滕州市房地产市场运行情况调研报告.docx

（表1）历年商品房销售面积（表2）历年商品房销售价格滕州市房地产市场运行情况调研报告周 伟 许光灿一、滕州市房地产统计指标分析上升态势（见图2）。2004年以来房价年均涨幅20%以上。2009年销售均价3350元/平方米，2010年均价3970元/平 方米。今年14月份均价4354元/平方 米。5月份均价4361元/平方米。（见表2）目前滕州市房价进入相对平稳阶 段。多层住宅最高价6966元/平方米， 属于位置好、环境优、带电梯、下沉 式的一楼住宅。高层住宅最高价6400 元/平方米，属于中心地段、楼前为市 民广场的个别楼盘。西部区域（铁路 以西）和南部区域（南环路以南）的 住宅价格最低，均价在3300元/平方米 左右。4月份以来西部区域（润恒城） 和南部区域（城市之光）销售价格明 显上升，多层最高增加800元。主要原 因是新开盘的项目其住宅品质有所提 高，建筑密度不大，绿化和环境设计 较理想。（三）企业现状和存在的问题“国”字号开发企业一直担当了 开发重任，以房带路、以房带河道、以房带景观等为市政府担了许多担 子，发挥了价值作用。外阜有实力的 开发企业引领了房地产业发展。这两 大主力军管理较为规范，住宅建设敢 于领先半步，积极打造节能、低碳、 环保型住宅，使其住宅品质的“亮 点”成为“卖点”，为企业规模发展 奠定了基础。整体上看，滕州市开发企业其 技术实力和经济实力参差不齐。小型 企业偏多，大中型企业偏少。“拉郎 配”企业偏多，正规企业偏少。自然 人发起的股份制企业较多，正规专业 开发企业缺乏，更没有品牌式房企100 强企业。即便是引资来滕的个别小型 开发企业也和本土少数小型开发企业 一样，在开发建设过程中暴露出很多 问题：一是不懂土地性质和规划指标， 更不懂其严肃性，在住宅性质的土地 上建营业房。有的也不懂基本建设程 序，认为有了土地和规划就有了一 切。在不具备法定要件不能行政许可（一）1-5月份滕州市房地产市场运行情况滕州市拥有开发企业61家，有建 设项目的 42 家。目前正在建设的项目39 个，不包括8个正在拆迁和尚未开工 的项目，施工面积586万平方米。其中 今年新开工项目10个，面积143万平方 米。1-5月份滕州市开发完成投资29亿 元，住宅销售面积38万平方米。从图（1）中可以看出，尽管销售面积和完 成投资额比往年有较大幅度增长，但 是由于今年开工面积较大，实际销售 量仅占批准销售面积的1/3，尚有2/3的 库存量待销售。（见表1）滕州市住宅空置面积12.12万平方 米。其中：一年以下空置面积9.54万平 方米，一年以上三年以下空置面积1.8 万平方米，三年以上空置面积0.78万平 方米。（二）历年销售价格滕州市商品房销售价格一直处于消费与市场审批时，误认为是各职能管理部门从中设卡。个别开发商耍“小聪明”， 手续能不办就不办，拖到最后害人又 害己。二是质量意识淡薄。管理粗放， 以包代管，房屋渗水、裂缝等质量问 题较多，工程不能如期交付。个别开 发商在项目竣工后将物业管理委托给 物业公司不再过问，造成售后服务无 人管，后遗症和危害巨大。三是产品定位不明确。项目用 地取得后，企业将产品定位成“高端 产品”，建成后却实质成为“低端产 品”，不被市场看好。四是品质低下，高品质住宅缺 乏。企业以技术创新和技术推进的理 念缺乏，主动打造节能、低碳、环 保型住宅积极性不高，导致产品无 “亮”点，更无“卖”点。五是设计不合理。早已明令禁 止不见阳光的北向户型依然存在，违 反了设计规范。幼儿园设置位置不合 理，存有安全隐患。住宅人性化设计 要素空缺，老龄化的现实和高层电梯 不能容纳危重病人所需担架问题不容 忽视。六是功能设计不合理。卫生间直 对客厅，犯了常识性错误。厨房一味 的求大，白白浪费了合理的经济使用 空间。七是建设密度过大，容积率过 高，居住环境不理想。个别企业把心 思放在了如何偷容积率上，而没放在 提高住宅品质上。八是市场秩序有待进一步规范， 城中村和乡镇新型农民住宅建设项目 违规开发改造问题突出。不批就建、 未批先建、违规变相预售现象依然存 在。个别楼盘即将封顶仍没有合法的 建设手续。当然，很大成份上有我市 实际情况的存在，土地和规划滞后问 题导致项目合法建设手续不能及时办 理。九是规划和国土关于地上和地下 建筑物的界定不明确。尤其是规划按 阳台一半计算面积，开发商实际销售将阳台封闭就计算全面积，造成实际建筑面积与审批面积不一致。这虽然 不属于违规建设，但因计算方式的不 同造成面积的不统一，引发出不能按 实际面积备案和预售许可无法审批。十是一个项目成立一个公司现象 比较普遍，不利于房地产业长期良性 发展。（四）房地产市场存在的通病一是住宅质量整体偏低和住宅品 质普遍不高。团购占了一定比例，降 低了开发商的投资风险，企业打造高 品质住宅没有动力。全市城镇居民人 均住房面积31平方米，随着收入的不 断增加，改善性住房消费群体对高品 质住宅需求将成为今后一个时期的消 费亮点。二是合理确定房价尤为重要。房 价是拷量商品住宅是否“屋”有所值 的标尺，也是广大消费者纵横比较、 反复掂量才出手的重要因素之一。房 价制定的科学与否，一方面反映企业 的决策水准。另一方面是看企业对市 场调研这门功课做的扎实不扎实，把 握市场和消费潜力准确不准确。一味 的价格跟风和盲目跟进是不理性的。 尽管改善性住房消费群体看重的是环 境、品质和物业管理水平，对价格不 那么计较和在意。但大多数贷款购房 者看重房价和购房的整体花费，既有 改变居住环境的愿望，也有经济能力 的考虑。目前在我市购置一套商品房 的开支在40-60万元之间，贷款额度 20-30余万元，购房开支巨大，要花费 一般家庭十几年的积蓄。三是销售状况喜忧掺半。4月份 “威达百合花园”多层住宅开盘， 定价4200元/平方米，开盘十日，销售 一空。5月份新开盘的“润恒城”和 “维多利亚港湾”两个项目销售十分 理想，成交量远远超过了预期，当天 就销售了60-70%的量。相比之下， “城市之光”、“碧水云天中央 城”、“九洲清晏”这些4月份之前 开盘的项目就没有这么理想。由于楼 盘定价普遍较高，后期价格又盲目跟进，导致开盘数月成交量不太看好，至今仍有相当库存量。二、国家调控政策剖析(一)确保房地产业平稳健康发展本次宏观调控政策的出台，是去 年“遏制房价过快上涨”效果不明显 之后的继续，是调整经济结构的非常 手段。2008年世界经济危机时国家投 入4万个亿拉动经济发展，但部分资 金流向了房地产，使其非理性发展， 给今后的经济发展带来了隐患。高房 价和房地产泡沫是房地产业作为国家 支柱性产业的副产品，是一枚硬币的 两个方面。据商务部预计，全国今年 社会消费品零售总额为12万亿元， 仅一、二手房销售总额可能达到6万 亿元，民众50%的消费能力用来买房 了。而拉动经济的三驾马车在消费和 出口不景气时，只能靠投资，这样 的经济结构必然难以持续，其他行业 也将因消费能力不足而难以振兴。为 此，国家下决心对房地产进行再次调 控，不单是经济手段，而是当政治来 对待。国务院要求全国70个大中城市 必须在3月31日前向社会公布调控目 标，实行政府问责，并委派8个督察组 督导检查。进而金融部门紧缩银根， 从源头上控制“活水”。发改委要求 明码标价，房价公开，从销售上予以 整顿。调高二套房首付比例，停止三 套房贷款，刹住投资投机性需求。同 时加大保障性住房建设力度，解决中 低收入家庭住房需求。房地产这个经 济“晴雨表”自然也反映出地方财政 收入的下滑。但是有一点可以肯定， 国家宏观调控政策是防止房价过快增 长，让其保持在一个合理的增长空 间，确保房地产业平稳健康发展，而 绝不是要把房地产业打下去。（二）房地产市场短期内利 空，长期看利好纵观国家十二五规划建议，国家将进一步改善经济发展模式，高效、 节能、环保型产业将持续得到政策倾2011.07 / 71消费与市场斜。保民生将作为加快转变经济发展方向的根本出发点和落脚点，势必将 对作为经济引擎的房地产业产生较大 影响。调整结构将使房地产拉动经济 的支柱作用被淡化，房地产业将朝着 更加理性的方向发展。城镇化将为房 地产业的发展提供巨大的发展空间。滕州市未来房地产业应向低碳、 环保、节能、减排方向发展。这是新 的市场机遇。短期内房地产业利空， 长期看房地产业利好。在未来将拥有 十分广阔的发展空间，产业格局将进 一步优化，产业运行更加理性与平 稳。米左右，按每年增长10-20%的幅度计算，今年最大消化量在120万平方米。（见表3）目前开发项目过于集中，面积过 大。棚户区、旧城改造、“城中村” 改造和乡镇新型农村住房建设项目， 整体在建面积约1300万平方米，2-3 年内将集中推向市场，届时市场供给 量大于市场需求量，部分住宅品质一 般、性价比不高的项目其销售压力进 一步加大。（三）开发企业投资意向下滑滕州市房地产开发经过连续四年 的高速发展，目前市场供需关系略显 失衡。地价和建材价格的上升，使企 业利润空间压缩，调控政策又压缩了 市场需求量，开发商继续投资的意向 下滑。15家企业中仅有两家有拿地和 继续投资的意向，有3家企业已在周边 城市取得了项目，另有4家企业也准备 到外地发展。其余企业大多数表示暂 无投资意向。调控政策对一二线城市 的影响远远大于四线城市，一二线城 市的房地产开发企业转战三四线城市已成必然。四、目前开发企业的资金状况2010年企业资金状况良好，一是调控前在狂涨楼市中赚足了钱。二是2009年在宽松的信贷市场里又获充裕 资金。据市农行统计，2010年房地产 开发投入资金总计94亿元，开发企业 筹集的资金总额为155亿元，年末实存 结转资金61亿元，为2011年续建项目 提供了资金保障。从全市开发企业筹措资金155亿元 来看，其中2009年结转资金22亿元， 占资金来源的14%，金融贷款36亿 元，占23%，自有筹措资金52亿元， 占资金来源的33%，其他资金（含 预售回款）43亿元，占资金来源的 28%。今 年 以 来 开 发 企 业 开 始 “ 差 钱”。调控政策使企业资金普遍紧 张，销售量下滑导致开发商回笼资金 速度放慢并大幅减少。有信息表明， 从6月份开始四大国有银行已将贷款 三、调控政策对滕州市房地产市场的影响(一)市场观望情绪浓厚通过对15个项目的调研，调控 政策对滕州市房地产有了一定影响。 持币待购，观望情绪浓厚，看房量减 少，成交量下滑。本应是“黄金”销 售季节的“五一”小长假期间，看房 量最好的20人次/天，最低的仅有1-2人次/天，个别楼盘一个月仅售出1套房子。4月份全 市销售并备案541套。（二）未来库存压力加 大2010年投放市场项目22 个，共计186.85万平方米，近15202套，全年累计销售8000 余套。今年15月份批准预售项 目10个（见图3），预售面积44.85万平方米，4441套。15月份滕州市实际销售并完成 销售合同备案3848套，销售面 积38万平方米，其中2011年新 申报预售的项目销售备案1036 套，待售房源近2/3。预计年 底累计可投放市场项目20个， 预售面积将达到200万平方 米。据测算，滕州市全年消化 住房面积的能力在100万平方（表3）今年取得预售许可项目库存情况72 / 2011.07序 号项目名称批准预售套数(套)2面积（m ）已售套数库存套数备注1火车站站房两侧改造工程（亿丰金地）62028040100520商业2城市之光34354391106237住宅商业3威 达 百 合 花 园 （7#-10#楼）1561960813719住宅4西部放歌鼎盛园75092167330420住宅商业5翠湖天宅6忠真新天地2994257374225住宅商业7润恒城一期22728613.0267160住宅商业8阳光国际69483123.5121573住宅商业9伦达商贸城B区一期81226027.73101711商业10维多利亚港湾36654051.1366住宅合计10个项目4441448554.3510363405消费与市场审批权限上收到北京总行。目前企业很难从金融机构得到资金支持，即便 项目得到审批，如无放款指标也拿不 到钱。部分“差钱”企业开始以远高 于银行贷款利率的标准向社会进行融 资。社会上有相当一部分储蓄户开始 把资金从银行转移到开发企业。开发 企业融资成本加大，资金风险也越来 越大。2011年5月底，滕州市住建局及 其开发企业积极努力争创，在各有关 银行的支持下，融资工作取得显著成 效。在工行，“滕建广场”获得7.8亿 元贷款审批，已发放2亿元。“海上明 月”获得2.6亿元贷款审批。“城建 威尼斯”5.5亿元贷款正在审批。在农 行，“问天三期”7亿元贷款已报省行 前台审批。在农发行，农村土地综合 治理项目4亿元贷款正在省行审批。在 国家开发银行，以经营公司为平台的3.5亿元贷款，正在积极对接做前期准 备工作。另外，还有“大同天下”、 “银中里”、“四中”三个项目正在 做贷款前期的资料搜集工作。造回迁安置量平均占30%。四是投机投资性住房消费群体。其中投机性消 费比例很小，一直在5%波动。这部 分人群受调控政策影响最为明显，其 投机行为主要视行情而定。投资性住 房消费群体也是“强势消费群体”， 购房不贷款，房款一次性交清，注重 住宅品质和地段，追求长期回报。 占10%。五是外地来滕置业群体。占8%，比去年提高了两个点。主要是 滕州市周边城市的人群，微山县的客 户最多。营业房和好地段、好户型的 住宅是他们的主攻方向。解决好大企业与中小企业相互发展的问题，提供一个公平竞争的发展平 台，让中小企业利用灵活的民营资本 优势，做佳做优。让大企业发挥其自 身的规模优势 ，做大做强。（三）打造精品工程，提升住 宅品质住宅品质的高低，不仅对居民 生活质量有长期、直接的影响，而且 对改善城市面貌、提升城市形象也具 有重要作用。垃圾的生化和无害化处 理，可以实现住宅小区生活垃圾的 自产自消，日产日清，减少城市垃 圾。中水回用，可以节能减排，废 水利用、节约水资源。太阳能与建 筑一体化，可以节约电能和其他能源 的消耗。精装修一次性到位，可以提 “包袱”上房，防止二次装修浪费和 污染。住宅人性化的设计要素，可以 满足包括老年群体的生活需求，增加 住房的舒适度。等等这一切，既是住 宅性能认定的要求和住宅品质发展的 方向，同时也是今后新建住宅的“亮 点”和“卖点”。因此，建议市政府 给予适当的倾斜政策或奖励政策，鼓 励和引导开发企业向着这个方向发 展。（四）适当加大商业地产的建 设幅度，拉动经济发展山东省城市化领导小组已将滕州列为十个大城市发展之一。滕州市应 抓住这个有利的发展契机，尽快整体 规划城市，构筑大发展的城市骨架。 适度保持一定的住宅建设额度，加大 商业地产的建设幅度，适时兴建城市 综合体、酒店地产、旅游地产、体现 全新生活理念和提升个人艺术修养的 文化地产、政企合作平台下的产业园 开发以及面向未来的养老地产等六大 房地产板块，用商业地产拉动滕州市 的经济发展。六、建议（一）合理确定土地推出节 奏，尽快实施建设条件意见书制度实行大幅地块整体出让，避免小 幅地块零星出让，防止分散建设，通 盘考虑城市基础设施配套建设和城市 的长远发展规划。借鉴省内外城市