某国际旅游养生城项目建议书.doc

国际旅游养生城项目建议书目 录第一章 背景情况介绍3一、项目名称3腾冲国际旅游养生城3二、项目发展商背景3三、项目简介3第二章 城市概况3一、城市简介3二、城市经济发展5三、城市发展规划6第三章 城市旅游资源及旅游发展情况6一、城市特色6二、旅游资源概况7三、旅游发展现状11四、旅游发展定位11第四章 城市旅游地产发展情况13一、旅游地产发展概况14二、旅游项目情况14第五章 项目发展市场机遇分析18一、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体18二、生态休闲旅游产业发展现状与趋势23三、主题旅游将成为未来旅游发展最主要的方向25第七章 项目地块情况30一、项目概况30二、城市位置31三、资源条件31第六章 项目发展机遇及方向分析31第八章 项目发展方向分析31一、项目体量及项目资源的角度32二、“腾保旅游产业改革发展综合试点”背景下滇西火山地质边境旅游发展32三、项目发展的城市背景34四、项目发展属性及发展方向判定35第九章 项目发展定位及主要建设内容35一、项目发展客户定位35二、客源市场定位37三、开发原则37四、项目规划发展理念38二、项目发展总体布局及主要功能分区38三、项目发展重点建设内容38第十章 项目投资测算与财务评价42一、投资估算42二、分期及开发计划42三、项目建设周期43第十一章 组织管理、人力资源配置43一、组织管理架构43二、 人力资源及培训保障44第十二章 综合效益评价44一、 社会效益分析44二、 经济效益分析45第十三章 总论45第一章 背景情况介绍一、项目名称腾冲国际旅游养生城二、项目发展商背景腾冲县圣基房地产开发有限责任公司，是腾冲县招商引资进入的外来重点企业之一，公司于2010年6月注册，注册资本金5000万元。公司主要从事房地产开发经营，物业管理，室内外装潢装修，建筑材料、五金、百货销售。截止2010年5月，公司共有员工14。其中，股东3人，综合部4人，财务部3人，工程部4人。随着公司业务的进展，人员逐步配齐。公司在腾投资的项目为 “中国民居博物馆”项目，选址为腾越镇西山坝新城区，项目占地251.4898亩，总建筑面积20.95万平方米。项目的物业形态主要包括五星级酒店、商业、多层洋房及低层住宅。项目容积率低至1.21，建筑密度为29.7%，绿地面积高达40.2%，有统一完备的管理、保安监控和便民通讯等硬件设备。目前项目选址、建设内容、规划方案已经确定，规划设计并通过县级评审，项目立项等前期工作正有序进行。三、项目简介项目位于马站乡集镇，距离腾板公路约11公里，面积约11000亩，其中国有林3000余亩，集体林及生产用地8100亩，涉及马站乡保家、兴龙、云华、兴华、和睦、朝云、打云7个村。在项目的规划定位上应精益求精，按照生态优先、资源保护的原则，因地制宜、综合利用，不但体现地方文化的内涵，还要提供多样化高端旅游产品，依托腾冲县得天独厚的自然资源，依据旅游市场发展现状及趋势分析，高标准开发建设，将“腾冲国际旅游养生城”打造成一个集休闲运动、商务会议、养身度假、观光娱乐为主导的国际生态体育休闲养身中心。第二章 城市概况一、城市简介行政：腾冲隶属于云南省保山市，全县总面积5845平方公里，辖18个乡镇， 2008年末总人口64.2万人，其中少数民族人口4.8万人。境内居住着23个民族，其中世居民族有汉、傣、傈僳、回、佤、阿昌、白等。地理：腾冲位于云南西部边陲，距省会昆明606千米，腾冲的西北两面与缅甸毗邻，国境线长148.075公里，是国家级对外开放县，猴桥是国家级口岸。与缅甸山水相连，距缅甸克钦邦首府密支那217千米；距印度雷多仅604公里。国境线长148.075千米。县境内东西宽69千米，南北长137千米，总面积5845平方千米，有耕地面积137.78万亩。历史人文：早在新石器时期，腾冲就有古人类繁衍生息。西汉时属“滇越”，东汉时属永昌郡，至今已有1900多年的建置史，腾冲其名始于旧唐书，自西汉起几经更迭，1913年设腾冲县。腾冲与国内其他边境县份最大的不同之处，就是汉文化始终处于主导地位。长期以来，中原文化与边地少数民族文化、异域文化相互融合，形成了以和谐、和顺为核心内涵和以开放性、包容性为基本特征的地域文化。，山川秀美，历史悠久，人文荟萃，呈现着独特的“腾越文化”。历史上，著名的“博南古道”就是西南丝绸之路，源于汉代的西南“丝绸之路”作为中印两大文明最早的联系纽带，从现在的四川成都经云南昆明、大理、保山，通过腾冲口岸转向缅甸的密支那、印度的华氏城（今巴特那）、巴基斯坦的咀义始罗（今拉瓦尔第）和阿富汉的布尔，进而通向前苏联的塔什干的一条繁荣兴旺的通道。腾冲是源于汉代的西南“丝绸之路”的枢纽，对中外社会、经济、文化的交流作出了重要贡献。 腾冲历来崇文重教，明成化七年（公元1471年）修建的孔庙存留至今，还有在中国乡村堪称第一的和顺图书馆。腾冲还是中国著名的侨乡，目前腾冲籍华侨华人和港澳台同胞达35万人，分布在23个国家和地区。腾冲还在抗日战争史上占有重要的地位。1942年5月，日军侵入缅甸，切断滇缅公路，占领了怒江以西包括腾冲在内的大片国土。此后，中国远征军两度入缅，腾冲成为滇西抗战的主战场，作出了巨大的牺牲。1944年9月14日，远征军经过127天的血战，全歼日军，腾冲成为全国沦陷区中第一个光复的县城。1945年7月7日腾冲人民修建了国殇墓园，现为国家重点文物保护单位、全国爱国主义教育基地。二、城市经济发展经济发展概况：十一五期间（20062010年），腾冲经济保持高速增长的态势。全县经济总量持续增长，质量明显提高。预计2010年实现生产总值68.9亿元，比上年增长16.6%，十一五期间年均增长14.6%，超规划目标4.6个百分点。五年完成固定资产投资200亿元，是“十五”时期的5倍。其中：2010年完成投资80.5亿元，比上年增长42.2%。交通建设取得重大突破，腾冲机场建成通航，腾密、腾板公路建成通车，保腾高速路及腾陇、腾泸、龙腾三条二级路开工建设，城市道路、农村客运站、农村公路通达工程较好实施，全县通车总里程达3258公里，县乡公路实现100%硬化目标。地方经济结构：产业结构由“十五”末的32.3 : 23.3 : 44.4调整优化为26.0 : 30.5 : 43.5，其中：农业增加值17.9亿元，年均增长8.9%；工业及建筑业增加值21亿元，年均增长22.1%；服务业增加值30亿元，年均增长13.9%。旅游业、工业中的矿业、水电共同构成县域经济的支柱产业。2010年分别实现旅游业收入20亿元，工业生产总值43亿元。国民经济水平：据2010年国民生产总值68.9亿元，人口64.2万人（2008），估算人均GDP约1.07万元，约1626美元。2010年城镇居民人均可支配收入14246元，与昆明2010年人均可支配收入18875.65元相比，差距不是很大，属于相对较好的水平。整体而言，腾冲的国民经济处于整体发展较低的水平。得益于近年来旅游业的快速发展；由基础建设、旅游带动投资等固定资产投资的迅猛增长；工业发展的快速启动。在十一五期间国民经济增长取得了14.6%的复合增长率，同时，城镇居民可支配收入也维持着较高的增长速度 。三、城市发展规划城市定位：国际性休闲旅游胜地，中国连接南亚陆路大通道的枢纽和门户，面向南亚的物资集散地和转口贸易加工基地，保山市城镇体系的两个中心城市之一。腾冲县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）中，腾冲对未来的城市发展提出了“一核两带四区四板块”的“1244”空间战略布局。“一核”：即以县城为中心，西山坝、东山为重点，构建“一体两翼”的中心城市，打造面向南亚开放的枢纽城市，形成县域经济发展核心。“两带”：即加快发展旅游休闲产业带，着力培育外向型加工服务产业带。旅游休闲产业带以荷花和顺县城固东滇滩界头曲石公路为主线，串联重点景区景点，发展休闲度假旅游业和康体娱乐产业；外向型加工服务产业带以腾密公路为主线，依托猴桥边境经济合作区及中和物流园区，打造面向南亚开放的陆路经济发展走廊，发展现代物流产业。“四片区”：即继续巩固发展四个传统工业片区。石头山工业园区重点发展林产品、生物资源开发等产业，建成集加工、贸易为一体的新型绿色工业园区；猴桥外向型加工片区以“腾钢”工业园为重点，主要发展面向南亚的钢铁、五金、家电、机械装备组装、仓储、保税区等外向型转口贸易加工产业。滇滩重工业片区重点发展矿电结合的重工业、矿产品采选、冶炼加工及关联产业；芒棒煤化工片区定位为煤化工基地、稀有金属和贵金属加工基地。“四板块”：即依托北、中、西、南“四板块”的资源优势，壮大传统产业，培育新兴产业，提高市场竞争力。北部板块主要做优做强烤烟、油菜、乌龙茶和蔬菜产业，发展特色养殖，依托高黎贡山发展户外探险和观光农业；中部板块立足生物资源开发，以“腾药”提升改造为重点发展现代生物产业，以饵丝、果脯、植物油加工、乳制品、蔬菜制品加工为重点发展农产品加工业；西部板块在做大以电力为基础的关联产业和民族风情游、跨境游基础上，突破林业和畜牧业；南部板块主要围绕“做强乌龙、做精绿茶、做活普洱、做优红茶”的思路，巩固、提升茶叶产业，打造“腾冲茶”品牌。第三章 城市旅游资源及旅游发展情况一、城市特色地理区位：南亚门户口岸，连通印度洋。腾冲自古以来有“极边第一城”的美誉。西面与缅甸接壤，县城距缅甸密支那200公里，距印度雷多602公里，是中国走向南亚的“桥头堡”。猴头口岸作为国家一类开放口岸，是通往南亚、缅甸的重要贸易通道。通过中印公路（史威迪公路）在缅甸密支那与缅甸中央铁路相连，往南通往仰光，直抵印度洋。中印公路往西，抵达印度雷多，往西与印度东部铁路干线网相连，直达印度腹地；往南，铁路直达孟加拉国吉大港，连通印度洋。在西藏和香格里拉等由于地理因素，历史争端等原因，在连通印度方面存在着天然的不便条件。腾冲及中印公路就成了中国与南亚地区经贸的最重要通道，与此同时，通往南亚、东南亚两个重要港口的交通便利条件，也成了中国以后打通通往印度洋的陆洋贸易通道的巨大潜力。历史人文：边地汉书，文脉源远，中国侨乡。腾冲自汉朝时期的“西南丝绸之路”起，就有汉族聚居，一直是汉文化作为主导。明成化七年（公元1471年）修建的孔庙存留至今，还有在中国乡村堪称第一的和顺图书馆，辛亥革命、抗日战争期间涌现出大批文人志士，对中国现代进步做出了一定的影响。35万海外侨胞，是中国著名的侨乡。自然资源：火山热海，熊秀山川，翡翠之城。腾冲地处大陆运动交错地带，是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大、景观神奇、世界罕见。同时自然地貌多变，山川雄奇，生态完好。腾冲还是中国最大的翡翠玉石产地，拥有“翡翠之城”的美誉。腾冲资源丰富。境内森林面积393万亩，覆盖率为46.9%，活立木储量3613.7万立方米，年生长量115.7万立方米，居全国县级首位。二、旅游资源概况地处亚欧板块和印度板块的激烈碰撞交错地带，铸就了腾冲火山群落，温泉资源，同时也孕育了神奇生态的秀丽山川。“博南古道”的渊源，走出去成了腾冲人的传统，成为西南少见的边地侨乡。历史文脉渊源，滇西抗战历史，书写一部边地汉书，血染一段民族缅怀。1. 火山热海火山公园：火山地质景观、堰湖山川。云南腾冲火山国家地质公园位于云南省西南部的腾冲和梁河县境内，国家4A级风景区。地质公园以古火山地质遗迹及相伴生的地热泉为特色。 公园内有97座火山体。其中火山形态保存完整(有火山口、火山锥)的有25座，火山锥类型多样。公园内有数级熔岩台地，主要有环火山口熔岩台地、环火山锥熔岩台地和裂隙溢出的熔岩台地，面积大、坡度平缓。腾冲火山熔岩构造景观主要有熔岩空洞、熔岩塌陷、熔岩流动和原生节理构造；火山碎屑岩可见熔集块岩、熔角砾岩和熔结凝灰岩。火山弹引人注目，主要有火山弹、火山角砾、火山灰、浮石、火山渣。其中火山弹形状各异，主要有纺锤状、面包状、麻花状。各种类型的火山锥、火山口、熔岩台地、熔岩流堰塞湖泊等火山地貌十分显目，构成壮丽的火山旅游景观。热海：滚锅温泉，地热养生。热海景区位于我县城南10.5公里处，地处全县地热区的高温中心，占据面积1平方公里，是国家AAAA级景区、国家地质公园，总面积8平方公里，腾冲是中国三大地热区之一，地热温泉之高、蒸汽之盛、水热活动之强烈为国内罕见，景点千姿百态、妙趣横生，是以其地热景观而闻名，许多景点为国内罕见。地热显示特征为喷气孔、冒气地面、热沸泉、喷泉、毒气孔、热水泉华、热水喷爆六种景观，尤以热海大滚锅之壮美为尊。竹状节理：火山地质奇景。位于曲石乡的这片“柱状节理”，面积约2平方公里，形成于约4万年前，是我国迄今为止发现的一片规模最大、保存完整、年代最短的柱状节理。火山岩浆喷发时的温度为1200摄氏度，当岩浆冷却至八百至九百摄氏度时岩浆结晶形成柱状节理。由于岩浆含有六方柱体的斜长石、橄榄石、角闪石、辉石等矿物质，所以冷却后形成六方柱体，形成一根根数十米长的“石柱”、“挂满”悬崖，景色壮观。云峰山：滇西名山，道教胜地。云峰山位于腾冲城西55千米的瑞滇乡境内，海拔2445米，形似竹笋直刺云霄，山峰直插天际，四时浮云缥缈，故有“云峰“之称。民间敬称“仙山”。山川时而威延，遇峰耸立，林木葱郁，视野辽阔，景色秀丽。云峰山道观始建于明朝，在海外经营内外尤其是东南亚有深远的影响，既是滇西的名山，又是有名的道教圣地。2. 高黎贡山一山分四季，十里不同天，国家级自然保护区，世界生物圈保护区。高黎贡山是北接青藏高原，南衔中印半岛，东邻横断山系的怒山山脉，西毗印缅山地，纵跨中国云南西部，从北到南，绵绵600余公里。在高黎贡山主山脉山体的中上部是高黎贡山国家级自然保护区，距离腾冲57公里，总面积40.52万公顷，是云南省最大的自然保护区，保护区以保护生物气候垂直带谱自然景观、多种植被类型和多种珍稀及濒危动植物种类为目的。保护区北高南低，最高海拔5128米，最低海拔720米。它以其独特的地理地貌、丰富的动植物资源而著称于世，分布着热带的5800多个物种，被誉为“世界物种基因库”，2000年经联合国教科文组织批准加入世界人与生物圈网络。高黎贡山奇特的地貌形成山脚春意浓，山顶冰雪寒，一山分四季，十里不同天的立体气候。在一山之内具有热带、温带、寒带的气候类型。森林植被垂直分布，高黎贡山从河谷到山顶依次分布从热带河谷到温带山坡，寒温山腰，草甸山顶等十个植被类型。高黎贡山山体高大，群峰林立，奇峰怪石随处可见。水系众多，地质落差大，形成瀑布、叠水等多种山水相连的旖旎自然风光。 3. 和顺侨乡中国侨乡，文脉积蕴。和顺乡位于腾冲城西3公里,全乡有1300多户，60O0多人，海外华侨7000多人，含侨属10000多人，中国著名侨乡。和顺人侨居始于600多年前明朝时期，迫于生计前往东南亚、南亚的从事翡翠，贸易等生意。从清朝开始，逐步扩大到欧美国家，目前遍布23个国家地区。和顺侨民注重文化，历来有“亦儒亦商”的美誉，注重文化和尊乡重土，让和顺历来文蕴斐然，乡镇宜居雅致，现存传统民居1000多座，其中清代民居有100多幢，集中国传统建筑、南亚建筑、西方建筑风韵于一体，被誉为中国古代建筑的活化石。1929年创立中国乡镇创立最早、规模最大的图书馆，现有图书六万多册，其中不少是国内珍本、孤本。尊崇文化，让和顺培育了不少近现代的人才，同时，也为近现代的革命活动提供了巨大的财力、人才支持。4. 湿地山川湿地沼泽，堰湖生态。位于县城西北向，距城12.5公里，国家首批公布的全国33处国家重点湿地之一，保护区面积16.29平万公里，北海面积0.46平方公里，其中水面面积0.14平方公里，海排面积0.32平方公里，北海湿地保护区四面环山，地理位置特殊，属高原火山堰塞湖生态系统，大片漂浮于水面的陆地；犹如在五彩缤纷的巨型花毯，具有生物多样性复杂、生产力极高的特征。5. 战地缅怀1942年5月，日军侵入缅甸，切断滇缅公路，占领了怒江以西包括腾冲在内的大片国土。此后，中国远征军两度入缅，为滇缅公路和中印公路这两条“生命线”而战，书写了可歌可泣的悲壮历史。这一时期，腾冲成为滇西抗战的主战场，作出了巨大的牺牲。1944年9月14日，远征军经过127天的血战，全歼日军，腾冲成为全国沦陷区中第一个光复的县城。收复腾冲战役共歼灭日军6000多人，远征军官兵阵亡9168人，盟军官兵阵亡19人为了缅怀英烈，1945年7月7日腾冲人民修建了国殇墓园，现为国家重点文物保护单位、全国爱国主义教育基地。这段光荣的抗战历史及其不屈不挠的抗战精神，一直激励腾冲人民奋发图强。6. 风情人文槟榔江傈傈族风情，占地面积225.9公顷，森林覆盖率达百分之九十五以上，为腾冲城起到了调节气候、净化空气、保持水土的作用。腾冲县人民为了纪念抗战烈士而建立的来凤山国家森林公园等。7.特色旅游产品翡翠：腾冲被举世公认为重要的珠宝翡翠集散地、加工地和发祥地，逐步形成完整的珠宝玉石文化。经过近五个多世纪的历史沉积，玉文化渗透到了腾冲人生活的方方面面，翡翠文化也成为腾越文化不可分割的重要组成部分。食品：腾冲以腾冲饵丝而闻名天下，其中以饵块为原料的“大救驾”，更是地方特色食品。与此同时，腾冲稀豆粉，大薄片，坛子鸡，土锅子等也是当地名食。药材：腾冲素有“天然植物园”之称，中草药品资源相当丰富。早在明末清初，腾冲在中成药就以原料地道、配方得宜、疗效显著而遐迩闻名，在国内外享有很高的声誉。腾冲制药厂的“六味地黄丸”、“人参再造丸”、“乌鸡白凤丸”等都是大名鼎鼎的好药。茶油：腾冲是云南山茶的故乡，腾冲的红花油茶，是云南山茶的原生种。红花油茶在腾冲广有栽种，尤以马站乡的云华片区最为集中，成林成片，几乎家家户户的房前屋后、园头地脑都有油茶树。茶油具有很高的营养价值和药用价值，是一种滋补保健的高级植物油，具有平肝润肺、理气降压、调谐肠胃功能及增强心脏活力、抑肥胖、抗衰老的功效。生茶油还具有神奇的杀虫作用。三、旅游发展现状旅游产业持续快速增长，国内省外游客为主，旅游吸引力持续增强。2010年，腾冲县旅游业飞速发展，全县接待游客380.2万人次，实现旅游收入20.06亿元，景区实现门票收入5227.7万元，同比分别增15.03%、23.8%和30.8%。据统计，其中，国外游客7.66万人次，同比增5.3%；火山、热海、和顺、北海、云峰山、叠水河六个景区共接待游客144万人次，同比增14.2%；出境旅游共组团队27个，641人次前往密支那观光；全县星级宾馆住宿率69.5%，同比增6.9个百分点，非星宾馆住宿率78.8%，同比增5.2个百分点。腾冲机场自去年1月通航以来，批准航班12个，先后开通了7条航线，共有7家航空公司直飞腾冲机场。今年到腾游客旅游形式仍以团队游为主，休闲度假自助自驾游为辅，省外游客占游客总量的80%以上，客源市场省内以昆明市场为主，省外以四川、重庆、北京、上海、广东等省市为主，海外以台湾、香港、新加坡、泰国、日本等为主。 “十一五”以来，腾冲旅游产业发展呈现出“旅游人次持续增加，旅游经济强劲增长，省外游客、高端游客逐渐增多，客源市场结构进一步优化，旅游产业从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型升级步伐明显加快”的良好态势。四、旅游发展定位1、腾冲在云南旅游角色：云南六大旅游发展区中重要一环作为云南省旅游发展“二次创业”的重要举措，在云南省旅游产业发展和改革规划纲要（20082020）中，提出了通过建设六大旅游区，培育五条精品旅游线路推动云南旅游产业全面转型升级和提质增效。在旅游发展的空间布局上，云南将形成以滇中大昆明国际旅游区和滇西北香格里拉生态旅游区为核心的基础上，积极建设完善滇西南大湄公河国际旅游区、滇西火山热海边境旅游区、滇东南喀斯特山水文化旅游区，启动开发滇东北旅游区。着力打造以昆明为中心，面向滇西北香格里拉生态文化精品旅游线路、滇西南热带雨林及多国精品旅游线路、滇西火山地热及跨境精品旅游线路、滇东南喀斯特地貌景观及跨境精品旅游线路、滇东北生态及历史文化精品旅游线路。云南旅游新崛起的全国性发展、国际性潜质的较高起点的新兴旅游发展区。作为旅游二次创业的重要举措，云南省选择保山市腾冲县、玉溪市抚仙湖星云湖、大理苍洱地区、世博新区等作为云南旅游产业发展和改革的综合试点地区。腾冲作为温泉康体度假和边境旅游的综合改革示范区，主要任务是完善县域旅游管理体制和运行机制，促进旅游产品的转型升级，探索特色产业带动县域经济发展的新模式。自2008年腾冲以来，腾冲年旅游接待人次、旅游总收入、海外游客接待人次的复合增长率分别为：13.19%、22.76%、16.86%。自2000年以来的十年之间，腾冲的旅游接待人数翻了近两番，旅游收入增长了9倍，迅速成长为云南又一个新兴崛起的旅游目的地，并实际上承载起滇西路线旅游发展的核心带动区。同时，腾冲的省外游客占比80%以上，以周边、沿海经济发达城市为主，过夜游客比例较高，以较高层次的观光、体验、购物旅游为主，度假体验等旅游旅游产品所占的比重和吸引力正逐渐增加。2、 腾冲旅游发展规划及特色 腾冲县旅游发展总体规划（20032020年）提出将腾冲建成云南领先、中国一流、世界知名的休闲康体度假旅游区和区域性国际旅游集散地和枢纽。建设成为云南领先、中国一流、世界知名的以休闲康体度假为主，同时发展观光、科考科普、生态旅游、文化旅游的旅游胜地，逐步融入云南和东南亚南亚旅游发展协作圈之中，使之成为连接南亚、东南亚以及对内连接滇西北、滇西南和滇中的区域性国际旅游集散地和枢纽，促进旅游业可持续发展。旅游发展目标定位：世界级休闲旅游目的地，面向南亚东南亚旅游发展形象定位：世界腾冲，天下和顺旅游发展特色定位：国际生态旅游区旅游发展目标：努力把腾冲将成为复合型“世界级旅游胜地，户外运动天堂”，把旅游业培育成兴边富民生态型第一支柱产业，把腾冲建成具有多重示范效应的宜居、宜旅、宜业的国家级旅游改革发展综合试点。旅游发展空间布局： “一个中心、二条主线、三大片区、四条线路、八大重点项目、九大产品”的形体布局方式，通过规划的实施，形成一个特色鲜明、重点突出、面向全国和东南亚、南亚的旅游发展格局。一个中心：指腾冲县城，一级旅游接待中心、游客集散地、主要旅游目的地。两条主线：融入滇西精品旅游线、边境跨境线。三大片区：中南部腾越文化火山热海旅游片区（包括以火山公园、火山节理谷等为主体的火山景观亚区，以县城、和顺为主体的腾越文化综合体验亚区，以热海为代表的温泉旅游、休闲度假、会议亚区）、东北部高黎贡山旅游片区（包括界头及其附近的山村生态文化体验亚区，高黎贡山生态旅游亚区）、西北部边境旅游片区（包括猴桥口岸亚区、滇滩亚区等）。四条线路：指四条需重点建设的旅游线路。八大重点旅游项目：热海中国SPA康乐园、火山观光科考娱乐旅游区、北海湿地生态旅游区、和顺侨乡文化生态村、云峰山宗教文化生态旅游区、猴桥边境跨境旅游区、腾冲山水文化园林城等。九大产品：休闲度假游、火山科考科普娱乐游、腾越文化寻秘游（含乡村旅游产品）、生态文化游、边境跨境游、滇西抗战访旧游、康体保健游、会议会展游、翡翠珠宝购物游。腾冲县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）中，提出要大力提升旅游发展质量。继续推进旅游产业改革发展综合试点工作。不断完善旅游产业体系，突出“温泉、户外运动、翡翠”三大主打产品，引导旅游企业向标准化、品牌化方向发展。大力拓展高端客源市场，加强与南亚各国、尤其是缅甸的旅游合作，使腾冲成为滇西精品旅游环线及跨国旅游圈的枢纽和游客分流中心，促进旅游业由观光型向休闲度假型转型升级。全年力争接待游客430万人次，增长13%；实现旅游总收入25亿元，增长25%。第四章 城市旅游地产发展情况一、旅游地产发展概况为配合旅游产品层级提升和产品类型的丰富，自从2007年起，腾冲的旅游地产进入了飞速发展期，从改造提升、酒店住宿、度假休闲、旅游商贸、休闲运动、商务旅游等方面全面发展，目前旅游地产主要以三类为主：旅游商贸：腾越翡翠城、环山叠水旺宝集、腾越翡翠文化园、腾冲南亚商务中心、丝路古镇旅游度假：腾冲云峰山国际养生度假村（腾冲国际生态旅游区建设项目）、腾冲世纪城、世纪金源高尔夫度假村、腾冲绮罗文化旅游园、腾冲璀璨明珠城、火山不夜城综合开发（叠水河休闲度假区）、百草坝休闲运动公园、玛御谷温泉综合开发项目、红塔五星级酒店项目、云南腾冲宝峰山养生度假森林酒店旅游景区改造提升：北海湿地公园、中国远征军抗战纪念公园、和顺小巷及古镇温泉酒店二、旅游项目情况项目名称腾越翡翠文化园腾越翡翠城云南腾冲宝峰山养生度假森林酒店环山叠水北海湿地生态旅游公园中国远征军抗战纪念公园开发主体深圳东方金钰珠宝集园云南旅游产业集团、德宏州姐告玉城实业云南腾冲晋云瑞龙房地产开发有限公司大港旺宝集团深圳华隆集团政府投资金额4亿元1亿元4.5亿元30亿元4.5亿元8000万元地理位置来凤山国家森林公园东南侧腾冲县西山坝叠水河休闲度假区北海湿地县城中心地段项目定位亚洲知名玉石交易中心；全国一流翡翠博物馆和中国玉雕艺术馆集珠宝玉石进口贸易、翡翠加工展销、旅游休闲、会议接待、腾越文化展演为一体的大型商贸中心建成酒店核心建筑与附属建筑及景观三位一体、相辅相成的综合型度假休闲项目文化旅游休闲度假古镇集湿地生态保护及旅游观光、科普科考为一体的综合高端休闲旅游度假区业态组合中国翡翠博物馆（藏宝楼），腾越翡翠文化展示中心，翡翠文化商业区、传统民居展示区、民间传统艺术展示区、会议接待区及翡翠文化培训基地五星级酒店及配产权式公寓叠水河风景区、旺宝集、火山温泉SPA、白金五星酒店、国际会议中心，度假型酒店、大盈江酒吧街、火山运动休闲公园湿地公园、停车场、产权式度假酒店、湿地小镇经济指标占地面积44590平方米，建筑面积45482平方米总用地面积300182，总建筑面积1468868000多亩规划用地3850亩占地360亩项目名称和顺小巷及古镇温泉酒店红塔五星级酒店腾冲国际高尔夫旅游度假村腾冲世纪城丝路古镇腾越文化园开发主体云南柏联集团红塔集团世纪金源集团世纪金源集团成都地建置业公司投资金额1.96亿元约3亿30亿元15亿元0.8亿元地理位置和顺乡县城观音塘县城西北方向大盘地西山坝新城腾越镇尚家寨村项目定位展示和顺腾越文化，体现腾越民俗文化国际商务度假、会务酒店国内一流的集旅游观光、休闲度假、康体运动为一体的健康旅游精品项目一个集低温疗养、旅游度假、家居休闲、商务会展为一体的古镇开发区一个反映滇西抗战主题的公众休闲、体验公园业态组合腾越文化和顺小巷，古镇温泉酒店五星级商务度假酒店、国际会议中心，文化娱乐、休闲购物中心54洞高尔夫球场；五星级酒店；休闲运动度假别墅60亩人工湖、购物中心、五星级酒店、商业购物街、幼儿园、小学改造600米河道、修建2500米游道、建设2座桥涵和4000平方米展室展厅、停车场、活动广场等旅游服务设施。经济指标规划用地400亩总建筑面积约3万平方米占地面积6272亩 ，高尔夫球场占地面积4200亩，总建筑面积45万平米占地4000多亩，总建筑面积150万平米，住房5600套规划用地1200亩规划用地370亩项目名称西山坝森林商旅酒店腾冲南亚商务中心绮罗文化园（绮罗城市生态公园）璀灿明珠城百草坝休闲运动公园腾冲云峰山国际养生度假村开发主体云南实力集团深圳华隆集团上海申伸强建设有限公司北京东方鸿铭有限公司云南腾冲云峰山风景区旅游产业发展有限公司投资金额6000万元17.75亿元4.98亿元20亿元8亿元4.0亿元地理位置腾越镇观音塘社区腾越镇热海社区马站乡兴龙村云峰山景区二级保护区项目定位建设一个以侨乡文化为主，集休闲度假、文化娱乐、酒店商场为一体的文化园区造成一个温泉、道教和养生资源及文化有机融合的国内一流、世界知名的养生度假圣地业态组合南亚商务会展中心、商务度假酒店、大型主题购物中心、旅游购物街、国际生态住宅区及高档办公楼高星级酒店和商务住宅豪华休闲会所、体育休闲娱乐场所（高尔夫球场）、五星级度假酒店及相关配套设施道家养生浴场、综合服务楼、旅游服务中心、酒店经济指标规划用地998亩，建筑面积26.8万平方米规划用地2030亩征地1481.127亩（包含绮罗文化园及华严路延长线部分土地），建设规模62万平方米规划用地4500亩，建设规模12万平方米规划总用地8.77 hm2（131.55亩）,总建筑面积 20920 m2第五章 项目发展市场机遇分析一、休闲旅游度假产业已日益成为旅游业的主体中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，休闲度假产业真正进入“掘金时代”。当前，随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，休闲旅游度假逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选。据统计，在世界旅游市场构成中，休闲旅游度假占62，发达国家已经进入休闲时代。专家预测，21世纪观光旅游将让位休闲旅游度假，观光旅游是有限的，休闲旅游度假是无限的。中国休闲经济和休闲产业起步较晚，但发展很快，休闲旅游度假成为旅游业发展的新趋势。休闲旅游度假是一种高水准、高品位的需求，对以观光型旅游产品为主导的城市旅游，只有在现有旅游资源基础上建立完整的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。东北的三地五方区域联合体推出的休闲度假、自然生态、娱乐健身等多条旅游线路，涵盖了休闲、度假、健身、娱乐、观光等多项内容，适宜于各区域、各民族、各阶层的旅游需求。1、国外生态旅游发展分析“生态旅游”( Ecological tourism)一词最早由美国学者贺兹特（Hetzer）于1965年提出，即提倡对当地文化与环境最小冲击下，追求最大经济效益与游客最大满足的旅游活动，他认为“负责任的旅游( responsible tourism)”、“替选旅游(al-ternative tourism )”应包括以下几方面：(1)对环境影响最小;(2)对当地文化最大的尊重;(3)让当地居民得到最大实惠;(4)让旅游活动参与者得到最大限度的满意。生态旅游兴起阶段(20世纪六七十年代20世纪80年代初)在20世纪六七十年代，欧美各国因经济快速发展，使得观光旅游人口大增，不管是以自然野生环境或异族文化为主题的观光地，都有人满为患的困扰。因此在“永续发展”的思考下，Hetzer于1965年开始呼吁文化、教育和旅游界，应以当地文化、环境最小冲击，给予当地最大的经济效益与游客最大满意程度为衡量标准一种生态上的观光：“生态旅游(Ecological Tourism或Eco-tourism)”。在这一时期，出现大量与此相关的词汇(见下表)。这些旅游形式都有一个共同的特点，那就是“负责任的旅游”。也就是说，生态旅游和传统大众旅游的根本区别就在于此，发展生态旅游要注意“不改变生态系统的完整性”，维护生物多样性，活动项目设置的专项性，体验上的高雅性，教化功能的多样性。对旅游主题的描述对旅游特征的描述Green Tourism绿色旅游Nature Tourism自然旅游Wideness Tourism荒野旅游Sustainable Tourism可持续旅游Scientific Tourism科考旅游Alternative Tourism替选旅游Agro- tourism农业旅游Low-impact Tourism无冲击的旅游Wildlife Tourism野生生物旅游Soft Tourism软旅游Ethical Tourism伦理旅游Responsible Tourism负责的旅游Special Tourism专项旅游Appropriate Tourism适宜的旅游Environmental pilgrimage环境朝圣Environment-friendly Tourism友善的环境旅游这时越来越多的游客开始对造访原始的自然生态环境、体验原住民族传统文化产生高度兴趣，造成20世纪80年代初期生态旅游的快速成长，这正是旅游市场需求结构发生变化，大众旅游发展到一定程度综合作用的结果。在这一时期，生态旅游的概念还没有统一的说法，还处在仁者见仁、智者见智的阶段，但已正式出现了“生态旅游及其产品”的提法，代表人物是美国学者赫克特和国际自然保护联盟( IUCN)特别顾问墨西哥专家谢贝洛斯拉斯喀瑞，后者认为生态旅游是“为了考察、观赏风景、野生动植物以及能在此地发现的所有现存的文化现象的特点的目的，到较为偏僻或未被污染的地区旅行。这个阶段生态旅游的特征是：这一时期生态旅游活动基本处于传统大众旅游向生态旅游转变的调整性旅游时期，其间既有生态旅游发展较好的国家，也有在发展过程中走了弯路的国家，这些国家生态旅游的发展为后一时期生态旅游的蓬勃发展奠定了基础，是生态旅游发展过程中相当重要的一个阶段。生态旅游在世界部分地区和国家展开，还没有形成规模。各国对生态旅游这样一个新兴的旅游形式还不够了解，人们对生态旅游也存在误解，把生态旅游等同于自然旅游。代表国家旅游产品经验和教训哥斯达黎加热带雨林游海底观赏观鸟观兽哥斯达黎加的国土面积只有5万平方公里，但是森林和草地占国土面积的71%，保护了世界5%的动植物物种。该国利用这些自然资源，在全国建立20多个“生态保护区”、“自然保护区”和“国家公园”，其总面积占国土面积的1/4，成为世界著名的“生态保护国”。国家公园与私人保护区都表现优异。尤其是私人保护区，被赞誉为建立保护区的最低经营成本，超过政府的官方体系，比国家公园更能迅速提供生态旅游业的需求。加拿大国家公园滨海旅游观鸟旅游动物巡游加拿大政府于1793年颁布了国家公园法，明确宣布:“加拿大国家公园体系致力于人民的教育、娱乐以及长远利益的活动这些公园必须毫尤损害地留给子孙后代享用”。随着国家公园和省公园的蓬勃发展，国家公园的管理水平也在不断提高。以班夫国家公园为例，公园划分为5种区域:(1)绝对保护区。包含有珍贵的自然地貌和濒危的生物资源，约占公园面积的4%，严格禁止游客进人。(2)荒野区域。占公园面积的93 %，多为陡峭的山坡、冰川和湖泊，允许铺设一些人行小道和简易的宿营地，有控制地进行一些考察和远足活动。(3)自然风景区。约占公园总面积的t%，是游客乐意浏览的地方。这里允许修建一些简易的旅馆和其他设施，但为了保护这些地方的自然面貌仍然只允许行人和非机动车辆进人。(4)户外娱乐区，这包括滑冰场、游泳场以及公路的沿线，约占公园面积的1%。允许机动车辆进人，服务、娱乐设施比较齐全、是游客较集中的地方。(S)旅游城镇区，主要是班夫市区和路易斯湖游览中心。占地不及公园面积的1%，是公园管理和业务的中心，也是游客住宿、娱乐和购物的中心。肯尼亚野生动物之旅土著文化旅游滨海旅游肯尼亚早期的生态旅游是基于国家公园的大型狩猎游戏，当时美其名日“野生生物巡游”，79%的游客是受肯尼亚的原始自然环境和丰富的野生动物资源吸引来此旅游的。生态旅游快速发展的同时也出现了隐患，各个国家公园和保护区的环境品质急剧恶化，动物猎杀活动屡禁不止，社会不安定的局面使得人心惶惶。肯尼亚政府为了解决这一问题，于19”年宣布停止狩猎游戏活动，宣布禁猎令，一些团体机构提出“用你的镜头来猎取肯尼亚”，用来代替狩猎旅游。哥斯达黎加热带雨林游加拿大国家公园肯尼亚土著文化旅游2. 生态旅游蓬勃发展阶段(20世纪80年代初一20世纪90年代中叶)作为一种新兴的、环保的旅游方式，生态旅游受到各国的认同，美国、欧洲、日本、澳大利亚和新西兰等经济发达国家和地区，也都根据各自的生态环境特点，开发了生态旅游产品。这个阶段生态旅游的特征是：政府开始注重生态旅游发展.各国成立了生态旅游相关组织，旨在保护环境和生物多样性。已经开始注重生态旅游发展所带来的社会、经济和环境的综合效应。生态旅游地域范围越来越广，生态旅游活动规模越来越大，生态旅游产品类型越来越丰富。生态旅游对规模的限制和世界范围内的“生态旅游热”存在矛盾，学者们已经注意到这一点，关于生态旅游的研究开展较快。在生态旅游较发达的国家，己经出现官方的或非言方组织，目的就是促进生态旅游发展，建立生态旅游基金，保护脆弱的生态系统。某些生态旅游发展较快的国家已经注意到生态旅游与当地社区千丝万缕的联系，并努力改善生态旅游发展和社区发展的关系，为社区谋福利。代表国家旅游产品经验和教训美国森林游憩滑雪旅游观鸟观兽美国是国家公园建设的先驱，在其经营管理方面为各国建立了典范。自1972年创立第一个国家公园至今，美国积累了国家公园的丰富经验，创立了完整的法规和运行机制。据美国旅行业协会2000年统计，1998年国内外旅游者到国家公园的旅行对当地社会产生直接和间接经济利益达142亿美元，在1996期间提供了近300000个相关的服务工作。日本环保之旅观光农业跨国生态公益旅游 1992年Q本旅游业协会(JATA)成立环境对策特别委员会(NACS一J)，在两年多时间里，进行了一些生态旅游广告宣传、启蒙教育产品开发以及资金募集等方面的工作，如发表了游客保护地球宜言;召开了以促进生态旅游为目的的多次会议，发表了对旅游业的生态旅游的指导方针。澳大利亚农场度假滨海旅游观鸟旅游动物巡游执行一系列的生态旅游策略、成立全国与地方的生态旅游协会组织、每年发行相关的行业指南、举办国际生态旅游会议、成立国际研究中心、建立生态旅游相关技术的最佳示范、设计生态旅游教育及训练教程，发展出全国的生态旅游评价机构。澳大利亚生态旅游之所以蓬勃发展的原因，主要归功于该国联邦政府在1994年提出的国家生态旅游策略(National Ec;otourism Strategy)，为澳洲的生态旅游发展规划出一个全盘的架构。肯尼亚野生动物之旅土著文化之旅滨海旅游1983年到1993年，到肯尼亚的旅游者增长了45 o 0 1993年肯尼亚的保育人士、旅游业者、住宿服务业者更进一步组织起来，形成全非洲第一个生态旅游协会(ESOK)。同时发展以社区居民为基础的生态旅游，吸引国际资金援助，切实保护当地居民的利益，使生态旅游发展无后顾之优。新西兰观鸟旅游海洋生物之旅珊瑚礁之旅新西兰经历人类多年的开发破坏，认识到自然保育的重要，以生态旅游为内容的行程安排非常多，为了规范生态旅游行为，政府部门提出“环境责任旅游原则”( Pricciples for Environmentally Re-sponsible Tourism).要求旅行业进行生态旅游时尽可能对旅游地不产生负面影响。近几年来，新西兰旅游局不断地致力于生态旅游推广，“百分百自然纯净”，新西兰以这个口号成功地打响知名度，自然、无污染的生态环境正是新西兰引以为豪之处。如史都华岛的奇异鸟之旅，每隔一天只办一次，除了藉此控制游客对生态的冲击外，所有参加的游客必须在该岛多停留一晚，因此也达到将观光利益留在当地的目的。法国绿色旅游乡村旅游法国独具特色的绿色旅游吸引了越来越多的人。据法国有关旅游机构统计，该国有16500个农庄参与绿色旅游活动，每年有几百万人在森林中漫步，全国标有林中散步路线的总长达16万公里。哥斯达黎加热带雨林旅游珊瑚礁观赏野生动物观赏哥斯达黎加的热带雨林拥有地球上1l5的动植物物种，亚马逊雨林被许多国家称为世界上最佳的生态旅游日的地。Monteverd雨林保护区建起空中缆车，游客坐在缆车里就可以把热带雨林风光一览无余。由于游客不直接接触雨林，所以雨林生态可得到最好的保护。新西兰观鸟旅游法国乡村旅游哥斯达黎加野生动物观赏美国滑雪旅游日本观光农业澳大利亚农场度假3. 生态旅游稳定成熟阶段(20世纪90年代中叶至今)随着“生态旅游”在世界范围内的进一步发展，生态旅游进人稳定成熟发展阶段。生态旅游市场的细分是根据生态旅游者不同的兴趣爱好的划分的，具休可分为观鸟、潜水、自然爱好者、考古学家、洞穴学者、徒步旅行者、登山者、环境保护主义者和自我价值实现者。彼得森(CarolPatterson)把生态旅游产品分为9类，分别是包价旅游(Tour Packages )、节庆(FPSt1Va1S )、住宿( Accommoations )、导游服务(Guiding Services)、观光胜地(Attractions )、非营利性协会(Non一ProfitAssociations)、餐饮服务(Food Services ) ,零售( Retail )、交通运输(Liansportation)。这个阶段生态旅游的特征是：生态旅游发展遍及整个世界范围，生态旅游规划更加规范，生态旅游市场针对性越来越强。政府的重视程度提高，扶持政策多样化，为生态旅游进一步发展起了推波助澜的作用。生态旅游发展促进新兴学科的产生和发展，如生态伦理学、社会生态学、自然生态学、化生态学、农业生态学、生态美学等。生态旅游的理论研究在世界范围内展开。生态旅游市场和生态旅游产品的细分也日趋于合理。主要类型生态旅游经验和教训森林树上旅馆亚马逊雨林住宿动物奇观旅游森林徒步民族文化丛林探险“森林浴”野营度假地貌景观马来西亚的婆罗洲有着世界级的雨林，对生态旅游者而言是非常值得拜访的地方。日本把国土面积的15%划为国家公园，每年有