项目物业管理早期介入方案设想.doc

广州颐和酒店物业管理有限公司 颐和上院项目物业管理前期介入方案颐和上院项目物业管理前期介入方案颐和上院项目工程即将进入样板房装修阶段，根据工程总部要求，物业公司将按照施工进度安排服务人员逐步进入，现将前期介入方案草案报上，请审批：一、成立颐和上院物业管理处1、时间：2006年4月至颐和上院计划入伙前。2、组织架构及人员配备：、组织架构：管理处主任公共事务部副经理警卫队副主管机电维修部副经理出纳物业助理警卫队领班维修技师保洁员绿化工警卫员、人员配置及要求：u 人员配置：根据颐和上院各部门及各岗位设置，物业管理处正式接管应配置24人。u 要求：管理人员及部分业务技术骨干：从颐和山庄物业管理处调整调入及社会招聘；服务人员：社会招聘。部 门职 位人数人员来源基本要求管理处主任1内调大专以上学历，具有较强的社会活动能力，较丰富的大型物业管理经验，能独立处理完成各种突发事件，参加全国物业管理企业经理岗位培训并获上岗证书。公共事务部副经理1大专以上学历，具有良好的社交活动能力，取得物业管理部门经理上岗证，熟悉公共事务部运作流程，多年物业管理工作经验。物业助理3大专以上文化程度，相关职位任职2年以上，有物业管理经验及电脑操作熟练，有专业上岗证。保洁员2女、年龄30岁以下，初中以上文化水平，相貌端正，品德良好。绿化工1男、30岁以下、2年以上同岗位工作经验，能吃苦耐劳，工作积极肯干，责任心强。出纳1集团财务部调派警卫队副主管1内调退伍转业军人，曾在部队任班长，有多年带兵经验及物业小区保安工作经验，并具较强的培训、指挥、应变能力。领班3内调男、28岁以下，身高1.78米以上，身体健康，部队复退军人，有23年物业小区保安工作经验，能吃苦奉献，协调办事能力强。警卫员8身高1.78米以上，年龄1823岁，初中以上学历，相貌端正，品德良好、部队退伍军人或有物业小区保安工作经验。机电维修部副经理1外聘男，45岁以下、大学本科毕业、工程师、有多年实际工作经验及设备维修保养经验，动手能力及责任心强；要求懂电梯维护。 维修技师2外聘男，35岁以下，有相关职称证明，具2年以上物业管理维修工作经验，并具有较强的责任感和工作积极性，持特殊工种操作证和物业管理上岗证。要求懂电梯、制冷设备维护，懂强电、弱电的操作运行。合计24二、颐和上院物业管理处各部人员前期介入时间及工作职责1、警卫队人员进入：、时间：2006年4月1日。、人员配备：前期进入警卫队人员23人（根据工作需要随时调入）。工作职责：u 负责样板房装修过程中治安、消防安全工作；特别是装修现场用电、动火使用状况的跟踪和巡查、清理和监控，以及夜晚的安全保卫工作；u 样板房物品看管和楼宇的安全防护，装修人员的现场管理和夜晚清理工作；u 业主及看楼人员的接待指引；u 停车场车辆的指挥停放及安全管理；u 加强与周边物业小区沟通和联络，了解周边社区治安动态，做好物业接管的前期准备工作；u 颐和上院门卫形象岗。2、机电维修部人员进入：、时间：4月份，上院建筑主体工程前期。、人员配备：12人（根据工程进展需要随时调整）。、工作职责：参加上院建设项目的图纸会审会议、工程协调会议、现场办公会议，了解上院项目的设计特点和建筑构造，跟踪楼宇建设中管道、线路的铺设情况，并了解工程中的更改和变化情况，以及设备设施配备及安装，并用照片和翔实的记录做好登记，建立工程档案，为物业正式接管做好前期资料收集和归档工作。3、保洁绿化人员进入：、时间：样板房交付使用前期，预计4月底。、人员配备：24人（根据实际需要调配）。、工作职责：u 负责样板房物料的布置，以及售楼部、样板房的清洁开荒和日常卫生维护工作；u 售楼活动中各公共区域的卫生清洁工作；u 负责对售楼部、样板房等区域进行绿化布置和日常养护工作；u 协助开发商进行环境绿化的种植工作；u 协助开发商在售楼活动中进行绿化布置和养护清洁等工作。4、相关部门和人员进入（售楼活动前）：、时间：根据工程进展及接管工作需要，管理处委派部门和相关人员随时调动进入；、工作职责：u 工作区域内的设施设备的布置和准备；u 全面卫生清洁；u 做好接管前的各项准备工作；u 适应岗位，熟悉环境，了解工作程序；u 进行部门之间，员工之间的适应性合作；u 物业管理咨询。三、颐和上院筹备期工作方案、准备及实施1、筹备期：2006年4月至上院计划入伙前。2、准备工作：、人员招聘；、人员培训：根据颐和上院要求和各工作岗位性质，招聘人员将分别在上院项目工地现场及颐和山庄物业管理处进行对口培训和实习。、编制颐和上院物业管理方案；、协助开发商跟进小区建设和保安工作（工程、警卫前期进入）；、编写颐和上院公众制度，并印制成册；包括：物业管理公约、业主手册、装修管理规定等；、制定颐和上院内部管理机制流程和各项管理控制制度；、制定颐和上院的各项服务收费标准及有偿服务收费标准和执行制度。、管理处设备及物资准备；、购置用于提供专项服务的装备；、联系公共配套服务的经营服务单位，如：供水、供电、供气、有线电视、邮政、环卫等部门，准确掌握开通服务的条件、方式及收费标准；、联系公共管理部门，如：公安、消防、街道办事处，建立良好的社会公共关系；12 、参与颐和上院的房屋、机电、消防、智能系统的安装、调试、竣工验收工作；13 、管理设备及物资进场；、与颐和上院开发商进行物业接管验收工作；、交楼工作的全面准备和模拟演习；、协助开发商举行入伙仪式；、办理入伙；、全面开展物业服务工作。四、颐和上院招标及选聘物管公司签订前期物管委托合同 1、邀标工作； 2、签订前期物业管理委托合同。五、开办经费预算开办费用总计：1011907.00元序号项目名称计算方法金额（元）备注1筹办期人员工资、双薪、福利费及社保费538190详见表一2伙食费 82290详见表一3办公用品72650详见表二4机电维修工具9440详见表三5警卫队安全装备4090详见表四6通讯器材10100详见表五7清洁绿化工具19540详见表六8员工生活用品14800详见表七9培训费、办证费600010人员服装300元*21 人*4套2520011交通运输车辆15000012交通费200013管理者酬金576070*10%5760714不可预见费20000合计1011907表一：筹备期人员工资、双薪、福利费及社保费总计：538190.00元 筹备期：2006年4月1日至2007年4月颐和上院计划入伙日； 筹备期人员及入伙前工作时间根据实际情况随时调整。职务人数月工资入伙前工作时间小计双薪福利费（小计14%）社保费（小计24%）伙食费(人数390元/月入伙前工作时间主任160001378000600010920187205070机电部副经理13700124440037006216106564680事务部副经理137003111003700155426641170警卫队副主管12800384002800117620161170警卫队领班31600314400480020162304（2人）3510物业助理2160012384003200537692169360维修技师1160010160001600224038403900警卫员8130013135200104001892820280（5人）40560保洁绿化员380011312002400436812870合计2137710038600527946969682290总计538190表二：办公用品费用总计：72650.00元名称数量单位单价（元）总价（元）办公桌椅7套12008400会议桌1张40004000会议椅10张3003000文件柜5套6503250复印机1台1500015000传真机1台15001500电脑2台500010000打印机2台16003200饮水机1台300300冰箱1台20002000保险柜1个10001000空调3台15004500空调（柜机）1部60006000过塑机1个500500其它办公用品及各类印刷品1批1000010000合计72650表三：机电部维修工具费用总计：9440.00元名称数量单位单价（元）总价（元）冲击钻1台10001000手电钻1台600600人字铝梯1部300300电焊机1台700700套筒扳手1套250250活动扳手3把3090工具柜2套6001200万用表1个300300其它维修工具1批50005000合计9440表四：警卫队安全装备费用总计：4090.00元名称数量单位单价（元）总价（元）警棍5根80400专用电筒5把120600雨衣6套1801080雨靴6双80480军大衣7件2001400合计4090表五：通讯器材费用总计：10100.00元名称数量单位单价（元）总价（元）备注电话机5部120600市内直拨：办公室1部，客户中心1部，监控中心1部，财务部1部，机电部、环保部共1部。对讲机10部8008000管理处1部，警卫队5部，客户中心2部，机电部1部，环保部1部。电话初装费5部3001500合计10100表六：环保部清洁绿化工具费用总计：19540.00元名称数量单位单价（元）总价（元）垃圾桶（楼层）80个604800垃圾桶（电梯间）8个1801440大垃圾袋2000个0.81600水管100米8800玻璃刮子3个120360伸缩杆3支300900吸尘器1台13001300吸水机1台15001500加压水枪1台10001000锄头2把2550铁铲2把2