浙江省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作模拟试题.docx

浙江省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告封面的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 2、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。 A：超短波微波短波中波长波 B：微波短波超短波中波长波 C：微波超短波短波中波长波 D：微波长波短波超短波中波 E：执行层的组织协调3、建设工程竣工验收，由负责组织实施。 A：工程质量监督机构 B：建设单位 C：工程监理单位 D：房地产开发主管部门 E：执行层的组织协调 4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D815625、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。 A：领导定价法 B：随行就市定价法 C：目标定价法 D：挑战定价法 E：借款合同 6、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。 A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划 C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系 D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：执行层的组织协调 7、房地产估价委托合同的内容可以不包括_。 A估价服务费 B估价目的 C估价人员 D委托人的协助义务 8、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 10、下列股东权利中，属于自益权的是_。 A股票过户的权利 B表决权 C查询公司经营状况的权利 D出席股东大会的权利11、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。 A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费 D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 13、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C有效经过年数长于实际经过年数 D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数14、会计的基本职能不包括_。 A反映职能 B监督职能 C管理职能 D控制职能 15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。 A交通拥挤 B建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境恶化 16、路线价法特别适用于对_进行估价。 A单宗土地 B大量土地 C部分土地 D待开发土地 17、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道的信赖度 D购买动机 18、关于房地产交易的概念，说法不正确的是_。 A城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行 B房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能 C房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式 D房地产交易活动可以在任何场合进行 19、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为_万元。 A95 B100 C120 D175 20、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：独立、客观、公正原则 E：工业用地的监测点评估价格 21、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。 A：资本化率应较高，价值较低 B：资本化率应较低，价值较高 C：资本化率应较高，价值较高 D：资本化率应较低，价值较低 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。 A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究 B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0% C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等23、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。 A2000 B400 C4000 D10000 24、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象25、估价报告书的外在质量包括_。 A估价结论的准确性 B估价参数确定的合理性 C估价方法选择的正确性 D估价报告的文字表述水平二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调 2、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。 A：住房公积金总账核算 B：住房公积金单位账户核算 C：住房公积金个人账户核算 D：住房公积金分账核算 E：住房公积金综合核算3、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 4、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。 A装修改造 B需求增加 C通货膨胀 D改进物业管理5、水污染可分为。 A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染 6、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表 A容积率 B0.1 C0.4 D0.7 E1.0 F1.1 F1.3 F1.7 F2.0 F2.1 F修正系数 F0.5 F0.6 F0.8 F1.0 F1.1 F1.2 F1.6 F1.8 F1.9 7、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 8、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。 A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构 9、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为_，也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润 A B C D 10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低11、用益物权包括_。 A承包经营权 B建设用地使用权 C债权 D典权 E所有权 12、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率 13、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。 A：用其他房地产做抵押 B：提供质押 C：物资抵押 D：第三方担保 E：借款合同14、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。 A：减少 B：增加 C：不变 D：同步递减 E：借款合同 15、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。 A变动成本的设 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置 16、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是_。 A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则 C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则 D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理 17、房地产权属档案应当以_为单元建档。 A街道 B房号 C幢 D丘 18、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。 A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定 B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 19、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。 A通货膨胀风险 B周期风险 C比较风险 D变现风险 20、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为_。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.05 21、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30以上或者土地面积15万以上 C：有15名以上专职注册房地产估价师 D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师 E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60 22、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D周围环境 E服务人口的收入水平23、”三通一平