某某项目价格定位报告.doc

佛山城南某项目整 体 价 格 定 位 及 各 期 价 格 目 标一整体价格定位1佛山城南某项目概况佛山城南某项目位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。2定价日期：2002年9月3价格类型：市场买卖价格4定价过程：1）收集市场资料：在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目名称丽日豪庭山水居湖景湾比较单位瑞日丽居、朗日丽居旭日丽居、晓日丽居3-17#现已推出的多层单位坐落位置大福南路与魁奇路交汇处(绿景二区)绿景路与汾江南路交汇处(文化广场)湖景路（荷苞湖）所处地区城南魁奇路以北城南魁奇路以北城东南魁奇路以北用途住宅住宅住宅产品类型多层、小高层各一半主力为中高层多层交易方式市场买卖市场买卖市场买卖小区规模23万平方米13万平方米12.5万平方米均价3800元/平方米3900元/平方米3400元/平方米开发商佛山锦月房地产开发有限公司佛山鸿基房地产发展有限公司佛山石湾恒基实业发展有限公司容积率1.92.52.12）交易情况修正虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100，湖景湾的交易修正系数定为100/100。3）区域因素修正比较因素某项目(东平河)丽日豪庭(绿景二区)山水居(文化广场)湖景湾（荷苞湖）距市中心距离20232220.5周边自然环境15131314.5周边社会环境15181816周边生活配套1012.51210交通条件10121210市政基础设施10111110教育、社会福利设施1011.51110.5两年内发展前景101111.510.5总计100112110.5102通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102。4）产品规划设计情况修正比较因素某项目丽日豪庭山水居湖景湾户型设计3028.52828园林规划30272928.5配套设施20201920外立面1099.59.5物业管理109.59.59.5总计10093.59595.5据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分别为：100/93.5、100/95、100/95.5。5）产品类型修正丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/100，山水居100/103，湖景湾100/99。6）市场宣传推广修正考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。7）交易时期修正我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%左右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。项目丽日豪庭山水居湖景湾修正系数100/102100/102100/988）总结诸因素修正后，列表如下：项目丽日豪庭山水居湖景湾交易价格3800元/M23900元/M23400元/M2交易情况修正100/101100/100100/100区域因素修正100/112100/110.5100/102产品规划设计修正100/93.5100/95100/95.5产品类型修正100/100100/103100/99市场宣传推广修正100/100100/99.5100/101交易时期修正100/102100/102100/98修正后价格3522元/M23554元/M23562元/M2对上表四个项目修正后的价格进行综合：简单算术平均综合某项目单价 =（3522+3554+3562）3= 3546(元/M2) 加权算术平均综合由于湖景湾与本项目地理位置、推出时间、产品类型相似性更强，可考虑给予50%的权数，丽日豪庭和山水居各给予30%和20%的权数。则：某项目单价 = 352230%+355420%+356250% = 3548 (元/M2) 可见，两种计算方法得出的结果基本接近。5定价结论根据以上分析与综合，我司确定某项目的最终实现均价可定为3550元/M2左右。当然，在项目推广销售过程中，我们还应密切关注市场，根据具体的市场变化情况对此价格进行调整，但这种调整必须是在维护开发商利益、同时又不影响销售业绩的基础上所做的小幅调整。注：以上定价过程是在假定某项目与其它项目在使用率及物业管理费水平基本相当的基础上所做出的评估。若本项目二三四期使用率仍然偏低或管理费水平远远超出其它项目，则此定价结论需要重新评估。二各期价格目标一期：住宅总面积约3.2万平方米（不含3#、4#），权重14.81%二期：住宅总面积约8.4万平方米（含3#、4#）, 权重38.89%三期：住宅总面积约5万平方米, 权重23.15%四期：住宅总面积约5万平方米, 权重23.15%1横向价差（同一时段推出各栋楼宇，由于自身品质差异造成的价格差别）推盘顺序1期2期3期4期园林景观（40）3839.53737外围视野（40）3939.53738噪音（10）9.59.51010朝向（10）101099合计96.598.59394横向价差（元/M2）+20+65-70-45权重14.81%38.89%23.15%23.15%加权求和约等于零2纵向差别（不同时段推出不同楼宇，由于销售目的不同、工程进度造成的客户信心不同、品牌认知程度不同造成的价格差别）1期以追求销售率及创品牌为根本目的，加上同时缺乏硬件支撑和品牌号召力，建议以相对较对价格面市；2期推出时硬件设施（园林、建筑、会所等）基本具备，且1期已打下良好基础，建议以追求价值最大化为根本目标；3期推出时已有相当的品牌号召力和支持客户群体，价格可进一步走高；4期推出时应尽快扫尾，为开展下一个项目腾出人财物，价格可与3期持平。推盘顺序1期2期3期4期推售时间2002年10月2003年5月2004年4月2004年10月纵向价差（元/M2）-130-10+50+50权重14.81%38.89%