企业培训_房产税培训课件

房产税培训 国际税收研究会 房产税培训 税收政策问题解答房产税改革 房产税 税收政策 房产的含义房屋附属设备地下建筑征收范围计税依据和税率征收管理减免税 房产税的由来 最早的 房产税 中国第一项物业税是从唐朝开始征收的 那时候还不叫房产税 叫 间架税 间 是一间两间的意思 指房屋数量 架 是前后两根柱子 两架即一间 间架税 就是将百姓的房产按照占地面积 修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判对象所征收的一种赋税 按当时的律例规定 凡屋两架为一间 约价三等 公元783 距今1200多年 房产的含义 房产 是以房屋形态表现的财产 房屋是指有屋面和围护结构 有墙或两边有柱 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 江边客船农贸市场 房产的解释 独立于房屋之外的建筑物 如围墙 烟囱 水塔 变电塔 油池油柜 酒窖菜窖 酒精池 糖蜜池 室外游泳池 玻璃暖房 砖瓦石灰窑以及各种油气罐等 不属于房产 财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定 财税地 1987 3号 注意会计处理 房屋附属设备 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有 暖气 卫生 通风 照明 煤气等设备 各种管线 如蒸气 压缩空气 石油 给水排水等管道及电力 电讯 电缆导线 电梯 升降机 过道 晒台等 属于房屋附属设备的水管 下水道 暖气管 煤气管等从最近的探视井或三通管算起 电灯网 照明线从进线盒联接管算起 房屋附属设备 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求 凡以房屋为载体 不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水 采暖 消防 中央空调 电气及智能化楼宇设备等 无论在会计核算中是否单独记账与核算 都应计入房产原值 计征房产税 5 173 对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和设施的价值 对附属设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 地下建筑物 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 地下建筑物 自用的地下建筑 按以下方式计税 1 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 青岛 50 30 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 30 1 2 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 青岛 70 30 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 30 1 2 地下建筑物 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例 由各省 自治区 直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定3 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 地下建筑物 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 财政部就房产税改革试点答记者问 征收范围的规定 房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收关于城市 县城 建制镇 工矿区的解释城市是指经国务院批准设立的市 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地 建制镇是指经省 自治区 直辖市人民政府批准设立的建制镇 征收范围的规定 工矿区是指工商业比较发达 人口比较集中 符合国务院规定的建制镇标准 但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地 开征房产税的工矿区须经省 自治区 直辖市人民政府批准 城市的征税范围为市区 郊区和市辖县县城 不包括农村 征收范围的规定 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地 不包括所辖的行政村 关于建制镇具体征税范围 由各省 自治区 直辖市地方税务局提出方案 经省 自治区 直辖市人民政府确定批准后执行 并报国家税务总局备案 对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地 不征收房产税和土地使用税 计税依据和税率 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 具体减除幅度 由省 自治区 直辖市人民政府规定 青岛是定为30 依房产为计税依据的税率为1 2 没有房产原值作为依据的 由房产所在地税务机关参考同类房产核定 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 1 不能选择 2 混合的分割 计税依据和税率 对依照房产原值计税的房产 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中 均应按照房屋原价计算缴纳房产税 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的 应按规定予以调整或重新评估 2008 152房产原值是指纳税人按照会计制度法规 在帐簿 固定资产 科目中记载的房屋原价 对纳税人未按会计制度法规记载的 在计征房产税时 应按法规调整房产原值 对房产原值明显不合理的 应重新予以评估 1986 8号 计税依据 企业会计制度 无形资产 第四十七条企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权 在尚未开发或建造自用项目前 作为无形资产核算 并按本制度规定的期限分期摊销 房地产开发企业开发商品房时 应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本 企业因利用土地建造自用某项目时 将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本 计税依据 企业会计准则 土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产 土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时 土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本 而仍作为无形资产进行核算 土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧 准则与制度的差异 专家解释 计税依据 但下列情况除外 1 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物 相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本 2 企业外购的房屋建筑物 实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值 则应当对支付的价款按照合理的方法 例如 公允价值 在土地和地上建筑物之间进行分配 如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的 应当全部作为固定资产核算 确实无法 epl 企业改变土地使用权的用途 将其作为用于出租或增值目的时 应将其转为投资性房地产 计税依据 关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产 无论会计上如何核算 房产原值均应包含地价 包括为取得土地使用权支付的价款 开发土地发生的成本费用等 宗地容积率低于0 5的 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 121号文 计税依据 大地小房问题如何解决 例如 某工厂有一宗土地 占地20000平方米 每平方米平均地价1万元 该宗土地上房屋建筑面积8000平方米 通过计算可知该宗地容积率为0 4 因此 计入房产原值的地价 应税房产建筑面积 2 土地单价 8000平方米 2 1万元 平方米 16000万元 再如 某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产 其中 该宗土地面积1000平方米 地价2000万元 通过计算可知宗地容积率为5 因此 应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税 将宗地容积率0 5 工业用地最低容积率 作为界定 大地小房 的标准 国土 免税规定 下列房产免纳房产税 一 国家机关 人民团体 军队自用的房产 二 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 三 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 四 个人所有非营业用的房产 有变 五 经财政部批准免税的其他房产 免税规定 关于免税单位自用房产的解释国家机关 人民团体 军队自用的房产 是指这些单位本身的办公用房和公务用房 事业单位自用的房产 是指这些单位本身的业务用房 宗教寺庙自用的房产 是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋 公园 名胜古迹自用的房产 是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋 上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产 营业用房产不属于免税范围 应征收房产税 故宫开星巴克 常见问题 无租使用企业办学纳税义务发生时间临时性房屋房屋大修小区经营用房售楼处 常见问题 划拨用地租金偏低装修抵房租职工租企业住房投资联营的房产按揭买房 无租使用 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代缴纳房产税 1986 8号 纳税人 出租方 山东省房产税征收管理暂行办法 的规定 纳税单位和个人无租使用免税单位 纳税单位的房产 应由使用人代缴房产税 税额由当地地方税务主管机关依照同类房产的市场租赁费计算核定 无租使用 无租使用其他单位房产的应税单位和个人 依照房产余值代缴纳房产税 2009 128对出租房产 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 121如何签订合同 企业办学 关于企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园自用的房产 可否免征房产税 企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园自用的房产 可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 免征房产税 注意是自用 出租要交税 纳税义务发生时间 纳税人自建的房屋 自建成之次月起征收房产税 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起征收房产税 纳税人在办理验收手续前已使用或出租 出借的新建房屋 应按规定征收房产税 纳税义务发生时间 融资租赁的房产 由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税 合同未约定开始日的 由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税 临时性房屋 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的 在施工期间 一律免征房产税 但是 如果在基建工程结束以后 施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的 应当从基建单位接收的次月起 依照规定征收房产税 房屋大修 房屋大修停用在半年以上的 经纳税人申请 税务机关审核 在大修期间可免征房产税 纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的 应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料 包括大修房屋的名称 座落地点 产权证编号 房产原值 用途 房屋大修的原因 大修合同及大修的起止时间等信息和资料 以备税务机关查验 具体报送材料由各省 自治区 直辖市和计划单列市地方税务局确定 不需税务机关审核 备案即可 筹划的误区 小区经营用房 对居民住宅区内业主共有的经营性房产 由实际经营 包括自营和出租 的代管人或使用人缴纳房产税 其中自营的 依照房产原值减除10 至30 后的余值计征 没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的 由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值 出租的 依照租金收入计征 售楼处 公司将自行开发的商品房一楼作为售楼部 并搬入使用 公司认为房子将来是要出售的 不属于自己的固定资产 用不用缴纳房产税 根据 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发 2003 89号规定 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用的商品房 自房屋使用之次月起计征房产税 所以 公司的售楼部应按规定缴纳房产税 临时搭建的 划拨用地问题 划拨土地如何处理 当前有部分企业 主要是老的国有企业 的土地仍是国家划拨的 取得土地时没有支付成本 近年来随着国有企业改制 部分划拨土地虽以国家授权经营 作价入股等方式对土地进行了价值评估 但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款 不需要计入房产原值 租金偏低 根据国家税务总局 关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知 国税发 1998 196号 规定 对不能据实提供租金收入情况的 税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准 据以征收房产税 所申报的租金收入偏低 当地税务机关可以按上述规定核定计税租金征收房产税 装修抵房租 以支付修理费抵交房产租金如何计征房产税 根据 财政部税务总局关于检发 关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定 财税字 1986 第008号 的规定 承租人将租用的房产进行维修 改造 若干年内以支付修理费抵交房产租金 承租人使用房产 仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税 无租使用 职工租本企业住房 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房 包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房 房管部门向居民出租的公有住房 落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等 暂免征收房产税 营业税 财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知 财税 2000 125号 第一条规定 暂免征收房产税 营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房 是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房 13 94 投资联营的房产 对于投资联营的房产 应根据投资联营的具体情况 在计征房产税时予以区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的情况 按房产原值作为计税依据计征