单身公寓可行性分析.ppt

八骏湾7 8 单身公寓可行性方案分析 报告结构 项目概况 区域属性项目分析公寓现状分析公寓案例分析 项目界定 业态分析目标客户方案建议经济测算 营销推广 主题概念媒体组合媒体费用 1 高新区 东临宁波深水良港 北仑港 南接杭甬高速公路 西靠宁波市区 北连杭州湾跨海大桥 是宁波实施科教强市 一号工程 的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地 高新区简介 国家级 宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地 区域属性 东部新城位于宁波中心城三江片区东部 与三江口老城中心形成 一心二核 城市格局定位未来新的城市中心 将为宁波实现城市发展战略 拉开城市框架 拓展城市空间 提升城市功能 提供一个很好的发展契机 东部新城简介 未来城市构架的几何中心 形成 一城二心 的总体空间格局 区域属性 区域研究 双城演义 当 高新区 遇上 东部新城 对我们意味着什么 高新区和东部新城将重新整合 同化江东区 成为集行政 商业 产业 居住 休闲等多元化功能于一体的新的城市 极 区域属性 区域研究 双城 已进入融合 发展期 本案运营与城俱进 做大东城项目 区域属性 宁波国家高新区 高新区是CID 中央产业区 集科研 居住 休闲 教育为一体的重要区域 地理优势 东部新城和高新区的 纽带 宁波最具发展活力的区域 项目分析 主要经济指标 项目分析 1 9 7 5 10 3 2 8 12 6 13 14 15 16 17 18 5KM 11 4 项目配套 周边生活配套规划齐全 集中 品质呈现高端化趋势 项目分析 项目配套 具备丰富的景观资源 周边安静无噪音 但目前生活配套不佳 7 国际金融中心 江东科技创业中心 能士智能巷 辛普地块 启新路 8 项目分析 地理位置优越 提升空间巨大 紧依河支流 景观资源较好 项目本身拥有一定的客户资源 项目交通存在缺陷 周边生活配套齐不佳 停车位配备不到位 户型面积过小 单一 无法满足做饭需求 SWOT分析 中心城区公寓分布 公寓现状分析 目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新区及三江口附近 宁波住宅租赁市场发展健康 平稳 中高档公寓的租金保持较高水平 达到46元 平方米 月 成熟的住宅小区出租率普遍在85 以上 部分品质好的公寓在95 以上 从区域来看 江东区为新开发地块 地理位置优越 新建高档公寓较多 平均租金水平最高 达到53元 平方米 月 一室一厅的60平方米的房源价格约3200元 月 即1 7元 天 平方 鄞州区块由于可选房源较多 距市中心较远 租金最低 为38元 平方米 月 即1 3元 天 平方 本项目位于东部新城 租金暂无法达到江东区的平均水平 选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格 涵盖40 200平方米的各类户型面积 右轴为60平方米房源的平均价格水平 中高档公寓租金 公寓平均租金为1 5元 平米 天 年涨幅约9 出租率在85 以上 公寓现状分析 公寓现状分析 租金价格预测 国际都市化的快速发展加快城市化进程 外来人员就业增加住房需求 依据二 宁波房地产市场的平稳和住宅租赁市场健康发展 公寓现状分析 2006 2011年租金发展 每年的递增比率在5 15 之间 租金价格预测 依据三 人民币的升值和通货膨胀 经济宏观来言 宁波连续10多年GDP保持8 以上高速增长 加之通胀和加息的预期 住宅购买力降低 住宅的投资回报率低 房租上涨成为必然趋势 公寓现状分析 租金价格预测 对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升 项目位置 北邻杨木碶路 南邻通途路绿化带项目户数 共1800户 一期396户 二期320户 占地面积 37524 总建筑面积 243000 开盘时间 2010年12月18日 下一批预计2011年4月推出房源 推出首批394套层高 2 9米面积范围 30 125平米 主力户型70 90平米价格情况 9080 15900元 均价13000元 装修标准 2000元 销售情况 开盘当天394套公寓全部售罄 一期3 楼 二期4 楼 公寓案例分析 和美城 四幢小高层单身公寓1 2层为商业用房 商业街区 公寓案例分析 21码头 项目位置 海曙新星路与丽园北路交界处占地面积 约4 8万 总建筑面积 约13万 项目户数 公寓1226套开盘时间 2010年8月22日面积范围 30 50平米价格情况 9080 15900元 均价13000元 装修标准 2000元 平层 3000元 平米 复式 销售情况 公寓全部售罄 目前在售商铺 Ea户型1室1厅1卫1厨30 Ra户型1室1厅1卫1厨40 公寓案例分析 21码头 公寓案例分析 金东岸 VS 公寓案例分析 金东岸 公寓案例分析 钱湖云庭 朝北B户型31 朝南A户型42 特点 大面积落地玻璃窗 采光性好 开放式卧室与客厅相通 增加空间感 特点 户型面宽较大 结构方正 利用率高 功能齐全 公寓案例分析 钱湖云庭 物业类别 住宅 单身公寓 商铺物业地址 高新区丹桂路与院士路交汇处开盘时间 住宅2010年7月17日 公寓预计2011年年中销售均价 住宅17000元 平米 公寓未定装修标准 未定公寓户型面积 30 50 层高 平层3米 复式4 5米绿化率 30 开发商 奥丽赛置业公寓套数 461套 公寓案例分析 凤凰水岸 平层D2户型建筑面积 40 61平米特点 户型开间小 进深长 通风采光受影响 带有生活阳台附加值高 平层I户型建筑面积 29平米特点 居家功能齐全 带有大型生活阳台 附加值高 公寓案例分析 凤凰水岸 报告结构 项目概况 区域属性项目分析公寓现状分析公寓案例分析 项目界定 业态分析目标客户方案建议经济测算 营销推广 主题概念媒体组合媒体费用 2 业态规划 本案将打造成 酒店式 拎包入住 中高档公寓进行出租 业态建议 业态建议 本案将做成精装单身公寓109个房间 相当于小型经济酒店体量 业态建议 备注 1 有线电视 电脑机房配置在7 楼1层 占据一个房间 2 7 楼现为3层 2层为隔层 3 食堂设置在8 楼一层 若园区办公全部入住 无法满足用餐高峰期要求 根据初步估计即便做成快餐类形式 最多可容纳就餐人数人 客户篇 目标客户 80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群 目标客户 根据以上信息我们选择的目标客户群是离乡人群 常居住出租房并且年龄在20 30岁的人群 公寓市场 宁波单身公寓市场调查 公寓租赁市场 以外贸和货代单企业服务位为主 消费人群一般为普通白领 公寓需求较大 航运中心 物流公司 进出口公司约占70 80后占80 公寓需求大 客户分布 会展中心 国际金融中心 江东科创中心 航运中心 新天地商务 其他租客 客户圈定 客户圈定 客户定位 客户定位 都市白领型 目标客户 宁波东部新城他们或在货代公司 或外贸公司 或企事业单位 奋发向上 是城市中收入阶层 年龄在23 30岁 他们经过自我修养的培育 具备一定鉴赏力 对东部新城的发展及项目产品认同感强 准备购房但经济不足的人群 以江东区分布为主主要集中在江东 鄞州梅墟等 年龄在30 35之间 以年轻夫妇为主 对居住品质要求较高 目标客户 区域过渡型 刚大学毕业参加工作人群年龄在20 23岁之间以会展中心 科创中心等为主求租动机 公司不提供住宿 追求良好的居住环境 情侣入住需要相对的私密性 大学毕业型 目标客户 客户收入分析 外贸公司 货代公司 80后收入基本在2500 5000之间 创意 科技公司 大学创业公司 80后收入基本在2500左右 服务型公司 80后收入基本在保险业务的底薪在1500以上 第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯 主力客群都市白领型 引导客群大学毕业型 补充客群区域过渡型 项目的目标客户群体 偶得客群其他租客 目标客户群圈定 租赁篇 福明三期福明二期福明一期 兰亭绿源 新天地 锦秀东城 东寅商座 莘香雅苑 本案 金融中心 会展中心 航运中心 科创中心 新天地 据调查会展中心 科创中心 新天地 航运中心的企业员工租房分布在福明一 二 三期 兰亭绿源 新天地等 其中包含东海家园 中兴小区 锦苑小区 以周边市场如三江购物 商铺和机械电子等公司相关人员为主分布于锦秀东城 东寅商座 莘香雅苑等 目标客户群圈定 福明家园绝大部分都是以合租形式 装修一般 房间大位置较好的比普通房间贵100 200元 虽然包含厨房和客厅 但仍然可以推算出如果以合租形式一间普通房需要1000元左右 厨房 空调 大卧室 小卧室 福明家园分析 小卧室 大卧室 客厅 卫生间 厨房 新天地整体装修较好 但卫生间及卧室装修以啊不能 但仍然可以推算出大卧室1400元 小卧室1200元 兰庭绿源分析 新天地整体装修一般处于中档 卫生间及大小卧室装修较差 可以推算出大卧室1250元 小卧室1150元 大卧室 小卧室 卫生间 厨房 新天地分析 厨房 大卧室 小卧室 卫生间 锦秀东城整体装修一般 配套设施一般 空间较大 推断大卧室1500元 小卧室1300元 锦秀东城分析 与福明家园类似的项目 整体装修简单 配套设施不完善 大卧室在1000元 小卧室800元 卫生间 大卧室 客厅 莘香雅苑分析 与本案类似的项目 高档装修 配套设施完善 但多了一个客厅 在市场上出租率较高 广受白领阶层的欢迎 电视 卧室 卫生间 客厅 东寅商座分析 东寅商座租金达到1500 1600元 锦秀东城租金达到1500 1300元 兰庭绿源租金达1400 1200元 新天地租金达到1250 1150元 莘香雅苑租金达到1000 800元 福明家园租金最低达到900 800元 整体市场情况良好 锦秀东城 兰亭绿源 新天地 莘香雅苑 福明家园等小区均是以合租形式来分析租金 东寅商座作为单身公寓精装修 租金目前是处于最高 得出结论 单身公寓的租金比一般的住宅同等面积的户型租金高 租金分析 类似案例 贵安公寓 贵安公寓位于联丰中路上 是一个由厂房改建的公寓项目 外立面以厂房为主 整体公寓形象较差 对面就是一家服装工厂 周边环境没有居住感 走廊装修普通 整体刷白为主 缺乏高品质感 类似案例 贵安公寓 A户型一室一卫一阳台 30 35 房间面向南 价格 950 1300 内部装修简洁 整体只为满足居住功能 缺乏单身公寓的温馨感 档次较低 电视 空调 书桌 大床 电热水器 衣柜 阳台 类似案例 贵安公寓 B户型一室一卫一厅一阳台 35 40 房间面向北 价格 1200 1500 B户型只是比A户型多了一个客厅 其余都相同 只为满足可以做饭功能 物业配套 采用酒店管理模式 物业费为2 4元 平方 月 全方位装有监控探头 24小时保安巡逻 24小时电梯服务 清洁工不间断清扫楼道院子 工程部配有水电维修工 免费宽大停车场 精装公寓 PK 简单装修 20 30 30 40 交通配套 忽略周边配套设施发展 即使在目前市场下 本案也同样具备居住价值 本项目同样可以比贵安公寓更有居住价值 水平竞争力分析 本案 贵安公寓 竞争分析 环境绿化 产品篇 核心竞争力 地段选择 无法改变 户型设计 舒适实用 配套设施与服务 增值服务 经营策略 贴心物管 产品建议 装修和运营管理必须最大限度地满足青年白领的居住要求 产品建议 基本设计要求 室内面积不宜过大 能满足生活中各基本功能的最小面积即可 室内环境舒适 采光 通风良好 空间设计私密 隔音效果好具体设计原则 室内空间布局合理紧凑 考虑家具放置等因素 提高面积使用率 实现最基本的起居功能的同时 满足休憩 工作 学习等需求公共区域布局合理 利用公共餐厅设置公共活动场所 尽可能创造更多公共活动空间 门厅 过道 楼梯位置和面积安排合理 充分考虑安全性和进出的便捷性 产品建议 户型设计 独立住所 项目建筑形态的限制使得户型面积20 23平方米 但保证了功能性及私密空间 基本能满足1 2人居住要求 项目界定 建筑形态局限户型设计 面积为25 29 建面 含阳台面积约4 项目界定 简单舒适型凸显轻松的视觉效果 过深的纹理和色彩会增加空间的沉重感 走廊 由于7 建筑物面宽分别为39 78米 走廊宽度建议1 8米 由于地毯情节性差并存在安全隐患 建议采用复合地板代替地毯 项目界定 小而全 的居住空间 房间内设施齐全 配备衣柜 书桌 浴室 阳台 厕所 满足居住要求 配置有线 网络等满足学习 工作要求 提升居住品质 园区食堂的配备快速解决吃饭问题 会展中心健身设施的配备满足了休闲需求 金融中心的商业业态将满足休闲娱乐的需求 贴心的管家式物业保证了公共区域的清洁和设施设备的安全性 增加家的归属感 建议在8 食堂或楼梯口配置小型便利店 项目界定 物业管理服务建议 建议配置一名保洁人员进行公共区域的卫生打扫及每日定点的垃圾处理 并提供约定的家政打扫服务 建议配备一名高配工负责水电的及时维修 每月对公寓进行电器的检查服务 保证电器使用的安全及对租客居住情况的反馈 建议日升的网络管理员能够提供网络配置服务 入住之前建议公寓管理人员根据入住标准对入住者进行相应的资格审核比如 不能带孩子和宠物 要求提供有效证明资料及登记联系电话和紧急联系人 项目界定 日升置业持有物业 智联行负责招租 安甬进行物业管理 运营主体 租赁期限 价格 短租 租期为6月以下 1500 1600元 月 含网络及有线电视费约100元 月 长租 租期为6个月以上 1300 1500元 月 不含网络及有线电视 租金构成 两个月的房租为押金 作为使用房屋设备的押金 在租赁人停止租赁合同后 出租人检查房屋内部的设备如果没有任何破坏将退还给租赁人如果发现有的房屋设备被损坏 按照赔偿设备金额的多少扣除一部分押金剩余部分还给租赁人按季支付房租 租赁人根据租赁合同的规定一般按月通过银行转账的形式支付房租 如果没有及时缴纳房租和临时违约 房地产商有权终止租赁合同 项目界定 租金价格建议 建议项目租金2012年均价为1400元 月 不含租赁税 不含网络及有线电视费 租户实际需承担费用为1550元 月 项目界定 最大竞争楼盘为莘香雅苑 住宅 2010年底交付 主力户型60 70平方 毛坯1100 1200元 月 装修1400 1600元 月 财务假设 本测算收入时间期限为2012年 2021年 共计10年不考虑项目土地 建安及市政绿化等成本 只考虑装修成本与租金回报率方案的装修资金均为自有 不考虑财务成本 考虑到公寓5年后 即2017年 需进行为期4个月的装修翻新 装修成本为首次装修的70 不考虑折旧费的分摊 物业成本中不考虑保安 网络维护费用不考虑车位收入 财务假定 重点权衡装修成本与租金回报分析 项目界定 预计本项目2011年11月可进行交付使用 项目排期 经济测算 收入 租金 物业10年的收入分别为1645万元 80 39万元 共计1725 4万元 项目建议分析 租金收入 物业收入 备注 1 根据调研分析 假设租金 物业按照每年8 递增 2 2017年进行公寓的维修翻新 预计历时4个月 租金收入及物业收入按照8个月计算 3 如何处理维修翻新期间与租户的关键成为关键 经济测算 成本 预计2011 2021年11年成本支出共计940 9万元 项目建议分析 备注 1 2017年装修翻新 装修成本计算方式按照经济性酒店首次装修的70 计算 2 物业管理费用含人员公司 社会统筹 保险等费用 3 网络暂按照无线配置或者机房费用预计在9万 20万左右 分别进行分摊和折旧 4 考虑到工程建筑的费用的不确定性 2011年的不可预见费用设置为15万 5 有线电视及网络费用由租客自行承担 费用不考虑在成本里 项目建议分析 经济测算 装修成本 1 本项目按照1000元 平方米标准进行装修 除了电视 冰箱没有设置外 配备复合地板 挂式空调 热水器 浴霸 衣柜 写字桌 电视柜 洗衣机 窗帘等等 做到拎包入住 2 假设房间面积按照建面28平方米计算 共计装修费用27500元 3 房间及阳台工程装修费用共计8857元 4 卫生间工程装修费用共计18643元 5 装修成本共计190 45万元 项目建议分析 项目建议分析 经济测算 工程成本 工程成本预计为74 9万元 不确定因素导致成本仍需增加 经济测算 利润 预计2012 2021年10年利润达1896 5万元 净利润达1393 4万元 项目建议分析 备注 1 由于没有计算土地 建安及市政绿化费用 无法计算投资回报率 2 根据现金流量所示 装修 工程等各项成本在2014年即可收回成本 利润 净利润 报告结构 项目概况 区域属性项目分析公寓现状分析公寓案例分析 项目界定 业态分析目标客户方案建议经济测算 营销推广 主题概念媒体组合媒体费用 3 一块最具发展活力的区域一批最具商业活力的企业一群最具事业活力的人们一座最具生机活力的建筑 这是一场关乎生态建筑和现代居住的全新演绎 BOX公社 主题概念 BOX公社 备用建议 MINI阁调 80公社 理想联邦 青年同盟 概念解释 弱化办公概念 突显 时尚 精致 私密 空间 打擦边球 概念简单化 以 BOX公社 转换用地性质和推广概念 瞄准更广大的消费群体 在以 BOX 和 公社 两个特定词汇带出项目特质的同时 既不强调办公 也不强调居住 但暗含两者的可能 在居住功能上 它是年轻一代的起点住宅 精准设计 杜绝空间浪费