新安某项目开盘前工作方案.doc

新安项目开盘工作方案第一部分：XX项目销售现状一、 销售总体表现截止2014年7月，XX项目XX套房源实际销售XX套，项目前期认筹情况良好，共计约XX组，自4月公布价格至今日，客户储备出现下滑甚至流失，有客户退订，开盘解筹不容乐观。从房源去化看，已成交客户多集中在低楼层。客观的讲XX项目前期营销工作相当不错，但由于多种原因，前期认筹客户转定率偏抵，更有相当部分客户退筹，而新近认筹客户严重不足，局面相当困难，这就要求我们在开盘工作上要一炮走红，止住颓势，更要以此为契机，乘胜追击，大打翻身仗。二、 销售具体问题1、销售推进缓慢，客户储备差 2、市场声音不明显，市场推广渠道较少3、推广物料设计风格不突出，冲击力不强4、缺乏足够话题和营销活动唤起客户关注5、项目包装不到位，主题不突出6、与其他竟盘竞争优势少，价格高于客户预期三、结论：XX项目，市场影响力不大；产品性价比不高；开盘解筹难度大。第二部分：我们对新安市场的认识一、新安房地产市场表现整体：博弈加剧 楼市表现差强人意进入2014年楼市表现如“一壶没有煮开的水”，让人有点无所适从。一方面，供应量足，“火很旺”，20几个楼盘在售，入市、认筹、开盘，各种营销活动未曾间断；另一方面，受大环境如信贷政策收紧、多个城市释放市场下行信息、个别楼盘价格松动等影响，购房者观望情绪较浓，楼市犹如一壶总也烧不开的水，让人不知道应该提壶还是添火。供应：住宅激增 新老楼盘同台竞技。销售：去化不利 买方观望情绪渐浓。虽然新安各楼盘不断推出营销活动，观影答谢会、购房抽家电、购房送面积、到访送油卡、游戏比赛、特价房、限时优惠等活动数不胜数，但面对楼盘热情抛出的橄榄枝，购房围观者多，出手者少。价格：从当前新安价格来看，大部分项目加大了促销力度。下半年，各大楼盘的销售回款压力将更加明显，随着之前个别影响力项目的价格松动，出于竞争的需要，各楼盘的应对措施也开始逐步推出，整体价格或多或少表现出下行趋势。针对市场的中短期发展态势，我们认为：供应方面 ：下半年新安市场供应量猛增的态势或稍有缓解，由于去库存压力一直没有减小，楼盘的竞争压力不会减弱。需求方面：因为市场整体供应充足，部分楼盘价格松动，加上全国楼市整体形势的影响，消费者的购房心态受到直接的影响，观望和等待的情绪正在逐步蔓延，导致目前市场上各楼盘到访量不足，成交落定周期变长。价格方面：目前市场价格整体稳定，个别楼盘的优惠促销和价格松动看似不影响大局，却又像随时会引发一轮“以价换量”潮，令人捉摸不定。二、附近代表性楼盘价格情况： A楼盘：报价49005500元，按揭优惠200元/平米，一次性优惠400元/平米每周5套特价房，24层4445元，18层4869元，17层5072元，14层5122元，11层4912元B楼盘：实际均价5275元，最高优惠6.5万元，95-132学区准现房，首付8万起。C楼盘：4450元/元起，2万抵3万三、结论：综合来看，未来市场分化将变得越来越明显，区域市场分化、产品品质分化、价格分化，销售业绩也将呈现两极分化。这与市场整体走势、开发商的开发理念、对市场的敏感程度、产品品质的构成等综合因素分不开，所以未来市场将机遇和挑战同时存在，是抓住机遇还是被淘汰出局，在市场化的演变过程中，楼市将变得越来越精彩。第三部分：对于XX项目营销工作的认识一、XX项目的销售将是一个巨大的挑战，但我们有信心有能力助力实现项目的顺利销售；二、盯紧市场，充分了解竞争楼盘的动向，拦截对手可达到事半功倍的效果；三、追求实效是我们的原则，定准目标，有主有次，不同阶段解决不同问题； 四、运用小众媒体，前期派发单页、短信、围墙、网络宣传等；五、选择合适的时机进行开盘，先做好基础工作，前期准备工作做扎实作彻底；六、价格策略作出调整，切实考虑市场接受能力。第四部分：XX项目开盘工作思路一、 营销策略： 1、一个核心不变一个核心：始终坚持“开盘带动销售，开盘打开局面”整体营销核心不动摇。 二、 价格策略：价格体系要根据市场重新审视调整：1、首先考虑拟定贴合市场的更有利于已认筹未选房客户成交的价格。2、评定现行价格体系下开盘的可能成交量。3、评定新价格体系下，已选房客户可能产生的反应。4、综合考虑上述情况，以及市场整体情况，周边竞争态势，项目自身特点，客户来源等因素，确定新的价格体系，同时以相应的优惠、抽奖等配套措施解决新来价格体系带来的难题。三、 销售政策：暂略四、推广策略：1、总体思路：（1）宣传造势先行，销售执行在后；（2）活动促销大行其道，形象宣传兼而有之；（3）其他2、推广阶段性划分第一阶段：强势启动前期预热时 间：2014年7月25日8月15日工作要点：目标群体：活动主题：销售目标：媒体组合： 预 算： 第二阶段：