盘的供应量和热点区域东部相比还是少很多。虽然南部楼盘比较少，但是楼盘档次高、品质好，价格也相对较高。 物以稀为贵，南部凭借其稀有的生态资源，吸引了众多品牌房地产开发商的青睐，他们精心策划、巧妙设计，将自然生态资源融入项目中去，全力打造居住精品，鲁能领秀城、银丰花园、中齐他山、阳光舜城等众多南部品牌楼盘也成为市场与业内关注的焦点。在南部，“控”始终是主要的规划方针，所以现在在南部很少有房地产开发的土地，尤其是大规模的地块就更难上加难了。所以低能耗、高舒适度的科技住宅、宜居住宅，别墅、花园洋房等高档楼盘是南部的主角。南部楼盘无一不是济南房地产市场上的精品项目，备受济南购房消费者追捧，在市场上的销售形势一片大好。因为地段的独特优势和楼盘的高品质，南部房价是目前济南市房价较高的区域，目前平均开盘价在550010000多元。 南部出精品，南部楼盘连成一片，形成了济南高档人群居住城。随着南部城市配套设施的逐渐健全，未来省城南部将成为一个以商务、办公区为核心，超大规模、高标准居住区环绕周围的新区，一个集良好的生态环境、人文环境和高品质生活于一体的现代化南部新城。2.2.2北部易居居住区初现雏形 业内人士认为，北部地区是济南最具发展潜力的区域之一。BRT快速公交的建成通车，北园大街整体改造工程，特别是市民们期待许久的小清河综合治理改造工程也已初见雏形济南北部区域的城建大动作为房地产迅猛发展提供了沃土，大批实力开发企业将视角投向了济南北部，有业内专家表示，随着小清河综合治理工程的正式启动，济南北部的区域面貌和房地产市场将会发生巨大的变化。据了解，天桥区相关部门已与香港世贸集团，北京中新集团签订了开发协议，泺口片区将由香港世贸集团实施开发建设，拟规划建设成集住宅、大型商业中心、星级酒店、文化、体育、教育设施为一体的现代化新城区；而徐李片区则由北京中新集团规划建设，按照规划，北部将建一个大型体育公园，中部则打造为商住和教育区域，建成后将彻底改变该地区地势低洼、交通落后、环境污染的局面。可以想见，按照规划，几年后的济南北部将焕然一新，区域整体形象将得到进一步的提升。 在众多开发企业纷纷将视线投向小清河两岸的同时，部分早有先见之明的开发企业已在这片热土上占据头筹，在小清河片区，由济南华辰房地产开发的君逸左岸项目于08年5月开盘，天建房地产的天和园项目也应时推出全新房源天桥区的品质大盘重汽翡翠郡已成功热销三千余套，现仅存千余套房源已全面推向市场，据悉，翡翠郡将在今年迎来南区业主的入住，翡翠郡BLOCK商业街也将开张营业，社区居住氛围将日渐浓厚。另悉，重汽地产在天桥区的第二个精品项目重汽彩世界也即将面世，该项目毗邻BRT黄岗站，住宅产品定位为30平方米至60平方米的精装修小公寓，将会被打造成为紧邻BRT的时尚个性化居住社区。北园大街改造工程的顺利开展吸引了众多实力开发企业的进驻，由万华置业开发的华福新城位于北园大街与历山路交汇处，颇具优势的地理区位使得该项目一经面世就得到部分购房者的认可，该项目物业类型涵盖住宅、商业、办公、公寓等。北园大街沿线的经典项目泉星小区也应时推出三期项目 泉星新里程，该项目以多层、小高层、高层住宅为主，现已面向市场全面销售。 2.2.3东部新城济南未来黄金区 如今，东部城区的发展已不可同日而语，唐冶新城的建设，二环东路BRT道路建设的规划，奥体中心已初现雏形，经十路、工业南路、二环东路、贤文快速路纵横交错，章丘板块也已成为济南大东区的组成部分。据统计，东部的住宅楼盘市场供应总量占济南市整体住宅产品供应总量的比重约为50%。同时，济南住宅与房地产信息网数据显示，东部楼盘的整体销售情况也要远远优于其他区域，由此可见，选择在东部置业的人群是整个购房大军的主流群体。 东部楼盘琳琅满目，种类繁多，它包括了住宅、写字楼、商铺、别墅在内的最广泛的物业形态。七里河一带是东部闹中取静的风水宝地，这儿既可享受周边完善的配套，又可享受安静生活空间，锦绣泉城和帝苑东领尚座是这个区域的典型楼盘。东外环是东部典型的商务区，东环国际广场、嘉恒商务大厦、东方丽景等商务写字楼云集，成为发展型企业的聚集地。经十路沿线以中高档住宅居多，随着旅游路及周边环境的改善，得天独厚的依山景观将拉动房价的增长，众多大盘、名盘在经十东路两旁竞相绽放。名士豪庭开盘即被抢购，一时间被传为佳话。中润世纪广场，气势恢弘，将是济南东部新的地标性建筑。保利花园、唐冶一号地块项目、海尔绿城奥体中心项目也即将面市，受到了广大购房者的期待。高新区是东部发展的潜力地带，近几年，政策和城市规划的众多利好使高新区的房地产业有了较大发展，2008年也将成为东部地产项目的集中区域。比如莱茵小镇的别墅代表了东部目前奢华的居住方式，汇展香格里拉则旨在打造一个东部标志性建筑，盛世花城要建成天业地产的旗帜性项目等。新项目中齐未来城今年预计有12万平方米的高层、洋房，公寓在年中推出；世纪财富中心二期17.7万平方米的写字楼、公寓、商业的大型建筑综合体也将展现；海信慧园等高档住宅也将安营扎寨；此外还有大型居住项目鑫苑国际城市花园、天业盛世花城以及莱茵小镇商业街东城万品牌：中海地产也在开发区购置200亩建设用地，高调启动济南高层住宅市场，最近各种物业类型扎堆高新区地产版块，使高新区成为东部发展的黄金地带。 此外，东拓步伐的加快使得章丘成为大东区不可分割的一部分。章丘城市规划科学合理、自然风景优美、旅游资源丰富、人文气息浓厚。据悉，章丘市新建改造乡村公路101条、356公里，全部完成村村通硬化路任务，在此基础上，市财政每年划拨款项，对村道实施硬化改造，城市化进程正在逐步加快，无论是对开发商还是购房者都是一个不错的信息。颇有眼光的开发企业已洞悉了章丘的发展潜力，迅速在此安营扎寨。齐鲁涧桥、瑞境皇冠水岸、鲁信明珠商业广场、百脉豪庭、恒盛海山家园、山水泉城等都已经成为章丘地产的先驱项目，发展潜力和发展空间极为广阔。2.2.4交通助推西部发展新势力 西部区域作为济南最具发展潜力的区域之一，腊山立交、京沪高铁济南西客站、张庄机场的搬迁，其大量可持续开发的土地资源、区域内潜存的众多置业群体使得西部片区又将成为本年度的热点区域。 现今西部，每个片区都充斥着良好的发展新机遇，这片热土吸引了众多品牌开发商纷纷扎根于此，经十西路沿线、经六路延长线、张庄路、二环西路及长清区已涌现出一批具有代表性的项目，实力伴云居、连城张庄路项目、连城水岸、海那城、保利芙蓉、宏瑞国际星城、四建槐花园、及位于长清片区的龙泉欣都、逸和山居、逸和城等项目盛装全新亮相，另外，新世界阳光花园、阳光100国际新城、金色阳光花园、四建泉城花园、莱钢建设凯旋新城、居易香椐市等项目始终保持热销势头。热销的同时，价格也出现了小幅度的增长，像腊山立交桥周边的几个在售项目单价已经突破5000元，这表明东西部房价差异已经在逐步缩短，泉城西部房地产的春天已来临。 此外，京沪高铁济南西客站的建成，将对济南市西部的经济发展、城市建设、行政效能等产生巨大而深远的战略性影响。据了解，西客站片区将规划建设两条轨道线，且两条线相汇于西客站，共计划建设9个站点，规划后的西客站片区，即将成为集交通枢纽、商业商务、文化娱乐、购物餐饮等功能于一体的城市新区。一个“山东新门户”、“泉城新商埠”、“城市新中心”将以全新的面貌展现在世人面前。总而言之，西客站的建设不仅仅使省城西部的经济和整体形象快速得到提升和发展，也为西部房地产的发展带来了新商机。和其他城市永无休止的争吵形成鲜明对比的是， 济南楼市将继续向好的声音空前一致，除了济南楼市素有的稳定的刚性需求支撑外，有目共睹的利好自然使这个稳重有余激情不足的城市活力倍增，楼市发展前景可待。先是奥体文博片区详细规划基本确定，包括济南奥林匹克体育中心、济南公路主枢纽交通信息管理调度中心、山东全运商务大厦等18个建设项目已确定落户该片区，一部迎接2009年第十一届全运会的城建大片即将上演；随后，济南市有关部门向社会公示了京沪高铁济南西客站地区概念规划及站前核心区的7个城市设计方案，西部大发展的时机已然来临；还有工商河综合治理将再现泉城碧波美景、旧时繁华，助推北部发展。几乎每个片区都充斥着前所未有的新机遇。2008的济南楼市又将是一个艳阳天。2.3济南市商业地产市场现状2.3.1济南商业地产发展契机商业地产是一个城市的外在形象，一个城市的窗口，是城市历史文化底蕴的重要体现。在倡导和谐社会的今天，城市和谐发展离不开商业的陪同，商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为丰厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。济南作为省会城市，是区域内的政治经济和文化中心，目前正在进行大规模的城市改造，为商业地产开发创造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。尤其在国家不断加强对住宅地产的宏观调控之后，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、SHOPPINGMALL、各类专业商住楼、产权式商铺如雨后春笋般兴起，商业地产俨然已成为济南房地产业下一步的开发重点。在2008年2月结束的全省对外开放工作会议上，济南市市长张建国明确表示，济南要加强城市基础设施的建设，发挥并有效运用省会城市的综合优势，突出发展现代服务业。而济南市贸易服务局出台的济南市商业网点发展规划中也明确提到，“城市商业网点规划建设的总体布局必须要与城市建设的总体规划相适应，服从、服务于整个城市规划，从城市总体发展的要求出发，与城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，合理有效的配置商业资源，使商业网点建设与城市综合开发建设同步推进。” 很显然，地产和商业之间协调发展的逻辑已经进入政府工作的考量范畴。大量新兴的服务行业更加需要良好的办公商务平台为之配套，这给济南商业地产的崛起和勃兴提供了良好的政策支持2.3.2济南市商业发展的特点。随着经济社会快速发展和人民生活的不断提高，济南商业呈现出强劲的发展态势。一是规模总量不断扩大，2007年实现社会消费品销售总额1103.1亿元，同比增长17.4%，是2000年的3.1倍。 二是商业对国民经济的贡献率不断提高。07年全市批零贸易实现增加值分别占济南市GDP和第三产业增加值总量的12.2%和25.2%，从业总量超过了60万人。投资额增加迅速，仅07年投资增长67.4亿元，同比增加37.3%。三是商业规模档次明显提升，全市商业网点目前已经达到18.6万个，总建筑面积366万平方米。总建筑面积超过一万平方米的商业网点已经超过116个，大型购物中心、百货商店、综合超市达80家，.限额以上商贸企业达到550家，各类商品交换市场达到了796个，交易额过亿元市场69个。四是商业现代化水平明显提升。新型商业业态和现代营销方式发展迅速，到2007年底，全市各类连锁企业发展到70多家，门店3000多个，商业零售企业经营理念不断创新，体制、机制更加适应市场经济的需要，现代经营管理技术得到了快速的推广。一大批集团企业走上集团化、规模化、品牌化的发展之路。五、居民消费结构继续升级。城乡居民生活需求日益丰富，品味提升。随着我市城镇化水平从十年前42%到现在62.6%的高速发展，城乡居民的消费结构发生了很大的变化。07年城市居民人均消费性支出达到了12389元，增长了15.8%。 2.3.3济南市商业地产布局分析 根据济南市“十一五”期间商业发展规划，济南商业网点总体布局将形成“一核两区两城六片”的基本框架，着力打造现代化大都市商业中心新形象，形成立足济南、带动山东、辐射黄河中下游，及环渤海地区、服务全国的大都市级商业中心。随着济南商业地产市场的不断发展和成熟，一些成熟商圈愈来愈明显的形成了自己的固有特色，而新兴商圈也在挖掘本区域特色同时实现商业转型。 泉城路商圈泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。主要商业项目：永安大厦、 汇泉地王广场花园路商圈：具有文化氛围的东部金街 随着“东部金街”的建设、各类商务大厦的建成、周边新兴居住区的形成，花园路板块正在成为东部城区的商业、商务、居住的核心地段。目前的花园路板块商业业态已经较为丰富，大润发超市、国美电器以及周边的品牌服饰店、餐饮、娱乐等云集其中，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步发展。经一路改造工程的实施，使花园路商业圈在成为商业核心区的同时，也担负着东西主干道交通枢纽的作用，交通流量的增加必然带动商业区域的消费。 主要商业项目：海蔚广场泺口商圈：规模成就人气 泺口商圈是济南市的大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、泺口集贸综合市场、李庄装饰材料、家具辅料市场、山东石材新市场等大型市场，其中以泺口服装市场最为著名，始建于1989年的泺口服装市场现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。拥有深厚商业文化的泺口商圈交通便利，小清河北路、北外环路、济泺路、无影山北路、顺河高架路相互贯穿，四通八达，火车站、长途汽车站近在咫尺，早已形成了大交通的格局，济泺路的改造更是大幅提升了泺口商圈的交通和形象，可以说规模成就了泺口商圈旺盛的人气。 主要商业项目：济南世纪商贸城、泺安广场 泺源大街商圈：绝版的央区地带 泺源大街商圈向西延伸至经七路，向北延伸至顺河高架、大明湖，属于济南的央区地带，是济南最高档和繁华的商圈，五星级酒店、高档写字楼及购物广场在这里云集，有济南的CBD之称。泺源大街交通顺畅，周边配套成熟完善，泉城广场近在咫尺，是最具人气、最繁华的商业腹地，同时集商务、商业、休闲、娱乐于一体，属于城市的绝版地带，成为财富、时尚与品位的象征。 主要商业项目：银座晶都国际、圣凯财富广场 大观园商圈：古典与现代的交融 几十年前，这里是济南首屈一指的繁华商埠。据大观园史志记载，当年院内说书、唱戏、杂耍等民间文化娱乐应有尽有，被誉为全国曲艺演出“三大码头”之一，院内小摊小店鳞次栉比，整日车水马龙，有黄河岸边“城隍庙”之称，具有浓厚的文化氛围。大观园北区商场的改造大约一个多月后完工，届时，大观园将成为集休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的综合性商业中心。 主要商业项目：财富自由港 北园大街商圈：交通改造带动区域升值 北园商圈涵盖了北园大街沿线，并延伸到以济泺路为轴线的商圈范围，辐射整个济南北部城区，是济南北部最大的商圈。经过多年的沉淀发展，北园商圈已成为辐射济南北部，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。如今，北园大街的改造总投资额约45亿元，改造后成为双向六车道，中间两车道为BRT快速公交专用车道，另外四条为社会机动车道。随着北园大街大手笔改造的进行，北园商圈综合性商圈气息越来越重，相信不久的将来，北园商圈将会从规模、档次上再提升一个台阶。 主要商业项目：嘉汇环球广场 华联商圈以华联、嘉华为主体构筑的华联商圈已成为槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。另外华联附近经一路延长线1.2万平方米香港群盛华城老街旺铺目前也已火热开盘。主要商业项目：群盛华城英雄山商圈：文化区域到商业区域的转型 以往济南市民提及英雄山，多会想到清晨山脚下那热热闹闹的早市，或是稍加用心便能淘到几本老书的文化广场，还有小商品云集的新世界商城，以及即使吃一天也尝不完的特色小吃。如今的英雄山片区引来了国际或国内知名零售企业的进驻。2004年，易初莲花来了；2005年，国外著名零售连锁企业-狐狸城名品折扣店来了，借助经四路人防商城的成功经验，2007年济南第二家人防商城也已经开门纳客。英雄山商圈开始由文化区域转变为商业区域。 主要商业项目：鲁能泰山广场、新世界商城大学城商圈长清区大学路北侧，山东轻工业学院东邻。西部新城的商业中心，政府的形象工程；占据大学科技园的中心位置，垄断所高校万师生年亿消费额；满足周边广大学生及其它人群消费的集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等为一体的一站式体验型商业街，是大学科技园内唯一的核心商业群，西部新城的商业中心。销售均价超过元平方米。商业地产项目在选址、定位方面均是可圈可点。在泉城广场商圈，汇泉地王广场连接了金街泉城路和三大名胜之一的大明湖，商机与景观兼得，而圣凯摩登城则抢占了泺源大街的绝版地块，与山东商业龙头老大银座商城比邻，这两个项目高调登场，再加上泉城广场北侧规划的大型购物中心，进一步奠定了泉城广场商圈济南中心商圈的地位。海蔚广场紧靠东部金街花园路，比邻山大老校和百年教堂。此次海蔚和贵和的强强联手，结束了洪楼商圈没有高档综合商场的历史，使得济南东北部商业中心呼之欲出。洪楼商圈周边分布着汇科旺园、建鑫花园、富翔天地、彼岸新都、锦绣泉城等十几个高档社区，以贵和为主力店的海蔚广场必将会分流泉城广场商圈的高层次顾客。而对于中润世纪广场来说，占据连接中心主城区和东部新城的枢纽地位，除了中润麾下的中润世纪城，周边还有名士豪庭、燕子山庄、燕东秀府等众多高档楼盘。目前中润已经购并万嘉隆超市，使得中润地盘横跨经十东路南北，雄心勃勃将中润世纪广场打造成燕山新区的商业中心。除了专业的商业地产运营商，省城一些大盘对社区商业地产也是非常重视，在南部，超级大盘鲁能领秀城对商业地产虎视眈眈，积极酝酿打造南部最大的商业中心，在北部，重汽翡翠郡凭借北园路BRT改造东风，打造北部商业中心，在西部，香港群盛集团兵发西市场商圈，力图实现西市场传统商业的升级换代。不同区位的商业地产的崛起，这意味着济南一个商业中心的老格局已经打破，开始进入多中心时代。济南多中心的商业发展格局，给商业地产的发展也提出了更高的要求，同时也会给市民带来更多的便利和实惠。2.4济南写字楼市场分析2.4.1 济南写字楼市场特点概述济南市写字楼市场伴随整个济南市经济的景气回升也呈现快速增长势头，市场进一步繁荣和活跃。 2007年下半年以来，济南写字楼供应量增加显著，十余个写字楼项目推出市场开始发售。有城市中心的圣凯财富广场、汇泉地王广场，有东部的枫润商务大厦、中润世纪广场，有山大路附近的历东商务大厦、恒展商务大厦，有高新区继续发力的三庆世纪财富中心、鲁商国奥城等。济南市写字楼的发展整体呈现以下特点： 一、整体发展依然较慢 济南市经过近几年的城市发展，城市建设水平也取得了较大进步。商用楼宇的开发呈现向高档次、大规模方向发展，设计 、外观、建筑风格、功能配套等注重吸取发达城市经验。但从整体来看，济南市写字楼的建设与发达大城市相比，建设水平尚处于较低阶段，发展比较缓慢，外在形象、风格等方面还不够突出和大胆。 二、投资增大，新楼宇不断涌现 由于政府投资政策拉动，济南市写字楼的开发投资加速增长，新竣工项目和新开工项目不断增多。尤其是高档酒店式商住两用楼宇、大面积专业写字楼迅速增加，市场供给量迅速扩大。中小型、混合型办公楼、单位自建对外营业性屋宇在一些较好地段也不断出现。三、分布趋于合理 由于济南市老城区和老商埠区的带动和辐射作用，高档写字楼原以中心商务区为主，分布过于集中。随着济南市“提升中心区，做强近郊区，突破远郊区”政策的实施，城市功能圈覆盖范围不断扩大，写字楼已逐渐形成泺源大街、山大路、东外环、高新区四大主流板块并举的局面。四、市场竞争日益激烈，开发商注重提升物业品质 随着供应量的激增，市场竞争变得剧烈，老盘闲置率开始上升，面对竞争，开发商开始注重对楼体进行包装，塑造良好形象；同时不断改善周围环境，强化物业管理，突出楼宇特征和品位。2007济南写字楼人性化、科技化、生态化的趋势，更趋明显。新风系统、空调灭菌系统、地热应用、防紫外线辐射的玻璃幕墙一系列新技术在甲级写字楼的应用可圈可点，生态化同样是07年最引人注目的看点。调查显示，在市场重压下济南唯有甲级写字楼火爆异常，一枝独秀。五、价格稳中有升，潜力较大 写字楼整体售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘出现微幅上涨或下滑，这与写字楼项目及所在区域所处的外部环境（供求关系、竞争环境等）或内在条件变化（自身设施、配套等）有关。但写字楼和其他城市相比，价格不高，尤其和济南的住宅相比。济南纯写字楼市场的价格上升幅度远没有住宅和商铺上涨幅度大，仍有较大空间。2.4.2 济南写字楼板块情况济南写字楼市具有明显的板块特色传统区域泺源大街板块该板块是济南最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表济南写字楼产品发展历程的区域，也是济南老城区现有的区域，代表楼盘有圣凯财富广场、汇泉地王广场、永安大厦、名仕大厦等。区域产品销售均价在850014000元平方米之间。科技聚集区山大路板块该区域是济南的电子产品集中区域，素有济南的中关村之称，该区域主要入住客户多以电子产品经销商为主，新增楼盘有历东商务大厦、恒展商务大厦等。区域产品销售价格在8000元平方米左右。商住楼集中区东外环板块这一板块与高新区板块都是在济南市委、市政府“东拓”政策以及十一届全运会在济南奥体中心举办等重大历史机遇的条件下，随着高新区第二次跳跃式发展而异军突起的板块；该板块现在已经是济南写字楼产品比较集中的区域，区域市场认可度极高，发展势头迅猛。该板块的代表楼盘是中润世纪广场、三威大厦、三庆丰润商务大厦。区域产品销售价格在71008000元平方米之间。未来新城高新区板块高新区板块的发展具有前瞻性，其楼盘品质也属于济南写字楼产品的高档物业，代表楼盘是世纪财富中心、鲁商国奥城等产品。区域产品销售价格在6500元平方米以上。24.3 新增供应量情况以下所选取的样本是济南写字楼各板块比较有代表性的楼盘，在位置上、楼盘自身品质、入住率、销售情况等因素在各板块中都是有一定代表性的，窗体顶端物业地址物业地址均价元/平方米总建筑面积平米开发商鲁商国奥城历下奥体中心350000山东省鲁商置业有限公司（商住楼）恒展商务大厦历下花园路与历山路交叉口东南778015000济南市房地产开发总公司（纯写字楼）三威大厦历城华龙路1110号714019000山东大地房地产开发有限公司（商住楼）历东商务大厦历下解放路112号800028000山东普利建设发展有限公司（商住楼）中润世纪广场历下窑头路与二环东路交汇处8000250000山东中润置业有限公司（纯写字楼）财富自由港市中经五小纬二路66号760018000山东泉景公司（纯写字楼）圣凯财富广场(圣凯摩登城)历下泺源大街29号1400050000山东圣凯置业（纯写字楼）名仕大厦历下泺源大街东段850024000济南融基置业有限公司（商住楼）丰利大厦历下济南泉城路9200 20000山东福丰年有限公司（纯写字楼）三庆枫润商务大厦历下工业南路100号775030000山东三庆置业有限公司（商住楼）三庆世纪财富中心高新管委会对面6500200000济南国庆置业有限公司（商住楼）汇泉地王广场济南市县西巷两侧1300050000香港新世界集团（纯写字楼）永安大厦历下泉城路268号950026000山东永安房地产开发有限公司（纯写字楼）备注：本统计表格未包括已售完写字楼窗体底端目前在售写字楼中：纯写字楼：总建筑面积42.9万平方米，主要分布在泺源大街片区和山大路片区。商住楼：总建筑面积65.1万平方米，大部分分布在高新区和东外环片区。2.5 项目分析2.5.1项目SWOT分析优势（S）n 核心地段 项目位于济南市最具发展潜力和投资价值的区域，济南市市中区阳光舜城最南端。东侧依山，西侧为“天泰太阳树”高档社区，道路环绕，交通便捷。n 大型社区 项目位于占地面积：871万平方米，建筑面积280万平方米阳光舜城大型社区，人脉鼎盛，精英云集，能够提高产品的使用价值及投资价值。n 美丽景观 北依济南千佛山，东邻蚰蜒山风景区，西临金鸡岭游览区，南接外环路，风景秀丽，空气新鲜，依山而建营造一个纯自然生态景观SOHO社区。n 知名品牌 国家动漫产业基地、建邦大桥等重大项目的成功操作，已让建邦集团在济南市场建立起强大的品牌形象及良好的市场口碑，更让济南创意阶层对这一具备现代soho意义的商住公寓充满了期待。n 创新概念 济南同类产品中无一通过以SOHO概念面向文化创意阶层市场，有利于体现项目的差异化。n 自由空间 板式单元组合，自由分割，布局紧凑实用，既有效地控制单户建筑面积，又满足了主要功能空间的基本使用尺度要求，各空间相连而又互相独立，层次感分明。n 地标建筑 自然山景一览无余，时尚元素一应俱全的商业地标，现代时尚、挺拔俊朗的建筑外形，与成功者的卓越气度和尊贵身份相得益彰，引领济南商务办公新潮流。劣势（W）n sohu在济南这个传统城市观念超前，市场尚待培育；n 南部非济南主流商圈，商业氛围不足，不利于销售。机会（O）n 片区良好大环境成型带来的利好条件；n 济南其他类似产品稀缺，与相近产品相比本项目有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。威胁（T）n 宏观调控政策带来的影响；n 济南投资回落迹象给投资型产品带来一定的压力。n 小户型增多给项目销售带来一定的影响。2.5.2 主要竞争项目分析及应对策略2.5.2.1大舜天成“自由城”2006年9月中旬入市的 “自由城”项目，是由大舜天成置业有限公司开发的。该项目坐落于济南如意街13号，紧临泉城路，建筑面积2.7万平米，产品以中小户型为主，面积控制在70平方米以下，紧凑型设计。 项目点评：“自由城”毗邻泉城路金街，大型商业街、购物中心、酒店、医院、休闲娱乐设施配套齐全，交通极其方便，融会贯穿历山路、泉城路、黑西路、和平路、解放路等济南最重要的交通要道，但由于位居闹市区，不利于满足创意阶层休闲创业的生活方式。 本项目相应对策略：1、环境战：强化本区域环境静谧优雅、空气自然清新的生态景观2、概念战：突出本项目文化创意的时尚个性以及建邦集团在文化产业上的品牌优势3、设计战：针对“自由城”办公空间全都是70平米以下，无法满足部分成功者追求卓越气度和尊贵身份的要求，设计更趋于人性化，敞开式布局，大小空间自由分割。2.5.2.2重汽彩世界重汽彩世界项目用地位于济南市天桥区，是济南重汽地产专门为青年人打造的精装纯小户型社区，北临北园大街（BRT）、东临黄岗路，西临兴济河，在济齐路西南侧与之垂直相交，南部紧邻BRT停车场。主要建筑为地上10层小户型住宅，总用地面积：47051，总建筑面积154965m。项目点评：地块位于三条交通干道围合区域，兼顾城市景观性，建筑造型和色彩上体现活力和时尚但不艳丽，创造出新的建筑形式美。尽管开发商将该项目定义为SOHO社区，但该地块商业氛围极差，更适合住宅，而非商务办公首选，并且该项目四周道路上长途、公交噪音不断，对其有较大负面影响。本项目相应对策略： 1、地段论：强调本项目南部核心商住区的区位优势。2、品牌战：推广过程中强化文化创意以品牌取胜。3、概念战：针对重汽彩世界项目产品概念不清晰，突出本项目SOHO时尚商务居家办公个性4、环境战：充分依托本项目 “景观商务”+“人文商务”+“绿色商务”为一体的山景生态写字楼打环境牌。2.5.3 soho客户群体分析2.5.3.1客户年龄从调查的统计数据来看，客户多以30-45岁之间的中青年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余，而30岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房自住或作为一种长线投资。50岁以上购房的人员大部分为金融、行政事业单位人员，他们没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资。 2.5.3.2客户职业通过对部分高层、小高层公寓市场的购房业主直接访谈及对市场的初步统计我们得出：客户职业以私营企业主为主，其次为海外人士、外资企业投资者、律师、证券分析师、会计师、设计师、建筑师、诗、 歌、画、舞文艺娱乐界、大学教授等创意阶层紧随其后，IT及金融行业部分自由职业者等高收入人士亦占相当比重，他们消费意识超前，需要家庭工作空间，追求生活的舒适品位和情调。2.5.3.3影响客户购买的主要因素影响购房的因素中，价格因素在受访过程中被选率最高，居25%。地段、周边环境、户型、建筑质量也分居前列。被访者对小区整体规划与发展商实力普遍关注不够。通过科学的分析，我们可以对10种影响因素按由主到次依次排列：价格地段户型周边环境建筑质量小区环境生活配套物业管理整体规划发展商实力。2.5.3.4市场购买用途从与各公寓项目的访谈中了解到目前公寓客户中投资与自住比例约为6：4。但由于地段的不同此比例相应会变化，如“自由城”的投住比例达到7：3。“重汽彩世界”项目的公寓项目投住比为3：7。本项目投资客与自住客比例预计为6：42.5.3.5居住区域 从调查中我们发现：购买小户型公寓的客户现居住区域基本集中在历下区及高新区，比例一般会超过60%；这两个区域的IT、金融行业发达，高新技术企业云集，私营业主较多，平均薪资较高。自住比例多的项目如“重汽彩世界”，客户主要来自项目周边区域。2.5.3.6认知途径：从调查的结果来看，客户认知项目有47%是源自于报纸，其次是户外广告24%，18%源自于现场，其他渠道包括网络占11%。可见在项目除了报纸的广告宣传和网络信息发布以外，项目自身现场的包装和楼体户外也需要重视和良好包装，以吸引路过人群。2.5.4目标客户定位“SOHO”是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。SOHO既是一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，又代表了自由、开放、弹性的工作方式。济南作为人口密集省会城市，聚集了大量的青年高薪白领和青年商业人群；急需一种纯粹的、小户型的、真正具备现代soho意义的商住公寓，向公众展示了“创意”、“时尚”“便利”的设计风格，摆脱简单的桎梏以制造自由空间。“我们的目标客户群体大都年龄在40岁以下，在生活形态与工作方式上与此较为吻合，较容易引发共鸣。2.5.4.1自用型客户分析自用型客户的主力户型为60平方左右的公寓型产品设计，小户型的基本功能是过渡性居住和投资的保值与升值。该类人群的价值特征主要体现为以下几个方面： 以创意阶层为主，思想观念非常活跃，勇于接受新鲜观念和新生事物，追求生活的高度物质和精神的绝对自由。也就是即有布尔乔亚式的物质享受特征，也有波西米亚式般注重独立特行，追求时尚品位，追求自我认同和自我价值的标准，追求思想的绝对自由和奔放。该类人群又根据都市经济文明阶段和收入层级的差异，而分为小资人群和BOBO族群两大类。但总体价值观基本一致。 该类人群多出生于80年代，泛称80后。为追求实现自己的生活理想，在消费时，前卫大胆，敢于透支消费和过度消费，喜欢都市中心的繁华和自由。 该类人群在住房消费时，一次性支付能力一般，部分人群甚至需要父母赞助，多数购房依赖于贷款。其购房的主要目的是满足生活所需要的自由空间，以达到独立自由的生活目的。其对住房的面积要求不高，但对住宅空间的时尚性、建筑风格的艺术性以及地段的便利性要求较高。 该类人群的基本年龄普遍在2532之间，多数处于事业的起步期、对于前途高度自信，基本处于婚姻的前奏期。2.5.4.2投资型客房分析本项目所处的地段决定了，具有较高的投资价值，而以中、小公寓为主的设计，更是降底了投资的门槛，只要项目不过分透支后期的增长价值。将会得到大部分中小投资人群的青睐和追捧。该类人群的价值特征主要体现为以下几个方面： 购房的目标主要在于赚取后期的出租价值和分享楼市高增长带来的不动产增值利润，购买目的非常明确。 该类人群的年龄应该界于35岁以上的家庭人群，收入相对殷实，看好项目的超级地段价值。多数为二次置业或者多次置业。支付能力较强。对于贷款的依赖性较弱。 该类人群多数来源于金融、IT 高薪成功人士以及海归华侨和该区域内从事商业零售或者商务活动较为成功的小型私营企业主。2.6项目整体定位2.6.1、文化创意精英的人居“SOHO”坐标以“文化”“创意”时尚品味塑造产品高附加值让文化创意阶层在任何时间都可来领略时尚工作的魅力，掌握时尚生活的脉搏，高雅从容。2.6.2、“景观商务”+“人文商务”+“绿色商务”为一体的山景生态写字楼高层生态，市场稀缺，突出差异、创新让商务人士独揽尊荣魅力，感受非凡品位，尽享格调生活！2.6.3 “与青春有关的房子” 赋予项目生动的故事性，题材众多，五彩缤纷，引入对现代青年人青春生活的思考，展开对社区时尚生活方式的展示，进而引起目标客户群的共鸣，激发购买欲望。2.7 项目市场前景 天然式办公代表了现代企业商务活动的新潮流。拟建的中泰阳光舜城项目地处济南市南部，拥有丰富的自然景观资源，景色秀丽,环境怡人。项目依山而立，静谧优雅、自然清新，由于济南市政府对南部区域土地开发的控制，使得该区域的房地产开发量大大减少，项目所在区域的地块价值大幅提升。同时区域内有较为完善的基础配套设施，多条公交线路途经本项目，交通十分方便。良好的人文和自然环境，便捷的交通，完善的生活服务设施，为济南市屈指可数的珍稀区域，十分符合创意阶层追求品位、崇尚身价、坐拥黄金地理位置的需求特征，必将形成一道文化演艺名流、白领小资、商务人士趋之若骛共同追捧的独特风景。项目所在区域周边有阳光舜城、天泰太阳树、鲁能领袖城等高档生活社区，开发量接近饱和，人气鼎盛，但却极其缺乏商务气氛。适时推出配套集中、服务优良的现代化、高品位soho社区，可以说是顺应了市场的迫切需求，具有极大的开发潜力和广阔的发展前景。本项目为高层生态山景sohu社区，突出文化创意+绿色环保双重主题，具有独创性、唯一性，户型自由分割，可满