某地产项目前期物业服务合同.doc

1 40 东名苑东名苑 一期一期 前期物业服务合同前期物业服务合同 二二 六年六月六年六月 东名苑一期前期物业服务合同东名苑一期前期物业服务合同 甲方 XX 市东湖房地产公司 法定代表人 王汉军 住所地 望京利泽西园 122 号楼 邮编 100102 乙方 深圳市 物业管理股份有限公司 XX 分公司 法定代表人 宋炳新 住所地 XX 市朝阳区望京中环南路甲 2 号佳境 XX 商务 2 40 大厦 B 座 X 号 邮编 100102 资质等级 国家一级 证书编号 建物企 2003 035 号 根据 物业管理条例 和相关法律 法规 政策 甲乙双 方在自愿 平等 协商一致的基础上 就甲方选聘乙方对东名 苑一期 以下简称本项目 提供前期物业管理服务事宜 订立 本合同 第一章第一章 物业基本情况物业基本情况 第一条 物业基本情况 物业名称 东名苑一期 物业类型 住宅 商业配套 会所 座落位置 朝阳区望京 建筑面积 18 5 万 小区区域四至 东至 广顺北大街 南至 北滨河路 西至 望京外环路 北至 利泽西街 第二章第二章 服务内容服务内容 3 40 第二条 在物业管理区域内 乙方响应招标文件的要求提 供以下三个阶段的物业管理服务 一 物业管理前期服务内容 1 对本项目的功能布局提出建议 对本项目的功能布局方案提出建议 使本项目功能布局充 分考虑业主居住生活的合理需求及以后的物业管理的需要 2 对设施 设备的选型及建材的选料提出建议 乙方从今后使用及物业管理的角度 为本项目的设施 设 备选型和建筑材料的选用向甲方提供建议 3 对工程进展情况进行跟进并提出建议 参加甲方召开的工程例会 协助甲方对承包商和监理公司 的工作提出建议 对一期及二期工程的设计方案 施工等方面 出现的与物业管理相关的问题提出建议 4 乙方负责向甲方提供并协助制定 业主临时公约 5 对本项目销售提供物业管理方面的支持和配合 加大 提升项目品牌力度 向本项目的销售人员提供物业管理业务咨询及物业管理培 训 参加本项目重要推广活动及开盘仪式等 对本项目的销售 推广活动提供物业管理全方位支持 6 在项目销售期间对售楼处进行内外部整体管理 提供 售楼现场 样板间及相关区域的物业管理服务 工程 设备 环境 安全 消防 客服 园林 水系等 以优质的特色服 4 40 务展示优良的物业形象并协助销售工作的顺利开展 具体内 容双方协商后将另行签订协议 7 对负责本项目地下锅炉房供暖系统及 24 小时热水供应 的经营和管理 双方另签委托管理合同 乙方不得以经营不善 为由无故终止 24 小时热水供应或要求甲方贴补费用 二 物业管理筹备期服务内容 1 筹建本项目物业管理机构 乙方将于筹备期间组建本项目物业管理机构 并尽快使之 能够达到正常的运作状态 具体工作如下 2 确定项目经理人选 要求学历大本以上同档次项目管 理 3 5 年以上的经历 及管理团队的组建 完成员工的招聘和 专业培训工作 乙方承诺其为有法定资质管理本项目物业的管 理企业 其派出参与本项目的物业管理人员亦为有相应法定资 质的人员 3 制定物品采购计划 经甲方书面认可后组织实施 4 编制物业管理年度工作计划 经甲方书面认可后组织 实施 5 编制 业主手册 建立物业管理各项制度 报甲方批 准后开始实施 6 根据业主需求 开展特约服务项目及代收代缴项目 7 协助甲方做好本项目的接管验收工作 8 本项目的接管验收及入住阶段的管理工作 5 40 9 安排公共区域的清洁 开荒 工作及成品保护工作 可聘请专业公司对所售房屋清洁 开荒 满足甲方销售需要 10 协助甲方筹备本项目的开业庆典活动 三 物业管理运行期服务包括以下内容 1 本项目规划红线范围内的市政公用设施的运行 维修 养护和管理 物业共用部位的维修 养护和管理 物业共用部 位明细见附件二 2 物业共用设施设备 包括水系 的运行 维修 养护 和管理 物业共用设施设备明细见附件三 3 本项目管理区域内公共场地 房屋建筑物 构筑物共 用部位的清洁卫生 垃圾的收集 清运及雨 污水管道的疏通 等服务 4 公共绿化 水系的养护和管理 对六大主题公园进行 管理 具体管理内容见附件四 5 维护本项目管理区域内车辆行驶秩序 对车辆的停放 进行管理 但不含车辆及车上财务的保管 保险义务和责任 6 本项目管理区域内的公共秩序 安全防范 门岗服务 本项目区域内 24 小时的监控 巡查 但不含业主及使用人 的人身 财产保险及其安全的保证和保障义务和责任 7 本项目管理区域内房屋装饰装修管理服务 6 40 8 管理与物业相关的工程图纸与接管验收资料等所有甲 方提供给乙方的和乙方建立 收集和整理的所有文件材料等并 做好本项目内物业及物业档案 资料的建立 保存和管理 9 消防管理服务 包括公共区域消防设施的维护 消防 监控设施的使用 消防人员的培训和消防知识的宣传等 10 制定紧急预案 妥善处理突发事件 如发生火灾 地 震 重大传染性疾病等 11 为本项目管理区域内业主提供社区文化娱乐活动 12 为本项目管理区域内业主提供贴心服务 具体内容见 附件五 13 甲方要求乙方承担的法规内的其他物业服务 具体内 容见附件六 第三条 在物业管理区域内 乙方提供的其他服务包括以 下事项 1 根据 XX 市相关规定管理锅炉房运营提供供暖服务及 24 小时热水并收取相关费用 2 根据政府相关定价标准为业主提供代收代缴服务 3 受托向所需业主或使用人提供特约服务并收取相应费 用 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到承诺的目标 一期业主入住后一年内创区优称号两年内创市优称号三年内创 国优称号 7 40 第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维 修养护等服务 服务内容和费用由双方另行商定 第三章第三章 服务质量标准服务质量标准 物业管理服务质量标准见本合同附件四 特色服务见本合 同附件五 本合同未尽事宜见附件六管理方案 第四章第四章 服务费用服务费用 第六条 本项目管理区域物业服务收费遵循合理 公开及 费用与服务水平相适应的原则 按照国家发改委 建设部 关 于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格 2003 1864 号 等文件的相关规定 体现优质优价 实行政府指导价的包 干制计费方式 具体内容和标准 物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳 具体 标准如下 高层住宅 3 18 元 月 平方米 商业物业 4 6 元 月 平方米 暂定费用 待 配套设施完善 相关部门审定 后 双方再商 定准确费用 会 所 4 6 元 月 平方米 暂定费用 待配 8 40 套设施完善 相关部门审定 后 双方再商 定准确费用 售楼处物业管理费用及前期顾问费用另签订合同 住宅物业管理费用主要用于以下开支 1 管理管理人员的工资 社会保险和按规定提取的福 利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费 用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 法定税费 10 物业管理企业的利润 会所及商业物业物业管理费用主要用于以下开支 1 管理管理人员的工资 社会保险和按规定提取的福 9 40 利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费 用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 物业管理办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 物业公共区域的广告管理费用 10 物品搬进搬出的管理费用 12 解答业主咨询的服务费用 13 开展经营者之间的互帮互助和信息交流 融资等活 动费用 14 协调商户之间的关系 定期组织商户联欢活动费用 15 利用住宅物业的业主资源 为商户进行产品宣传 可协助发放商场的产品促销资料 16 配合工商管理部门打击假冒伪劣产品 维护市场形 象 10 40 17 公共标识管理费 18 对建筑物的养护与维修费 例 修补碰坏的墙面砖 大理石 商铺外地面的修整等 19 法定税金 20 企业合理利润 乙方按照上述标准收取物业管理费用 并按本合同约定的 服务内容及服务标准提供服务 赢余或亏损由乙方自行享有或承担 乙方对业主房屋自用部位 自用设备设施的维修养护及特 约服务的费用另行收取 但乙方制定的对业主自用房屋 自用 设备维修 养护和其他特约服务的收费价格应当符合 XX 市物 价局的有关标准并在物业管理区域内公示且不得随意提高价格 乙方对业主房屋自用部位 自用设备设施的维修养护及特 约服务的费用另行收取 第七条 第一次物业管理费的收缴日期以甲方向业主开据 的 入住通知书 中规定的入住之日起计算 业主在办理入住 手续时 乙方一次性收取一年的物业管理费 以后物业管理费 用按半年或一年交纳 业主或物业使用人应在每个交费周期前 一个月内履行交纳义务 业业主主与与物物业业使使用用人人约约定定由由物物业业使使用用人人交交纳纳物物业业管管理理费费用用的的 从从其其约约定定 业业主主负负连连带带交交纳纳责责任任 业业主主与与物物业业使使用用人人之之间间的的交交 11 40 费费约约定定 业业主主应应及及时时书书面面告告知知乙乙方方 对对业业主主和和物物业业使使用用人人逾逾期期缴缴纳纳物物业业管管理理费费的的 乙乙方方可可以以从从 逾逾期期之之日日起起按按应应交交费费用用的的万万分分之之贰贰加加收收滞滞纳纳金金 关关于于空空置置物物业业管管理理费费用用 双双方方另另行行协协商商并并签签定定补补充充协协议议 第八条 乙方应向全体业主公布物业管理月 年 度计划 并按政府相关规定向全体业主公布物业服务资金的收支情况 第九条 物业管理区域内的供暖费 水费等费用按照 XX 市政府相关部门的有关规定由 业主或物业使用人交纳 第五章第五章 物业的经营与管理物业的经营与管理 第十条 停车场收费分别采取以下方式 1 停车场属于甲方所有 委托乙方管理的 业主和物业 使用人有优先使用权 车位使用人应按甲方制定的标准向乙方 交纳停车费 乙方从停车费中按车库车位 90 元 个 月的标准 暂 定 提取停车管理服务费 2 停车场车位所有权或使用权由业主购置的 车位使用 人应按车库车位 90 元 个 月的标准向乙方交纳停车管理服 务费 对未租 售的车位乙方不向甲方收取费用 第十一条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管 理服务协议 明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权 利义务 12 40 第十二条 甲方所有的经营性资产和甲方具有产权的资产 未经甲方同意乙方不得处置和占用 如杲甲方委托乙方管理甲 方的资产 包括但不限于车库 商业 会所等 双方应另行签 订委托经营管理协议 界定其责权利 甲方也可自行经营或委 托第三方经营管理 第六章第六章 物业的承接验收物业的承接验收 第十三条 甲方向乙方交付物业时 应提供两书二表 同 时应达到销售合同约定的条件 交付的物业应符合国家规定的 验收标准 乙方应据此标准对以下物业进行验收 1 房屋主体结构 外墙面 屋面 楼地面等 2 公共门厅 走廊 楼梯间 内天井 户门 窗等 3 供电 采暖 给排水 卫生 道路 车库等设备设施 4 消防 避雷 电梯 绿化 信报箱 公共照明等 第十四条 甲乙双方对上述物业共用部位 共用设施设备 在接管验收中存在的问题及解决办法双方协商解决 但乙方不 得以此为理由拒绝承接验收 第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位 共用 设施设备 甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书 作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据 第十六条 乙方承接物业时 按照一户一验标准甲方应向 乙方移交下列资料 13 40 一 产权资料 1 项目批准文件 2 规划许可证 3 建筑开工许可证 4 用地红线图 二 技术资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套 设施 地下管网工程竣工图等接管验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 各专业部门验收资料 5 房屋及配套设施的产权归属资料 包括业主姓名 联 系方式等 三 甲方可提供的物业管理所需的其他资料 以上资料原 则上甲方提供复印件 乙方应妥善归档保管 第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收 标准 按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责 任 第七章第七章 物业的使用与维护物业的使用与维护 第十八条 业主大会成立前 乙方制定本物业管理区域内 物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的 14 40 维护度 业主临时公约 住户手册 装修手册 等方面 的规章制度及相关物业管理服务文件 经甲方书面许可后实施 乙方根据规章制度提供管理服务时 甲方 业主和物业使 用人应给予必要配合 第十九条 乙方可采取规劝 警告等必要措施 制止业主 物业使用人违反 业主临时公约 和物业管理区域内物业管理 规章制度的行为 第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内 有关物业管理的重大事项 及时处理业主和物业使用人的投诉 接受甲方 业主和物业使用人的监督 第二十一条 为维护公共安全和业主利益 经甲方同意 乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务 但不得将本 物业的整体管理责任转让给第三方 专营公司的一切费用由乙 方自行承担 乙方对专营公司的责任等承担连带责任 因维修 物业或者公共利益 甲方确需临时占用 挖掘本物业管理区域 内道路 场地的 应征得相关业主和乙方的同意 乙方确需临 时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场地的 应征得相关业 主和甲方的同意 临时占用 挖掘本物业管理区域内道路 场地的 应在约 定期限内恢复原状 第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应 15 40 签订书面的装饰装修管理服务协议 就允许施工的时间 废弃 物的清运与处置 装修管理服务费用等事项进行约定 并事先 告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项 第二十三条 甲方应于 具体时间 按有关规 定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房 物业管理用房建筑面积 平方米 其中 办公用 房 平方米 位于 住宿用房 平方 米 位于 用房 平方米 位于 第二十四条 物业管理用房属全体业主所有 乙方在本合 同期限内无偿使用 但不得改变其用途 第八章第八章 专项维修资金专项维修资金 第二十五条 专项维修资金的缴存按 XX 市有关规定执行 第二十六条 专项维修资金的管理按 XX 市有关规定执行 第二十七条 专项维修资金的使用按 XX 市有关规定执行 第二十八条 专项维修资金的续筹按 XX 市有关规定执行 16 40 第九章第九章 双方权利义务双方权利义务 第二十九条 甲方权利义务 1 对未售出的物业 具有与其他业主同等的权利义务 2 制定 业主临时公约 并监督业主和物业使用人遵守 公约 3 审定乙方制定的物业管理服务工作计划 4 检查监督乙方管理工作的执行情况 并有权要求乙方 予以整改 5 协助乙方做好物业管理工作和宣传 文化生活 6 根据法律规定 承担本物业保修期满前的保修责任 7 对乙方所派驻入甲方项目的项目经理人选 甲方有选 择及要求更换的权利 8 负责向乙方移交相关的资料 第三十条 乙方权利义务 1 根据有关法律 法规及本合同的约定提供物业管理服 务 但不含业主及使用人的人身 财产保险及其安全的保证和 保障义务和责任 2 根据本合同的约定向业主和物业使用人收取物业管理 服务费 当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时 负 责催缴 3 有权要求甲方 业主和物业使用人配合乙方的物业服 17 40 务工作 4 对业主和物业使用人违反法规 规章的行为 提请有 关部门处理 5 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务 但不得将 本物业的管理责任转让给第三方 选聘本物业经理人选时 应 征得甲方的书面同意 根据实际管理情况 甲方对乙方本物业 经理有最终否决权 6 向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定 当业主和物业使用人装修物业时 书面告知有关限制条件 并 负责监督 7 对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能 如需扩建或完善配套项目 须与甲方协商后报有关部门批准方 可实施 8 乙方对所选进入本项目的管理人员必须是大专以上的 学历有本岗位综合管理能力 而且需有同档次的项目管理经验 9 自行承担物资装备费 用于本项目办公及生活的用品 支出 第十章第十章 违约责任违约责任 第三十一条 甲方违反本合同的约定 致使乙方的管理服 务无法达到本合同约定的服务内容 服务标准的 由甲方赔偿 18 40 由此给业主和物业使用人造成的损失 因房屋建筑质量 设备设施质量或安装技术等原因 达不 到使用功能 造成重大事故的 由甲方承担责任并作善后处理 由此给乙方造成的损失 甲方应给予赔偿 产生质量事故的直 接原因 以政府主管部门的鉴定为准 第三十二条 除前条规定情况外 乙方的管理服务达不到 本合同及附件 包括相关合同 约定的服务内容和质量标准 甲方有权要求乙方限期整改 报整改方案并按受甲方监督 逾 期未整改或整改达不到甲方要求的 以及出现重大事故两次 业主重大投诉两次 甲方有权终止合同 造成甲方经济损失的 乙方应给予甲方经济赔偿 第三十三条 乙方违反本合同约定 擅自提高物业管理费 用标准的 业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳 乙方 已经收取的 业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还 第三十四条 甲方违反本合同第十七条的约定 拒绝或拖 延履行保修义务的 业主 物业使用人可以自行或委托乙方修 复 修复费用及造成的其他损失由甲方承担 第三十五条 乙方在没有通知或者征得甲方同意的情况下 随意更换负责本项目的项目经理人 甲方有权要求改正或者终 止与乙方的合同 第三十六条 乙方没有实现 一期业主入住满一年内达到 朝阳区示范小区 一期业主入住满两年达到 XX 市示范小 19 40 区 一期业主入住满三年达到 国家示范小区 业委会未 成立的除外 的承诺 甲方有权要求乙方说明原因查清责任并 根据情况终止与乙方的合同 第三十七条 以下情况乙方不承担责任 1 因不可抗力导致物业管理服务中断的 2 乙方已履行本合同约定义务 但因物业本身固有瑕疵 造成损失的 3 因维修养护物业共用部位 共用设施设备需要且事先 已告知业主和物业使用人 暂时停水 停电 停止共用设施设 备使用等造成损失的 4 因非乙方责任出现供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的 5 乙方应在发生事故时采取积极措施 防止损失扩大 第十一章第十一章 其他事项其他事项 第三十八条 本合同期限为两年 自 年 月 日起 至 年 月 日止 但在本合同期限内 业主委员会代表 全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时 本合同 自动终止 第三十九条 本合同期满前三个月 业主大会尚未成立的 甲 乙双方应就延长本合同期限达成协议 双方未能达成协议 的 甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业 20 40 第四十条 本合同终止时 乙方应将物业管理用房 物业 管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业 主委员会 业主委员会尚未成立的 移交给甲方代管 第四十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同 应 当包含本合同约定的内容 物业买受人签订物业买卖合同 即 为对接受本合同内容的承诺 第四十二条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进 行约定 但物业使用人违反本合同约定的 业主应承担连带责 任 第四十三条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分 与本合同具有同等法律效力 第四十四条 本合同未尽事宜 双方可另行以书面形式签 订补充协议 补充协议与本合同存在冲突的 以本合同为准 第四十五条 本合同在履行中发生争议 由双方协商解决 协商不成 双方可选择向物业所在地人民法院提起诉讼 第四十六条 本合同一式伍份 甲 乙双方各执二份 物 业行政主管部门备案一份 甲方 签章 乙方 签章 法定 授权 代表人 法定 授权 代表人 21 40 年 月 日 附件一 物业构成明细 单体建筑名称 地上面积 平方米 地下面积 平方米 总建筑面积 平方米 30131293 052298 6633591 71 30220452 371570 7422023 11 30928604 12126 6930730 79 31013412 671487 6414900 31 31122411 231801 1524212 38 一期地下车库北段 01840418404 一期地下车库南段 01455414552 1 非配套 9329887818207 316 会所 596 243844980 2 地下锅炉房 42 95969 821012 77 合计 126141 5756474 7182616 27 22 40 附件二 物业共用部位明细 1 房屋承重结构 2 房屋主体结构 3 公共门厅 4 公共走廊 5 公共楼梯间 6 内天井 7 户外墙面 8 屋面 9 传达室 10 11 附件三 物业共用设施设备明细 1 绿地 平方米 2 道路 平方米 3 化粪池 个 4 污水井 个 5 雨水井 个 6 垃圾中转站 个 7 水泵 个 8 水箱 个 9 电梯 部 10 信报箱 个 11 消防设施 12 公共照明设施 13 监控设施 14 避雷设施 15 共用天线 16 机动车库 个 平方米 17 露天停车场 个 平方米 18 非机动车库 个 平方米 19 共用设施设备用房 平方米 20 物业管理用房 平方米 21 22 23 40 附件四 前期物业管理服务质量标准 一 综合管理 涉及公共财产和公共事务的管理 1 年初制定物业管理服务工作计划 向业主公示并按计划实施物业管理 2 每年 12 月份对房屋及设施设备进行安全普查 根据普查结果制定下一年度维修计 划 组织实施 3 早 8 00 晚 9 00 有专职客服人员接待住户 受理服务范围内的请修 沟通 投 诉等公共性事务 晚 9 00 次日 8 00 有专人值班 处理急迫性报修 突发事件 水 电等急迫性报修 15 分钟内到现场 回访率 100 4 协助组建业主委员会并配合其运作 5 管理规章制度健全 服务质量标准完善 物业管理档案资料齐全并有专人进行管 理 6 业主首次入住时与业主签定 前期物业管理服务协议 成立业主委员会 与其签 定 物业管理委托合同 公开服务标准 收费依据及标准 7 应用办公自动化系统对业主及房产档案 物业管理服务及收费情况进行管理 8 全体员工按公司要求统一着装 持证上岗 9 每年进行一次物业管理服务满意率调查 促进管理服务工作的改进和提高 征求 意见用户不低于总户数 80 10 建立起应对各种公共性突发事件的处理机制和预案 包括组织机构 人员和具体 措施等 一旦发生 能够随时投入运行 11 定期组织开展社区文化活动 12 配合政府相关部门工作 二 房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护 确保居住社区内楼房共用部位共用设施设备 基本市政设施的正常使用运行和小修养护 1 楼房及社区内共用部位设施设备的日常养护和小修 执行 房屋及其设备小修服务 标准 2 对社区护栏 围墙 小品 桌 椅 楼道灯 绿化设施等公共设施进行巡查及养护 及时维修 保证使用功能 对道路 甬路 步道 活动场地定期检查 达到基本平 整 边沟涵洞通畅 3 制定社区 设备设施台帐 及维修养护计划 并按计划定期实施 保持通畅 每年 两次对化粪池 雨水井进行检查 清掏 相关设施无破损 4 对社区周界报警系统 电梯监控系统 车场监控系统 其他中央监控系统 可视对 讲系统等智能化设施进行维修养护 5 每年两次清洗外墙及外墙玻璃幕 6 其它 公共设施设备服务标准 项目项目系统内容系统内容服务标准服务标准 公共照明 系统 楼宇内 楼道灯 疏散安全指示灯 地下室照明 地下车库照明 办公室照明 员工宿舍照明 设备 房照明 楼宇外 草坪灯 水系灯 1 完好 并亮灯 率 99 2 报修及时率 100 24 40 公共供配电 设备 变压器 不含变压器 的二次侧一直到业主户内配 电电表箱之间所有配电箱 配电柜 开关柜 控制 柜 控制箱 电缆电线 桥架 线槽 1 设备完好率 98 2 设备故障率 2 3 因设备维护保养故障 停电全年不超过二次 4 市电停电 在市电恢 复 5 分钟之内保证小区正 常供电 公共供水系统 设备 紫外线消毒柜 阀门 管道 稳压罐 水泵 电源 控制箱 变频器 水箱 包括中水给水系统 1 设备完好率 98 2 设备故障率 2 3 因设备维护保养故障 停水全年不得超过二次 4 非市政停水时 十分 钟内到场处理供水系统故 障 公共污水及雨 水系统设备 排污泵 控制箱 阀门 管道 管井 全年污水及雨水不得因设 备原因发生一次水浸事故 消防系统设备 火灾报警控制器 集中火灾报警控制器 电脑 消 防联动控制柜 消防广播 消防电话 烟感 温感 探测器 手动报警器 控制模块 疏散安全指示灯 风机 控制箱 风阀 防火阀 防火卷帘门 喷淋 头 喷淋泵 消防泵 电源控制箱 电源控制柜 信号阀 报警阀 压力表 稳压泵 稳压罐 警铃 水箱 管道设施 消防水阀门 管道和消防栓 背 景音乐系统 1 设备完好率 99 2 设备故障率 1 楼宇防雷 系统 避雷针 避雷带 接地装置 1 设施完好率 99 2 设施故障率 1 3 全年不得因维护保养 原因发生一次雷击事件 楼宇技防 系统 门禁系统 可视对讲系统 闭路监控系统 周边防 范系统 电子巡更系统 家居无线报警系统 窗门 磁报警 1 设备完好率 98 2 设备故障率 2 停车场智能化 系统 道道闸闸系系统统 控控制制器器 控控制制箱箱 读读卡卡机机 工工控控机机 即即收收费费系系统统 显显示示屏屏 1 设备完好率 98 2 设备故障率 2 3 全年不得因维护保养 原因发生一次系统瘫痪 故障 电梯 轿轿箱箱 牵牵引引机机 变变频频器器 控控制制器器 电电源源箱箱 钢钢缆缆 按按钮钮 1 设备完好率 99 2 设备故障率 1 3 全年不得因维护保养 原因发生一次伤人事故 25 40 水系泵 电源控制箱 阀门 管道设施 1 设备完好率 98 2 设备故障率 2 3 因设备维护保养故障 停用全年不得超过二次 三 绿化 按市园林局规定的 一级养护标准 养护 日常养护标准 服务内容服务内容服务标准服务标准 修剪 从树木投影看 枝条不重合 向四面八方伸展 上下枝条 的间隔有平衡感 向同一方向伸展的平行枝条 只留一根 保证树干同一高度没有多余的侧枝 必须修剪的枝条 停止生长的弱小枝条 有明显病虫害的枝条 对通风 采光 架线 通行 建筑物等因接触而形成障碍的枝条 因折损而构成危险的枝条 树 干 树形及生长所不需要的枝条 枯枝 平行枝 交叉枝 下垂枝 徒生枝 多 余侧枝等 修剪 修剪方法 疏枝 该作业主要针对生长过密的枝条进行 以实现枝条的通透效果 考虑树形的平衡 须从根部去掉不必要的枝条 短截 根据树木冠幅 把伸长到 树冠外的新枝截至树冠长度 复壮 为恢复树木的长势 对树冠进行缩小一轮的 修剪 整型 乔木的修剪注重枝条 灌木的修剪则需考虑植物的整体造型 长势和萌芽力等因 素 花灌木海需考虑花芽的形成时期 对密生的枝条需进行通透修剪 在充分考 虑修剪原形的基础上采用设置轮廓线的方法修剪花灌木时 留意花芽的分化时期 和生长位置 长期修剪同一位置导致萌芽力下降 所以 有时需对某些部位进行 强修剪进入绿地进行修剪作业时 不损伤脚下枝条 修剪作业结束后 随时恢复 枝条原状 病虫害 防治 依据病原菌 害虫的种类及天气状况 病虫害的发生时间是有所不同的 注重日 常检查 根据虫情预报 尽早发现病虫害 并预先作出适当的处理 尽量采用生 物防治的方法 必要时配以杀菌剂和杀虫药进行处理 药剂的使用严格遵照农药 相关法规的安全标准 用量严格按规定浓度准确稀后 均匀地喷洒到草叶上 喷 洒药剂时 根据风向 按背风方向进行喷洒 且充分注意 不洒到周围不相关的 的物品上 在考虑刮风 日照 降雨等气候条件的基础上 科学 合理地决定喷 洒药剂的时间 施 肥 施肥需根据树木的长势和立地条件等因素具体处理 一次施肥过多可能导致树木 根部的生理作用障碍 有时甚至发生枝叶烧枯现象 事先了解各种树木的养分吸 收特性 根据树木的生长阶段 适量施肥 以确保施肥效果 除 草 把握除草的时机 在杂草的种类 选择最有效的方法进行除草作业 不硬性规 定除草时间 随时发现 随时除草 浇 水 凡水分吸收和蒸发失去平衡时就进行浇水作业 注意浇好春水和冻水 夏天 回 避日照当头的中午 一早或一晚浇水 夏天浇水不间断 直至降水 进入灌木丛 中浇水时 注意不损失植物 26 40 保护 措施 考虑风害 霜害 雪害 水害 冻害 日照害等可能发生的不可抗拒因素 对养护对象采取适当的保护措施 对认为破坏 注重日常检查 从速发现问题 及时采取改善措施 四 保洁 维护和保持服务范围内的清洁卫生 包括 1 有健全的保洁制度 清洁卫生实行责任制 有明确的分工和责任范围 2 设定垃圾集纳地点 并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼 站 对垃圾 专 用 楼 站 箱 道 桶及垃圾进行管理 3 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫 做到服务范围内无废弃杂物 4 对楼梯间 门厅 电梯间 走廊等的门 窗 墙壁 社区内的所有指示牌 宣传 栏的清洁 明沟 明渠 雨水井保洁 园林小品 喷水池清洁等 进行一周一 次清扫 保持无污渍 无灰尘 无杂物 5 对电梯桥箱地面 立体面每天拖抹两次 发现污渍随时清理 不锈钢部分每周保 养一次 电梯天花每月清理一次 保持地面箱体无垃圾杂物 污渍 不锈钢面 保持光亮 6 按规定定期给每大堂地面打蜡 刨光 7 按政府有关规定向服务范围内喷洒 投放灭鼠药 消毒剂 除虫剂 8 在雨 雪天气应及时对区内主路 干路积水 积雪进行清扫 9 其它 保洁服务标准 保洁内容保洁内容 范围范围 每日每日 工作工作 每周每周 工作工作 每月每月 工作工作 质量标准 目视地面无脚印 烟头 碎纸 果皮等垃圾目视地面无脚印 烟头 碎纸 果皮等垃圾 瓷砖 大理石地面 干净 无明显污迹黑印 无积瓷砖 大理石地面 干净 无明显污迹黑印 无积 水水 瓷砖 大理石墙面 目视无污迹 无尘 无乱张贴 用白纸巾擦拭表面 50 公分 纸巾不被明显污染 玻璃目视无手印 灰尘 无水珠 不锈钢光亮 无尘 无手印 表面无明显划痕 信报箱顶无尘 用白纸巾擦拭 50 公分 白纸巾不 被明显污染 不锈钢面光亮 大堂 门厅 首层 电梯 厅 地面 墙面 天花 公告栏 公共防盗 门 信报箱 烟箱 地面每 天拖地 二次 信报箱 公共防 盗门 公告栏 烟箱每 天清抹 一次 发现污 渍随时 拖抹 保持清 洁 墙面每周 清抹一次 玻璃清抹 一次 每月大清 洗地面一 次 清扫天花 一次 目视无痰迹 无污迹 周围无碎纸 烟头 瓷砖地面 目视无垃圾 杂物 无污迹 无积水 水磨石 水泥地面 目视无垃圾 杂物 无明显油 污等 瓷砖墙面 目视干净 无污迹 用白纸巾擦拭表面 50 公分 纸巾不被明显污染 公共 走 廊 公共 走廊 地面 墙面 天花 照明灯具 标识牌 玻璃窗 公共走 廊地面 拖地一 次 并巡回 打扫垃 圾杂物 瓷片墙面 擦抹一次 标识牌 标识牌 玻璃窗擦玻璃窗擦 抹一次 抹一次 清洗地面 一次 清 扫天花蜘 蛛网一次 清擦灯具清擦灯具 一次一次 抹灰 喷涂墙面 天花 墙面凹凸处无明显可见的 积尘 无蛛网 27 40 目视灯罩表面干净 内部无积灰 标识牌 玻离窗目视无灰尘 消火栓顶 侧无尘 用白纸巾擦拭 30 公分不被明 显污染 消防管道 阀门 其它公共管线无明显可见的灰尘 防火门上 无乱涂划 目视无明显污染 用白纸巾 擦拭门板 50 公分 门上冒头 30 公分 纸巾不被明 显污染 其它公共设施无明显灰尘 消火栓 及附件 防火门 疏散灯罩 百叶窗 电表箱盖 管线 煤 气管等等 公共设施 管道 消 防设施等 公共设施 每周清抹 灰尘一次 清抹风口 一次 防火门清 抹一次 高处线管 每月清抹 一次 管线间目视无蛛网 无积尘 无尘 用白纸巾擦拭 50 公分 纸巾不被明显污染 目视干净无垃圾 无杂物 无明显污迹 油污 黑 印等 消防 通道 安全楼梯 扶手 消防通道 玻璃窗 每天清 扫拉圾 杂物一 次 扶 手清抹 一次 每周楼梯 拖地一次 玻璃窗擦 抹一次 每月清扫 天花蜘蛛 网一次 标识牌 玻离窗目视无灰尘 电梯内无异味 地面干净 无垃圾 无砂子 无积 水 无明显污迹 轿厢四壁无乱涂划 无乱张贴 电梯 电梯轿箱 电梯门 电梯轿 箱地面 立体面 内外门 地面拖 抹地二 次 发 现污渍 随时清 理 电梯门每 周打不锈 钢油一次 电梯箱 立体面不 锈钢打油 一次 每月清抹 电梯天花 一次 电梯门不锈钢面光亮 垃圾桶摆放在指定位置 套上黑色塑料袋 桶壁干 净无垃圾粘附物 地面垃圾车壁无明显附着物 垃圾池周围无积水 污渍 保持桶 车 池外无垃圾 积水 无臭味 生活 垃圾 楼层生活 及垃圾桶 小区地面 垃圾车 池 每天清 倒垃圾 二次 地面垃 圾车 池每日 冲冼 每周清洗 楼层垃圾 桶数次 生活垃圾日前日清 每日按时运出小区 楼 栋 天台 天 面 平台 雨台 天井 地 下室 采 光井 每天清 扫天台 面 及平台 雨台 天井一 次 地下室采 光井二次 平台 雨 台 天 井每月清 洗一次 无垃圾 杂物 无积水 无青苔 无杂草 28 40 如铺设有瓷片 无明显的污迹 地面无杂物 无垃圾 无杂草 无明显积水 草坪上目视干净 无明显废纸 塑料袋 瓶罐等垃 圾 无砖头 大石子 地面 公共 区域 公共通道 停车场 绿化地 花池 路面 每天上 下午各 清扫一 次并全 天巡回 打扫拉 圾杂物 每周清理 沙井明沟 的余泥沙 土一次 注 地下 排污管及 污水井除 外 每月使用 清洁剂清 冲洗外围 地面一次 瓷贴片干净无明显污迹水垢 目视上无明显积尘 污迹 水迹 若为不锈钢面应 保持光亮 宣传栏玻璃明亮 无污迹 水迹 各种指示 牌 标识牌 路灯 宣传栏 其它公共 管线 发现污 迹随时 清抹 每周清抹 所有指示 牌 宣传 栏 公共 管线一次 每月清抹 路灯一次 公共设施上无乱张贴 乱涂划 明沟 明 渠 沙井 雨 水井 每周清掏 不少于一 次 井 渠内无明显垃圾 杂物和泥沙 小区 内公 共区 域 玻璃幕墙 天棚 每年清洗一次每年清洗一次明亮 目视无污迹 地面干净无垃圾 杂物 无积水 地面单车棚顶目视无污迹 积水 各类标识牌 交通标识牌 公共设施无明显污迹 积尘 地下 室 地 面 停车场 单车棚架 地面停车 杆 反光镜 交通标识 牌 楼梯 消 火栓 防 火门 管 道 阀门 指示灯罩 等 每天打 扫垃圾 杂物二 次 每周单车 棚顶清扫 一次 反 光镜清抹 一次 每月冲洗 地面一次 每月停 车杆 交通标 识牌 公共消 防设施 管线 阀门 指标灯 等清抹 二次 反光镜明亮 无污迹 积尘 五 保安 公共区域的秩序维护和公共财产的看管 包括 1 相对封闭 做到社区主要出入口 24 小时有专人值守 车辆行驶通畅 危及人 身安全处有明显标志和防范措施 各大堂口 24 小时设专人值守 对外来人员 进行询问 登记 电梯 地下车库 社区外围等重点部位有 24 小时电视监控 29 40 监控室 24 小时专人值班 做好值班记录 2 维护交通秩序 安装社区交通标识系统 地面标明行驶方向 加装减速装置 对于地面及进下车位进行及时疏导 保证社区内车辆畅通无阻 3 看管公共财产 包括楼内的门 窗 消防器材及社区的表井盖 雨筚子 小 品 花 草 树木 果实等 4 夜间对服务范围内重点部位 道路进行不少于一次的防范检查和巡逻 巡逻 不少于 2 人 做到有计划 有记录 5 建立发生治安案件 刑事案件 交通事故的处理预案 发生时 能够立即采 取措施 并及时报警和配合公安部门进行处理 6 其它 保安服务标准 项目项目 服务服务 内容内容 工作标准及相关要求工作标准及相关要求 社区 门岗 业主 出入 1 以军姿 站姿 在大堂门口当值 业主入住 1 个月内 识别业主及业主 使用的车辆准确率达到 80 2 实行全封闭管理 对不认识的业主进行出入卡的查询 3 因个人原因暂离岗位时 经值班班长同意后 但不得超过 10 分钟 4 保持警觉心态 亲和表情 与业主及非业主对话时 面带微笑称呼对方 并直视对方 以示尊重 5 严格控制外来人员 如需找本项目业主 必须通过门岗与业主联系并确 认后 方可放行 6 物品出入需有放行条 放行条需由相关单位 部门 负责人签字或盖章 方有效 值岗人员认真核对无误后方可放行 并在放行条上签上姓名 日期 指引 服务 1 以军姿 站姿 在大堂门口当值 业主入住 1 个月内 识别业主准确率 达到 100 2 每天 24 小时 负责本项目安全 3 可以因工作需要改变规定姿态 但工作完成后要及时恢复规定姿态 4 因个人原因暂离岗位时 经值班班长同意后 但不得超过 10 分钟 5 保持警觉心态 亲和表情 6 对话时 面带微笑称呼对方 并直视对方 以示尊重 7 熟悉公寓基本情况 包括 业主 联系电话等 8 如遇业主进入工作区域 距离岗位 1 米 立正 敬礼 并主动点头微笑 以示友好 说 您好 请问需要帮助吗 如业主非中国人 应使用英语 Good morning noon afternoon evening sir lady madam what can I do for you 大堂 服务 协助 业主 1 准确识别业主 并及时予以相应帮助 2 及时为业主开门 3 无人员出入时 大门保持关闭状态 4 当发现年老 体弱 幼童 孕妇 以及拿着重物的业主出现在视线范围 以内时 主动上前 面带微笑 说 您好 让我帮您吧 等文明用语 并及 时帮助其开门 当业主说 谢谢 时 应说 不用谢 是我应该做的 5 业主咨询问题时 按实际情况回答 不清楚时 引导至相应部门咨询 任何情况下 不得对业主说 我不知道 你去问别人吧 等此类言语 6 当遇有特殊情况 如接到匪情 火情报警等 应当把好大门关 协同其 他人员共同作战 直到警报解除 7 业主需要协助的事项 个人无能为力时 要即时通知主管处理 30 40 值班 形象 1 通常情况下 以站姿或走姿在车场出入口岗亭旁当值 2 每天凌晨 0 00 6 00 之间可以以坐姿当值 3 因工作需要改变规定姿态时 工作完成后应当及时恢复规定姿态 4 因个人原因暂离岗位时 经值班班长同意后 可以用对讲机寻求巡逻岗 同事暂时代替当值 但代替时间不得超过 10 分钟 必须在值班记录本上写 明离开起止时间和谁代替值班 并参照 护卫员交接班作业指导书 办理交 接手续 5 有巡逻队员暂时顶班时 巡逻队员以站姿或走姿代替当值 可适当在岗 亭内休息 但如遇车辆进出 车场岗护卫员需恢复作业 6 保持警觉心态 亲和表情 协助 停车 1 发现有车辆需停靠时 主动及时走至车辆正前方或车辆驾驶室旁 让司 机知道你有意为其指挥停放的意图后 选择安全和适合的位置 用规定动作 配合司机 指挥车辆停靠在准确位置 2 待车辆停稳 熄火后 根据左右侧车门 右 左 手开启车门 右 左 手扶住车门框上檐 并对车主说 小心碰头 待车主身体全部离开车辆 后 关闭车门 帮助车主锁好车门 车窗 3 为车主提供指引服务 引导车主进入小区 4 发现主路及非停车位停放车辆时 应当及时进行劝阻 纠正时先说 您 好 称呼 对不起 这里是 所在位置用途 不可以停车 请 到 建议停放位置 停放 停车 服务 车场 巡视 巡查车时 发现车门 窗 没有关好或出现漏水 漏油等现象 应当及时报告本项目 主管处理 并在 值班记录表 上做好记录 值班 形象 1 用规定的站姿和走姿执勤 2 保持警觉心态 但遇见业主时 又要体现出亲和表情 3 对话时 面带微笑并直视对方 以示尊重 4 按 现场巡逻方案 进行巡逻 因个人原因可以请示上级暂离巡逻线路 但不得超 过 10 分钟 并做好值班记录 因工作原因暂离巡逻线路超过 10 分钟的 应当及时向 当班班长报告 并做好值班记录 5 遇见业主时 要面带微笑与对方打招呼 您好 并判断其是否需要 协助或需提示事项 必要时 给予协助或提示 巡逻 巡视 安全 检查 1 巡逻时要眼睛多看有无异常情况 耳朵多听有无异常响动 鼻子多嗅有 无异常气味等 发现公共秩序或突发事件问题时 按 常见公共秩序问题处 理作业指导书 或 突发事件处理作业指导书 处理 2 巡逻时应当注意观察各类消防 防盗设施以及各类公共设施 如路灯开 关 水管 门窗等 是否完好无缺 并在 值班记录表 上做好记录 同时 知会相关人员 3 若拾到他人遗失的物品 应当上交本项目客户服务中心 由本项目客户 服务中心张贴失物招领启事联系失主 安全保障方案 A 保安部工作时间 倒班安排及巡逻岗分布 a 实施三班六倒值班制度 班次班次值班时间值班时间 31 40 A 班22 00 至 3 00 12 00 至 15 00 B 班3 00 至 8 00 点 15 00 至 18 00 C 班8 00 至 12 00 18 00 至 22 00 b 倒班 正常情形下 每周进行一次倒班 每周日为倒班日 A 班换 B 班 B 班换 C 班 C 班换 A 班 c 巡逻岗分布 根据本项目项目安保情况的特点结合乙方安保管理经验 乙方拟对本项目进行安保区域 分割 实行分区域安保 区域划分方案如下 巡逻责任区域 巡逻责任区域 1 1 309309 310310 巡逻周期 巡逻周期 1111 分钟分钟 起始地点起始地点巡逻路线巡逻路线抵达地点抵达地点时间时间 310 东侧锅炉房东侧至 1 北侧1 北侧3 分钟 1 北侧1 北侧至 1 西侧1 西侧3 分钟 1 西侧1 西侧至 309 南侧309 南侧3 分钟 309 南侧309 南侧至锅炉房东侧锅炉房东侧2 分钟 巡逻责任区域 巡逻责任区域 311311 316316 巡逻周期 巡逻周期 1010 分钟分钟 起始地点起始地点巡逻路线巡逻路线抵达地点抵达地点时间时间 316 西南角316 东南角往东北至 311 东北角311 东北角2 分钟 311 东北角311 东北角至 310 西侧310 西侧2 分钟 310 西侧310 西侧至变电所至 316 东南角316 东南角4 分钟 巡逻责任区域 巡逻责任区域 301301 302302 巡逻周期 巡逻周期 1414 分钟分钟 起始地点巡逻路线抵达地点时间 301 东北角301 东北角往西至 301 北侧301 北侧2 分钟 301 北侧301 北侧往西南至 302 南侧302 南侧3 分钟 302 南侧302 南侧绕 302 西侧至 302 北侧302 北侧2 分钟 302 北侧302 北侧往东南至 301 南侧301 南侧3 分钟 301 南侧301 南侧绕 301 东侧至 301 东北角301 东北角4 分钟 六 六大主题公园的管理 本项目属于高档涉外公寓 其建设的六大主题公园已成为本项目高档定位及高贵品质的 一种象征 因此乙方应将六大主题公园作为本项目的管理重点工作 保证达到预想管理目标 的同时 延续及提升本项目特色及品质 管理内容应为水系和园林管理两大内容 A 水系的管理 32 40 保洁 在春 夏季水系开放时 每天及时清理水系中的杂物 使用抄网将水系表面漂浮的杂物 烟头 纸