柱山湖休闲旅游度假小镇可行性研究报告修改.doc

第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称：临沂市柱山湖休闲小镇二、承办单位及法人代表1、承办单位：临沂金开置业有限公司情况概述2、法人代表孟晓览三、主管部门 临沂市工商行政管理局四、建设地点临沂市莒南县板泉镇岚峨村行政区域。第二节 项目概述及研究结论拟建柱山湖休闲旅游度假小镇位于莒南县板泉镇柱山水库周围，规划控制面积3.78平方公里。其中水域生态涵养0.65平方公里，高效生态农业种植0.75平方公里，高效农业种植1.2平方公里，度假村、湿地公园、民俗风情园及其他建设用地1.18平方公里。建筑用地主要包括休闲度假酒店2万平方米；养老中心18000平方米（包含日间照料中心5000平方米；候鸟式养老公寓8000平方米；其他配套设施2000平方米），度假村18.5万平方米。配套附属设施包括道路、观光旅游车、水上乐园、垂钓台、人工岛等一宗。计划分三期实施，一期工程计划工期五年（2018年1月至2022年12月）。二期工程计划工期三年（2020年至2023年）。三期工程主要柱山水库湿地生态区，计划工期二年（2021年至2023年）一期工程计划投资6.25亿元，二期工程计划投资3892万元，三期工程计划投资1.57亿元。工程合计投资8.21亿元。本建设项目符合城市总体规划及省、市政府关于房屋建设的政策规定，项目建设的各项条件都已具备，项目建成后有利于推动新农村建设、推动高效农业生产建设、拉动地方经济、有利于新型农村示范建设、改善居住环境及城市居住田园化；也有利于莒南县现代化生态城市、 “大临沂、新临沂”的建设。第二章 项目建设的背景和建设的必要性第一节 基本情况一、项目单位概况临沂金开置业有限公司成立于2012年，注册资金为1000万元，是一家专注于房地产开发的公司。公司自成立以来，坚持以“诚信为本、质量第一、客户至上、服务至上”为企业理念，提倡团结、互助、奋进思想，不断吸收具有多年房地产开发从业经验的专业人才，组成了一支具有80以上专业技术职称，开发经验丰富，开发理念超前，技术实力精湛，工作能力优秀的房地产开发团队。公司本着打造精品社区，引领物业潮流的经营理念。先后开发改造了兰陵县尚岩镇驻地的颐尚花园、向城镇的银杏家园、兰陵县驻地向阳花园、费县经济强镇上冶镇驻地的沂蒙财富广场，以上项目投资逾几亿元，项目资金来源全部自筹。公司为加快小城镇建设，改善居住环境，实现城乡一体化尽了微薄之力。我公司的经营方针是“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”。公司以先进的开发理念，成熟的开发经验，诚实守信的经营作风，同心协力、开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪、拓展思路、锐意进取、再创新高，依托各级政府的支持和优秀人力资源优势，努力把公司打造成为本地最具有竞争力的房地产企业之一，为改善居民的居住条件和美化城市环境做出更大的贡献。二、项目环境概况临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。1、项目位置本项目位于山东省莒南县最西南部与临沭县青云镇接壤，原土地属莒南板泉镇岚峨沟、马曹头村土地范围，东临莒南县柱山水库，南至临沭县青云镇用地，西临225省道（莒南至新浦），北临板泉镇马槽头村耕地。本项目距莒南县城20km,距临沭县城14km，距临沂城市中心28km，距河东区20km，距日照岚山港50km,距江苏省连云港市区75km，距长深高速青云出口2km,距新规划曹岚高速出入口6km,距新规划的临沂南疏港路2km,距临沂沭埠岭国际机场23km，距连云港白塔埠机场50km,地理位置十分优越。2、项目的环境条件莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆度61.1%。气候总特征是：春季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，无霜期长。常年最热月为7月和8月，平均气温为25.5，年际变动在28.2-23.3之间，极端最高气温为38.9（1988年7月8日）；常年最冷月为1月，平均气温为-1.9，年际变动在-4.6-0.3之间。极端最低气温为-19.2（1969年2月5日）。当地有“冷在三九，热在中伏”之谚。历年降水量（898.0毫米），一（773.9毫米）之间。各月平均日照时数以5、6月份最多，分别为244.1小时和222.0小时。最少是2月和7月，分别为173.7小时和181.4小时。三、项目建设的必要性2017年莒南县政府工作报告提出如下如下目标：（1）提升现代农业。扎实推进农业供给侧结构性改革，建设标准化、规模化和品牌化农业，由“农业大县”向“农业强县”转变。优化农业产业结构布局，用好用活土地流转政策，发展适度规模经营，重点建设沭河、鸡龙河、洙溪河、龙王河沿岸特色农业长廊，打造生态农业观光带；藏粮于地、藏粮于技，保持全国粮食大县地位；适度推进粮改油、粮改饲、粮改特，发展土特产、小品种，带动农民持续增收。（2）推进镇村特色化发展。全力推进城镇梯次发展，支持创建特色小镇，建设特色园区，发展特色产业，打造提升大店、板泉两个全国重点镇，坊前、岭泉两个市域中心城市组团镇，涝坡、洙边两个市级重点镇。着力完善小城镇“四供两排”等基础设施，提高小城镇综合承载能力，建设一批产业特色明显、公共服务完善、吸纳能力强的特色小城镇。推进农村新型社区建设，实施“两区同建”和“五项六化”工程，探索灵活有效的供暖方式，努力实现入住社区“暖入户”，重点打造一批美丽乡村示范片区，争创国家农村社区建设示范县。（3）汇聚要素促保障。优化土地资源配置，强化亩均投资强度，注重亩均财政收入，提高供地率和土地利用率，力争年内挖潜闲置低效土地825亩，完成土地增减挂钩验收700亩。柱山水库休闲小镇定位是高效农业开发、休闲现代农业、乡村旅游、田园度假村居住。完全符合莒南县县委县府的规划方向和规划目标。根据现有岚峨村地理环境和脆弱的生态环境，急需进行产业提升及采取生态保护措施。项目四周均为山岭贫瘠土地荒滩，土地植被加上落后的耕种方式造成大量的水土流失，目前柱山水库设计500万立方米设计库容已不足300万立方米库容。柱山水库四周因承包户不科学施肥已造成水质富营养化，水生态环境急需改善。柱山水库库区目前有野生淡水鱼类30，逐年恶化的水文环境也影响着野生鱼类的生存。进行旅游生态开发，涵养生态环境，提升土地投入产出比，促进农民增收，柱山小镇开发，迫在眉睫。第三章 建设地点和建设条件第一节 建设地点本项目位于山东省莒南县最西南部与临沭县青云镇接壤，原土地属莒南板泉镇岚峨沟村民委员会，东临莒南县岚峨沟水库，南至临沭县青云镇用地，西临225省道（莒南至新浦），北临板泉镇岚峨沟村耕地。本项目距莒南县城20km,距临沭县城14km，距临沂城市中心28km，距河东区20km，距日照岚山港50km,距江苏省连云港市区75km，距长深高速青云出口2km,距新规划曹岚高速出入口6km,距新规划的临沂南疏港路2km,距临沂沭埠岭国际机场23km，距连云港白塔埠机场50km,地理位置十分优越。第二节 建设条件一、地理位置及行政区划 莒南县隶属于山东省临沂市，地处山东省东南部鲁苏交界处，东与山东省日照市相邻，紧靠岚山港，南与江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与莒县相接。截至2014年3月，总面积1388平方公里，辖12个镇街和1个省级经济开发区，242个行政村（社区），81.64万人口。莒南是沂蒙革命老区的重要组成部分，被誉为“齐鲁红都”、山东的“小延安”。莒南县辖1街道办事处、15个镇：十字路街道、大店镇、文疃镇、坊前镇、板泉镇、洙边镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、坪上镇、壮岗镇、团林镇、朱芦镇、道口镇、相沟镇。2009年9月，坪上镇、壮岗镇、团林镇、朱芦镇成立临沂临港经济开发区（临沂市政府派出正处级机构）。二、自然资源现状 （一）地形地貌 莒南县跨胶南地体和沂沭断裂带。亚洲东部著名的郯（城）庐（江）巨型断裂带呈北北东向通过县境西部。沂沭断裂带最东侧的分支断裂昌邑-大店断裂，将县境地分为两部分：断裂带以东为“胶南地体”，它是扬子板块和华北板块的碰撞带，地体的基底结晶岩系为元古界胶南群；断裂以西为“沂沭断裂带”。上述两个地质构造单元在地层、构造、岩浆岩等方面，具有显著差异。莒南县属鲁东南丘陵区，为胶南隆起的一部分。地势总特点是东高西低，东部是北高南低，并向东南和西南呈脊背状倾斜。全县平均海拔高度200米，最高点是县境北部的马山，海拔高度662.2米；最低点在壮岗镇陈家河村前，海拔高度19.9米。县境地貌以大店、十字路至相沟为界，分为东西两部分：东部低山丘陵区，西部平原区。大致分为低山丘陵区、剥蚀丘陵区、岭下平地和洪积-冲积平原区四种地貌类型。以低山丘陵为主，其它类型地貌分布面积较小。低山丘陵区县境十字路至厉家寨以北，大店至十字路以东的县境北部和东北部地区，部分分布于南部和东南部，朱芦、厉家寨、文疃、柳沟、涝坡、陡山等乡（镇）的大部分地区，大店、十字路、筵宾、坊前、相邸、相沟及洙边等乡（镇）的部分地区，属于低山丘陵区。海拔高度在100米以上、坡度大于8的低山丘陵区约为526-700平方公里，占全县总面积的30-40%。其特点为北部山峻坡陡，沟深谷狭，岩石裸露，土层较薄；东及东南部山低岭缓，土层较厚。剥蚀丘陵区主要分布在县境南部和东南部，局部分布于西北部，相邸、坊前、坪上、团林、壮岗、演马、洙边、相沟、官坊、王家沟等乡（镇）的部分地区，属于剥蚀丘陵区。境内海拔高度低于100米，坡度低于3至5的剥蚀丘陵区约526-613平方公里，占全县总面积的30-35%。该区特点为丘低坡缓，阜岗浑圆，沟宽谷阔，起伏如波，十字路至坪上间的“九岭十八坡”即为这种地貌的典型特征。该类地貌基岩的风化剥蚀程度严重。基岩类型主要以胶南群变质岩系为主，其次为泰山群变质岩，部分地段为燕山期花岗岩类和白垩系陆相碎屑岩、红色砂砾岩。基岩之上形成厚风化壳。地表多被残坡土覆盖，土层较厚，以白浆化棕壤为主，县内多垦为耕地。岭下平地县境东部的山前平地、岭间平地及沿河谷地，为岭下平地区，多与低山丘陵和剥蚀丘陵相间分布。特点为谷宽而平，地块大，阶差小。成土母质为洪积物、冲积物及残坡物。土壤类型为潮棕壤、河潮土、水稻土，局部为白浆化棕壤，是县内粮油耕作区。境内山脉系崂山五莲山脉余脉，由莒县长城岭岭脉和万松山脉延伸而来。分为六条山脉，按大小排列，依次为柱山山脉、黄山山脉、望海楼山脉、五龙山脉、甲子山脉、石杭山脉，共有大小山头517座。（二）气候气象 莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，大陆度61.1%。气候总特征是：春季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，无霜期长。常年最热月为7月和8月，平均气温为25.5，年际变动在28.2-23.3之间，极端最高气温为38.9（1988年7月8日）；常年最冷月为1月，平均气温为-1.9，年际变动在-4.6-0.3之间。极端最低气温为-19.2（1969年2月5日）。当地有“冷在三九，热在中伏”之谚。降水量的地区分布历年降水量分布中间少，东西多，由东西部向中间递减。多年平均降水最多的地区为东部朱芦一带（898.0毫米），最少为北部陡山一带（773.9毫米）。各月平均日照时数以5、6月份最多，分别为244.1小时和222.0小时。最少是2月和7月，分别为173.7小时和181.4小时。（三）水文条件莒南县有两大水系：沭河水系居县境西、北部，流域面积902平方公里，占全县总面积的51.4%，主要支流有浔河、鸡龙河、武阳河、鲁沟河、汀水河滨海水系位于县境东、南部，主要河流有龙王河、洙溪河、绣针河。三河均系单独入海水系。流域面积850平方公里，占全县总面积的48.6%。（四）自然资源 莒南县可供开采的矿产有金、银、铁、铜、重晶石、氟石、明矾石、石墨、紫砂岩、白云石、花岗石、石英石等30多种；其中重晶石、氟石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，优质紫砂岩储量1亿多立方米，花岗石储量10亿多立方米。（五）旅游资源 莒南县旅游有孙镗纪念馆、石铁陨景点半日游、山东省莒南佛教文化苑建设项目、八路军115师司令部旧址暨山东省政府诞生地二期建设项目、山东省莒南厉家寨纪念馆项目、山东省莒南沂蒙乡村风情园旅游开发项目、山东莒南左山恐龙遗迹地质公园项目、山东省莒南七彩旅游谷开发项目。天佛景区位于县城北，真山、真水、真大佛是其主要特色。马鬐山风景区，位于莒南县城北10公里，景区面积50平方公里，山峰海拔6622米，是莒南卧佛风景名胜区的一个重要组成部分，有四奇、四怪、四秀之说。省府旧址（莒南大店）莒南红色景点众多，有山东省政府诞生地、115师司令部旧址、中华抗日第一村渊子崖、甲子山战斗遗址、山东新华书店诞生地、山东省第一个团支部诞生地、鲁东南革命烈士陵园、毛主席批示的三个单位等。八路军115师司令部旧址、山东省政府诞生地位于山东省莒南县大店镇。一九六一年十一月，省府旧址被国务院批准为国家重点文物保护单位，是革命传统及爱国主义教育基地。以厉家寨红色旅游区为中心，形成了园林式石雕石刻城孙镗纪念馆、铁牛庙石铁陨石厉家寨展览馆万亩樱桃园红色观光旅游一条线。沂蒙乡村风情园是全国著名的农业生态旅游示范区。景区在县城南五公里处，面积18平方公里，有“小江南”之称。三、社会发展现状与趋势工业经济提档升级。扎实推进“二次创业”，培植壮大骨干企业，全县规模以上工业企业实现产值667亿元、利税50.5亿元，纳税过亿元企业2家，过5000万元的4家，过千万元的23家。实施“百企百项百亿”工程，累计实施技改项目159个，完成固定资产投资150亿元，增长11.3%。强化科技创新，新增省级企业技术中心2家、“一企一技术”企业4家，新增发明专利205件，成功创建山东省知识产权示范县。推动化工产业转型升级，淘汰落后化工企业6家、完善手续42家、实施“三评级一评价”66家。推进企业改革改制，完成股份制改造9家，完善产权手续22家，办理房产面积50万平方米。培育壮大中小企业，完成“个转企”201家、“小升规”30家。现代农业提质增效。大力推进高产示范项目建设，建成万亩示范区5个、超吨粮片区11个，杂交稻试验田创造高纬度亩产世界纪录，荣获袁隆平农业科技奖。积极推广标准化生产，建成高标准农田25万亩、优质农产品基地61万亩，认证绿色食品45个、无公害农产品43个、“三品一标”137个，国家农业科技园获准建设，省级食用植物油检测中心通过评审验收。推进畜牧业健康发展，建成省级标准化养殖场14家，外调生猪236万头，连续9年被列为全国生猪调出大县和生猪良种补贴项目县。加快生态农业发展，被评为全市秸秆禁烧工作先进县、全省生态农业示范县。推广现代农耕技术，农业机械总动力达95.2万千瓦。扎实开展小型水库管理体制改革试点，连续两年考核全省第一。加快“多彩莒南”建设，新增造林3.4万亩。第三产业质高量增。深入实施“全域旅游”战略，开发建设了卧佛云游小镇、沂蒙雪尖茶旅庄园等一批旅游项目，鸡龙河湿地被评为国家级水利风景区，全年接待游客509万人次，实现旅游总收入26.8亿元，分别增长25.4%、20.2%。推进“互联网+”线上线下融合发展，电子商务产业园、“淘宝特色中国莒南馆”建成并运营。完善金融体系，金融机构存、贷款余额分别较年初增长47亿元、24亿元，1家股份制银行开业运营，3家企业在齐鲁股权交易中心挂牌，农信社银行化改革顺利完成。扩大对外贸易，实现进出口总额42.6亿元。（一）、城市定位将实现由传统县城发展为现代化城市；由县城中心城市发展为临沂东部的副中心中等城市；由资源型产业城市发展为资源带动复合型中心城市。在区域发展中，临沂市是全国性商贸中心之一，而日照和连云港都是大陆桥东桥头堡的组成部分，区域物流循环体系已经形成，莒南要主动参与，在这一体系中发挥自身的作用，争取成为区域物流循环体系中的一个独特支点。通过对莒南城市的区域角色与功能定位的分析确定了莒南城市的区域角色定位是临沂日照连云港城市群中的增长极；区域物流循环体系中的重要节点；鲁东南山水旅游滨海旅游的过渡城市；莒南城市的区域功能定位是区域商贸流通基地，具备临港产业、食品加工业、化工业、流通四大主导功能，以及特色旅游和生态观光农业等辅助功能。莒南县城城市性质概括为：临沂日照连云港城市群中的副中心城市，以发展商贸物流、临港产业、旅游为主的生态型山水园林城市。城市发展更快。莒南县新型城镇化规划公布实施，老城和新城协调发展，城市发展空间不断拓展。老城区改造稳步提升，新华城、华恒香榭里、城乡客运中心等项目顺利推进。临海新城全面启动，路网配套不断完善，阜丰时代城、政务服务中心、临海新城高中等重点项目加快推进。完成鸡龙河下游生态修复工程，湿地面积达到3.5万亩，生态水系景观全面提升，五水绕城框架渐次清晰。镇村面貌更靓。推动美丽乡村建设，完成农村危房改造1555户、改厕6.3万户、硬化道路290万平方米，打造沂蒙美丽乡村示范点19个，带动提升农村“五化”水平。积极推进宜居小镇、宜居村庄建设，大店镇创建为省级宜居小镇，庞疃村、洙边村、龙窝村入选省级宜居村庄。推动现代新型农村社区建设，新建社区实现气上楼、暖入户、环卫保洁物业化。从严治理环保突出问题，全年城区空气优良天数245天，同比改善13.4%。（二）、居民生活和社会保障民生项目保障有力。2016年民生事业总支出31亿元，增长4.3%，占公共财政预算支出的89%。社会救助体系逐步完善，居民基本医疗保险、养老保险、最低生活保障基本实现全覆盖，基础养老金提高到每人每月100元，累计发放养老金6.6亿元、城乡低保金3.3亿元。统筹推进教育协调发展，51个“全面改薄”项目、11个解决“大班额”项目全部开工建设，通过全国义务教育均衡县达标验收，成功创建国家农村职业教育和成人教育示范县。基层医疗卫生服务体系不断健全，提升改造村级卫生室119个，基本公共卫生服务经费达到人均45元。完成农村饮水安全巩固提升工程，10万名农村群众喝上安全优质饮用水。开通首条“镇村公交”，惠及19个村居群众出行。打响精准扶贫攻坚战，投入各类资金3.9亿元，11240户、20040名贫困人口成功脱贫。社会事业协调发展。新增城镇就业、再就业4万人，转移农村劳动力7.8万人，城镇登记失业率控制在2.5%以内。扎实推进养老服务体系建设，建成幸福院142处，增加养老床位2000张。稳妥落实“全面两孩”政策，出生人口性别比为114.58，同比下降3个比值。深入实施“四德”工程，连续两年测评全市第一，成功争创省级“四德”工程建设示范县。无线数字电视信号在全省率先启动，农村文化小广场覆盖率达90%，连续举办四届广场文化艺术节，群众文化活动丰富多彩。公共秩序和谐稳定。全力构建“大安全”工作格局，推进“平安莒南”建设，实施“天网”工程、“雪亮”工程，完善城乡一体治安防控体系，全县刑事案件发案同比下降8.2%，其中严重暴力犯罪案件同比下降69.6%，三类目标覆盖率100%，群众安全感、满意度实现双提升。扎实开展安全生产“大快严”行动和集中整治活动，安全生产形势持续稳定。社会民生持续改善。五年来累计民生投入128.5亿元，每年一般公共预算支出的80%以上用于民生事业。连续11年上调企业退休人员基本养老金，城市和农村最低生活保障标准分别提高到每年5160元、3300元。投入4600万元改造提升镇街敬老院12处，累计发放供养金1200万元，基本实现应保尽保。基本药物“零差价”销售，药品降价幅度达40%。深入实施精准扶贫，5.1万人实现脱贫。四、生态城建设 城乡面貌焕然一新。县城建成区扩大到22.5平方公里，人口增加到21万，城镇化率达到56%，比2011年提高12.5个百分点。开发商品房271万平方米，新修城区道路80万平方米，铺设污水管网98公里。镇村建设完成投入38.6亿元，建设新型农村社区56个。新建改建农村公路1164公里，242个行政村全部实现道路硬化。实施五大生态水系治理工程，打造了66公里的生态水系长廊。城区绿地率、森林覆盖率比2011年提高5.9和8.8个百分点，成功争创国家园林县城、省绿化模范县。五、交通条件莒南县境内公路铁路交通发达。铁路：兖石铁路（中国能源大通道）、瓦日铁路（山西中南部铁路）、鲁南高铁境内设莒南北、历家寨。公路：岚（山）济（宁）公路横穿东西，莒（县）新（浦）、莒（县）阿（湖）公路纵贯南北，206国道在境内西北部穿过，长深高速、罗岚高速（在建）从境内穿过。港口：距石臼港50公里，岚山港25公里。机场：距连云港及其机场各60公里，临沂机场40公里。六、 建筑材料供应临沂是鲁南著名的建材基地，各类批发市场齐全，品种繁多，特别建筑材料市场是苏北鲁南的重要集散地，建设所用的刚才、水泥、砂石等均可由区内市场供应，可满足建设需要。第五章 工程设计方案 第一节 总体规划 项目设计依据莒南县城市总体规划，考虑本园区特色，在现有条件基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和社会效益的统一。本规划遵循“生态、环保、人文、可持续”的原则，尽量利用现有基础设施和优良的水环境设施进行设计，充分体现适应现代生活水准、社会文明意识以及经济与科学技术的发展。除满足近期使用的要求，并考虑今后进一步改造的可能，适当体现超前意识。（见附件柱山湖总规） 第二节 生态养老项目规划一 项目建设总体方案主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水上游乐项目、绿化等辅助设施。二 项目定位、建设理念及目标1、项目定位（1）主题定位围绕柱山水资源优势，突出水景特色，打造“自然水景花卉苗圃生态休闲”特色生态养身和休闲假旅游目的地，项目整体建设风格为中式，将生态与贵族气息和谐统一。（2）市场定位项目目标市场可分为近、中、远程三级市场。近程市场指莒南县40分钟近程辐射区域；中程市场指临沂经济圈城市；远程市场指国内其他区域市场。（3）功能定位以养老、商务、度假、居住及景点五大功能于一体的综合性旅游项目。（4）档次定位中高端生态顶级养生的度假天堂，整体风格为古典中式。2、项目建设理念科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合理。设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的游乐、休闲、人居、商务环境。3、开发目标一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：（1）生态养老（含食宿、养身保健等）；（2）生态休闲度假（含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入）；（3）苗圃效益。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农林业的基本理念。生态休闲度假业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。三 占地面积及分析 有效土地利用分析表类型面积（）房屋类型备注老年标准公寓10000高层医疗康复中心800多层高档公寓4000多层豪华贵宾公寓1500多层娱乐室300单层餐厅800单层茶坊400单层活动健身室1000多层厨房、食堂500单层门卫室等辅助用房100单层管理及办公设施600单层总有效面积20000四 工程建设方案（一）主体工程建设1、养生公寓养身公寓以柱山水库水为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，容积率为0.8左右。采用层联体度假村、四合院、多层度假公寓楼结合托老中心等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。针对中老年人养身养老市场，推出中高档型标间养老公寓。2、医疗康复中心位于养老标准公寓内，以方便老年人平时就医需求。主要配置值班室、药房、医务室等。3、综合服务配套项目（1）养生餐厅结合柱山水库水重点打造餐厅的生态环境，突出水景景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为柱山水库水之味、绿色芳香素食、柱山水库养生药膳等主题，同时可接待生日和婚宴等。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（2）休闲茶坊以休闲为主题，开展养身茶艺、茶道等文化主题。（3）娱乐室以高档休闲为主，主要接待家庭和商务小团体为主。（4）活动健身室以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室等养身主题。（5）厨房、食堂建筑面积约500 m2。（6）户外庭院、绿化在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，正对柱山水库，外围搭建观景平台，便于游客用餐之余观看柱山水库水景。（7）停车场约4000 m2，可同时容纳100辆以上的游客车辆。五、结论： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，到2020年，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。因此养老产业是一个朝阳产业，有非常好的市场前景和投资方向。 休闲养老中心方案 休闲养老中心方案 休闲养老中心方案休闲养老中心方案休闲养老中心方案休闲养老中心方案 休闲养老中心效果图 休闲养老中心效果图休闲养老中心效果图休闲养老中心效果图第三节 水上乐园规划项目建设规模及主要建设内容：一.目标定位低消费，高享受；环境一流、设备一流、服务一流。二.项目内容：移动乐园为了实现一年四季经营的目的，项目分为两部分。A：5-9月份以戏水项目为主。主要以大小、形状、深度不同的可移动支架水池，充气水池为构架、以水上滑梯、水上闯关竞赛为刺激源，丰富多彩的浮具为点缀，结合不同的动漫文化元素，充分利用充气游乐产品形象描述精确、功能齐全、美观安全等特点，打造具有一定动漫文化内涵的戏水主题乐园。欢乐水世界集游泳、娱乐休闲、嬉水、体育锻炼、亲子乐园、动漫文化、竞技比赛为一体。游客在里面可以任意体验钻、爬、骑、穿、跑、跳、滑等动作。这里不仅是孩子锻炼玩耍、交朋处友的好去处，也是家长放松身心、休闲娱乐、亲子的好去处。有绝对安全的支架泳池，有人造沙滩，有国际先进的水循环过滤净化系统，有专业的救生、医护人员，保证让大人小孩玩的开心尽兴。B：10-4月份以充气跳跳床、充气式陆地闯关类游戏为主。三、项目优势分析1.环境优势：该项目依托整体园区规划，提供吃住行服务，水上乐园项目只是附属项目，有良好的环境优势。2.资源优势：该项目以旅游业为主。地处低纬度范围，属亚热带季风气候，全年平均总日照时数1699.0小时，气候适宜。县城常住人口10万左右、每年游客人数30万左右。人均娱乐消费占比百分之5左右。3竞争优势：本项目得到了县政府大力支持，独家经营，并且水上游乐园项目是一个新兴产业，具有光明的前景。四、项目建设的原则1生态保护原则注重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然魅力和谐交融，重视景观效果。2市场导向原则以市场需求确定项目产品和服务，始终保持先进安全的市场形象，把娱乐性与精神陶冶结合起来。3多元整合原则不仅内部各子项目之间形成一体，本项目与周边环境、景点和项目也形成有机结合的关系。五 市场分析 1.目标客户分析：以本地家庭，儿童和外地游客为主，以不定期组织学校、幼儿园、事业单位、民营企业等进行趣味体育竞赛活动为辅。2.主要服务市场容量：按照设计，每天可接待2000人左右3.销售渠道及方式：现场售票和网络售票相结合、个人票和团体票相结合、单次票和月、年票相结合；一票玩遍全场所有项目；一次一票(只要不离场可玩一整天)。营业时间早9：00至晚10：00。4.项目盈利模式：门票收入、场地内摊位租金、游泳培训、纪念品售卖、各种特色小吃、特色小商品、玩具、游泳周边产品售卖、各种趣味比赛报名费、团体单位组织活动场地使用费等。六 项目投资与效益预测：1.投资计划：前期投资2500万左右。后期视情况增资、总投资不超过3000万。2.资金安排：前期资金一次到位。3.效益的回报预测：十年收回投资。第三节 综合服务区及民俗风情园板泉镇位于莒南县城西部14.2公里处，南与临沭县相邻，西与河东区隔河相望，北靠岭泉镇，东与十字路镇接壤，2000年被省政府批准为省级中心镇，素有“名臣故里、柳编之乡”的美誉。总面积99平方公里，耕地7.8万亩。2006年被授予“山东省环境优美乡镇”、“临沂市村镇建设明星乡镇”等称号。板泉是明朝重臣王璟的故乡。据明史 王璟传记载：王璟，字廷采，板泉镇大白常村人，生于明正统十二年（1447年），卒于嘉靖十四年（1535年）。成化八年（1470年）中进士，在朝为官50余年，辅佐过宪宗、孝宗、武宗、世宗4代皇帝，官至都察院左都御史，卒后赠少保。一生勤政爱民，政绩卓著。他耿介忠直，为政清廉的气节，被后人奉为楷模，传颂至今。王璟故后，葬于临沂城东南3里处姜园村。大白常村为纪念王璟，在村西南修建了王璟衣冠冢。朝廷所赐2套石人、石马等分别安放于临沂市区和大白常村。板泉镇有光荣的革命传统。抗日战争时期，渊子崖村300多名村民用土枪、土炮、大刀、长矛抗击过1000多名日本侵略军，毙敌112名。被誉为“中华抗日楷模村”。中国革命军事博物馆设置专门板块介绍。板泉镇历史悠久，文化底蕴丰厚。人民勤劳质朴。明朝左都御史王璟出生在大白常。1932年莒南县第一个党支部在板泉崖成立，1941年12月，渊子崖村群众团结一致，英勇抗击日军，被誉为“中华抗日第一村”。板泉石磨煎饼煎饼为板泉历史以来家庭必备的主食，传统做法是用人力石磨磨糊，用生铁圆鏊烙制，现在多用电动石磨机器烙制，采用五谷杂粮制作，外皮也会用石磨碾磨精细伴随其中，粗粮细吃，因此含有大量的膳食纤维，可以润肠通便，促进人体毒素的排出，味道本色的粮食香味，口感劲道润滑，可卷菜，可泡汤，下至幼童，上至耄耋皆可食！现已成为馈赠亲朋，求学外出必带美食！板泉大饼板泉大饼历史悠久，远近闻名。传统的制作工艺是：先用面因子与面粉一起掺和，然后用压杠压约400交左右，如今使用机器和面，工时减少十倍，当面团揉到柔软光滑时，整成圆形，并加盖自家堂号印记，放于平底锅中，用小火慢炖，一个大饼约90分钟即可出锅。刚出锅的大饼色泽金黄，麦香扑鼻，吃之香脆可口，黄橙橙的大饼又是馈赠亲友之佳品。板泉木梳板泉木梳主要有桃木梳、檀香木梳、黄杨、栆木、梨木等工艺梳，产品销往全国各大中城市，部分产品远销欧美及东南亚等二十多个国家和 地区。板泉精选上等檀木、桃木、黄杨木等天然材质，集民间传统工艺与现代技板泉大饼术之精髓，经开（齿）、抛（光）、磨（背）、雕（刻）等三十多道工序精致而成。产品典雅别致，纹理细腻，不带静电，不易变形，是居家、旅游、馈赠亲友之佳品。全镇已建起木梳加工业户400多家，年加工木梳3500万只，年销售额3100万元。板泉柳编板泉柳编板泉镇素有“柳编之乡”的美誉，近几年来，板泉镇紧紧围绕农业结构调整这一主线，以工业化理念谋划柳业，确立了“打特色牌，唱地方戏，发展柳条促经济”的工作思路，大力推进柳编产业化经营。当今，全镇的柳编业以基本形成了产、加、销一条龙，贸、工、农一体化，龙头连基地，基地带农户的产业化新格局。全镇柳条面积已发展到3.5万亩，柳编产业带起农户1.1万多户，从业人员达到了3万人，柳编加工销售企业共127家，其中拥有自营出口权的企业达16家，年出口创汇4.8亿元，实现税收1800多万元，仅柳编一项，农民人均纯增收突破4600元，柳编业已成为当地农民增收致富的支柱特色产业。它的出现，将成为区域临沂城镇居民养老休闲中心。成为区域临沂范围内居民观光休闲游乐的“目的地”。加速推进临沂民族特色旅游业发展，增强旅游竞争力。树立临沂特色旅游品牌，提升临沂旅游品位。整合临沂文化资源，打造A级民族特色公园，努力实现打造临沂旅游强镇的目标。推动民族地区经济社会发展的需要。一、规划原则风情园总体布局遵循：综合协调，突出主题；注重紧凑性和连通性；注重商业集聚效应；因地制宜，突出最大方便性；实施有效的环境保护五大原则。二、规划思路根据多次实地考察和调研的结果，现对风情园做如下规划：1、在空间布局上划分为“一轴两翼”。“一轴”即贯通南北的风情步行街，“两翼”则以“一轴”为中心，分为东面“文化休闲翼”和西面“文化生态翼”，突出临沂旅游资源最突出特征“自然原生态文化”。 2、在规划布局上以西门为主入口（靠225省道），北门、东门为次入口，并按功能分为六大功能区：政务商务接待区、文化休闲区、民俗风情体验区、文化交流区、娱乐休闲区和红色文化纪念区。3、在空间渗透上，园区休闲文化区能很好的向城市渗透，为市民和游客提供文化休闲、娱乐、购物和体验的场所。同时，城市的背景山体、水体、竹林景观又能很好的向园区渗透，丰富园区文化生态区域景观内容，增强园区可游性和可赏性。三、园区详规政务商务接待区（综合服务区）此区域相对独立，一方面保障住宿安全，另一方面保证环境的宁静，可通过环形车道到达。区域内主要囊括文化主题酒店（接待中心），酒店庭院以及周边景观和生态停车场。主要建筑板泉印象：即文化主题酒店（接待中心），按三星级标准打造，囊括住宿、餐饮、酒吧、茶楼、商务、会议及公共、娱乐休闲设施等为一体，极具民族特色，是接待迎宾区，更是临沂高规格政务接待、商务洽谈的首选之地。文化展示区此区域为商业密集地，既可观光旅游，也可食宿消费。涵盖莒南煎饼、板泉大饼、板泉石磨煎饼、板泉木梳等原生态工艺。景观区百草园：即药材园，种植中药材，如金银花、党参、玄参、党参、天麻、金银花、黄连、杜仲、黄柏等。园区主体设计成八卦形，充分体现具有中医万物众生皆阴阳平衡的特点。在接受游客观光的同时，也面向中医药科普教育活动，如社区居民和中小学生常用药用植物品种识别、采集、观赏，挂牌、养护等。将景观、科普和教学融为一体。民俗风情体验区此区域主要以民俗风情街和林立的沿街店铺为主。为商业密集地和民俗风情体验地，既可观光旅游、食宿消费，亦可亲身体验民族传统的手工劳作等。红色文化纪念区此区域因地制宜，根据原有的革命烈士陵园而规划成红色文化纪念区，打造红色革命教育基地，发扬传承红色精神需要。 民俗风情园规划图 板泉印象（接待中心主建筑） 门前牌楼 接待中心办公室效果图 商务会议室效果图 企业文化会商室效果图（商务会商室） 会议室效果图 职能管理部门办公室效果图 总经理办公室（兼小会客室）名品店效果图 西餐厅效果图 西餐厅效果图 西式商务餐厅效果图 中餐厅效果图 中餐厅效果图 中餐厅效果图客房效果图 商务客房效果图 风情园小品 风情园小品 风情园荷池风情园荷池王璟祠效果图效果图第四节 度假村区规划方案 一 规划指导思想及目标1指导思想尊重自然，顺应地形，强化山地肌理；以人为本，创造舒适、方便、经济、健康的高质量现代人居环境；充分吸收传统风水理念，自然生态与人文生态紧密融合，体现生态意识；讲究和突出地方特色，强化浓郁的建筑艺术氛围。2规划目标依山就势，结合自然，突出山地特色，建立一流的生态度假村区。创造功能齐备，设施完善，环境优美的高档次居住场所。建立山地居住区先进开发模式，创造更为人性化的居住空间。二、总体布局度假村区充分利用地形特征，建筑顺应等高线，自然地围绕中心花园，错落有致地布置独户度假村，联排度假村和小洋楼。根据风水理论中的“旷”、“奥”关系将中心花园分散成一大（“旷”）和一小（“奥“）两个部分，丰富度假村区外部空间变化和环境景观，且每一户均能获得良好的景观视野。根据地形东、南高，低处向东南角凹入的特点，整个地形具有良好的风水，以山为“脉”，整个基地则为风水理论当中的“穴”，藏风聚气。规划则充分进行把握，在东部保留山体及其植被，将单幢的独户度假村布置在东部，小洋楼和会所布置在南部联排度假村布置在东北及西部，度假村区入口布置于西南角进入。建筑结合地形，利用地下停车、平台下停车库的手法，并通过建筑间的进退、错落、围合强化山地特征，中心花园的主体绿化及叠水等手法更是突出山地住区的标识特点。区内道路规划充分结合地形及建筑，由一大一小的二个中心花园划分为“8”字形环道，充分满足消防要求和小汽车每户均能入户的要求。在入口处道路与中心花园形成一条轴线，而在度假村区内则是曲折的道路形式，道路断面进行适当的宽窄变化，即方便使用，又使路转景移。在规划中，充分体现植物配置的功