房地产抵押风险.doc

_论房地产抵押评估及其风险防范摘要：随着我国房地产市场的逐步发展，房地产估价行业也得到了一定发展，但在行业成长过程中暴露出来越来越多的问题和弊端，很值得业界人士反思。由于这些缺陷的存在，不但使估价机构、估价人员承担着很大的执业风险，同时也给整个行业的发展埋下了隐患。房地产抵押评估作为房地产评估中主要的任务类型，其所占的比重也越来越大，对整个宏观经济的影响也越来越深。如何切实解决存在的问题，降低、规避、消化产生的风险，成为行业当务之急。1. 当前房地产市场的几个问题1.1房地产市场正处于周期转换过程中从中长期来看，中国房地产市场经历了两个10年左右的周期。第一个周期：从20世纪80年代后期到90年代末。这一周期的后面阶段跟当前中国房地产市场的形势十分相似。第二个周期：从20世纪90年代末到现在。降171和187)，但是从总体来看，中国房地产市场已经渡过了金融海啸的冲击，市场信心逐渐恢复。随着宏观经济触底回升，与房地产市场结合起来看，我们对未来几年的中国房地产行业和市场总体发展，还是持一个相对乐观的态度，也就是说中国房地产市场周期性的回升已经来临。1.2 房产品的投资属性决定未来市场的波动会加大目前，许多参与主体对房地产市场属性的理解不到位。众所周知，房产品不仅具有消费属性，还具有投资属性。目前，投资属性在房地产市场中占据越来越重要的地位，2009年6、7月份更是处于主导地位，因此就导致房地产市场越来越脱离消费。投资属性跟消费属性的重大区别就在于不稳定、波动性大，这样容易导致市场的大幅波动。房产品不是一般消费品(表现为销售稳定)，而是耐用消费品(通常多年不买，鼓励更新)。目前，许多业内人士对中国房地产市场波动解释不清，这主要是由于房产品具有投资品的属性。因而，目前从供给上通过保障房建设或地价控制来调控房价，是难以实现的。应当更多的从需求入手，从房产品的不同属性出发来考虑这一问题。1.3 “面粉比面包贵，导致房地产行业风险加大房价过快上涨对企业来说，不是一件好事情。事实上房价上涨会随后引起或者是同时伴随着地价上涨，即房价与地价的追随效应。比如，杭州的“面包，和“面粉价格差不多，甚至是面粉”还贵过“面包”。 由于不同房地产开发企业对房地产的行业界定不同，因而他们的竞争优势或者说核心能力则差异很大。当中国房地产市场很多城市出现“面粉比面包贵”时，这些房地产企业应该怎么做?它们在战略上应如何调整？2. 影响估价对象房地产市场价值因素的细化与分析2.1 房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题由于经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌。而房地产政策调整，出现抑制房地产市场发展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌。例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进行降温，也导致了部分地区的房地产市场价值下跌。2.2估价对象房地产的环境因素恶化或条件恶化，导致估价对象房地产市场价值的下跌大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比如空气污染、噪经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。而区位条件的恶化，使得影响房地产价值的因素变化，进而导致了估价对象房地产市场价值下跌；比如原来是区级商服中心，可能由于规划调整等原因，现在降为小区级商服中心，也将导致该区域房地产市场价值的下跌。2.3市政拆迁风险因素，导致估价对象房地产市场价值的下跌。由于市政拆迁，具有一定的政府行为和公益性，使得市政补偿的标准都不太高，且略低于被拆迁对象的正常市场价值。因而对象房地产在可预期范围内，存在市政拆迁风险，往往会出现市场价值下跌的情况。2.4人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，导致估价对象房地产市场价值的下跌。人为使用不当通常是指擅自拆改建筑物，破坏建筑结构；或平时使用时，缺乏必要的维护等，使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，这必将导致估价对象房地产市场价值的下跌。 而自然因素(如火灾、地震、水灾等)，也会对建筑物产生破坏作用，进而导致房地产折旧加速，估价对象房地产市场价值下跌。3房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题3.1 现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。3.2 房地产抵押权人的一般风险防范。抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。 3.3 权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70吗？回答是否定的。抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格（如贷款风险金额）与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。3.4 抵押权人最难把握的最大风险，抵押评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。4.房地产风险防范的对策4.1 发展新的融资渠道，逐步摆脱对银行贷款的路径依赖对银行贷款过于依赖将严重制约房地产开发企业的健康长远发展，而且由于银行贷款属于国家宏观调控的主要经济手段，会使企业更容易受突发的经济事件的影响。在当前形势条件下，如何拓展融资渠道，是房地产公司的当务之急。目前一些新的融资渠道主要有：引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托和项目融资等。4.2 减少一次性投资项目比例，增加长期经营项目的投资由于近几年国内房地产市场走势良好，很多房地产企业所开发的项目过多的都集中于住宅项目的开发，商业房地产也大都是配套住宅的，这种投资方式对技术、人才、资金的要求较低，而且基本上是一次性的出售，资金回收见效较快，因此深受一些中小房地产企业的青睐，但随着房地产市场的不断成熟以及竞争的加剧，这种一次性投资的风险越来越大，尤其是对于企业的长远发展来看，这种投资方式抗风险能力较差，其不利于企业稳定发展，一旦一个项目不成功，公司很可能就会因此而衰落。而且随着土地供给的逐步紧缩，土地资源的稀缺性正显著加大，不能无限制的获得可供开发的土地，这时拥有自己产业的公司，比如拥有自己的商业地产、物业管理等长期产出的产业，其抗风险能力较强，持久发展动力较足。加大对商业、写楼等经营性地产的投资力度，是一个企业长远发展的必经之路。对这些物业的投资虽短期内不能获得明显的更高收益，需要更高的经营水平和高的人力资源层次，但随着经营物业的逐渐成熟，其将带来稳定的资金流和优秀的经营团队，这对于企业贷款抵