资产评估教材课后习题答案.doc

第一章 资产评估概述一、单项选择题1根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应坚持（）。A真实性、科学性、可行性 B独立性、客观性、科学性C统一领导、分级管理2资产评估是通过对资产某一（ ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。A时期 B时点 C时区 D阶段3. 以产权变动为评估目的的有（ B ）。A. 资产抵押 B. 企业兼并C. 财产纳税 D. 财产担保4. 采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是（ C ）。A. 全新资产 B. 旧资产C. 与被评估资产相同或相似的资产 D. 全新资产，也可以是旧资产5. 整体企业中的要素资产评估主要适用于（ A ）原则。A. 贡献 B. 供求C. 替代 D. 变化6. 资产评估准则无形资产是在（ C ）颁布并实施的。A. 2001年7月1日 B. 2001年8月1日C. 2001年9月1日 D. 2001年10月1日7. 资产评估最基本的前提假设是（ A ）。A. 交易假设 B. 公开市场假设C. 持续使用假设 D. 清算假设8资产评估的工作原则是（）。A贡献原则 B客观性原则 C替代原则D激励原则9（）是不可确指的资产。A商标B机器设备 C商誉D土地使用权10同一项资产，在不同假设条件下，评估结果应（ ）A相同B趋于一致 C不相同11. 把以联营、合资合作为目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业之中的假设是（ B ）。A. 公开市场假设 B. 持续使用假设C. 清算假设 D. 最佳使用假设12清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清算价格往往（）现行市价。A高于B低于 C等于13. 资产评估的一般目的是（ C ）。A. 提供管理意见 B. 提供咨询C. 提供资产在评估时点的公允价值 D. 为债务重组提供价值标准14. 资产评估结果的价值类型与资产（ A ）直接相关。A. 评估的特定目的 B. 评估方法C. 评估程序 D. 评估基准日15清算价格的评估适用于（）的假设。A清算B继续使用 C公开市场D企业主体16资产评估与会计计价的关系是（ ）。A完全相同的经济活动 B完全无关的经济活动C相互替代的经济活动 D既相区别，又相联系三、判断题1中国资产评估协会是1993年12月正式成立，标志着我国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。 （）2现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估值是不存在的。 （ ）3从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的经济资源。（ ）4作为评估对象的有形和无形资产，除商誉外，都是可确指的资产。 （ ）5资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。 （）6同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。 （）7非市场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。 （）8资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值。 （） 9凡是对由多个单项资产组成的资产综合体的评估都是整体资产评估。（）10属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，又适用于非产权变动类资产业务。 （）11在资产评估结果中，不论是市场价值或非市场价值都是公允价值。（）12相同的资产都在持续使用假设下进行评估，评估值可能是不同的。（）13资产的非市场价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值，只是其相对合理性的适用范围较窄。 （）14资产评估计划一经确定就不得改动。 （）15资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。 （）第二章 资产评估的基本方法一、单项选择题采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是（）。全新资产 旧资产与被评估资产的成新率相同的资产全新资产，也可以是旧资产2按照一般要求，运用市场法通常应选择（ B ）个或以上参照物。A. 2 B. 3C. 5 D. 103某被评估设备的参照资产1年前的成交价格为80万元，该资产1年间价格上升了12%，已知被评估设备的年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为150吨，则被评估资产的价值最接近（ C ）万元。A. 134.4 B. 89.6C. 59.73 D. 53.334同一资产的重置成本与其现行市价及其收益现值具有（ C ）关系。A. 独立 B. 并列C. 替代 D. 等同5已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为万元，年产量为件，现知被评估资产年产量为件，其重置成本应为（）。万元万元 万元之间无法确定6选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用（）。复原重置成本更新重置成本 任选一种7重置构建机器设备一台，现行不含税市场价格每台8万元（该设备适用的增值税税率为17%），运杂费3000元，安装调试费1000元，则该机器设备的重置成本为（ A ）元。A. 97 600 B. 84 000C. 83 790 D. 80 0008资产评估中，实体性贬值的估算可采用（ A ）。A. 观察法 B. 重置核算法C. 价格指数法 D. 功能价值法9市盈率倍数法主要适用于（ D ）的评估。A. 不动产 B. 无形资产C. 机器设备 D. 企业价值10采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是（）。本金化率越高，收益现值越低 本金化率越高，收益现值越高资产未来收益期对收益现值没有影响本金化率与收益现值无关11某收益性资产预计未来3年的收益额分别为10万元、12万元、16万元，假定从第4年期，以后各年收益均为15万元，资本化率为10%，则该资产在永续经营条件下的评估值为（ D ）万元。A. 156 B. 178.59C. 163.33 D. 143.7212收益法中采用的折现率与本金化率的关系是（）。等额无穷的折现过程就是本金化过程折现率与本金化率内涵相同，结果一致折现率与本金化率内涵不同，结果不同二者不存在相关性13运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ C ）。A. 使参照物具有可比性 B. 便于计算C. 排除参照物个别交易的偶然性 D. 避免张冠李戴14某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中有同类机床365台，账面原值为2 555万元，评估人员将其中10台机床作为典型进行了详细评估，该10台机床的重置成本为84万元，其账面原值为70万元，若被评估的365台机床设备的平均成新率为60%，则该365台机床的评估值最接近（ C ）万元。A. 1 500 B. 1 756C. 1 840 D. 3 06615政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种（）。功能性贬值经济性贬值 实体性贬值非评估考虑因素16某被评估生产设备的设计生产能力为年产100 000件产品，因消费者偏好发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少20 000件。已知每件产品利润为200元，该设备尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为15%，则该资产的经济性贬值额为（ A ）元。A. 8 455 460 B. 12 000 000C. 10 200 000 D. 10 000 00017收益法中的折现率一般应包括（）。资产收益率和行业平均收益率超额收益率和通货膨胀率银行贴现率 无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率18折现率本质上是（）。平均收益率无风险报酬率 超额收益率个别收益率三、判断题1折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。 （）2在运用市场法时，资产及其交易活动的可比性要求参照物成交的时间与评估基准日间隔时间不宜过长，主要是为了减少调整时间因素对资产价值影响的程度。 （ ）3投资成本超支额（建造成本超支额）等于资产的复原重置成本减去更新重置成本。（ ）4市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产时，其所支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 （ ）5运用市场法评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。 （）6评估对象的特点是选择评估方法的唯一依据。 （ ）7收益现值是指为获得该资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。（）8资产在全新状态下，其重置成本和历史成本是相等的。 （ ）9更新重置成本是指被评估资产的功能变化（更新）后的重置成本。 （）10市场法中的类比调整法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高，要求两者要达到相同或基本相同的程度，或两者的差异主要体现在某一明显的因素上。 （ ）11收益法运用过程中，折现率的口径应与收益额的口径保持一致。 （ ）12采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。 （）四、计算与分析题1某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间50 400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。答案：采用成本法评估资产的价值接近于1385725元，具体过程如下：资产的重置成本=4800000元资产已使用年限=20（5040057600）100% =200.875100% =17.5（年）资产实体有形损耗率=17.5(17.58)100% =68.63%资产的功能性贬值=30000（125%)（P/A，10%，8） =300000.755.3349 =120035（元）资产评估价值=4800000（168.63%)120035 =48000000.3137120035 =1385725（元）2评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估，经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，经专业人员估算认为，该资产还能使用6年。又知，目前市场上已出现功能更先进的此类设备并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。答案：采用成本法评估该资产的结果接近于601336元，具体评估过程如下：资产评估价值=重置成本实体有形损耗功能性贬值经济性贬值资产的重置成本=150(110%)3 =199.65（万元） =1996500（元）资产的实体有形损耗率=3(36)100% =33.33%资产的功能性贬值=312650（125%)（P/A，10%，6） =234000.754.3553 =76436（元）资产的经济性贬值=20（125%)（P/A，10%，6） =200.754.3553 =65.3295（万元） =653295（元）资产评估价值=1996500（133.33%)76436653295 =133106776436653295 =601336（元）3被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。经评估人员调查获知，目前该设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转耗费4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1 200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业所得税税率为25%。求该设备于评估基准日的评估值。答案：（1）采用环比物价指数计算设备当前重置成本：重置成本=资产的账面原值（1价格变动指数） =120（14%）（14%）（14%）100% =120112.49%=134.99（万元）（2）资产的实体性贬值甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态， 资产实体性贬值=0（3）计算该设备的功能性贬值:（P/A，10%，7）=4.8684该设备的功能性贬值=(0.122124) （125%)（P/A，10%，7） =6.88 （125%)（P/A，10%，7） =6.88 （125%)4.8684=25.12(万元)（4）计算该设备的经济性贬值：设备的经济性贬值=（资产的重置成本-资产实体性贬值-功能性贬值）1（现在生产线的实际生产量设计生产能力）x=（134.99-025.12） 1（80/100）0.8= （134.99-025.12）10.84=17.6(万元)（5）设备于评估基准日的评估值 =资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值设备于评估基准日的评估值=134.99025.1217.6=92.27(万元)某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。试采用年金法确定该企业的整体价值。解：（）首先将未来年收益额折现求和：十十（万元）（）求取年金：（万元）（）确定该企业评估值：评估值（万元）该企业评估值为万元第三章 机器设备的评估一、单项选择题1机器设备重置成本中的直接费用包括（ B )。A各种管理费用 B安装调试费用 C人员培训费用 D总体设计费用2机器设备的经济寿命是指(B ). A.从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间 B.机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间 C.机器设备从使用到报废为止的时间 D机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间3进口设备的外贸手续费的计费基数是（C）。 A. FOB+关税 B. CIF+关税C. CIF D. CIF+增值税4设备的（ D ）属于进口设备的从属费用。 A. 到岸价 B. 离岸价C. 国内运杂费 D. 国外运杂费5设备的加权投资年限为（ D ）。 A. 设备已使用年限更新成本 B. 设备更新成本合计C. 设备加权更新成本合计 D. 设备加权更新成本合计/更新成本合计6采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是（ B ）。 A. 设备进口国家零售商品价格指数 B. 设备出口国生产资料价格指数C. 设备出口国综合价格指数 D. 设备出口国零售商品价格指数7设备成新率是指( C ). A.设备综合性陈旧贬值率的倒数 B设备有形损耗率的倒数 C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置成本的比率8某国有企业被估设备的超额运营成本额为1万元，剩余使用年限为3年，假设折现率为10%，该设备的功能性贬值额最接近于（ C ）万元。 A. 2.5 B. 0.91C. 1.67 D. 29按成本法评估设备的重置成本，当被估对象已不再生产时，评估应采用（ D ）。 A. 替代型设备的价格 B. 按被估设备的账面价值C. 采用现行市价法 D. 参照替代设备价格采用类比法估测10计算重置成本时，不应计入的费用是（ A ）。 A. 维修费用 B. 构建费用C. 安装费用 D. 调试费用11进口设备的到岸价是指(C )。 A设备的离岸价进口关税 B设备的离岸价海外运杂费进口关税 C设备的离岸价海外运杂费境外保险费 D设备的离岸价境外保险费1213被评估机组为3年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产已被新型机组所取代。经调查评估时其他企业购置新型同类机组为30万元人民币，被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为10000元(其他费用忽略不计)。12被评估机组的现实全新价格最有可能为(D )。 A30万元 B29万元 C23万元 D24万元13被评估机组的评估值为( A )。 A168000元 B135382万元 C210DOD万元 D177382万元14运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( D)因素。 A.技术因素 B功能因素 C.地域因素 D时间因素1机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。 （）2已提完折旧的设备的成新率为零。 （ ）3利用物价指数法评估设备的重置成本是有一定局限性的。 （ ）4进口设备的FOB价格加上途中保险费等于进口设备的CIP价格。 （ ）5各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。 （）6技术检测是机器设备评估的基础。 （ ）7设备的重置成本是指评估时点再获取全新设备的取得成本。 （ ）8设备的有形损耗率=1/设备成新率。 （ ）9只要设备的利用率下降，设备就一定存在经济性贬值。 （ ）10以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因有超额投资成本形成的功能性贬值。 （ ）四、计算与分析题1评估生产线，其年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受到政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25%）。答案：（1）经济性贬值率=1（6000/10000）0.6100%=26.40%（2）经济性贬值额=10010000（125%）（P/A，10%，3） =7500002.4869=1865175（元）2评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求：（1）估测该机组的现时全新价格； （2）确定该机组的成新率。 （3）确定设备的评估值。答案：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30（120%）=24（万元）（2）该机组的成新率=8(58) 100%=61.54%（3）设备的评估值=2461.54%=14.77（万元）3被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2004年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的7090，境外运杂费约占FOB价格的5，保险费约占FOB价格的0.5，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的08计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10，评估时马克与美元的汇率为15马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据估测该进口设备的价值。 解：根据题意有： (1)被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 (2)被评估设备的重置成本为： (设备的CIF价格银行手续费)(1国内运杂费) 银行手续费20 8 08128(万元人民币) 国内运杂费；(160128)3484(万元人民币) 进口设备重置成本160128484166(万元人民币) (3)设备的成新率；5(5十5)10050 (4)设备的功能性贬值为： 20000(133)(PA，10，5)134003790850797(万元人民币) (5)进口设备的评估值为： 16650 5079778(万元人民币)第四章 房地产评估一、单项选择题1在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A）评估较为合法。 A. 成本法 B. 市场比较法 C. 残余估价法 D. 收益法2某宗土地2 000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200m2，第2 层至第10层每层建筑面积为1 000m2，则由此计算出的建筑容积率为（ B ）。 A. 0.6 B. 5.1 C. 2 D. 63土地“三通一平”是指（ B ）。 A. 通水、通热、通路、平整地面 B. 通水、通路、通电、平整地面C. 通水、通路、通气、平整地面D. 通水、通电、通讯、平整地面4土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年期，下列各项关于：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限正确的是（ A ）。 A. 70年、50年、50年、40年、50年 B. 70年、50年、50年、40年、40年C. 60年、50年、50年、40年、50年D. 60年、50年、40年、40年、50年5有一宗地深度为150m，若标准深度为100m，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（ B ）。 A. 117% B. 78% C. 58.5% D. 19.5%6在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ B ）的价格。 A. 评估时间 B. 评估基准日 C. 过去时点 D. 未来时点7城镇土地的基准地价是(D )。 A某时点城镇土地单位面积价格 B某时期城镇土地单位面积价格 C某时点城镇区域性土地平均单价 D某时期城镇区域性土地平均单价8基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（C）。 A. 收益法 B. 成本法 C. 市场法 D. 清算价格法9某宗地土地单价为3 000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（ C ）元/平方米。 A. 20 B. 200 C. 2 000 D. 4 50010待估建筑物帐面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000年的价格指数为100，从2001年到2005年的价格指数每年增长幅度分别是117、17、305、69、43，则2005年底该建筑物的重置成本最有可能是( B )。 A1048000元 B1910000元 C1480000元 D19100000元二、多项选择题1建筑物从大的类别方面可分为( BD)。 A. 商业用房 B房屋 C公共建筑 D构筑物 E工业建筑2房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（ ABD ）。A. 纯收益每年不变 B. 资本化率固定C. 收益期限为法定最高年限 D. 收益期限为无限期3建筑物应在( BCD )方面符合政府规定。 A建筑结构 B建筑用途 C容积率 D覆盖率4房地产评估的原则包括（ABCDE）。 A. 供需原则 B. 替代原则C. 最有效使用原则 D. 贡献原则 E. 合法原则5国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ACDE ）。 A. 土地补偿费 B. 拆迁费C. 安置补助费 D. 地上附着物补偿费 E. 青苗补助费6应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（ ABE ）。 A. 城镇基准地价 B. 基准地价修正系数C. 宗地的收益 D. 宗地的开发成本 E. 宗地容积率7应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（ BCDE ）。 A. 征地费用 B. 建筑总成本C. 利润 D. 税金 E. 利息8影响房地产价格的一般因素包括（ BD ）。 A. 商业繁华程度 B. 经济发展因素C. 交通因素 D. 城市规划及开发战略9运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ BE ）。 A. 土地出让金 B. 土地使用年限C. 拆迁费用 D. 土地等级 E. 容积率三、判断题1一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。（）2土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。 （ ）3基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价深度百分率临街宽度其他条件修正率。 （ ）4最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 （）5收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（）6供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （）7用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式K=11(1+r)m11(1+r)n中，r为土地的还原利率，m为估价对象的使用年限，n为可比实例的使用年限。 （ ）8土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。（ ）9用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。（ ）10供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ ）11贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。（）四、计算与分析题1有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/ m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。答案：（1）年总收益：236510005=3650000（元）（2）年总费用：36500002%35005000（1.5%0.2%）365000017.5% =1009250（元）（3）年纯收益：36500001009250=2640750（元）（4）房地产总价：2640750/7%11/(17%)502=36258750（元）（5）测算建筑费及专业费：3500（110%）5000=19250000（元）（6）利息：地价 (16%)2119250000 (16%)1= 0.1236 地价1155000（7）开发商利润：（地价19250000）20%=0.2地价3850000（8）地价=房地产总价建筑费用专业费用利息利润 =36258750192500000.1236 地价11550000.2地价3850000地价=9069016（元）2有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。表5-10 宗地交易修正表宗地成交价（元/ m2）交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6802005年+1%1.30+1%B6102005年01.10-1%C7002004年+5%1.40-2%D6802006年01.0-1%-1%E7502007年-1%1.60+2%F7002008年01.3+1%0G2008年01.100该城市地价指数表见表5-11。 表5-11 城市地价指数表时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年指数100103107110108107112据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。答案：A： B：C：D：E：F：评估结果：案例D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。所以G得评估结果为：（620627623638633）5=628（元/m2）第五章 流动资产评估一、单项选择题1对流动资产评估时，功能性贬值一般应(A )。 A. 无需考虑 B必需考虑 C考虑一部分2某企业有一张为期一年的票据，票据面值为650 000元，年利率为7.2%，截止评估基准日离收款期尚差两个半月的时间，该应收票据的评估价值为（ B ）元。 A. 659 750 B. 687 050C. 640 250 D. 678 0503某企业于2007年10月购进1 000吨钢材，每吨价格为3 800元，2008年9月购进钢材500吨，每吨价格为4 000元，2008年10月有库存钢材700吨，该批库存钢材2008年10月的评估价值为（ A ）万元。 A. 280 B. 266C. 273 D. 2764某被评估企业截至评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企业前五年的有关资料如表53：表53 某企业前五年应收项目坏账情况 单位：元年 份处理坏账额应收项目余额备 注 第一年1800001200000处理坏账额中不包括体制变动形成的坏账额第二年500001480000第三年1000001400000第四年800001600000第五年200001520000合计6100007200000 根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值为( A )。 A1236620元 B7200000元 C36000元5某企业向甲企业邮寄材料，价款500万元，商定6个月后收款，采取商业承兑汇票结算。该企业于4月10日开出汇票，甲企业已经承兑，汇票到期日为10月10日。现对该企业进行评估，基准日定为6月10日，由此确定贴现日期为120天，贴现率按月息6计算，因此该应收票据的评估值为（ C ）万元。 A. 12 B. 500 C. 488 D. 4506某项在用低值易耗品，原价900元，按五五摊销法，账面余额为450元，预计可使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品的现行市价为1 200元，由此确定该在用低值易耗品价值为（ D ）元。 A.900 B. 1 200 C. 450 D. 3007某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（ B ）万元。 A. 35 B. 60 C. 45 D. 308采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应依据（ C ）。 A. 已使用月数 B. 已摊销数额C. 实际损耗程度 D. 尚未摊销数额二、多项选择题1产成品及库存商品的评估，一般可采用（ BC ）。 A. 年金法 B. 成本法C. 市场法 D. 分段法2评估应收账款时，其坏账的确定方法是（ AB ）。 A. 坏账比例法 B. 账龄分析法C. 财务制度规定的35 D. 账面分析法 E. 合法原则3产成品及库存商品的评估，一般可以采用( BC )。A收益法 B成本法 C市场法4流动资产具有（ ABC ）特点。 A. 周转速度快 B. 变现能力强C. 形态多样化 D. 占用数量的固定性5适用于按债权类流动资产进行评估的具体内容包括（