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三国文化游乐体验区可行性研究报告 1 三国文化游乐体验区 可行性研究报告 三国文化游乐体验区可行性研究报告 2 目目 录录 目录目录 5 5 第一章第一章 总论总论 9 9 1 1 项目概况 9 1 2 项目研究范围及编制依据 12 1 3 项目总投资及资金来源 13 1 4 主要结论 13 第二章第二章 建设单位简介建设单位简介 1515 第三章第三章 建设背景和必要性分析建设背景和必要性分析 1616 3 1 项目建设背景 16 3 2 项目建设的必要性 20 第四章第四章 市场分析市场分析 2222 4 1 经济发展趋势 22 4 3 某市旅游 SWOT 分析及发展策略 23 4 4 项目物业价格定位 24 第五章第五章 项目选址及建设条件分析项目选址及建设条件分析 2525 4 1 建设地址 25 4 2 建设条件 25 第六章第六章 建设规模及内容建设规模及内容 3030 6 1 建设规模 30 6 2 建设内容 30 第七章第七章 项目建设方案项目建设方案 3535 7 1 设计依据及原则 35 7 2 7D 影院 36 7 3 5D 演艺体验 37 7 4 三国人物沙雕园 38 7 5 动漫游戏互动体验馆 39 7 6 附属配套设施 39 7 3 总平面规划设计 36 第八章第八章 项目能耗分析项目能耗分析 4040 三国文化游乐体验区可行性研究报告 3 8 1 合理用能标准及节能设计规范 40 8 2 能耗状况及能耗指标 40 8 3 节能措施 42 8 4 节能制度管理 44 第九章第九章 环境影响分析环境影响分析 4545 9 1 分析依据及执行标准 45 9 2 施工期环境影响分析 45 9 3 运营期环境影响分析 50 9 4 环境评价结论 51 第十章第十章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 5252 10 1 执行规范标准 52 10 2 劳动安全 52 10 3 卫生防疫设计 54 10 4 消防设计 54 第十一章第十一章 项目建设管理与运营方式项目建设管理与运营方式 5656 11 1 项目建设管理 56 11 2 项目运营方式 59 第十二章第十二章 招标方案招标方案 6060 12 1 项目招标 60 12 2 项目招标范围 60 12 3 招标组织形式 60 12 4 项目招标方式 60 12 5 招投标要求 61 12 6 评标委员会的人员组成和资格要求 61 12 7 招标备案 62 第十三章第十三章 项目实施进度项目实施进度 6363 13 1 建设工期 63 13 2 项目实施进度安排 63 13 3 项目实施进度表 65 第十四章第十四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 6666 14 1 投资估算的依据及说明 66 14 2 投资估算 67 三国文化游乐体验区可行性研究报告 4 14 3 资金来源及使用计划 68 第十五章第十五章 财务评价财务评价 6969 15 1 评价依据及方法 74 15 2 基础数据的测算 74 15 3 营业收入估算 75 15 4 成本费用估算 76 15 5 财务分析 76 15 6 盈亏平衡分析 78 15 8 财务评价结论 78 第十六章第十六章 社会影响分析社会影响分析 7979 16 1 社会效益分析 79 16 2 社会适应性分析 80 16 3 社会风险及对策分析 81 第十七章第十七章 结论及建议结论及建议 8383 17 1 结论 83 17 2 建议 83 三国文化游乐体验区可行性研究报告 5 第一章第一章 总总 论论 1 1 项项目概况目概况 1 1 1 项项目名称目名称 三国文化游乐体验区 1 1 2 项项目建目建设设地点地点 本项目位于古城三国文化产业园区内 地处某市境内 项目区域 内交通便捷 宝成铁路 绵广高速公路和即将建成的西 安 成 都 高 铁穿境而过 距某市区 15 公里 某飞机场 20 公里 成都 250 公里 西 安 450 公里 嘉陵江航道直通重庆 本项目建设用地为 15000 平方米 项目依托古城游客中心及其后面的入口广场进行建设 古城三国文化产业园区于 2009 年 12 月被某省文化厅评为省级 文化产业示范基地 目前正在申报国家文化产业示范基地 园区核心 地位于某市区镇 辐射大朝 射箭 红岩 朝阳等周边区域 规划占地 面积 50 平方公里 总投入 1 38 亿元 于 2006 年开工建设 现已基本 竣工 并全面对外开放 是迄今为止国内保存较为完好的一座三国古 城 被列为国家历史文化名镇 国家 AAAA 级旅游景区 项目区域位置图如下所示 三国文化游乐体验区可行性研究报告 6 1 1 3 项项目目业业主主单单位位 某古城文化旅游发展有限公司 1 1 4 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性 文化产业作为 21 世纪的朝阳产业 正在成为后金融危机时代推 动全球经济发展的经济增长点和支出产业 把文化产业发展与城市综 合竞争力的提升相结合是世界发展的一种潮流 文化产业正在成为一 个国家或城市的发展重点和支柱产业 根据某市 文化产业发展 十二 五 规划 精神 拟提出三国文化游乐体验区的建设 定位为以三国主 题为主的文化旅游区 项目依托非物质文化遗产和巨大的旅游客源市 场 充分发挥独有的区域位置 自然的生态景观和丰厚的文化底蕴等 综合优势 进一步整合某旅游资源和文化资源为一体 综合功能区将 坚持文态 业态 形态 生态的有机结合 突出特色 合理布局 要素 组合得当 投入产出平衡 以产业链构建与完善 文化与科技相融合 三国文化游乐体验区可行性研究报告 7 文化与旅游相结合为导向 提升产业承载能力 培养产业集群 提高 文化产业规模化 集约化 专业化水平 进一步发挥战略性新兴产业 的引领和带动作用 推进文化生产与消费的结合 促进某旅游从白天 延长至夜间 提升产业集聚综合效益 三国文化游乐体验区位于古城三国文化产业园区内 古城于 2009 年 12 月被省文化厅评为省级文化产业示范基地 目前正在申报 国家文化产业示范基地 园区核心地位于某市区镇 辐射大朝 射箭 红岩 朝阳等周边区域 规划占地面积 50 平方公里 总投入 1 38 亿 元 于 2006 年开工建设 现已基本竣工 并全面对外开放 是迄今为 止国内保存较为完好的一座三国古城 被列为国家历史文化名镇 国 家 AAAA 级旅游景区 对于三国旅游资源丰富的某来说 古城就是 其最具影响的地区之一 本项目的建设正是在此基础上扩建的 对古 城来说是一个向世界展示三国文化的机会 对西部地区文化艺术的发 展也是一个机遇 根据以上发展背景 拟提出三国文化游乐体验区的建设 项目包 含集三国文化的体验 展示 游乐等旅游一体的产业链 因此 三国文 化游乐体验区作为某三国文化的重要组成展示部分 是响应某省创建 文化大省 响应某市政府提出的优化经济结构 大力发展高新技术 产业和第三产业的有力举措 同时也是贯彻执行 某市国民经济和社 会发展第十二个五年规划纲要 的重要步骤 1 1 5 项项目建目建设规设规模模 本项目竣工之后 预计年游玩人数预计将会达到 100 万人次左右 利用原有游客中心 保留其接待功能 其建筑面积为 1500 平方米 三国文化游乐体验区可行性研究报告 8 以及对古城广场 占地面积 12000 平方米 进行建设 建设内容包括 7D 影院 5D 演艺体验 三国人物沙雕园 动漫游戏互动体验馆等 1 1 6 项项目目实实施施进进度度 本项目建设期 22 个月 从 2014 年 3 月 2015 年 12 月 施工期从 2014 年 6 月开始 竣工时间为 2015 年 12 月 1 2 项项目研究范目研究范围围及及编编制依据制依据 1 2 1 研究范研究范围围 我公司受某古城文化旅游发展有限公司的委托 对三国文化游乐 体验区项目进行可行性研究并提交可行性研究报告 主要研究范围包 括 项目建设的背景与必要性 市场分析及定位 项目选址及建设条 件 建设规模及内容 建设方案 节能措施 环境评价 项目管理 招 标及进度安排 投资估算及资金筹措 财务评价 效益分析等 1 2 2 项项目目编编制依据制依据 1 某市文化产业发展 十二五 规划 2 某市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 3 某某古城修建性详细规划说明书 4 中共某市元坝区委某市元坝区人民政府关于加快建设文化强 区的实施意见 5 投资项目可行性研究指南 6 国家有关现行的规程 规范和地方法规 7 相关政府指导文件 三国文化游乐体验区可行性研究报告 9 8 其他相关资料 1 3 项项目目总总投投资资及及资资金来源金来源 1 3 1 项项目目总总投投资资 项目总投资估算为 12000 万元 工程建设投资估算包括建筑工程 费用 其他费用 基本预备费 投资构成如下表所示 投投资资构成明构成明细细表表 序号费用名称投资额 万元 投资比例 1工程建设费用1046487 2 2工程建设其他费用964 578 04 3基本预备费571 434 76 4项目总投资12000100 00 1 3 2 资资金来源金来源 三国文化游乐体验区项目总投资 12000 万元 资金来源为两部分 业主自筹资金 申请政府专项资金 1 业主自筹 90 10800 万元 2 申请政府专项资金 10 1200 万元 1 4 主要主要结论结论 本项目通过对背景必要性 建设选址 建设内容及方案 节能减 排措施 环境影响评价 项目实施进度计划 招投标方案 投资估算及 资金筹措 财务分析 项目建设组管理 效益等综合分析得出结论 都 是可行的 通过本项目的建设 能够促进某旅游产业的整合 打造特 三国文化游乐体验区可行性研究报告 10 色三国特色的旅游 提高旅游品质 有利于将 古城 剑门关蜀道 打造成为蜀汉三国文化产业发展的核心引擎 进一步配套升级古城 为代表的剑门关蜀道遗址文化旅游 将其发展成为具有区域核心竞争 力的蜀汉三国文化旅游重要目的地 项目在原古城基础上 并建设体验馆 影院并新购 改造老旧展 品等方式 将区打造成为中国著名的蜀汉三国文化之都 把以古城三 国文化产业园建设成为国家级文化产业示范基地 项目的建设符合相 关文化旅游的发展规划 项目具有可行性 三国文化游乐体验区可行性研究报告 11 第二章第二章 建设单位简介建设单位简介 某古城文化旅游发展有限公司成立于 2006 年 6 月 位于某市区 镇相府街 17 号 注册资本为 500 万元人民币 为区属国有独资企业 主要职责是负责古城和牛头山景区为的建设和管理 经营范围 旅游 开发 景区建设和管理 非金融性投资 房屋出租 区政府授权的其他 经济业务以及停车收费和公共地段租赁服务等 公司现有总资产 830 余万元 资产负债率为 18 现有员工 32 人 其中 女员工 15 名 男员工 17 人 公司实有业务 景区建设和管 理 景区门票和停车场收入 地热温泉资源经营 为加强景区配套设施的建设和完善 公司在上级各部门和区委 政府的大力支持和指导下 结合 5 12 汶川大地震机遇 加大融资力 度对景区基础设施建设的投入 目前 景区已扩建了东门停车场和游 客中心 建成了岳楼并每天有突出当地特色的多档节目自编自演表演 各类名家小吃等配套建设 现已形成设施基本完善 环境优美的国家 4A 级旅游景区 并在 2013 年向国家申报了 5A 景区的验收 三国文化游乐体验区可行性研究报告 12 第三章第三章 建设背景和必要性分析建设背景和必要性分析 3 1 项项目建目建设设背景背景 3 1 1 国民国民经济经济和社会和社会发发展第十二个五年展第十二个五年规规划划纲纲要要政策支持政策支持 目前 中国旅游方式正由传统观光排浪式向观光与休闲度假旅游 转变 进入 十二五 阶段 中国旅游迎来了旅游业发展的重要战略机 遇期 中国旅游正从新的起点向旅游强国迈进 在一个快节奏的社会 中 人们更看重闲暇的自由 更崇尚回归自然 这是未来社会生活的 一种大趋势 生态旅游 休闲旅游 体验旅游正成为旅游业发展的主 导潮流 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提出的 推动文 化大发展大繁荣 提升国家文化软实力 要求 国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要 中提出的 大力发展旅游业 及 发展文化产 业 要求 本项目具有良好的政策背景 3 1 2 项项目符合旅游目符合旅游业业 十二五十二五 规规划划背景背景 十二五 时期 是把我国旅游业培育成为国民经济战略性支柱产 业和人民群众更加满意的现代服务业的重要时期 旅游业发展 十二 五 规划一定要与国民经济和社会发展总体规划相衔接 与国家已经 确定的重大区域战略或区域规划相衔接 与城市规划 土地利用规划 和交通规划等相关规划相衔接 突出战略性和可操作性 形成全国旅 游业发展 十二五 规划体系 同时 旅游业发展 十二五 规划体系中 各层次 各专项规划也要相互衔接 使各类规划定位清晰 功能互补 三国文化游乐体验区可行性研究报告 13 统一协调 形成合力 推动我国旅游业又好又快地发展 十二五 时期 我国旅游业的总体发展目标和预期指标 一是市场规模不断扩大 到 2015 年 国内旅游人数达 33 亿人次 年均增长 10 入境游客人数 达 9000 万人次 年均增长 8 出境旅游人数达 8300 万人次 年均增 长 9 二是旅游消费稳步增长 到 2015 年 城乡居民年均出游超过 2 次 旅游消费相当于居民消费总量的 10 三是经济效益更加明显 旅游业总收入年均增长 12 以上 旅游业增加值占全国 GDP 的比重 提高到 4 5 占服务业增加值的比重达到 12 四是旅游就业持续 增长 每年新增旅游就业 50 万人 五是旅游服务质量明显提高 市场 秩序明显好转 可持续发展能力明显增强 力争 2020 年我国旅游产 业规模 质量 效益基本达到世界旅游强国水平 3 1 3 项项目符合某省目符合某省 十二五十二五 旅游旅游发发展展规规划背景划背景 某省旅游资源得天独厚 复杂的地理环境和悠久的历史文化 孕 育出许多奇特的自然景观和人文景观 构成了发展旅游事业的天然优 势 某旅游资源具有品位高 数量多 类型全 分布广的特点 目前 全省共有世界遗产 5 处 世界地质公园 1 处 国家级风景名胜区 15 处 国家级自然保护区 21 处 国家级森林公园 28 处 国家级地质公 园 12 处 全国重点文物保护单位 128 处 中国历史文化名城 7 座 旅 游吸引力明显增强 某省委 省政府高度重视旅游业发展 坚定不移 地把旅游业作为支柱产业来抓 实施政府主导 旅游精品和可持续发 展战略 全省旅游产业规模不断扩大 整体素质明显提升 支柱产业 地位基本确立 对经济社会发展的促进作用明显增强 但旅游基础设 施薄弱长期制约着全行业的进一步发展 因此加强基础设施 特别是 三国文化游乐体验区可行性研究报告 14 园区基础设施的建设 是某省推进旅游产业 实现跨越式发展的当务 之急 3 1 4 某省关于加快推某省关于加快推进进文化文化产业发产业发展的意展的意见见及某文化及某文化产业发产业发展展 规规划划 发展文化产业是社会主义市场经济条件下满足人民群众多层次 多方面多样化精神文化需求的重要途径 是推进经济结构调整 转变 发展方式的重要抓手 打造一批具有鲜明某特色的重点文化产品 建 成一批具有强大集聚效益的重点文化产业项目 充分发挥重点文化产 业在推动文化产业发展中的引领和带动作用 文化旅游产业要依托某 省丰富的文化旅游资源 大力发展文博旅游产业 特色旅游产业和文 化旅游节庆活动等 3 1 63 1 6 广远广远古镇现状古镇现状 某市区古镇至今已有 4000 多年的历史和 2244 年连续建县的历 史 是国家重点风景名胜区 剑门蜀道风景名胜区 全国重点文物 保护单位 剑门蜀道遗址群的重要组成部分 是迄今为止国内保存 最为完好的三国古城遗址 先后纳入 剑门蜀道遗址总体保护规划 蜀道金牛道某段申报世界文化遗产文本 2011 年上报国家文物局 1992 年 古城被省人民政府公布为省级历史文化名镇 2008 年 被国 家住房城乡建设部和国家文物局评为国家级历史文化名镇 古城浓缩了中国地方政权连续的建置史 是中国最早推行郡县制 管理的县治地之一 有 巴蜀第一县 的美誉 公元前 400 年左右 古蜀国用武力征服某 一代的苴人 始建苴国 并在这里建立苴国都 三国文化游乐体验区可行性研究报告 15 邑 公元前 316 年秦国征服苴国 在此建立葭萌县 尔后古城经历了 蜀汉 西晋时的汉寿县 东晋 南北朝时的晋寿郡和益昌 京兆县治地 及隋 唐 五代 宋 元 明 清 民国至中华人民共和国的益光 益昌 县城 195 年至今为镇所在地 同一地完整经历了中国地方政权连续 不断建置史 甚为罕见 对研究中国行政建制的变迁具有极其重要的 价值 古城也是三国文化的重要发祥之城 是蜀汉政权兴衰的见证地 有 蜀国第二都 之称 历史上有 蜀汉兴于 亡于剑门 之说 现 存三国遗迹俯拾皆是 有闻名遐迩的葭萌关 牛头山 费祎墓 鲍三墓 等 古城三国文化源远流长 先主刘备曾在此厚树恩德 广收民心 操 练兵马 屯积粮草 创建了建立蜀汉政权的根据地 诸葛亮从建兴五 年起 六出祁山伐魏 一直奔忙于葭萌古蜀道上 蜀汉后期 费祎主持 蜀中军政大事 奉命在设丞相府 在此抵御魏国大军 张飞挑灯夜战 马超于战胜坝 传为千古佳话 姜维兵困牛头山 留下令人称奇的 拜水池 古城内还存有武侯祠 关帝庙等遗址 蜀汉遗迹 遗风 民间传说源远流长 三国文化影响深远 蜀汉政权建立后 汉寿城 现 古城 为诸葛亮六出祁山 姜维九伐中原的军需物资转运基地和指挥 中心 故有 蜀汉兴 葭萌起 蜀汉亡 葭萌止 的说法 2012 年 10 月 区邀请重庆市规划设计院某分院编制的 文化旅 游休闲度假区控制性详细规划 获得通过 并及时实施 2013 年 4 月 区委区政府通过了 古城三国文化产业园区发展专项规划 目前一期 建设已经投入 1 38 亿元 于 2006 年开工建设 现已基本竣工 并全 面对外开放 二期将建设以古城为中心 以剑门关蜀道遗址为核心 三国文化游乐体验区可行性研究报告 16 区牛头山景区 大朝驿景区为补充的文化产业带 将蜀汉三国文化 蜀道文化 生态养生文化 民俗文化等四大文化产业有机结合 形成 相互渗透 相互支撑 联动发展的模式 计划建设三国文化体验中心 三国马战实景表演园 景观文化品位提升工程和水上三国主题文化园 配套建设蜀汉三国文化街 蜀汉三国文化旅游商品开发和古城文化影 视基地 3 1 7 项项目的提出由来目的提出由来 通过上述背景分析 古城当前的旅游发展现状与相关旅游文化发 展规划和产业意见存在一定差距 在某市建设城乡一体化 全面现代 化的背景下 要在古镇现有丰富的文化旅游资源条件下 科学合理的 利用三国文化优势 实现文化产业和旅游产业的有机融合 拟提出三 国文化游乐体验区项目的建设 打造 文态 业态 形态和生态 四态 合一的文化旅游产业 实现古镇旅游产业向国际化和本土化有机结合 最终将某市建设成为一个国际旅游城市 满足游客的现实需求 3 2 项项目建目建设设的必要性的必要性 3 2 1 进进一步推一步推动动城城乡统乡统筹的筹的发发展展 目前 某的统筹城乡 一体发展的体制机制初步建立 城镇居民 收入差距逐步缩小 开始呈现出科学发展 和谐发展的良好势头 某 市作为某川北的中心城市 借助 城乡统筹 的重大机遇 可以更好地 发挥次中心城市作用 促进某市各产业重构与资源整合 加快古镇文 化旅游经济的发展 需要加大对古镇改造项目的建设 该项目进一步 三国文化游乐体验区可行性研究报告 17 强化了区域旅游 带动该区域的旅游经济发展 3 2 2 促促进经济发进经济发展的必要展的必要举举措措 商业是条件 对经济发展起传承作用 如果一个地方交通不便 基础设施差 开放程度低 环境是制约当地开放 开发 经济发展的关 健 只有环境兴 才有百业旺 随着古镇经济飞速发展 对市区和周边 区域的环境的依赖性越来越强 旅游是经济发展的第三产业 讲的就 是旅游对经济的推动作用 古镇要实现经济跨越式发展 必须加快该 区域的综合城市改造和加强商业旅游文化聚集的建设 提高旅游资源 的承载能力 逐步实现旅游景点的优化升级 3 2 3 必要性及必要性及优优良的投良的投资环资环境境 古城为中国十大古城之一 近年来 古城的旅游开发突飞猛进 已成为国内古城旅游的热线 据不完全统计 年游客量在三百五十万 人次以上 尽管景区内的设施设备已经十分完善 但可供游客体验和 参与的项目还远远不够 尤其是文化体验项目 目前基本属于空白 项目是一个绿色无污染的 由高科技支撑的文化项目 能够较好的提 升古城景区的文化旅游体验品质 吸引游客的体验兴趣和宣传口碑 同时 该项目本身就是传播古城旅游文化的很好平台 突出 科技含 量高 效果逼真 娱乐性强等特点和优势 综上所述 三国文化游乐体验区的建设是切实可行的 三国文化游乐体验区可行性研究报告 18 第四章第四章 市场分析市场分析 4 1 经济发经济发展展趋势趋势 十二五 期间 西部大开发战略的纵深推进 将进一步加大对西 部地区发展的支持和扶持力度 外资西进 东资西移 为某市产业结 构升级和调整带来宏观机遇 全省打造西部经济高地的深入推进 为 某市推进跨越发展提供了宝贵的历史机遇 同时 某市历年来统筹城 乡发展的坚实基础 灾后重建形成的发展成果 农村产权制度改革的 先行探索和实践运用 为某市实现科学发展 跨越发展创造了独特的 新优势 十二五 期间 某市将面临激烈的外部竞争和自身薄弱环节的双 重挑战 就某市在全域某的发展态势来看 当前区域竞相发展势头强 劲 区域竞争愈发加剧 承载产业转移难度加大 就某市自身的实际 情况来看 经济总量不够大 产业振兴还面临很大压力 主要表现在 产业结构不够优化 以旅游业为核心主导地位的现代产业体系尚未完 全构建 工业发展方向需要进一步凝练以突出特色和优势 产业发展 互动性需要进一步加强 距离国际旅游城市要求还有不小的差距 主 要表现在旅游产业链较短 旅游结构性矛盾突出 缺乏旅游核心特色 旅游相关配套设施建设滞后 灾后重建后仍有很多方面需进一步加强 主要表现在城镇体系加快建设面临资金压力 适应 新兴社会形态变 化的社会管理机制需要进一步创新 经济社会加快发展与生态环境容 量之间的矛盾在 十二五 期间仍然比较突出 三国文化游乐体验区可行性研究报告 19 4 2 旅游接待量分析旅游接待量分析 按照古城年接待量为 200 万人次左右 根据本项目的定位 三国 文化游乐体验区在 2016 年竣工之后游玩人数预计将会达到 100 万人 次左右 按照每年 5 游客数量递增 4 3 旅游旅游业发业发展展现现状及状及趋势趋势 近年来 某市积极实施主导型大旅游发展战略 把旅游业作为市 域经济的主导产业大力培育 旅游市场由国内游为主向国内游与入境 游并重转变 旅游经济从门票经济向综合经济转变 加强旅游资源 的整合开发 不断加大景区投入 打造城市品牌 调整产品结构 创新 旅游营销 优化旅游 行 游 住 食 购 娱 六大基础产业要素规模 逐步壮大 目前 某市的旅游基础设施得到了较快发展 全市旅游业 实现了持续快速健康发展 4 3 某市旅游某市旅游 SWOT 分析及分析及发发展策略展策略 4 3 1 优势优势 S 分析 分析 1 较为明显的区位和交通优势 2 旅游资源丰富 品位高 具有世界遗产的品牌效应 3 具有三国文化 武则天文化等核心文化要素依托 4 周边特色资源具有极强的互补性 5 旅游业基础好 已发展到成熟阶段 三国文化游乐体验区可行性研究报告 20 4 3 2 劣劣势势 W 分析 分析 1 产品结构不合理 目前观光产品所占份额太大 2 观光旅游的过境地地位难以改变 3 缺乏专业的旅游管理人才 片区整合不鲜明 4 3 3 机遇 机遇 O 分析 分析 1 国家经济稳步发展 旅游消费市场越来越大 旅游业前景看好 2 某省人民政府关于加快推进文化产业发展的意见 为旅游文化产 业的发展指明了方向 4 3 4 威威胁胁 T 分析 分析 1 某省几大精品旅游区的打造对片区发展形成大冲击 2 旅游市场的空间竞争越来越大 新的景区在不断推向市场 对传 统老产品造成了很大威胁 4 4 项项目物目物业业价格定位价格定位 本项目物业建成后主要通过销售和门票的方式产生收益 三国文 化游乐体验区的销售价格主要通过市场价格 其观影及体验馆按照不 同门票价格进行收费 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 21 第五章第五章 项目选址及建设条件分析项目选址及建设条件分析 4 1 建建设设地址地址 项目建设地址位于某市古城景区 4 2 建建设设条件条件 4 2 1 区域位置区域位置 项目位于某市区境内 区位于某盆地北部 某市南部 地埋座标 东经 105 33 9 106 07 20 北纬 31 53 41 32 23 27 属盆周丘陵 向山区过渡地带 以低山为主 平均海拔 900 米 某市区是 1989 年 8 月经国务院批准建立的县级区 东邻旺苍县 西接剑阁县 南连苍溪县 北靠市中区 辖 9 镇 19 乡 1 个社区街道办事处 总人口 24 万 幅员面 积 1440 平方公里 4 2 2 自然自然资资源条件源条件 1 地质与地貌 地处某盆地北部边缘 川西高原 黄土高原之间的山区地带 是 岷山山系 龙门山 米苍山交汇区域 地层复杂 发育时代跨度大 变 化频繁 夹寒武系硅质板岩 千枚岩 断裂发育 易于破碎 工程地质 条件较为复杂 2 气候条件 某市区四季分明 日照时间长 属亚热带湿润季风气候 年均气 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 22 温 17 生长期平均 310 天 无霜期共 263 天 年日照时数 1342 小时 光热资源丰富 热量集中在 4 至 9 月 能满足多种农作物生产 雨量 充沛 年均降雨量 698 毫米 年内降雨量集中在 5 至 10 月 占全年降 雨量的 85 以上 形成了冬干 春旱 夏洪 秋涝的现象 由于某市地 处太平洋亚热带高压脊的西北边缘 青藏高原前沿偏北气流引导冷空 气南下 与北上暖热气流相遇 常形成暴雨并引起山洪爆发 另外 春 秋换季阶段 特别是秋冬季节冷空气越秦岭南下 经嘉陵江河谷入川 河谷地带的风力可达 10 级以上 年均大风在 10 次以上 最多 25 次 1985 年 3 水系与水资源 境内主要为嘉陵江水系 其中流域面积大于 100 平方公里的河 流有嘉陵江 白龙江 清江河等 以嘉陵江干流为主 由北向南纵贯市 境中部 过境段全长 159 公里 苍溪亭子口以上控制流域境内河段全 部通航 4 2 3 社会社会经济经济条件条件 经济发展较快增长 经市统计局审定 2012 年全区实现地区生 产总值 GDP 344727 万元 按可比价格计算 比上年增长 13 2 其 中 第一产业增加值 96312 万元 增长 5 2 对经济增长的贡献率 为 12 7 第二产业增加值 164221 万元 增长 22 2 对经济增长的 贡献率为 67 7 第三产业增加值 84194 万元 增长 9 4 对经济增 长的贡献率为 19 6 一二三产业分别拉动经济增长 1 7 8 9 和 2 6 个百分点 产业结构不断优化 三次产业结构由上年末的 29 6 45 0 25 4 调整为今年的 27 9 47 7 24 4 二产业上升了 2 7 个百 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 23 分点 一产业和三产业分别下降了 1 7 和 1 个百分点 其中 工业增 加值占 GDP 的比重由上年 40 提高到 42 3 提升了 2 3 个百分点 产业结构进一步优化 非公有制经济发展加快 全年 非公有制经济 实现增加值 186153 万元 同比增长 15 7 其中 第一产业增加值 33061 万元 增长 10 0 第二产业增加值 114484 万元 增长 18 8 第三产业增加值 38608 万元 增长 13 1 非公有制经济占 GDP 的比 重为 54 较上年提高 1 个百分点 对经济增长的贡献率为 60 7 城镇化进程步伐加快 城镇化率 28 比上年提高 2 6 个百分点 4 2 4 历历史文化条件史文化条件 是一座具有 4000 多年悠久历史的古城 是剑门蜀道文化 三国 历史文化的集中展示地 是川陕革命根据地的重要组成部分 其历史 遗迹众多 人文底蕴深厚 4 2 5 交通条件交通条件 位于川陕甘结合部 素有川北门户之称 北连秦岭 南接剑门 扼 古金牛古道之咽喉 历来为兵家必争之地 是川北第一重镇 距兰州 735 公里 西安 420 公里 重庆 490 公里 成都 280 公里 目前已发展 为川北地区的交通枢纽 飞机场 宝成铁路沟通全国 广绵高速公路 国道 108 线和 212 线在此交汇 某至西安 某至巴中 某至南充等高 速公路通车 兰渝高速铁路已开工建设 通车后 某至兰州和重庆只 需两小时 水路运输 500 吨以上船舶能够直达重庆 境内四通八达的 交通网络已经形成 各乡镇间公路都已完成水泥或沥青路面改造 基 本实现村村通公路 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 24 4 2 6 不良地不良地质质作用作用 经地质调查 沿线末发现地面沉降 地裂 泥石流 断层等不良地 质作用 沿线工程地质条件良好 4 2 7 场场地地震效地地震效应应 按 中国地震基本烈度区划图 GB18306 2001 国家标准第一号 修改 抗震设防烈度为 7 度 地震动峰值加速度为 0 1g 地震动反应 谱特征周期为 0 40s 综上所述 项目建设地自然条件比较好 地质条 件符合建设要求 现有基础设施及配套设施比较齐全完善 4 2 8 水水电电气配套条件气配套条件 1 通信条件 由于三国文化游乐体验区位于老城区改造区域已经具备通信的 先决条件 2 电力条件 三国文化游乐体验区电力基础设施完善 电力供应充足 3 供水条件 三国文化游乐体验区供水设施完善 供水条件良好 4 燃气条件 三国文化游乐体验区片区处于昭通古城镇内 已经铺设了天然 气管道 能源供应充足 结构合理 4 2 9 施工条件施工条件 1 天然建筑材料 本工程施工所需要的砂料 卵石 石料 上料 等全部能就近采购 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 25 2 主要外来材料的供应 本工程施工的主要材料包括景观植物 木材 水泥 钢筋等 外运至项目所在地 3 施工队伍及设备 施工队伍通过招投标方式 择优选择有能 力承担该项目施工的专业施工企业 工程所需的机械设备由中标企业 自行解决 某市有丰富的劳动力资源 可为该项目的建设提供充足劳 动力 4 社会条件 本项目所处的昭通古城镇内 社会治安条件良好 社会稳定 和谐 同时当地的居民对本项目的实施持支持肯定的态度 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 26 第六章第六章 建设规模及内容建设规模及内容 6 1 建建设规设规模模 本项目竣工之后 预计年游玩人数预计将会达到 100 万人次左右 利用三国文化产业园原有游客中心 保留其接待功能 其建筑面积为 1500 平方米 以及古城广场进行建设 包括 7D 影院 5D 演艺体验 三国人物沙雕园 3D 互动体验馆等 6 2 建建设设内容内容 本项目建设内容为对游客中心加以改造利用建设 7D 影院 同时 在古城广场处建设三国人物沙雕园 3D 互动体验馆 5D 演艺体验等 1 7D 影院 影院规模 160 座 装修具有蜀汉风格的仿古建筑 内部为现代装修 以 三国演义 中葭萌关前张飞挑灯战马超作为古城 7D 影片的 创作素材 以科学性 知识性 趣味性为原则 运用三维技术加实景拍 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 27 摄的综合手段进行 7D 特效影片的创作和实施 运用数字电影及超大 视景系统 通过生动立体的影像 音响系统及一定的情节 结合动感 座椅等动感特效的立体影片 达到寓教于乐的目的 2 3D 互动体验馆 利用 3D 打印 三国世界 和虚拟人物面对 面交流 DIY 3D 照片 等高科技技术 感受 3D 互动带来的惊艳体 验 馆内将展出上百幅风格各异的 3D 画 游客可参与体验式 3D 游戏 游戏都是通过电脑技术 将虚拟的 信息应用到真实世界 真实的环境和虚拟的物体实时地叠加到了同一 个画面或空间同时存在 在这里市民可以选择任何一种人物形象 有 刘关张 赵云 曹操 貂蝉 吕布等 选择好后 虚拟的人物就会出现 它会和游客一起跳舞 摆 pose 然后 他们还能和市民一起拍照 并 通过打印机及时把照片打印出来 此外 在现场 游客还可以体验到 3D 打印 DIY 照片等一系列 高科技带来的震撼效果 特别是裸眼 3D 技术 让游客来体验馆无需 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 28 佩戴 3D 眼镜就能看到三维立体大片 3 5D 演艺体验 结合歌舞等文艺表演 利用 5D 技术 实现座椅 移动 嗅觉体验等 还原蜀汉三国历史事件和历史人物 跨越时空 了解蜀汉三国文化 打造世界顶尖多媒体技术完美结合的演艺节目 三国梦 三 国梦 运用全球顶尖的 5D 科技 艺术新形式 即在裸眼 3D 技术体系 的基础上 集合了声 光 电 水 火 烟等现代化舞台特效 以及全息 投影 多媒体技术和拉斯维加斯式的 360 度全景真人秀等科技艺术手 段 使舞台立体化 多维化 全方位调动观众视觉 听觉 触觉 嗅觉 等感观体验 光电音影的梦幻特效 全息投影 实景展示的逼真效果 让观众经历烈火焚天 热浪冲霄的震撼 烟火燃放 剧中人从天而降 洪水在观众席间奔泻等 烘托了强烈的现场氛围 演员与观众的热烈 互动是重要一环 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 29 4 三国人物沙雕园 沙雕园主要展示三国时代名人以及著名的 事件等 三国人物沙雕园可分为三大区域 沙雕三国主题区 沙雕家 庭 DIY 区和文体活动区 刻画包括了人物 刘备 曹操 孙权 诸葛亮 关羽 张飞等 事件 草船借箭 赤壁之战 空城计 葭萌关挑灯夜战 三英战吕布等 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 30 序号项目名称工程量备注 1 7D 影院160 座利用原有游客接待中心 2 5D 演艺体验 7000 3 三国人物沙雕园7 亩 4 3D 互动体验馆 8500 5 购置相应设备1 项 6 配套附属设施 2000 7 绿化工程 1500 8 管网工程 800m 8 合计 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 31 第七章第七章 项目建设方案项目建设方案 7 1 设计设计依据及原依据及原则则 7 1 1 设计设计依据依据 1 城市居住区规划设计规范 GB5018 93 修改本 2 民用建筑设计通则 GB50352 2005 3 城市建筑工程停车场 库 设置规则与配建标准 J10628 2005 4 城市道路和建筑无障碍设计规范 JGJ50 2001 5 公共建筑节能设计标准 6 住宅设计规范 GB50368 2005 7 屋面工程技术规范 GB50345 2004 8 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 2009 年版 9 建筑设计防火规范 GB50016 2006 以及相关技术规范的要求 规定对该项目进行方案设计 使工 程建设科学 经济 合理 满足国家对相关民用建筑建设标准的要求 7 1 2 相关相关标标准准 三国文化游乐体验区购置的设备均为非标产品 根据展品用途 及展览环境定做 本项目定做的展品 以及主楼展区布展等均参照 国内知展馆升级项目执行 本项目所有新购展品均为定制产品 要求 外观造型及表现形式原创设计 因此造价较高 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 32 7 3 总总平面平面规规划划设计设计 依据规划条件及甲方要求 本项目划分为五大组团 7D 影院 5D 演艺体验 三国人物沙雕园 动漫游戏互动体验馆和附属配套设施 形成一个多功能 多元化的三国文化主题为主的体验区域 满足游客 的各类消费需求 7 2 7D 影院影院 1 表现内容 古城历史文化厚重 需要宣传和表现的内容很多 如山水太极 中国行政建制 县衙 考棚 民俗等等 但影响最大的是三国历史文化 三国历史文化的厚重在国内已作为旅游景区打造的古镇中首屈一指 而在众多的三国遗迹和故事中 尤以张飞战马超著名 且适合用 7D 电影的形式来再现当年的征战场面 故以 三国演义 中葭萌关前张飞 战马超作为古城 7D 影片的创作素材 以科学性 知识性 趣味性为 原则 运用三维技术加实景拍摄的综合手段进行 7D 特效影片的创作 和实施 运用数字电影及超大视景系统 通过生动立体的影像 音响 系统及一定的情节 结合动感座椅等动感特效的立体影片 达到寓教 于乐的目的 2 技术特性 7D 电影观影者能够成为电影中的角色 介入影片事先设置的环 境与剧情 让观影者身临其境般感受到自己就是电影里的一份子 观 影者就是影片里的主角或是其中一员 并持续与影片内容产生交互作 用 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 33 7D 电影是一场动感之旅 声 光 影 水 雾 烟 地震来时的强 烈晃动 山崩到时的灭顶之感 超凡脱俗的技术造就了 7D 互动电影 过硬的体验 它把影音的艺术 通过传感 光感 震动摇晃的使用等等 变得真真切切 再加上五维度场景的包揽 立刻将观看者引入了其中 看电影 变成了经历了一场电影般的生活体验 体验馆与普通影院相似 但是坐上动感座椅就会发现其中的奥秘 奇特的椅子会结合影片内容出现相应的运动 当影片里出现风 雨 雷 电等自然现象时 特效设备也将同步出现刮风 下雨 打雷 闪电 等自然景象 当影片出现骷髅头 僵尸 鲨鱼时 观众可以充当影片的 角色 拿起道具枪把它们击毙 将视觉 听觉 嗅觉 触觉和动感完美 的融为一体 让观众身临其境 3 影片质量 1 影片画面无缺帧 少帧现象 2 画面无全屏闪烁现象 影片画面播放流畅 除脚本特定情况外 画面不能出现突然黑屏 白屏或者花屏现象 3 内容表现效果不得超出观众的心理承受底线 如有特殊画面表 现需预先在影片中出现文字性提示 4 声音不得对观众 参与者产生生理伤害 如声音突然增大等 5 符合音频设备所能表现出的最佳效果 要求音频真实 与画面 表现内容同步 7 3 5D 演演艺艺体体验验 5D 演艺体验集多项高新技术于一身 是高科技文化娱乐项目也 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 34 是现代系统集成科技的典范 打造世界顶尖多媒体技术完美结合的 演艺节目 三国梦 利用 5D 技术 结合座椅移动 嗅觉体验 等 还原蜀汉三国历史事件和历史人物 跨越时空 了解蜀汉三国 文化 三国梦 从舞美设计 服装道具到演出编排均由顶级制作团 队担当 三国梦 运用全球顶尖的 5D 科技 艺术新形式 即在 裸眼 3D 技术体系的基础上 集合了声 光 电 水 火 烟等现代 化舞台特效 以及全息投影 多媒体技术和拉斯维加斯式的 360 度 全景真人秀等科技艺术手段 使舞台立体化 多维化 全方位调动 观众视觉 听觉 触觉 嗅觉等感观体验 光电音影的梦幻特效 全息投影 实景展示的逼真效果 让观众经历烈火焚天 热浪冲霄 的震撼 烟火燃放 剧中人从天而降 洪水在观众席间奔泻等 烘 托了强烈的现场氛围 演员与观众的热烈互动是重要一环 同时整个三国文化产业园区还将重现文化方面 通过塑 桃园 三结义 刘备 三顾茅庐 等三国典故及三国人物像 挂 蜀 魏 吴 三国旗帜 重现三国时期作坊生产生活场面 举行三 国 五禽戏 表演 听 三国演义 评书 玩三国人物 COSPLAY 现场体验风筝和风车制作 陶艺制作等体验活动 7 47 4 三国人物沙雕园三国人物沙雕园 目前沙雕艺术已遍布 100 多个国家和地区 本项目根据自身的 需要 将建设以三国人物和著名场景为元素的沙雕艺术园 在沙雕 师精湛的技艺和天马行空的想像力下 一堆堆沙塔幻化成一座座变 幻多姿 创意无穷的沙雕 表现形式也更加丰富多彩 三国人物沙 雕园可分为三大区域 沙雕三国主题区 沙雕家庭 DIY 区和文体活 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 35 动区 刻画包括了人物 刘备 曹操 孙权 诸葛亮 关羽 张飞 等 事件 草船借箭 赤壁之战 空城计 葭萌关挑灯夜战 三英 战吕布等 7 5 3D 互互动动体体验馆验馆 3D 互动体验馆位于广场处 其建筑为三层 在 3D 互动体验馆里 展出风格各异的 3D 画 参与性 3D 游戏 3D 打印等形式 展现三国 文化魅力 3D 画以地面为媒介 将三国的历史 人物 故事等特色传奇文 化内容进行整理再造利用平面透视的原理 制造出视觉上的虚拟立体 效果 令参观者有一种身临其境的感觉 3D 地画中的景物立体 细腻 逼真 能达到以假乱真的艺术效果 7 6 附属配套附属配套设设施施 本项目配套建筑面积为 2000 为园区的配套服务设施和城市 配套功能的补充 该区域具备吃 游 购的功能 经营某特色小吃 快 餐 三国文化创意特色产品等 成为展示某本土文化的一个窗口 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 36 第八章第八章 项目能耗分析项目能耗分析 8 1 合理用能合理用能标标准及准及节节能能设计规设计规范范 1 中华人民共和国节约能源法 2 中国节能技术政策大纲 3 节能中长期专项规划 国家发改委发改环资 2004 2505 号 4 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 国家发 改委 2005 65 号令 5 建设部关于贯彻 国务院关于加强节能工作的决定 的实施意 见 建科 2006 231 号 6 某省人民政府关于进一步推进节能降耗工作的意见 川府发 2009 45 号 7 某省固定资产投资项目节能评估和审查实施暂行办法 川发 改环资 2011 82 号 8 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 9 建筑照明设计标准 GB50034 2004 10 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 11 综合能耗计算通则 GB T2589 2008 8 2 能耗状况及能耗指能耗状况及能耗指标标 根据建设内容 本项目所耗外购能源种类有 电能 自来水等 一 能源供应状况分析 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 37 1 电力供应状况 该项目用电取自城市配套电网 电力供应比较充足 供电有保证 该项目区建设变电站并配套变压器及相应的设施二套 接入线路为专 线 可满足项目需要 2 水供应 古城拥有完善的城市配套给水管网 可满足项目的需求 二 各能源主要用途如下 电能 主要用于照明 采暖通风 机电设备耗电 办公设备设施耗 电 自来水 用于生活和消防 三 能耗计算 1 耗电量 1 电能消耗种类 电能消耗种类为照明 采暖通风 设备耗电等 2 电能的计算依据 建筑按一般公共建筑划分 照明用电按照 建筑照明设计标准 GB50034 2004 进行 场地照明参照 城市道路照明设计标准 执行 设备及办公设备设施耗电量主要参考其功率 3 用电负荷的确定 综合功能区内用电等级除消防设备 应急照明为二级负荷供电外 其余均按三级负荷设计 4 电能消耗总量 本项目耗电主要包括照明 采暖通风 设备耗电 办公设备设施 三国文化游乐体验区 项目可行性研究报告 38 耗电等 所有室内照明及房间电器设备的负荷计算 参照国内类似建筑用 电量 150W 平方米 天 总建筑面积按照 8500m2 计算 总用电负荷为 1275KW 每天用电时间按照 8 小时计算 需要系数取 0 8 则每天耗 电 8160