山东日照时空广场文化创意产业园区策划方案（上） .ppt

文化 科技创意产业园策划报告书 时空广场 2012年11月 上 报告目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上 结合项目所处的区位环境 对该地块的市场价值进行合理的研究对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并对项目的市场研究 总体定位 以及文化 科技创意园提出相应的建议结合项目的特点 探索项目开发经营的可行方式对项目决策及其实施的优化提出建议 报告目录 第一章宏观城市背景 1 日照市 概述 日照县志 日出初光先照 句 始有 日照 之名日照市位于山东省东南部黄海之滨1989年6月12日 经国务院批准 日照市升格为地级市日照市共辖东港区 莒县 五莲县 岚山区 日照开发区 山海天旅游度假区属暖温带湿润季风气候 东临黄海 西接临沂市 南与江苏省连云港市毗邻日照市属鲁东丘陵 境内河流纵横 物产丰富 生态环境良好 以 碧海蓝天金沙滩 闻名于世全市总面积5310km2 拥有海岸线100km 人口约287万 其中市区人口约40万 2 日照市 交通 日照市交通发达 集海运 铁路 公路于一身 有日照 岚山2个一类开放港口 有2个10万吨级煤炭专用泊位 19个5000 25000吨级杂货泊位 1个50000吨级液体化工品泊位 年吞吐能力210万吨 兖石 岚坪铁路经西安 阿拉山口直通荷兰的鹿特丹港 使日照成为亚欧大陆桥东方桥头堡和国际货物集散地 市内公路四通八达 204 206国道 016 048省道纵贯市境 每天始发北京 新乡 济南 临沂旅客列车4列 始发北京 天津 上海 郑州及省内各地市汽车多辆 沟通了日照市与外地的联系 3 日照市 下辖分以下几个区域 东港区 莒县 五莲县 岚山区 日照开发区 山海天旅游度假区 4 日照市 经济 日照处于中国三大经济发展重点区域之一的环渤黄海经济圈 是山东半岛城市圈中的一员 将发展成为山东省半岛制造业基地 面对新的发展良机 日照提出了接轨青岛 融入半岛 港口立市的发展战略 大力发展纺织服装 海洋食品 临港工业 在山东半岛战略地位日渐突出 山东半岛城市群逐步崛起的区域大背景下 未来日照将驶入发展的快车道 5 日照市经济 人口状况 户籍总人口2011年达289 03万人 相比2010年增加10000多人口 6 日照市经济 gdp走势 国民经济持续高位增长 宏观经济的快速发展为城市的发展建设奠定了良好的基础 同时也为房地产市场发展提供了有力支撑 7 日照市经济 社会消费品零售总额 2011年季 社会消费品零售总额实现385 44亿元 增长17 3 分行业看 批发和零售业337 12亿元 增长16 4 住宿 餐饮业28 23亿元 增长17 30 8 日照市经济 城镇居民人均收支走势 居民收入稳步快速提高消费支出逐年不断升级 居民收入的快速提高 不但增强了居民购买能力 还使其消费意愿不断膨胀 促使消费结构不断升级 为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间 9 日照市经济 第一 二 三产业发展 第一产业占比稳步增长 说明了该城市经济发展在一定期限内走稳健可持续发展方向第二产业占主导地位 09 11年 三大产业比重分配无明显变化 二次产业始终占经济总量将近50 的比重第三产业占比的不断增长 也表示了该城市商业服务业的快速发展 同时说明居民人均收入及消费水平的不断提高 10 日照市经济 旅游人数及年总收入 11 日照市经济 文化事业发展走势 12 日照市 总的概述 13 日照市规划指导思想 体现区域整体发展思想 全面协调日照市的土地利用 生态资源 风貌特色 交通和基础设施 形成具有地方物色的城镇空间布局 体现出可持续发展战略 促进经济 社会 人口 资源 环境协同发展 体现以人为本的宗旨 创造良好的生活 工作 学习和休闲环境 形成现代生态与文化 科技与创意 改变城市新风貌 14 日照市 发展战略 15 日照市 发展战略 日照市发展战略依据 swot分析 16 日照市 发展战略 战略愿景 17 日照市 发展战略 空间战略内容 18 日照市 发展战略 东部集聚发展 西部点状发展 双城一区 轴向拓展 的带形城市空间增长战略 1 内部空间增长战略 19 日照市 发展战略 团队认为 短期内日照的外部空间拓展方向 主要沿日照 青岛发展轴和日照 临沂 鲁南 这两轴拓展 开展与鲁南经济带和青岛的区域合作 2 外部空间增长战略 20 日照市 未来规划 城市性质 山东省对外开发的重点城市 以港口 工业 贸易 旅游为主的现代化花园式海滨城市城市规模 到2010年 用地规模127平方公里 人口规模50 60万人 远期2020年以后 用地规模300平方公里左右 人口规模80 100万人城市定位 以临港工业和海滨休闲旅游业为特色的深水港口城市 鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一城市结构 两城一区 两城 日照主城区和岚山城区 一区 海滨风景旅游区发展方向 向东 沿海沿路发展 21 日照市 未来规划 主城区是日照的政治 经济 文化 生活中心区主城区可分为老城区 新市区 经济开发区三个区域新市区已成为日照新的政治 经济 文化及生活中心从发展方向来看 居住向东 工业向南发展的基本框架已经确定 22 第二章文化 科技创意产业研究 23 文化 科技创意产业园 国家政策导向 2000年文化 科技创意产业 80年代经济特区 90年代高新技术开发区 24 文化 科技创意产业园 日照发展导向 从发展实用技术与实训应用的起点出发 充分整合发展文化创意产业的知识产权培育 最终实现拥有密集型的人才高地 产业发展基地就区位与发展而言 日照的城市基础与周边丰富城市资源 人才资源 必然成就现代文化创意服务行业进驻的热土 25 文化 科技创意产业园概念 文化 科技创意产业园的兴起源于创意产业这一概念的提出 创意产业最早兴起于英国 它是世界上第一个政策性推动创意产业发展的国家创意产业 是 指那些源自个人的创造力 技能和天分 通过知识产权的开发和运用 具有创造财富和就业潜力的行业 文化创意产业集文化产业和科技创意产业两个概念于一身 涵盖了更为广阔的文化经济活动 即能将抽象的文化直接转化为高度的经济价值 将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中 使它与经济结合起来 发挥出产业的功能 26 文化 科技创意产业园概念 之一 创意产业就是一个集成的服务平台 为创意者服务 为创意企业服务 为创意活动服务 它是资源的整合者和平台的搭建者 通过搭建信息交流平台 公共技术服务平台 融资变现平台 生活后勤保障服务平台 宣传展示平台 知识产权保护平台 国际交流平台 来打造一个有活力的灵性空间和创意文化场 以此催生创意 变现创意 保护创意 最终实现创意产业化 产业创意化 27 文化 科技创意产业园概念 之二 创意园区是一种介于政府 市场与企业之间的新型社会经济组织和企业发展平台 它通过提供一系列新创企业发展所需的管理支持和资源网络 帮助初创阶段或相对弱小的新创企业 使其能够独立运作并健康成长 28 文化 科技创意产业园 在中国 文化 科技创意产业在中国 借鉴世界各国文化创意产业分类 根据我国的行业划分标准 可以将我国文化创意产业分为五大类 即 1 文化艺术 包括表演艺术 视觉艺术 音乐创作等2 创意设计 包括服装设计 广告设计 建筑设计等3 传媒产业 包括出版 电影及录像带 电视与广播等4 电子产业 软件及计算机服务 研发 电子工业等5 动漫设计 包括个性化工作室 动漫教育培训 体验区6 教育培训 教育学 美术 画画 语言类学科等 29 文化 科技创意产业园存在问题 首先 各地将发展文化创意产业园区作为集群发展的唯一模式 单一的园区发展模式在一定程度上带动了文化创意创意产业的发展 但它们与园区外部及其他行业的互动性较差 促进效果有限 而且很难与周围社区居民产生交互作用其次 不少产业园区的功能和定位不清晰 重复建设严重 大多数产业园区遵循政府导向的模式 盲目跟风建设 缺乏领军式的企业 缺乏特色最后 产业园区的集聚效应不明显 园区内集聚的文化创意类企业数量少 企业之间的关联度低 文化创意产业园区局限于地理空间意义上的集聚 而非产业集聚 没有形成完整地产业链 30 文化 科技创意产业园未来发展 从宏观政策层面上来讲 首先 政府应当加大对文化创意产业的扶植力度 并制定相关政策法规规范园区建设和准入制度从微观操作层面来讲 第一是要坚持文化创意产业园区特色 要形成真正意义上的创意产业园区 必须对园区的功能和特色有明确的定位 一座城市或一个地区往往集聚了数十家文化创意产业园区 园区的定位必须坚持专业化 差异化 特色化 避免同质化和恶性竞争 第二是加强园区内中介机构的作用 第三是构筑园区内完整的产业链总的来说 建设文化创意产业园区是我国发展文化创意产业是一条必由之路 但这条路怎么样才能走得好 走得远 还需要我们更深入的探讨 31 文化 科技创意产业园发展模式 32 宝马中心位于慕尼黑北郊 总建筑面积35万 拥有设计研发人员8500余人 不仅成为宝马自由展示产品的空间 更是慕尼黑的必游之地 整个产业区包括 宝马大厦 宝马总部办公所在地 宝马博物馆 宝马历史和产品重要的展示场所 宝马体验中心 总建筑面积达7 3万平米 集销售和体验为一体的展示中心 宝马研发中心 约有7000多工程师 模型人员 计算机专业技术人员 在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作 宝马回收中心 拆借每一个环节进行数据累计工作 为新车研发作准备 德国慕尼黑宝马中心总建筑面积达35万平米 拥有设计研发人员8500余人 是宝马的自由世界 形成集研发 展示 销售为一体的大型研发基地 单一企业型案例 德国慕尼黑宝马中心 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 33 充满魅力的建筑 优美舒适的环境 便利的交通以及 宝马品牌之家 都增加了宝马中心的吸引力 地标级建筑 通过打造城市地标级建筑 充分展示了企业精神和文化 起到了良好的展示和宣传作用 环境 环境优美 位于奥林匹克公园旁边 为宝马中心工作人员提供了一个良好 舒适的工作环境 交通 交通便利 与市区联系紧密 宝马中心不仅仅只是一个汽车博物馆 也不仅仅是一个汽车输出中心 这里是宝马品牌之家 德国慕尼黑宝马中心 单一企业型案例 宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑 同时优美的环境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 34 宝马中心是在豪华车竞争日益激烈的背景下耗巨资打造的竞争工具 宝马自身的强大实力 品牌号召力是其成功的关键 内部物业全自用不对外销售 宝马中心修建背景 德国豪华汽车竞争激烈 因此各大厂商纷纷自建投巨资建造博物馆 体验中心和现代化工厂 更深层细向车迷阐述自己的品牌理念和文化底蕴大众98年在德累斯顿耗资1 8亿美元兴建了著名的玻璃工厂于 奔驰新建的博物馆也于06年正式开放 保时捷在斯图加特建造的博物馆也于08年落成07年10月前宝马只有一栋造型独特的宝马公司总部大楼 为了在竞争中赢得主动 宝马耗资5亿欧元修建了集研发 销售等多功能的宝马中心 在竞争上赢回主动 德国慕尼黑宝马中心 单一企业型案例 从宝马公司总部大楼到宝马中心 宝马大大增强了竞争力 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 35 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 首尔数字媒体城总建面56万平米 以传媒娱乐为主题 集合研发 生产 销售 培训等 形成数字媒体完成的产业链体系 独立主题型案例 区位 首尔mapo gu城的新千禧城内 距离首尔国际机场30分钟车程简介 2002年5月动工 2010年完工 总建面56万 功能 包含it商务 研发 商业 居住 酒店会展等多种功能空间主要产业 媒体娱乐广播 游戏 电影 动画制作 音乐和远程教育数字媒体城的主要设施 教育研发中心 创业办公区 剧院 科技艺术博物馆 科技娱乐中心 公共绿地 音乐咖啡馆 活力动感街道 首尔数字媒体城 36 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 市政府的开发 推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源 成为其成功运营的最关键因素 独立主题型案例 首尔数字媒体城 政府的大力投资和支持产业园的产业 it 数字 是城市乃至国家的主导产业拥有强大的产业技术人员 2001年韩国拥有4000万高级技术人员 且该行业的从业人员受到政府的支持优越的区位条件 位于首都 离机场10分钟 总规形成 招商 土地供应和初期建设 全部建设完成 启动设施和入住企业所需设施建设 开发进程 37 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 简介 位于布里斯班市的西边 是占地16公顷的 kelvingrove都市村庄 的主要建筑物 耗资6000万澳元 2001年筹建 2004 5正式启用经过几年发展 昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司 研发机构等 园区内汇聚了印刷媒体 视觉表演艺术 音乐创作和出版 新媒体 广播电子媒体和电影 传统艺术活动等创意产业 主要包括 创意产业事业中心健康及生物医学创新研究所acid互动设计中心国家研究理事会创意产业中心创意产业与创新研究院包含超市 商店 咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心 经过7年多的建设 澳洲昆士兰cip发展成集教育培训 研发中心 产业中心等功能于一体的创意产业园 是国际文化创意产业园区的典范之一 澳洲昆士兰cip 复合型案例 38 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 投资者 政府 学校 企业昆士兰省政府出资1 4 cip是澳大利亚促进创意产业发展重要的战略举措 昆士兰省政府为该项目提供6000万澳币中的1500万昆士兰科技大学 qut 建立起世界上第一个创意产业学院 将研发与创意实践的商业运用结合起来 其在创意产业领域的研究人员和知名度 为相关研究机构的建立 企业的入驻储备了人才基础 澳洲昆士兰cip 复合型案例 cip是澳大利亚促进创意产业发展的重要战略举措 也是第一个由政府与教育界共同为发展创意产业而合作的项目 39 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 2001年 基础设施先行 建设支撑创意工作的最先进的数字设备 包括大型电视摄影棚 展览馆 剧院 服装工作室 更多的政府资源注入 澳大利亚新西兰互动设计中心是一个股份有限公司 它的部分资金来源于联邦教育部 该公司有一个超过80人的由理论界 产业界研究人员和研究生组成的团队 acid研究团队的工作通过新的产业以及和大学的合作关系成了整个澳洲乃至国际上的重要力量 经营领域主要有游戏开发 数字艺术 表演和视觉艺术 设计 电影 电视和多媒体 发展政府规划的重点产业 昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所 为 智慧之州 规划的重点发展领域 不仅从事研究教学 而且是该区居民的健康中心 在产业内具有影响力的研究中心入驻 国家研究理事会创意产业研究中心 创意产业与创新研究院建立 由qut牵头 联合其他大学组成 2004年5月cip正式启用 laboite专业演出公司 昆士兰州第二大剧院公司 cognitia工作室 maynardimaging公司 cueball创意公司 aeroplaneheaven公司 thoseguys公司 thepostlounge公司 coalfacecommunications等众多公司和机构入驻 创意产业事业中心蓬勃发展 配套设施不断完善 继续建设写字楼 牛津公园公寓 昆士兰创意产业学会 体育馆 学生宿舍等 2005年 依托迈克尔 波特及其他学者关于产业群集的论述 向政府和租户推销园区理念和价值 澳洲昆士兰cip 在cip的发展过程中 产业群聚理论起了主导作用 不断向主要的投资者 包括政府和租户 推销园区理念和价值 复合型案例 40 文化 科技创意产业园 国外 借鉴案例分析 澳洲昆士兰cip 成功关键因素 城市改造提供选址 昆士兰省政府投资4亿澳币的grove都市村庄开发建设项目01年开始兴建 规划为教育 研究 商业 居住和文化等综合区域 为创意产业园区提供了最好的选址教育振兴工程提供人才 qut着手进行教育振兴工程 建立起世界上第一个创意产业学院 尤其是通过数字技术 将研发与创意实践的商业运用结合起来 这cip提供了知名度和强大的人才政府推动 智慧之州 规划提供了资金和政策 昆士兰州政府决心促进生物科学 创意产业 高附加值服务等领域的发展 为相关项目提供资金和政策的支持 复合型案例 创意产业园的形成与成功是在昆士兰省三大议事日程 教育振兴 城市改造和政府 智慧之州 规划 相融合和聚集的大背景下实现的 41 香港数码港总建面53万平米 以信息科技 信息服务及多媒体创作为主题 其成功因素主要有政策导向 市场需求 国际化管理水平 资源共享机制等 规模 占地360亩 24万 总建面约53万 于1999年9月动工 主体工程于2004年分期落成 集合了94家从事信息科技应用 信息服务及多媒体内容创作的公司 推动香港信息产业和创意产业发展 数码港主要设施 甲级写字楼数码媒体中心资讯资源中心会议及展览中心零售及娱乐中心星级酒店高级住宅 复合型案例 香港数码港 物业构成 4幢办公楼1个商场1个五星酒店 艾美酒店 住宅 可容2800人 成功关键因素 政策导向 政府希望发展资讯科持 促使香港快速从1997年金融风暴中复原市场需求 香港企业对于资讯科技的需求日益增长国际化管理水平资源共享机制 与内地企业进行人员 信息 业务的相互的交流与沟通 区位 坐落于香港岛西侧的钢线湾 距离中环约20分钟车程 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 42 数码港由香港特别行政区政府全资拥有 耗资20亿美元 分四期开发 其次序依次为办公楼 商场和酒店 住宅 复合型案例 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 香港数码港 数码港拥有4座写字楼 总面积为10万平方米 其在外型 材料 装饰方面极具特色 档次颇高 耗费巨资 户外电梯之上的流线雨檐 在满足遮风挡雨功能的同时 将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来 第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化 形成视觉上错位 在传统的玻璃幕墙外 融入了别致的细节线型元素 与造型呼应的同时 也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来 在坡面造型外 使用不同的材料 增加了几何孔洞 丰富了立面效果 复合型案例 香港数码港 不同颜色 不同造型 不同朝向 不同材质 不同 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 44 数码港腾出了大量土地来营造高规格共享空间 为科技工作者创造了良好的环境 写字楼前阔绰的广场 绿树成荫 提供给科技工作者充分的休憩放松空间 露天广场上超大电子屏幕 将科技元素的运用发挥到极致 草坪 水景小品 甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎 复合型案例 香港数码港 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 45 借鉴与启示 文化创意产业园属于新兴产业 对对硬件配套设施要求较高 尤其是高科技设施 但 其发展初期又资金不足 因此需要园区能够提供类似的配套本项目应充分与高新区管委会进行全面合作 两者分工共同经营产业园以达到共赢 为创意产业发展争取相关的政策优惠 结合政府对文化产业扶持 对产业链进行统一经营 46 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 复合型案例 张江文化科技创意产业基地作为上海首个文化创意产业园 已经成为国内最具活力和创新能力的产业基地之一 区位 位于浦东新区张江高科技园内 距离浦东机场21公里 虹桥机场25公里 规模 占地30万 启动时间 2004年8月园区产业定位 动漫画 网络游戏 高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等入驻企业 美国艺电 盛大网络 第九城市 网星游戏 core 矽幻科技 创新科技 盛大网络 第九城市公司以及sjs公司等164家企业 年产值超过40亿元 带动相关产值240亿元人民币 陆家嘴 第一圈层 第二圈层 第三圈层 园区在上海隶属于第三圈层创意产业区 园区属于国家级文化创意基地 47 上海张江文化科技创意产业基地 二期基地 位于张江园区川杨河以南区域 规划面积20万平方米 主要用于企业孵化园区 研发办公场地及艺术类院校建设 是基地建设的重点区域 计划建设成为环境优美 设施一流 具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域 07年底动工 一期基地 规划面积为10万 为低密度产业集聚区 主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势 用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作 自从04年8月挂牌以来引进了以美国ea 法国威望迪集团 今日动画 韩国ncsoft 兰雪数码等为代表的200多家企业 并与温哥华电影学院 韩国恩平文化交流集团达成了战略合作 整个基地以低密度产业聚集区为主 成为动漫 网游 影视后期制作及设计类创意产业滋生的土壤 复合型案例 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 48 上海张江文化科技创意产业基地 园区内构建技术性公共服务平台和投融资公共服务平台 政府给予大量的资金和政策支持推动产业和产业链的形成 上海张江文化科技创意产业基地 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 复合型案例 49 张江文化创意孵化器自2005年底开始筹建 目前进驻企业有16家 从开始就借鉴以色列模式采用了以服务换股份的创新孵化模式 基地将以基地公司为主体 固化所换股份 依托投融资平台强化项目评估筛选 跟踪孵化及引导投资等功能 解决基地可支配资源有限的困境 面积近6万平方米的创意大厦 以近乎于 零 租金的低廉价格为50多家文化创意企业提供办公场所 园区内构建中小文化企业孵化培育机制与平台 精心孵化游戏 动漫等新兴文化产业 还为企业提供 零 租金的办公场所 文化 科技创意产业园 国内 借鉴案例分析 复合型案例 50 上海张江文化科技创意产业基地 基地政策聚焦 浦东新区政府设立了1 2亿元人民币的专项扶持基金 并对注册地 经营地在上海浦东新区 给予一定的财政补贴 对引进上海浦东新区重大文化产业项目的新区文化中介企业和文化经纪人给予40 50 的财政补贴 对经认定的文化中介企业 可享受社会中介服务企业的扶持政策等 土地规划 对列入上海浦东新区文化设施发展规划的文化项目 在