喀什商业项目考察报告.doc

喀什商业项目考察报告第一部分、考察背景说明为了增加对商业定位、运营、招商、销售的认识和理解，为目前农产品综合市场、凤凰时尚广场商业项目提供有益的参考，在房产公司的安排下，2010年10月12日至14日由我和陈俊宇一起参观考察了“莱雅时代百货”、“喀什清泉农机市场”。第二部分、考察主要商业项目分析一、项目名称：莱雅时代百货1、项目基本情况：该项目位于喀什大十字人民西路，T形路街道拐角处与温州大酒店相邻，于2009年10月18日开始招商，截止2010年4月招商完毕。项目总面积约5000平方米，共三层，单层面积约2000平方米；一楼有约600平方米是黄金首饰、名表租赁区。该项目为底商住宅楼，商业楼在前，住宅楼在后。该商场为独立的出入口。项目一层为：品牌化妆品、名表、黄金首饰、品牌皮鞋；二层为：品牌男装；三层为：品牌女装、品牌包；商场入口左侧为独立门面，为运动系列，有阿迪达斯、耐克、李宁、框威；商场入口右侧有振华电器生活馆、泛美时尚会所、三本美景酒店。商场入口外立面主色为白色铝塑板镶嵌橘黄色铝塑板，主入口整体向前突出约1.6米，主入口两旁为独立门面，主色调为鄯善红。商场定位为中高端商场，市场内的商品都是国际品牌、国内一线品牌。2、主力品牌：男装：吉普、爵士丹尼、曼哈顿、雅戈尔、中国西尔、高尔普、爱登堡、花花公子、太子龙、九牧王、与狼共舞、鄂尔多斯，共12个品牌。女装：3721银匠世家、品味、喜芝梅、桑扶兰、爱之怡、欧迪芬、卡莎布莱卡、花也慕、玛琪雅朵、高氏杰、丝蒂雅文、谷邦、李红国际、帮宝、玖姿、汝因势、米莱登、韩菲妮、韵色，共19个品牌。包类：威豹、博斯绅威，共2个品牌。 3、项目特色：依靠国际品牌、国内一线品牌拔高商场档次，推动高端消费群体前来购物；高档的商场装修、优雅舒适的环境给前购物的消费者带来一种美的享受；统一经营管理带给消费者一种充分信任的感觉，可以很放心的前来消费，并享受优质的服务。4、经营现状：商场目前采用联营模式，统一收银、管理，没有租金和物业管理费，由商户自己支付营业员的工资，自己按要求进行店面装修。联营按照营业额的18%和20%两种模式扣点，“18%扣点”商场不负责商户的电费，“20%扣点”商场负责商户的电费。由于市场经营逐渐成熟今年扣点将提高到22%。一楼黄金首饰、名表为租赁区，共有20个柜台，柜台长1.5米，宽0.6米，年租金月20万元左右，总面积约为140平方米，约4元/天/平方米。5、经营分析：随着商场的逐步成熟，消费档次的逐步提高，将对商场内的一些产品进行重新划分，对经营不好、档次不够的商品将退出商场；对于装修过时的商户将要求重新装修，要与商场整体档次相匹配。由于商场有地下室，准备将商场一层的品牌皮鞋放入地下室，一层将从新划分为品牌化妆品、金银首饰、名表、玉器。6、考察访谈小结：对于做高端商业，招商的联营模式非常好，对于商业的可塑性空间大，便于商业的二次定位，可以根据商场的具体的情况拔高商场的档次；统一经营管理，便于提高商场的服务质量、产品的品质，可以有助于提高商场知名度和美誉度；联营可以和商户共盈亏，有效降低商户的投资风险，减小商户的投资压力，为商场的形成增加无形的助推器。二、项目名称：喀什清泉农机市场1、项目基本情况：清泉农机市场位于喀什昆仑大道南关中队对面，是喀什目前唯一的农机市场，距喀什市约有9公里，市场占地面积约140亩，2009年3月动工建设，5月完工，一期开发约为90亩，二期约50亩计划近期开发。市场比较空旷，建筑整体为地上一层，商铺面积为50、60、70三种，建筑间距比较开阔。市场内现有农业机械、工程机械、农用车类、农机配件，市场没有清晰的业态划分，比较混乱。房屋外立面为驼色，屋顶镶嵌白色，市场整体建筑没有明显特色。2、经营现状：商铺只租赁，不销售；一期工程共建设145套商铺，目前已经全部租赁，租金一年一交，租金为15元/月，室外场地费为1.6元/月，每间房屋押金为5000元；目前为了推动市场的快速形成和发展，市场方给前期进入商户的优惠政策是：前三年房租全免，押金为5000元，商户必须在市场内经营三年，如中途退出必须将三年的房租一次性交清，并且押金不予退还。市场前期定位为农机、工程机械、农用车、农机配件专业市场，后期准备将农资纳入市场，二期工程全是农资。市场招商、销售只有一人，加市场管理人员共9人。即经理1人、招商销售1人、财务1人、保安2人、保洁4人。3、经营分析：市场方目前采用“宽进、严出、严管”的原则，即放宽进驻条件，通过合约、制度严格对商户进行管理，由于市场尚在起步期，严格控制市场内商户的流动；对于不能够服从市场方管理的商户，公司会要求其退出市场。4、考察访谈小结： 市场目前能形成一定的规模有以下几点原因：喀什的市区规划要求沿街的农机商户必须进驻专业的市场经营，目前形成规模的只有清泉农机市场；多数商户不愿意在新市场初期买房，不愿投资太大，而市场方现有政策正好迎合客户的意愿；严格的市场管理制度有效推动市场规范化、规模化的形成。第三部分、商业考察小结1、商业项目定位我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。2、项目开发建设商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理；每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。3、项目运营管理运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业