济南市房地产市场周报七月第一周.doc

济南市房地产市场周报6.27-7.3济南市房地产市场周报6.277.3 本周济南无土地成交及供应。上半年，济南共出让土地60宗，成交43宗。从数据上看，今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，在多项政策调控下，开发商拿地趋于谨慎，土地成交趋于理性。受房贷信号的进一步刺激和各大开发商优惠政策的影响，本周住宅市场有所回暖，成交量大幅度攀升，增幅高达33.52%。本周开盘项目不太多，包括“鲁商国奥城”公寓开盘和“银座中心”写字楼开盘。其中“银座中心”因大品牌、价格合理、地块的发展潜力大多种有利因素使得开盘非常成功。“鲁商国奥城”的公寓由于产品认可度的主要不利因素，成交率较低。本周无重大调控性政策，主要政策有：国土部提出重大征地项目要进行社会风险评估，发改委提出开发商可发企业债券融资建保障房，首套房贷首付比例上调至四至五成，济南出台公积金管理新办法。 济南连片棚户区，南辛庄棚改拆迁近尾声；天桥九大项目30亿元资金“北跨”黄河；张庄路快车道29日正式通车；京沪高铁今起贴地飞行，16时46分高铁开进济南。成交 1、本周成交数据物业类型成交量(套)住宅948写字楼34商铺28车库26地下室198厂房0其他4公寓67合计13052、本周成交套数走势图3、住宅与全部成交物业趋势分析：2011年6月27日-7月3日济南商品房成交总计1305套,环比上周增加162套,增幅为14.17%。其中，住宅成交948套，环比上周增加238套，增幅为33.52%，占总成交量的72.64%。6月份以来周成交量一直处于下降趋势，上周总成交量止住了下跌态势，本周是商品房总成交量持续增长的第二周。本周住宅市场有所回暖，成交量大幅度攀升，增幅高达33.52%。本周国家收紧买二手房做首套房贷款政策，发改委放行地方投融资平台发债建设保障性住房。开发商为了快速回笼资金，争相推出优惠措施和降价区间。先前“一房一价”执行落实，给了改善性购房者甚至是刚性购房者的观望市场的机会和想法。但随着京城银行放贷出现了明显收紧的趋势和各大开发商的优惠政策，部分观望客户决定在区域房贷政策实施之前果断出手，做最后一搏。开盘 项目1、鲁商国奥城1、开盘数据详情：2011年7月2日（周六），位于奥体板块经十东路的鲁商国奥城项目开盘。次开盘推出的是精装LOFT公寓。位于6#楼的21-26层，共90套房源，户型面积区间为44.85-108的一室、两室、三室，5梯15户。精装标准4000元/，起价16000元/,均价19000元/。其中23层、24层、25层已被能源集团、山东电力等相关单位团购，还剩45套房源对外销售。前期认筹客户55组，截止到当日中午12点成交18套。2、优惠政策：前期认筹VIP客户2万抵5万，开盘当天一次性付款优惠300元/，按揭优惠200元/。另外，成交客户属鲁商置业会会员，还可享受总房款0.2的优惠。3、因素效果分析：不利因素：1、天气原因导致外场活动无法正常进行；2、客户对相关区域类似产品认可度不高；3、实际到访客户没有达到预期。有利因素：1、成交的18套房源中，由住宅投资转向商业地产投资的客户占到一定比例，是本项目成交的有利因素。客户来源：济南及周边的私营业主，自用及投资型。项目2、银座中心1、开盘数据详情：2011年7月3日（周日），位于槐荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之处的银座中心项目开盘。本次开盘推出的是150米双子塔写字楼，1#楼的9-35层，2#楼的7-21层，共189套房源。1#楼9-20层四户，户型面积347；21-28层一户，户型面积1397；29-35层两户，户型面积690和710。2#楼7-21层八户，户型面积区间为 127-262。价格区间11000-13500元/。前期认筹客户130余组，当日到场110余组，成交164套，其中1#楼成交57套，2#楼成交107套。2、优惠政策：1#、2#楼单套半层及一个标准层大客户购房优惠，单套半层98折，整层97折（两层及以上96折）。所有客户（含散户）一次性95折，按揭99折，7日内按时签约99折。此外，单套整层客户送一部价值5500元的手机，单套半层送价值2500元的手机，其他签约客户送价值1500元的手机。3、因素效果分析：1、项目蓄客时间较长，蓄客充分；2、西部片区缺乏高端写字楼项目，本案作为周边高端产品的代表，竞争较小；3、项目定价合理，价位符合客户预期；4、项目写字间可分可合，功能实用度高，对空间的利用非常合理，面积分割经济适用；4、怡高的操盘能力及鲁商集团的品牌影响力；5、项目的区位较好，处于经十路与纬十二路的交汇处，属于三角形地块，交通便捷，展示面良好；6、项目有完善的商业配套，未来业主生活方便；7、周边规划有阳光100、连城国际等多个商业综合体，发展潜力巨大，升值空间明显。9政策 政策一、我国重大征地项目要进行社会风险评估时间：2011-06-28 来源：新华网内容：国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在此间召开的全国国土资源依法行政工作会议上说，国土资源管理部门在土地、矿产两大稀缺资源方面拥有行政审批、行政许可和大额预算支配权力，要取信于民，发挥管控作用，遏制违法违规行为，必须在保障群众权益中提高公信力。解读：在建党九十周年即将来临之际徐部长的此番讲话也有部分政治意味，以保障人民群众的切身利益为出发点开展土地管理工作。国家在逐步收紧土地政策，此次提出重大征地项目进行风险评估的提法也为地方土地执法部门提出了要求，同时对开发商来讲也将会有更大挑战，拿地不会像先前一样容易，程序会更复杂。政策二、济南公积金管理推出新办法时间：2011-06-29 来源：生活日报内容：新的济南市公积金管理办法即将于7月1日开始实施。根据新的办法,市民如何使用公积金等问题有了新规定。解读：这是自2002年住房公积金实行属地化管理以来,济南市出台的第一部地方性政府规章,充分体现了济南特色。办法从国务院住房公积金管理条例规定六种情况下职工可以申请提取住房公积金的基础上，扩大到了十二种情况下可以提取公积金。办法的出台对济南开发商有一定影响，部分不接受公积金贷款的开发商将受到处罚。政策三、保障房建设新规出台:企业可发债券融资建保障房时间：2011-06-29 来源：京华时报内容：昨天，国家发改委办公厅发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知。 国家发改委介绍，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。通知中说，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，符合条件的可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资；从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。解读：在经济环境普遍不景气，央行又持续提高存款准备金率，开发商资金压力不断增加的情况下，开发商在寻求生存空间，政府也在考虑让这些开发商在完成开发的同时能为保障房建设做出贡献，完成保障房建设任务，在此背景下国家发改委出台此项通知，允许开发商在保障房领域发行企业债券融资。此项政策一出，部分开发商会有喘息之机，在后期一是开发商对保障房建设会提高兴趣，二是会有其他有助于开发商融资政策出台。政策四、国家收紧买二手房做首套房贷款政策 只批五成时间：2011-07-02 来源：中华工商时报内容：北京各个银行也悄然收紧了房贷，部分首套房贷客户的贷款额度从原来的七成逐渐缩减到五到六成。与此同时，银行对个人住房贷款的审批也空前严格，放贷时间明显延长。可见，在存款准备金率持续上调的背景之下，京城银行放贷出现了明显收紧的趋势。解读：在国家信贷政策持续收紧的情况下，个人首套房贷的收紧已是必然之势，早在月余前就有南方城市提高了首套房贷比例，此次北京房贷的收紧，以及前一段时间国家对房贷收紧的认可，也使这一政策得以铺展开来。此后相当一段时间内，购房者购房压力会持续增加也会使部分刚需受到抑制，开发商压力也会持续。这种压力需到整体经济得到改观后方可实现。 城建1：济南连片棚户区 南辛庄棚改拆迁近尾声来源：济南时报 2011-06-28提要：作为全市三年内计划改造的38个集中连片棚户区之一，南辛庄棚改项目拆迁工作接近尾声。南辛庄棚改项目涉及居民1082户、拆迁面积8万多平方米。自2010年5月1日动迁以来，仅一年时间，目前在全市在拆棚改项目中率先完成总拆迁任务的95%以上，居民选房工作也基本完成。拆迁完成后，这里将建两栋高层居民楼。点评：南辛庄棚户区改造项目的顺利进展，不仅改善了棚户区居民的居住条件和居住环境，更重要的是促进了区域内的城建工作和房地产市场的发展，推进了济南的城市化进程。城建2：济南天桥九大项目30亿元资金“北跨”黄河来源：齐鲁晚报 2011-06-28提要：27日上午，天桥区委、区政府举行济南化工产业园区(即济南新材料产业基地)九个项目入园集中签约仪式，近30亿资金在天桥实现“北跨”。九个项目总投资近30亿元，预计达产后年可实现销售收入近200亿元，利税25亿元，增加就业岗位近千个，可有效带动济南市黄河北部地区经济发展。点评：天桥区以该化工产业园为载体，引领济南新材料和石化产业进入了一个新的阶段。九大项目30亿元的签约入园为产业园的发展注入新活力的同时，也提升了区域内的土地价值，为经济的“北跨”提供了强大支撑。城建3：济南张庄路快车道29日正式通车来源：济南日报 2011-06-29提要：张庄路快车道将于30日下午向小汽车及非机动车、行人放开通行，6月30日正式通车。继经十路之后，京沪高铁济南西站再添一条东西向分流“大动脉”。7月中旬前，原经过张庄路的4条公交线路将恢复运行。张庄路道路改造工程今年3月10日开工，计划到10月底完工。各有关方面密切配合，不断演绎跨越式发展的“济南速度”，仅用112天就实现快车道通车。槐荫区计划7月中旬开始实施张庄路道路环境综合整治，并于9月底前竣工。点评：张庄路的整修改造及综合治理，一方面改善了当地居民的出行条件，让绿色出行成为可能；另一方面为西客站开通了新的分流渠道，舒缓了经十路的压力；同时张庄路的综合改造提升了区域内土地的价值，为西部片区房地产市场的发展增添了色彩。城建4：京沪高铁今起贴地飞行 16时46分高铁开进济南来源：济南时报 2011-06-30提要：30日15：00，京沪两地将对开首发列车，北京南始发的G1次列车将于16：46到达济南，这是济南西站运营后迎来的首趟京沪高铁列车。同时，18：44，济南西站将发出第一趟始发列车前往北京南站。京沪高铁将首次实行时速300公里和时速250公里2种速度等级混跑和2种票价的运行模式。按计划，京沪高铁本线和跨线列车共有90对，第一阶段将开行86对，在济南西站办理客运业务的是67对。其中，在济南西站始发终到的列车有9对。点评：随着京沪高铁的正式通车，济南西站作为山东的新门户，是未来济南重要的交通枢纽。西客站将带动济南“西拓”的发展战略，将促进区域内土地价值的迅速提升，该片区成为济南市民购房置业的热门区域。高铁的运行将直接促使高铁沿线城市经济、社会、产业、生活、交通等的融合，使资源在更大区域内得到优化配置，带来产业布局的新一轮调整。资源的流动是双向的，高铁在加速城市间生产要素流动的同时，也会促使资金、人才、信息向发展环境优越、行政效能高的局域聚集，京沪高铁为山东区域经济发展带来重大机遇的同时，也带来了挑战。活动 活动1、保利海德公馆与银座双语幼儿园、银座健身签约仪式介绍：6月29日下午三点，保利海德公馆与银座双语幼儿园、银座健身签约仪式在保利海德公馆会所举行。签约现场，银座双语幼儿园的小朋友和银座健身教练表演了精彩节目。签约仪式还穿插了抽奖环节，银座健身贵宾年卡和教育基金大奖也被业主获得。点评：银座双语幼儿园和银座健身都隶属于鲁商集团，此次双方的强强合作具有极大的战略意义。活动整体流程合理协调，现场气氛融洽、欢快，非常成功。活动2、保利海德公馆图书馆开馆介绍：7月3日下午三点保利海德公馆图书馆开馆仪式在售楼处二楼举行。海德公馆图书馆是由大众网倡议发起的山东首家“十大星级书香社区”第一站。参加此次活动的嘉宾有大众报业集团原党委书记、社长刘广东先生、大众网董事长、总经理林忠礼先生、济南保利置业有限公司总经理李阳先生、山东老年书画研究会名誉会长宇培杲，山东新