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浙江长征职业技术学院毕业论文浙江长征职业技术学院毕业设计（论文）论文题目：房地产评估中三种评估方法的比较研究 系 别： 贸 易 系 专业班级： 08房地产经营与估价2班 学生姓名： 徐 洁 欢 指导教师： 朱 小 艳 二一一年 五 月 十六 日目 录摘 要1引 言21 房地产评估方法的发展过程.21.1 国外房地产评估方法的发展.21.2 国内房地产评估方法的发展.32 三种房地产评估方法的概述.4 2.1 市场比较法.4 2.2 收益法.5 2.3 成本法.73 三种房地产评估方法中的因素分析.93.1 市场比较法的影响因素分析.93.2 收益法的影响因素分析.93.3 成本法的影响因素分析104 三种房地产评估方法的评价114.1 市场比较法估价方法评价114.2 收益法估价方法评价114.3 成本法估价方法评价11总 结.12参考文献.13致 谢.14i房地产评估中三种评估方法的比较研究【摘 要】由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，又不能完全由供求状况决定，因此，房地产评估的应用领域也越来越广，从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估，房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。本文试着对以上三种方法进行介绍，分析了各方法的影响因素并得总结出其各方法的适用情况，希望能在以后的房产评估过程中有一定的实用性。【关键词】房地产评估 市场比较法 收益法 成本法引 言房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。房地产评估是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。常用的房地产评估方法有三种：市场比较法、成本法和收益法。不同的评估方法有不同的原理、估价方式和适用范围，也有相应的限制条件，房地产估价时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围用范围，选择适宜的方法。1 房地产评估方法的发展过程1.1 国外房地产评估方法的发展 国外房地产估价研究自上世纪20年代以来其发展大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔发表的房地产原理（1923年）、埃利和穆尔豪斯发表的土地经济学基础(1925年)、巴比科克发表的房地产估价（1924年）。第二阶段是摩茨科在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房地产估价过程（1927年），他在这本著作中发表了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程 （1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价（1951年）一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。目前房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。英国主要采用五种房地产估价方法，投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。1.2 国内房地产评估方法的发展 我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的土地经济学出版；1935年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京市之地价与地价税；1938年，王丙勋出版了天津市地价概况；1944年出版了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、王季深上海之房地产等一系列著作。1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章经租房屋清产估价原则，规定房屋估价方法为：房屋现值（净值）=房屋重置完全价值X新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价值-房屋折旧。1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。1990年后，又提出了房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为铺的地价评估法。1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。1995年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之房地产估价理论与方法中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层析分析法（AHP法）、回归分析法、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。2 三种房地产评估方法的概述2.1 市场比较法2.1.1 市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。2.1.2 市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但运用市场比较法也有一定的前提条件，具体来说，有3个条件： （1）要有足够数量的、正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。这说起来简单，但实际上有一定困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据、然后才有条件采用市场比较法。很显然，诸如房地产开发用地、普通商品房、高档公寓、写字楼、商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。而对于某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如园林、特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。另外，一些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。（2）交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。（3）收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用。2.1.3 市场比较法估价操作步骤市场调查时采用市场比较法估价的基础。通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例。然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果，步骤如下：（1）搜集交易实例；（2）选取比准实例；（3）建立价格比较修正的基础；（4）交易情况修正；（5）交易日期修正；（6）房地产状况修正；（7）综合求取比准价格这7个步骤一般也可以归为4大步骤，即：选取可比实例搜集交易实例比准价格的综合估算与求取 可比实例成交价格的处理 图2.1 市场比较法估价操作步骤图2.2 收益法2.2.1 收益法概念及类型收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格，是房地产估价中最常用的方法之一，也是对房地产和其他具有收益性资产评估的基本方法。由于其具有充分的理论依据，在国内外得到了广泛使用。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法的公式：V=(a/r)1-1/(1+r) 其中，V房地产价格， a房地产年纯收益 r折现率， n剩余收益年限根据未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法可以分为直接资本化和报酬资本化。（1）直接资本化直接资本化是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来某一年的收益，而且资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场情况，直接资本化法的计算过程也相对比较简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多的与估价对象房地产的净收益流模式相同或类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。一旦可比实例选取不当，则估价结果会出现错误，要么高估、要么低估房地产的价值。因此，直接资本化法主要在相似的预期收益在大量的可比信息时使用。（2）报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，是将房地产未来各期净收益的现值之和作为其价值的方法。具体来说，就是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法明确指出了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，是预期原理的形象表述，同时考虑了资金的时间价值，逻辑严密，理论基础牢固。由于每期的净收益或现金流量都是明确的，因此，该方法显得直观而且容易理解。当然，报酬资本化法也有不足的地方，这就是应用该方法估价需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的专业经验与主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。因此，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法是一个不错的选择。2.2.2 收益法的适用范围 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐园、饭店、停车场、加油站、影剧院、农地等。收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。如空闲的住宅或自用的住宅，虽然并没有实际收益，但具有出租获取收益的潜力，即潜在收益，故可将该住宅假设为在出租的状态下运用收益法估价。由于未来的收益要靠预期，因此，如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用，如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。对未来收益的预期要以广泛和深入的市场调研为基础，并结合过去的经验和现实的具体情况做出判断。收益法正确评估出房地产价格的关键是人们对未来预期的客观公正。另外，收益法还被广泛地用于检验市场比较法和成本法评估结果的可靠性。2.2.3 收益法估价操作步骤收益法估价操作步骤：（1）搜集有关收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选取适当的报酬率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格考虑到收益法估价的2种类型以及估价实务的情况，收益法估价的操作步骤可以归并为以下4个步骤进行：（1）搜集并确认与估价对象有关的未来预期收入和费用的数据资料；（2）估算估价对象的未来净收益；（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数；（4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格；2.3 成本法2.3.1 成本法概念成本法是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需要耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通用的是更新重置成本。成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。2.3.2 成本法估价基本公式成本法最基本的公式可表示为：P = L + C D式中：P待估房地产在估价时点的价格， L待估房地产在估价时点的土地价格， C建筑在估价时点的重新建造成本， D建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧对于不同情况下的房地产，成本法基本公式有不同的表示：（1）旧房地产估价的成本法基本公式：旧房地产价格=房地重新建造完全价值-建筑物折旧或：旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧上述公式中，必要时还要扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在旧有建筑物情况下，成本法估价的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧（2）新建房地产估价的成本法基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。（3）新开发土地成本法估价的基本公式：新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税新开发土地包括填海造田、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法更具体的公式可表示为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润所以，新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的估价方法。2.3.3 成本法估价操作步骤根据房地产估价规范第5.2条，运用成本法估价应按下列步骤进行：（1）搜集成本、税费、开发利润等资料；（2）测算重新购建价格；（3）估算折旧；（4）求取积算价格；3 三种房地产评估方法中的因素分析3.1 市场比较法的影响因素分析在采用市场比较法对房地产进行评估时，最重要也是最基本的一点就是对比较案例的选择，比较案例的选择直接决定评估结果的准确度。其次为各比较因素的分析，对比较因素分析的准确度也将直接影响评估结果。在实际评估中，一般因素中的几个因子所占的比重是一样的，评估过程的调整也只是给出因子的调整系数然后连乘，但是事实上，各因子间所占的比重应该是不一样的。不同性质的房产，其因子权重也是不同的。比如对住房来说，环境就占有比较大的权重；对商业用房来讲，繁华度和交通便利度所占的权重就比较大；而工业厂房中，交通便利度与劳动力供应等应占较大比重。对不同因子所占比例的确定，可以采用德尔菲法的单因素分析法，由几个专家确定不同类型房地产中各因子应占的比例。3.2 收益法的影响因素分析在运用收益法进行房地产评估时，维修费、管理费、税费等一些费用都是有一定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。（1）还原利率收益法中还原利率的确定是一个重点，但同时也是一个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率、建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合一时所用的还原利率，而一般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。（2）收益额收益法中另一个重要的数据为收益额，收益额的计算与一般的收益的计算相类似，为总收入扣除相应的费用、税费等得出的净收入。1）在计算收益额时是否应扣除折旧的部分2）收益额的选取3）费用的确定3.3 成本法的影响因素分析在成本法中，通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询，管理费用和物业管理基金也有相应的比例，可以根据土地取得费用与开发成本现值求得，而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。在成本法中， 比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算。（1）开发利润开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：1）勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。2）基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。3）建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。4） 公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。5） 开发建设过程中的税费。（2）投资利息由于房地产投资为一项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，有贷款所产生的利息应计入投资利息中；而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。4 三种房地产评估方法进行评价4.1 市场比较法估价方法评价采用市场比较法进行估价，首先要从现实的房地产市场中搜集大量的交易实例，并针对具体的估价对象、估价时点及估价目的，从中选取至少3个符合条件的可比实例。然后对这些可比实例的成交价格进行依次换算、修正和调整。“换算”即建立价格可比基础，“修正”即交易情况修正，“调整”即交易日期和房地产状况的调整。最后将这些经过处理的可比实例价格，采用平均数、中位数或众数等方法，综合得出一个价格，这个价格就是估价对象房地产的最终比准价格。4.2 收益法估价方法评价收益法估价的关键是尽可能准确、公平地求取净收益和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况做出正确的判断。在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。报酬率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。在运用报酬率资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，如：（1）净收益每年基本不变；（2）净收益每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3）净收益每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4）其他有规则变动的净收益情形。以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。4.3 成本法估价方法评价根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。而对于旧有房地产，还需扣除建筑物的折旧。在计算各项费用时，土地的重新购建价格、建筑物的重新购建价格及建筑物折旧的求取是计算重点。土地的重新购建价格指的是土地的重新取得价格或重新开发成本。土地的重新取得价格的求取方法可用比较法、基准地价修正法，重新开发成本的求取就是把各项开发成本累计，即采用成本法。建筑物的重新购建价格