淮安市场研究报告.doc

南京中原房地产营销顾问有限公司 NANJING CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD 目 录第一部分 淮安宏观环境分析31.1城市印象31.1.1城市概况31.1.2自然条件31.1.3交通条件51.2财富篇经济增长及财富指标61.2.1 GDP增长情况61.2.2 淮安三大产业发展情况71.2.3 淮安近年进出口情况81.3 容量篇人民生活91.3.1 淮安人口增长情况91.3.2 淮安人民收入水平分析101.3.3 淮安社会消费水平分析111.4 城市规划未来城市发展趋势分析121.4.1城市总体规划121.4.2 城市产业规划131.5 中原观点14第二部分 淮安住宅市场研究162.1 土地市场研究162.1.1 淮安市土地市场供应分析162.1.2 淮安市土地市场价格分析172.2 淮安住宅市场分析192.2.1 淮安房地产宏观环境分析192.2.3 淮安住宅市场价格分析202.2.4 住宅市场供销分析232.3 分区域住宅市场分析272.3.1 住宅市场分布特点分析272.3.2清河区住宅市场分析282.3.3淮阴区住宅市场分析352.3.4清浦区住宅市场分析422.3.5 开发区住宅市场分析472.4 住宅配套服务情况分析512.4.1物业管理费及物管服务项目512.4.2智能化设施512.4.3生活配套52第三部分 市场结论与预测533.1住宅市场现状总结533.2 2008年住宅市场供需预测54第一部分 淮安宏观环境分析1.1城市印象上海徐州南京1.1.1城市概况 淮安位于江苏北部，淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。淮安市下辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，共117个乡镇，11个街道办事处、241个居民委员会。总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。其中市区建成区面积95平方公里，人口达到95万人。 1.1.2自然条件 地形地貌淮安市地处黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。平原面积占总面积的69.39%，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32 %，是典型的“平原水乡”。自然资源淮安属黄淮平原和江汉平原，耕地和水域面积较大，俗称“一山三水六分田”，现有耕地38.42万公顷，可供开发的黄河故道和其它河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。境内的洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金”之称。盛产优质稻麦、棉油、林木、畜禽、鱼虾、鳖蟹、银鱼、珍珠等名特优产品。矿产资源地下蕴藏有石油、天然气、凹凸棒土、岩盐、芒硝等非金属矿产资源，可开采的岩盐储量达1300亿吨，居世界首位；凹凸棒土储量0.65亿吨，占全国70%以上。旅游资源淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。1.1.3交通条件n 高速公路淮安交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）8.53.521321n 铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。n 水运空运交通上海南京淮安高速公路网铁路交通网飞机航线网京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。1.2财富篇经济增长及财富指标1.2.1 GDP增长情况图1-1淮安历年GDP与人均GDP （单位：亿元 元）数据来源：淮安市统计局自2000年以来，淮安市GDP始终保持增长态势，连续8年以两位数增长率稳步增长，特别是2007年，淮安市的GDP突破700亿元的大关，达到765.23亿元。同比增长17.54。但整体来看，淮安经济运行比较稳定，增长也趋于理性化。按照库兹涅茨经济学理论，国民经济周期与房地产经济周期有着密切关系，当一个城市的GDP增长率在1015之间，该城市的房地产业应处于飞速发展期。根据这一理论，由于近几年淮安的GDP增长率均在10以上，因此淮安的房地产业应该处于飞速发展时期。按照联合国对40多个国家的统计分析结果：人均GDP800美元左右时，住房消费进入快速增长期，1300美元以上时进入稳定增长时期，达到8000美元时增长速度趋缓。2007年淮安市人均GDP为15646元，因此现淮安市的住房消费正处于稳定增长的发展阶段。1.2.2 淮安三大产业发展情况图1-2淮安历年各产业生产总值及三次产业比例 （亿元）数据来源：淮安市统计局总体上来看，第二产业一直淮安市的支柱产业，在全市GDP占比一直超过40%，且连续三年保持着稳步增长的态势。到2007年，第二产业的占比已经达到48.14。而第一产业生产总值所占比则连年下降，到2006年的占比已经不到20，2007年的占比降到17.07。第三产业则呈现稳步上扬的趋势。2007年一二三产业所占比重分别为17.07%：48.14%：34.79%。根据淮安产业发展规划，到2010年淮安市三次产业结构比例将调整到12.8%：51.5%：35.7%，从目前来看，第一产业的占比还是偏大。而第三产业的占比已经基本达标。因此可以预测未来第一产业占比将大幅降低，第二产业是短期内产业发展的重点。但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着淮安在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡。1.2.3 淮安近年进出口情况图1-3淮安历年进出口总额 （单位：亿美元）数据来源：淮安市统计局自2003年开始，淮安市进出口总额始终保持快速增长态势，除了2005年的增长有所放缓，其余几年的增长率均超过30。其中2004增幅最为迅猛，达到6.42亿美元，同比增幅70.74。到2007年，淮安市的进出口总额达到14.48亿美元，同比增幅41.54。增速超全省平均水平18.7个百分点，居全省十三市之首。其中，出口9.20亿美元，增长39.7%，比全省平均速度高12.7个百分点，增速居全省第二位；实际外商直接投资3.53亿美元，突破3亿美元大关，比上年增长124.2%。1.3 容量篇人民生活1.3.1 淮安人口增长情况图1-4 淮安历年人口及其增长 （单位：万人）数据来源：淮安市统计局淮安的人口一直保持缓慢增长态势，02年至06年年平均增长不到1%，年均增长人口3万人左右。其中城区人口在95万人左右，增幅基本与全市人口的增幅同步，从规划来看，淮安市政府计划2010年城区人口增长到100万人，到2020年人口增长到120万人，因此可以预测未来淮安城区人口将会依然保持目前增长态势，不会有太大的变动。1.3.2 淮安人民收入水平分析图1-5 人均可支配收入和人均消费性支出及其增长 （单位：元/年）数据来源：淮安市统计局从淮安近几年的可支配收入来看，淮安的人民生活水平提高较快。自2002年开始，人民可支配收入一直保持着稳步增长态势。特别是从2005年开始，淮安的人均可支配收入的增幅超过10。其中2007年的人均可支配收入达到12164元，增幅达到16.44，为历年最高。淮安近几年的人均消费性支出增幅波动较大，用于教育、文化、旅游等方面的支出增幅明显。其中2007年市区城镇居民家庭恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）为38.9%，比上年降低1个百分点；教育文化娱乐服务支出占消费支出比重为17.8%，比上年提高4个百分点。1.3.3 淮安社会消费水平分析图1-6社会消费品零售总额分析 （单位：亿元）数据来源：淮安市统计局近年来淮安市消费市场稳中趋活，近几年保持较快的增长，尤其在2005年，全市社会消费品零售总额198.62 亿元，与上年相比大幅增长27.03%。2006年以后增幅虽有所放缓，但依然以高于15增幅增长。从行业来看，批发零售贸易业零售额和餐饮业零售额占比较大，但随着淮安经济的不断发展，淮安市居民生活水平不断提高，消费结构升级也不断加快，当前家电、通讯器材产品等新型消费持续升温，成为市场消费热点。1.4 城市规划未来城市发展趋势分析1.4.1城市总体规划淮安城市的特点淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。1.4.2 城市产业规划表1-1：淮安市规划支柱产业分布表八大支柱产业产业规划目标产业布局化工产业进一步壮大盐化工、石油化工、精细化工和橡胶制品业经济规模，发展成为与沿江化工产业带相协作的、苏北重要的化工基地。市西南工业区、市经济开发区、洪泽工业区、金湖工业区、涟水工业区纺织产业重点发展棉纺织、印染面料、化纤、针织、服装五大板块，迅速扩大产业规模。市经济开发区、楚州工业园区、盐河工业走廊、洪泽工业区、涟水工业区机械产业以壮大现有骨干企业为重点，力争到2010年，初步形成技术、产品和企业结构合理，具有一定特色优势和市场竞争力的机械工业生产体系。市西南工业区、楚州工业园区、洪泽工业区、金湖工业区冶金产业以淮钢集团为重点，进一步加大技术改造和技术创新力度。市西南工业区烟草产业努力扩大规模；调整产品结构，提高一、二类烟的比重；将“一品梅”发展成为全国名牌卷烟。淮阴区食品产业逐步形成具有淮安特色的食品工业体系，力争到2010年形成30个以上在国内外有较大影响的品牌。洪泽工业区、金湖工业区、涟水工业区医药产业促进医药工业结构的优化升级，着力培植一批新的医药骨干企业，开发一批科技含量高、市场效益好的医药产品。市经济开发区、楚州工业园区、涟水工业区建材产业积极引进和吸收国内外先进技术，主攻新型建材、装修装饰材料、建筑节能产品。盐河工业走廊、洪泽工业区、盱眙工业区、涟水工业区数据来源：淮安市十一五发展规划 淮安市计划到2010年，重点发展八大支柱产业，并且目标八大产业销售收入占所有企业收入的比重将达到90%。八大产业中在保留化工产业、纺织产业、机械产业、冶金产业、烟草产业五大传统支柱产业外，再加上了食品产业、医药产业和建材产业。从淮安市第二产业的规划可以看出，充分利用淮安本地资源优势和产业基础，形成一批拥有知名品牌、市场竞争力较强的优势企业，从而带动和推进淮安市工业经济的快速发展，是淮安市产业规划的核心。一方面改造提升传统产业，另一方面大力推进高新技术产业化，有利于淮安市未来的经济发展，可以预计淮安市未来的经济发展将会有一个持续稳步快速的提升过程。市西南工业区市经济开发区楚州工业园区盐河工业走廊盱眙工业区金湖工业区洪泽工业区涟水工业区市中心区域从淮安市第三产业发展规划看，主要包括三个方面：改造传统服务业如商贸业、运输服务业、餐饮服务业；发展生产性服务业，如现代物流业、金融保险业；大力发展新型服务业，如旅游业、房地产业、商务服务业和社区服务业等。其中，房地产业发展中，规划十一五期间，商品房竣工面积要达到800万平方米。另外，规划中还要求第三产业从业人员占全社会从业人员比重达将达到38%以上。第三产业比重快速提升，淮安市的产业发展将更为协调合理，未来经济会有快速的增长。1.5 中原观点淮安市近几年无论GDP和人均GDP，还是进出口总额都保持着高速增长。特别是2007进出口总额增幅居全省十三市之首。这说明淮安市的经济保持较快的增长态势。城市经济的快速发展，将会为房地产业提供强力的支撑。淮安市计划到2010年，重点发展八大支柱产业，并且目标八大产业销售收入占所有企业收入的比重将达到90%。八大产业中在保留化工产业、纺织产业、机械产业、冶金产业、烟草产业五大传统支柱产业外，再加上了食品产业、医药产业和建材产业。从产业结构来看，第二产业依然是淮安的支柱产业，但根据淮安市产业的规划，第三产业是是未来重点发展的产业，可以预测未来未来产业结构将会进一步优化，第三产业占比将迅速增加。从居民生活水平来看，自2002年开始，人民可支配收入一直保持着稳步增长态势。特别是从2005年开始，淮安的人均可支配收入的增幅超过10。淮安近几年的人均消费性支出，恩格尔系数也持续降低，用于教育、文化、旅游等方面的支出增幅明显。从以上数据分析可以看出，近年淮安市的居民生活水平迅速提高。随着生活水平的提高居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业必将处于快速增长期。大规模城建的支持，为淮安发展提供有力的战略支撑，同时也为房地产业的发展奠定坚实的基础。国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容等。 城市规模的扩容提速，为淮安房地产预留了广阔的发展空间。淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。综上所述：可以预见在今后的几年内，淮安的总体经济发展仍将保持较高的增长速度，产业结构将进一步优化，居民收入及生活水平将逐步提高，随着城市建设的快速发展及人口导入，为淮安房地产业的发展提供了较大的发展空间。第二部分 淮安住宅市场研究2.1 土地市场研究2.1.1 淮安市土地市场供应分析图2-1 2007年淮安市房地产土地分区域成交面积 （单位：亩）数据来源：淮安国土资源网2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额64.55亿元。其中市区健康东路北侧地块17.26亩国有土地使用权以5540万元成交，创造了淮安市亩地价320.97万元的最高记录。从各区出让地块来看，清河区最多，达2785.7亩，亩均价为113.8万元，其中仅清河新区就达805.08亩，成交均价为53.2万元/亩；开发区为1399.43亩，亩均价为100.7万元；清浦区为786.66亩，亩均价为80.5万元；楚州区为707.54亩， 亩均价为92.7万元；淮阴区出让面积最小，仅为533.28亩，亩均价为111.9万元。2.1.2 淮安市土地市场价格分析2.1.2.1 历年土地成交价格分析图2-2 2002-2007年淮安市房地产土地平均价格走势 （单位：元/平方米）数据来源：淮安国土资源网近几年淮安市土地价格波动较大，但总体呈现一个上涨的趋势，其中2003年出让均价高涨主要是由于市中心多处核心地块出让所致，但自2004年以后，淮安的土地平均成交价格就一直保持着稳步上涨。特别是2007年，土地平均成交价达到104.1万元/亩，同比涨幅达到40.02%。2.1.2.2 2007年分区域土地成交价格分析图2-3 2007年分区域土地成交均价图 （单位：万元/亩）数据来源：淮安国土资源网2007年，土地平均成交价达到104.1万元/亩，同比涨幅达到40.02%。分区域来看，清河区的成交均价最高，达到了113.8万元/亩，其次为淮阴区，虽然淮阴区的成交面积位于各个区域的末尾，但成交均价仅次与清河区，达到111.9万元/亩；开放区达到100.7万元/亩；楚州区的成交均价达到了92.7万元/亩；成交均价最低的是清浦区，为80.5万元/亩。2.2 淮安住宅市场分析2.2.1 淮安房地产宏观环境分析2.2.1.1淮安房地产投资情况分析图2-4 2002-2007年淮安市房地产投资情况 （单位：亿元）数据来源：淮安统计局2007年，淮安市房地产开发完成投资102.15亿元，累计比去年同期增加54%，高于全市规模以上固定资产投资28.4%的增幅。从投资区域看，淮安市房地产开发的投资区域比较平均，清河、清浦、淮阴区及开发区，这四个区的房地产投资占全市房地产总投资的比重分别为17.7%、10.0%、14.1%，13.7%。其中淮阴区成为2007年房地产市场的最大的亮点，2007年共完成投资14.40亿元，同比增长134.8%，占全市的比重较上年同期上升了5个点。2.2.1.2 各物业类型投资情况表21房地产投资情况 （单位：亿元）2006年2007年同比增幅房地产开发投资66.35102.1553.96%住宅开发投资51.0684.9266.31%商业开发投资7.7610.0629.64%数据来源：淮安统计局从投资结构看，2007年，住宅投资继续增加，共完成84.92亿元，同比增幅达到53.96，所占比重比上年同期上升17个百分点；商业用房完成投资10.06亿元，同比增幅超过了住宅的增幅，达到了66.31，但所占比重下降了2个百分点。2.2.3 淮安住宅市场价格分析2.2.3.1 历年淮安市区住宅均价分析图2-5 历年淮安市区住宅均价（不含楚州及郊县） （单位：元/平方米）数据来源：淮安房产局随着全国房地产价格的再度升温，淮安市房地产价格也出现较快上涨态势。2007年，淮安的市区商品住宅均价突破了3000元大关，为3059元/平米，同比上涨18.84%。与此同时，淮安各县区商品住宅价格也出现较快的上涨。2.2.3.2 2007年淮安住宅均价走势分析图2-6 2007年淮安住宅均价图 （单位：元/平方米）数据来源：淮安房产局2007年淮安前六个月的住宅均价波动不大，基本在25002700元/平发米之间波动。但从六月份开始，均价一路上涨，到9月涨至最高，达到2969元/平方米，几乎突破3000元/平方米大关。但随后均价有所回落，12月份为2761元/平方，目前总体价格在2700-2800之间徘徊。这主要由于是2007年9月国家加速推进保障性住房、提高二套以上住房首付比例等调控政策陆续出台，淮安市场观望气氛浓厚，各家楼盘为了促进销售，都进行不同程度打折促销活动，因此9月份以后淮安住宅的成交价格有所回落。2.2.3.4 住宅上涨因素分析淮安近几年来房价涨幅明显，特别是2007年淮安市区的商品住宅均价达到3059元/平方米。同比涨幅达到18.84。价格如此飞涨主要由以下几个因素推动的：一、住宅刚性需求持续增长。首先经济发展群众收入提高带来的住房需求。2007年，全市城市居民可支配收入12164元，同比增长16.4%；主城区在岗职工工资收入约为26900元，比上年增长15.5%，这是支撑房地产市场的重要因素。其次城市化进程加快带来的住房需求。2007年，淮安的城市化率为40.1%，比2006年提高1个百分点，建成区面积由70平方公里扩大到95平方公里，人口由70万增加到95万。大量乡镇人口往城区流入以及城区人口的增长都为房地产提供强力的刚性需求。再次外来人口带来的住房需求。112月份，外来人员共在淮安主城区购买1127套商品房，占主城区销售套数的11%。第四是拆迁带来的住房需求。2007年主城区共拆迁4266户45.39万平方米。最后是结婚带来的住房需求。2007年，主城区登记结婚约为6000对，如按30%比例计算购房率，按人均30平方米计算购房面积的话，则产生10万平方米左右的住房需求。二、土地成本的提升。据统计，去年市区经营性土地挂牌出让平均地价104.1万元/亩，同比上涨40.2%。三、建筑材料价格飞涨，增加了房屋的建造成本。从全国来看，2007年CPI始终居高不下，猪肉价格的上涨带动了食品价格的上涨，石油价格的上涨包括公路限速等带动了运输价格的上涨，并引起其它原材料价格的上涨，工业消费品价格也由降转升。这些原材料的上涨间接带动房地产价格上涨。四、投资商品房的高增值率，使得炒房风气盛行，开发商正好顺应“民意”，炒作各种概念以抬高房价。2.2.4 住宅市场供销分析2.2.4.1 历年商品房供销分析图2-7 历年淮安商品房销售面积和竣工面积图 （单位：万平方米）数据来源：淮安房产局04年开始，淮安的施工面积呈现快速上涨的趋势。但05年受宏观调控影响，市场发展前景不明，使得05年施工面积增幅有所放缓，06年以后，市场恢复信心，施工面积出现飞速上涨。特别是2007年，达到838.9万平方米，同比增幅79.36，增幅为历年之最。淮安的住宅销售呈现逐年上涨的态势，特别自2007年住宅销售面积为294.42万平方米，同比增幅达到67.93，一转前几年销售面积低于竣工面积的态势。除了商品房市场的有力拉动，07年经济适用房的大量上市也是销售量上升的主要原因。07年新开工面积出现了较大的增幅，同比上升55.16%，从如此之大的增幅来看，预计未来房地产市场供应仍将保持比较充足的局面，若这部分供应在08年集中上市甚至可能出现严重的供大于求。与此同时，商品房竣工面积波动则比较大，2007年，在商品房销售面积持续上涨的情况下，淮安的竣工面积却有所下降，达到153.3万平米，同比跌幅达到44.08。2.2.4.2 住宅市场分板块供销分析图2-8 住宅市场分板块供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据从供应来看，开发区供应是最少的，其他三个区域的供应量基本持平，均在7000多套左右。从销售来看，清浦区销售情况最好，共销售量7270套，销售率高达95，其次为淮阴区，共销售6434套，销售率为85.13，开发区与清河区从销售率来看，基本持平，均在70左右，但清河区的销售套数远远高于开发区，达到5096套。2.2.4.3 住宅市场分物业类型供销分析图2-9 淮安住宅分物业类型供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据目前市场上的主流供应产品为多层，从供应上看，约占整体市场上供应的70。去化速度也较快。小高层、高层是近一两年才出现的新产品，消费者的接受度不高，产品依然有一定抗性。在整个市场上的供应占比也较小，约占整体供应的25。但随着小高层、高层的供应增多，以及消费者观念的日益成熟。小高层、高层住宅必然是未来房地产发展的方向。小高层、高层住宅最终将成为淮安房地产市场发展的主流产品之一。目前淮安消费者中对小高层产品较认同的多为收入偏高、意识较开放、新潮的中青年客户。2.2.4.4 住宅市场分面积段供销分析图2-10 淮安商品住宅分面积段供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据如上图所示，按照供销分析，81100平方米、100120平方米、120140平方米的商品住宅是目前淮安市的主流套型，无论是在供应还是销售的占比均超过了60。其中121143平方米的面积三房是目前市场上供应量最多，占整个市场供应的35。其次为80100平米的两房。从销售率来看，80120面积段销售情况是最好的，销售率普遍超过了80。其中111120平方米的销售情况最好，销售率达到了94。其次是81100平方米面积段，销售率在88左右。从销售曲线上看144方米之间是个分水岭，随着面积的增长而成下滑趋势。181平方米以上含有别墅，通过对比发现别墅销售率高于住宅大面积房型。虽然面积都比较大，但别墅品质远高于普通住宅，经济能力较强者对别墅更加青睐。2.3 分区域住宅市场分析淮 阴 区清 浦 区清 河 区经济开发区2.3.1 住宅市场分布特点分析淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、开发区、淮阴区四个区，但是随着市区房地产开发的逐渐饱和，淮安房地产开发重心已经转向边区、县发展，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。 2.3.2清河区住宅市场分析清 河 区2.3.2.1清河区住宅市场区位分析清河区地处淮安市的中心，是淮安市委、市政府所在地，是全市政治、交通、经济、文化中心和对外交流的重要窗口。全区下辖淮海、长东、长西、北京路、西安路、水渡口、京沪路七个办事处，面积39.6平方公里，人口30万。区域内各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。区域内较为典型的楼盘有金鼎御廷、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要性可见一般。截至到目前为止，淮安市清河区住宅市场共供应7172套，已经成交5096套，目前剩余2076套。是各个区域剩余房源最多的区域，市场整体去化率为71.05。也位于各个区域之末。这主要由于本次调查数据为历年累计数据。而清河区2007年有大量新盘推出，供应激增，虽然去化速度快去其他区域楼盘，但整体去化率却低于其他区域。2.3.2.2清河区分物业类型供销分析图2-11 清河区住宅市场分物业类型供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据分物业类型来看，清河区住宅市场中多层供应占到主导地位。其次为高层、小高层。别墅的占比最小，仅有23套房源在售，8套房源已售，销售率才35左右。从成交情况来看，依然是多层占到了主导地位，占到成交总套数的七成以上。清河区的目前可售房源主要是多层，共有1789套，占到清河区可售楼盘的83。从去化率来看，高层和小高层的销售率高于多层，分别为88、76。这主要由于清河区是主城区，地理位置优越、周边生活商业配套齐全。因此高层和小高层的抗性不大，销售情况好于其他区域。2.3.2.3清河区分面积段供销分析图2-12 清河区住宅分面积段供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据分户型来看，清河区供销户型基本与全市的供销情况相符。但值得注意的是，清河区144平方米以上的大面积的户型供应较少，远远低于全市的平均比例，也低于其他区域比例。与此同时，清河区80平方米以下的小面积的供应较多，这些小面积户型以单身公寓形式出现，集中在中鑫上城、新世纪豪园等楼盘中。这主要因为清河区房价较高，位于淮安市的中高端。因此面积小，总价低的户型较受欢迎。从销售率来看，依然是81120平方米的面积段销售情况最好，其中8190、111120面积段的销售率最高度。2.3.2.4 清河区重点个案分析2.3.2.4.1 中天花园项目概况位置健康西路158号占地面积9万平方米物业类别住宅、商业建筑面积20万平方米建筑类别小高层、高层总户数1109户容积率1.8物业分布（一期）8幢小高层、3幢高层绿化率42%开盘时间07年11月18日车位配比1：1.3得房率85%销售均价3850-3900元/平方米销售率90%主力户型110-120平方米三房交付时间09年3月物业公司深圳福田物业费1.15元/平方米月项目优势项目位于淮安政治、经济、文化核心区，东至北京北路，距市政府不足600米，南至健康西路，西至师范附中（西校区），北至市气象局，政务、金融集聚，精英人士云集，风情桃花坞、清清柳树湾、悠悠古黄河，三大生态公园与中天花园交相辉映，形成淮安独一无二的天然氧吧，是居住的绝版风水福地。楼盘附加值采用了低密度的设计手法，景观结合低密度、宽楼距的建筑布局，让每一户都可最大限度的观赏园林美景，大量的地面空间用于打造社区生态景观和休闲设施。所在学区佳，周边汇集了外国语实验小学、北京路小学、师范附小、北京路中学、师范附中和淮阴工学院等，不仅让业主的孩子实现了在家门口上学的心愿，更为生活增添了浓浓的文化气息。与风情桃花坞、清清柳树湾、悠悠古黄河三大生态公园交相辉映。小区规划有6006平方米的会所，配有网球场、羽毛球场、老年活动场所等健身设施。24小时安全防卫系统，专业物业管理。购买人群项目靠近淮安政治、经济、文化核心区，因此主要定位于政府官员、企事业单位管理人员和周边学校教师。户型分析表21：中天花园供销情况面 积91-100101-110111-120121-143161-180180-200户 型两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫顶层复式供应（套）4217713108销售（套）410601365销售率98%0%78%100%60%63%数据来源：南京中原DRC监控目前中天花园推出的房型在95-140平方米之间，有少量180平方米的空中别墅，但主力户型还是集中在110-120平方米的三房两厅，户型大小适中，比较实惠。推广语主推广语：在那桃花盛开的地方，市府西20万爵版花园府邸副推广语：市府西挑花坞旁我的中天花园推广效果由于项目地处于淮安政治、经济、文化核心区，地理位置优越，且定位客群为周边政府机关工作人员和学校教师，因此宣传推广虽只有户外大牌和部分公交车身广告，但销售情况较好，现开盘房屋销售率达90%。2.3.2.4.2 金鼎御庭项目概况位置淮海西路127号占地面积约6.7万平方米物业类别住宅、商业建筑面积11万平方米建筑类别多层总户数1000多套容积率1.96物业分布（一期）19幢多层、3幢高层绿化率36%开盘时间2007年5月车位配比1：1得房率90%销售均价3600销售率（一期）95% 主力户型120左右三房交付时间08年5月底物业公司淮安清浦房产物管公司物业费0.48元/平方米月项目卖点项目位于淮海西路127号，东邻西园广场，北邻主干道淮海西路，距城市原点淮海广场1.6公里，周边交通便利，生活配套齐全。是淮安成“先发“地段，清河区镇副、淮阴工学院、金玉良缘、在水一方大酒店等均在这一区域，每寸土地都侵润着不可复制的价值。楼盘附加值内部配套有专/泛双会所，内庭转会所，可以提供多种基本生活服务；外庭泛会所，已服务类高附加值商业为主。如：简餐、咖啡、休闲等，宛如私家客厅。小区基本设施，如：门窗、电梯等，均采用品牌精品。一卡三重门禁、电子巡更、闭路电视监控等，确保居家安全无忧。购买人群项目定位的业主范围集中于公务人员、机关单位、企业管理、私营业主等一些有一定经济实力，懂得享受生活、高素质的高端人群。户型分析表22：金鼎御庭供销情况面 积81-9091-100101-110111-120121-143户 型两室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫供应（套）80184117194销售（套）50184017161销售率100%100%98%100%83%数据来源：南京中原DRC监控金鼎御庭户型以二房、三房为主，面积在80多平方米至140多平方米之间，主力户型集中在120平方左右。所有户型在舒适性和实用性之间达到巧妙平衡。推广语主推广语：淮海西路 城脉宫邸副推广语：典藏上层领地尚品建筑推广效果金鼎御庭的推广主要以户外大牌和车身广告为主，促销力度和推广力度不是很大，但由于其地理位置较好，且楼盘品质大造比较成功，因此取得了很好的推广效果，一期开盘不久销售率就达到95%。2.3.3淮阴区住宅市场分析淮 阴 区2.3.3.1淮阴区住宅供销分析淮阴区地处淮安市的西部，原为淮安的镇级行政区域，是新发展起来的区级中心。由于发展较晚，因此与其他区域相比，区位形象和经济程度各方面来说相对较弱，区域内配套设施较为缺乏。全区下辖21个乡镇，249个行政村，85万人口，区域面积1264平方公里。随着火车站的落成，该区域未来发展潜力巨大。本区域在售楼盘在淮安市属于中低档，价格也位于市场中低端。截至目前为止，淮阴区住宅市场总供应7558套房源，其中已经销售6434套，剩余1134套，销售率高达85。仅次与清浦区。从此看出，淮阴区的市场需求比较旺盛。2.3.3.2 淮阴区分物业类型供销分析图2-13 淮阴区住宅市场分物业类型供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据淮阴区住宅市场的供应以多层为主导地位，占到整体供应的85。其次为小高层、高层。别墅依然是供应最少的。从成交情况来看，目前多层是淮阴区市场成交热点，已成交5533套多层，占到整体比例的86。从销售率来看，淮阴区的小高层、高层销售有一定的抗性。小高层、高层的销售率远远低于多层销售率。2.3.3.3 淮阴区分面积段供销分析图2-14 淮阴区住宅市场分面积段供销图 （单位：套）数据来源：南京中原DRC监测数据分面积来看，淮阴区住宅市场供应较为丰富，各种面积段的供应均有。但80平方米以下的小户型房源较为缺乏。从销售率来看，除了200平米以上的大面积户型以及80平方米以下小面积户型。其他面积户型销售率均比较高，全部在80以上。其中111120依然是最热销的户型，销售率高达96，但供应较少，低于其他几个面积段的户型。2.3.3.4 淮阴区重点个案分析2.3.3.4.1 银河湾花园项目概况位置淮阴区承德北路598号占地面积约10万平方米物业类别住宅、商业建筑面积20万平方米建筑类别多层、小高层总户数1400户容积率1.92物业分布一期9幢多层、2幢小高层绿化率40%开盘时间07年8月车位配比未定得房率90%销售均价3400元/平方米销售率90%主力户型120平方米三房交付时间08年8月项目优势银河湾住宅区位于淮阴区承德北路西侧，北临淮阴区人民政府、南临盐河、西距市区通往火车站的主干道银川路仅数十米。20万平方米大规模建筑群，将欧式新古典元素完美融入建筑之中，沿河风光景观带、8万平方米爱琴海艺术主题园林，让生活成为风景。楼盘附加值雄踞江阴区绝对原点，与区政府毗邻相对，区位核心优势明显。社区自身拥有完美的商业配套，在淮安首家引进新加坡邻里中心模式，让生活完美无忧。盐河风光带、实际公园相依环抱，并推出8万平方米的爱琴海艺术主题公园。购买人群项目地处淮阴区中心，紧邻区政府，购买者多以区政府内公务人员和周边居民为主。此外，项目地距淮安名校长征小学不远，也吸引了一部分为小孩上学考虑的三口之家购买。户型分析图23：银河湾供销情况 面 积81-90111-120121-143181-200201-250户 型两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫顶层复式顶层复式供应（套）9612614734销售（套）9612611410销售率100%100%78%33%0%数据来源：南京中原DRC监控银河湾一期共推出住房376套，房型在80-140平方米之间，有少量180平方米以上的空中别墅。主力户型集中在约130平方米的三房两厅。户型进深短、开间大，方正通透，适合居住。推广语主推广语：银河湾最求淮安至高生活境界副推广语：品质社区，八大引力，2088最值得关注景观社区推广效果银河湾在开盘前半年即在现场设立售楼处做品牌宣传，并在市区设立户外大牌，提高品牌知名度，加之其地处江阴区核心地块，地理优势突出，开盘后去化率较高。2.3.3.4.2 益兴名人湾项目概况位置樱花路与曙光路交叉口占地面积15万平方米物业类别住宅建筑面积21万平方米建筑类别多层、小高层、别墅总户数1300多户容积率1.82物业分布24幢多层、8幢小高层、20幢别墅绿化率41%开盘时间08年1月12日车位配比1：2得房率85%销售均价3800元/平方米销售率30%主力户型110-130平方米3房交付时间09年初物业公司大兴物业物业费多层0.6元/平方米月、小高层0.9元/平方米月项目优势项目位于淮阴区古黄河风光带，依山傍水，拥有得天独厚的自然景观、浓郁的人文氛围和紧邻城市中心发达的交通网络优势。楼盘附加值小区地处古黄河拐湾处，被黄河湾臂搂住，正前方湾内是一条宽阔美丽的风光带，前镜后靠，是得天独厚的风水宝地。容