天津典型住宅指数报 (3).doc

2010年02月天津典型住宅指数月报2月天津楼市并未随着传统佳节春节黄金假期的到来而活跃，整体市场处于低迷状态；2月天津商品住宅市场环比呈现“量价齐跌”的态势，其中，成交面积仅为37.40万平方米，不及1月的一半，环比同比分别下降56.51%和33.93%；而相对应的成交均价，2月高位回调，下降至8819元/平方米，环比回落3.06%。3月份，春节已过，各行各业均进入全新的征程，房地产市场也不例外；截至2月底，天津市在售住宅楼盘均为尾盘销售阶段，新品很少或者没有供应；3月天津楼市开盘项目及推出新品项目初步统计不下20个楼盘，分布在天津各个区域；新盘的推出，一方面是借用推出小部分新品摸清目前市场的需求特征，包括购房者意愿与价位，另一方面也为楼盘长期推广提前预热，抢占购房客户群体。3月楼市或将随着楼市供应的增加而大幅反弹，但目前楼市观望气氛较为浓厚，购房消费者也较为理性，成交量的多少还将取决于新品定价的高低。面对3月楼市供应量的大幅增加，而相对应的购房需求仍极其旺盛，楼市成交均价出现拐点，出现回落情况的胜算很低；经过对在售楼盘的调研显示，3月份开发商推出新品，是为了试水市场，有一定的优惠政策，但基本上没有下调房价的说法；面对高房价，购房消费者虽然产生一定的观望情绪，但目前天津住宅市场仍处于供不应求的态势，且住宅项目本身的品质，以及周边的配套也随着经济和城市的发展而逐步完善；加上，滨海新区力量的崛起，外地人员的涌入以及一些投资客的增加，天津住宅成交均价仍将保持一个持续上涨的态势；但随着政府出台的一系列保障性住房建设政策实施，大量的限价房、经济适用房逐步将进入市场，一定程度上缓解了住宅成交均价的大幅攀升。1.1全市新建商品住宅成交分析2月商品住宅成交均价高位回调，成交量环比下降56.51%2010年2月天津楼市受传统佳节春节的影响，成交量和成交均价双双回落；从数据来看，成交面积和成交均价分别为37.40万平方米和8819元/平方米，环比2010年1月分别回落56.51%和3.06%；而同比2009年2月分别下降33.93%和上涨31.37%；相对于2008年2月分别上涨76.72%和19.98%；2月天津楼市成交环比表现“量价齐跌”，主要是因为2月正值传统的春节假期，居民的注意力在于过春节，而相对于楼市来说是为传统的购房淡季；春节假期（2月13至2月19日）天津商品住宅只成交18套，面积不超过2万平方米，可见楼市成交的低迷；另一方面是因为购房需求者面对持续上涨的房价，持币观望的人群增加，而2010年春节楼市促销活动相对较少，使得成交量下滑；从楼市成交价格来看，在续1月份住宅成交均价突破9000元/平方米，且创历史新高之后，2月商品住宅成交均价高位回调，下降至8819元/平方米，环比回落3.06%，但同比仍上涨31.37%；其主要原因仍旧是成交结构变化引起，2月成交量主要集中在环城四区，而成交均价相对较高的市内六区成交量占比明显回落，成交占比从2010年1月的28%回落至2月的23%；而考察全市在售的项目，各楼盘售价均保持坚挺，且有小幅上调之势。1.2各区住宅成交分析四大区域住宅成交量环比持续回落，且幅度均超过44% 从各大区域成交量来看，2月住宅成交量均持续回落，且回落幅度较1月有较大上涨，最小降幅从14%增加到2月的44%；2月由于受传统佳节春节的影响，各区域住宅成交量环比均有44%以上的回落，其中，市内六区和滨海新区环比降幅相对较大，分别达到63.35%和69.17%；环城四区和远郊五区县，环比降幅相对较小，分别为42.14%和44.34%。从成交价格来看，2月天津商品住宅全市整体成交均价由于成交结构的影响，而有所回落；从各大区域来看，市内六区和滨海新区商品住宅成交均价环比有较大幅度上涨，且分别首次突破14000元/平方米和9000元/平方米大关，达到14263元/平方米和9332元/平方米；而环城四区和远郊区县成交均价环比有所回落，回落幅度分别为5.93%和6.15%。2月滨海新区和市内六区成交占比均回落，而环城四区占比跃居为全市第一2月四大区域住宅成交量，环比均大幅回落，市内六区和滨海新区回落幅度最为明显；从各大区域成交量占比来看，市内六区和滨海新区分别为23%和21%，回落幅度分别达到5个和9个百分点；而环城四区2月达到31%的绝对优势，跃居为全市第一；远郊区县住宅成交占比达到24%，较1月增加5个百分点。2月环城四区和远郊区县住宅成交占比增加，平抑成交均价进一步上涨2月天津市各区域商品住宅成交量大幅回落，但从成交结构来看，成交量主要集中在环城四区，其他区域占比较为均衡；从成交占比变化来看，环城四区和远郊区县成交占比2月增加明显，分别上涨8个和5个百分点，从而平抑了住宅成交均价的进一步上涨；而成交均价相对较高的市内六区和滨海新区，2月成交量占比大幅回落，分别只有23%和21%。1.3市内六区新建商品住宅成交情况2月市内六区住宅成交均价突破14000元/平方米，创历史新高；成交量环比回落过半2月天津整体楼市成交环比持续大幅回落，市内六区变现尤为明显，回落幅度相对较大，达到63.35%，基本回落到2008年同期水平；2月住宅市内六区成交量环比大幅回落，主要是因为传统佳节春节影响，市场有效供应尤为不足，再加上目前楼市观望气氛较为浓厚，使得其成交量大幅回落；从成交价格来看，2月市内六区住宅成交均价延续上涨势头，达到14263元/平方米；是首次突破14000元/平方米大关，环比和同比分别上涨8.84%和49.32%；2月份市内六区在售楼盘中仅河西的喜年广场有新增供应，而其他楼盘均尾盘销售状态或者在积累客户，待新增供应开盘。而从热销项目来看，河北区的格调艺术领地、和平区瑞景名郡和君临大厦等项目均实现80套以上的销售收入。2月市内六区住宅成交均大幅回落，降幅均在50%以上虽然市内六区楼市需求极其旺盛，但有效供应相对太少，且正值传统佳节春节的影响，市内六区住宅销售量环比全面回落，且回落幅度均超过50%；其中，河西、河北和红桥三区降幅相对较大，达到70%以上；和平、河东和南开降幅相对较小，但也达到了50%；市内六区在售的楼盘中，除河西的喜年广场其他楼盘均没有新品上市；价格方面，2月市内六区住宅整体成交均价因市场稀缺而持续上涨；从各区来看，2月6个区域仅河西成交均价有所回落，其他各区住宅成交均价均持续上涨，涨幅均在2%以上；其中，河东、河北以及红桥三区价格涨幅最为明显，分别达到10.11%、19.24%和11.28%；和平、南开住宅成交均价保持上涨态势，但涨幅相对较小，分别为8.63%、2.45%；1.4环城四区新建商品住宅成交情况2月环城四区住宅成交量中，除东丽保持平稳，其他区域均环比回落2月环城四区住宅成交量延续1月以来的下滑趋势，下滑至11.62万平方米，也是全市四大区域中唯一过万平方米的区域，环比同比分别下降42.14%和47.90%；而相对应的成交均价在1月高点的基础上回落至7591元/平方米，环比回落5.93%，但同比仍上涨了31.26%；从各区域的住宅成交情况来看，2月四个区域环比除东丽区保持平稳，其他区域均有17%以上的降幅，其中，北辰降幅达到最大，为70.00%；西青区降幅为第二，为54.88%；2月环城四区中，仅西青的华亭国际和东丽的东丽湖邻岸两项目新品供应；从成交均价来看，各区域成交均价延续2009年年底以来的态势，东丽区持续下降，且降幅有所增加，环比降幅为13.44%；西青、津南和北辰三区住宅成交均价相对稳定，环比分别下降1.37%、下降0.63%和上涨2.80%。1.5滨海新区新建商品住宅成交情况2月滨海新区住宅成交均价稳步上涨，成交量环比大幅回落滨海新区住宅成交量从1月的25.81万平方米下降到2月的7.96万平方米，环比回落幅度达到最大为69.17%，同比也回落42.15%；而从四个区域来看，四大区域成交量全面回落，其中，汉沽降幅最大为87.05%；2月滨海新区成交均价为9332元/平方米，环比上涨6.32%，同比涨幅达到36.98%；从各区域成交来看，汉沽和大港两区域住宅成交均价平稳，而塘沽和开发区价格环比大幅上涨，涨幅均超过10%，分别达到16.66%和10.55%。1.6远郊区县新建商品住宅成交情况2月远郊区五区县住宅成交量持续回落，价格涨跌各异2月远郊五区县住宅成交量环比持续回落，仅成交9.14万平方米，环比回落44.34%；从各个区域来