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浙江省推进住宅产业化的必要性研究* 应佐萍 ， 丁夏军（浙江建设职业技术学院， 浙江 杭州 311231）摘 要 住宅产业化是住宅生产方式和经营方式的转变升级。 从住宅产业化内涵出发，通过社会经济及产业发展对比分析，阐述浙江省推进住宅产业化的必要性。关键词 住宅产业化；浙江经济；可持续发展；转型升级Abstract: H ousing industrialization is the transformation and updating of the residence production and management mode. This article starts with the connotation of housing industrialization, comparatively analyzes social economy and industrial development and elaborates the necessity of promoting the housing industrialization in Zhejiang province.Key words: housing industrialization; Zhejiang economy; sustainable development; transformation and updating中图分类号 F407.9文献标识码 B文章编号 1002-851X（2010）06-0026-05质量和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳 动生产率，以提高住宅建设的质量和效率，降低能源和资 源消耗，实现住宅建设领域的可持续发展。住宅产业化（Housing Industrialization）的概念最早出自 20 世纪60 年代末期的日本通产省，其含义是采用工 业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产 率，降低成本。1994 年，原建设部部长侯捷指出：“所谓住 宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅物业 为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部 件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。一句话，即以 大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。”1与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离 的生产经营方式相比，住宅产业化是一种住宅建造方式的 变革，它意味着资金和技术的高度集中，大规模的生产、社 会化供应等。由社会化大生产的方式来改造传统的住宅 产业，把现在半手工半机械的比较落后的建造方式，转变 成一种工业化生产方式，以住宅这种最终产品为目标，采 用一体化经营的方式使各生产要素完美地组合起来，减少 中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的推进住宅产业化符合浙江社会经济发展要求房地产业具有基础性、先导性和关联性强等行业特 点。目前我国住宅商品占房地产业总量的 55%以上，关乎 经济增长、社会稳定和民生保障，与建筑、装饰、机械设备、 材料等产业关联度强，涉及面广。2008 年，房地产业增加 值占我国国内生产总值（GDP）比重超过 5%，对经济增长 的贡献超过 2 个百分点，对相关产业的带动系数为 1.72.2，同时对就业的带动系数为 2.0，可大大缓解我国的就 业压力，成为国民经济运行重要的支柱产业之一2。浙江是经济强省，2005 年以来 GDP 总量均位列全国 第四位，占我国 GDP 总量的 7%左右，年均 GDP 增长超过10%3，在我国经济结构中占有较大比重。2008 年的金融2.1* 基金项目：浙江省建设厅2009年重点课题专项基金资助项目作者简介 应佐萍（1967-），女，浙江杭州人，浙江建设职业技术学院房地产专业教师，高级讲师。丁夏军（1954-），男，浙江杭州人，浙江建设职业技术学院院长，教授级高级工程师。262浙江省推进住宅产业化的必要性1住宅产业化概念与内涵CONSTRUCTION ECONOMY危机给以服务业和民营经济为主体的浙江省经济带来了灾难性的影响。2009 年 GDP 增长明显减速，浙江经济遇 到了后继乏力的危机，亟需新的增长点和产业支撑。随着社会进步和城市化进程，住宅建设和投资已成 为国民经济新的增长点和消费热点。近年来，浙江省房地 产开发投资持续快速增长，20022007 年，浙江省房地产 完成投资开发额年均增幅超过 20%。2008 年，浙江省房地 产开发完成投资 1999.3 亿元，其中，住宅开发完成投资1419.7 亿元，占房地产开发总量的 71%，同比增长8.5%3。与此同时，住宅消费也逐年递增。以省会杭州为例，2009 年杭州住宅成交量和成交金额持续齐升，显示出房地产 交易在经历了短暂的低谷后迅速回升，大量资金流入住 宅消费领域。围绕工业化住宅市场，将形成巨大的产业链，在产业 链的每一个节点将集结大量的制造商和供应商，企业可根 据目标市场定位的不同而各自生产各种不同规格、不同档 次、不同材质以及不同智能化程度的产品。企业也可以通过 产业链各节点的技术、结构和利益整合集成，形成大型住宅 集团。这将创造一个新的领域，形成新的住宅生产力，将会 成为一个新的经济增长点，带动相关产业的发展。住宅产 业集群主要有四大板块组成，分别为房地产开发业、新型建 材制造业、建筑施工业和与住宅产业相关的服务业。图 1 为 典型产业化住宅集团产业链流程结构示意图。住宅产业形成后，住宅建设将变成以工业化、社会化大生产为主的集约型生产和经营方式，各相关行业将形成 有机整体，此时对相关行业的带动不仅仅体现在数量上， 更多地体现在质量上，将带动住宅质量的大幅度提升和 房地产行业的转型升级。22推进住宅产业化可实现省地节能减排 ， 符 合 “ 低C”经济目标住宅产业化与住宅寿命据报道，中国目前大量拆除的住宅的平均寿命大约为30 年，而欧洲国家平均的年限在 8090 年，法国 102 年4， 差距巨大。房子的寿命越短，频繁的拆建浪费大量的建筑 材料，产生大量的建筑垃圾，造成严重的环境污染。产业化住宅建设，由于采用了集成技术和工厂化、模 数化、标准化的建造方式，减少现场作业，确保产品质量， 大大延长住宅的寿命。当今世界新型产业化住宅设计通 常都引入“S-（I Skeleton Infill）分离的原则”，依据该原则建 造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。建造精度高，房 屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体经过一定的处 理，住宅寿命可达 100 年以上5。工业化住宅采用的预制混 凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠 人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的 质量，基本杜绝建筑外墙渗水、门窗倾斜等质量隐患，减少 维修费用，增加使用寿命。2.2.1住宅产业化与省地节能减排浙江省人民政府 2009 年 4 月发布了 资源节约与 环境保护行动计划 2009 年实施方案，要求各级政府坚 持以科学发展观为统领，按照“创业富民、创新强省”总 战略的部署要求，紧紧围绕资源节约、土地节约集约与 环境保护年度目标和“十一五”总体目标，以节能降耗 “十大工程”、节约集约用地“六大工程”和环境保护“八大工程”为载体，进一步明确目标任务，加强责任考核， 完善政策机制，全面推进实施行动计划，促进浙江省 经济社会又好又快发展、建设节约型和谐社会。节能减 排已成为我国“建设资源节约和环境友好型社会，实现 速度和结构质量效益相统一”，“建设生态文明，基本形 成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方 式、消费模式”的重要战略。住宅产业化的推进，对节能减排的贡献主要体现在 建筑材料的使用、住宅的建筑规划设计和住宅的建筑施 工过程三个方面：2.2.2图1住宅集团产业链结构示意图浙江省目前尚未形成综合性大型住宅集团，住宅产业各主体还分别存在于其他相关的行业 （如设计行业、 建筑施工行业、装饰行业、材料行业及配套物流、服务行 业等）。如果加以培育扶持，形成一定数量的集设计、开 发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集 团公司，建设若干个产业化基地以及房地产商和部品供 应商集成的产业链，完全可以形成独立的产业主体和产 业技术体系，形成相当规模和产值的产业集群，成为新 兴的浙江制造乃至浙江创造，成为浙江经济新的增长点 和抓手，为浙江社会经济的再次腾飞服务。住宅产业化 是促进住宅产业成为新的经济增长点的重要措施，同时27行 业 发 展 论 坛2010 年第 6 期（总第 332 期）CONNSTRUCTION ECCONOMY2010 年第 6 期（总第 332 期）（1）工业化住宅不采用粘土砖，杜绝了传统住宅建造大量使用粘土砖对良田的毁坏，节约土地资源。产业化住 宅有效缩小建筑物结构所占面积（如减少墙体厚度），提高 室内有效使用率 5%8%；采用的 SI 分离技术，延长住宅寿 命的同时，通过户型、功能的可变性满足人们不断提高的居 住环境要求，从而减少拆迁量，降低了建筑辅材的损耗。工 业化施工方式和装修一次到位大大降低了建筑垃圾的产 生，减少了建筑物使用砖石的数量，减少了建筑垃圾填埋场 的数量和面积，节约了土地。传统施工粘土砖生产（取土烧 砖）对资源和能源的危害见表 1。产业化住宅的轻钢结构和 预制混凝土改变了传统施工对粘土砖的利用，可实现国家 保护耕地、节约能源、实现可持续发展的战略目标。表1 传统施工粘土砖生产（取土烧砖）对资源和能源的危害业化住宅的节能减排效益可观（见表 2）6。表2不同施工方式资源消耗对比浙江是经济大省，却是资源小省，能源和资源一直是制约浙江经济发展的瓶颈。随着城市化进程和住宅需求 的增加，住宅建设将面临严峻的资源和能源压力。住宅产 业化能提高劳动生产率和质量水平，降低生产成本，促进 由过去那种高能耗、高排放、低效率的住宅生产方式，向工 业化、环保化、高效化生产方式转变，通过集成复杂的技术 体系以实现建造和使用过程的“三提高”（人力、材料、设备 效能利用水平的提高）、“三减少”（建筑垃圾污染、有害气 体及粉尘排放、施工扰民的减少）。据报道，国外先进国家通过产业化手段建造住宅，可 节材 20%、节能 70%、节地 20%、节水 60%，而且大大缩短 施工工期。而根据万科第一个住宅产业化试点上海新 里程数据，住宅预制率达到 37% 就能减少建筑废弃物37%，节约施工用水近 36%，节约用电 31%。按住宅产业化节能减排效益分析报告的数据，假如浙江省10%的住 宅都能采用工业化生产方式，其节能减排的效果将相当明 显（见表 3）。数据来源：浙江宝业住宅产业化基地（2）在住宅的建设过程中，工业化施工方式在节水、 节能以及减少对环境的污染方面（粉尘、废水、噪声）所起 的作用也是明显的。此外，由于对材料的消耗量的减少，也 减少了对城市交通的压力，减少了运输的能耗以及交通事 故的发生几率；部品的工业化生产本身的能耗也远远低于 传统手工方式。深圳住宅办、深圳建筑科学院课题组完成 的住宅产业化节能减排效益分析报告的数据显示了工表3浙江省产业化住宅生产方式节能减排数据分析一年用水总量的 0.6%装潢垃圾 7843 万立方米注：人均用水量按 120 千克/日计；人均用电量按 3102 度/年，一度电按 360 千克能耗计；中等企业用工量按 100 人，年工作日按 52 周，每周 5天计；建筑施工垃圾按 1 万平米产生 1.35 万吨，更新拆除按建筑施工垃圾的 30% 计，建筑装潢垃圾按建筑施工垃圾的 15% 计， 每吨垃圾按2.5 立方米计，垃圾填埋场按填埋深度平均 5 米计。浙江省年住宅开工量按 2008 年住宅施工面积 13624 万平方米的 10%计算。28项目每建筑平米 节能减排量每户（90m2）节能减排量浙江省年住宅建设 节能减排量“四节一环保”的效果水耗0.14752 吨13.2768 吨200.9812 万吨相当于 45886 名浙江城乡居民一年的用水定额，或杭州市能耗2.01889 千克标煤181.70 千克标煤2750.5357 万千克标煤相当于浙江省 24631 人一年的用电量人工2.41537 工日226.10 工日3290.7000 万工日相当于 1266 家中等企业一年的用工量产生垃圾量0.03946 立方3.551 立方53.7603 万立方相当于可以减少 327.8 平方米的垃圾填埋场产生污水量0.11620 吨10.458 吨158.3109 万吨相当于日处理污水 0.4 万吨的污水处理厂寿命延长至 50 年节约的垃圾对比 30 年寿命共减少建筑施工垃圾、更新拆除垃圾、建筑寿命延长至 50 年节约的土地相当于可以减少 155 万平方米的垃圾填埋场统计项目按年产量8000亿块标砖（12万座砖瓦厂）计算毁坏良田150多万亩，破坏的耕地相当于一个中等县烧砖用煤量6000多万吨SO2排放量200多万吨，占全国废气总排放量的11%CO2排放量4000万吨其 他排放大量氟化物，破坏臭氧层统计 项目单位传统施工 每建筑平米消耗工业化施工 每建筑平米消耗每建筑平米 降低量每建筑平米 降低率（%）水耗m30.227820.080300.1475264.75能耗kg 标煤5.434093.415202.0188937.15人工工日5.101622.686252.4153747.35垃圾m30.067000.027540.0394658.89污水m30.179460.063260.1162064.75行 业 发 展 论 坛CONSTRUCTION ECONOMY（3）住宅产业化改变了住宅传统的生产方式与经营方式，通过规划、设计、建造、经营一体，大大提高住宅的 质量和性能，产生良好的节地效应。主要体现在：首先住 宅设计寿命的提高延长了土地的使用年限，减小了建设 用地紧张的压力和建筑拆除量；其次是优化规划设计提 高土地利用率，结构体系和集成技术的应用减少了墙体 面积，提高了住宅的有效使用率（包括室内使用率和地 下使用率）；再次工业化施工方式和装修一次到位大大 降低了建筑垃圾的产生，减少了垃圾填埋场的数量和面 积，节约了土地。由此可见，推进住宅产业化，在保证住宅功能和舒适 度的前提下，在规划、设计、开发、建造、使用、维护过程中， 开发建造省地节能环保型住宅，坚持开发与节约并举，摒 弃“高消耗、低效率”的生产方式，把节约放到首位，尽量减 少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进 行循环利用，具有巨大的生态环保效益和社会经济效益。 推进住宅产业化，对浙江省实现节能、节地、节水、节材和 环保的“四节一环保”目标，构建资源节约型和环境友好型 社会具有重要意义。表4传统住宅与产业化住宅的建安成本比较面有不可比拟的优越性。住宅的成本包括直接成本 （主要有土地成本和建安 成本等）和间接成本（主要有管理费用、财务费用和销售费 用等）。造成产业化住宅建设费用增加的最主要因素是较 高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和环境配套设 施成本。住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝 土（RC）结构三种形式。目前产业化住宅多采用钢结构（轻 钢或重钢）和预制钢筋混凝土两种结构。浙江宝业、杭萧钢 构等采用前者，万科则采用后者。从表 4 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较的情 况看，在产业化推广未形成一定规模时，无论哪种结构，新 技术集成、高质量住宅的建造成本都不可能低于普通住 宅。即使产业化住宅规模达到 10 万平方米以上时，建安成 本增加幅度将下降至 25%，但仍高出普通住宅 500 元/平 方米左右。由此可见，推行产业化、降低住宅的建造成本， 不是一个住宅区、一家企业就能做得到的，而需要从整个 行业加以培育，从整个区域加以推行。如表 5 所示，虽然与传统住宅相比，产业化住宅在管 理服务费、建造成本、小区绿化及配套设施费方面处于劣 势，但由于采用了节能环保技术，且大幅度提高了管理效 率和住宅的性能品质，缩短了建设工期，由此带来了土地3 推进住宅产业化符合行业可持续发展要住宅产业化与住宅综合成本产业化带来了规模化，带来了住宅建造的效率和效 益的提升。住宅部品的集中生产和集中装配，促进了生产 的规模化、装配的效益化。传统的现场湿作业灌完需要养 护时间，而把生产好的部品直接运到现场进行拼装焊接， 在缩短建设工期、节约劳动力成本和提升企业效益等方3.1表5产业化住宅与传统住宅全寿命成本对比分析表7注：部分数据引自住宅产业化之经济分析一文（王刚，深圳大学学报，2003 年第 1 期）29费用项目产业化住宅传统住宅主要原因分析管理服务费高低产业化住宅采用技术集成建造成本高低小区绿化及配套设施费高低产业化住宅建设强调采用“节能、节水、环保”技术，增加成本土地使用费相同相同土地开发费低高产业化住宅可依地势建设设计费低高产业化住宅的标准化设计可缩短设计周期和节约设计费管理费用低高产业化住宅可缩短工期财务费用低高产业化住宅缩短工期，提高资金利用使用费低高产业化住宅节能环保，降低使用成本维修费低高产业化住宅质量稳定，寿命长求，促进行业转型升级生产方式建安成本传统住宅普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本 和管理成本)一般维持在 18002200 元/平米的水平。（数据来源：建筑指标）产业化住宅产业化住宅的预制混凝土的建安成本是传统住宅的140%，每平方米增加成本 720880 元。 （数据来源：万科上海“新里程”产业化住宅）行 业 发 展 论 坛2010 年第 6 期（总第 332 期）CONNSTRUCTION ECCONOMY2010 年第 6 期（总第 332 期）开发费、设计费、管理费用、财务费用（利息减少）、使用费、维修费的降低。从全寿命住宅成本（包括住宅的建设成本、 使用成本和维护成本）的角度看，产业化住宅的成本劣势 将随着产业化规模的扩大、企业管理水平、资金运用效率 和人工成本的增加而逐步减弱，其性能/价格优势则越来 越显现。由此可见，推进产业化，可加快住宅建造速度。随着 时间的推移、规模的扩大，性能/价格优势也将逐渐显现。场供给方式、经营方式的转型升级，提升住宅的品质质量，促进房地产行业企业转型升级。理论研究表明，大型房企发展到一定阶段，必须通过 生产方式的转型，带动管理方式、协作方式、管理层级发生 变化，以实现战略突破。住宅产业化发展成为最现实的选 择，通过推进住宅产业化进程，改变现有住宅生产方式和 经营管理方式，可有效化解房地产企业发展瓶颈，加快行 业的转型升级。住宅产业化与行业企业的升级转型万科在 2006 年年报致股东的信中，回顾帕尔迪等 美国四大住宅企业晋身财富 500 强的过程及其推动力 时，认为住宅产业化水平的不断提升，住宅的部件可以实 现规模化的工厂生产是首要因素。万科董事长王石认为， 从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋 势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作 坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式 带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而 随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则 的变迁，“未来我们看到的将主要是标准化设计、工业化 生产的住宅产品”。从浙江省房地产业近十年高速扩张的发展历程看， 因房地产业巨大的利润、低准入门槛和技术含量，使房地 产企业成为资金密集、生产技术粗放型企业的典型。大部 分操作的流程都是由人工在现场完成，工人的技术水平和 熟练程度、现场条件参差不齐，产品质量很大程度上取决 于现场施工人员的素质，导致住房品质无法保证。此外， 随着企业规模的扩大，管理成本随之上升。在行业竞争日 趋激烈、行业利润日趋合理的今天，只有减少人员数量、提 升员工素质能力，才能使企业生存和发展成为可能。因此， 企业