惠州黄排专业市场可行性分析全案.doc

【前 言】市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。我们把一楼肉菜农贸市场为一期，则二至五楼为二期项目，以下是二期的定位分析方案。第一部分：本项目各层的经营定位分析2010年惠东的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续推出，包括华侨城农副产品专业批发市场、富星服装城、惠东建材市场、东方红电器行等大型专业市场如春笋般涌进。随着华侨城周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，随着沿海高速的全线开通，中信与惠东县签订初步意向书、双月湾风景区除航母外还拟引进万科给惠东华侨城地块带来前所未有的发展潜力，给惠东带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业旺场提供良好的条件。根据政府有关数据证显示，黄排辖区的整体规划，周边除了将形成商业及住宅聚集区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对本区域人流的有效导入、面貌的全面提升，带来决定性的作用。一、经营定位的依据：本项目一期的“肉菜市场”的启动，肩负着二期能否成功开发的重任，因此二期运作的成功是整个项目成功的核心，因此国内品牌和周边市相关行业主力商家、惠东本地的产品进驻，借鉴惠州义乌市场发展及招商的经验和经营方式，是树立项目整体形象的关键。、优势（S）1、本项目的层高和楼层透光、视线良好，适合做中低端的小商品类专业市场。2、整体建筑独栋，外观大气、醒目。3、一楼肉菜市场的成功试业，对二期招商有一定人气汇集作用（若定位成功）；4、开发商的信誉度较高。、劣势（W）1、政府城南规划工程进度缓慢，目前的市场外围道路、环境、规划仍然存在脏、乱、差，这是本项目最大的弊端。2、一楼现为肉菜市场，导致不能统一定位，给我们二期的整体定位增加了难度。3、外环境配套严重缺乏，包括银行、物流、酒店、公寓等;4、本项目所在区域人气指数较低。区域内人均可支配收入低，居民的文化素质较低。5、区域环境发展尚未形成市场化，未来3-5年内很难形成消费氛围。、机会点（O）1、“南城新概念“，给本项目的未来带来了“面”带“点”的新挑战、新机会。2、华侨城周边新商圈、高档住宅及县行政单位的云集，对该项目发展有帮助。3、未来沿海高速的全线贯通，带动城南新商机。4、若采用先招商后销售“放水养鱼”等培育市场策略，方式较灵活，相对于惠东专业市场来说应该是一个亮点。出租的方式对才开始创业和投资者是一个很大的诱惑。、威胁点（T）1、华侨城周边的“富星商贸城”、“南康百货”等市场的“败笔”，给本项目带来了直接的威胁。2、“平山中心市场”的经营已具规模，拥有自己的固定客户群，已占有较大的市场份额。3、招商及后期的市场的培育是项目成败的关键，给整个项目的“整体盘活”增加了压力。本项目自身的特点：地段、交通：项目位于惠东黄排，城南新区中心地段，毗邻华侨城、平深路1000米的路程，交通便捷。是未来惠东城镇的主要发展方向，有很强的投资潜力。规模：项目为粤东首个总建筑面积2万平方米小商品批发中心之一，规模必将形成大辐射。品牌：本项目是由专业人士管理、全国的商品展销、先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。建筑及环境：项目建筑采用现代化的商城模式，周边环境的商业氛围，暂未成大气候。62二、项目惠州、东莞、广州、各地义乌城经营品种比例调查：1、惠州江北专业市场概况江北专业市场板块2004年开始萌芽开发期至2009年惠州农产品批发市场、金泽物流中心、金山汽车城；义乌小商品城一期、二期、惠州国际电子城、金泽五金机电采购城和惠州纺织布料城等每年可以吸引8001100万人次进入商圈进行参观、采购商品，成交金额高达1亿元，逐步形成成熟的专业市场商圈。它不仅拥有得天独厚的交通网络优势，而且是政府机关重要的行政、商务密集区，与惠州体育馆、科技馆、图书馆、五星级酒店相邻而立。既有传统的商业商务文化，又有现代的人文气息，有一种商务、行政相融的感觉。惠州江北专业市场形态分析名称量体（M2）销售均价经营方式租金（元/M2*月）业态分布经营状况金泽物流园2.2万5200元售后返租（年回报为8%，返租期为2年）25二层前后通透专业街铺，2005年底试营二年来经营状况综合得分为75金泽五金机电采购中心2万6500元售后返租（年回报8%，返租期为2年）25二至三层专业街铺；以五金、机电小用品为主入场内的人、车流量较少，商户处于免租期内。综合得分为90义乌一期占地3.6万平方米，规划总建筑面积约16万平方米分割租赁251-5层。主要经营：日用百货、家居生活用品、化妆品、小五金家电、珠宝首饰、针织制品、床上用品、童装、文体育用品、工艺礼品、皮具箱包、特种食品、茶叶茶具等粤东地区最大的综合性小商品批发城，可容纳经营商户5000余家，目前经营情况是周边最为可观的一家。义乌二期15万平方米一楼：13000元二楼：7000元1、 买铺一次性返还3年租；2、 8回报率3、 首期充减24返租资金首层80余间预留铺位的租户进行三个月免租2、3、5层新入住租户免租一个月1至4层商业中心515层精装公寓2007年12月23日开盘当天，商铺销售达800套。纺织布料城16万平方米（561间铺位）5800元先售后租：首付3万元，20平方，10年月供仅670元，（买铺即收3年24%的租金）2个大类40多个品种针织面料、棉纺、毛纺、丝织、梭织、麻织、丝绸面料；亮片、流苏、花边、商标、吊牌、中国结、珠饰、纽扣、模特、皮条等纺织服装原辅料常用品种开盘当天，商铺销售达200套。国际电子城1万平方（14层）5500元押金500元/间起，免租一年，免进场费，免装修费，0成本经营1F：106元/平方2F：63元/平方3F：39元/平方4F：26元/平方电子材料、电子元件、仪表等10天销售500间2、惠东银基商贸城项目说明：惠东银基商贸城以鞋服为主的专业市场，形成了一个大型的服装批发大世界。成为惠州辐射粤东的服装批发市场中心，同时也经营零售业，粤东服装消费也喜欢到这里来。一期服装街区整体经营基本良好，市场交易非常活跃，银基二期2008年春季启动， 4月24日惠东银基商贸城连续两天都挤满了前来订购的商家。据商贸城工作人员统计，两天来已经订购和签约预订的人群已经达到了1000人次，号称一小时内定出二十套商铺。虽然总体经营很好，但是也有部分市场不是很成功，如意一期二层级以上空置非常严重，租金也比较低，远远低于附近的服装市场。数据参考： 广东省最大的鞋服专业批发市场； 由香港盛鸿投资有限公司投资4.3亿人民币建成,总建筑面积22万平米； 建设商铺3000多个.在硬件设施上，商贸城占地面积17万平方米，建筑面积22万平方米； 一层商铺3000多个；主营服装和鞋； 二层是集仓库、餐饮、休闲于一身的现代化配套设施； 整个商贸城长500米，宽200米，四条9米宽主通道、八条6米宽副通道交织成网，四通八达。空间结构浩大，建筑风格简明洗练，布局科学合理，线条舒展流畅，像一艘精心打造的商业航母。对惠州商业市场看法惠州整体商业市场表现一般，专业（批发）市场一枝独秀。在专业（批发）市场“集结地”已成为了惠城区、惠东商业的一大亮点，吸引了大量的客流前来消费，总体经营状况良好，并营造出了浓郁的商业氛围，为其他商业经营模式的进入奠定了基础。但美中不足之处就是整体形象略逊一筹，层次感不高。特色专业市场经营形势较为喜人。各特色专业市场利用自身的独有优势，进行特色经营，既贴近广大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消费，使其经营状况始终处于良好的状态。3、周边市经营品种及进货渠道分析惠州水东路小商品经营比例：地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在5060平方米小商品经营品种：经营品种间数具体比例日用百货3626食品3022文具、玩具1814民间用品1511针织用品43小五金86服装65茶叶86花艺65鞋22合计133具体比例图如下：经营方式：以批发为主，兼有零售进货点：主要以广州为主，东莞有一部分租金：2060元/平米月4、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查： 平山中心市场小商品经营品种比例分析：位置:惠东县城解放中路规模:6800平方米小商品经营规模: 约300户经营范围:日化产品精品礼品玩具针织用品花类饰品电子产品日用杂货小家电文具等业态统计：业态数量所占比例（）日化产品259精品239礼品145玩具166针织用品8031花类93饰品2810电子产品228日用杂货3413小家电124文具62合计269比例图：以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。经营方式：以批发为主，兼有零售租金：100150元/平米月平山中心经营品种进货渠道分析：进货途径l 电器类玩具针织类饰品类日化类.为广州东莞佛山汕头揭阳.其中比例为%(不完全统计)城市电器类玩具类针织类日化类日用类饰品类广州857060755570深圳720佛山10105东莞51030汕头51015揭阳1012其他810585l 生活家庭用品日用杂货小工艺品文具小五金针织草帽等约70%-80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.义乌商品的特点:价格低廉 商品丰富 均为自己小型加工厂生产 5、东莞富民商业大厦内的小商品经营分区图富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）。图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：红色为饰品区；黄色为内衣区。但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。经营品种分类统计富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。批发经营面积（按使用面积计）约在612平米之间。由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）经营品种经营面积（m2）经营户数（家）比例饰品类50041各类饰品针织内衣类60044针织品、内衣日用百货类403伞、塑料桌布、卫生纸洗涤化妆品类20021洗涤用品、化妆品皮具1009皮带、钱包文体用品类605文具、体育用品表类404钟表、手表小家电202电吹风、录音机小食品202奶粉、饮料、饼干礼品202打火机等包装袋202塑料袋、纸袋帽子、眼镜201儿童玩具403小型玩具合 计约1680m平米139经营品种比例分析按经营面积： 按经营商户数量分析6、广贸精品广场经营分区图该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。经营品种分类统计该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-80平米（使用面积）之间。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）广贸大厦一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）印章、制卡301帽子、眼镜1803针织内衣120015办公耗材及设备2002包装袋1002塑料花、礼品2404文具4004音像制品801手机配件、电话卡602皮具401饰品1202模特架1001婴儿用品601合 计约2800平米39永丰楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）针织602内衣1503婴儿用品702音像制品602文体用品602饰品1806鞋、包1204珠宝、玉器602玩具、礼品2406包装袋501合 计约1000平米30永业楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）文体用品60011内衣1203五金工具601针织品1202小电器601玩具、礼品601合 计约500平米19永安楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）音像制品2009饰品703洗涤、化妆品802文体12040针织内衣2605合 计约700平米59永兴楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）日用百货40014文体503针织品20014五金工具501饰品601合 计约800平米33经营品种比例分析 按经营经营面积分析 按经营商户数量分析7、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：主要调查的有万菱玩具精品家居饰品批发中心和艺景园玩具文具精品城两处。这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。主要的经营品种有：小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。经营品种在市场所占比列。品种小饰品小首饰塑料制品工艺品女性化妆品所占比重20%12%15%15%15%品种布艺玩具香蕈太阳镜钟表工艺礼品所占比重3%6%3%3%3%品种水晶制品其他杂类所占比重3%2%（以下%是指在该品种中的比例）经营品种所占比例经营品种所占比例小饰品15%小首饰10%塑料制品15%工艺品10%玩具30%太阳镜10%据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。8、惠州义乌主要小商品市场经营品种比例：惠州义乌（一期）：经营品种调查：主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。各楼层经营品种区划：楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：9、惠州义乌（二期）经营品种调查：主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。各楼层经营品种区划：楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：10、省内小商品市场主要经营品种比例统计：经营品种惠州水东路惠东平山中市场富民商业大厦内的小商品广贸精品广场合计商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例日用百货3626%3413%32%148%8713%食品3022%21%325%文具97%62%54%6033%8012%民间用品1511%152%针织用品43%8031%4432%4525%17326%小五金86%21%101%茶叶86%81%花艺65%93%42%193%玩具97%166%32%11%294%小家电124%21%11%152%饰品2810%4129%148%8312%日化产品259%2115%21%487%礼品145%21%63%223%精品239%233%电子产品228%43%21%284%服装65%本地区较多本地区较多本地区较多这类品种在周边区域经营商户较多不具体统计鞋22%42%皮具96%11%包装袋21%32%不在本项目定位范围内,属于个别经营品种，数量少帽子、眼镜11%32%印章、制卡11%音像制品127%办公耗材及设备21%模特架11%婴儿用品32%说明提示：惠州目前小商品主要集中的批发地区有惠州市内的水东路及惠东县平山中心市场两地较为集中的小商品批发区域，主要经营以日用百货、小五金、文具、玩具为主。惠州水东街的租金在2060元/月之间，惠东县平山中心市场小商品区租金约100150元/月这是两个区域是本项目除义乌、广州市场商户以外本地的招商主要目标。第二部分 产品的定位惠东批发市场的产业背景惠东县地处广东省沿海的大亚湾、红海湾畔，总面积3535平方公里，海岸线171.8公里，总人口73万人，另有惠东籍华侨和港澳台同胞18万人，属珠江三角洲地区，地理区位优越，交通十分便利。县城平山镇距深圳市95公里，距惠州市38公里，距广州市180公里。深汕高速公路及广惠高速公路均穿境而过；海上运输可直达闽、港、澳。国家级渔港港口港，有海关二类监管码头。距县城15公里的惠州机场，可直航北京、杭州、无锡、徐州等大中城市。惠东小商品类专业市场成交活跃，初步贸易以服装、鞋类、日用百货、建材、精品为重点，对外贸易量明显提高；个体私营经济初具规模，以黄埠、吉隆两镇为代表的个体私营制鞋业已发展成为惠东的支柱产业。一、拟投资日用品专业市场的有利条件：1.成功的市场经验可供借鉴。在省内、外有许多经营成功小商品专业市场。诸如，惠州义务市场模式，结合惠东本地的实际情况分析、探讨属于一条惠东市场接受的日用之道，借鉴它们在日用品专业经营中积累了大量的管理经验。其次周边有些专业市场也有经营不成功的案例，也给我们提供了一些教训。无论是成功的经验还是失败的教训都是我们可以利用的资源；2.起点更高。在过去的一些市场当中都有这样或那样的不足之处，它们的不足之处是我们应当避免的。可以在这些市场的基础更高标准的设计和规划；3. 黄排项目周边地区已经有众多地产商在开发新的楼盘，这里将形成一个巨大的商贸、居住生活圈，有着巨大的商机和潜力。随着这一区域的兴起必将带来巨大的人流，这些都为日用品市场的发展提供了客户资源；4.惠东居民有着较好的投资观念和创业意识。项目整体经营定位该项目建议定位为 “批兼零的以小商品为主的粤东地区最大的日用百货批发市场拟名：“惠东日用品家居批发市场”（以下称之）以下是针对这一定位构思作出的定位模拟分析策划案。惠东地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻惠州城区、东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。而惠州的日用百货批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，日用百货批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。目前惠州日用品批发主要集中在惠州水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是些分布散的批发店。从某种意义上说，惠东地区还没有规模大、品种全集中的日用百货批发市场。在充分考虑惠东现有的小商品批发市场经营基础，迎合惠州义务的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的日用百货批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠东目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠东乃至粤东地区日用百货产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。二、市场发展战略部署“五大节奏”第一步从“自封”到“公认”，使之成为定位准无竞争对手状态“高不可攀，深不可测，锐不可当”是做“皇帝”的形象包装，哪个朝代不是“自封”皇帝到公认的过程。同样道理，“中国日用品集中营”，的“样板工程”， “自由开放窗口”与“惠东日用品家居批发市场”的宣传口号。第二步与政府及行业协会联合招商，使之具有高贵的血统首先，将此项目纳入惠东政府“破冰工程”及重点建设项目，同时与日用协会联手共同对外招商，并召开高规格的“惠东样板工程”的高级研讨会和新闻发布会同时举行每年一界的论坛盛会。第三步引进“名”主力商家引进或输入名企、名牌、名品、名店、名师等“六名”工程，使之一夜之间风起云涌，给人以耳目一新、 与众不同、独树一帜的感觉。第四步与专业公司合作搭建 “惠东日用品家居批发市场品牌集中营”各种平台，如与第三方物流公司合作搭建物流配送、名牌物管公司、电子商务系统平台、电视台合办节目或成立多媒体传播公司搭建权威商情发布平台；与惠州义乌等行业组织合作使之连通四海，走向世界。第五步树名牌，先织网与中国、广东日用协会合作，由他们提供货物在全国构建以“中国日用商务平台”的分销系统，以帮助商户建立广泛的销售渠道。三、项目经营品种定位及相应的比例建议：1) 、项目各层经营品种定位：二楼：日用副食、日杂用品、日化用品、个人护理用品、清洁用品、家居用品、卫浴用品；三楼：一次性用品，餐具、炊具用品，灶具，日用小家电、日用小五金；四楼：窗帘世界、床上用品、户外休闲用品、休闲餐饮五楼：大型仓库、办公区二层：日用副食、日杂用品、日化用品、个人护理用品、清洁用品、家居用品、卫浴用品种类日杂用品日化用品日用副食个人护理用品卫浴用品家居用品清洁用品品种肥皂盒 挂钩 水壶 热水袋 喷水工具 垃圾桶 塑料袋 过滤网 防护网 行李带 绳网 砂轮 等洗衣粉、液 肥皂 牙膏 洗手液 纸香皂 香皂 沐浴液 洗发护发用品 洗面奶 空气清香剂 等生果 糖果 红酒 牛奶 盐 油 糖 鸡蛋 罐头等粮油杂货牙刷 口腔护理用具 剪子 指甲钳 美甲护理用具 镜子 化妆棉 美容材料用具 剃须刀 等毛巾 压缩毛巾 浴巾 浴手套 沐浴球 浴花 耳套 浴帽 沐浴套装 洗浴暖罩 磨脚石 浴帘 等衣架 晾衣架 烫衣板 衣柜 晒衣篮 拖鞋 装饰垫 沙发垫 汽车坐垫 防潮垫 陈列架 桌椅 等刷洗大王 洗洁布 清洁用手套 清洁球 扫帚 拖把 拖把纸 畚箕 垃圾桶 毛掸 除尘器等分配间数47116961611比重4510575%1510%占地1920平方米426.8平方米213.4平方米298.8平方米213.4平方米640.2平方米426.8平方米说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出三层：一次性用品，餐具、炊具用品，灶具，厨具、日用小家电、日用小五金 说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出种类餐具日用一次性日用日用小家电日用小五金炊具日用灶具日用厨具品种西餐餐具 碗、盘、碟 勺、瓢 筷子 筷筒 汤盆 饭盒 口杯 保鲜盒盘 酒壶 酒杯 酒具 开瓶器 等一次性餐具 一次性杯子 一次性筷子 一次性台布 一次性杯垫 一次性毛巾 一次性浴帽等电热锅 电热杯 电热壶 电水煲 咖啡壶 豆浆机 刨冰机 家用净水器 等扳手、钳类 钢卷尺 手板锯 铁锤 锉刀 刀剪 水平尺 皮卷尺 帽钉、螺钉 锁具等炒锅 压力锅 电饭锅、电饭煲 火锅 煎锅 蒸锅 不粘锅 汤锅 奶锅 蛋糕模 烤箱 多士炉 等电磁炉 电灶具 燃气灶具 灶具配件等厨用套件 厨用刀具 磨刀具 水果刀 剪刀 刨子 压蒜器 勺子 铲子 食品钳 打蛋器 煮蛋器等分配间数24181218181212比重20%15%10%15%15%10%10%占地773平方米 579.8平方米386.5平方米579.8平方米579.8平方米386.5平方米386.5平方米四层：窗帘世界、床上用品、户外休闲用品、休闲餐饮种类窗帘世界床上用品户外休闲用品休闲餐饮品种窗帘、窗纱、布艺等被褥、被套、床单、床罩、床笠、枕套、枕芯、毯子、凉席和蚊帐 等登山鞋、冲锋衣、绳索、登山扣、野炊用品、帐篷 等分配比例36481216比重30%40%10%15%占地 1160平方米1546平方米386.5平方米576.9平方米说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出五层：仓库、办公区、新产品展示中心种类比例品种占地仓库70供商家适用2705.5平方米办公室20商家办公773平方米新产品展示中心10展览中心、新闻发布中心386.5平方米说明：主要是参考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。第三部分：批发城招商平面分割一、分割原则1、 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。2、 合理设置单铺进深、面宽比例。3、 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证市场内部按照步行街要求进行设计，同时保持市场的通畅并美化市场整体布局。4、 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、技术指标参考（初定）总面积：19670（含一楼）二楼三楼四楼五楼备注面积（平米）39523952395239522-5层共15808间数106114112共332三、招商平面分割图数据说明主通道：3米，辅通道：2米主力铺位：开间3.95米，进深3-4米和开间3.95米，进深6米。具体铺位分割参见招商平面建议第四部分：项目招商目标客户群体定位项目为粤东首席大规模的日用百货批发市场，整体经营以“惠东、广州、东莞、汕头的小商品行业”为主要的经营形式进行。因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：第一部分：广州、汕头、东莞日用品批发商广州的日用品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于广州商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在广州范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成广州商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。第二部分：本区域内日用品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目定位的业态，在粤东以及广东省内也是有雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体本区域的经营者占有一定份额。第三部分：意向从事日用批发业的个人 本项目惠州及周边唯一一家拥有“日用品百货的专业批发市场，对众多意向日用百货业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经营的主力军。第五部分：项目各楼层租金策略及管理费收取办法一、租金水平的确定：商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，只有具有市场基础并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。而市场的良性运作必须要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以良好的招商为基础。1、惠东及平山中心市场的开业前租金状况惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路小商品批发市场租金水平一般在4060元/平米月。惠东县平山中心市场经营状况较好人气旺租金较高在100150元/月.平米。2、项目整体租金水平惠东目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对惠东小商品整体商业情况的调查，以惠东小商品现有的商业核心区的租金水平为参照依据。 在此基础上，考虑新市场的因素，将本项目的二层标准租金水平控制在29元/m2月（建筑面积计算），同时根据各楼层售价回报率（年回报率10%）的因素，确定各楼层的标准租金水平（以建筑面积计算）3、我们采用租金还原法推销售价格。按目前惠州、惠东商业物业投资回报率是10%；因此：销售价格=月租金12年回报率（此销售价格非此时期物业存在的价值，是此物业在一段时期内价值的反应）；则：按目前二楼商铺的租金价格为33元/月.、回报率按10%计算，则二楼的销售均价为331210%=3960元， 4、各楼层标准月租金建议:楼层拟销售均价（元/平米）95折回报率标准月租金二层4000380010%33元 三层3500330010%29元四层3200300010%26元 五层2900270010%24元5、租金策略本项目铺位二至四楼共约332间，商城在实际运营时将会有一个比较长的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。a) 第一条：免租倒计时，放水养鱼（培育市场）是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。b) 第二条：商家低门槛进驻，若采用高租金即使可以招满并开业，但是市场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取卵”， 等市场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受。 c) 第三条：如果租金定的高，与惠东现有成熟市场租金持平，甚至还高于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。二、本项目租赁策略为：第一年免租，第二年标准租金六折，第三年标准租金。各楼层合同期内各年租金水平一览表：年限楼层第一年第二年第三年二层免租290.6=17.4元29元三层免租240.6=14.4元24元四层免租230.6=13.8元23元五层免租220.6=13.2元22元策略说明：所谓免租，就是在市场刚开始的一定经营期内，免除经营者缴纳铺位租金的义务。免租倒计时从一个月到一年不等。免租其实就是变相降低租金，以最大程度的降低经营成本来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试探性经营的空间，免租一年可以为招商推广带来强大冲击力和宣传效果。三、市场物业管理费标准及收取办法市场物业管理费标准本项目物业管理费用标准，在考虑市场实际运营成本的基础上，采用惠州市同一档次、同样配套设施与服务（主要指采用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务）的市场平均水平。惠东部分市场主要费用及缴纳方式调查市场名称银基商贸城平山中心市场旺角贸易中心 同心电脑城兴隆食品百货批发租赁保证金5000元/3月租金10000元/3月租金10000/3月租金4500元/3月租金3000元/3月租金管理费7元/平方米/月10元/平方米/月7元/平方米/月5元/平方米/月5元/平方米/月空调费15元/平方米/月12元/平方米/月8元/平方米/月广告费5元/平方米/月2元/平方米/月根据上面调查，惠州同类型市场平均物业管理费用为7元/月因此，建议本项目物业管理费用为5元/月（最终需工程部核算成本）注：物业管理费涵盖的服务项目内容1、电梯、自动扶梯运转、维护费2、公共部分的水、电费3、市场清洁、保安费空调费(主要用于中央空调的日常运转与维护)参照流行前线、赛格电子广场、女人世界等市场的收取标准，本项目建议空调费为10元/平方米月（最终需工程部核算成本），按照实际使用日期月份收取。租期由于涉及到返租销售，则二楼与四楼商户的租期须与销售包租期相一致。即二楼租约三年，35楼租约四年。租赁保证金依据对惠东主要的主题市场的调查，租赁保证金没有固定的交纳方式，根据本公司招商的经验并考虑到本项目为新开业市场，经营规模不同反映商户经营实力、承租能力的不同。所以租赁押金可以和铺位月租金适当挂钩。建议按每间保证金为该铺位二个月标准租金（即租赁押金）。第六部分：项目招商整合推广策略一、招商资料1、策划设计“惠东日用品批发城”招商单张将项目的招商优惠条件、项目基本情况、项目的环境、义乌品牌的进驻、经营定位及业态分布等信息，设计成为招商单页。单页策划内容要点：“惠东日用品家居批发市场”全面进驻、市场全面升级，惠东重点工程，树立商户对市场未来经营的信心，并突出0租金，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的目的。日用品旋风刮进惠东惠东黄排综合市场珠三角粤东地区最大规模的日用百货市场粤东3600万人口，强劲消费力投资价值针对商户及个人创业者的经营成本介绍2、定点派单：针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息更好的传达，保证招商工作的顺利进行。针对群体：广州、东莞、惠州、汕头、惠东主要小商品批发市场及周边县市主要区域重点突破：利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些处于观望、犹豫的商户来抢租本项目，造成好的市场效应。针对群体：日用百货、小商品市场内部较有影响力的商户，针对这些有实力在小商品市场内有影响力的商户进行个别突破。实施步骤：找出具有影响力的商户，走访人员和招商人员通过走访和派单在工作中了解各个市场那些商户是具有较高的影响力。并找其进行针对性的招商介绍同时了解其进驻本市场的可能性及条件。3、路牌广告：针对群体：局部区域的小商品业者、意向从事小商品业的个体实施步骤：选择相应核心地段的路牌，联系相应广告公司索要报价及相关费用关于路牌广告地段的选择，基本集中在惠州市各区域的商业中心地段，如江北义务、惠东义务、深汕高速路口、火车站前、惠东汽车总站等 二、招商对象的差异性推广策略1、项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分：第一部分：惠东日用品家居批发市场-粤东最具规模日用品批发市场之一第二部分：本区域内的生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者第三部分：意向从事小商品批发业的个人第七部分：项目阶段性招商目标及推广手段综合我司商业操作的经验以及项目实际的情况，预计本项目的招商将存着以下几个阶段：即接受租赁登记、正式招商期、开业前夕；不同的阶段，结合该阶段的独特性，招商方式也将采取不同的手段。阶段时间（按10月1日试营业计划）招商目标备注接受租赁登记阶段5月中旬6月中旬30%左右在项目工程配合的基础上产生正式启动招商阶段6月中旬8月中旬80%左右开业前夕8月中旬9月中旬100%左右一、接受租赁登记阶段：（5月中旬6月中旬）u 起始时间：（2010年5月中旬6月中旬）接受租赁登记阶段时间基本控制在一个月左右，启动时机在内部开始进行铺位分割，招商现场进入火爆时期，正式开始接受租赁登记。u 招商群体： 相关行业看楼团 对项目一直较为关注的周边区域小商品经营者 对项目后续经营信心强烈的个人u 招商目标：完成项目整体招商目标的30%左右，吸引首批意向商户进驻。招商的必备条件：本项目以粤东地区最大的一站式日用商品批发市场推出，成为惠东第一家日商品专业批发市场，在加上惠东本地行业背景效应，具有一定的号召力和感召力，但我们也不能忽视如交通、商业气氛、新老商业区以及新老市场之间激烈竞争等不利因素，因此，为保障招商工作的顺利开展、达到预期的招商目的。第八部分：内部规划与装修标准建议一、内部规划设计建议1、布局规划及过道建议市场格局设计：市场商铺采用全封闭式独立铺位。过道设计：市场布局宜紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，但也不宜过窄，降低市场经营档次，建议主力过道宽度为3米，次通道宽度为2米。 重点体现“间间旺铺”的规划原则，避免规划中的“死角”出现。2、卖场设计建议内部色调：采用通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道每隔数米，即悬挂小型吊旗，吊旗分蓝、白色为主。VI、导示系统：作为现代商业设施的市场经营管理成熟的一个重要标志，体现了市场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础VI系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。休闲设施：于电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅，供采购者休息之用。二、卖场内部公共部分装修地面：全部地面建议用高级米黄色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。天花：整个市场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。墙面：ICI乳胶漆刷白。柱子：公共部分的柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。三、市场铺位装修铺位装修方式_商铺临过道部分采用大白玻隔断，不锈钢无框门，广告位置楣板均采用金属复合装饰材料，铺位间隔墙采用轻质防火材料（或轻钢龙骨石膏板），面饰专用乳胶漆。隔断距离天花吊顶约3050厘米，中间用防盗栅栏间隔（也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗）见如下图：电话线铺设：建议每间铺位铺设一条电话线。电费计取：每户均设置独立电表、漏电保护开关及空气短路开关，电费按月实际读数计算。消防系统：设置24小时闭路电视监控、防火卷闸、自动消防喷淋、消防栓、烟感报警。卫生间：地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配高级豪华型洁具。保安：24 小时闭路电视监控、24小时保安巡逻。广播：中央广播系统。第九部分 市场经营管理与推广策略一、市场经营管理策略1、一般性管理职能(1)对小业主或承租商的管理：一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与