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转 房地产营销策划部工作职责地产市场实际运作的竞争力=对市场形势的判断能力+准确的市场定位及目标客户的捕捉能力+产品开发及策划的创新能力+各类资源的整合能力+卖点的储备及推广能力，我们市场部的具体工作也是围绕以上五个竞争力来进行。一、策划部的工作职能策划人追求的目标-通过创造性的思维对产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。1、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。2、工作内容(程序)主要分以下七个方面：1)市场调研、策划；2)项目投资营销策划；3)项目建筑规划的营销策划；4)各种资源的整合能力；5)项目形象展示策划；6)项目营销推广策划；7)企业的品牌塑造及宣传工作。营销策划部职能描述1)市场调研、策划?宏观调查?区域内外市场供、需调查?竞争楼盘调查?相关市场调查报告编写(包括综合及个案分析报告)?相关项目的各种文案策划及推广素材积累?消费者座谈会，及时掌握了解准客户需求，积累收集相关信息和资料，并对产品的定位随时进行调整。?编写项目可行性研究报告及论证(内、外部环境分析及市尝技术、经济的可行性分析)2)项目投资营销策划?项目用地周边环境分析?地块区域发展现状及其趋势判断?土地SWOT分析?项目市场定位(包括形象、目标客户、功能、规划形态等)?项目投入产出分析(项目成本估算报告编写)?项目定价模拟?投资风险分析及其规避方式提示?开发进度总计划拟定3)项目建筑规划的营销策划?项目规划任务设计书编写、论证?项目地块分析?物业形态定位、总体规划布局?建筑风格、外立面风格、色彩定位?户型配比定位、户型结构设计定位?建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议?室内空间布局装修概念提示?项目环境设计及艺术风格提示?营销中心概念设计提示?小区未来生活方式提示4)各种资源的整合能力适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合?广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关合作单位甄选?合作单位的管理5)项目形象展示策划?项目模型、效果图、3D动画设计?楼书、海报、宣传册、纸袋?项目视觉识别系统核心部分?延展及应用部分(包括户外、车身等)?工地环境包装设计?售楼中心包装设计?物业管理系统包装设计6)项目营销推广策划?客户群定位分析?价格定位及策略?入市时机策划?物业强势、弱势提示与处置方法?主卖点及广告语荟萃、储备、?分阶段广告策略及主题制订?媒介策略及组合?阶段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施?推广费用预算、计划?对营销推广效果的监控、评估及修正。(二)职责描述：1、遵守国家法纪、法规及公司的各项规章制度。2、具备良好的职业道德和职业素养，高度认同公司的价值体系，忠诚于公司的事业。3、谙熟房地产全程营销策划，具备楼盘职业操守的素质。4、能独立完成项目的相关定位策划案、市场调查报告、规划任务设计书的编写。5、项目策划推广、促销策略及广告创意的制定。6、各种优势资源的整合能力，加强客户关系的管理，做到公正、廉洁，维护公司的形象及利益。7、能众观大局，对房地产宏观、微观市场动态有真知灼见的认知，并能掌握房地产的各种信息和相关理论，演绎到房地产的全程开发之中。8、掌握了解公司的发展战略和目标，并能有条不紊地按项目开发进度计划分解完成各项工作。9、能以身作责完成重要工作，并能有效的发掘员工的潜能，发挥部门的团队精神。10、加强管理工作，充分发挥四要原则：1)工作要有目标和计划；(落实到每一周，重要工作落实到每一天)2)过程要监控，发现问题随时进行修正；3)结果要考核；(做到数量、质量、完成时间的考核)4)信息要及时反馈11、主动完成领导布置的其他工作，及与其他各职能部门的协调工作。三我应该从哪几个方面学起?摆在面前的应该是自己要对项目的熟悉；从部门中找出自己的位置,所处的定位,先从单一方面去进入项目状况；尽可能的和前期人员接触,并与自己部门人进行研究和多方讨论,找项目的话题；在经过讨论得出项目概况后,多找些类似项目观摹,学习好的方面；最重要一点,学会分析研究市场,思考项目问题.了解是前提，然后是总结创新，针对一个楼盘，你所做的大体包括以下内容，把每一个环节落实好了，那么你自然成为一个合格的策划1.你需要了解当地房地产市场的整体状况，侧重于该城市的GDP增长状况，该城市的人均可支配收入多少，该城市的人口增长状况，一手房和二手房销售现状2.了解在售楼盘的基本信息，其中包括建筑风格、开发体量、户型面积段以及各面积段的户型数量、价格、销售状况、基本宣传策略、销售员工基本素质评价、亮点概述、客户对该项目的认可程度评价等3.了解当地媒体状况，价格、所针对的人群、发行量或者收视率、客户认可度、版面或者时间所导致的广告效果差别4.了解你客户的需求，了解这个项目客户所接受价格、户型格局5.深入了解你所操作楼盘的基本信息，深入挖掘该项目的优势-注意两个原则：第一的和唯一的6.对项目优势加以总结提炼，即核心卖点梳理7.针对你所了解的信息制定该项目的营销策划方案8.确定该项目名称、主广告语、以及宣传基调9.和相关媒体洽谈，确定媒体价格，制定整体广告计划，记得要品牌形象与产品推广相结合，软性报道和硬性宣传相结合10.制定售楼处包装建议，并准备售楼处所需物品，记得让客户感觉舒适和风格明确是前提11.项目楼书、3V动画片、宣传单页、户外围墙广告等的撰写和制作，力求凸显项目风格、品质，让客户对项目有个全面的深入的了解12.软文铺垫，建议选择新闻题材，硬性广告和活动造势，争取在短时间内即可达到应有的项目知名度13.优惠权登记，不一样的开发商可能有不同的叫法，但大体意思就是意向客户积累14.开盘方案制定，力求新颖脱俗吸引受众眼球，并着手于开盘事宜准备15.开盘，16.针对开盘状况调整广告策略17.定期做广告效果分析以及来电、来访、已成交客户分析，适时调整广告计划18.根据上面那项的结果调整推广策略，注意老客户维护要与新客户的开发相结合19.制定项目推广活动计划，力求维护老客户的同时最大程度吸引新客户关注20.制定项目清盘计划，力求速度快捷，不提倡打价格战，价格应该是阶段性地一路上涨，也就是所谓的低开高走21.定期整体项目资料，第一时间做样报，为以后的项目提供借鉴22.总结这个项目的所得和不足，为以后的项目提供借鉴1.要有很深厚的文学文字功底。文案要厚重华丽。2.要吃透地产项目的目标人群的生活状态和最深层次的需求(精神层面的)3.要为你的项目找到一个卖点(灵魂)4.把该项目的大小卖点根据核心卖点进行梳理。5.提炼一句广告语，这句广告语要求可以贯穿整个楼书。6.配图7.要留下消费者与品牌互动的方式。房地产策划师素质一、敏锐的市场洞察力作营销、策划，你必须了解市场；不但要了解一个地域的经济、文化、消费习惯，还要时刻关注当地所发生的重大事件，以及这些事件将给人们的世界观带来怎样的影响、给人们消费行为带来怎样的影响。要时常用鹰一般的眼光窥视着整个市场的动态。因为你只有把握住了市场，才能把握住消费者，而后才能去操纵市场。做策划如果只是管中窥豹，只知皮毛，常常会把市场做成夹生饭，既浪费了大量营销及广告费用，还会错失抢占市场、击败竞争对手的有利时机！当然，事后诸葛亮人人都会做，故其目光关键要敏锐。一种现象的出现，必然会导致关联现象的产生，如果只从事物的表面现象去判断而就此策动市场，也许在你的策划方案还没有实施，市场就已经进行了翻天覆地的变化，故其目光一定要深邃。除市场必须深度敏锐地把握大环境，还必须重点关注行业动态、目标群体动态、竞争对手动态等，对这些直接关系到你的企业和品牌命运的关键者更要反应敏捷、眼光老道。无论你是从事哪一个行业，国家相关行业新规、目标群体的微妙变化、竞争对手的举手投足都会牵一发而动全身，如果你反映迟钝，置之不理，轻则企业会停滞不前，重则会被竞争对手逐出市场。二、敏捷的思维联想力市场是客观的，各种动态事物的发生，要求你必须把自身品牌融入客观市场进行分析与联想，做出规避法律风险、超越竞争对手、抢占市场份额的正确决策。对行业的联想，你应该从国家法律法规、上下游行业动态、目标群体消费趋势等联想到各种因素对消费者的影响，做出对市场的估计，做出策略的调整。对竞争对手的联想，你应该想象到行业规定对竞争对手的影响，竞争对手将会做出什么样的反映?目标消费群对竞争对手的做法认可吗?我们如何更有效地击败竞争对手?如果竞争对手再进行反超越会从哪几个方面入手?我们应如何防止对手的反超越?对目标消费群的想象，要充分站在消费者的角度理解产品和品牌，现在的市场是买方市场，只有充分满足消费者需求的东西才是最有市场东西，你的产品在投放市场时，你的品牌策略在计划以前，你的促销方案在实施伊始，你都要把你的产品或品牌融入市场设身处地地想一想，它是消费者最需要的吗?这种方式消费者接受吗?三、准确的事物判断力判断是认定优势与劣势因素的过程，是决定市场策划是否展开或继续的前提。市场如何操作也是基于正确性的判断，准确的断断能力是基于知识、经验、信息和思维方式。因此，一个成功的营销师或策划师，必须具备相关的营销学、策划学及相关知识，必须具备一定的市场经验，必须了解