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买卖合同租赁合同 1 法条串讲 合同法 H 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用 MJ 2 知识点 一 保留所有权买卖 一 概念保留所有权的目的在于担保出卖人对买受人享有的价款债权 系一种广义的担保 1 适用范围 MJ34 仅适用于动产买卖2 所附条件的对象 分析 基本型 3 占有的形态 分析 基本型 4 所有权状态 1 所附条件成就前 2 所附条件成就时 3 二 买受人的期待权所附条件成就前 出卖人为标的物的所有权人 但对买受人取得标的物所有权的期待予以相当程度之保护 买受人因此保护而享有期待权 出卖人对标的物实施处分 出卖 质押 时 该处分虽为有权处分 但为了保护买受人的利益 受让人能否取得相应的物权 受到法律的特别限制 分三种情况言之 1 出卖人将标的物出卖给第三人 并完成交付 1 若保留所有权买卖已登记 2 若保留所有权买卖未经登记若第三人为善意 如何保护买受人 看交付方式 若第三人为恶意 4 2 出卖人将标的物质押给第三人 并完成交付 1 若保留所有权买卖已登记 2 若保留所有权买卖没有登记3 因出卖人的行为致使汽车被第三人留置无论保留所有权买卖有没有登记 善意的第三人都具有留置权 恶意的第三人不成立留置权 4 出卖人的取回权 1 甲享有取回权的情形 MJ35 买受人已具有下列行为之一的出卖人家想要取回权 未按约定支付价款的 未按照规定完成特定条件的 将标的物出卖 出质或者作出其他不当处分的 2 甲之取回权的阻却 MJ36 即使乙的行为符合MJ35 在下列两种情形下 甲仍不享有取回权 乙已经支付的价款达到标的额总价格的75 以上 乙实施无权处分后 受让人已经善意取得标的物的所有权 质权的 3 取回权的性质 5 5 买受人的回赎权 1 回赎的内容 甲行使取回权取回汽车后 乙在回赎期内享有回赎权 回赎的内容是 乙仅需消除自己的违约行为 2 回赎期 乙的回赎权仅存在于回赎期内 回赎期的长度由甲乙约定 不能约定的 由甲只定一个合理的期限 6 出卖人的再次出卖权 MJ37 1 甲取会后 若乙未在回赎期内行使回赎权 甲可以另行出卖标的物 2 甲出卖所得价款依次扣除取回和保管费用 再交易费用 利息 未清偿的价金后仍有剩余的 应返还给乙 如有不足 甲有权要求乙继续清偿 但乙有证据证明甲另行出卖的价格明显低于市场价格的除外 6 二 特种买卖 一 分期付款买卖买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1 5以上的 出卖人有权择一行使以下权利 1 要求买受人一次性支付剩余的全部价款 2 行使法定解除权解除合同 并要求买受人支付标的物的使用费 当事人对标的物的使用费没有约定的 人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定 买受人的保护 二 凭样品买卖1 出卖人与买受人按照约定封存的样品及关于样品的质量说明 均系出买人交付之标的物的质量标准 若出卖人交付的标的物 不符合封存的样品及其释文字说明 出卖人构成瑕疵给付 应承担违约责任 2 如封存的样品与关于样品质量的文字说明不一致 出卖人与买受人又不能就质量标准达成一致 分两种情况确定出卖人交付标的物的质量标准 1 样品封存后外观和内在品质没有发生变化的 以样品表明的质量为准 不按关于样品的文字说明 2 样品封存后外观和内在品质发生变化 或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的 以文字说明为准不再按样品 3 买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的 即使交付的标的物与样品相同 仍属于违约行为 此时出卖人须交付符合同种物通常质量标准的标的物 才不属于违约 7 三 试用买卖1 概念 只出卖人与买受人约定 于买卖合同成立时 出卖人将标的物交付给买受人是验货检验 若买受人在试用期内认可该买卖 则买卖合同自认可时生效的特殊买卖 2 特征 买卖合同已经成立 但尚未生效 该买卖合同附生效条件 自买受人认可时生效 3 买受人的认可权 试用买卖中 买受人享有认可权 需注意以下几点 1 认可是权利而非义务 买受人拒绝认可无需任何理由 2 认可是形成权 3 须在试用期内认可 4 大陆通说观点认为买受人的认可无溯及力 买卖合同自认可是生效而非溯及自成立时生效 5 认可行为系单方法律行为 可采用三种方式认可 8 4 下列买卖不属于试用买卖 1 约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时 买受人应当购买标的物 2 约定第三人经试验对标的物正可使买受人应当购买标的物 3 约定买受人在一定期间内可以调换标的物 4 约定买受人在一定期间内可以退换标的物 5 买受人拒绝认可的效果 1 买受人拒绝认可的 买卖合同确定不发生效力 2 拒绝亦属形成权 可以采用明示或者推定的方式 9 四 拍卖根据我国拍卖法 拍卖是指以公开竞价的形式 将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式 五 房屋买卖合同房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人所有 买受人支付价金的买卖合同 房屋买卖合同与一般买卖合同的不同 在于房屋是属于不动产 对于不动产买卖法律有如下限制 第一 房屋买卖合同需采用书面形式 买卖双方需将买卖房屋的位置 面积 价金等约定于书面 第二 在城镇买卖房屋之所有权 须经房屋登记机构登记后 才发生转移 未发生登记即使交付也不发生权利转移效果 第三 出卖共有房屋或出租房屋时 其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权 10 三 买受人及时检验并通知的义务四 买卖合同的风险负担 一 买卖合同中风险负担的概念1 概念 买卖合同中的风险负担 指买卖合同生效后 合同履行完毕前 因不可归责于双方当事人的事由 致使标的物毁损灭失时 应由哪一方当事人承担价金风险的问题 1 时间因素 2 原因因素 3 标的物因素 二 风险负担及其转移的原则规定风险负担的转移采用交付主义 H142 除法律另有规定或者当事人另有约定外 在买卖合同中 标的物交付前 风险由出卖人承担 标的物交付后 风险由买受人承担 11 三 原则规定的三个具体使用1 货交第一承运人2 在指定地点货交承运人3 出卖人依法提存 四 风险负担的例外规则风险负担的例外规则 包括两种情况 1 标的物尚未交付 风险已经转移给买受人 包括 在途货物买卖 买受人迟延受领 买受人迟延提货 2 标的物虽已交付风险仍为转移的 只有一种情况 出卖人的交付行为构成根本违约 即使已经交付了 风险不发生转移 12 在途货物买卖指出卖人与买受人就正在运输旅途中的标的物订立买卖合同 1 风险转移规则 H144 MJ13 2 MJ14 在途货物买卖的标的物系特定物 当然自合同成立时起风险转移 在途货物买卖的标的物若为种类物 在特定话语该买卖合同终止前 即使合同已经成立风险也不转移 13 一方违约买卖合同之一方当事人的违约行为 可能对买卖合同的风险负担产生影响 1 买受人迟延受领 H143 因买受人的原因 致使标的物不能按照约定的期限交付的 买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损 灭失风险 2 买受人迟延提货 H146 3 房屋买卖合同的买受人受领迟延 MJ11的2k 4 出卖人根本违约买受人拒绝接受货物或解除合同的 H148 14 五 一物数卖一物数卖 就是同一出卖人就同一个动产或者不动产同时与两个以上的买受人订立买卖合同 六 连环买卖所谓连环买卖 指就同一个标的物 甲出卖给乙 乙又出卖给丙 丙再出卖给丁 15 法条串讲 合同法 H 城镇房屋租赁合同解释 ZJ 融资租赁合同解释 RJ 16 知识点 一 租赁合同的概念与特征 一 概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 H212 二 特征有名合同 诺成合同 双务合同 有偿合同 继续性合同 不要式合同要式合同 1 租赁合同具有非永久性 H212 20年 2 租赁期限6个月以上的租赁合同系要式合同 H 215 17 二 不定期租赁合同 一 概念不定期租赁合同指未约定租赁期限的租赁合同 1 没有约定租赁期限的 H232 2 租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的 H215 3 租赁期限届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 H236 二 双方当事人的任意解除权 不定期租赁合同的双方当事人都有任意解除权 d 法定解除权 1 出租人和承租人均有权随时解除合同 2 出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 18 三 租赁合同中当事人的法定解除权 一 出租人的法定解除权 1 承租人未按照规定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损失的 2 房屋租赁合同中 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建 在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的 3 承租人未经出租人同意擅自转租的 但出租人知道或应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的 解除权消灭 4 承租人无正当理由未支付或延迟支付租金 经出租人催告后在合理期间内仍未支付的 19 二 承租人的法定解除权1 因不可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或全部毁损 灭失 不能实现合同目的的 2 租赁物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人订立合同时 明知该租赁物质量不合格的 3 出租人就同一房屋订立数份有效租赁合同 不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同 4 房屋租赁合同中 因下列3种情形之一 导致租赁房屋无法使用的 1 租赁房屋被依法查封的 2 租赁房屋权属有争议的 3 租赁房屋具有违反法律 行政法规关于房屋使用条件强制性规定的 20 四 房屋租赁合同的特别无效事由 一 根据 城镇房屋租赁合同的解释 第3 4 15 16条 下列房屋租赁合同无效 1 就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前取得许可证或经批准的 有效 2 就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前经批准的 有效 3 房屋租赁合同的合法转租 转租期限超过承租人剩余期限的 超过部分无效 但出租人与承租人另有约定的除外 4 房屋租赁合同的非法转租 转租合同无效 但自出组人知道或应当知道之日起6个月内未提出异议的 有效 21 二 房屋租赁合同无效时的处理1 房屋已交付使用的 出租人有权请求权无权占有人返还房屋 请求权基础既可以是返还原物请求权也可以是不当得利返还请求权 2 房屋已交付使用的 出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 请求权基础为不当得利请求权 已经发生的对房屋的占有使用不能返还 返还相当于租金的价额 22 五 一房数租 城镇房屋租赁合同解释 第六条 该条确立了 债权具有平等性的例外规则 即在一房数组中 在每一个租赁合同均有效时 承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性 同意出租人 就同一房屋 与两人以上的承租人订立房屋租赁合同的 为 一房数租 在 一房数租 中 按照下列顺序 确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序 1 已经合法占有租赁房屋的承租人优先2 已经办理登记备案手续的承租人优先3 合同成立在先的承租人优先 23 六 房屋租赁合同的法定承受 一 上述法条规定了一种房屋租赁合同法定概括移转的规则 其内容是 1 在房屋租赁合同的存续期间 2 承租人死亡 被宣告死亡或者被宣告失踪 3 下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同 1 承租人生前共同居住的人 我要求是近亲属或继承人 2 承租人的共同经营人 限于承租人为个体工商户的情形 3 承租人的其他合伙人 限于承租人参与个人合伙的情形 二 这一制度仅适用于城镇房屋租赁合同 对于其他合同不适用 承租人须为自然人 包括个体工商户 参与个人合伙 若承租人为法人前述制度即不适用 24 七 买卖不破租赁 一 买卖不破租赁规则的含义1 构成要件 1 租赁合同有效 2 出租人已将租赁物交付给承租人 承租人占有中 3 租赁期间内 租赁物的所有权因买卖 互易 赠与 投资 抵押权的实现 继承 遗赠 企业合并等原因发生变动 2 买卖不破租赁的法律效果 新的所有权人法定承受该租赁合同 这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受 属于债权债务的法定移转 二 买卖不破租赁规则的例外1 租赁物被没收 征收的2 先抵押后出租 抵押权已经登记的 物权法 第190条 3 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 城镇房屋租赁合同解释 第20条 25 八 房屋承租人的优先购买权 一 房屋承租人优先购买权的适用范围1 仅适用房屋租赁合同 其他租赁合同的承租人无优先购买权 2 承租人与次承租人均享有优先购买权 且次承租人的优先购买权优先3 租赁期间 出租人出卖 排除了继承 赠与等情形 房屋 拍卖房屋 与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务 出租人将房屋抵押的情形 二 房屋承租人优先购买权的内容1 出租人出卖租赁房屋的 应提前合理期间通知承租人 合同法 第230条 拍卖的应提前5天通知承租人 城镇房屋租赁合同解释 第23条 2 承租人在同等条件下享有优先于第三人购买的权利 所谓同等条件指在价款 付款方式 担保状况等方面均与第三人相同 26 三 房屋租赁合同承租人优先购买权的排除情形 ZJ24 1 房屋的共有人行使优先购买权 2 出租人将房屋出卖给自己的近亲属的 3 出租人另行通知义务 后承租人在15日内未明确表示购买的 4 出租人将房屋出卖给善意第三人 指第三人不知承租人存在 并办理完毕过户登记的 四 出租人侵犯房屋承租人优先购买权的救济 ZJ21 27 九 转租 一 转租的概念转租至成都人在维持与出租人签租赁合同的同时 将租赁物的全部或者一部分出租给第三人 次承租人 使用 收益 第三人向承租人 转租人 支付租金的行为 按是否经过出租人同意 转租分为合法转租与非发转租 H51 228 ZJ16之间的关系 合同法 第228条是 合同法 第51条的例外 擅自出租他人之物的租赁合同 非法转租是其中的一种 适用 合同法 第228条 租赁合同有效 城镇房屋租赁合同解释 第16条是 合同法 第228条的例外 房屋租赁合同的非法转租 属于 擅自出租他人之物 的一种 根据 城镇房屋租赁合同解释 第16条 若出租人于知道或应当知道转租后6个月内表示异议 房屋转租合同无效 28 二 合法转租1 概念 1 须经出租人同意 2 出租人同意转租的推定 ZJ16 3 超期的合法赚足 ZJ15 2 合同相对性与合法转租3 次承租人的代位清偿请求权 1 ZJ17 物权法 第191条第2款规定了作为具体规则的 房屋合法转租中次承租人的代位清偿请求权 和 抵押物受让人的代位清偿请求权 2 城镇房屋租赁合同解释 第17条规定 在房屋合法转租中 如果承租人不支付到期租金 特别是经催告后经过合理期限仍不支付 次承租人享有代位清偿请求权 有权提出替承租人代为支付到期租金 以阻止出租人行使法定解除权 次承租人代为支付的租金和违约金超过其应支付的租金数额 可以折抵租金或者向承租人追偿 3 作为对承租人债务的履行具有法律上利害关系的第三人 次承租人代为支付到期租金的行为 不仅仅是替承租人清偿债务 同时还是次承租人的权利 其权利体现在 承租人不得提出异议 出租人亦不得拒绝 出租人拒绝受领的 次承租人有权提存 29 三 非法转租1 出租人的法定解除权 2 非法转租与不当得利 合同法 第225条 因承租人对租赁物享有收益的权能 所以 1 租赁期间 承租人擅自转租收取的租金 对出租人不构成不当得利 2 承租人非法转租 出租人解除租赁合同后 承租人拒不返还租赁物 继续出租收取的租金 对出租人构成不当得利 3 非法转租与 物权法 第34条的返还原物请求权 非法转租中 次承租人相对于出租人为无权占有人 作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权 但行使的方式分为两种情形而有不同 30 十 出租人 承租人义务中的特别重要之点 一 出租人的义务1 出租人的适租义务 H2162 租赁物的维修义务 H220 221有约定的按约定 因为修筑任务影响承租人使用的 应当相应减少租金或者延长租期 没有约定的 由出租人承担租赁物的维修义务 出租人未履行维修义务的 承租人可以自行维修维修费用由出租人承担 二 承租人的义务1 用法遵守义务 1 H217 承租人应当按照约定的方法使用租赁物 没有约定使用方法的 承租人应当按照租赁物的性质使用租赁物 2 H218 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损耗的不承担损害赔偿责任 3 H219 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损失的 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 31 2 租赁物的保管义务 H226 承租人应当按照约定的期限支付租金 对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的 依序按照下列顺序予以确定 1 适用合同法第61条 协商确定 不能协商确定的 按照交易习惯或者参照合同的其他条款决定 2 依照合同法第61条仍不能确定的 适用合同法第226条 租期不满一年的 应当在租期届满时支付 租期一年以上的 应当在每届满一年时支付 剩余期间不满一年的 应当在租期届满时支付 32 三 租赁合同中的风险负担 H231 因不可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或者全部毁损 灭失的 承租人可以要求减少租金或者不支付租金 因租赁物部分或者全部毁损 灭失 致使不能实现合同目的的 承租人可以解除合同 物的风险 租金风险 33 十一 房屋租赁中装饰装修物的处理 合同法 第223条 城镇房屋租赁合同解释 第9 13条 一 承租人未经出租人同意装修的1 行为性质 承租人未经