昆明主城公寓与小户型住宅调查表(12月).doc

目录前言：昆明主城公寓与小户型住宅关键词2一、2011.1-2012.11昆明主城公寓（40年产权）与小户型住宅研究4(一)月度供求分析（以上市开盘为统计标准）41.40年与70年产权供应量与价格对比62.精装与毛坯产品供应量与价格对比73.各区域面积档供应量与价格对比84.小结9二、昆明公寓、小户型住宅物业分类研究10(一)在售公寓与小户型住宅现状调查101. 项目分布图102. 各区域项目价格、装修标准、客户类型11(二)各片区公寓与小户型住宅租售调查（含三级市场）131. 主城区域项目现状132. 东南板块项目现状（世纪城片区）183. 经开区板块项目现状214. 呈贡新区项目现状235. 公寓与小户型住宅租售情况与特征描述25三、在售公寓与小户型住宅项目客户分析26四、案例分析27(一)万科金域缇香（已售罄交房）271. 精装小户型住宅产品分析（第5栋）272. 精装修方案调查（第5栋）29(二)俊发滨江俊园（在售）321.香侬组团精装小户型住宅产品分析（第13、15、16栋）322. 香侬组团精装方案调查（第13栋）34(三)天怡峰景（在售）361. 精装小户型住宅产品分析（第16栋）362. 精装修方案调查（第16栋）38五、装修标准对物业销售率、溢价率评价40第 46 页 共 46 页前言：昆明主城公寓与小户型住宅关键词与一、二线城市相比，缺乏标杆品牌物业与规范。优势政府调控导致投资市场低迷，已至政策底，但前景仍不明朗。弱势品牌企业加快入滇步伐！本土实力企业日益看中品牌树立！机会未来商务公寓供应量巨大，酒店式公寓与小面积住宅则“物以稀为贵”！ 威胁一、2011.1-2012.11昆明主城公寓（40年产权）与小户型住宅研究(一) 月度供求分析（以上市开盘为统计标准）项目名称开盘时间物业类型年限精装与否开盘货包面积（万）总套数均价(元/)40以下货包40-60货包60-80货包开盘日整盘去化率面积()套数(套)面积占比(%)面积()套数(套)面积占比(%)面积()套数(套)面积占比(%)南亚未来城2011.1.16住宅70毛坯4.4654010258918.1262.06%4218729.46%1477421333.13%55%浙联云上城2011.4.23住宅70毛坯1.4824011000000.00%593812040.12%47558032.13%60%实力锦城2011.4.23公寓70毛坯0.39685000000.00%19223949.28%19812950.79%30%金领时代2011.4.14住宅70毛坯1.011089076809.5248.02%000.00%32924432.60%60%鼎易天城2011.6.18公寓40精装1.122728500582317051.99%28906825.80%22953420.49%31%红星国际2011.7.9公寓40精装2.2342011500000.00%1960542087.92%26954212.08%65%金兰苑2011.8.26住宅70毛坯1.99231197001512487.60%24064612.09%53177126.72%50%东盟森林2011.10.15公寓40毛坯1.161605800000.00%000.00%48857542.11%80%天怡峰景花园2011.9.22住宅70毛坯精装兼有2.262688890000.00%2042469.03%000.00%80%国际银座2011.11.15公寓40毛坯7.913464940112003080.00%205003900.00%474006480.01%80%奥宸橙郡2011.12.24住宅70毛坯1.641617776706.7204.31%18953611.56%000.00%30%江东禧瑞都(选房)2012.4.8住宅70精装6.938776600000.00%1910037527.56%1040015915.01%90%西府景苑1期2012.4.22住宅70毛坯2.8941080502212657.65%53069618.36%63699122.04%80%奥宸新天地2012.5.19公寓40毛坯0.781064800000.00%913.21711.71%38746149.67%87%滇池柏悦(整盘4栋公寓）2012.8.5公寓40毛坯15.4261468002390569015.48%59073119838.26%2818339618.25%45%滨江俊园香侬2012.9.1住宅70精装2.9732011000000.00%656512822.10%000.00%40%大润发商业广场(3栋)2012.9.1公寓40毛坯4.1961780001703444.06%1238025929.55%4117689.82%17%葡萄街区(1栋商住两用公寓)2012.9.1公寓40毛坯1.1918212000000.00%37867831.82%39085232.84%66%云安阳光城（单体1幢）2012.10.28公寓40精装1.2734511000968027676.22%30086923.68%000.00%22%润城第一大道（两座31Fsoho）2012.10.27公寓40毛坯5.15830900035521166.90%1924637837.37%862412316.75%22%合金2012.11.4公寓40毛坯3.155808500371210211.78%2174516.90%48246815.31%28%1. 40年与70年产权供应量与价格对比年份产权分类开盘供应面积（万）均价 (元/)40以下货包40-60货包60-80货包开盘日平均去化率面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）2011年40年产权12.41768517022.547813.72%42995.3887834.65%57274.4779946.15%64%70年产权13.23103993946.321182.98%18420.9235913.92%30118.6643722.77%52%2012年截止11月40年产权3153122813.65%100579.1205032.27%53529.5776817.17%41%70年产权12.7985502211.63651.73%30970.8359924.21%16769.1225013.11%70%合计69.6901365732.9818899.44%192966.2388627.73%157691.8225422.66%53%2. 精装与毛坯产品供应量与价格对比2. 精装与毛坯产品供应量与价格对比年份类别开盘供应面积(万)均价（元/）40以下货包40-60货包60-80货包开盘日平均去化率面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）2011年毛坯20.03919415146.324267.56%36879.3270318.41%82403.41116041.14%56%精装5.6199945822.517010.38%24536.9853443.74%4989.72768.89%59%2012年截止11月毛坯32.79816435084.38101710.70%102877.1207731.37%59898.6985918.27%49%精装11.1795339679.782768.67%28672.7757225.67%104001599.31%51%合计69.60901365732.9818899.44%192966.2388627.73%157691.8225422.66%53%3. 各区域面积档供应量与价格对比区域开盘供应面积（万）均价（元/）40以下货包40-60货包60-80货包开盘日平均去化率面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）面积（）套数（套）面积占比（%）一二环12.051220014903.942612.37%23876.5149219.81%18803.4827115.60%44%二三环42.41858938112.8211118.99%141817.9286633.44%77456.35112618.26%51%三环及周边3.279529809.52242.48%2041.6466.24%3292.244410.07%70%东南板块1.647776706.74204.31%1895.043611.56%000.00%30%经开区7.949401120030814.18%2050039025.95%4740064860.00%80%呈贡2.335200000.00%2835.125612.17%10739.7516546.09%66%合计69.60 9013 65732.9818899.44%192966.2388627.73%157691.8225422.66%53%4. 小结n 热点片区：2011-2012年本土二三环有大量城中村改造项目入市，导致该区域成为小户型住宅供应的集中地；n 项目上市节点：本土春、秋房地产交会，分别在每年4月、9月举行，而各项目也选择此时间段为营销关键节点；n 价格走势：2011年供应产品中70年产权的小户型比40年产权产品供应量略多，且具有很大的价格优势；然2011年调控政策不断加码的反馈作用便是2012年40年产权小户型因为不限购更具投资价值，从而供应快速增加，价格上相比，70年产权小户型优势不再，两种产品价格基本接近；n 毛坯与装修价差：毛坯产品与精装产品相比，2011、2012年“毛坯”供应量远超“精装”，两者之间价差约10-15%；n 面积档：小户型产品中40-60产品供应居首，60-80产品次之，40以下产品供应最少。二、昆明公寓、小户型住宅物业分类研究(一) 在售公寓与小1.项目分布图主城区世纪城片区经开区呈贡新区2.各区域项目价格、装修标准、客户类型2.各区域项目价格、装修标准、客户类型公寓区域项目名称售卖状态面积区间（）均价（元/）装修标准客户类型主城区一二环葡萄街区在售40-801.1万毛坯 中小投资者（自住或租赁）； 用于开设经济连锁酒店的投资公司或个人。云都国际售罄40-908500毛坯合金公寓在售38-898500毛坯云安阳光城在售27-441.1万宣传2000实际1200中天文化空间在售39-1301.1宣传2000实际1200二三环润城第一大道在售35.6-1109000毛坯鼎易天城尾盘20-708500宣传800实际400红星国际尾盘50-641.2万宣传2000实际1200大润发商业广场在售40-1187800毛坯滇池柏悦在售30-906800毛坯欣都龙城尾盘45-102精装1.4万毛坯1.2万宣传2000实际1200鑫都韵城待售40-808666起未定东南板块欢乐城尾盘34-896300毛坯螺蛳湾国际商贸城尾盘45-858300毛坯高顺铭都尾盘50-908500毛坯经开区国际银座在售30-1506500毛坯Smart泊寓（公寓）售罄41-1115000宣传800实际400东信中心城在售34-925500毛坯呈贡实力心城在售52-847500毛坯奥宸中央广场在售40-945300毛坯小户型住宅区域项目名称售卖状态面积区间（）均价（元/）装修标准客户类型主城区一二环万科.云上城近期售罄481.1万宣传1500实际800首次置业型客户； 考虑子女入学型； 购买二房、三房资金不足型； 年轻白领投资。二三环西府景苑在售33-52赠送约10%面积8000毛坯禧瑞都在售477500宣传800实际400金领时代尾盘28.66-40.59500毛坯天怡峰景尾盘43、467800 宣传800 实际400融城优郡待售40-5010000毛坯假日城市在售497500毛坯附：装修实际成本参考标准（开发商在项目宣传中，通常会把装修成本报高30-40%）项目区域400元/装修标准800元/装修标准1200元/装修标准墙面客厅双飞粉刮白乳胶漆大面乳胶漆，局部墙纸卧室双飞粉刮白乳胶漆品牌乳胶漆卫生间普通面砖防水面砖品牌防水瓷砖厨房普通面砖防水面砖品牌防水瓷砖地面客厅普通地砖地砖品牌地砖卧室强化木地板强化木地板实木复合木地板卫生间普通地砖防滑地砖品牌防滑地砖厨房普通地砖防滑地砖品牌防滑地砖顶面客厅双飞粉刮白，无吊顶，吸顶灯乳胶漆，局部吊顶，吸顶灯品牌乳胶漆、吊顶、水晶灯卧室双飞粉刮白，无吊顶，吸顶灯乳胶漆，无吊顶，吸顶灯品牌乳胶漆、吊顶、水晶灯卫生间PVC吊顶，PVC吊顶，铝扣板吊顶、集成浴霸厨房双飞粉刮白，无吊顶PVC吊顶铝扣板吊顶家具客厅无沙发、茶几电视柜、CD架、茶几、沙发卧室无床、衣柜梳妆台、床（配床垫）、衣柜卫生间面盆、座便器面盆、座便器面盆、座便器、淋浴、浴缸厨房无橱柜集成橱柜、吊柜电器客厅无电视、空调品牌电视、空调卧室无无空调、电视卫生间无热水器、洗衣机品牌热水器、洗衣机厨房无灶台、抽油烟机、冰箱灶台、抽油烟机、冰箱、消毒柜、微波炉(二) 各片区公寓与小户型住宅租售调查（含三级市场）1.主城区域项目现状 主城范围：投资自住需求兼有，项目品质及定位不一； 区域房地产现状： 一环以内多为较高端物业市场，未来“恒隆广场”项将树立酒店服务式公寓（全自持）标杆；一环至二环主要为中、高端物业，比之一环内物业品质及价格有大幅下降；二环至三环目前为各类型物业放量最大区域，竞争较为激烈。 租售与装修情况： 公寓：一环内价格均在1万元/以上，一环至二环售价8500-11000元/，二环至三环售价因项目所在区位不同，差距较大，部分项目可达万元每平米以上，而大多数项目则在7000-8000元/左右； 小面积住宅：主城小面积住宅价格基本与公寓相同，仅有少量品牌开发商项目，例：滨江俊园、万科云上城因带有装修，价格比同地段公寓高出10-15%； 装修情况：品牌开发商，并占据良好地段的项目，通常选择精装修获取溢价，反之，一般项目更愿意在逆市下严控开发成本（选择毛坯），快速出货。1.1.区域概况1.2.一环内状态项目名称物业基础数据相关费用1.2.一环内状态项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间(）车位数（个）物业价格车位价格物管费(元/月/)销售/出租率均价（万元/）租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）已交房富春城市公寓2（单体6-15）2152.844-479地下60130-4020-253501.290%世纪广场11.4694(整盘)居住与办公兼具，无区分222.8190-450与世纪中心共用：8001.1-1.265-80只租不售月卡900固定车位10002.395%银海SOHO3.8495（单体）335.4净层高151-380室内137室外401.1-1.245-5530-40可售二手车位稀少地下80机械停车32地面603.595%银座SOHO2.5177（单体）32316-51房型为主地下351.235-40只租不售仅能临停2.590%傲城7.5726（单体）212.853-110地下3001-1.138-42只租不售6002.5销售70%，自持30%时代广场272.848-288地下4层约5001.4-1.535-4530500住家1.8办公5.870%1.3.一环至二环状态类别项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间(）车位数（个）物业价格车位价格物管费(元/月/)出售率/出租率售价（万元/）租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）在售公寓合金4.83(整盘)居住与办公兼具，无区分 12348-90约5500.930-35约143501.8已售85%已交房小面积住宅可乐公寓1.25(单体) 居住与办公兼具，无区分183.737-1142400.830-40约133001.5业主自行出租，房源紧俏。公寓SOHO俊园 7.98(单体)332.846-144330130-40约154501.5城市理想 1.5(单体)182.8-3.540-608750.8730-35约133001.41.4.二环至三环周边状态类别项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间（）车位数（个）物业价格车位价格物管费(元/月/)出售率/出租率售价（万元/）租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）在售公寓红星国际二期120（整盘）5.6291-6底商7层3.67层以上3标准层960每层配置20个车位合计9201.3待交房只租不售待定待定90%欣都龙城30（整盘）约10.81（4栋）1栋18层（LOFT）3栋32层(普通公寓)LOFT 5.8普通公寓：345-102总车位3000地上1000地下2000毛坯1.2精装1.45暂无出租约202012.6月底交房,暂无出租1.6尾盘鼎易天城255.74（2栋）1栋24层1栋33层320-70总车位1110精装0.8520-30162601.675%小面积住宅假日城市602.4527层1-3F商业标准层2.849-138商业部分5000.75在售中只租不售待定1.5尾盘公寓润城第一大道soho18.7028（第一大道整盘）5.26（2栋）313.135-110（标准层849） 2000车位写字楼、商业共用0.85在售中只租不售300待定35%公寓润城第一大道soho18.7028（第一大道整盘）5.26（2栋）313.135-110（标准层849） 2000车位写字楼、商业共用0.85在售中只租不售300待定35%润城第一大道LOFT18.7028（第一大道整盘）0.76（2栋）53-5.4（标准层一栋580，一栋937）1.4已交房公寓中央金座7.4（整盘）1.6112.834-93（标准层685）总车位700170-85只租不售3004.5100%CC属小面积住宅；CD则为公寓CC/CD公寓13.813.8（2栋）CC:25层CD:32层2.967-1433001-1.236-45只租不售临停，日最高收费15元2.4100%公寓与小面积住宅皆有，具体根据采光、采阳而定凯旋花园13.81（整盘）约3（6栋）11-122.940-45（标准层410）总车位5200.8-130-3812 2601.3100%2.东南板块项目现状（世纪城片区）2.1.区域概况 东南片区：投资客为主流，承租客群基数薄弱，供应量巨大； 区域房地产现状： 东南片区为主城连接呈贡新区的交通枢纽，区域内千亩大盘扎堆，如：世纪城（已建成）、新亚洲体育城（7期在售）、螺蛳湾商贸城（一二期陆续投入使用，住宅在售）、海伦国际（一期在售）；小型项目：奥宸橙郡、樱花语、新亚洲欢乐城等亦百花齐放。因此，集中放量，导致片区成为本轮楼市调控的重灾区之一； 租售率与租金情况： 公寓：价格约7000-8000元/，因螺蛳湾将前期90%商务楼宇改为商务公寓上市销售，导致大幅拉低该类物业价格，租赁价格约30-35元/月， 现出租率低于预期，约25-30%。 小面积住宅：近五年来，整个大片区仅有世纪城、奥宸橙郡配建有2栋70年产权小面积住宅（主力面积44），现三级市场价格7800-8800元/，租金约36-44。 装修情况：项目皆为毛坯房。2.2.项目基本情况状态类别项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间（）车位数（个）物业价格车位价格物管费(元/月/)出售率/出租率售价（万元/）租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）在售公寓螺蛳湾商贸城二期200（整盘）4.93号楼(已交房)263.330.91-79.6（标准层1887.5）无地下车位0.8435-40(出租率低)与综合商业共用立体停车场，5元/天1.5售罄4.94号楼(已交房)263.330.91-79.6（标准层1887.5）0.8435-40(出租率低)1.58.56-7号楼253.3101.34-139.42（标准层1700）0.7830-35(出租率低)1.5售罄3.258号楼253.3（标准层1300）计划整栋出售，价格待定1.5待售螺蛳湾商贸城二期万富城200（整盘）2.21、5、6、28号楼213.376-123（标准层1061 ）约800整层0.7万；单套0.78万28-30只租不售暂不收费1.560%1.9412、16、25号楼213.380-124（标准层925 ）1.5 银海樱花语56（整盘）2.83（3栋方形）113.359.28-115 （标准层1287）针对商业商务综合地块，配置地下车位4760.9未交房只租不售，租金未定2渠道销售高顺铭都6.52.56（2栋）1栋11层，一栋12层3 50-90(标准层680)地下3060.8530-3513 待定1.695%欢乐城(金福地花园) 11.292711.2927(7栋)302.7525-814500.7-0.8近期交房中待定1.570%3.经开区板块项目现状3.1.区域概况 经开区项目概述：虽有政策扶持，但巨大供应量与商业商务氛围匮乏，前景不容乐观； 经开区打造千亿元园区若干扶持政策的规定摘要：购买优惠：对购买厂房、写字楼、商业用房，给予投资者成交价3%作为补助；装修补助：对3年内入驻出口加工区企业和商户享受一次性房屋装修补助（世界500强企业按100元/补助；中国500强及云南100强企业按50元/补助）；税收补助： 在经开区注册，注册资金在100万以上（含100万）的企业，上缴增值税、营业税及企业所得税形成的经开区地方财政收入，以企业发展资金形式扶持企业发展，此政策自企业登记注册年度起执行三年，具体比例如下： 房地产类项目：给予30%；商贸、服务类项目：给予40%；工业生产类项目（包括科技开发类）：给予50% 租售率与租金情况： 商务公寓：片区公寓项目大多处于在售状态，少数已运营项目，租金20-35元/月，售价约5500-6500元/； 小面积住宅：片区小面积住宅产品几乎为空白，大型新建项目中有增加该类物业配比趋势，例：建工新城。目前片区普通住宅均价5500-6500元/； 装修情况：片区公寓及小户型住宅产品以毛坯为主，之前有项目推出过精装公寓产品，但单价、总价过高导致销售停滞。3.2.项目基本情况状态类别项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)公寓体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间（）车位数（个）物业价格 车位价格 物管费(元/月/)出售率/出租率售价（万元/）租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）在售公寓东信中心城17.26(整盘)约5.4(3栋)20（1层为商铺）3.330-90(标准层840)总车位11350.55未交房11待定60%国际银座36(整盘)18.9(7栋)27-313.630-150(标准层830)总车位20000.65未交房单车位12 双车位1870%世纪浩鸿商业广场10.4(整盘)2.48(1栋)273.350(标准层920) 地下8090.68未交房待定40%Smart泊寓4.045.04(5栋)122.855-111(标准层841)2690.5未交房待定售罄已交房公寓时代创富77(3栋)124.6157-256地下86地上94二手售价：0.6820-3511-12200凭企业办理年卡停车1.580%4.呈贡新区项目现状4.1.区域概况 呈贡新区概述：市府迁入中长期看好，短期看淡（地稀人薄，有待成熟）；现在售或规划项目皆为地标商业体，预计将在3-5年内集中上市。 呈贡新区位于呈贡县西南面，大学城北面，开发周期已有5-6年，但仍欠缺成熟，购房者多为投资客或政府、事业单位职工。 商业项目仅春城财富中心在营，其它如：上海东盟大厦、置信广场、七彩云南第一城、实力心城等正处销售期；而片区住宅项目目前仅有米兰园、惠兰园、白龙潭俊园（公务员小区）等，空置率较高。 租售率与租金情况： 商务公寓：仅有春城财富中心已交房，现租金约28-33元/月/，售价约7800-8500元/（有价无市）；在售项目则价格略低，例：实力心城优惠后约6800元/。 小面积住宅：片区小面积住宅产品缺失。行政中心普通住宅单价5500-7000元/，大学城片则为4700-6000元/； 装修情况：片区皆为毛坯房出售。4.2.项目基本情况状态类别项目名称物业基础数据相关费用总建面(万)公寓体量（万）楼层数（层）层高(m)面积区间（）车位数（个）物业价格车位价格物管费(元/月/)出售率/出租售价（万元/） 租金（元/月/）售价（万元/个）租金（元/月/）在售公寓实力心城SOHO公寓59.58（整盘）7.79（2栋）442.8552-94总车位4101 0.77未交房买房搭车位13.8未交房待定20%公寓东盟森林340（整盘）23182.961-96总车位111320.5-0.55未交房10未交房待定43%已交房公寓春城财富中心38（整盘）13182.849-86地上32地下2230.8-0.925-30暂无销售近2年未收费0.8 100%5.公寓与小户型住宅租售情况与特征描述定位类别代表项目均价（万元/）租金（元/月/）物业管理费（元/月/）面积趋向与楼层分割特征描述高端小户型住宅空间俊园1.9-2.290-1003.633-207,以33-55房源为主本土最昂贵的小户型住宅，地段佳、配套完善，为俊发地产树立品牌项目，因此定价高、销售率缓慢。酒店式公寓现无代表性项目，但未来前景乐观。例：在建或规划的恒隆广场、南亚之门、世贸广场项目，皆配置该类物业。中端小户型住宅云南印象苹果公寓0.85-0.9535-451-1.5一般项目均配置部分50以下小户型住宅，但占比不高；部分项目以单独楼栋专做小户型公寓类产品适于首置群体，初期解决落户，子女入学等问题；投资自住均可，但在限购限贷政策调控下，投资属性低于公寓。凯旋花园玫瑰公寓商务公寓SOHO俊园0.9-140-501.8-3.5亦商亦居，可连买同层房源，组合改造分部区域广，07年至今一直属各开发商与客户亲睐产品；比住宅投资收益高，比商铺、写字楼投资门槛底；物业前期皆为开发商售卖，后由业主自行出租，或物管提供中介服务；多由开发商物业公司管理。七彩之门合金公寓实力心城SOHO公寓低端小户型住宅以新迎小区、东华小区（建于上世纪90年代）、金实小区（建于2001年）为代表，面积40-50，建筑形态多层或小高层，现租金略低约30-35元/月/，物业费0.5-0.8元/月/。商务公寓无代表性项目。该类物业原属事业单位、集体单位自用办公，99世博会“酒店潮”期间则逐步转型为招待所或一二星酒店。直至近年，随企业盈利不佳或倒闭（业权转让、由私企统一承租经营权），现升级为经济型连锁酒店或民营私立医院。三、在售公寓与小户型住宅项目客户分析物业类型物业特点客户来源构成项目认同性抗性分析价格敏感度综合评价小户型住宅(70年产权) 主力面积： 45-55，多为紧凑一室一厅户型； 精装修交房标准 配套设施完善 年轻高收入者自住 周边具教育资源，利于孩子就近入学 首套低首付、低月供； 配套完善，交通方便； 公共环境佳，易出租获取较高回报。 每30，可迁入一名昆明户籍在限购、限贷调控下： 投资客（散户与机构投资客）大幅锐减； 部分自用型（刚需）客户更青睐二房、三房，实现一步到位。精装修小户型单价价差，应控制在同社区毛坯房+15%以内。市场供应量小，客户相对商务公寓窄众，三级市场中长期回报佳。公寓（40年产权）商务公寓 主力面积：33-55，通间比例高； 因城中村改造，该类物业供应量巨大，分布昆明各片区； 价格相对写字楼较低，非纯写字楼。 可商可住，受小微型企业追捧； 投资大户热衷多套购买或整层收购，用于开设经济型酒店。 可注册公司，价格相对写字楼低、不限购、不限贷。 出租率高，租金收益平均每年约6-8%增长。受限购、限贷影响： 中小散户投资者近乎绝迹； 投资大户则持乐观态度，只要地段优越，价格低于周边平台价，成交率颇高。 物业管理费、交易税费高。市场鼎盛期，客户易接受装修；反之，则较为排斥。因为，装修不仅推高房屋单价、总价，也增加了不必要的税费。市场供应量巨大，同质化严重，未来地段较差项目，短期内风险积聚。酒店公寓 主力面积：50-80，以一室一厅、一室两厅为主。由品牌房企开发，大多只租不售或产权式经营； 按照星级酒店标准，进行建筑外部与内部设计、装修，体现档次与舒适性；由国际品牌物管公司或专业酒店管理集团提供酒店式服务。 租客为中长期到昆明出差的企业高管、私营业主 本土最求生活品质的高级白领，地州富二代豪客。 地段不可复制，项目自身多为商业复合体，涵盖商业中心、城市豪宅、五星酒店、5A写字楼； 具有较高投资价值。 单价、总价高导致投资高门槛； 物业管理费、交易税费高。本土尚未有真正的酒店式公寓产品，价格敏感度有待考证。在昆明尚处萌芽阶段，市场空间广阔。多个项目即将上市：诺仕达“花之城”、恒隆广场、南亚之门等。四、案例分析(一) 万科金域缇香（已售罄交房）1.精装小户型住宅产品分析（第5栋）项目名称万科.金域缇香项目地址北京路延长线开发商新河民房地产 总建面36.55面积区间37-55住宅均价1.05-1.1万/单体特点首层（架空层）为泛会所，2-33层为3梯10户，总计320套，其中经济适用房148套、商品房172套。销售现状目前小户型住宅已售罄。营销点评项目上市时，正处房地产“牛市”（2010下半年-2011上半年），小面积住宅配大户型分批次推售，获得速销与高溢价。小户型住宅单体照片1.1.户型配比表面积区间（）主力面积（）套数（套）总面积（）套占比数（%）面积占比(%)50以下40.13823289.1483250-6055.37、58.64261482.13151580以上83.8、84.19645375.683753总计17210146.91100100 从上表可以看出50以下及80以上户型为主力户型。1.2.价格配比表单价区间（元/）房源面积（）套数（套）10980-1111040.07-40.138210500-1111055.37-58.642610100-1090083.8-84.1964合计 172 从上表可以看出单价10980-11110元/房源最多价格较高。2.精装修方案调查（第5栋）建筑面积552.1.室内实景照片建筑面积：402.2.项目户型图2.3.交房标准（宣传1200元/，实际800元/）金域缇香室内客穿厅天花乳胶漆、局部石膏板吊顶墙身乳胶漆地面强化木地板玄关天花石膏板吊顶乳胶漆装饰面强身乳胶漆墙面地砖配踢脚线入户门入户门配锁具、门吸主卧室天花乳胶漆墙身乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台乳胶漆卧房天花乳胶漆墙身乳胶漆房门成品户内门带门锁、门吸地面强化木地板配踢脚线窗台乳胶漆卫生间天花铝扣板吊顶墙身墙砖公