西虹桥园区调整的请示.doc

关于西虹桥冷链物流园项目相关事项的请示报告光明房地产集团股份有限公司：现就上海海博西郊物流有限公司 “西虹桥冷链物流园”项目（以下简称：“项目”）的若干问题报告请示如下：一、 关于项目建设问题：项目由原海博股份组织，从2015年4月开工建设，目前已经完成外部结构和部分管道的施工，原定于2015年年底竣工，但由于项目建设过程出现了一些问题，目前尚未能够有比较确定的竣工日期。由于项目建设开始时，海博物流缺乏起码的建筑专业人才（至今无一人有建筑施工行业背景），因此原施工组织均由股份公司项目领导小组负责，由此采取了海博物流负责经营规划，项目部负责施工建设管理，建设与经营分头负责的管理方法，这一格局一直延续至今。由于股份公司今年的资产重组，相关的领导小组已经随之消失，相关的管理机构急需重建。管理机构的缺失，已经影响到了项目建设的进度，竣工日期迟迟不能确定，进而影响了海博物流的许多工作。目前我司下属之申宏公司，根据杨浦区政府和光明集团的要求，将对军工路冷库停库转型。其所附属的军工路冻品一级批发市场面临因失去冷库配套而导致的搬迁，客户对于能够整体搬迁到“西虹桥冷链物流园”呼声强烈。根据本月9日申宏公司客户代表座谈会上的反映，客户提出的主要诉求集中在：一是要求将军工路市场整体搬迁到项目，二是给出项目一期竣工的确切时间。如果能够尽早完成一期工程的竣工，不但能够为平稳解决军工路冷库的转型创造有利条件，同时也能为海博物流的整体转型，西虹桥的后续经营保住宝贵的客户资源和市场地位。二、关于项目调整问题在项目原来规划时，依据“为西郊国际配套”这一定位，因此沿用了 “存储型冷库”设计的模式，形成了目前的规划形态。但根据我司打造“冷链物流”一翼的业务规划考虑，设想将“西虹桥冷链物流园区”打造成上海唯第一的国际进口冻品、生鲜交易市场。通过信息服务（仓储信息平台、车辆信息平台、金融服务平台）、功能服务（仓储、配送、商检备案库、海关保税库、流通加工以及中央厨房）两大平台，将进口冻品、生鲜的储存、加工、流通和销售连接成一个整体。最终成为一个集冷库（保税库、指定备案库）、食品生鲜加工（含分割）、配送作业（含中央厨房）、流通加工作业（理货、分拣、配送）、交易市场、商务洽谈、商务办公于一体的国际化、智慧化、标准化、可追溯的国际冻品交易冷链物流中心。一期三期二期图一 西虹桥冷链物流园原规划图西虹桥冷链物流园原规划（见图一）将园区分为三大部分。鉴于一期工程已经基本建成，故仅就二、三期工程提出报告如下： 其中二期工程主要由3栋物流仓库（4、5、15#仓储库）组成，最高层数3层，总用地面积13053m2，总建筑面积22354m2。三期工程主要由2栋商铺（8、14#楼）、1栋综合楼（9#楼）、1栋商业楼（10#楼）和2栋办公楼（11、12#楼）组成，最高层数10层，总用地面积7746.7m2，总建筑面积42357m2。从现有规划看，存在以下几方面问题：1、库房不合理。4、5#库是单层存储冷库，层高分别为20.5米、 12.6米。而根据我们的了解，因堆垛方式不能适应货物快速流通的需要，在项目周边较少该类冷库的用户，可能发生冷库的空置；2、定位不恰当。10、11和12#楼原来规划是用来出租的商务办公楼。但根据我们对周围情况的了解，此类商办楼在该区域出租率和出售率较低，同样存在空置的可能；3、交通干扰大。8、14#楼原来是沿着华徐公路布局的商铺。但由于华徐公路是交通主干道，沿街商铺距车道没有充分的间隔，往来车辆与行人（客户）会形成相互影响，因此不适合做商铺。4、功能受限制。更主要的是，目前园区规划的布局与我们“构筑智能型冷链物流综合产业”的经营思路发生了根本性的冲突。园区库房规划不适应市场的流通需求，交易用房明显不足，商务办公面积明显超出需求，建成以后在面积配置上与实际需要发生倒错。根据我们的业务规划，我们认为“存储型冷库”存在的“周转慢，增值服务价值低”的固有弊病，不能适应我司准备开展的“综合平台业务”。因此继续按原规划实施建设，将对今后的业务发展形成严重制约。根据以上情况，我们考虑是否能够对原有规划进行如下调整：1、将建设与开发结合起来。将原8、14#楼的商业用房面积调整至原10、11和12#楼的位置，建造带产证可供出售的商铺。规划200间左右商铺，按照每间商铺占地面积30m2，共三层共计90m2，售价150万左右，总体售价3亿元左右，采用预售方式，先行收回部分投资，减轻投资压力。2、提高园区功能的呼应度。对原用于出租的15#楼商铺，在原有的基础上与出售的商铺进行整体呼应作一些调整，形成整体交易区域，将市场主要出入口向内作适当调整至凤星路（非主要交通干道）一侧，形成集聚效应，提升投资氛围，共同盘活市场。3、强化设施的市场适合度。将原4、5#库从单层存储冷库，改为流通型多层冷库，使之能够适合以“市场交易为导向”的物流园区的流通需要。通过以上调整（调整后的示意图见附件），一是可以使整个物流园区的功能区划将更加清晰，避免了因固守原规划带来的商业价值的折减；二是可以在建设初期直接产生投资收益，减轻投资压力；三是可以最大程度的完善园区的整体功能。为此，经我司研究，特向股份公司提出：1、 请股份公司恢复项目领导机构，加强专门力量，加快项目的