地铁运营概况.doc

。香港地铁商业运营的综合调研报告一、 香港地铁运营概况图1：香港地铁线路图香港地铁除机场、东涌和将军澳之外有三条主要运营线路（图1）：一条是由港岛中环穿越西区海底隧道，纵贯九龙市区弥敦道，折向九龙西北的荃湾线；一条是西起上环，东至柴湾，横贯香港北侧繁华市区的港岛线；还有一条是从连接荃湾线的九龙闹市油麻地起，环绕九龙东北部工业区，经东区海底隧道与港岛线相接的观塘线。三线地铁总长度43.2公里，运营时间达19小时，日均客运量230万人次左右，全年超过8亿人次，香港地铁可以说是世界上效率最高，也是最繁忙的地下交通线。香港地铁遵循“服务至上、互敬互重、准时按值”的三大信念，锐意进取，潜心经营，成为世界上屈指可数的盈利地铁。去年全年香港地铁营业收入达76.86亿港元，票务收入占74%，其它商务运营收入占20%以上，盈利约42亿港元。二、 香港地铁沿线地下商业与世界上其它城市的地铁一样，香港地铁站台因为功能限制基本上没有设置商业或仅仅是即时便捷性的书报摊等，但是各类广告却无孔不入，站台楼梯边上、地铁隧道壁上都充斥着灯箱广告。图2：站厅内的西饼屋等商铺站厅香港地铁有较多的地铁换乘站，换乘站站厅以及其它站点站厅的面积较大，而且地铁客流旺盛，因此站厅内分布着不少满足即时性、便捷性需求的商铺（图2），经营状况稳定，为搭乘地铁的客流提供了方便。这些商铺的业态设置一般比较固定，以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为主，商铺装潢考究，环境颇好。比较引人注目的是香港每一个地铁站都有一间“恒生”银行，使用率非常高；站厅里的便利店也为满足市民的即时需求提供了便利。沿线地下商场与地铁站厅连接的地下商场定位明确、经营灵活，是香港地铁商业的一大特色。地铁商场并不是排列无序、各自为政的地下商铺组合，而是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城；它不是地铁竣工后的应景之作，而是在地铁规划时就纳入配套建设的公共物业；还在疏导交通、聚拢人气、吸引客流方面功效卓著。站厅以及与站厅连接的地下商场内商铺的招租率一般都达到100%，商家对这里商铺的经营前景很有信心，即使是在经济不景气的时期也很少出现空铺的现象。图3：时代便利集内的商铺商业经营最具特色的地下商场是“时代便利集”，位于铜锣湾时代广场地下一层，面积大约3200平方米，下面与地下二三层的地铁换乘站站厅连接，上面有四个通道与时代广场相连。时代便利集客流通道宽敞、商铺各具特色（图3）；经营品种主要是中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者，因此价格适中，品种繁多。三、 香港地铁上盖物业的开发经营香港地铁拥有的地下物业相当有限，但其上盖物业的开发经营是地铁沿线商业成功运营的典范，其成效有目共睹。目前隶属香港地铁的上盖物业有4座大中型的地铁商城（德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨坊），总面积达17万平方米，全部盖在地铁站的上层；都采用主题经营的策略，且各具特色：青衣城建设成以海洋和航海概念为主题的休闲娱乐商城；德福广场则是时尚名牌荟萃，还特别推出了“黄金大道”和“电讯廊”等主题购物通道吸引着消费者的眼球；绿杨坊则是美食中心，这里60%以上的铺面都在经营各类特色餐饮美食；杏花新城引入独特商铺，为香港首座以欧陆为主题的购物商场。现今四大商城每日的客流量平均超过27万。在经营方式创新上尤为突出的是杏花新城采用独具一格的策略性消费组合，这里对于进入新城购物的消费者免费乘坐地铁或是为地铁卡充值5港元，这种策略把商城和地铁紧密衔接起来，实现了商业的市场资源与地铁交通的客流资源的有效整合。总之，香港地铁上盖的的该类商场，都充分利用便捷经济的地铁交通优势，配合定位明确且富有特色经营主题，吸引了大量香港消费者，取得了稳定良好的回报。四、 香港地铁商业的经营模式和管理方法香港地铁公司的经营收入分经常收入和非经常收入（即物业发展利润）。经常性收入又分为：车费收入、物业租赁收入、物业管理收入、车站内广告位、小商店（主要包括银行、饼店、书报社、干洗店、药店和地铁旅游等类别）出租及其他收入，其他收入则来源于地铁范围内的有线和无线业务、分布在站内的自动照相机、自动售卖机、自动提款机、缴费通、以分类招聘广告为主的免费派送的Recruit报纸以及纪念车票收入等等。根据最新的公司年报，其票务收入占年经营收入的大部分，约占70%左右，地铁公司有权决定票价，实行每年跟通胀率调整票价。物业租金和物业管理收入约占年经营收入的10%上，车站内广告、 小商店租金及其他业务收入则约占年经营收入的11左右。对于分布在各站厅内的银行、便利店、西饼屋等商铺，香港地铁主要租赁给采用连锁经营的商业企业，这样既可以统一管理、有序经营，又可以突出品牌优势，也迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理。五、 香港地铁商业发展的经验借鉴和不足1、 香港地铁商业发展的经验借鉴 各类地铁商场经营定位明确，针对香港是国际化、商业化的沿海旅游城市以及地铁客流或者消费群体的收入较高、旅游观光为主、时尚前卫的特点，实行特色化经营和主题经营，以时尚名牌、美味食肆、欧陆风情、海洋特色等来吸引消费者。 围绕地铁经营进行商业营销模式的创新，典型的是杏花新城的进入商场的消费者免费乘坐地铁或为地铁卡充值的经营策略，把商场的客流和经营与地铁的客流和经营捆绑起来，整合资源，形成组合优势。 香港地铁公司拥有地铁上盖物业开发权，通过全力开发地铁上盖物业（主要是建立商城）的商业运作模式，发挥近水楼台先得月的优势，把巨大的地铁客流注入地铁上盖的商城，形成地铁与上盖商业的互动式发展。2、 不足香港地铁是世界上屈指可数的