六安110指挥中心以南地块调研简报.doc

六安地块调研简报一、区域概况六安市位于安徽西部，大别上北麓，俗称皖西，是大别山区域的中心城市。上古时是偃姓皋陶部族活动与聚居地。皋陶卒，葬之于六。禹封其少子于六，以奉其祀，故六安又称皋城。公元前121年汉武帝取六地平安，永不反叛之意，置六安国，六安之名沿袭至今。现六安辖寿县、霍邱县、金寨县、舒城县、霍山县、金安区、裕安区、叶集实验区、六安经济技术开发区，总面积1.8万平方千米、人口701万。六安物产资源丰富。十大名茶之一的六安瓜片、皖西白鹅、霍山石斛等称甲全国，境内有我国最大的人工灌区，淠史杭综合利用工程，也是世界七大灌区工程之一，境内自然、人文景观众多，也是著名的将军县，全国有9个将军县，六安占两个，金寨县、六安县。中心城市建成区面积：近55.3平方公里中心城市建成区人口：近60万人，金安区：面积1657平方公里，户籍人口84.8万人 裕安区：面积1926平方公里，人口100万人 “贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原”，六安市是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。六安提出了向东继续推进，向南逐步完善，向西着力展开，向北积极延伸的城市发展新策略，城市功能呈现“一心、两轴、三带、四区”新布局。区域战略定位：（1）区域层面大别山地区区域性中心城市考虑到当前六安的区域经济地位提升、交通区位优势增强以及自身发展的潜力和快速发展的势头，不久的将来，六安将具备成为大别山地区区域性中心城市的实力。（2）省域层面省会经济圈副中心城市在省会经济圈中，六安定位为：省会经济圈的副中心城市，省会经济圈生态环境良性发展的保证，省会经济圈加工制造配套基地、冶金工业转移承接基地、农特产品生产供应基地、科技成果转化试验基地、人力资源输出基地、休闲旅游度假基地，省会经济圈西向发展门户和陆路交通门户。（3）市域层面六安市政治、经济、文化中心城中区 以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建。在这一地域形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城市河中岛月亮岛等，组成城市中心区。 城东区 以六安经济开发区为主体，包含金安区经济开发区，形成的以工业为主要发展目标，同时配套商业、居住功能的城市综合片区。 淠河西区 位于城市老淠河以西，以居住为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。 城北区 北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北高速公路的交通优势，工业主要以层次相对较高二类的产业为主发展综合产业区，并在东侧预留发展用地，辅以一定沿河商业、居住用地，形成城市北部新区。二、市场情况2011年1月份房地产市场数据简报1、商品房批准预售情况2011年1月131日累计批准商品房预售面积21.5241万平方米，较去年同期减少16.31%，环比增长69.4%。 其中，住宅用房批准预售面积19.3092万平方米，较去年同期减少0.54，环比增长74.92%；商业用房批准预售面积2.2149万平方米，较去年同期减少64.87%，环比增长32.87%。2、商品房销售情况2011年1月131日共销售商品房套数为1562套，同比减期3.94%，环比减少12.15%；销售面积为15.1129万平方米，同期减少6.55%，环比减少17.77%，销售金额为6.56亿元，同期增长4.46%,环比减少13.47%。其中，商品住房销售套数为1131套，同期减少6.53%，环比减少21.02%；销售面积为12.0723万平方米，同期减少7.55%，环比减少18.78%，销售金额为4.94亿元，同期增长14.09%,环比减少9.19%；商业用房销售套数为431套，同期增长3.61%，环比增长24.57%；销售面积为3.0406万平方米，同期减少2.34%，环比减少13.54%。销售金额为1.62亿元，同期减少16.92%，环比减少24.30%。3、商品房价格情况 2011年1月131日商品房销售均价为3785元/平方米（含乡镇），同期减少22.01%，环比减少24.87%；其中，商品住房销售均价为4089元/平方，同期增长23.16%，环比增长12.09%；商业用房销售均价为3481元/平方米，同期减少45.49%,环比减少45.84%住宅热销12756套，不禁令人咂舌，环比2009年12474套增加282套，上涨2.26%；成交面积环比去年增加7.8万，上升了5.6%；2010年成交面积约147.08万，成交均价约3630元/，环比去年上涨600元/，涨幅超19.8个百分点。据安房网统计数据显示，2010年六安住宅销量排行榜上前十位销量都突破了400套，并且有五家楼盘销量超过500套。其中正东凯旋名门（主力户型 价格 相册）更是以总销量711套稳居销量榜榜首。4、区域市场特点城东区：位于淠河干渠以东，皖西大道、皋城东路沿线附近区域特点：以高新技术产业为主，基础设施还不完善，住宅布点稀，建筑类型以多层、自建房、片区厂房、排屋为主；现在已出现小高层、高层。代表楼盘：新加坡御苑、红叶花园洋房、香榭花城、上东阳光城、一品尚都等城南区：指龙河路以南，解放路与梅山南路沿线区域区域特点：以长途交通为主，基础设施逐步完善，新开发的楼盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层、小高层为主、前期有部分别墅。区内各楼盘注重项目包装，突出楼盘的品质。代表楼盘：恒生阳光城、锦绣华府、龙湖山庄、上城国际、金星家园城西区：磨子滩路以西的区域区域特点：城西房产开发的时间较短，主要以自建房为主；建筑类是 以多层为主代表楼盘：正东凯旋名门、光彩大市场城北区：皋城西路以北区域区域特点：新的发展力量，以北二十铺高速入口为主，同时距离规划中的机场较近，发展势头较足；建筑类型以多层、小高层为主，当前主要是学区周围的几个项目，突出学区房代表楼盘：星汇苑、梧桐嘉园、水木清华、鼎邦御庭、梦圆鹏程学府城中区：皋城路以南、淠河路以东、龙河路以北、淠河总干渠以西区域区域特点：楼盘供应量主要集中在人民路、解放路、大别山路沿线，以高层、小高层为主；注重商业和娱乐代表楼盘：阳光威尼斯、欧洲阳光城、金水湾、聚福园、金城华庭等5、整体市场特点（1）刚性需求大,六安农村人口基数大，单裕安区、金安区农村人口高达130万、霍邱县更高达170万、寿县135万、金寨66万因此有大量的外出务工、经商人员，这些人群返乡之后、大多选择在六安城内置业，因此使得六安市场整体处于供不应求的状态。（2）六安市场需求主力面积为80-120平米的两房、三房，随着房价的上升对大面积的需求意愿在降低。（3）外来投资者不多。（4）在当地居民置业观念还是偏爱多层，但是随着多层的供应减少，小高层、高层的大量出现，居民置业慢慢被迫接受高层。（5）小户型公寓开始批量出现。（6）商业供应当前处于供过于求的状态，因为六安常驻人口消费能力的有限，使得投资商铺的意愿不是特别强烈，不过随着国家政策对住房市场的调控，这一现象会有所改观（7）各区域当前均价：东区：4200/ 南区5000/，北区：5000/，西区4300/，城中区5100/，整体市场均价约为4300，因为大量的郊区房源的上市拉低了整体均价。三、本地块情况1、地块详细地块位置净用地面积（）建筑密度容积率绿地率用地性质110指挥中心南侧、南屏路北侧（金安区）5589522%2.535%住宅、部分配套商业2、周边部分楼盘名称类别物业地址容积率绿地率特色价格御景龙湖山庄住宅金安区佛子岭路政务服务中心向西100米1.6040%特色别墅、花园洋房公寓5100别墅8000上城国际住宅金安区政务中心向西500米上城国际会所1.2940.50%特色别墅,配套商品房5000世纪金星 住宅金安区政务中心110指挥中心对面2.2038.62%配套商品房50003、地块建议总建筑面积：558952.5= 139737.5平米总销售额： 139737.5 5000=698687500元成本核算：设计费100万+建安成本1500元/平米+绿化35元/平米+煤、暖、电、供排水、道路等，成本约150元/+财务180/平米+企业管理费用15/平米+营销费用2%+税200/平米= 369208313元按照上面核算，若要保证整个项目利润20%左右，则整个地价不能高于226万/亩，若超过226万/亩，不建议开发商拿地，若低于此价格，则整体项目利润可观。若项目打造成为高品质社区，预计售价在5000元/平米，在成本不变的前提下，则整体地价不能高于226万/亩。注：如按照一年后预计单价6000元每平米计算，该地块在260280万之间开发商可以考虑！四、六安销售前五楼盘一览NO.1正东凯旋名门销售套数：711套目前在售：目前在售复式（170-200平米）。项目位置：龙河路与平桥路交叉口向南200米均价：复式4000元/M2 均价4700元/M2 售楼电话3235888凯旋名门位于裕安区政府斜对面，紧邻规划中的250亩生态公园；东沿平桥路、南近天堂寨路、西靠嵩寮岩路、北临闻堰路。小区建筑用地面积约16万方，总建筑面积达40万方。小区共51栋楼，其中住宅：有11栋多层（6层）、28栋小高层、10栋高层；一所幼儿园及一栋中心会所组成栋距从多层之间的21米到高层之间的43米，大栋距满足住宅日照采光要求。NO.2明都阳光水岸销售套数：668套目前在售：销售结束，下期开盘时间未定。项目位置：光明东路与梅山路交汇口均价：前期房源均价5000元/M2售楼电话3692666明都阳光水岸位于安徽省六安市金安文教区，距市中心北面1.5公里。东邻河堤，西邻淠望路，北邻六安八中，南邻光明路。基地东西长约380米，南北长约735米。占地面积为272147平方米，约408亩。小区由高层、多层、情景洋房和别墅组成，内设幼儿园、小学、会所、服务中心、商业街，并建有篮球场、网球场等多处公共健身场地，志在打造六安市首座“超大规模人文景观运动社区”。NO.3和顺名都城销售套数：638套目前在售：目前在售D#高层116。项目位置：六安市解放南路均价：4200元/M2售楼电话顺名都城总建筑面积约25万平米，总投资约6亿元，着力打造“品质之都 高尚之城”，引领六安人居生活新典范，并正朝着实施“国家康居示范工程”的目标迈进。和顺时代广场由和顺名都城、六安沃尔特大酒店、高档商业区三部分组成，建成后将成为皖西一张亮丽的城市名片。高档商业区主要是借助五星级大酒店和品质社区的辐射效应，力争建成六安市城南板块的商务中心。NO.4华邦锦绣华府销售套数：596套目前在售：在售多层2#、5#、7#、12#、14#、15#、16#的一楼，面积130以上的房子。项目位置：佛子岭路和解放南路交叉口均价：4600元/M2售楼电话目位于六安市城南新区中心地段、解放南路与佛子岭路交汇处，近邻政务中心、皖西中学、城北小学分校、市第一人民医院第三门诊部、农贸市场、水上公园、沿淠河景观带、五星级“沃尔特”大酒店以及拟建中的城市森林景观带、六安市青少年宫、六安市军人接待中心等，远望市体育中心、火车站、汽车南站、义乌、顺达等专业大市场；项目周边有；7路，201路，9路，11路，16路公交车从此经过。基础设施配套，公用建设齐全，交通便捷，环境优美，寸土寸金。NO.5星汇苑三期观邸销售套数：583套目前在售：高层84-88两室两厅一卫、 高层128-132三房两室两