盱眙国际工业品城定位报告.doc

盱眙国际工业品城定位报告盱眙国际工业品城定位报告目 录第一部分:城市背景分析1-1、盱眙概况1-2、盱眙经济概况1-3、商业规划及其发展1-4、城市远景发展规划第二部分:商业结构分析2-1、盱眙经济开发区2-2、政府土地出让分析第三部分:城市商圈分析3-1、城市宏观商业分析 3-2、专业市场分析第四部分:钢材市场调研4-1、淮河钢材现货市场4-2、淮安经纬钢材城、淮安翔天钢市4-3、睢宁八里钢材市场、镇江国际工业品城4.4、常州万都金属城、无锡五洲国际工业博览城4.5、华东国际钢贸城、江阴永康五金城第五部分:项目整体分析5-1、本项目的位置及交通5-2、项目控制性规划指标5-3、项目S W O T分析5-4、项目周边地块第六部分:商业总体情况分析第七部分:项目运作总体策略第八部分:商业部分整体定位8-1、商业整体定位8-2、钢贸城整体操作策略8-3、五金机械汽贸城整体操作策略第九部分:开发模式及周期建议9-1、整体开发思路9-2、整体开发模式建议9-3、整体开发时机建议第十部分:经济效益测算第一部分：城市背景分析1-1、盱眙概况1-1-1、地理位置盱眙县地处淮河下游，地处江苏省中西部、淮河中下游、洪泽湖南岸。洪泽湖南岸，总面积2483平方公里，人均国土面积列江苏省各县（市）之首。辖14镇5乡，257个行政村（居），总人口74万，境内地势西南高，多丘陵；东北低、多平原；呈阶梯状倾斜，高差悬殊220多米。1-1-2、行政划分盱眙县辖14个镇、5个乡：盱城镇、马坝镇、官滩镇、旧铺镇、桂五镇、管镇镇、河桥镇、鲍集镇、黄花塘镇、明祖陵镇、铁佛镇、淮河镇、仇集镇、观音寺镇、维桥乡、穆店乡、王店乡、古桑乡、兴隆乡江苏省三河农场。1-1-3、人口面积：2483平方公里 人口：74.3548万（含外来常驻人口，达到100万）。1-1-4、历史文化秦始皇统一中国，实行郡县制度时，盱眙建县，县名初为“盱台”（台，音怡），后为“盱眙”。 距今已有2200多年，是全国最早建县的县份之一，其间人文荟萃，英雄辈出。铁山寺国家森林公园，距县城45公里，占地面积70.58平方公里，其中61.58平方公里的次生林海和群山环抱着的9平方公里的无比纯净的天泉湖，构成了极其独特的小气候环境。1-1-5、交通区位盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。1-2、盱眙经济概况1-2-1、盱眙GDP发展分析2008年，实现地区生产总值110.43亿元，同比增长23.8%；全社会固定资产投资130.32亿元，增长32.9%；财政收入10.37亿元，增长35.9%，其中，地方一般预算收入5.91亿元，增长47.4%；农民人均纯收入5774元，增长13.7%；城镇居民可支配收入13041元，增长19.3%；居民储蓄存款余额41.63亿元，增长31.9%。09年盱眙实现人均GDP2.3万元，增长34.2%；财政收入14.85亿元，增长45%”。1-2-2、支柱产业钢管轴承产业：现有德新钢管、凡力钢管、开来钢管、宝蝶轴承、金鹏轴承、戴维轴承等钢管轴承企业34家，2008年实现销售收入29.2亿元。盱眙因钢管轴承产业集聚成绩显著，而被省机械工业联合会命名为“江苏省新兴轴承之都”。2009年新引进和实施各类钢管轴承项目10个，项目总数达34个，钢管轴承列统企业总数达26家。 3000亩“钢管轴承特色产业园”规划已完成，目前已开始启动。 凹土加工产业： 2007年，在凹土加工区基础上建设了“中国凹土科技园”，2008年“中国凹土科技园”被省外经贸厅批准为江苏省“省级特色产业园”。现有新光矿业、淮源矿业、玖川粘土、博图凹土等项目21个，2008年实现销售收入1.3亿元，入库税收980万元。 机械制造产业：现有鹏胜矿业机械、美通机械、高华数控机床、震展机械制造、森源精密机械、金鼎机械制造、光耀机械、高远机械等企业48家，2008年实现销售收入4.6亿元，入库税收900万元。 电子电器产业：现有新海电子、德兴隆电器、博爱电子、华鹏电气、菲莱特电子、泰昌电子等企业58家， 2008年实现销售收入17.7亿元、入库税收4300万元。 服装纺织产业：现有宝隆纺织、新祥化纤、龙顺制衣、丰源服饰、峰森时装、世茂服装等企业49家， 2008年实现销售收入8.2亿元，入库税收2300万元。1-3、商业规划及其发展1-3-1、城市空间结构：盱眙县中心城区总体规划（2020年）布局结构为“三心，二轴，四片区”。“三心”：即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。“两轴”：为淮河东路金源北路山水大道的城市生长轴、淮河东路金鹏大道圣山路的产业拓展轴。“四片区”：分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。1-3-2、城市发展战略： 东扩：以山水大道、金鹏大道为城市发展主轴，依托现状的产业基础，向东强化县经济开发区的发展。北移：充分利用城市北部良好的生态景观环境和平坦的地形条件，跨越山水大道，向北适度延伸，形成新的城市开发重点区域。1-3-3、城镇职能：综合型中心城区盱城镇，全县的政治、经济、文化、教育信息中心，旅游城市，工业城市。马坝镇，盱眙经济、文化、教育副中心，工业、贸易均有良好的发展前景。工贸型官滩镇，化工、建材为主，老子山、楚王城为主要的服务景区；黄花塘，以轻工业为主，八仙台、新四军军部旧址为主要的服务景区。工业型管镇镇，以食品加工工业为特色的工贸型城镇；河桥镇，以建材工业为主的工贸型城镇。集贸型鲍集镇，以水产养殖和农副产品加工为特色，盱眙、泗洪、嘉山三县的商品流通中心；桂五镇，建材、农副产品加工为主的集贸型城镇。1-4、城市远景发展规划1-4-1功能结构发展规划以“一体双核、区域联动”的发展战略构想为基础，突出盱眙中心城区与重点中心镇马坝镇的空间联系，在远期（2020年）城区发展的基础上，进一步强化盱马路城市发展中轴线的东向推进作用，形成“三大中心、多组团发展”的空间功能结构模式。保留规划远期（2020年）城市三大职能中心：旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。强调城东新区、城东经济开发区的开发建设，提升城区综合职能水平。1-4-2用地发展方向 东进北跨依托规划远期所确立的东北部政务新区，维持北跨盱马路城市用地建设策略，向东穿越宁宿徐高速公路，推进生活区东北向跨越发展，组织北部新城区建设。双核联动沿盱马路形成县域空间发展主轴，伴随马坝镇火车站的建设，提升马坝镇在盱眙县域及淮安市的职能地位，建设成为盱眙县的发展次中心及淮安南大门。1-4-3空间发展时序城市空间的扩张应与社会经济的发展水平息息相关，反映了社会经济的特征，扩张的大小和速度与经济实力相匹配；城市空间的扩张应与基础设施的建设状况和服务水平相协调，开发一片，成熟一片，提高效益，滚动发展； 阶段一：完善三大城市职能中心，形成现代化城市框架。完善旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心三大城市职能中心的建设。以三大职能中心为基点，构建合理的现代化城市结构框架；扩展职能中心规模，提升周边配套服务水平，进一步增强城区经济、行政、文化中心的区域性职能地位；阶段二：东扩经济开发区，组建现代化的物流中心和产业服务中心。进一步做大作强盱眙经济开发区，开发区用地跨越宁宿徐高速公路，向东进一步推进，依托良好的区位优势，建立一个完善的现代化物流区。优化开发区功能配置，在不断扩增产业发展规模的同时，强调空间紧凑布局，避免开发区用地的无序蔓延。阶段三：跨越宁宿徐高速公路，适时发展景观住区。经济发展、综合实力的提升是城市稳定发展的根本。规模性的城市房地产开发要由产业发展提供坚实的财力支持，由产业发展积聚人口和提升地区吸引力，同时通过城市房地产开发加快城市金融资本的循环，推动产业经济链的不断运行。阶段四：把握投资机遇，增加地产开发量，完善城市生活品质。第二部分：经济结构分析2-1盱眙经济开发区2-1-1经济开发区概况：盱眙经济开发区创建于2001年10月，位于城区东部，与宁连、宁宿徐高速公路毗邻，区位优越，交通便捷，2006年4月被省人民政府批准为省级开发区。入园企业：区内已累计引进项目435个，其中亿元以上项目88个。建成投产项目328个，初步形成了钢管轴承、电子电器、凹土开发等特色产业。新海电子成为区内第一家上市企业，凡力钢管成为区内第一个销售收入超10亿元企业。2008年，完成业务总收入100亿元、入库税收2.05亿元，同比分别增长33%、32%。规模效应：经济开发园区轴承行业已初步形成区域经济特色，出现了新兴产业集群的趋势。目前已经集聚轴承类及其上下游项目97家，2010年上半年实现产值15.1亿元，销售收入13.8亿元，入库税金3880万元。2010年“1234工程”，即：1个重点项目：每年实施1个投资10亿元以上的重大工业项目；2大主导工业：培育壮大轴承、凹土两大特色主导工业；30家列统企业：每年新增30家列统企业（年销售500万以上）；4大特色产业园：打造以上海纯高盱眙国际现代服务产业园、鼓楼盱眙国家高校科技创新园、上海金环（盱眙）工业园、盱眙梅村工业园四大特色产业园；2-1-2盱眙机械工业园项目概况：位于盱眙经济开发区玉兰大道，占地2平方公里，该项目规划占地总面积3000亩，引进入园的企业主要为阀门、汽摩配及其相关的配套产业。园区以阀门、汽摩配及相关配套产业为主，集科研、生产、销售、供应、物流及人才培训为一体的专业工业园。整体定位：力争35年内，将园区打造成中国的“阀门与汽摩配”之都。建设情况：项目共分三期进行建设，2010年2月18日开工以来，第一期占地1000亩的5个标准厂房建设基本完工，已有13家企业落户，入户的企业99%均是浙江籍企业，总投资达14亿元人民币。入园企业：浙江骆氏集团，台州方科汽车部件有限公司，台州宏鑫曲轴有限公司，浙江路杰机械有限公司，扬州成功金属制品有限公司，台州康健医疗器械有限公司，台州鼎鑫汽配有限公司，台州远东之路机械有限公司，玉环县龙升阀门有限公司，玉环县润浩机械有限公司，玉环升大机械有限公司，玉环卓越制动器有限公司。优惠政策：（1）园区入户企业享受企业所得税40%前6年全额、后5年减半，先征后返；（2）增值税前5年内12.5%的全额、后5年6.25%，先征后返；（3）土地使用税、房产税和城建维护建设税全额前5年先征后奖励。（4）除所得税每半年返还1次外，其他税收当月缴纳，次月返还；（5）项目建设免受县级行政性收费；（6）对园区入户的外资企业，工商部门收取的注册登记费由地方财政全额补贴。2-1-3盱眙钢管轴承产业园规划背景：该产业园于2009年完成规划，规划面积为3000亩，主要围绕钢管轴承产业链延伸，重点包括四点接触球轴承、圆柱滚子轴承、 陶瓷球轴承三个发展方向。同时包括与钢管轴承产业链相关的配套协调产业和生产服务体系。建设情况：前期启动500亩，进区企业5家；到2013年，轴承特色园区企业总数超100家，年销售超100亿元，税收超3.5亿元。轴承交易市场：2009年年底前完成“轴承之都交易市场” 的规划设计，并纳入上海纯高盱眙国际现代服务产业园中规划建设，由上海纯高集团规划设计及投资建设，2010年3月份正式启动建设。 结论：（1） 盱眙经济开发区作为盱眙最大的工业企业聚集区，经过十年的不断发展，目前已形成一定的规模。盱眙政府通过强力招商，正逐步在开发区内形成几大分类的产业链：A、轴承工业产业链：划分出“钢管轴承产业园”，围绕钢管轴承产业链延伸规划设计“轴承之都交易市场”，引进上海纯高来进行开发园区企业的服务配套等，形成当地的优势龙头产业集群。 B、机械汽摩产业链：开发区内新成立了“机械工业园”，可以看做是盱眙政府打造“阀门与汽摩配”之都的一个积极信号，并推出了一系列的优惠政策，园区内机械企业已经具有一定的数量，再加上新引进的一批浙江的汽摩企业入住，机械汽摩产业链将逐渐成型。（2）盱眙政府在招商引资方面，在苏北的县级市中处于领先地位，在依托经济开发区的良好基础上，可以预见：未来几年内，将会有大量的轴承生产企业、机械电子企业、汽摩生产企业落户盱眙。 2-2政府土地出让分析2-2-1 09年商住地块出让情况2009年，盱眙县政府在土地出让方面动作巨大，已挂牌19批次推出126宗地，其中一季度4批次25宗地、二季度3批次32宗地、三季度8批次31宗地、四季度4批次38宗地。2009年，盱眙商住地块成交信息：（部分）位 置面 积总成交价时 间备注淮河东路人武部地块221684040万元09/12/18山水大道北侧原十里营政府地块611045550万元09/12/18甘泉西路北侧，四季华庭东侧地块6468513500万元09/12/10虎宣路改造A、B地块421561240万元09/12/10山水大道南，新祥化纤北侧地块871347100万元09/10/26山水广场南，都梁大道北段地元09/10/19水岸凤凰城北侧地块615794300万元09/10/14东方大道北，金马钢球南侧地块623654190万元09/10/14十老路东侧，十里营供销社地块475052900万元09/10/14郦水家园南侧地块322042050万元09/6/17茂祥钢管北侧地块287811850万元09/6/17山水大道北侧，龙城新天地东侧地块11359310000万元09/6/17东辰机械地块，山水广场东侧608626900万元09/6/17龙虾城南侧地块，洪武大道西741257440万元09/5/13新马外国语学校西侧地元09/2/25龙虾城东侧地块6109011480万元08/12/312-2-2 10年上半年商住地块出让情况2010年，盱眙将建设帝景国际、金鼎华府等房产类项目59个，金源果品批发市场、凯龙广场等市场类项目20个；2010年上半年，盱眙商住地块成交信息：（部分）位 置面 积总成交价时 间备 注洪武花苑东侧地块369395700万元10/4/28盱眙国土所北侧地块84951600万元10/4/28燕山路和迎春大道东北交叉口东北角478257600万元10/4/28新海大道和新六路交叉口东北角333343900万元10/4/28本案奥体中心南侧地块6833920130万元10/3/5第一中学北侧地块6467418900万元10/3/5山水大道南侧弘润塑化地块722275980万元10/3/5五墩西路教师进修学校地块170752700万元10/3/5兴府路西侧，欧洲城北侧地块491757010万元10/2/8结论： （1）目前盱眙房地产商住性质的土地出让速度很快，据不完全统计，2009年出让商住性质地块比较大面积的就有16个，总出让面积超过100万平米；2010年上半年，出让面积比较大的商住地块9个，总出让面积超过40万平米，这些商住项目将陆续于2011年、2012年推向市场，届时，竞争将非常激烈； （2）2010年，盱眙预计全年开工新建商品房120万平方米，销售100万平方米。如果按平均一套房屋100平米计算，2010年将有1万套左右的商住用房出现在市场销售中，短期预计会出现过剩现象。 第三部分:城市商圈分析3-1、城市宏观商业环境分析 随着盱眙城区东移北扩发展战略，城区面积不断扩大。新城区以中央公园为核心向周边扩散。从整体来看，盱眙目前的商业市场基本上形成三大商圈：（一）五墩商圈：一个是以东方商城和国贸商城为核心，可以称之为五墩商圈，两大商圈之间以淮河东路和五墩西路为连接带，形成两心一轴的格局。该商圈主要商业体有新世纪建材市场、东方商场、服装市场、家具市场。（二）商贸商圈：一个是以斩龙涧路和华厦国际广场一带为核心，可以称之商贸商圈，该商圈主要商业有水产品批发、干货批发市场、山城小商品批发市场。（三）新汽车站商圈：第三个是以新汽车站为中心的商业圈，该商圈属于新城区，在建商业体有金国园阳光城市、海通时代广场、佰亿财富广场等。盱眙主要分为四条主干道金源南路、金源北路、淮河东路、金鹏大道。其主要商业形态如下表：名称商铺数量（间）平均租金（元/M2/年）出租率商业业态金源南路38185-125元95%餐饮70户、汽车维修美容37户、五金建材14户、机械22户金源北路22385-125元95%家居建材84户、餐饮35户淮河东路521100-150元95%服装118户、五金建材118户、数码通讯39户金鹏大道19980-125元95%五金建材57户、餐饮39户 3-1-1、五墩商圈 该商圈主要商业体由：国贸商城、新世纪建材市场、东方商场等组成。 （1）国贸商城：国贸商城为2003年兴建，经过7年的不断发展，目前已经非常成熟，人气也较为旺盛，目前里面的商家经营情况较好。商户数量：一层共计商铺85间，二层共计商铺60间。经营业态：KTV会所、美容会所、足疗休闲、办公楼、网吧等。租金价格：一层约2000元/方/年、 二层1500/方/年、 三层约500/方/年销售价格：一层2万4万/方、二层1.5万3万/方 、三层1万2万/方 AB幢外立面图 CD幢外立面图 EF幢外立面图 GH幢外立面图各幢的底层主要经营服装、鞋帽、饰品、小吃、生活日用品、KTV娱乐会所等。 三层主要经营网吧、台球馆、办公楼。 4幢群楼后做美食一条街 （2）新世纪广场商户数量：约250家经营品类：陶瓷、卫浴、洁具、地板、门业建筑结构：为商住两层结构，一层商业层高2.8米，二层住宅2.5米，2层统一出租；租金价格：沿街商铺私人出租为150200元/平方/年，公家出租为85元/平方/年；内铺私人出租为100元/平方/年，公家出租为60元/平方/年；销售价格：目前该市场比较成熟，业主一般不愿意出售，销售价在3万以上。经营描述：该市场为2002年兴建，经过8年的长期运作，目前经营情况良好，是盱眙地区最老的装饰建材市场。后期发展：由于建筑结构属于早期的市场模式，整体上感觉较为脏、乱，经营业态分区也不够完整，随着更为先进的装饰建材市场（如海通等）新建和发展，该市场将会逐渐被弱化。业主沟通：在与经营户的沟通中得知，目前已有很多商户陆续搬至海通建材市场。 门头 内铺街景一 内铺街景二 内铺街景三（3）东方商城东方商城概况：兴建于2003年，因经营的年限较长，目前已是成熟商业，市场的经营状况很好，商铺为三层结构，总经营面积约5000平米。底层经营：主要经营服装，生活日用品、家具广场、菜场。沿街外围主要有苏宁电器、服装专卖店。内街底层商铺主要经营服装，生活日用品，约150户。沿街外围主要有苏宁电器一层数码1000方。二层经营：家电300方、欧德尚超市300方、西式快餐400方。三层经营：金太阳家居体验广场1500方。租金价格： 一层租金价格400800/方/年。二层租金价格200400/方/年。三层租金价格80150/方/年。 门头照片 内街街景图 苏宁电器外立面 苏宁电器内景图家具包括东方红家具6000方 租金约40元/方/年（中档）富之岛家具2500方租金约70/方/年（中高档家具）。 东方红家具广场 东方红家具广场内景 富之岛家具门头 富之岛家具内景图3-1-2、商贸商圈该商圈主要商业有华夏国际广场、水产品，干货批发市场、山城小商品批发市场（百祥购物中心），斩龙涧沿街商铺。该商圈属于老城区商业，现经营状况很好。（1）华夏国际广场项目概述：华夏国际广场为沿街2层商业，底层沿街商铺为服饰百货等品牌专卖店。沿街商铺的租金价格是30004500/方/年，商铺的销售价格，基本没人卖。海澜之家之前愿意出500万购买，业主没有答应。经营业态：主要经营服装、内衣、鞋子，二楼为万润发超市。 华夏国际广场街景一 华夏国际广场街景二 水产品，干货批发市场。主要经营龙虾、螃蟹、南北干货。及生活日用品。（2）山城小商品批发市场（百翔购物中心）项目概况：该项目为当地较早的小商品批发市场，成立于2002年。经营面积2万方。商户约300户。经营业态：一层：小商品、针织、毛线、食品等。二层：服装布匹，鞋帽内衣。租金价格：一层：位置较好处约90元/平米/月，内铺45元/平方/月。 二层：位置较好处40/平米/月，内铺30元/平米/月。经营情况：因为该地区属于早期规划，购物环境很差，后期会被逐渐淘汰。很多商户对新区比较看好，从经营户得知，如果新区有商业都愿意搬。由于佰亿一期小商品市场只售不租，该市场里面的商户对其没什么信心。 门头照片 市场内铺照片一 市场内铺照片二 斩龙涧沿街商业图一 斩龙涧沿街商业图二斩龙涧沿街主要以服装专卖、大卖场商业为主。3-1-3、新汽车站商圈该商圈属于新城区，在建商业有金果园阳光城市、海通时代广场、佰亿财富广场。（1）金国园阳光城市项目概况：该项目由江苏金果园房地产开发有限公司，地理位置为新汽车站对面，金源北路1号。一期住宅8幢。共1000多住户，规划建筑面积近70万平方米，计划总投资20亿元人民币，分二期开发。商业组成：其中一期开发占地126亩，建筑面积26万平方米，有8栋19层高档住宅，7栋多层商业楼，1栋28层国际酒店，2栋19层公寓式酒店。交房时间：项目计划于2011年6月30号交房。商业预计在2011年5月1号开业。商业业态：该项目商业共分六层，其中，地下一层5000平米的超市。地上共分为5层，分别为： 一层：百货、电子数码 二层：女装 三层：男装 四层：儿童用品 五层为休闲会所。另外还有一幢29层的高档大酒店和2家连锁酒店。销售政策：商铺精装修定价面积基本在2070平米/间，销售价格为2.3万/平方。以返租形式销售，返租最长12年，最短8年。商业项目开盘处于滞销状态。商业销售均价在23000/平方。宣传策略：“自营户购铺满三年，120%高价回购”。返租客3年返还102%。 1-4年返还总房款6%。4-8年返还总房款8%。8-12年返还总房款12%。2011年5月1号开始算起，按每年返还。经营分析：该项目属于新城区的核心地段，周边消费人群集聚，后期经营预期较好。该项目属于商业综合体，与海通仅一街之隔，项目地段人气将来会很旺。 （2）海通时代广场项目概况：该项目由海通置业开发，处于金源北路与盱马路交汇处，地理位置较为优越。总占地300亩，建筑面积35万平方米，总投资10亿。分A、B、C三区。A区海通商务广场，B区海通家居广场，C区海通建材城。A区业态：鞋帽、男装、女装、精品百货、小商品、数码通讯、商务酒店、高档餐饮、中档餐饮、写字楼等。宣传策略：“业主购铺满五年，120%高价回购”。 返租10年：1-5年返还总房款6.8%，5-10年返还总房款8%，每年返还。A区销售价格：单价3100起销售，临街商铺底层去年8月开盘价1700018000元/方，去年底的开盘价在23000元/方。内铺底层约1400015000元/方，二层7000元/方，三层6000元/方，四层3500元/方。 预计开业时间：2011年下半年 龙虾广场照片B区：海通家居广场项目说明：B区是以住宅为主，底层商业配套家居，目前尚未开盘。销售价格：预计是3000元3500元/平米之间。 海通时代广场围墙C区：海通建材城项目概况：建筑面积为13万方，建材市场分2期开发。一期于2007年开盘，到2008年已全部售完。一期临街铺面有部分商家已开业，内街商铺年底前开业。预计将进驻装饰建材商家600户。房型结构：该项目为框架结构，其中临街铺面为5层结构，内铺为4层结构，层高4.8米。临街一、二层为商业，一层带二层整体进行销售。销售价格：2007年的开盘，当时一、二层价3300-4500元/平方，三、四、五层为住宅设计，开盘价1700-2000元/平方。业主分析：买房人多为本地人，以自营户居多。在付款方式上，贷款首付50%，分10年返还，利率7折。项目预计：该项目是盱眙最大的商业中心，前期的招商和销售较为成功，如后期经营管理能够达到好的结果，市场发展前景不错。建材城规模大，产品全。 沿街立面图一 沿街立面图二 内铺图一 内铺图二 海通建材城二期：二期面积：二期建筑面积约6万方，商户250户，正在建设当中，共一层。基本情况：二期的房型层高为5.4米目前的销售均价为9600元/平方，主要经营形式为一期相似，以建材为主，预计交付时间在明年年底。 建材城二期施工现场图（3）佰亿财富广场项目概况：该项目由佰亿房地产开发公司兴建，与县政府易县毗邻，占据盱马路北，新七路南。靠近新汽车站、中央公园、县政府，3路公交车通过总占地51.57亩，总建筑面积为10万方，一期已封顶，预计年底开业。项目规划：规划为1栋22层商务写字楼，1栋13层四星级酒店，一座4层小商品城及商业配套用房，其中盱眙佰亿国际大酒店为高标准四星级酒店，建筑面积2.4万平方米。建筑结构：该项目分二期进行开发，其中一期小商品市场共四层，经营面积为2万方。底层层高4.5米，二、三层层高4.2米，四层层高5.8米。一期定位：小商品市场业态组成分析：1F：女装品牌服饰、时尚精品、黄金珠宝、小百货、小家电、五金系列、厨房电器、劳保用品等。2F：时尚休闲服饰、牛仔、工艺品、针织、化妆品、美容美发、美甲等。3F：男士正装、休闲服饰及运动服饰、鞋类、包箱、皮具、雨具等。4F：文化、体育、办公用品和儿童玩具、童装、童鞋、家纺、窗帘布艺等。二期定位：二期为购物中心、超市卖场、四星酒店、SOHO公寓、步行街形式商业体；其中包括：1栋22层商务写字楼，1栋13层四星级酒店；二期面积：总建筑面积6万方，预计建设明年中旬动工，2012年底交付。销售价格：一期小商品市场的销售价格为：一层价格7000-9000元/平方 二层5000-7000元/平方三层价格3000-5000元/平方 四层价格3000元/平方销售情况：目前在售一层、二层，三层被义乌商家团购，四层为盱眙政府人员购买。优惠政策：市场采用2年8%市场扶持金，分24月返还。无返租政策。后期无统一经营管理。预计后期：该项目后期的经营情况，由于该项目只卖不租，没有统一的市场管理和经营运作，后期将会出现一定的难度。 佰亿财富广场图一 佰亿财富广场图二 佰亿财富广场图三结论：（1）从商业发展程度来看，盱眙的商业发展还处于起步阶段，城区内没有大型的综合百货商场，商业业态基本上都是沿街商铺，缺乏有效的规划和管理。随着金国园百货商场、佰亿财富广场、海通时代广场的建设，市区的商业结构即将在未来几年内出现升级，商业中心也将逐渐向北转移。（2）盱眙老的专业市场基本集中在五墩商圈和商贸商圈，以小商品批发市场、服装市场、建材市场和家俱市场为主，经营面积大多在2万方以内，经过多年的发展，已较为成熟。但在经营环境和规模上，存在着先天的缺陷。随着政府城市商业结构调整的规律，未来几年内，这些早期的专业型市场将会陆续搬离市中心，在新的更大的专业市场安家落户。（3）新市场方面，海通于2008年建设了海通建材市场，总建筑面积13万平米，在县城来说体量已经非常大了，目前已处于交付阶段，无论从规模上和地理位置上，已经占据了盱眙当地建材市场的制高点，后期在装饰建材行业的专业市场上，未来2-3年内将不会有大型的建材市场出现在盱眙本地。（4）在小商品市场方面，佰亿财富广场一期规划了2万平米的小商品市场，目前已经在建设和销售当中，虽然佰亿财富广场抢占了小商品市场的行业先机，但由于自身规模的原因（比较小），相信在未来2-3年内，还会有体量在6-10万平米的大型小商品专业市场规划出现，小商品市场方面还存在着一定的市场空白点和机会点。3-2 汽配行业分析：2-2-1 汽配行业展望2009年，全国汽配售后市场年平均交易额超过1200亿元，全国各地专业汽配市场的交易额就占汽车后市场总交易额的80%左右。从2007年开始，我国汽车后市场将呈几何级井喷式发展，到2010年市场规模将达到4000亿元以上，汽车消费的连锁服务、汽车维修与保养服务、汽车金融服务、售后服务、经销服务等汽车服务行业，正朝着一体化、品牌化、国际化的方向发展。 3-2-2 国家政策面分析在德国，每7个从业者中就有一个与汽车业有直接或间接关系；在日本，汽车及其相关产业从业人员总数超过650万人，占该国从业者总数的11%。在我国，随着汽车业规模的不断扩大，其对就业的拉动作用也开始逐渐显现。 汽车产业作为技术密集型、资本密集型产业，对社会的贡献并不仅仅局限于产销量或GDP数值的增加，其辐射效应也很重要。国家发改委制定的汽车产业“十一五规划”中，2010年汽车产量要“达到900万辆”，在此规模下，汽车业将“成为国家支柱产业”。而近年来持续的快速发展，已使汽车业事实上成为我国的支柱产业之一。3-2-3 “汽车后市场”概念按照国际汽车行业每销售1美元汽车，就能带来潜在8美元的相关汽车服务，汽车配件行业具备很大的发展潜力，汽车行业价值链正在向“后市场”转移。成熟的国际化汽车市场中，汽车业5060的利润来自于汽车后市场。汽车制造业投入的元钱，将会带动售后消费24元34元。车载导航、汽车音响、氙气灯、汽车香水、羊剪绒、车载MP3、防爆膜、车载DVD、汽车装饰、汽车美容，这些是汽车后市场最热门的10大关键词。3-3盱眙汽车行业概况：3-3-1经营性车辆统计：据不完全统计，截止2008年，盱眙全县目前共有营业性客运车辆800余辆，其中出租车约530辆（以富康、千里马车型为主），大型客车50余辆，中型客车100余辆，小型客车120余辆（以大宇、金龙、宇通、江淮等车为主），非营业性客车约30余辆（主要以厂车、校车为主）。3-3-2轿车数量统计：据不完全统计，截止2008年，全县轿车6000辆，其中公务车约2000辆，商人和私家车约4000辆（其中，高档轿车200辆，中档轿车3000辆，低档轿车2800辆）。货运车辆约2000辆。3-3-3汽车销售企业：全县共有汽车销售商约10余家，主要销售货运车辆和小型轿车。销售方式主要为分期付款，客户先预定后提车。3-3-4汽车维修配件企业：据不完全统计，截止2008年，全县共有维修企业约100家（一类资质2家、二类资质11家、三类资质80余家）；汽车综合性能检测站2家；汽车装潢美容店约50余家；经营汽车配件的小型店铺约60余家。部分沿街汽配商家： 平安汽车美容装饰中心 皇架马车，主营贴膜、打蜡、洗车 联系电联系电话新友汽车美容服务中心 皇莆汽车专业维修联系电话联系电话3-4二手车交易市场：市场名称：晓贾二手车交易市场，地址：金鹏大道44号。经营范围：专业提供年审、过户、车辆租赁、收售、抵押、二手车辆交易等。经营面积：经营情况：里面目前所停放的车辆数量约20量，里面无经营户，公司自己收购二手车转手卖。 结论：该二手车交易市场虽然不大，却是当地最大的二手车交易市场，里面的二手车数量较少，尚形成不了规模效应。二手车作为汽配市场的一个补充，所起的作用一般比较小，如果有大的汽配市场出现，将会产生较强的吸引作用，会让一些独立经营的二手车交易商家进驻到市场里面，形成“汽车后服务平台”的产业链。3-5 新建汽配市场-凯龙城市广场： 项目概况：项目位于江苏省盱眙县八一广场西北角地块，东面为金鹏大道，南面为二环路。地块内建筑以多层为主，局部点缀高层建筑，物管、停车等配套设施齐全。为方便人流、车流快捷的出入，在建筑左边体块中开有两个净宽分别为5.7米并满足消防要求的过街通道。基本指标：该项目占地面积约47.18亩，规划总用地面积31346,总建筑面积约为45923.89。其中：商业面积38424.01,办公面积7499.88，地下建筑面积3140.49，基地面积10766.2，建筑密度34.2%，绿地率为20.6%，建筑密度约为34.2%。规划业态：汽配、摩配区，大众4S店等，目前4S店已在建设当中。 项目效果图 地块现状图结论：（1）全县的汽车主要以轿车为主，货运车辆也占到比较大的比例，随着经济的发展，轿车的增长率也会大幅度提高。全县的汽车增长速度处于一个较快的发展阶段，虽然目前的汽车维修企业和汽车配件用品企业数量还比较少，相信在未来的几年内，汽车服务业的商家增长速度会很快。 (2) 目前盱眙当地经营汽车配件、汽车美容、汽车维修的企业还处于一个比较“散”的状态，分布在各主要道路以及支路，各自为战，随着汽车配套行业的快速发展，急需一个专业的汽车配套服务市场出现，完成对该行业企业资源的整合。在南京、无锡等城市，汽配市场的规模和体量都很大，相关的商家都集中在一起，这也是未来的发展方向。 (3) 正是看到这样的一个商机，凯龙城市广场有个打造汽配市场的规划，走在了其他商家的前面，填补这一商业空白。但凯龙城市广场自身的两个缺陷，注定了其后期运作将会出现一定问题： A、整体规模体量过小：其项目的商业面积只有4万方不到，其中还有一部分要分给汽车4S店，真正用于经营汽配行业的面积也就在2-3万平米，这样的面积，是不具备垄断性的。后面有其他的大型的汽配市场出现，必然在规模上产生优势，占领行业制高点。 B、规划建筑形式错误：从该项目的效果图上来看，凯龙城市广场是以一个商业广场的形式出现，这种形式对经营百货商场或服装零售商业业态比较合适，但对经营汽配行业则不行。汽配行业商家需要独立的商铺门面，1层带二层的建筑结构（二层可以办公、堆货），道路要通畅，允许车辆直接进出等，这些，凯龙城市广场均无法满足。相信其在后期的招商和销售中，必然出现问题，不排除后期该项目改变商业业态的可能。 3-6家俱市场分析：4-5-1 家俱市场分析 盱眙家俱市场主要集中在金鹏大道、商贸商圈以及汽车站商圈附近，一般面积在1万平米以内，1-2层结构，由于当地没有大规模的家俱市场，这些中小规模的家俱市场目前经营情况都还算可以。主干道家具市场东方家具市场地处金鹏大道。分上下二层，一层生活家具、办公家具约6000方，二层沙发、床垫约1500方。经营情况比较好。红太阳家具处于新车站东侧：共4层。单层面积在2500方。一层：办公家具 二层：沙发、床垫。三层：板式家具 四层：实木家具。经营情况一般。结论：家俱市场一般以商场形式出现，而且单个家具销售商面积都比较大，绝大部分以租赁为主，对后期销售不是很有利，不建议考虑该业态。第四部分:钢材市场调研4-1淮河钢材现货市场：4-1-1项目概况：该市场由福建客商投资1.2亿元兴建，项目位于淮河镇工业园经二路888号。坐落于盱眙县城西南角。一路公交可到达本项目附近，路况为四车道马路。该项目离老城区约6公里，距国贸约10公里。主要从事国内钢材加工、销售及仓储配送，市场现已建标准钢材交易大厅、货场、办公房屋、生活用房。5-1-2项目资料：该项目分二期开发。一期总面积9000多平方米。分为ABCD四幢建筑，幢与幢之间的道路宽度为55米。其中，A幢有商户43家、B幢有商户43户、C幢有商户5家、D幢有商户5家。共计经营户96户。二期150亩。建筑面积：有15方和30方2类。该商铺为二层结构，一层高为3.8米。租赁政策：每间年租金2万-3万/年。租金按年支付。无免租政策。该市场担保公司的注册资金5000万。5-1-3经营分析：设计缺陷：该项目原层高为5.8米，应做办公楼无需那么高。现被开发商直接隔为2层，无楼梯通往2层，目前2层现处于闲置状态。经营商家分析：经营商家主要来自福建。进货渠道主要是无锡、上海。商家批零兼营。批发主要针对贸易公司，零售直接对接给工地。经营区域基本辐射到江浙沪三地。因为盱眙目前无钢材市场，随着不断城市化，城市不断建设，后期对钢材的需求量会很大。项目后期经营状况比较看好。项目优势：盱眙首个钢材交易市场，对钢材需求商起先入为主优势。劣势分析：项目地段较偏，物流配送成本高。经营情况：2010年6月8日刚开业，目前的经营情况一般。现场的钢材堆货量 商铺全景图一 商铺全景图二 15平米商铺办公图 30平米商铺办公图建筑面积15平米，使用面积13平米。 建筑面积30平米，使用面积26平米。4-2淮河南路88号部分钢材商家： 联系电话联系电话联系电话联系电话系电话通情况：在调研过程中，商家反映该部分做钢材经营的为自发形成，与部分经营户进行沟通，大部分商户表示，如果有新的集中性的钢贸城出现，可以考虑进驻，依托市场，做大做强。4.3淮安经纬钢材城项目门头项目概况：该项目位于淮安市西安南路388号，是由淮安市经纬钢材物流实业有限公司投资兴建的，注册资金5008万元，协议投资5亿元，占地200亩，是集钢交易、加工、配送、仓储为一体的大型综合性钢材物流中心。可容纳400多户企业商家入驻经营，年销售总额60亿元，年上交利税2000万元。市场幅射半径约200公里。项目规模：该项目自2009年4月18日开工建设，已建成6幢加工仓储用房和10幢物流用房及大门、车库、宿舍计8万多平米，3万平方米道路及2.3万平方米货场，36台大型龙门吊已安装并正常使用，已建成的366套物流用房已租订完，进驻市场的商户经工商部门核准登记的公司253户，累计注册资金9.35亿元，其中注册资金1000万元以上24户。担保公司：该项目成立了亿仓投资担保公司，注册资金1.8亿，名列淮安市担保行业第二名。预计年担保业绩可达15亿元。二期规划：该项目目前计划2期建设，在扩200亩，再投资3亿元，扩大经营规模。建筑结构：办公楼建筑结构分上下三层，一层层高3.5米，二、三层高3.2米。宽度2.8米。进深6米。每户一个内部楼梯。