某大学某校区教职工宿舍可行性研究报告.doc

1 某大学某校区教职工生活区 A2 项目申请报告项目申请报告项目申请报告 建设单位 某某房地产开发有限公司 编制时间 二 一四年四月 1 目 录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 1 项目名称与建设单位 1 1 2 项目概况 2 1 3 报告编制的依据及范围 2 1 4 结论 3 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 4 4 2 1 发展规划分析 4 2 2 产业政策分析 5 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 7 7 3 1 项目选址 7 3 2 项目拟建区域概况 7 3 3 自然条件 8 3 4 交通条件 9 3 5 地质地貌 9 3 6 地震烈度 10 3 7 结论 10 2 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案 1111 4 1 总体设计思想 11 4 2 规划设计原则 11 4 3 建筑设计原则 12 4 4 项目建设内容及规模 13 4 5 总体规划 13 4 6 建筑工程建设方案 14 第五章第五章 公用工程公用工程 1616 5 1 规划原则 16 5 2 公用工程 16 5 3 环卫规划 19 5 4 防灾规划 19 5 5 室外配套 20 第六章第六章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 2222 6 1 资源的分类及特点 22 6 2 资源开发方案 23 6 3 资源利用方案 24 6 4 资源节约措施 25 3 第七章第七章 节能方案分析节能方案分析 2626 7 1 设计依据及用能标准 26 7 2 能耗状况和能耗指标分析 27 7 3 节能措施 27 7 4 节水措施 29 7 5 节能效果分析 29 第八章第八章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 3030 8 1 环境影响评价标准 30 8 2 环境和生态现状 30 8 3 生态环境影响分析 30 8 4 生态环境保护措施 31 8 5 特殊环境影响分析 33 8 6 环境影响评价结论 34 第九章第九章 建设管理建设管理 3535 9 1 项目组织机构 35 9 2 建设管理 35 9 3 社区管理 36 4 第十章第十章 项目建设进度计划项目建设进度计划 3737 第十一章第十一章 工程招投标及项目管理工程招投标及项目管理 3838 11 1 编制依据 38 11 2 招标组织形式 38 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 4040 12 1 投资估算 40 12 2 资金筹措 43 12 3 借款还本付息 43 第十三章第十三章 经济效益分析经济效益分析 4444 第十四章第十四章 社会影响分析社会影响分析 4646 第十五章第十五章 结论结论 4848 附件 1 项目建设单位营业执照 2 项目总平面图 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 1 第一章 总论 1 1 项目名称与建设单位 1 1 1 1 1 1 项目名称项目名称 某大学某校区教职工宿舍 A2 1 1 2 1 1 2 项目单位项目单位 项目承办单位 某温泉房地产开发有限公司 某温泉房地产开发有限公司成立于 2001 年 3 月 位于即墨市温泉镇东皋 玉 10 号 是经某省建设厅批准的四级资质股份制企业 专门从事房地产开发 建筑安装 房屋销售 基础设施建设等 注册资金 1000 万元 现有各类技术 经济人员 30 人 其中 中 高级职称专业管理人员 20 人 公司自成立以来 根据即墨市经济建设的需要 按照 统一规划 合理布 局 综合开发 配套设施 的方针 认真贯彻落实省委 省 市政府政策 改变了分配无序的村镇建设格局 提高了温泉镇的建设水平和居民的居住条 件 公司管理机制完善 技术力量雄厚 先后承建了即墨市青石路网点及商 住楼工程面积约 8000 平方米 即墨市温泉花园 1 10 号楼工程面积约 30000 平方米 崂山区松山新苑工程面积约为 50000 平方米 即墨市温泉镇西温农 民经济适用房 1 8 号楼约 37000 平米 公司自成立以来 严格按照上级主管部门的要求依法经营 公司在温泉皋 玉建立了固定的办公场所 制定了规章制度 公司按 以人为本 建设绿色 家园 的宗旨 配备了专业的管理人员和技术人员 并经常为他们提供培训 条件 进行培训 增强他们的业务能力 公司对工商执照和开发资质严格管 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 2 理 从来没有将其出租 出借和出卖等违法行为 公司以加快小城镇建设步伐为目的 以服务于人民 美化 绿化 亮化 硬化环境为宗旨 依法经营 为社会主义现代化建设贡献一份力量 1 2 项目概况 1 2 1 1 2 1 建设地点建设地点 该项目位于即墨市鳌山卫镇滨海大道以西 山大北路以南 1 2 2 1 2 2 建设内容及规模建设内容及规模 该项目拟建某大学某校区教职工生活区均为高层 小区内建设幼儿园 物业管理 社区服务中心 居委会 商业网点等公共建筑 该项目总用地面积 89291 37 总建筑面积 261784 55 其中地上总 建筑面积 201409 55 包括住宅建筑面积 189985 1 商业建筑面积 10633 92 物业管理 362 02 地下建筑面积 60375 1 2 3 1 2 3 投资规模及资金筹措投资规模及资金筹措 项目总投资 8000 万元 其中工程费用 7093 2 万元 工程建设其他费用 528 5 万元 预备费 278 55 万元 建设期贷款利息 99 75 万元 项目所需资金由某温泉房地产开发有限公司自筹 5000 万元 贷款 3000 万元 1 2 4 1 2 4 项目实施期项目实施期 项目实施期 24 个月 自 2013 年 10 月份开始实施 2015 年 10 月竣工 验收交付使用 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 3 1 3 报告编制的依据及范围 1 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 3 关于印发的通知 建住房 2007 258 号 4 原国家计划委员会 建设项目经济评价方法与参数 5 某市经济适用住房管理办法 6 即墨市农民经济适用住房管理办法 7 2011 年即墨市政府工作报告 8 某市住房保障发展规划 2011 2013 1 4 结论 经济适用住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式 是 解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一 是实践 三个代表 重要思 想的具体体现 它的建设对于促进社会稳定 构建和谐社会具有重要的作用 和现实意义 其经济效益和社会效益显著 项目建设符合国家及省市相关政策规定 建设规模合理 外部配套条件 完善 资金来源有保障 故本项目建设是可行的 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 4 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 2 1 发展规划分析 根据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 第 三十五章 提高住房保障水平 中指出 强化各级政府责任 加大保障性安 居工程建设力度 基本解决保障性住房供应不足的问题 多渠道筹集廉租房 房源 完善租赁补贴制度 重点发展公共租赁住房 逐步使其成为保障性住 房的主体 加快各类棚户区改造 规范发展经济适用住房 建立稳定投入机 制 加大财政资金 住房公积金贷款 银行贷款的支持力度 引导社会力量 参与保障性住房建设运营 加强保障性住房管理 制定公平合理 公开透明 的保障性住房配租政策和监管程序 严格规范准入 退出管理和租费标准 另外 根据 某省住房和城乡建设事业发展第十二个五年规划 征求 意见稿 内容揭示 十二五 期间 某初步计划新增各类住房保障数 67 万户 到 2015 年住房保障户数占城镇中低收入家庭户数比重达到 20 以上 根据国 家新下达的计划 今年我省将建设各类保障房 32 43 万套 是去年的 2 倍多 省财政计划支出 5 亿元支持保障房建设 是去年的 10 倍 这 32 43 万套保障 房包括公共租赁房 7 4 万套 廉租住房 1 2 万户 经济适用住房 8 7 万套 限价商品住房 3 32 万套 棚户区改造 11 81 万户 另外 我省将新增廉租住 房租赁补贴 0 8 万户 今后几年我省将继续保持合理的经适房供应规模 引导 有条件 符合政策规定的企业开展集资合作建房 作为经济适用住房统一管理 为提升我市住房保障水平 指导未来 3 年住房保障工作 继续保持我市 住房保障事业全面协调可持续发展 结合我市实际 十二五期间某市制定了 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 5 某市住房保障发展规划 2011 2013 规划中明确了未来三年的规划目标 其中经济适用住房建设 15000 套 建筑面积约 97 5 万 配售经济适用住房 方式解决 15000 户 在 某市住房保障发展规划 2008 2010 年第一个三 年规划期内 即墨市就建设了 12 5 万平方米经济适用房 8 万平方米限价商 品房 40 万平方米农民经济适用房 8000 平方米公共租赁住房 解决了约 8100 多户城市低收入家庭及缺房农民的住房问题 构建起分层次 多形式 梯度化的保障性住房供应体系 为了使更多困难家庭享受到保障性住房 今 后 即墨市将进一步扩大保障性住房的覆盖范围 一方面 推进城乡统筹试 点工作 打破户籍限制 争取将所有城镇常住居民纳入保障制度覆盖范围 另一方面 调整收入线和住房困难面积标准 放宽保障性住房的限制条件 降低准入门槛 即墨市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中也提出大力推 进住房保障体系建设 完善保障性住房供应体系 逐步改善中低收入住房困 难家庭的住房条件 进一步细化住房保障相关政策 完善廉租房 限价房等 住房保障体系 加强保障性住房财政性投入 优先保证保障性住房用地需求 加快保障性住房的建设 根据 即墨市 2011 年度国有建设用地供应计划 2011 年度全市国有建设用地供应总量控制在 695 1 公顷以内 其中住宅用地 200 0 公顷 其中廉租房用地 0 3 公顷 公共租赁房用地 1 3 公顷 限价房 用地 3 3 公顷 经济适用房用地 65 61 公顷 棚户区改造用地 65 0 公顷 商 品房用地 64 49 公顷 可见经济适用住房的建设用地规模居住宅用地之首 未来几年 经适房的建设规模将愈来愈大 按照即墨市城市建设与管理三年 攻坚规划 2011 年是提升年 在 即墨市城市建设与管理活动 2011 提升年 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 6 实施方案 中提出加大民生设施建设 在 6 处镇 街道规划建设 8 处总面积 为 17 万平方米 1700 套 的农民经济适用住房 解决农民住房问题 该项目的建设就是在以上背景前提条件下提出的 项目建设符合国家及 省市各项规划要求 项目可行 2 2 产业政策分析 住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力 一是因为建筑业 是国家的支柱产业 而住宅建筑又是建筑产业的主干 在国民经济中具有重 要的地位和作用 二是住宅作为生活必须品 没有任何家庭可以离开它 三 是一国经济增长有许多拉动因素 住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性 从多方面拉动经济增长 国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 中要求加强经济适 用住房的建设和管理 经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房 要 通过土地划拨 减免行政事业性收费 政府承担小区外基础设施建设 控制 开发贷款利率 落实税收优惠政策等措施 切实降低经济适用住房建设成本 对经济适用住房 要严格控制在中小套型 严格审定销售价格 依法实行建 设项目招投标 本项目为农民经济适用房建设项目 土地通过划拨方式取得 按照政府 规定减免行政事业性收费 即墨市政府承担小区外基础实施建设 能够从根 本上降低经济适用住房建设成本 本项目严格按照政府审定的价格销售 通 过招投标确定建设单位 因此 本项目完全符合 关于促进房地产市场持续 健康发展的通知 的要求 符合国家的产业政策 该项目属于 产业结构调整指导目录 2011 年本 第一类鼓励类 保 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 7 障性住房建设与管理 类 不涉及限制类及淘汰类项目 项目建设符合国家 产业政策要求 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 8 第三章 项目选址及建设条件 3 1 项目选址 该项目位于即墨市鳌山卫镇滨海大道以西 山大北路以南 3 2 项目拟建区域概况 即墨市位于中国某半岛西南部 地处东经 120 07 121 23 北纬 36 18 36 37 东临黄海 与日本 韩国隔海相望 南依崂山 近靠某 目前全市 共有 18 个镇 4 个街道办事处 1 个经济开发区 1 个省级旅游度假区 到 2010 年 城镇化率达到 57 7 城市供水 供气 供热能力继续加强 生产 生活环境进一步改善 城市化步伐加快 我市名列福布斯中国大陆最佳县级 市第 11 位 县域经济基本竞争力位居全国百强县第 17 位 处于全省经济强 县第一方阵 项目拟建地位于即墨市温泉镇 温泉镇地处交通枢纽 位于某市市区东 部 40 公里外 南依崂山 与某崂山仰口国家旅游度假区相邻 东腋黄海 与某 省省级旅游度假 田横岛隔海相望 两条省级公路纵横境内 距某港 40 公里 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 9 离某国际机场 30 公里 交通十分便利 全镇总面积 88 平方公里 有 18 公里 海岸线 3 处港湾 辖 53 个行政村 这里环境优美 空气清新 气候宜人 地下矿热水丰富 有 8 处国家 省市疗养 及休闲中心 院 度假村 为某 著名的疗效 度假胜地 形成了规模宏大 环境优雅 设备和功能齐全的旅 游度假 娱乐区 有标准客房 中客房及豪华客房 有容纳 300 人不等的大 小型会议室及贵宾室 有全国最大的室内温泉游泳馆和各种高档娱乐设施 是某市八大旅游度假区之一 有着发展经济的诸多优势和条件 堪称一颗光 彩夺目的明珠 3 3 自然条件 3 3 1 3 3 1 气候条件气候条件 即墨属温带季风气候 加之海洋环境的直接调节 又具有显著的海洋性 气候特点 春季气温回升缓慢 较内陆迟 1 个月 夏季温热多雨 但无酷暑 秋季天高气爽 降水少 蒸发强 冬季风大温低 持续时间较长 年平均气 温为 12 C 无霜期 196 234 天 农种期 279 290 天 年平均日照时数为 2662 9 小时 年均降水量东部为 773 毫米 西部为 613 毫米 本区年平均气 压 1008 0hpa 冬季平均气压 1016 9hpa 夏季平均气压 997 2hpa 3 3 2 3 3 2 风况风况 项目区全年最多风向是 SE 向 频率为 12 其次是 N 和 NNW 向 频率都 是 11 再其次是 ESE 和 SSE 向 频率均是 9 出现频率最少风向是 ENE NE 和 WSW 向 频率是 1 2 项目区年平均风速为 5 5m s 冬半年各月平均风速较大 11 月 次年 2 月各月平均风速在 6 0 6 4m s 之间 其中 11 月份平均风速最大 下半年风 速较小 其中 7 8 两月最小 月平均风速都是 4 7m s 其次是 6 月份 为 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 10 5 0m s 项目区的强风向为 WNW 和 NNW 最大风速是 21 3m s 出现于 3 月和 12 月份 次强风向为 N 最大风速 22m s 出现于 1 月和 10 月份 3 3 3 3 3 3 水文水文 即墨市沿海海流一般都沿着海岸向南西和北东流动 沿海潮汐属正规半 日潮 平均潮差 2 52 米 最大潮差 4 94 米 最大波高 6 5 米 3 3 4 3 3 4 降水降水 年平均降水量 776 7mm 年最大降水量 1400 2mm 年最小降水量 500 5mm 日最大降水量 240 6mm 3 4 交通条件 即墨扼某通往全国的陆上 咽喉 胶济 蓝烟铁路横穿境内西部 济 青高速公路 青银高速公路 青烟 青威 青沙等 5 条国家和省级公路纵贯 全境 城区距流亭国际机场不足 15 公里 距某港 40 公里 西到蓝村 即墨 火车站分别为 24 公里和 15 公里 市乡公路四通八达 境内还有鳌山 女岛 两个国家二类开放码头 形成了海陆空交通便利的交通网络 3 5 地质地貌 本地区位于中朝准地台鲁东隆起区东南部 级构造单元胶莱坳陷中部 及胶南隆起东北部 级构造单元朱吴 即墨凹陷南部及胶南凸起东北部 级构造单元即墨 沧口凹陷区 地层从新到老可以分为新生界第四系地层 和中生界白垩系地层 根据国家地震局 1990 年发布的 中国地震烈度区划图 查的 项目区域 抗震设防烈度为 6 度 设计地震分组为第二组 设计基本地震加速度值为 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 11 0 05g 特征周期 0 30s 属于弱震及微震区 冻土深度为 0 50 米 属于微 冻土地带 1 某为海滨丘陵城市 地势为东高西低 南北两侧隆起 中间低陷 山 地约占全市总面积的 15 5 主要为侵蚀构造地貌 丘陵约占 25 1 主要为 构造剥蚀地貌 平原约占 37 8 主要为堆积地貌 洼地约占 21 7 2 全市有三个山系 东南为崂山山脉 主峰海拔 1133 米 北部为大泽 山 海拔 763 7 米 南部为大珠山 小珠山 铁橛山 藏马山等组成的胶南 山群 此外 市区有浮山 太平山 信号山等山岭 3 全市海岸分为三种基本类型 有岬湾相间的基岩岸 山地港湾泥质 粉砂岸及基岩砂砾质海岸 浅海海底有水下浅滩 现代水下三角洲及海冲蚀 平原等 海岸线全长 710 9 公里 沿岸岛屿 70 个 主要为基岩岛屿 4 胶州湾为半封闭性深水海湾 位于东部主城和西部辅城之间 东西宽 28 公里 南北长 33 公里 零线以下水域面积 298 5 平方公里 口窄内宽 口 门最狭处 团岛至薛家岛 3 38 公里 环胶州湾岸线全长 163 公里 3 6 地震烈度 根据 中国地震烈度区划图 某市属于基本烈度六度地区 又据 建设 部 国家计委新建工程抗震设防暂行规定 地震基本烈度六度地区重要城 市抗震设防和加固的暂行规定 建筑抗震设计规范 GB50010 2001 等文 件的规定 该项目建筑物按六度设防 因此 项目所在地地质状况良好 发 生地质灾害的可能性小 项目设计时按六级抗震进行设防 可满足项目的使 用要求 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 12 3 7 结论 综上所述 该项目地段地质情况良好 场区地形平坦 地貌类型单一 地层结构简单 分布均匀 厚度稳定 物理力学性质均匀 无不良地质现象 分布 场区稳定性良好 适宜该建筑物的兴建 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 13 第四章 项目建设方案 4 1 总体设计思想 1 根据国家有关限价商品房建设的方针 政策及相关规范 规程 结合 即墨市的城市发展规划进行设计 2 充分考虑温泉镇实际情况 近期与远期相结合 实事求是 因地制宜 合理确定建设内容及规模 以满足项目需要 3 项目建设力求造价经济 功能适用 规划合理 具有城市住宅小区的 风格 4 2 规划设计原则 针对本项目的发展定位 设计中应遵循以下原则 1 充分分析现有地形 地势 及周边道路关系 确定主要出入口的合理 位置 2 贯彻 以人为本 的思想 以建设高品质环境的居住小区 生态型居 住区为规划目标 创造一个布局合理 功能齐备 交通便捷 绿意盎然 生 活方便 具有文化内涵的住区 3 在整体格调统一的前提下 强调住区环境与建筑 单体与群体 空间 与实体的整合性 4 以满足开发建设的客观规律为宗旨 加强规划的弹性及灵活性 使规 划设计便于分期实施和房地产项目的经营 形成良性循环 滚动发展的机制 5 努力将新观念 新技术 各种材料与传统的居住生活要求有机结合 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 14 提高住宅功能质量和居住环境水平 为居民提供舒适 安全 经济 科学的 现代居住空间 发展新型节能型住宅 6 小区内景观结合区域外大景观 形成大景观内套小景观 达到内秀与 外刚的完美结合 景观构成要素由草坡 小径 攀藤花架等构成 沿小区主 轴线设置一条南北贯通的文化景观长廊带 即可以把小区贯通 又可以观赏 景物 创造出丰富的沿街线性空间 7 道路系统由城市道路 小区道路 尽端路 步行道路组成 城市道路 指小区外围城市交通干道 小区道路指小区内主要的对外联系道路 车行道 宽度为 7 米 两侧设 1 5 2 米人行道 小区内尽端路是组团内部联系道路 路宽为 3 5 米 尽端设置 12 12 米的回车场 步行道路系统由小区内绿化步 行道和机动车道两侧的人行道组成 一方面方便的与城市交通系统相联系 另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一 主要步行系统由小区组 团分隔绿带 绿化隔离带等构成 将各部分室外空间 景观空间 绿地 配 套空间联系在一起 创造出人性化的住区户外空间 8 项目区场地现高差不大 基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行 分布平整 地面坡度和车行道纵坡不小于 0 3 人行道根据需要考虑设踏步 和防滑措施 9 采用沿小区道路排泄地面雨水 一般为单侧设雨水口 局部低洼易积 水地段可设双侧雨水口 其数量根据汇水面积 流量 道路纵坡等在设计段 确定 4 3 建筑设计原则 根据 即墨市经济适用住房管理暂行办法 的通知 即政发 2009 25 号 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 15 经济适用房建筑面积应当控制在 65 平方米以内 l 保证朝向和良好通风 窗户及入口设计与景现环境紧密结合 保证 户户有阳光 窗窗见美景 2 住宅套型设计注重实用性 考虑住户多样性的需求 结合现代居住特 点 设计具有时代感的平面户型 如玄关及储物间的配置使住户的居住生活 更加方便 3 结合不同的面积标准设置不同的开间 最大限度地保证可使用面积 厨卫设计简洁 比例适度 考虑厨 洁具的布置 使住户使用便利 4 充分利用屋顶平台设置阁楼 提高建筑的利用率 改善热环境 同时 也丰富了建筑的外观 4 4 项目建设内容及规模 该项目拟建教职工生活区建筑层数均为高层 小区内建设幼儿园 商业 网点 物业管理 社区服务中心 等配套设施 该项目总用地面积 89291 37 总建筑面积 261784 55 其中地上总 建筑面积 201409 55 地下建筑面积 60375 4 5 总体规划 4 5 1 4 5 1 总平面布局总平面布局 本项目用地位于鳌山卫镇滨海大道以西 山大北路以南 根据建设用地 条件 建筑物全部采用东 西走向 以充分利用南向的采光和日照条件 保证 主要居住用房具有足够的日照强度和日照时间 配套社区管理和公共服务用 房布置在小区次入口南侧 便于对外联络 也避免了对小区居民日常生活的 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 16 干扰 4 5 2 4 5 2 规划指标规划指标 项目用地平衡表见 表 4 1 4 2 4 3 表 4 1 用地平衡表 序号项目面积单位占总用地比例 1 总用地面积 89291 37 平方米 100 2 建筑物占地面积 17795 77 平方米 19 93 3 道路及停车场用地面积 39940 30 平方米 44 73 4 绿化用地 31555 57 平方米 35 34 表 4 2 主要规划技术指标表 序号项目指标单位 一总用地面积 89291 37 平方米 二总建筑面积 261784 55 平方米 1 住宅建筑面积 189985 1 平方米 2 商业建筑面积 10633 92 平方米 3 物业管理 社区服务中心 625 33 平方米 4 地下建筑面积 54683 66 平方米 三容积率 2 256 表 4 3 项目经济技术指标表 序号工程名称单位指标备注 1 总建筑面积 m2261784 55 2 居住户数户 1202 3 居住人数人 3846 按 3 2 人 户计算 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 17 4 建筑密度 19 93 5 容积率 2 256 6 绿化率 35 34 4 6 建筑工程建设方案 4 6 1 4 6 1 建筑工程设计建筑工程设计 住宅平面采用小跨度 大进深布局 以最大限度的利用土地资源 提高 土地使用效率 扩大室外空间 提高居住品质 配套公共建筑采用大空间布局 内部根据需要在使用阶段另行分隔 在 内部适当部位设楼梯 4 6 2 4 6 2 建筑装饰建筑装饰 本项目主要为住宅 因此建筑物外装修进行统一设计 统一施工 室内 则进行简单装修 由入住的居民自行进行精装修 建筑物外墙全部采用外墙涂料罩面 台阶均采用天然石材 屋顶铺贴红 色烧结瓦 建筑物外窗均采用塑钢窗 住宅分户门采用防盗门 内门采用空心木门 住宅的每单元底层设电子防盗门 配套公共建筑门窗均采用铝合金门窗 室 内地面贴瓷砖 内墙 天棚采用水泥砂浆抹面 表面罩乳胶漆 4 6 3 4 6 3 管线布置方案管线布置方案 小区工程管线有给水管 雨水管 污水管 电力电缆 通讯电缆 热力 管 燃气管等七种 除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外 其余管线一 律采用直埋铺设 各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 18 平和垂直差距 避免相互干扰 各种管线在垂直交叉时 应遵循如下原则 1 压力流管让重力流管 2 小管径尽量在污水管上面 3 给水管尽量在污水上面 4 易弯曲管让不易弯曲管 5 临时性管线让永久性管线 6 工程量小的管线让工程量大的管线 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 19 第五章 公用工程 5 1 规划原则 1 该项目的市政公用设施的规划充分体现超前性 科学性 可靠性 可 操作性 努力提高市政基础设施对小区的物质支撑功能 满足居民日益增长 的物质生活需求 为创造美好家园奠定基础条件 2 该项目市政公用设施规划结合基地的风貌特色 因地制宜探索最佳技 术路线 努力节省用地和投资运行费用 同时反映先进的科学技术 可持续 的环保理念 高尚的生活需求 宜人的人居环境 有关设施的布置和工程系 统充分体现节地 节水 节能的理念 既体现适度超前 又利于实施操作 3 发挥规划的统筹作用 协调各专业部门的联系 提高规划的可操作 性 便于市政工程的实施和管理 各专业的管线材料要采用新材料 新技术 市政设施施工建设必须保证高质量 4 坚持动态与可持续发展的理念 改造区域的市政公用设施和管线 根据分区保持相对独立性 以便于分期开发 同时又注意各分期市政工程的 相互衔接与呼应 以便于滚动发展 最终形成完整的市政公用系统 5 2 公用工程 5 2 1 5 2 1 设计规范及依据设计规范及依据 1 建筑给排水设计规范 GB50015 2003 2 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 3 居住小区给水排水设计规范 CECSS7 94 4 室外给水设计规范 GBJB 86 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 20 5 室外排水设计规范 GBJl4 87 5 2 2 5 2 2 水源规划与管网布置水源规划与管网布置 给水 1 用水量计算 本项目规划总人口 1202 人 人均用水量指标取 150 升 人 日 项目总用 水量 含不可预计水量 为 180 3 立方米 日 本项目在绿化中以耐旱植物为 主 且项目不采用自来水进行绿化浇灌 因此项目用水量仅包括生活用水量 2 给水工程 小区给水系统由附近市政管网接入 区内给水管道布置为环状管网 敷 设在小区道路下 管径为 DN100 支管布置成枝状管网 接往各单体建筑 室内给水管道采用 PP R 塑料给水管 给水干管采用热熔连接 支管采用 粘结连接 暗装敷设 给水龙头均采用陶瓷芯龙头 便器采用节水型产品 并实行 一户一表 计量方式 室外给水管材选用球墨给水铸铁管 承插连 接 排水 1 排水量计算 该小区本着高起点 高标准的要求 排水采用雨水 污水分流制排水系 统 依据 居住小区给水排水设计规范 本小区生活污水量按给水量的 90 计算 则最高日污水排放量为 162 27 立方米 2 排水系统 由于本规划小区地形坡度较小 在布置排水管道时 尽量将雨水以最短 的距离排出 将雨水 污水排入城市排水管网 污水通过城市污水管道最终 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 21 排入城市污水处理厂进行污水综合处理 室内污水管采用暗装敷设 管材选用 UPVC 塑料排水管 屋顶设伸顶通 气管 室外污水管网在道路下敷设 水力坡度基本与地面坡度相近 室外污水 管选用钢筋混凝土排水管 在转弯和管道交汇处 以及直管段的一定距离内 设检查井 供电工程 在小区内配备变电箱 电源由高压线直接接入场区配电室 电力线路一 律地下敷设 沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟 敷设位置位于人行道下 电缆沟至建筑路面采用地下直埋 电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护 住宅电气照明设计照度 起居室及一般为 50LX 卧室 200LX 餐厅 厨 房 80LX 卫生间 40LX 楼梯间 30LX 光源灯具 室内以紧凑型荧光灯为主光源 白炽灯为辅 光源显示色指 数 Ra 80 户外灯为防爆灯具 并在休闲区设置庭院灯和草坪灯 电源插座 根据各室厅需要分别布设 2 3 个 选用单相三线或单相二线 组合插座 卫生间设置不少于 1 组防溅型安全插座 防爆灯具 计量 为实现用电计量的准确性和便于管理 选用一户一表制 电表 自动断电保护 分层户外集中设置 供暖 小区内采用集体供暖 采用地源热泵供暖方式 并考虑热补偿 供气 拟由天然气公司引入低压管道天然气作为气源 以低压管道天然气直供 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 22 用户 管道一律采用钢管 埋地铺设 管道应当与其他市政管线保持必要的 水平和垂直间距 尽量避开电力线 管道应作防腐处理 通讯 有线电视 项目同步建设通讯系统 电脑网络系统 有线电视系统 安保系统 室 外采用地下电缆敷设 室内线路穿管暗敷 每个单元都设置壁嵌式电话箱 每个房间内均设一个或若干个电话插头 电视插座和宽带插座 5 3 环卫规划 规划垃圾产量为 1 2 1 6KG 人 日 垃圾成分以厨余有机物 废品及包 装材料为主 小区内实行生活垃圾袋装化 并逐步推行分类收集的废弃物源头管理方 式 废品回收系统将逐步健全 在小区不同位置设置垃圾投放点 并定时定 点由专人负责收集 小区内主要道路每 25 50 米 次要道路每 50 80 米设一 废物箱 其形式应与周边建筑风格相协调 5 4 防灾规划 5 4 1 5 4 1 消防消防 1 每个住宅组团作为一个消防单元 结合变频调速泵房 设消防水池 水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水 2 室外每隔 100 米 重点小区不大于 80 米 沿小区主要道路设室外消 火栓 保护半径 120 米 至少从 DN100 的给水管上接入 消火栓用水量 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 23 15L S 采用低压制 3 消防用电设备供配电采用双电源末端门动切换装置 消防用电同路 采用耐火电缆 公共建筑及住宅公共部分 设火速自动报警及灭火联动装置 并配以紧急广播系统 4 住宅设室内消火栓系统 公建部分各层均设消火栓系统 设有消火栓 灭火系统的建筑外根据其设计流量配置一定数量的水泵接合器 在建筑物内 部适宜位置设磷酸铵盐干粉灭火器 确保灭火器最大保护距离 20 米 最大保 护面积 15 A 5 给水管网水压应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于 10 米水柱 以地面算起 6 建立家庭火灾报警系统 通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系 消防系统 本项目的建筑物火灾危险等级为二级 消火栓系统室内采用枝状管网 由室外给水管网直接供水 消火栓箱设 在楼梯间内 所有建筑物在室外设地上式水泵接合器 5 4 2 5 4 2 人防人防 根据国家人防设置标准和某省有关人防文件 规划按照就近 分散的原 则 结合高层建筑的地下室设置人防地下室 设置标准为 9 层以下民用新 建建筑按照总建筑面积的 2 设置人防工程 9 层以上民用新建建筑按照建筑 基底面积的 100 设置人防工程 5 4 3 5 4 3 抗震抗震 根据城市总体规划 即墨市建筑抗震按六度地震设防 同时规划考虑小 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 24 区内 7 米以上的主要道路设置为抗震疏散通道 保证紧急疏散时道路的通畅 同时 小区内面积超过 400 的广场 绿地等开敞空间均需作为紧急疏散场 地 另外 区内电力 通信 医疗及其他后勤保障设施均应在建设中预留好 空间 在经过一定处理措施后 可转换为临时的抗震或人防工程设施 5 5 室外配套 5 5 1 5 5 1 道路道路 车行道均采用水泥混凝土路面 素土路基 5 5 2 5 5 2 室外照明室外照明 在道路单侧及广场周围设路灯 路灯选用金属杆庭院灯 路灯间距按照 30 35 米布置 光源采用带有节能标示的节能灯具 灯具变压器设在绿地中 5 5 3 5 5 3 绿化体系绿化体系 小区内绿化体系包括公共绿地和楼前绿化 公共绿地包括大面积的公共 绿地和小区道路两侧的绿化 行道树等 除必要的道路 停车场和其它硬化 地面外 建筑物周围的所有空地均进行绿化 避免裸露土地 区内绿化体系 充分利用空间 将草坪 灌木与乔木有机地合起来 形成层次分明 搭配得 当的多层结构 根据周边环境和气候特点 选择合适的耐旱景观树种和草种 以降低养护费用 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 25 第六章 资源开发及综合利用分析 6 1 资源的分类及特点 6 1 1 6 1 1 资源的分类资源的分类 广义的资源是泛指社会财富的来源 既包括自然资源 又包括人力资源 信息资源和技术资源等社会资源 狭义的资源是指人类用来创造社会财富的自然资源 也即具有消费价值 或者具有自然的有用成分或者具有自然环境特征的资源 资源从不同的角度可分为 1 可再生资源和不可再生资源 可再生资源是指能够通过大自然的作用不断地繁衍的资源 包括渔业 森林等生物资源和水 不可再生资源又称非更新资源或可耗竭资源 是指在人类可观测的时间 限度不能自生恢复的矿物资源 如金属矿 石油 天然气 煤炭和其他一些 非金属矿 2 可回收资源和不可回收资源 资源产品的效用丧失后 大部分物质还能回收利用 称为可回收资源 包括所有金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物 使用过程不可逆 且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源 3 物质资源和生态资源 物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源 主要指矿产资源和生物 资源 生态资源是指能保持生物圈生态平衡 从而确保人类正常生活环境 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 26 能完成一系列基本的生命重要职能的物质体系 一般将能容纳人类活动所产 生废物的资源 如空气 水和土壤等归为生态资源 6 1 2 6 1 2 资源的特点资源的特点 1 资源的有限性 无论对资源如何进行分类 在一定范围内资源都是有限的 特别是矿产 资源 需要在特定的条件下 经过漫长的地质年代才能形成 开采和使用多 少 其储量就减少多少 即便是不可枯竭资源 如土地和水资源 在一定时 期和一定范围内也是有限的 因此如何合理开发和利用有限的资源 实现可 持续发展的目标 成为人们普遍关心的问题 同样也成为建设项目决策分析 与评价的重要内容 2 资源分布的不均衡性 自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实 这种不均衡 不仅体现在国内 同时也体现在世界范围内 在对自然资源进行开发利用的 过程中必须正视资源分布不均衡的现实 因势利导 扬长避短 制定合理的 开发利用资源的方案 3 主要的自然资源 自然资源一般分为以下几类 土地资源 水资源 森林资源 草原资源 海洋资源 矿产资源 物种资源 气候资源 旅游资源 能源 6 2 资源开发方案 资源开发类项目 包括对金属 煤矿 石油天然气矿 建材矿以及水 力 森林等资源的开发 本项目不属于以上资源开发类项目 本项目直接 占用的资源是土地 土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵 必须按照 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 27 基本国策的要求让土地资源的利用 符合人民群众的根本利益 努力实现土 地使用价值的最大化 切实让资源服务于人民群众 由于本项目不属于资源开发类项目 故对本节不做详细阐述 6 3 资源利用方案 投资项目的建设和运营 要以资源的耗费为基础 资源利用的合理性是 建设规模合理性分析的重要内容 从资源利用的合理性角度考察建设规模的 合理性 主要应考虑资源利用的可靠性 有效性和经济性 这里的资源是广 义的 包括物质资源 人力资源和资金 该项目统一规划建设配套设施 通 过合理的设计 优质的配套服务 达到节约土地和资源 降低成本 提高效 益 更加有效地利用资源的目的 项目建设规模还会受到外部条件的制约 因此分析建设规模的合理性必 须考虑外部条件的适应性与匹配性 这里的外部条件泛指项目之外的所有方 面 包括市场 原料供应和其他外部建设条件 包括物资条件 交通条件 自然环境和社会人文环境等 该项目符合市场需求 投入物 包括自然环境 原材料 能源 土地 资金等 供应稳定 所处位置交通方便 项目建成后 将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境 本项目在土地使用方面遵循了以人为本 规划为先 价值第一的原则 一方面做到物尽其用 合理使用 另一方面 严格按规划要求合理布局 使 该住宅的规划指标更趋于合理 使资源的利用更加科学 同时严格按规划条 件的各项导引性指标要求安排本项目的建设规模 层数 停车位 绿化面积 等 并充分利用现有的公共配套 从而实现资源利用的最大化 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 28 对于住宅来说 其能源的耗用除了土地资源外主要是水 电 气 热等 生活必须的能源 这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的 人口没有纯 量的增加 能源的耗用量就不会大幅度增加 能源的耗用只是位置的转移 而不是量的扩张 况且 项目建设已经把节能作为重要课题 采取了全面的 节能措施 详见节能专篇 故项目建成后 不会给能源带来过大的影响与损 耗 由于资源配套的整合 会使能源的利用更加合理 科学 更加节约 6 4 资源节约措施 1 在砼和砂浆中搀加粉煤灰 利用水泥活性 增强砼强度 提高砂浆和 易性 2 在钢筋连接方面 竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊 水平钢筋 连接采用闪光对焊和套筒冷挤压 窄间隙焊等新技术 不但可以使钢筋焊接 质量更有保障而且可以减少钢筋的搭接长度 节约钢材用量 利用钢筋和型 钢的下脚料制作加工预埋铁件 小型钢构件 支撑等 以节约钢材 3 模板采用专用定性模板 根据工程特点加工使用定性模板 节约木材 组织合理的流水作业 加快模板周转 降低施工成本 同时可保证现浇混凝 土基本达到清水混凝土 减少施工抹灰工程量 可节约水泥 节约人工 加 快施工进度 提前工期 4 充分利用钢板 钢筋及其它边角余料 加工制作预埋件 节约材料 用量 5 推广使用砼表面养护剂 节约塑料布和草袋的用量 1 优化建筑结构方案 采用合理的建设标准 合理的安全系数 不 过度装修 提高节约材料效果 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 29 2 优先采用轻质 高强 耐久的建筑材料 以减轻结构自重和材料用 量 延长建筑物使用寿命 3 建筑物的高度 体积 结构形态在适宜 以节约材料使用 4 采用预应力混凝土结构技术 以节约钢材 混凝土的使用 减轻结 构自重 5 采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料 以节约粘土资源 降 低能耗 6 尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料 减少不可再生材料的使用率 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 30 第七章 节能方案分析 7 1 设计依据及用能标准 7 1 1 7 1 1 法律 法规 规范和产业政策法律 法规 规范和产业政策 本项目的建设在用能 节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行 所依据的法规等包括 法律 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国环境保护 法 中华人民共和国建筑法 法规 能源标准管理办法 重点用能单位节能管理办法 节 约用电管理办法 规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 节能中长期专项规划 产业政策 1 产业结构调整指导目录 2011 年本 2 国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知 3 国务院关于加强节能工作的决定 国发 2006 28 号 4 中国节能技术政策大纲 计交能 1996 905 号 5 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 国家发改委 2005 第 65 号 6 节能减排综合性工作方案 7 1 2 7 1 2 设计标准和规范设计标准和规范 1 公共建筑节能设计标准 DBJ 14 036 2006 某省 2 民用建筑节能设计标准 GB50352 2005 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 31 3 居住建筑节能设计标准 DBJ 14 037 2006 4 外墙外保温工程技术规程 JGJ144 2004 5 建筑照明设计标准 GB50034 2004 6 建筑采光设计标准 GB T 50033 2001 7 用能单位能源计量器具配备和管理通则 8 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 9 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 给水排水 10 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 电气 11 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 建筑 7 2 能耗状况和能耗指标分析 该项目是限价商品房项目 能源消耗主要是水 电 热 气等 电力 生活 商业的设备及照明用电 热力 冬季生活 商业的采暖用热 水 生活 商业 道路 绿化用水 燃气 天然气 生活用气 7 3 节能措施 根据 中华人民共和国节约能源法 和建设部有关建筑节能的精神 本 项目在建设期间 经营期间 需采取各种措施进行节能 使其既符合国家政 策又可降低成本 拟采取的措施有 1 建筑规划设计方面 在总体规划和单体设计中 科学合理地确定建筑朝向 平面形状 空间 某大学某校区教职工生活区某大学某校区教职工生活区 A2A2 32 布局 外观体型 间距 层高 选用节能型建筑材料 保证建筑外维护结构 的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计 设计要有利于施工 和维护 全面应用节能技术措施 最大限度减少建筑物能耗量 获得理想的 节能效果 2 增强建筑维护结构的保温隔热性能 改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施 对建筑 外维护墙可采用环保 节能型建筑材料 有效减少通过围护结构的传热 采 用新型墙体材料与复合墙体围护结构 如聚苯乙烯板 加气混凝土等保温材 料 屋面保温采用聚苯乙烯板等 在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料 3 门窗的节能技术措施 在保证日照 采光 通风 观景条件下 尽量减少外门窗洞口的面积 设计中采用密闭性