文化创意园投资建设项目商业计划书.doc

文化创意园项目可行性研究报告 文化创意园项目 可行性研究报告 文化创意园项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 3 1 1 项目名称 3 1 2 项目建设性质 3 1 3 项目建设地点 3 1 4 项目承担单位 3 1 5 项目建议书编制依据 3 1 6 编制范围 3 1 7 项目建设规模及目标 3 1 8 投资估算及资金筹措 3 1 9 研究结论 3 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 3 3 2 1 项目建设背景 3 2 2 项目建设理由及必要性 3 2 3 项目可行性依据 3 第三章第三章 项目选址项目选址 3 3 3 1 项目选址及依据 3 3 2 项目建设条件 3 第四章第四章 项目建设内容项目建设内容 3 3 4 1 项目的建设板块 3 文化创意园项目可行性研究报告 4 2 项目的建设规划 3 第五章第五章 建筑材料及公用工程建筑材料及公用工程 3 3 5 1 建筑材料供应 3 5 2 公用工程 3 第六章第六章 节能 环境卫生 安全与消防节能 环境卫生 安全与消防 3 3 6 1 节能节水 3 6 2 环境保护 3 6 3 消防 3 6 4 安全防护 3 第七章第七章 项目组织机构 进度及项目管理项目组织机构 进度及项目管理 3 3 7 1 项目组织机构 3 7 2 项目进度 3 7 3 工程管理 3 第八章第八章 项目招投标方案项目招投标方案 3 3 8 1 招标原则 3 8 2 项目招标范围 3 8 3 投标 开标 评标和中标程序 3 8 4 评标委员会的人员组成和资格要求 3 第九章第九章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 3 3 9 1 投资估算 3 文化创意园项目可行性研究报告 9 1 1 投资估算的依据 3 9 1 2 投资估算的内容 3 9 2 资金筹措方案 3 第十章第十章 财务评价财务评价 3 3 10 1 项目的营销计划 3 10 2 项目的销售收入估算 3 10 3 财务评价 3 第十一章第十一章 结论及建议结论及建议 3 3 11 1 结论 3 11 2 建议 3 文化创意园项目可行性研究报告 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目名称项目名称 文化创意园项目 1 21 2 项目项目建设性质建设性质 新建 文化创意园项目可行性研究报告 1 31 3 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于某县 某县位于安徽省东南部 地处 中国经济最发达的长江三角洲地区 用地面积 650 亩 规划 总建筑面积 572804 平方米 其中地上总建筑面积 474635 平 方米 地下总建筑面积 98159 平方米 1 4 项目承担单位项目承担单位 创意产业投资管理有限公司是某教育集团为了某文化 创意园建设而投资成立的项目公司 负责某文化创意园的 组织实施 项目建成后由 某创意产业投资管理有限公司 负责运营 某创意产业投资管理有限公司 简称 WHZDCI 某 创意产业 是一家以创意产业投资与经营管理 教育投资 与经营管理为主体兼营其它产业的民营企业 公司秉着 队伍高素质 管理高层次 服务高质量 合作高档次 具有创新精神和自身特色的创意 教育投资型企业 公司 现业务范围涉及到创意产业投资咨询 教育培训投资 创 意产业产品组织展示推广 户外休闲用品设计研发 高新 技术 创意产业孵化器建设与管理 项目策划经营管理 室内装潢 建设装饰设计 房地产开发 租赁 销售 物 业管理 商务代理中介服务 房地产信息咨询 金属材料 电线电缆 电子产品 建筑装饰材料销售 公司注册资本 文化创意园项目可行性研究报告 5000 万元人民币 公司结合社会需求 充分发挥学校优势 教学与产业 结合 大力发展创意产业 公司现在计划用 3 年的时间 在 某专修学院内建成 某教育 创意产业园 该园 区建成后每年将可承担 1000 人艺术创意类学生轮流进行实 训 实习 并引导其创业 公司坚持 多元互动 合作共赢 的发展战略 采取 走出去 引进来 的经营方针 以某创意产业的投资发 展雄厚实力和与日俱增的市场名气优势为基础 以高起点 高标准 高质量 高效能为目标 大胆创新 不断改进投 资管理方法和工作服务态度 壮大创新队伍 进一步提高 公司整体水平 打造新品牌 共创高效益 1 51 5 项目可研究报告编制依据项目可研究报告编制依据 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要 2 皖江城市带承接产业转移示范区规划 3 安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要 4 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 5 市城市总体规划 2009 2030 文化创意园项目可行性研究报告 6 国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见 7 城市规划行政主管部门出具的城市规划意见 8 国家有关建筑工程设计规范和标准 9 项目单位提供的与项目有关的基础资料 1 61 6 编制范围编制范围 编制重点是对 某创意产业投资管理有限公司文化创 意园建设项目的意义和必要性进行分析 对项目建设规模 和内容 项目建设方案 总图 土建工程 公用工程 环 保 项目投资估算 资金筹措 社会经济效益等主要问题 进行分析 提出意见和建议 并提供项目可行性研究报告 1 71 7 项目建设规模及目标项目建设规模及目标 项目占地面积 650 亩 规划总建筑面积 572804 平方米 其中地上总建筑面积 474635 平方米 地下总建筑面积 98159 平方米 拟分创意学院 创意园及配套生活区进行建设 创意学院主要为培养创意专业人才设立 主要建筑单体有 图书馆 艺术博览馆 艺术幼儿园 教学楼 学生公寓 食 堂 学生活动中心 会堂 等建筑 创意园有文化艺术 广告会展 艺术品交易 设计服务 文化创意园项目可行性研究报告 旅游休闲五个创意版块 主要建筑有 一栋艺术酒店 一栋 个性化创意办公 花园总部办公基地及创意小镇 创意园商 业区 并计划设立医院一座 创意生活配套区 主要为高层公寓及住宅 目标 园区建成后每年将可承担 1000 人艺术创意类学生 轮流进行实训 实习 并引导其创业 为创意产业提供一个 向市场转化的载体 将优势企业 政府政策 社区资源和高 校资源共同融合 精心打造优雅的商务环境 庭院式的办公 环境 舒适的洽谈休闲环境 融入最现代的创意元素 并为 入园企业提供齐全的配套设施 完善的后勤服务 提供优惠 政策 管理咨询 风险投资 国际交流 科技顾问等功能 充分发挥创意产业的集聚效应 形成创意的良好氛围和创新 合力 并力求以点带面 逐步推进自某至 沿线创意产业带 的形成 项目总投资 172069 万元 1 81 8 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目总投资 172069 其中建设投资为 167069 万元 流 动资金 5000 万元 其中承担单位自筹 63474 万元 项目贷 款 108595 万元 1 91 9 研究结论研究结论 经研究论证 本项目符合国家相关政策 具有良好的 文化创意园项目可行性研究报告 社会经济效益 项目建设依据充分 建设地址和建设条件 较好 建议有关部门给予大力支持 使项目能及早开工建 设并投入使用 第二章 项目建设的背景及必要性 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 2 1 1 地理位置和行政区划 某县位于安徽省东南部 地处中国经济最发达的长江三 角洲地区 隶属于国家级沿江开放城市 市 县境东北为平 原 西南为低山丘陵 属亚热带季风性湿润气候 总面积 1263 7 平方公里 总人口 54 5 万 长江下游重要支流青弋 文化创意园项目可行性研究报告 江流经县境东部 源自西南山区腹地的漳河 蜿蜒绵亘奔 向长江 孕育了千年古城的灿烂文化文明 2 1 2 区位优势 某交通便捷 国道 205 318 线 省道 320 216 线交 汇于县城 是皖南重要的交通枢纽 通往黄山 九华山 太平湖黄金旅游热线的咽喉要道 2 1 3 某县社会经济发展情况 某钟灵毓秀 物华天宝 现为国家级生态示范区 旅 游资源有集溶洞 石 峰 泉 花 树 禽 兽为一体的 省级西山风景区 古秘幽邃的省级重点保护寺庙乌霞寺 烟波浩淼的奎潭湖 自然风景迷人 人文景观丰富的小格 里森林公园等 某历来被誉为 江南鱼米之乡 是中国四 大米市之一 米市 的主要产粮区 素有 米市 某 粮仓 之美称 有耕地 3 5 万公顷 盛产优质大米 木材 丹皮 蘑菇 莲藕等 矿产资源有铜 铁 锑 煤 金 白云石 石灰石 氟石等 改革开放以来 特别是近几年来 某人民奋发进取 励 精图治 紧紧围绕加快发展 富民强县 全面建设小康社 会的目标 大力实施工业化 城镇化 农业产业化和科教 兴县战略 县级经济实力明显增强 人民生活水平不断提 高 各项社会事业全面发展 2004 年全县实现国内生产总 值 27 5 亿元 财政收入 2 亿元 农民人均纯收入 3532 元 文化创意园项目可行性研究报告 农业上 已基本形成了优质米 蔬菜 畜禽 水产 果林 五大主导产业 初步建成了蘑菇 板栗 蔬菜 土鸡 獭 兔 河蟹等农产品生产基地 拥有国家级农业产业化龙头 企业东源集团和省级龙头企业金鸡集团 云谷贡 牌标一 粳米和 百善 牌贡酥分别获国家级名牌产品和省级名牌 产品称号 工业上 现有规模以上工业企业 36 家完成产值 8 5 亿元 规模以下工业企业总产值达 18 亿元 非金属矿 加工 服装 农机汽配 建材 农副产品加工等主导产业 已初具规模 地方主要工业产品 神牛 牌耕整机 晨江 牌系列 V 带 奔牛 牌 2411 组合式变压器为安徽名牌产 品 2004 年 某工业区完成基础设施建设 5000 万元 新增 开发面积 1 平方公里 目前工业区 五通一平 面积已达 3 08 平方公里 上海良力 沪千人造板 阪神制衣 顺荣 汽配 中新砂船砂泵 圣华生物 鲁班钢构 德云医用器 材 材炅楮笔纸等 13 家企业入区经营 九发股份有限公司 食用菌 苏嘉电缆 杉杉新明达公司针织服装 森嘉集团 特种电缆等新入区项目正在加紧建设 近期即可投产运营 基础设施和小城镇建设方面 基本实现了村村通公路的 目标 县 乡主要干道均已达三级以上公路标准 建设有 110 千伏变电所 2 座 乡村供电率 100 程控电话装机已 达 8 万多门 移动通讯机近 4 万门并实现全县无缝覆盖 文化创意园项目可行性研究报告 邮政服务遍及城乡各地 县城日供水能力 3 万吨 县城建 设特色明显 风格独特 以占地 3 公顷的某广场为核心的 新区建设在全省首屈一指 目前 县城建成区面积已达 9 04 平方公里 以县城为样板 县内其它五个中心镇的规 则建设也是如火如荼 蒸蒸日上 汇聚了众多的人流 物 流 资金流 全县城镇化水平达 33 几年来 某各项社会事业也得到了长足发展 每年都有 几项国家级 省级重大科技开发新成果问世 每年都新增 清华 北大等名牌大学大学生数百人 建成了县 乡 村 一体的医疗保健网络 实现了乡乡通有线电视 村村通广 播的目标 拥有全省县级一流的体育馆 游泳中心和水上 活动中心 各类群众性文体活动开展有声有色 人民安居 乐业 居民生活基本达到小康 党的十六大为我们描绘了全面建设小康社会的宏伟蓝 图 某人民满怀豪情地朝着这一宏伟目标 抢抓机遇 拼 搏进取 奋力推进物质文明 政治文明 精神文明建设全 面进步 2 1 4 国际国内的形式为文化产业发展提供了新的机遇 在世界范围内 文化产业发展迅猛 文化市场竞争日 趋激烈 各国的文化产业不平衡加剧 差距正在拉大 在 国内 上海 深圳等大中城市都充分认识到发展文化产业 的必要性 纷纷确定发展战略 制定长远计划 出台扶持 文化创意园项目可行性研究报告 政策 呈现争先恐后 你追我赶的局面 党中央 国务院 正式下发了 关于深化文化体制改革的若干意见 对文 化体制改革出全面部署 强调要将改革逐步推开 进一步 解放和发展文化生产力 针对这一背景 某文化创意园的 建立 刚好符合现在文化发展的战略趋势 2 2 2 2 项目项目建设理由及必要性建设理由及必要性 2 2 1 本项目的建设促进 市文化水平的提高 某历史悠久 人文炳蔚 在新石器时代即有古人类栖 息生衍 西周至汉代 这里 炉火照天地 红星乱紫烟 是中国青铜文化的发祥地 长达千年的炼铜历史所留下的 大工山古铜矿冶遗址与周朝时期的千峰山土墩墓群同被列 为国家级文物保护单位 随着文化潮流的趋向 创新意识 引导着社会的发展与进步 创意园正在为创新意识寻找一 个平台 为创意产业提供一个向市场转化的载体 将优势 企业 政府政策 社区资源和高校资源共同融合 精心打 造优雅的商务环境 庭院式的办公环境 舒适的洽谈休闲 环境 融入最现代的创意元素 并为入园企业提供齐全的 配套设施 完善的后勤服务 提供优惠政策 管理咨询 风险投资 国际交流 科技顾问等功能 充分发挥创意产 业的集聚效应 形成创意的良好氛围和创新合力 并力求 以点带面 逐步推进自某至 沿线创意产业带的形成 文化创意园项目可行性研究报告 2 2 2 本项目的建设是某县文化企业规划的需要 本项目针对某县各个企业的聚集状况 还有目前市场 的创新平台 结合政府的扶持政策 为企业寻找一个相互 交流的集中平台 为创新意识点亮一盏孔明灯 项目通过 构建多层次 多样化的物业形态 建成一条集产 学 研 采 供 销为一体的文化创意产业的完整产业链 形成产 业集聚 产品集聚和人才集聚的特色产业园 对 市建设 皖江城市带文化创意产业中心将起到极大的促进作用 2 2 3 本项目建设是 某创意产业投资管理有限公司自 身发展的需要 某创意产业投资管理有限公司 简称 WHZDCI 某 创意产业 是一家以创意产业投资与经营管理 教育投资 与经营管理为主体兼营其它产业的民营企业 公司秉着 队伍高素质 管理高层次 服务高质量 合作高档次 具有创新精神和自身特色的创意 教育投资型企业 公司结合社会需求 充分发挥学校优势 教学与产业 结合 大力发展创意产业 针对创意园的建设也是公司规 模的一个飞跃 也是自身发展的的一个台阶 公司以高起 点 高标准 高质量 高效能为目标 大胆创新 不断改 进投资管理方法和工作服务态度 壮大创新队伍 通过这 个项目进一步提高内部整体水平 打造新品牌 创造高效 益 文化创意园项目可行性研究报告 2 32 3 项目可行性项目可行性依据依据 2 3 1 外部环境为本项目的建设奠定了良好的基础 某县针对文化产业发展提出的四点规划 一是要尽快 制定我县文化产业发展的规划 二是要出台优先发展文化 产业的优惠政策 三是要发展适应某县地理历史优势的特 色文化产业 四是要各级党委 政府要高度重视 建立联 动机制 优先发展我县文化产业 对创意园的建设与发展 起了促进作用 2 3 2 用地条件落实 项目建设用地较为充裕 市政配套设施日趋完善 项 目选址工程岸线条件优越 地势平整 无搬迁 拆除工程 量 水 电 通讯等市政配套条件具备 完全能够满足本 工程建设的需要 2 3 3 政府的大力支持 某县相关主管部门领导对项目建设极为重视 对项目 建设中的选址用地 功能定位 发展规模具体问题做出了 明确指示 为项目建设提供了决策依据和政策保障 项目在政府有关部门的大力支持下 现已具备良好的 外部建设环境和条件 建设单位拥有雄厚的资金 技术实 力和资源优化配置管理能力 项目建设用地已经基本落实 建设资金有保障 因此 本项目建议书认为项目是可行的 文化创意园项目可行性研究报告 第三章 项目选址 3 1 项目选址及依据 本项目位于某县籍山东路以南 318 国道以北 戈江路 以东 205 国道以西 交通方便土地资源宽裕 无拆迁 建 设成本低 周期短 交通便捷 便于项目建设 离市中心 较近 方便企业 文化创意园项目可行性研究报告 3 2 项目建设条件 1 地形地质条件 某县位于安徽省东南部 地处中国经济最发达的长江三 角洲地区 隶属于国家级沿江开放城市 市 县境东北为平 原 西南为低山丘陵 属亚热带季风性湿润气候 总面积 1263 7 平方公里 总人口 54 5 万 根据岩土工程勘察报告 场区场地土层自上而下分为 四层 现分述如下 一层 素填土 不均匀 松散 二层 粉质粘土 可塑 厚度为0 80 1 60米 顶板埋 深1 90 3 00米 比贯入阻力标准值Ps 1 5MPa 承载力标 准值fk 0 96KPa 压缩模量Es 4 8Mpa 项目建设 点 文化创意园项目可行性研究报告 三层 淤泥质粉质粘土 流塑 软塑 厚度为1 20 2 70米 顶板埋深3 50 4 10米 比贯入阻力标准值 Ps 0 96MPa 承载力标准值fk 75KPa 压缩模量 Es 2 8Mpa 四层 粉质粘土 硬塑 厚度大于5 40米 顶板埋深 0 50 6 60米 比贯入阻力标准值Ps 280MPa 承载力标准 值fk 280KPa 压缩模量Es 12 0Mpa 其它物理力学性质请参见原勘测报告 地下水对砼无侵蚀性 某县的地震设防按地表基本烈度为6度地区的重要城市 标准设防 2 自然条件 某县属北亚热带湿润性季风气候 季风显著 四季分 明 气候温和 雨量适中 光线充足 无霜期247天左右 年平均气温16 年降水量平均在1000 1158毫米之间 年降水日数平均为123 5日 年均蒸发量为1469 1629毫米 风向夏季偏南 冬季偏北 平均每年出现8级以上大风17次 该地自然条件优越 无山洪危害 其特点是 温和湿 润 季风明显 温度 a 极端最高气温 39 5 文化创意园项目可行性研究报告 b 极端最低气温 13 1 c 最冷月平均气温 2 9 d 最热月平均气温 28 7 e 年平均气温 16 f 室外计算干球温度 采暖 2 冬季通风 3 夏季通风 32 冬季空调 5 夏季空调 35 夏季空调日平均 32 2 g 夏季室外平均每年不保证50湿球温度 28 2 h 日平均温度小于 等于 5的天数 103d 相对湿度 a 最热月相对湿度 80 b 最冷月相对湿度 77 雨量 a 年总降雨量 1906 5mm b 日最大降雨量 233 2mm 主导风向及频率 a 主导风向及频率 东风17 16 b 夏季 东风17 15 文化创意园项目可行性研究报告 c 冬季 静风与东风20 13 室外计算风速 a 夏季 2 3m s b 冬季 2 4m s 基本风压 330 410N m2 基本雪压 320 370N m2 大气压力 a 冬季 102 39KPa b 夏季 100 28KPa 最大冰土层深度 0 09m 最高地下水位 0 4 0 7m 地表滞 水 3 交通条件 某县交通便捷 国道 205 318 线 省道 320 216 线 交汇于县城 是皖南重要的交通枢纽 通往黄山 九华山 太平湖黄金旅游热线的咽喉要道 4 当地施工和协作条件 项目区域内上下水管网 供电 通信等市政基础设施 十分健全 项目建设所需主要建材和原料如水泥 钢材 木材 沙石等 可通过供应商运来 其质量和数量均可满 足工程要求 文化创意园项目可行性研究报告 第四章第四章 项目建设内容项目建设内容 4 1 项目的建设板块 文化创意园项目可行性研究报告 项目占地面积 650 亩 规划总建筑面积 572804 平 方米 其中地上总建筑面积 474635 平方米 地下总建 筑面积 98159 平方米 本项目建设周期 36 个月 拟分创意学院 创意 园及配套生活区进行建设 1 创意学院主要为培养创意专业人才设立 主要 建筑单体有 图书馆 艺术博览馆 艺术幼儿园 教学 楼 学生公寓 食堂 学生活动中心 会堂 等建筑 2 创意园有文化艺术 广告会展 艺术品交易 设计服务 旅游休闲五个创意版块 主要建筑有 一栋 艺术酒店 一栋个性化创意办公 花园总部办公基地及 创意小镇 创意园商业区 并计划设立医院一座 3 创意生活配套区 主要为高层公寓及住宅 4 1 1 创意学院的建设内容 创意学院主要是为了培养创意专业人才设立的 类 似教学环境的设立 主要配套设施要齐全 主要有教学 楼 学生公寓 食堂 学生活动中心 还有图书馆 艺 术博物馆 艺术幼儿园等建筑 4 1 2 创意园的建设内容 创意园的主要建筑有 一栋艺术酒店 一栋个性化 创意办公 花园总部办公基地及创意小镇 创意园商业 区 还令计划设立医院一座 建筑的合理安排布局以及 文化创意园项目可行性研究报告 规划 综合了生产 交易 休闲 居住等各大因素 4 1 3 创意生活配套区的建设内容 创意生活配套区 主要为高层公寓及住宅 针对创 意园内办公的集体 设立一个居住与办公合二为一的综 合区域 硬化 彩化 绿化生活配套区的所有裸露的土 地 为工作者提供一个舒适 优美的居住环境 4 2 项目的建设规划 本项目建设在保留原有建筑物的前提下 对现有建筑 物进行改造 翻新 对区间内道路进行拓宽和改造 使其 满足功能规划的要求 建设规划分四个部分 建筑单体 的规划 建设道路和园区的规划 市政规划 园林 的绿化规划 4 2 1 建筑单体的规划 建筑单体主要结合功能规划 按照不同的功能对现有 的建筑或者新建 规划原则是依据建筑不同的功能 对于 同一功能的建筑采用同一色彩和风格的外部装饰 针对项 目的板块设定方案区分 4 2 2 建筑道路和园区的规划 建筑道路和园区的规划是本项目的规划的重头 园区 被分成三个板块 分别有各自的功能规划点 还有如何很 好多的将这些人群分到不同的建筑里 针对道路和园区的 规划提出了更高的要求 在园区规划里 要结合经济开发 文化创意园项目可行性研究报告 区的地势综合考虑 4 2 3 市政规划 市政规划方面 重点包括对园区的供电 供水 消防 通讯和排污等设施的改造 其中 应集中建设变电站和消 防中心 以提高园区的整体用电和消防安全水平 在排污 方面 应该集中整理现有的污水和垃圾 4 2 4 园林绿化规划 根据园区的规划布局 覆盖住园区的裸露地方 以草 皮为主 在街道中种植相应的树木 为园区的居民以及工 作者提供一个良好的环境 文化创意园项目可行性研究报告 第五章第五章 建筑材料及公用工程建筑材料及公用工程 5 15 1 建筑材料供应建筑材料供应 本项目生产所需的主要原辅材料有水泥 砂子 石子 添加剂 水等 这些材料可通过本地材料集中地运进 市 场上供应充足 可以保证项目使用 序 号 原料名称 消耗量 万 吨 年 来 源 1 水泥 18 2 石子 60 3 砂子 30 4 水 25 5 添加剂 0 3 外 购 文化创意园项目可行性研究报告 5 25 2 公用工程公用工程 1 给水 排水 给水 本项目水源为城市自来水 能保证连续供水 生产用 水 24 万 t a 生活用水量为 1 0 万 t a 合计用水 25 万 t a 排水 本项目排水主要为生活污水和清洗废水 生活污水产 生量为 1 0 万 t a 清洗废水主要包括搅拌机清洗废水 混 凝土运输车辆清洗废水 商品混凝土作业区地面冲洗水等 产生量为 2 0 万 t a 经处理后 循环使用 2 供电 供电范围 包括装置的动力配电 照明 防雷及接地 厂区内供 电外线及道路照明 供电电源及电压 电源由外电网架空引入至厂区变电所 本项目电源就 近由 10kV 高压供电线路供给 供电稳定 低压供电系统 采用 TN C S 三相四线式系统 混合式供电 电压为 380 220V 系统低压母线分段 3 电信 电信设计包括火灾报警系统 扩音对讲系统和调度 文化创意园项目可行性研究报告 行政电话系统 共需外线电话 50 门 第六章第六章 节能 环境卫生 安全与消防节能 环境卫生 安全与消防 建设项目须节约能源 其目的是为了贯彻科学发展观 落实节约能源的基本国策 加快建设资源节约型 环境友 好型社会 努力实现 十一五 期间降低能源消耗的目标 以能源的高效利用促进经济社会的可持续发展 根据 国 务院关于加强节能工作的决定 国发 2006 28号 关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知 发改投资 2006 2787号 安徽省固定资产投资项目 节能评估和审查暂行规定 等有关文件的规定 项目应于 审批 核准或者备案之前编制节能分析专章或者专篇 本项目为文化商业性项目 项目的设计 建设和使用 应按照国家和地方的用能标准及节能设计规范 合理设计 节约使用能源 文化创意园项目可行性研究报告 6 16 1 节能节水节能节水 6 1 1 节能设计依据 1 法律法规及行政规章 1 中华人民共和国节约能源法 2008年4月1日 施行 2 中华人民共和国清洁生产促进法 2003年1 月1日施行 3 国务院关于加强节能工作的决定 国发 2006 28号 4 公共机构节能条例 2008年10月1日 5 民用建筑节能条例 2008年10月1日 6 中国节能技术政策大纲 2006年修订征求意 见稿 2 标准规范 1 综合能耗计算通则 GB T2589 2008 2 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 3 节能监测技术通则 GB T15316 4 建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411 2007 5 建筑外窗保温性能分级及检测方法 GB T8484 2002 6 用能单位能源计量器具配备与管理通则 文化创意园项目可行性研究报告 GB T17167 2006 6 1 2 能源消耗状况 根据 综合能耗计算通则 GB T2589 2008 项 目实际消耗的各种能源应包括一次能源 二次能源和使用 耗能工质所消耗的能源 本项目建设和建成后使用过程中 实际消耗的能源品种包括 二次能源 电 热及汽 柴油 耗能工质 生活用新鲜水 1 施工期 电力驱动的施工机械 焊接 照明等用电 及施工 生活用水 2 营运期 设备 场所照明 电梯 中央空调 供水 系统用加压泵 电机 等设备用电及生活用热 用水等 一 电力消耗 本项目电力消耗主要是为生产设备 照明 空调等用 电设备提供动力 经测算项目建成后全年消耗电量420万度 二 汽 柴油消耗 经测算项目建成后全年消耗汽油20吨 消耗柴油80吨 三 耗水 本项目用水主要是生产 生活用水 按相关规范 标 准计算全年耗水量25万吨 6 1 3 能源消耗分析 文化创意园项目可行性研究报告 一 能源消耗折算依据 电力折标煤根据2010年9月17日国家发展和改革委员会 发布的 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 第六号 第二章第六条规定电力折算系数按当量值0 1229 kgce kw h 计算 汽油折算系数按当量值1 4714 kgce kw h 柴油计算折算系数按当量值 1 4571kgce kw h 计算 新鲜水 蒸汽的折算标煤采用 综合能耗计算通则 GB T2589 2008 中规定的水折标0 0857kgce t 二 能源消费量及结构 项目建成使用涉及的各种能源实物消耗总量及综合能 耗总量 折标准煤 的情况见下表 全年能源消 耗 实物量 序 号 种 类 单 位 数 量 能源能量 折算值 折标 煤 t 百 分比 1 电 力 万 kwh 420516 18 2 水 t 2500 00 21 42 文化创意园项目可行性研究报告 6 1 4 节能措施 设计所采用的设备均为高效节能型 并且设备负荷率 为85 以上 提高能源利用率 本设计采用低压无功功率补偿技术 低压补偿集中安 装在车间变电所内 采用自动投切补偿电容器 功率因数 由补偿前0 71提高到0 9确保有效利用能源 采取如下节能 措施 1 提高功率因素 在厂区独立变电所低压侧设有补偿 电容器柜 进行无功功率自动补偿 2 设计中采用高效节能型灯具和混光照明 节能达 5 采用功率补偿装置 提高功率因数0 94以上 3 成套荧光灯具要求厂家配备补偿电容器 就地补偿 以减少导线的电能损耗 4 变压器及配电设备选择低损耗节能型 5 所有热力设备主管道均采用高效保温材料进行保温 以减少热能损耗 6 设置各类必要的计量仪表 对电 水 气以及物料 燃料等进行监测计量 节约能耗 7 生产用水 尽量采用循环使用 6 1 5 加强能源管理 完善能源管理制度 1 能源管理制度建设 合计 537 60 文化创意园项目可行性研究报告 在项目的建设过程中 建立完善的节能管理制度 对 原材料和辅助材料的使用做好提前的估算 避免浪费 确 定能源管理部门 配置具有相应技能和资格的人员 承担 能源的管理和技术工作 明确规定其职权范围和领导关系 具体建立的制度有 能源采购和审批管理制度 能源财务管理制度 能源计量统计制度 能源计量器具管理制度 能源消耗定额 考核和奖惩制度 项目建成后 园区也应该继续保持节能制度 2 加强能源计量管理 能源计量是实现科学管理的基础性工作 没有完善准 确的计量器具配置 就不能为生产和生活的各个环节提供 可靠的数据 它也是评价一个单位管理水平的一项重要标 志 3 加强能源统计管理 能源统计是能源管理的一项重要内容 既是编制单位 能源计划的主要依据 又是进行能源利用分析 监督和控 制能源消费的基础 只有对各部门能源消费进行统计 建 立单位能源消费平衡表 掌握能源的来龙去脉 才能发现 问题 找出能源消耗升降的原因 从而提出技术上和管理 文化创意园项目可行性研究报告 上的改进措施 不断提高能源管理水平 只有通过能源消 费的统计分析 才能制定出先进的和合理的能耗定额 确 保定额考核的严肃性和科学性 6 1 5 节能效果分析 项目采用的节能设备和节能措施 不仅可以大量节约 能源消耗 降低运行费用 同时又可以减少大量的二氧化 碳 粉尘等的污染排放 其经济效益 环境卫生效益 社 会效益都十分显著 通过采取上述各方面的节能措施 该 项目完全可以达到国家规定的节能标准 6 26 2 环境保护环境保护 6 2 1 依据 污水综合排放标准 GB8978 1996 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 大气污染物综合排放标准 GB16297 90 建筑施工厂界噪声限值 GB12523 93 地下水环境质量标准 GB T14848 93 地表水环境质量标准 GB3838 2002 6 2 2 污染源与污染物 1 废气 本项目建设过程产生的大气污染物主要为粉尘 主要 来源于料场石子 砂子卸载过程中所产生的粉尘 水泥 文化创意园项目可行性研究报告 添加剂及粉煤灰储存罐罐顶口所产生的粉尘 原辅材料石 子 砂子 水泥及粉煤灰输送设备所产生的粉尘 原辅材 料石子 砂子 水泥及贮存仓进料口产生的粉尘 料场通 过围墙维护 石子 砂子卸载过程中增加水的喷淋而降低 粉尘 2 废水 本项目建设过程中产生的废水主要为生活污水和清洗 废水 生活污水经化粪池降解后 排入市政污水管网 清 洗废水主要包括搅拌机清洗废水 混凝土运输车辆清洗废 水 商品混凝土作业区地面冲洗水等经沉淀 过滤处理后 循环使用 3 噪声 项目噪声污染主要来源于建设过程中输送机 搅拌机 提升机及运输车辆等生产设备所产生的噪声 采取的噪声 治理措施为 搅拌站内将选用全封闭的的主体结构及骨料 输送皮带机 生产设备尽可能选用低噪声产品 尽可能将 高噪声泵机布置于专用设备间内 利用设备间进行隔声处 理 泵机进出口安装柔性连接 并安装减震垫等综合噪声 治理措施 地面采用绿化隔音带 使得噪声达标排放 6 2 3 结论 根据本工程上述污染源的情况 项目建设应采取具有 针对性的 严格的环保措施 以确保周边环境不受任何危 文化创意园项目可行性研究报告 害影响 这些措施应符合国家有关的环境质量标准 本项目设计合理 生产过程中产出的废水 废气经处 理后可达到国家排放标准 本项目环保措施科学到位 对 周围环境无污染 符合当前的环保要求 6 36 3 消防消防 设计依据和原则 依据 a 建筑设计防火规范 GBJ16 87 修订本 b 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140 90 原则 a 消防必须贯彻 预防为主 防消结合 的方针 b 本项目在同一时间内按一处着火点考虑 消防措施 区域内设置消防栓和灭火器 消防栓 灭火器数量 与间距按规范要求布防 平面布置上 要考虑设置消防通道 消防龙头 室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料 夹 板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷 地毯 帘布尽量采 用阻燃材料制成的 电器 电线的布置与装饰物要有一段安全距离 设计时留出消防通道出口 文化创意园项目可行性研究报告 施工时 施工单位要严格按照设计要求施工 不得 擅自更改施工图 项目建成后 要建立安全巡视制度 制定安全规章 设置安全警示 对全体工作人员进行安全教育 注意火警预防 将本项目平面布图交予消防部门备案 图中标明每一消防箱和消防龙头的位置 消防手段 本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑 灭火灾 冷却水消防系统采用常高压给水消防系统 消防器材 本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器 6 4 安全防护安全防护 超过1kg压力的容器应按规定和程序办理申报 安装 使用手续 为了严防火灾发生 除采取消防措施外必须加强消 防安全教育 为确保人身安全 对所有配电设备 用电设备和金 属外壳及管线支架等金属件采用接零保护 并设置必要的 工作接地系统 加强设备选型 合理布置噪声源 努力降低噪声对 环境的影响 文化创意园项目可行性研究报告 合理安排功能分区和安全疏散通道 满足防护安全 距离要求 从规划上防止各类事故 充分利用空坪隙地进行场地绿化 创造一个优美舒 适的环境 按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计 第七章 项目组织机构 进度 及项目管理 7 17 1 项目项目组织机构组织机构 1 1 组织机构 组织机构 文化创意园项目可行性研究报告 本项目工作岗位设置应当因事设岗 按需设岗 成立 建设工程项目部 下设工程技术组 计划财务组 后勤保 障组 主要管理人员由公司委派 其他人员应尽量安排现 有人员 不足部分可以面向社会公开招考 招聘 2 2 人员编制 人员编制 项目应做到机构精简 人员精干 项目编制人数共300 人 3 3 人员培训 人员培训 通过竞争上岗的工作人员 必须经过岗前 岗中培训 严格考核录用 技术人员向社会公开招聘 工作人员培训 后进行考核 不合格者不予录用 7 27 2 项目进度项目进度 本工程建设期3年 具体进度 项目实施进度安排表项目实施进度安排表 双月份 项 目 4 1 2 1 6 2 0 2 4 2 8 3 2 3 6 项目前 期工作 文化创意园项目可行性研究报告 7 37 3 工程管理工程管理 对工程项目实施进度作业统筹安排 在建设过程中由 公司成立工程指挥部共同管理 并由监理公司全程质量监 督 工程指挥部及时了解工程项目的进度 施工质量 投 资完成额及其他各项指标的执行情况 并掌握其中的薄弱 环节和存在的问题及时采取有力的措施调整解决 保证各 项计划的实现 施工设 计及审查 土建施 工 设备采 购 安装 室外工 程 竣工验 收 文化创意园项目可行性研究报告 第八章第八章 项目招投标方案项目招投标方案 8 18 1 招标原则招标原则 为了提高工程质量 缩短工程建设期 防范和化解工 程建设中的违规行为 保护国家 社会和企业的合法权益 提高经济效益 按照 中华人民共和国招标投标法 编制 本项目的招投标方案 8 28 2 项目招标范围项目招标范围 本项目建设内容包括土建及设备采购安装 总图工程 等建设项目 招标的范围包括勘察设计 施工监理 施工企业 设 备采购安装四项 项目招投标活动 全部委托给有资质的招标代理机构 办理 8 38 3 投标 开标 评标和中标程序投标 开标 评标和中标程序 根据本项目质量要求高 施工难度大的情况 据建设 文化创意园项目可行性研究报告 项目分项规模和建设要求 在招投标过程中必须遵守如下 程序 1 经上级部门批复同意后一个月内 招标代理机构在指 定媒介上发布招标公告 2 在招标文件开始发出之日起30日内 具有承担招标项 目能力的法人或者其他组织都可以投标 投标人少于3个时 应当重新进行招标 投标文件应当对招标文件提出的实质 性要求和条件做出响应 招标项目属于建筑施工的 投标 文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的 简历 业绩和拟用以完成招标项目的机械设备 3 开标时由委托招投标公司主持 邀请所有投标人参加 开标时由招标人委托公正机构检查并公证 投标人的投标 应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价 标准或者能够满足招标文件的实质性要求 4 评标按照 中华人民共和国招投标管理法 的规定和 程序进行 5 中标人确定后 招标人向中标人发出中标通知书 该 通知书具有法律效力 若中标人放弃中标项目 应当承担 法律责任 自中标通知书发出30之日内 按照招标文件 招标人和中标人签订书面合同 同时 中标人不得向他人 转让中标项目 不得将中标项目肢解后分别向他人转让 对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同 不 文化创意园项目可行性研究报告 同的施工项目有以下资质要求 1 勘察设计招标 勘察设计是整个项目的前期性基础性工作 对项目的 初步设计进行公开招标时 公开挑选勘察设计单位 投标 人的资质要求甲级以上 2 施工监理招标 施工监理对工程的质量起着关键的作用 在进行施工 监理招标时 公开选择施工监理企业进行项目的监理 投 标人的资质要求在甲级以上 3 施工企业选择招标 依据工程的需要 采用总承包方式选择施工企业 本 工程要求资质在一级以上 公开选择投标人 4 设备采购招标 依据项目的需要 公开选择设备生产厂家 投标人的 设备技术水平应符合本项目设计要求 质优价廉且有可靠 的售后服务 8 48 4 评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会的人员组成和资格要求 建设项目全部采用公开招标的方式 因此 在招投标 过程中 为保证项目的公开 对评标委员会的组成和资格 有如下要求 1 评标委员会人员组成 文化创意园项目可行性研究报告 评标委员会由项目承办单位代表和有关技术 经济等 方面的专家组成 最低不少于5人 评标委员会要严格按照 招标文件确定的评标标准和方法 对投标文件进行评审和 比较 2 评标委员会成员的资格要求 评委会成员在副高 副教授 级以上 对工程项目有 较深入的研究 并且职业道德良好 与投标单位无任何利 害关系 第九章第九章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 文化创意园项目可行性研究报告 9 19 1 投资估算投资估算 9 1 19 1 1 投资估算的依据 投资估算的依据 2006年国家发改委 建设部 建设项目经济评价方 法与参数 第三版 根据项目工艺及其他配套专业设计提供的数据资料 以及同类型生产企业建设资料进行估算 根据项目建设地有关市场价格资料及各专业设计人 员提供的估算工程量和近期的询 报 价 9 1 29 1 2 投资估算的内容投资估算的内容 项目总投资为172069万元 其中建设资产投资167069 万元 流动资金5000万元 具体分项估算如下 1 固定资产投资 本项目固定资产投资为159684 54万元 具体构成为工 程费用 工程建设其他费用 建设期利息 具体项目固定资产投资估算见辅助报表 A 工程费用 工程费用主要包括土地费用 前期报建费用 前期工 程费用 单体建筑安装工程费用 基础设施费等 预计投 资 143295 89143295 89 万元 其中 文化创意园项目可行性研究报告 其中土地费用是4383 67万元 前期的报建费用 按照当地资源规划的取标 是 1323 18万元 前期的工程费用是5663 17万元 单体建筑安装工程费用包括用于设备安装的装配 设 费用 管线安装费用和必要的材料和安装费 按预 计发生额估算 预计投资为95952 77万元 基础设施费是35973 1万元 B 工程建设其他费用 即无形资产和递延资产投资 工程建设其他费用估算主要包括销售费用 可行性研 究费用 委托招标费 规划设计费 建设施工监理费 建 设单位管理费等 预计投资为5929 65万元 C 建设期利息 建设期利息指根据国家有关财政金融政策规定 在建设 期内伴随建设投资借款产生的 并计入工程投资的资本化 利息 建设期利息率按 6 80 是 7384 46 万元 2 流动资金及铺底流动资金 流动资金是根据投产后 保证项目正常生产经营 供 周转所需资金 主要包括 购置生产所需原材料 燃料 动 力和支付员工工资周转资金形式存在的预先垫支的资金 项目流动资金5000万元 文化创意园项目可行性研究报告 9 29 2 资金筹措方案资金筹措方案 项目总投资172069万元 企业自筹自筹 63474万元 项目贷款108595万元 本项目资金筹措符合国发 1996 35文 国务院关于固定 资产投资项目试行资本金制度的通知 中有关规定 文化创意园项目可行性研究报告 第十章第十章 财务评价财务评价 根据 建设项目经济评价方法与参数 第三版规定的 评价原则 结合本项目特点 测算财务评价指标 11 111 1 项目销售计划项目销售计划 项目的建筑面积是 572804 建设时间是三年 从建 设完成后开始销售和出租 预计在第一年全部销售和出租 完 主要销售面积占总建筑面积的 80 是 458243 2 出租面积占建筑面积的 20 是 114560 8 11 211 2 项目销售收入估算项目销售收入估算 1 1 房屋销售收入 458243 2 平方米 4200 元 平方米 192462 14 万元 2 房屋出租收入 按 5 年计算 114560 8 平方米 8 元 平方米 12 5 年 5498 92 万元 3 物业管理收入 572804 平方米 1 0 元 平方米 12 687 36 万元 4 其他收入 产业共性技术研发 科技成果转让 预计年收入 420 00 万元 5 日常收入合计 上述 3 项 4 项 1164 64 万元 年 文化创意园项目可行性研究报告 项目经测算 每平方米建筑面积综合成本单价为 3066 37 元 总投入为 172069 00 万元 销售收入共计 199125 7 万元 纯利润为 24199 94 万元 投资利润率 12 32 为 详细测算过程见下表 一 开发成本 直接成本 一 开发成本 直接成本 序号序号 指标指标 元 元 计算公式计算公式 金额 万金额 万 元 元 备备 注注 1 土地出让金 74 54572804 74 54267 39 2 土地契税 0 44572804 0 4425 2 3 土地登记发 证费 1 591 59 57280491 08 4 土地测绘费 5 其他 规划用 地证 土地费用土地费用 小小 计计 76 5776 57 4383 674383 67 1 定位放线费 2572804 2114 56 2 招标代理费 0 25572804 0 2514 32 3 招投标费 交易费 1572804 157 28 前期报建费用 前期报建费用 4 工程质量监 1 8572804 1 8103 11 文化创意园项目可行性研究报告 督费 5 环评报告费 0 5572804 0 528 64 6 抗震安全评 估费 暂不计 0 7 防雷审查费 1 2572804 1 268 74 8 人防工程建 设费 如异地建设 自建 9 白蚁防治费 2572804 2114 56 10 规划综合技 术服务费 1 61 6 57280491 65 11 施工图审查 费 0 80 8 57280445 82 12 发展散装水 泥专项基金 0 15572804 0 158 59 13 墙改材料专 项基金 4572804 4229 12 14 项目建档费 0 25