庄苑安置房小区建设项目可行性研究报告.doc

.庄苑安置房小区建设项目可行性研究报告.目 录一、总 论5（一）项目承办单位概况5（二）项目概况6（三）报告编制的依据及原则8二、建设背景及必要性11（一）项目建设背景11（二）项目建设的必要性14三、市场分析19（一）*市房地产建设现状19（二）*市房产市场发展分析20（三）房地产业与国民经济的协调发展21（四）房地产应对金融危机的影响22（五）项目的区位优势23四、场址选择与建设条件24（一）场址现状24（二）建设条件24五、工程建筑方案33（一）工程设计指导思想和原则33（二）项目总体规划方案34（三）建筑工程方案40（四）公用工程方案46（五）主要经济技术指标53六、节能节水措施55（一）节能措施55（二）节水措施56七、环境影响评价57（一）项目环境保护执行的法规、标准57（二）环境现状57（三）环境影响分析58八、劳动安全保护与消防62（一）劳动安全62（二）消防措施64九、组织机构与人力资源配置66（一）项目建成后组织机构66（二）人力资源配置66（三）人员来源67（四）人员培训67十、项目实施进度68（一）建设工期68（二）项目实施进度安排68十一、投资估算与资金筹措69（一）投资估算依据69（二）建设投资估算69（三）资金筹措方案71十二、还贷分析72（一）还贷能力分析72二、还贷计划73十三、社会评价75（一）项目对社会的影响分析75（二）社会评价结论76十四、工程招标77（一）发包方式77（二）招标组织形式77（三）招标方式77（四）本项目招标形式和招标内容79十五、结论与建议81（一）结论81（二）建议81庄苑安置房小区建设项目可行性研究报告一、总 论（一）项目承办单位概况1、项目名称：某庄苑安置房小区建设项目2、承办单位：某县城市建设投资有限公司3、法人代表：4、联系人：5、联系电话：手机：办公室电话：6、单位概况某县城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）于2006年4月成立，是直属县政府的国有独资公司，具有一级法人资格。城投公司主要经营业务是集中管理运作财政性建设资金，实施经营城镇战略，承担政府性投资融资任务，运作城镇建设资金，垄断城镇营利性项目、收储和开发经营土地、融资等方式多渠道筹集建设资金。为增强城投公司整体实力，县政府将一批优良国有资产划归城投公司管理经营，经评估验资，城投公司注册资本人民币10183万元。城投公司作为国有独资公司，现已拥有城市商贸区土地427亩，资产总额9180万元。按照现代企业制度，公司董事长兼总经理由张辉担任，全面负责公司日常经营和行政管理，公司设置项目部、财务部、综合部、工程部、办公室，公司现有员工18人。城投公司积极筹措建设资金，管理、组织和实施政府性投资建设项目，通过资产运作，盘活存量资产，用好增量资金，参与经营开发，滚动发展，提高效益。某县城市建设投资有限公司作为县政府经营城市的重要载体，主要承担全县市政基础设施建设工程。公司组建以来，先后完成了虎山南路、烈山路、老城后大街段、濉河路、金桂路、白杨路、国槐路、银杏路、女贞路、合欢路等建设工程，正在开发建设的工程有闸河东路、老濉河大桥、新濉河大桥、白杨路跨王引河大桥、玉兰路跨王引河大桥、闸河东路铁路立交桥、工业园B区道路以及县污水处理厂、沱河路改造等工程。为某县改善城区基础设施，提升城市化水平做出应有的贡献。（二）项目概况1、拟建地点本项目拟建地点位于某镇*庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。2、建设规模及内容（1）建设规模项目总投资44678.5万元；占地面积65371.9（约98亩）；总建筑面积219483.7平方米，其中住宅建筑面积203837.9平方米，商业建筑面积13449.2平方米；社区及物业等配套用房2196.6平方米，安置1884户，6029人。（2）建设内容具体建设内容如下表：综合技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地面积m265371.92总建筑面积m2219483.7其他住宅建筑面积m2203837.9其中住宅安置面积175598.9建筑公摊28239商业建筑面积m213449.2社区及物业用房建筑面积m21991.6公厕建筑面积m2120门卫建筑面积m2853绿地面积m2228804容积率3.35按地上面积算5建筑密度%306绿地率%357户数18848人数60299机动车停车位辆11303、项目总投资：项目总投资44678.5万元。建设单位自筹资金14678.5万元，银行贷款30000万元。4、建设周期：2年。（三）报告编制的依据及原则1、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）*市“十二五”发展规划；（3）*市城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、*市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005（10）住宅设计规范GB 50096-1999（11）城市居住区设计规范GB 50180-93（12）国家房地产开发有关政策；（13）*市建设项目规划设计条件通知书；（14）项目区地质勘探资料； （15）民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；（16）建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。2、报告编制原则：（1）依据*市建设规划，结合*市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑*市的城市基础设施框架，创造*市的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用*市的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二、建设背景及必要性（一）项目建设背景1、我国房地产建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作政府工作报告时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。 “十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。2、*市房地产建设背景当前*市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。*市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入*，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。根据*市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。3、本项目建设背景该项目是某县城中村改造项目，位于某镇*庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。地处*市区及某县县城中间区域，*庄有居民1200户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强某县城镇化建设，改善居民住房条件，某县城市建设投资有限公司提出了某庄苑安置房小区建设项目。基本思路是：本项目位于淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西*庄地块。该地块共有1200户、115296平方米的需拆迁安置，该地块占地面积188386.3平方米（约282.6亩），其中用于本项目安置房占地面积65371.9平方米（98亩），把剩下土地面积123014.4平方米（约184.5亩），以及结余安置房能腾出的土地面积85.7亩，共270.2亩，出让给开发商建设商住楼小区。出让收入作为偿还贷款及建设安置房的资金来源。其拍卖收入首先用于支付银行贷款。土地出让金剩余资金用于公司其他项目建设。（二）项目建设的必要性1、本项目建设对于加快某县建设，推进*跨越式发展意义重大。推进*大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进*崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是*现代化城市建设的重要组成部分，也是*扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。某县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。*近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设保障性限价房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在*长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快保障性限价房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升某县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。该项目是某县城中村改造项目，地处*市区及某县县城中间区域，*庄由居民1200户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强某县城镇化建设，改善居民住房条件，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。3、某县城乡一体化建设的要求党的十七大报告对统筹城乡经济和创建新型城乡关系提出了新的目标和要求，报告明确指出：“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。根据中央关于城乡一体化发展的总体要求，经安徽省政府第二十次常务会议研究决定，*市于2008年11月被正式批准为全省城乡一体化综合配套改革试点市之一。近年来，某县委、县政府坚决贯彻党的十七大关于形成城乡一体化发展新格局的决定部署，坚持把加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。项目建设就是某县实施城乡一体化建设的具体体现。4、本项目的建设是维护社会稳定的需要。保障性限价房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，某县委、县政府对保障性限价房工作给予高度重视，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，某县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性限价房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此某县委、县政府极力加快保障性限价房建设进度。进一步创新和发展保障性限价房建设模式，积极推行保障性限价房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性限价房建设，切实解决资金瓶颈问题。本项目的建设顺应某县保障性限价房建设发展思路，所有新建保障性限价房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性限价房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性限价房。5、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。某县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性限价房制度的最大受益者。对于群众来说，保障性限价房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的保障性限价房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设保障性限价房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目保障性限价房建设工作，既是落实某县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进*发展的现实需要，本项目的建设符合国家政策，符合*市城市发展需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。三、市场分析（一）*市房地产建设现状2009年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。2010年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。2011年*市总开发面积348.98万平方米，同比增长9.37%，完成开发投资29.3亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。2012年*市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。*市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。除销售面积和竣工面积分别同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。2、*市房地产市场需求分析随着*市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，*市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。2012年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。根据*市城市总体规划（2006-2020）、*市城市近期建设规划（2006-2015）和*市房地产“十二五”发展规划提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至2015年，*市中心城区总人口将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。而至2012年底，*市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。依此预测，2010-2015年，*市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。（二）*市房产市场发展分析*市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。*市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2，其中大部分分布在12个矿区城镇。由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，并导致出现了*市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各项调控措施在*市房地产市场上均未能产生较大的政策效应，2004年初以来针对房地产市场的多项经济金融宏观调控措施，也没有影响*市房地产投资继续加速增长的总体趋势。（三）房地产业与国民经济的协调发展房地产业有巨大的后向带动作用。据国外测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.52个单位。在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10以上，我国房地产业创造的增加值1993年仅占国内生产总值的1.8，说明发展潜力较大。*市2009年经济的增长速度为11%，房地产增长速度为6.1%。 2010年全年完成地区生产总值455亿元，经济增长速度为13.5%，城镇居民人均可支配收入15100元，增长10%；农民人均纯收入5050元，增长11%。房地产销售额销售额37.36亿元，增长速度为8.2%。据此，*市住房建设投资空间还很大。（四）房地产应对金融危机的影响近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。从09年以来，由于中央政府、地方政府出台一系列政策措施，去年5-7月份，*市房地产市场不断上扬，并达到当年价格的顶峰。房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要的积极作用。*市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。按照*市城市规划目标，2012年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区的承载力，满足人口聚集的需求，*市房地产开发还有很大的潜力，有较好的发展机会。（五）项目的区位优势本项目拟建地点位于某镇*庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。区内交通等外部条件良好，*市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。项目建成后，将大大改善某县城的面貌,增强集聚功能。四、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地点位于某镇*庄，淮海路以东、碱河路以北、刘专线以南、符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。2、场址土地权属类别及占地面积（1）建设用地使用性质为：二类居住用地。（2）建设工程性质：居住及配套设施。（3）规划建设用地指标：总用地面积65371.9（约98亩）。（二）建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部*市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 *市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。*市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件*环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，*市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“*市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，*市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。*市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，*市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速*连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，*火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入13.0亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。五、工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照*市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计某庄苑安置房小区建设项目。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑办公性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成*市的住宅标志形象工程。（二）项目总体规划方案1、指导思想（1）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商住小区。 （2）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中、高档商业、居住房。（3）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。2、规划方案（1）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 （3）道路交通出入便利，交通顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（3）单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑*市的气候特点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（4）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。（5）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。3、总体规划（1）规划结构：为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，增强居民归属感。院落组团小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分级管理。（2）道路交通系统本地块规划车行主入口分别在东、西两侧道路上，路宽7米。东边作为人行主入口。东西两侧的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行出入口和分组团布局的规划结构，使地块中形成了环状道路系统，构筑复合式交通。东西侧道路汇入的车流在半环状的道路体系中伸入到地下，使中心景观轴相交道路自然成为步行道，最大可能地做到人车分离。同事地下停车布局尽量一局规划结构，与邻里空间重合，使回家路径最便捷。（3）景观绿化系统小区绿地景观系统形成中心景观广场十网络状绿地的主要格局.网络状绿地将社区各主要功能区有机联系在一起，深入渗透的每个院落，不同住宅院落空间均能够享受均好的绿色空间，构成完整的绿地系统。（4）公共服务设施结合中心景观绿化带布置与日常生活密切联系的公共服务设施，社区服务、咖啡茶室、餐饮及商业。公建与步行道的结合丰富了入口场景，同时为分级管理提供了可能。入口的景观水池与区内宽阔的绿 地结合，使休闲场所更易被人使用，增加了公共参与的机会。沿东侧及南侧道路设置沿街底商，与转角商业相结合，相互利用其商业资源，增加人气，方便使用，避免对社区部的干扰。（5）社区竖向及人防工程设计小区规划充分尊重现状、周边地块、道路及内部自然地形标高，尽量不破坏地块原有地形特征。从总体上分析，小区内地形平坦，社区内部道路标高充分考虑与出入口道路标高的衔接社区无障碍设计按照城市道路和建筑物无障碍设计规范（JG50-2001）执行。（6）工程管线规划小区综合管线系统包括给水、雨水、污水、供电、通信网络、有线电视、燃气等.配套设施包括配电房、燃气调压站等。小区内管线就近引自相邻的城市道路管网，各管线结合已建现状情况，形成完整的综合管线系统。给水工程系统：本建筑生活用水由市政给水管网供水，供水管径为DN200.11层住宅5层以下由市政压力直接供给，6-11层采用低区恒压变频泵从生活水池抽吸供水。13层住宅5层以下由市政压力直接供给，6-11层采用低区恒压变频泵从生活水池抽吸供水，12-13采用中区恒压变频泵从生活水池抽吸供水.并采用减压阀减压分区供水，各分区最低卫生器具配水点处的静压控制在0.35MPA.贮水池和水泵设于小区泵房内。排水工程系统：污水排放：室内排水系统采用污废水合流，室外污废水合流排入化粪池，经化粪池处理达到国家排放标准后排入市政污水管.总排放管为3路DN400管道。厨房含油废水经隔油处理后排至化粪池，经化粪池处理达到国家排放标准后排入市政污水管。雨水排放：屋面雨水和地面雨水经雨水斗及路旁雨水收集后通过管道有组织地排入市政雨水管网。采用雨量公式，屋面雨水重现期为10年，室外场地雨水重现期为1年，径流系数。=0.6.根据业主提供的基地周围道路市政雨水管道资料，需设2路DN600管道分别接入市政预留雨水并。消防电梯集水井及地下室集水井内的污水和废水通过潜水泵提升至室外雨水检查井。供电工程系统：社区内按照服务半径要求设置两座配电房，电源由城市变电所引入。高压两路进线，杜区内采用树干式供电。通信及计算机网络系统：住宅部分固定电话按2门/户考虑，计算机网络按3端口/户考虑。商业、公建按1端口/20平方米考虑。有线电视系统：住宅每户考虑三个用户终端，公建适当考虑用户终端.信号源引自*市有线电视网。燃气供应系统：从城市道路引入DN110的中压天然气管，小区内设有1个燃气调压站。（7）暖通设计通风系统设计：每个防烟分区设有送、排风系统，每个防烟分区面积不超过2000，且防烟分不跨越防火分区.地下设备用房（水泵房）设有送排风系统。公共卫生间设机械排风排至室外，住宅卫生间由建筑专业设有变压式风道，各住户自设排气风扇，排风直达屋顶排放。各通风房间换气次数为下表：房间名称换气次数(次/h)汽车库6水泵房6变电间15-20卫生间10注：双层停车的排风量按照每辆400-500m3/h与换气次数6次/h取最大值。防排烟设计：地下车库设有机械排烟系统，按照防烟分区设置，与排风系统共用，风机采用排烟风机.火灾时由消控中心切换到排烟状态.排烟量按换气次数6次/h与每辆400-500m3/h计算结果取大者，车库同时设置送风系统，风量不小于排烟量的50%。本工程单体属于一类建筑不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯间前室或合用前室设有机械加压送风系统。楼梯间每二层设一个自垂式百叶风口，消防电梯间前室合用前室每层设一个PSK-YSD多叶送风口.加压风机设于大楼屋项，火灾时由消控中心启动着火层及上、下层的多叶送风口，同时启动各个加压送风机。环保设计：空调通风设备均设减震装置和减震软接头。公共卫生间设机械排风排至室外，换气次数为10次/h.住宅卫生间排气由建筑专业设有变压式风道，各住户自设排气扇，排风直达屋顶扫做。（三）建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑设计通则住宅设计规范GB50096-1999（2003版）建筑设计防火规范GB50016-2006 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）平面设计方案 单元平面完整性高层住宅单元平面采用一梯二户及一梯三户的平面布局形式，平面与空间关系紧凑合理、规整，尺度适宜，户型多样。 套内平面套内卧室、客厅（起居室）、厨房、卫生间、贮藏室或壁柜等空间齐备。套内公共与私密空间分区，避免相互干扰。套内交通组织顺畅，不穿行客厅、卧室等主要功能空间。客厅、餐厅、厨房配置紧密协调。 套型功能空间配置主卧室使