毕业设计高开司商住楼瑞天阳光雅居项目可行性研究.doc

本科毕业设计（论文）高开司商住楼瑞天阳光雅居项目可行性研究学院名称土木工程与建筑学院专业名称工程管理 高开司商住楼瑞天阳光雅居项目可行性研究设计总说明：1.工程概况本项目为高开司商住楼瑞天阳光雅居项目，高开司商住楼瑞天阳光雅居项目位于绵阳市新城区中心位置，长虹大道北段51号。建设主要内容包括新建高层与多层住宅、商业服务用房、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。 2市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。上述分析和财务评价结果表明，本项目有较好的内部收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。综合评估结果表明，本方案是可行的。关键词：可行性研究；财务评价；风险；内部收益率背景分析High company located YaJu sun red item feasibility studyGeneral Design Information ：1、engineering surveyThis project is located high company YaJu sun red, high building project department YaJu sun red in the new project in mianyang city center, changhong 51 highway section. The main contents of construction includes multilayer residence, a high and new business services, public buildings and complete project area landscape, etc.2、 the market investigation and analysisIn the thorough investigation and fully mastered all kinds of material, on the basis of the project to the market demand and market supply situation of science, and make an objective analysis of the prediction, including development costs, market price, sales target and development cycle, sales cycle, etc.3、 planning design optimizationIn the alternative plan on the basis of comparative analysis, the most reasonable and feasible scheme as final solution, and carries on the detailed description. The plan includes the architectural layout, functional partition, municipal infrastructure, buildings and distribution of the main technical parameters and project technical and economic indexes and regulatory planning technique index, etc.4、 development schedulesThe development progress of reasonable arrangement, can according to the time of the principal part of the project, the project, the construction and completion acceptance stage arranged the schedule of the project development. As a major development projects, because during the long, investment, generally need to develop, the need for each stage of development and make arrangements content.5、 Project investment estimationInvolved in the project cost analysis evaluation. Real estate development cost involved mainly have the land cost, the cost of the project, the construction and installation fee, municipal infrastructure costs, expenses, costs during public supporting various taxes and. No budget estimate of high precision, but need to strive and future development, improving the evaluation of facts.6、 project financing plan and financing cost estimationAccording to the project investment estimate and invest rationally estimate schedule, capital demand, drafting, and to raise funding scheme for calculation and analysis of cost. Investment in real estate development, must be in investment capital before the arrangement, through different ways of raising funds, reduce the cost of financing, ensure the normal projects.7、The project financial evaluation;According to the current national tax, the current price and the relevant laws and regulations, from the Angle of the project project profitability, solvency and foreign exchange balancing projects from the financial situation is analyzed, and the project financial investigation of a kind of method is feasible.8. Uncertainty analysis and risk analysisMainly includes the break-even analysis, the sensitivity analysis and the probability analysis, etc. Through the analysis of the influence investment effect for the society, economy and environment, policy and market analysis of factors, understand the effects of various factors on the project for the project, the nature and extent of the key factors in the process control to provide reliable basis. According to the possibility of risk, as investors understand the project risk and risk of size reference sources.9 the feasibility studyAccording to the analysis of relevant factors and the indexes of the project feasible or not explicitly conclusion.10、The researchers on the project proposalThe risk in the project, and the problems and Suggestions for improvement Suggestions to estimate the effect.sum upThe analysis and financial evaluation results show that the project has good internal rate of return, strong ability to repay the loan, their balance ability and strong ability to resist risks. Comprehensive evaluation results show that this method is feasibleKeywords: the feasibility study, Financial assessment, risk, Internal rate of return目 录第1章前言1第2章总 论21.1 项目概况及建设主要内容21.1.1 项目概况21.1.2 项目建设主要内容21.2 项目总投资及资金筹措22.1 项目总投资22.2 资金筹措21.3 项目建设工期21.4 可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围21.4.1 项目编制依据21.4.2 参考文献21.4.3 工作范围31.5 建设单位简介31.5.1 成长历史31.5.2 注册资金31.5.3 主营业务：31.5.4 配套基本条件41.6 可行性研究主要结论和评价4第3章项目建设的必要性5第4章自然条件与社会经济概况64.1 自然条件64.1.1 地形、地貌条件64.1.2 地质、水文条件64.1.3 气候条件74.1.4 降水74.2 社会经济概况74.2.1 基本情况74.2.2 社会经济发展情况74.2.3 房地产发展前景84.3 未来五年社会经济发展主要目标任务10第5章方案设计124.1 设计依据124.2 总体规划12第6章市场定价146.1 住宅项目概况146.2 价格定位20第7章项目的销售方案策划23第8章环境保护248.1 环境影响分析298.2 项目运营期环境影响分析258.3 项目施工对附近居民生活的影响分析258.4 环境影响评价初步结论25第9章组织机构和保障措施27第10章项目实施进度29第11章项目投资估算3011.1 投资估算的范围3011.2 项目投资估算的依据3011.3 项目建设投资估算3011.4 投资估算30第12章项目财务分析3212.1 财务评价基础数据与评价参数选取3212.2 销售收入与成本费用估算3212.3 编制财务评价报表3212.4 盈利能力分析3212.4.1 基准收益率的确定3212.4.2 财务净现值3212.4.3 内部收益率(IRR)3212.4.4 投资回收期3312.4.5 开发商成本利润率3312.5 偿债能力分析3312.6 资金平衡能力分析33第13章风险分析3413.1 盈亏平衡分析3413.2 敏感性分析35第14章经济效益分析3814.1 经济效益可观38 14.2 社会效益显著38第15章社会评价、结论与建议3915.1 社会评价3915.2 项目评价结论3915.3 项目建议39致谢41参考文献42附 录43第1章 前言可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。本报告着重对项目建设的背景、需求、运作模式、合理的建设规模、场地建设条件、环境保护等进行研究分析，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数，对项目的财务状况进行了分析评价，对项目的社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门决策。为此，现根据有关法律、法规和政策的规定，作如下可行性研究分析：技术可行性经济可行性操作可行性本报告研究的内容有项目概况，市场调查和分析，规划设计方案优选，开发进度安排，项目投资估算，项目资金筹集方案及筹资成本估算，项目财务评价，不确定性分析和风险分析，研究人员对项目的建议，可行性研究的结论。第2章 总 论1.1、项目概况及建设主要内容1.1.1、项目概况1）、项目名称：高开司商住楼瑞天阳光雅居项目2）、项目建设单位：绵阳市高等级公路开发有限责任公司3）、项目负责人：张友4）、项目建设地点：绵阳市长虹大道北段51号5）、项目编制单位：重庆市轻工业设计院1.1.2 、项目建设主要内容本项目为高开司商住楼瑞天阳光雅居项目，高开司商住楼瑞天阳光雅居项目位于绵阳市新城区中心位置，长虹大道北段51号。建设主要内容包括新建高层与多层住宅、商业服务用房、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。1.2 、项目总投资及资金筹措2.1 项目总投资：8730.57万元。2.2 资金筹措：自筹资金和申请国内贷款。1.3、项目建设工期计划工期：从2010年9月至2012年12月1.4 、可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围 1.4.1、项目编制依据1）、2009年四川省建设工程工程量清单计价定额；2）、四川工程造价信息；3）、国家公布的有关法律、法规，国家有关部门公布的行业标准、工程技术、经济定额规范等；4）、编制可行性研究报告委托协议；5）、承办单位提供的其它相关资料。1.4.2、参考文献1）、中华人民共和国土地管理法；2）、中华人民共和国土地管理法实施条例；3）、中华人民共和国土地管理实施条例；4）、建设部城市环境卫生设施规划规范（建设部公告第178号），5）、国土资源部27号令建设项目用地预审管理办法规定；6）、中华人民共和国城乡规划法；7）、国家公布的有关法律、法规，国家有关部门公布的行业标准、工程技术、经济定额规范等；8）、高开司商住楼瑞天阳光雅居项目建议书及其他有关材料。1.4.3、工作范围本报告着重对项目建设的必要性，合理的建设规模、场地建设条件、环境保护等进行研究，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法，对项目的财务状况进行分析评价，对项目的经济效益和社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门决策。1.5、建设单位简介1.5.1、成长历史90年代初，由于金融单位改革，贷款要求项目化、规范化、责任终身制，并规定行政事业单位不能作为贷款主体，基于此情，为加快交通基础设施建设，促进地方经济发展，1992年，绵阳市人民政府根据投资体制改革和高等级公路建设需要，以绵府函1992141号文批准成立绵阳市高等级公路开发总公司。为进一步规范运作，1999年9月，市人民政府以绵府办函1999157号文批准，更名为绵阳市高等级公路开发有限责任公司，是具有法人资格的有限责任公司。2003年7月，原高管处及其所属收费站整体并入绵阳市高等级公路开发有限责任公司。2006年7月，并入绵投控股集团公司，公司简称“高开司”。公司先后投资开发建设了德绵路、涪江二桥、绵江路、绵三路、绵梓路、绵盐路、梓潼南桥、永安北路、迎宾大道、九环线公路、隧道、桥梁等公路建设项目，公路里程达1101公里。1.5.2、注册资金：注册资金陆亿元。1.5.3、主营业务：公路、桥梁工程及配套客运、货运站点、公路沿线相关物业投资开发，开展对公路交通工程等项目的投资经营业务及招商引资工作，汽车及其他机动车辆综合性能检测、汽车维修质量监督检验、汽车产品质量检验、接收委托检验、汽车检测及诊断技术服务，汽车维修、运输服务，汽车配件、五金、家用电器、日用百货、沥青销售、成品油零售（限分支机构经营），房地产开发、经营。1.5.4、配套基本条件高开司商住楼瑞天阳光雅居位于绵阳市中心城区，绵阳市长虹大道北段51号。本新建项目基础设施齐全，工程地质和水文地质条件较好，交通运输条件便利，市政条件较好，有可靠、稳定的电办保障和完善的给排水系统，通信设备齐备，具备新建条件，如此优越的地理位置为此项目的新建与资源整合带来了无限的空间。1.6、可行性研究主要结论和评价本项目为高开司商住楼瑞天阳光雅居，必须遵循国家经济建设的方针政策，体现“以人为本”的建设理念，立足当前，兼顾发展，统筹规划，建立和完善高开司商住楼瑞天阳光雅居。因此，本项目的建设是十分必要的。本项目位于绵阳市长虹大道北段51号。用地有保证。工程地质和水文地质条件较好，并高于当地历史最高水位，临近铁路货站、高速公路入口及其他交通运输便利的地区，市政条件较好，具有可靠、稳定的电力保障和完善的给排水系统。本报告的经济和技术研究表明，本项目符合绵阳市经济和社会发展需要，并充分发挥了良好的社会效益，项目切实可行。第3章 项目建设的必要性绵阳，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”等美誉，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，先后获得过联合国最佳人居范例奖、国家环境保护模范城市、国家园林城市、国家卫生城市等诸多荣誉，是国务院批准建设的中国唯一的科技城。全市幅员2万多平方公里，辖市中区(含涪城、游仙二区)、安县、北川、平武、梓潼、盐亭、三台和江油市6县1市2区，总人口530余万，其中绵阳市城区常住人口80余万。表3-1 绵阳全景由于目前的住宅供应量不足，商品房选择的余地不大，尤其是人性化、高品质的住宅区不足。居民的生活购物和休闲文化、娱乐场所不多，商业用房发展空间较大，因此绵阳市高等级公路开发有限责任公司拟在绵阳市新城区中心位置建设一个小高层和多层住宅相结合，并配有少量社区配套建筑的完整小区。使之成为绵阳市高品位、高格调于一身具有“加州风格”的大型化高标准生活社区。第4章 自然条件与社会经济概况4.1、自然条件绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经10345-10543，北纬3042-3303。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西邻德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。全市幅员面积20249平方公里。4.1.1、地形、地貌条件全市地貌类型复杂多样。以江油的马角坝武都安县的永安睢水一线为界，西北为山地，东南为丘陵，山地占总面积的61%，丘陵占20.4%，平坝占18.6%。地势西北高，东南低，高差悬殊大，海拔最高是平武的雪宝顶（5400m），海拔最低是三台的建中（307.2m），属盆周山区及丘陵过渡带。西北山地，山高谷深，河床狭窄，河床比降大，两岸耕地少，人口相对较少。东南丘陵，地势较缓，起伏变化大；浅丘分布在紫色砂岩、泥岩出露的涪江和凯江两岸的台地上，多呈条状；深丘主要分布于涪江以东的三台、盐亭、梓潼、游仙一带，这里岗岭延绵，岭背多呈马鞍形，沟谷狭窄，平均坡比1:3至1:10。丘陵区是全市主要农耕地带和人口集居区，但沟谷纵横，地表岩层风化强烈，岩层破碎，降水较少，且分布不均，水土流失严重，造成水资源短缺，人畜饮水困难。4.1.2、地质、水文条件全市地质构造较为复杂，龙门山断裂把全市分为两个构造单元，北川、平武以外为“扬子准地台区”，内侧属褶皱、断裂发育的“川西地槽区”。龙门山北东向构造带经平武、江油、北川、安县，由北川断裂，南坝断裂，分割为前龙门山褶断带和后龙门山褶断带。平武西北部为摩天岭东西构造带褶皱,主要由木皮背斜、牙包咀复背斜和平武、青川复向斜组成；安县睢水、江油武都断裂以东主要是新华系沉降褶皱带；梓潼、盐亭一带川北褶皱带，褶皱平缓开阔，断裂不发育；以南属川东褶皱带,侏罗系、白垩系红层广布，生成一系列连环式旋扭构造；安县、江油、涪城、游仙部分地区，属川西褶皱带。全市出露地层齐全，除第三系尚未见到外，自震旦系至第四系均有沉积，各系地层自东南向西北，由新到老依次出露。西北部出露地层以志留系的千枚岩、板岩、石英砂岩为主，其次为泥盆系、石碳系的石英岩、砂岩、灰岩等，岩石一般都经过轻度变质，在平武东北部及龙门山构造带等地还分布有类型复杂的岩浆岩。东南部盆地主要露出的地层为侏罗系，白垩系的砂岩、泥岩、砂泥岩互层。由于龙门山断裂带上升活动显著，因而地震活动频繁，且多发生在构造畸形部位。全市地下水类型多，水文地质情况复杂。4.1.3、气候条件绵阳市属四川盆地亚热带湿润季风气候区。气候基本特征主要表现为：冬季受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏季受偏南气流控制，气候温热、多雨、潮湿。冬春干旱、夏秋多雨是绵阳市气候的主要特征。年平均气温为14.717.3；全年极端最高气温为36.139.5，极端最低气温为-7.3-4.5。年日照时数为929.71391.4小时。4.1.4、降水降水是绵阳市境内地表水和地下水资源的主要来源，全市年均降水量825.81417mm，多年平均降水量963.2mm。xx市降水量的年际变化很大，年最大降水量与最小降水量相差近3倍。据水文系列资料统计，年降水量在1000mm以上的年份占40.7%；8001000mm的年份占29.6%；少于800mm的年份占29.7%。4.2、社会经济概况4.2.1基本情况绵阳市辖涪城区、游仙区和三台、盐亭、梓潼、安县、北川、平武六县，代管江油市和省人民政府科学城办事处，还直辖绵阳高新技术产业开发区、绵阳科教创业园区、绵阳经济技术开发区、现代农业科技示范区、仙海水利风景区。4.2.2、社会经济发展情况2009年，绵阳经济的基本特点是“逐季回升、加快发展、好于预期。”全年农业稳定，工业增长较快，投资快速增长，消费品市场活跃，财政收入增幅提高，城乡居民收入增加，经济运行质量逐步提高。实现GDP820.2 亿元，增长 14.4%, 比2008年提高9.9个百分点。2009 年全市工业经济呈现四个特点： 第一,“1+5” 重点产业增长较快。全市“1+5”重点产业完成工业总产值918.4亿元，增长32.1% 。其中材料产业增长56.9% 、汽车及零部件产业增长49.7% 、食品产业增长33.4% 、冶金机械产业增长32% 、电子信息产业增长25.3% 、化工产业增长19.5% 。第二，县域工业发展普遍加快。各 县市区全年工业增加值增速平均都超过了30% 。第三，工业生产要 素保障充分。全市工业用电量累计达到 40.7亿千瓦时，增长22.3%; 工业用气量累计4.2亿方，增长14%; 工业贷款总额76.2亿元,增长1.3% 。第四，一批成长型企业对全市工业发展贡献较大。全市共净增规模以上工业企业79户，新增工业产值64.6亿元，对全市工业产值增长的贡献率18.7%, 拉动全市工业产值增长5.9个百分点。4.2.3、房地产发展前景1）、全国房地产分析2009年以来房地产市场快速回暖，目前已呈现一定过热势头。其中：1-12月全国土地开发与购置大部分土地指标仍然比2008年同期出现一定回落；房屋建筑方面各项指标数据与2008年同期相比增长迅速，总体恢复较快；商品房的销售方面依然表现出火热的状态，无论是销售总额还是销售面积，均显示房地产市场回升态势好于预期。具体统计数据显示：土地开发购置方面：1-12月全国房地产开发土地购置面积为31906.1万平方米，同比下降18.9%，较2008年同期降幅扩大10.3个百分点；房地产完成土地开发面积为23006万平方米，同比下降19.9%，较2008年同期降幅扩大14.3个百分点；房地产待开发面积为32560.7万平米，同比下降32.4%，较2008年同期降幅扩大25.9个百分点；受单价上涨因素影响，土地成交价款总额为5129.2亿元，同比增长6.2%，较2008年同期增幅扩大5个百分点。2008以来，国家加强对土地审批控制，整治房地产开发商囤地居奇行为，截至2009年12月，全国房地产开发、购置面积已较2008年出现大幅回落。房屋建筑方面：1-12月全国房地产房屋施工面积为319649.5万平方米，同比增长12.8%，较2008年同期增幅收窄3.2个百分点。其中住宅方面的施工面积同比增长12.5%，达到250804.3万平方米；新开工面积同比增长12.5%，达到115385.3万平米，较2008年同期增幅扩大10.2个百分点。1-12月全国房地产房屋竣工面积为70218.8万平方米，同比增长5.5%，较2008年同期增幅扩大9个百分点。其中住宅房屋竣工面积为57694.4万平米，同比增长6.2%，较2008年同期增幅扩大10.4个百分点；不可销售面积的房屋竣工3913.2万平米，同比增长7.4%，较2008年同期增幅扩大25.6个百分点。土地供应方面全国住宅房屋供给增长较快，当前房地产开发市场的一项突出热点。房屋销售方面：1-12月全国商品房销售面积为93713万平方米，同比增长42.1%，较2008年同期增幅迅速扩大61.8个百分点。其中：住宅商品房销售面积为85294.4万平方米，同比增长43.9%，较2008年同期增幅扩大64.2个百分点；期房销售面积为66875.7万平米，同比增长54.3%，较2008年同期增幅扩大73个百分点；1-12月全国商品房的销售额为43994.5亿元，同比增长75.5%，较2008年同期增幅扩大95个百分点。其中：住宅销售额为38175.2亿元，同比增长80%，较2008年同期增幅扩大100.1个百分点；期房销售额为33226.5亿元，同比增长85.3%，较2008年同期增幅扩大104.9个百分点。整体房地产市场销售旺盛，呈现一定投资过热势头 2）、09年绵阳市房地产市场分析2009年，全市商品房平均成交价格为每平方米2561元，比上年增长25%。其中，绵阳城区商品房平均成交价格为每平方米3476元，比上年增长10%，最近更是达到每平方米3900元，城区中心地段个别楼盘均价甚至已达每平方米4500多元。房价涨势过快，让许多市民、特别是工薪一族只能望“房”兴叹。目前，这一情况已引起了市政府的高度重视。1月29日，在市政府召开的新闻发布会上，市房管局负责人明确提出，政府及相关部门正从加大保障性住房建设、加大市场有效供给等方面入手，切实解决低收入群众的住房难题。“2009年绵阳房地产市场运行总体是健康稳定的。房价涨幅太大，也是事实。”在1月29日的新闻发布会上，市房管局局长宋德政直言不讳地说。据介绍，2009年，我市房地产市场主要呈现四个特点：一是房地产开发投资创新高。2009年全市完成房地产开发投资68亿元，同比增长17.4%。其中，绵阳城区实现房地产开发投资48.92亿元，同比增长8%。二是房地产成交量创新高。2009年全市共销售房屋533万平方米，其中，销售商品房374万平方米，同比分别增长了132%；绵阳城区销售商品房221.16万平方米，同比增长203%。三是交易金额创新高。全市房屋成交总额123亿元（2008年为84亿元）。四是房屋成交价格涨幅较大。4.2.4、绵阳房地产市场发展趋势6 p; I& , + N: l* e 1）、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。 2）、从全市房地产业发展形势看，绵阳科学重建科学发展的形势为房地产业的持续健康发展创造了难得的机遇：一是“512”特大地震使绵阳产生了住房的刚性需求，二是国家刺激经济复苏的利好政策机遇十分难得，三是新型工业化、新兴城市化和农业现代化“三化联动”将带动绵阳房地产业的迅猛发展，四是绵阳“宜居城市”品质得到外地购房者认同。要坚持“政府引导、科学规划、企业主体、市场运作”的原则，进一步强化服务意识，主动为企业服好务，促进绵阳市房地产业持续健康发展。 3）、从需求、结构和价格等方面来看。2010年宏观调控政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主；市场供给结构多元化，中小户型住房供应将大幅增加；房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。 4.2.5、绵阳房地产市场发展规划 在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型城镇建设的总体原则，首先强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50左右。要求五桥以内所有住宅项目90以下的中小户型住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85，充分提高中心城市土地利用率，最大限度满足市民居住习惯，方便居民生活；其次，是规划20作为城区四周的经济适用房开发和廉租房建设，以减少土地成本来保证提供中低价位住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余30以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、“三江六岸”沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90以上的非普通住宅。从而建立起绵阳城区住房供应梯次结构体系，以确保房地产市场健康持续稳定发展。 构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略、中国宜居城市-西部水城主体城市品牌的打造,特别是正在实施和打造的“三江会客厅”，不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。尤其，随着绵成峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。而购买力的增加和人口的增加将带动购买需求的增长。4.3、未来五年社会经济发展主要目标任务未来五年是我市全面落实科学发展观，全面建设小康社会，再创辉煌的关键时期。到2010年，全市生产总值突破850亿元，年均增涨12%；财政收入超过80亿元，年均增涨14.8%；固定资产投资五年总额超过1000亿元，城镇人口比重达到42%以上，成为中国西部最具活力的城市之一。科技城建设上台阶，科技城GDP达到600亿元。 产业优势更加突出，经济结构战略性调整取得明显进展，农业的基础地位进一步巩固，三次产业的比重调整为15.4：43.9：40.7。科技、教育、文化、卫生等各项社会事业全面进步，形成比较完善的现代国民教育、科技和文化创新、全民健身和医疗卫生体系，市民文化素质大幅提高。人民生活明显改善，社会就业更加充分，社会保障体系更加完善，人民生活更加殷实，精神文化生活更加丰富。社会发展日益和谐，生态环境持续好转。第5章 方案设计4.1、设计依据本设计参照相关的国内规范，并参考及对比国内外同类设计的得失经验，精心安排该综合社区的功能布局、商业空间格局、交通组织、景观立意、环境设计、商业气氛营造，消防、安全疏散和人流控制、无障碍设计、抗震设计、人防设计、卫生防疫和楼宇自动化等要求，同时充分考虑到该项目的社会效益、环境效益和经济效益的结合。4.2、总体规划4.2.1总体部局1）、根据基地周边情况，合理分布小高层和多层住宅。首先确定将18层和11层左右的小高层住宅和5层台阶式多层住宅作为本项目的主要住宅类型。那么如何将这两种形态截然不同的建筑形式布置得既井然有序又相得益彰就成了总体设计所必须首先解决的问题。最终选择了沿基地的北面边界呈组团地布置小高层住宅，而在基地的南侧腹地布置台阶式住宅。理由是这种东南低北高的布局在日照上比较容易处理，同时对于北面小景的共享、人流的来向，以及建筑风水的考虑等方面来说，都比较理想。2）、以基地内的河道为基础，形成“一纵一横”，绿地与水景相融合的总体景观体系。在进一步考虑小区内住宅组团如何布局的同时，总体设计也需要建立起一种合理有序的小区景观体系。设计师注意到贯通基地的河道是一个得天独厚的景观资源，如果把它看作一条纵向的“蓝轴”， 再沿基地水平方向建立起一条景观绿化的“绿轴”，并且在两轴交汇之处放大处理成核心景观节点，那么整个小区的景观骨架就可以顺理成章地建立起来。而在绿化与水景交融的同时，小区的南侧腹地的多层台阶式住宅也由此被分为四个大小相当的组团，每个组团都能临水接绿，较好地共享了景观资源。在水平绿轴的东侧布置车行主入口，在西侧布置步行主入口，并分别形成一定规模的入口广场，使小区景观与城市景观得到联系与呼应。沿西侧主入口广场四周布置二层的小区会所及配套商业，并沿基地两侧边界延伸。3）、强调以多种院落形式作为小区空间布局的主线，以此来体现高开司商住楼瑞天阳光雅居的异域空间特色。开发商在设计开始就明确提出了小区建筑风格应当体现加州阳光小镇的概念。而作为设计师则注意到目前江浙沪一带采用类似建筑风格的住宅小区可谓屡见不鲜，但其设计往往只侧重于建筑的立面形式，较少考虑“加州风格”或者“地中海风格”在空间上的深层次内涵，没有充分加以汲取和借鉴。于是在本次设计中，设计师就紧紧抓住“院落”这一空间形式，通过空间的不断收放变化来形成一条完整的由公共到私密，由热闹到安静的空间序列。具体来说，未来的住户首先到达主入口广场，由于其三边均有建筑围合，领域感较强，可以视为第一个院落，即整个小区的入口院落，这里人流聚散频繁，并有一定商业气氛，相对较为热闹。穿过会所大堂，人们在心情得到一定沉淀之后，进入到会所后庭院，这里以树阵为主，相对更加安静，让人体会到进入小区后闹中取静的效果。正对后庭院的便是小区的中央绿化景观轴，这里绿树成荫，中间喷泉汩汩，两边的柱廊一直延伸到河边，与廊桥相连。四个多层住宅组团都通过中央绿化景观道进入。为了继续强调院落空间序列，在进入到每个组团时，都设有一个入口小院。它的空间有意被设计得比较小巧，为的是让人在进入相对更加私密安静的组团内部前，先抑后扬。穿过组团入口的小院，是一个尺度稍大一些的组团小广场，它的三边也有建筑围合，而在唯一开放的一侧，则将空间引导向了组团内的集中绿地。从绝对尺寸来讲，组团内的绿化规模不可能太大，但通过一系列的空间处理，设计师相信可以在相对尺度上让这几块组团绿地达到小中见大的效果。4.3.1、形态结构规划本项目建筑单体采用带有地中海建筑特征的设计方法，符合本工程开发商对于小区品质的高标准要求。具体来说建筑采用坡屋顶形式，多层采用台阶式的建筑形态，使一楼和二楼住户用“情景房”的概念，三楼以上则利用台阶式布局，形成错落变化的露台，高层建筑则强调阳光花房的概念，使身居高层的住户也能有较好的户外活动空间。另外，建筑还比较强调不同颜色和材质的对比、变化，希望以此来打破传统居住建筑的单调感。建筑物在细部处理上注意体现地中海建筑风格的特点，力求通过细腻的细部设计来体现高开司商住楼瑞天阳光雅居建筑风采。第6章 市场定价6.1、住宅项目概况6.1.1、 尚高境界表6-1 尚高境界项目概况城区高新区地址 绵阳高新区朝阳东路，华晨汽车对面售楼处电价3350价格详情3350元开发商四川尚高房地产开发有限公司建筑类型4栋多层及两栋25层电梯物业类别商住楼开盘时间2010-1-1入住时间0装修情况毛坯,公共部分精装付款方式银行按揭贷款,分期付款,一次性付款容积率 2.62物业公司 暂无资料物业费暂无资料饮用水 暂无资料供暖方式 暂无资料采暖费 暂无资料销售许可证2009101交通状况 2路,15路,18路,72路等公交车尚高境界项目介绍：尚高境界位于绵阳市高新区永兴镇朝阳东路，华晨汽车对面。项目占地近30亩，由4栋多层纯住宅楼及两栋25层电梯公寓组成，小区规划总用地18750平方米，总建筑面积51809.43平方米，商业建筑面积2908.7平方米，小区物业配套用房、教育用房、配套服务用房近700平方米，容积率2.62，绿化率30.8%，超级的建筑密度16.1%。机动车位180个，抗震设防烈度为7度。小区住户共502户，户型面积区间从50余平方米到150余平方米，户型结构有经典一室；精致两室；小三室，跃层等多种户型供选择。6.1.2 时代映象表6-2 时代映象项目概况城区涪城区地址 剑门路西段40号（绵中旁）售楼处电价3200价格详情3050元/平方米开发商成都鑫兴房地产公司建筑类型6+1多层物业类别住宅、多层开盘时间2009-12-31入住时间2010-8-31装修情况毛坯付款方式银行按揭贷款容积率 1.64城区涪城区地址 剑门路西段40号（绵中旁）售楼处电价3200时代映象项目介绍占地面积:13366平方米 总建筑面积:20200平方米 总户数:156 开发商:成都鑫兴房地产公司 物业形态为6层多层以及6+1多层；绝大多数户型南北朝向；建筑风格为现代川西民居，色彩稳重、明朗；户型区间80-180平米：80平米两室两厅实用户型，100平米三室两厅双卫豪华户型，以及180平米四室三厅三卫奢华户型，满足客户的不同居住需求；停车位分为架空停