物业公共资源收益评估与风险报告.doc

物业公共资源收益评估与风险报告编 制 说 明一、背景分析1、中华人民共和国物权法（以下简物权法）已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并将于2007年10月1日起施行；2、物权法颁布以后，物业公共资源经营管理权利与相关利益的分配，引起了物业所有人、社会舆论的广泛关注；3、由于客户（场内商户、广告运营商）经营需要，LGJB利用物业公共资源设置了部分广告位、经营场地、临时展位、花车以及地面停车位等。4、针对物权法对物业公共资源经营管理所带来的冲击，LGJB必须高度重视，并提前作好物业公共资源经营管理风险预控工作。二、报告目的1、对物业公共资源经营管理纠纷进行动态研究，识别公共资源经营管理风险；2、对LGJB公共资源经营管理收益进行分析，对经营管理风险进行系统化识别；3、建立健全公共资源经营管理风险预控体系。三、报告结构1、物权法时代物业公共资源经营管理综述；2、LGJB公共资源经营管理收益统计分析；3、LGJB公共资源经营管理风险控制策略；4、LGJB公共资源经营管理风险控制改进措施及计划。四、其它说明LGJB公共资源经营管理收益分析中的数据，均由嘉宝各业务单位提供。第一部分 物权法时代物业管理公共资源经营管理综述一、物权法中涉及物业公共资源经营管理的相关规定物权法第六章业主的建筑物区分所有权中的相关条款：第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 此项条款明确界定了物业公共资源所有权与管理权的归属。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 此项条款明确界定了业主对公共资源享有的权利与义务，以及对此权利义务转移的规定。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 此项条款明确界定了建筑区划内的道路、绿地、公共场地、公用设施和物业服务用房归业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 此项条款明确界定了建筑区划内的车位、车库应首先满足业主的需要，占用共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例明确。此项条款明确界定了公共资源收益归属与分配比例标准。二、物业管理公共资源经营利用方式简介1、利用物业公共区域规划、建设临时展位、商铺与地面停车位，并实施租赁；2、将物业公共管网资源租赁给各电信运营商开展相关电信业务；将物业公共区域（多为房顶）租赁给电信运营商用于建造信号机站；3、对物管用房或设施设备用房实施租赁；4、在物业外立面、屋顶、电梯大堂及电梯内设置广告位，并实施租赁。三、物业公共资源经营管理社会舆论导向1、路面停车位引发的社会舆论：（1）业主向物管公司索取停车费。某小区业委会就小区内地面停车位收入算了一笔帐：“小区内的220个地面停车位所占用的面积是属于业主共有，而每个车位费是1600元/年，如果全部出租，应该有35.2万元的收入，扣除30%作为小区物管的停车管理成本，还剩24.64万元的盈余。而目前，停车费全部由物管公司掌管，这是违反规定的。”舆论焦点：地面停车位所有权、收益归属；（2）地面停车位收费频起争议。地面停车位虽归全体业主共有，但有的业主有车有的业主没车，车辆停放要占地方，甚至会导致交通不便，从某种程度上来讲，有车的业主就侵犯了没车业主的权益，因此对地面停车位收取费用是合理的；但此费用应属全体业主共有。对于地面车位，物管公司只能收取车辆看管费而不是租赁费。舆论焦点：没有停车的业主是否有权向停车业主收取费用；2、公共场地经营管理所引发的社会舆论：（1）小区公共场地被挤占谁来管？原本是小区老少健身嬉戏的“步行街”，数月来却经常被密密麻麻的杂货摊挤占。业主质疑这样的占道经营，到底应该由谁来监管？业主们向物管公司投诉无果，又该通过怎样的渠道维权。舆论焦点：公共区域经营权归属与收益分配；（2）174名业主打官司 赢回公共用地一起因开发商在住宅小区公共用地擅自修建停车场和活动室而引发的侵权纠纷案，今日终审结案。成都中院驳回原审被告开发商的上诉，维持原判：即判决开发商于判决生效后10日内拆除修建于小区公共土地之上的洗车场及活动室，并按照成都市规划局审批的小区施工图纸恢复原状。舆论焦点：公共区域所有权归属；3、广告位经营管理所引发的社会舆论：（1）电梯内广告收益惹出官司 物管公司要求撤消广告合同北京某小区近日闹出两起官司：先是北京融众广告公司将小区业委会和物管公司告上法庭，理由是物管公司违反合同约定擅自将小区电梯内的广告拆除；物管公司提出反诉，称在小区电梯内张挂广告的合同是他们受到业委会和广告公司欺诈的情况下签的，要求法院撤消合同。舆论焦点：广告位的权属、业委会经营资格、广告位的收益归属； （2）北京一小区试行，将电梯间广告收益划归业主公共区域经营所得分配已在北京市华远的项目上试行，华远地产与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。舆论焦点：广告位的权属、广告位的收益归属； 四、物管行业对物权法时代的应对态度和策略1、物业管理行业对物权法颁布后的态度：物业管理行业面对物权法对物业公共资源经营管理所带来的冲击，处理态度有所不同：（1）部分物管企业完全选择放弃物业公共资源经营管理。（2）部分物管企业不理睬业主质疑与物权法的相关规定，依然按照以前的经营管理方式，开展物业公共资源经营管理。（3）部分物管企业针对物权法相关条款进行风险分析，争取风险规避后的公共资源经营管理利益最大化。2、物管行业对物权法时代采取的应对策略：（1）物管企业对前期物管协议、业主临时公约中物业公共资源经营管理授权条款进行了增补与完善，以使公共资源经营管理符合相关规定。（2）提升基础物业管理能力，完善物业服务内容，转移客户关注焦点。（3）对业主实施分类管理，找准目标客户群，通过协商处理方式化解客户对物业公共资源经营利用权属与收益分配的不满。（4）组织员工开展物业公共资源经营管理培训，提升员工风险防范意识。（5）顺应物业管理大势，引导业主成立业主委员会，并利用业主委员会的相关权限，取得物业公共资源经营管理合法权利。第二部分 LGJB2007年1至5月公共资源利用统计分析一、 LGJB2007年1至5月公共资源收入分析1、LGJB2007年1至5月公共资源收入统计：LGJB2007年1至5月公共资源经营管理收入共计2750634.45元。其中商业用途公共区域搭建出租收入达到919910.5元，地面停车位收入815885.3元，户外广告位收入592321.7元，上述三项收入占到LGJB公共资源总收入的84.64%。2、LGJB2007年1至5月公共资源收入分析：（1）商业用途公共区域搭建经营管理分析小类汉润花好玉林金荷花东方春江东恒香槟商业用途公共区域搭建用房的面积（）2596.7314.4214.564122.2137.2155.26245.781-5月商业用途的公共区域搭建用房出租的收入总额（元）8835001600076255755.54280275000项目搭建所占总搭建比例35.12%0.19%2.9%55.8%1.86%0.75%3.32%0.11%项目搭建收入所占搭建总收入比例96.04%1.74%0.8%0.6%0.47%0.3%00.说明：由于金荷花项目处于培育期，为营造商业氛围，金荷花物业服务中心于2007年陆续在公共区域搭建了部分摊位，以免租、低租方式租给商户经营。LGJB商业用途公共区域搭建均在商业项目，而且专业市场的搭建面积相对较大（金荷花、五块石项目搭建面积占总搭建面积90.92%），收入也相对较高（五块石项目搭建收入占总搭建收入的96.04%）。LGJB为规避经营管理风险，与租户签订了场地使用合同，并在合同中约定如因甲方根据项目情况进行总体经营安排，或因甲方不可抗拒因素（如政府行为、业主大会要求、甲方退出管理），需收回乙方使用场地而终止本合同，甲、乙双方互不追究责任。物业服务中心还制定了应对业主、商家就公共资源经营利用投诉的统一说辞。（2）地面停车位资源经营管理分析小类加勒比香槟花好玉林春江汉润金荷花诺丁山富丽城地上公共区域规划的停车位数量（个）3030050000195179地上公共区域实际的停车位数量（个）303030500001601261-5月地上停车场收入总额（元）61669250279604617902095943.326000043550800046630LGJB所管理项目前期规划的地面停车位约484个，实际使用中的地面停车位约426个，2007年1至5月地面停车位收入815885.3元。春江花月（现采用临时占道停放管理方式）、金荷花项目（为方便二级市场商户进货，准许商户在负一层临时停放）由于场地或市政规划限制而未能办理相关停车手续；香槟广场（备案20个，使用车位30个）、玉林生活广场项目（备案9个，使用车位50个）未对地面停车位实施全数手续办理，。而汉润科技的地面停车场收入主要来源于地面停车场夜市收入。为规避地面停车场经营管理风险大部分项目的地面停车位办理了停车手续报批，并购买了停车场责任险。也有部分项目采取将地面停车场对外承包的方式转嫁经营管理风险（加勒比项目将广场规划的20个停车位承包给望江派出所）。 在日常管理方面，物业服务中心实施车辆停放进出登记，安排治消队员24小时不间断巡逻，实施电子监控，建立车辆车位“一对一”台帐监管措施，以降低地面停车位经营管理风险。（3）户外广告位资源经营管理分析小类加勒比大厦香槟夏威夷东方东恒花好玉林春江汉润金荷花诺丁山御府富丽城户外灯箱面积219.43068.56132.600114.27344.8300012.57.57.5户外广告面积0301.76029.6335.24217.656.94127.412003529.20050户外LED数量001010000010001-5月户外广告总收入903912840019804161374400002563649991.67295030000287820284417004000LGJB户外广告位（包含户外灯箱与户外广告）面积5554.94，主要分布在商业项目，其2007年1至5月户外广告位资源收入592321.67元。金荷花、蓝光大厦、玉林生活广场、东方时代商城的户外广告位收入相对较高，其中金荷花与玉林生活广场均是项目内商户对广告位需求较大，而蓝光大厦与东方时代商城则是设立了经济价值较高的户外广告位。LGJB为规避经营管理风险，与租户签订了场地使用合同，并在合同中约定如因甲方根据项目情况进行总体经营安排，或因甲方不可抗拒因素（如政府行为、业主大会要求、甲方退出管理），需收回乙方使用场地而终止本合同，甲、乙双方互不追究责任。物业服务中心通过对项目广告位进行统一规划，制定色彩、尺寸标准，并实施安装备案制度，督促户外广告合作方及时办理广告对外发布相关手续，以降低户外广告位经营管理风险。（4）电梯广告公共资源经营管理分析小类加勒比大厦香槟夏威夷东方东恒花好玉林诺丁山御府花都富丽城电梯广告画框684328102611841926978电梯广告液晶显示屏032933612019131-5月电梯广告总收入337215950355831308039172250246673208.33120007066.66195002007年1至5月LGJB电梯广告位公共资源收入140845.99元，其中高层精品写字间与高层住宅的电梯广告收入较高。该资源的风险防范方式与户外广告基本相同。（5）公共区域固定花车摊位经营管理分析小类加勒比夏威夷东方花好玉林春江金荷花公共区域固定花车摊位数量44135361-5月公共区域固定花车摊位出租收入总额（元）2950020500400017300208008950237002007年1至5月LGJB公共区域固定花车资源收入124750元。固定花车摊位均分布在商业项目。该资源的风险防范方式与公共资源搭建基本相同。第三部分 LGJB公共资源利用风险处置策略一、LGJB公共资源经营管理风险识别1、公共资源经营管理权属风险：物权法、物业管理条例均对业主物业专有部分以外的共有部分的所有、使用权利与义务进行了明确界定。虽然LGJB在前期物业服务协议、业主临时公约中均约定“业主委托LGJB对物业公共资源进行管理”，但由于该条款并未提及公共资源收益归属与公共资源经营利用的监控，因此业主仍可能对LGJB公共资源经营管理进行质疑，导致LGJB公共资源经营管理存在权属风险。2、公共资源经营资格风险：利用公共资源设立的地面停车位、外立面广告位均会涉及到交管、市容等部门的相关审批，但LGJB部分项目地面停车位由于资源有限或市政要求等原因未能办理相关手续，大部分项目的户外广告位（店招）也因市容管理要求而未能取得相关户外广告审批、登记手续，因此LGJB公共资源经营利用存在经营资格风险。3、公共资源收入处置风险：物权法、物业管理条例均对公共资源经营管理收益分配进行了明确规定。而LGJB的公共资源经营管理收益，并未分配给业主，而是用于物业设施设备更新、商业物业经营造活、物业公摊水电补助等事项。因此LGJB公共资源经营管理存在收入处置风险（前期收益处置归属与用途、后期经营收入分配）。4、公共资源经营管理风险：在物业公共资源经营管理过程中还存在地面停车位车辆被盗、损坏赔偿，户外广告位维护不及时导致广告位坠落伤人、伤物赔偿等经营管理风险。二、LGJB公共资源经营管理风险处置策略1、尝试通过与业主的沟通、协商，取得公共资源经营管理权；公共资源经营管理的最大症结在于公共资源经营管理的合法化，物管公司应制定合理的公共资源经营分配计划，并通过沟通、协商取得业委会或足够数量业主的授权，从而获取物业公共资源的合法经营权。2、完善公共资源经营管理风险应对程序与统一说辞；在公共资源经营管理暂未取得合法手续以前，LGJB应制定公共资源经营管理风险应对程序与统一说辞，以应对客户与社会舆论的质询，避免因回复不当，导致LGJB品牌形象与客户满意度受到损害。3、强化基础物业管理服务质量，转移客户关注点；LGJB应持续提升基础物业管理服务质量，丰富服务内容，提升客户满意度。将客户关注点由公共资源经营收益分配转移至LGJB在基础物业服务上的改善与提升。4、加强与政府相关职能部门沟通，降低经营管理风险；LGJB各子公司、物业服务中心应加强与政府相关职能部门（派出所、街道办、交管局、市容局等）的沟通，将未及时或难以取得合法经营资格的公共资源的经营管理风险降至最低。同时还可借助政府职能部门之手，开展商业项目的经营管理工作。5、转嫁公共资源经营管理风险；LGJB开展物业公共资源经营管理的目的在于增加物业经营管理收入。如果因为公共资源经营管理不善导致赔偿或引发纠纷，那公共资源经营管理则得不偿失。因此LGJB应在公共资源经营租赁协议中进一步明确物管公司与公共资源租户之间的“责任”、“权利”，将公共资源管理风险降低或转嫁给租户。同时，LGJB也可通过购买各项责任保险，将经营管理风险转嫁给保险公